ASUNTOKOHDE ISO KYLÄTIE 10, SIPOO ARVIOKIRJA

ASUNTOKOHDE ISO KYLÄTIE 10, SIPOO ARVIOKIRJA 13.2.2017

KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA NEWSEC VALUATION OY 2 Arvion kohde Arvion kohteena on Sipoon Nikkilän keskustan alueella, osoitteessa Iso Kylätie 10, sijaitseva asuinkiinteistö. Kohteen kiinteistötunnus on 753-423-2-122. Arvioinnin oletukset Arvioinnissa on käytetty oletuksena, että kohde on yhden tahon omistuksessa ja kaavan sallima 600 k-m 2 rakennusoikeus on mahdollista käyttää, kohde on mahdollista kunnostaa ja tullaan kunnostamaan asuinkäyttöön, kohde pysyy asuinkäytössä ja asemakaava ei muutu katualue ei ole lain mukaan ilmaisluovutuksen alainen alue. Markkina-arvo Perustuen kohteen tämän hetkiseen omistustilanteeseen, rakennuksen kuntoon ja saatuun tietoon että vesivanhingon kärsinyt rakennus on mahdollista kunnostaa asuinkäyttöön, sijaintiin koulurakennusten välissä ja 600 k-m 2 asuinrakennusoikeuden määrään sekä oletukseen että katualue ei ole lain mukaan ilmaisluovutuksen mukainen alue, arviomme mukaan markkina-arvo arvoajankohdassa 13.2.2017 on Asuinkohde 330 000 (Kolmesataakolmekymmentätuhatta euroa) Rakennuksen arvo on 193 000 (noin 880 /m 2 ) Osuus (80,7%) maapohjan arvosta on 137 000 (280 /k-m 2 ) Alueen asuntomarkkinat Kohde sijaitsee Sipoossa Nikkilän keskustassa. Alueen asuntokanta on pääasiassa 1970-luvulla rakennettua kantaa. Alueen uudisasuntotuotanto on lisääntynyt, Nikkilän keskustaan ja lähialueella on suunniteltu uutta asuntorakennusoikeutta. Hintojen kehittyminen alueella on ollut positiivista, joskin yleinen epävarmuus on hidastanut nousuvauhtia. Paras ja tuottavin käyttö Arvioitava kohde on nykyiseen asemakaavaan perustuen nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä, joka määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. Kohteen sijoittuminen markkinoilla Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Kehityskohde Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia Katualue 680 (1,5 /m 2 ) (Kuusisataakahdeksankymmentä euroa) Arvion tarkkuus on +/- 15 %. Helsinki 13.2.2017 Newsec Valuation Oy Juha Nummi Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu juha.nummi@newsec.fi +358 50 420 3954 Viivi Helanne Analyytikko viivi.helanne@newsec.fi +358 40 65 163 13

TOIMEKSIANTO NEWSEC VALUATION OY 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Katselmus: Arvion perusteet Mahdollinen kiinteistön hankinta Sipoon kunta, Pekka Söyrilä Johtava asiantuntija Juha Nummi (AKA) Analyytikko Viivi Helanne Juha Nummi suoritti kohteella katselmuksen 18.1.2017 Mikko Heiskasen opastuksella Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo eikä kiinteistöön, yhtiöön tai osakkeisiin mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun käyttötarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 4

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: 753-423-2-122 Palstojen lukumäärä 2 Kiinteistön nimi: Osoite: Kaupunginosa: SOLTUNA Iso Kylätie 10, 01430 Sipoo Nikkilä Kiinteistön pinta-ala: 2 774 m 2 Omistajat: AO-tontin ala 2 233 m 2 Katualue 449 m 2 Heiskanen Mikko Matias ½ Suvivirtta Hannah Vellamo Katariina ½ (lainhuuto 27.9.2010) Sijainti Kohde sijaitsee Sipoossa Nikkilän kaupunginosassa noin 300 metriä keskustasta etelään (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla ja kohtuullinen julkisilla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa koulu- ja asuinrakennuksia.

KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT NEWSEC VALUATION OY 6 Kaavoitus Asemakaavassa arvioitava kohde kuuluu AO/s-alueelle eli erillispientalojen korttelialueelle jolla ympäristö säilytetään. Asemakaavan mukaan rakennusalalle saa rakentaa yhden asunnon. Uudet rakennukset tulee sopeuttaa huolellisesti ympäristöön. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Tontilla sijaitsee historiallisesti ja kyläkuvan kannalta tärkeä rakennus. Rakennusta ei saa purkaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen historialliselta ja kyläkuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Tulkintamme mukaan tontilla oleva rakennus on kaavamääräysten mukainen. Rakennusoikeus Asemakaavan mukainen rakennusoikeus k-m 2 : 300 + 300 + t50 + t50 Suojellun rakennuksen rakennuspaikan kerrosala k-m 2 : 300 Asemakaavan mukaisella tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta 300 + 100 k-m 2. Osa (533,8 m 2 ) asemakaavan mukaisesta tontista on Sipoon kunnan omistuksessa. Käyttämätöntä rakennusoikeutta ei voida nykyisen omistustilanteen takia hyödyntää. Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 Tontin toiminnallisuus Asemakaavan mukaisen tontin koko käyttötarkoitukseen nähden on riittävä, tontti on topografialtaan tasainen, tontin liittymä on Iso Kirkkokadulle.

RAKENNUSTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 7 Rakennustiedot Rakennusvuosi: 1920 Peruskorjausvuosi: Kohteen peruskorjaus on aloitettu Kokonaispinta-ala: 220-280 m 2 Rakennuksen tekninen kunto: Tällä hetkellä tyydyttävä / välttävä Huoneistotiedot perustuvat asiakkaalta saatuun tietoon eikä pinta-aloja ole tarkistusmitattu. Kohteen kuvaus Kohde on kaksikerroksien suojeltu huvilarakennus, jonka alakerrassa sijaitsee keittiö, 2 makuuhuonetta, lasiveranta, kylpyhuone, sali ja ruokasali. Yläkerrassa sijaitsee 3 makuuhuonetta, aula, keittiövaraus ja kylpyhuone. Tontilla sijaitsee huonokuntoinen sauna/varasto/autotallirakennus, jonka saa purkaa. Rakennuksen tekninen kuvaus Kohde hirsirakenteinen talo, joka on öljylämmitteinen ja rakennuksessa on 3 kakluunia ja 2 huonokuntoista pönttöuunia. Talon katto on mansardi- /peltikatto. Seinät on pääosin tapetoitu, joiden alla on pinkopahvi. Lattiat ovat olleet korkkimattoa, jonka alla on lautalattia. Porvoon kaupungin Terveydensuojelu on tehnyt 2.11.2010 kohteessa tarkastuksen. Tarkastuksessa todettuja laho- ja kosteusvaurioita voidaan pitää terveydensuojelulain mukaisina terveyshaittoina, joista voi korjaamattomana aiheutua terveyshaittaa tiloissa oleskeleville. Omistaja on aloittanut kohteen korjaustyöt. Saatujen tietojen perusteella, kohteen käytölle ei ole esteitä kohteen peruskorjauksen jälkeen. Alakerta Yläkerta Alakerta

ARVON MUODOSTUMINEN RAKENNETTU KIINTEISTÖ - VERTAILUKAUPAT NEWSEC VALUATION OY 8 Vertailukaupat Vertailukaupat on haettu HSP:stä vuosien 2010 2017 välillä toteutuneiden huoneistoalaltaan yli 200 m 2 asunto-osakkeiden ja omakotitalokiinteistöjen kaupat. Vertailulukuina on käytetty aineiston mediaanilukuja. Alla olevassa kartassa on esitetty Söderkullan alueella tehtyjen asuntoosakkeiden ja omakotitalokiinteistöjen kaupat. Alla olevassa kartassa on esitetty Nikkilän alueella tehtyjen asuntoosakkeiden ja omakotitalokiinteistöjen kaupat Söderkullan lähialueilla keskimääräinen velaton myyntihinta on suuruusluokaltaan noin 540 000, joka on selvästi Nikkilän aluetta korkeampi. Söderkullan alueen vertailukauppoja ei voida pitää suoraan vertailtavina arvioitavan kohteen kanssa, vaan ne kuvaavat lähinnä Söderkullan alueen kalliimpaa hintatasoa. Johtopäätökset Nikkilän lähialueilla yli 200 h-m² kokoisten omakotitalojen keskimääräinen velaton myyntihinta on ollut noin 417 000. Ennen vuotta 1950 rakennettujen omakotitalojen keskimääräinen velaton myyntihinta on ollut vielä hieman korkeampi noin 425 000. Nämä omakotitalot olivat pääasiassa kunnoltaan tyydyttäviä Nikkilän lähialueella keskimääräisen yli 200 m² omakotitalokiinteistön velaton kokonaishinta on 415 000. Vanhempien omakotitalokohteiden velattomat neliöhinnat ovat olleen hieman korkeampia, noin 425 000. Vertailukauppojen perusteella arvoimme keskimääräisen yli 200 m² kokoisen omakotitalon kokonaisarvoksi 410 000-430 000 riippuen kohteen kunnosta ja sijainnista. Kuitenkin kohteen sijainti yleisten rakennusten keskellä pääväylän varrella, peruskorjaustarve sekä heikko kunto, laskevat arvioitavan kohteen arvoa suhteessa vertailukauppoihin. Vertailukauppojen perusteella arvoimme asuinkohteen arvoksi noin 330 000.

ARVON MUODOSTUMINEN MAAPOHJA - VERTAILUKAUPAT NEWSEC VALUATION OY 9 Asuintonttien vertailukaupat Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 2010-2017. Vertailukauppoina haettiin asuintonttikaupoista muut kuin asuinkerrostalokorttelialueiden kiinteistökaupat. Arvioitavan kohteen kanssa jossain määrin vertailukelpoisia kauppoja löytyi Nikkilän alueelta 28 kpl. Minimi 1. kvartiili Mediaani Keskiarvo 3. kvartiili Maksimi Kauppahinta 57 000 70 700 75 500 77 200 83 200 126 000 /m² 67 75 76 76 76 91 /k-m² 253 261 296 297 311 396 Pinta-ala 751 948 1 013 1 016 1 084 1 383 Tehokkuusluku 0,20 0,24 0,25 0,25 0,29 0,30 Kauppojen kerrosneliöhinnat ovat vaihdelleet noin 250-400 /k-m² välillä. Kiinteistökaupat ovat sijainneet pääsiassa Kartanorinteen alueella. Kaupoista kaksi on sijainnut Jokilaakson alueella ja yksi Nikkilän keskustan eteläpuolella. Vieressä on esitetty kaupat kartalla. Johtopäätökset Perustuen vertailukauppahavaintoihin rakennusoikeuden markkina-arvo Nikkilän keskustan alueella vaihtelee välillä 260 /k-m² 310 /k-m². Ottaen huomioon arvioitavan kohteen sijainnin koulurakennusten välissä pääväylän varrella sekä kohteen asuinrakennusoikeuden määrän 600 k-m 2, arviomme mukaan kohteen asuinrakennusoikeuden markkina-arvo on noin 280 /k-m 2 ja kaksi rakennuspaikkaa sisältävän tontin arvo siten 170 000. Rakennusoikeuden arvo sisältää 50 k-m 2 suuruisten talousrakennusten rakennusoikeuden arvon. Yhteenveto Asuinkohteen tontin arvo 170 000 jakautuu kahdelle rakennuspaikalle ja yhden rakennuspaikan arvo on siten 85 000. Laskennallinen asuntokohteen arvo 330 000 muodostuu siten kahdesta tonttiosuudesta á 85 000 korjattuna tontin omistussuhteella 80,7% sekä rakennuksen arvosta 190 000. Rakennuksen arvo on siten noin 142 000 ja 400-500 /m 2 laskennallisesti alempi kuin keskimäärin alueen yli 200 m 2 asuntojen toteutunut myyntihinta. Ero perustuu pääasiassa asunnon kuntoon sekä osaksi sijaintiin.

ARVON MUODOSTUMINEN KATUALUE - VERTAILUKAUPAT NEWSEC VALUATION OY 10 Katualueen vertailukaupat Vertailukaupat Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 2010-2017. Vertailukauppoina haettiin asemakaavassa liikennealueen, erityisalueen sekä katu- ja torialueen kiinteistökaupat. Arvioitavan kohteen kanssa jossain määrin vertailukelpoisia kauppoja löytyi Sipoon alueelta 4 kpl. N:o Luovutus- Pinta-ala Hinta Kaava- Myyjä Ostaja päivä m 2 /m 2 merkintä 1 29.8.2016 280 483 1,7 Katu/tori Yksityinen Sipoon kunta 2 22.2.2012 1 208 1 580 1,3 Katu/tori Yksityinen (4) Sipoon kunta 3 15.6.2011 1 067 208 0,2 Katu/tori Yksityinen (4) Sipoon kunta 4 6.10.2010 1 963 2 428 1,2 Liikennealue Yksityinen (4) Sipoon kunta Nikkilän alueelle on tehty kaupoista numerot 1 ja 2 ja Söderkullan alueella kaupat 3 ja 4. Johtopäätökset Nikkilän alueella tehdyt vertailukaupat. Perustuen vertailukauppahavaintoihin katualueen markkina-arvo Nikkilän keskustan alueella vaihtelee välillä 1,3 1,7 /m². Arviomme mukaan kohteen katualueen markkina-arvo on 1,5 /m 2 ja katualueen arvo 680. Söderkullan alueella tehdyt vertailukaupat.

ARVON MUODOSTUMINEN KATUALUE - ILMAISLUOVUTUSVELVOLLISUUS NEWSEC VALUATION OY 11 Ilmaisluovutusvelvollisuus Siirtymäsäännökset katualueen korvausten kannalta Rakennuskaavatien alue, jota kunta ei ollut ottanut haltuunsa ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa, siirtyy kunnan omistukseen MRL 94 :n katualuetta koskevien säännösten mukaisesti MRL 218 :n 3 momentin perusteella. Katualueen luovutusperusteen osalta sovelletaan tässä tapauksessa luovutuksen määrää laskettaessa MRL 104 :n sijaan rakennuslain rakennuskaavaa koskevia säännöksiä MRL 213 2 mom.. Näin ollen ilmaisluovutusvelvollisuus on rakennuslain rakennuskaavan osalta edelleen 10 %, ja siitä ylimenevä osa on korvattava. Sipoon kunnan julkistaman tiedon perusteella alueella on voimassa Nikkilän asemakaava ent. rakennuskaava joka on vahvistettu 20.12.1972. Arvioitava kiinteistö on Kiinteistörekisteriotteen mukaan lohkottu ennen kaavan vahvistumista 8.6.1961. Kiinteistörekisteriote on arvion liitteenä. Em. tietojen ja tulkintamme perusteella ilmaisluovutusvelvollisuus koskisi 277,4 m 2. Katualueen ala olisi siten 449,0 m 2-277,4 m 2 = 172 m 2 ja arvoksi tulisi em. perusteilla 257 (1,5 /m 2 ). Ilmaisluovutusvelvollisuus tulee kuitenkin selvittää nyt esitettyä selvitystä tarkemmin kunnan ja/tai maanmittaustoimiston toimesta. Ilmaisluovutusta koskevaan selvitykseen liittyvän epävarmuuden takia, ilmaisluovutusta ei ole otettu kohteen arvoa esitettäessä huomioon.

YHTEENVETO JA LIITELISTAUS NEWSEC VALUATION OY 12 Arvion kohde Arvion kohteena on Sipoon Nikkilän keskustan alueella, osoitteessa Iso Kylätie 10, sijaitseva asuinkiinteistö. Kohteen kiinteistötunnus on 753-423-2-122. Arvioinnin oletukset Arvioinnissa on käytetty oletuksena, että kohde on yhden tahon omistuksessa ja kaavan sallima 600 k-m 2 rakennusoikeus on mahdollista käyttää, kohde on mahdollista kunnostaa ja tullaan kunnostamaan asuinkäyttöön, kohde pysyy asuinkäytössä ja asemakaava ei muutu katualue ei ole lain mukaan ilmaisluovutuksen alainen alue. Markkina-arvo Perustuen kohteen tämän hetkiseen omistustilanteeseen, rakennuksen kuntoon ja saatuun tietoon että vesivanhingon kärsinyt rakennus on mahdollista kunnostaa asuinkäyttöön, sijaintiin koulurakennusten välissä ja 600 k-m 2 asuinrakennusoikeuden määrään sekä oletukseen että katualue ei ole lain mukaan ilmaisluovutuksen mukainen alue, arviomme mukaan markkina-arvo arvoajankohdassa 13.2.2017 on Asuinkohde 330 000 (Kolmesataakolmekymmentätuhatta euroa) Rakennuksen arvo on 193 000 (noin 880 /m 2 ) Osuus (80,7%) maapohjan arvosta on 137 000 (280 /k-m 2 ) Katualue 680 (1,5 /m 2 ) (Kuusisataakahdeksankymmentä euroa) Arvion tarkkuus on +/- 15 %. Helsinki 13.2.2017 Newsec Valuation Oy Liitteet Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GISUser Community. Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki Puh: 0207 420 400 www.newsec.fi

LIITE: KATSELMUSKUVAT NEWSEC VALUATION OY 13

LIITE: LÄHTÖTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 14 Lista saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Saatu Asemakaava 18.1.2017 Asemakaavan mukaiset pinta-alat 18.1.2017 Tarkastusraportti 18.4.2011 18.1.2017 Myyntiesite 9.7.2010 18.1.2017 Tiedot tehdyistä peruskorjauksista katselmuksen yhteydessä 18.1.2017 Pohjapiirustukset 18.1.2017 Pinta-alatiedot 18.1.2017 Yhteenveto kohteesta (rakennusvuosi, keskeiset rakennusmateriaalit ja talotekniikka) katselmuksen yhteydessä Terveydensuojelulausunto 18.1.2017 18.1.2017 Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriote Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

LIITE: SUOMEN TALOUS NEWSEC VALUATION OY 15 Kuluvan vuoden 2017 BKT kasvu ennusteeksi arvioidaan noin +1 % kasvua. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan päätyvän noin +1,6 %, kun luvut varmistuvat. Vuoden 2015 BKT:n + 0,2 % kasvu oli ensimmäinen kasvuvuosi sitten vuoden 2011. Vuoden 2016 kasvu perustuu lähinnä suoraan kotimaiseen kysyntään ja erityisesti yksityisen kulutuksen kasvuun. Rakennusinvestoinnit ovat lisääntyneet nopeasti. Vuonna 2017 kasvun odotetaan hidastuvan, kun kiihtyvä inflaatio hidastaa reaalitulojen kasvua Maailmantalouden ennusteita on heikennetty osittain esim. Britannian tulevan EU-eron vuoksi. Taloudet toimivat kuitenkin osittain kotimarkkinavetoisen kasvun turvin. Valtionvarainministeriön maailmantalouden ostovoimakorjattu arvonlisinsumman kasvu olisi vuonna 2016 +3,1 % ja vuonna 2017 +3,4 % Yhdysvaltain presidentinvaalien jälkeinen protektionismin lisääntyminen maailmalla ja etenkin Yhdysvalloissa on lisännyt epävarmuutta vientivetoisissa maissa kuten Suomessa. Työmarkkinoiden tilanne jatkuu heikkona mutta pientä parannusta on havaittu. Työttömyyden rakenne on edelleen vaikea mutta työttömyyden odotetaan laskevan hiukan vuonna 2017. Julkinen talous oli vuonna 2016 alijäämäinen jo kahdeksatta vuotta peräkkäin. Kestävyysvaje rasittaa edelleen Suomea vielä lähitulevaisuudessakin. Matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden tilauskanta on edelleen selvästi alle keskimäärin. Suomen taloudessa on myönteisempi vire, vaikka suhdannekuvaaja on keväällä heikentynyt. Rakentamisen ja investointien kasvu elvyttää kotimarkkinoita ja palvelualatkin näyttävät piristyneen. Kansantalouden investoinnit näyttivät positiivisia merkkejä vuoden 2015 ja 2016 aikana. Epävakaana jatkuva talouskehitys vaikuttavat investointien ajoitukseen. Inflaatio oletetaan pysyvän alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin (EKP) toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen ja uusista elvytyspaketeista on tulossa lisää. Korkotasojen odotetaan pysyvän alhaisina varsinkin, kun EKP kertoi jatkavansa rahamarkkinoiden ostopolitiikkaa. Makrotalouden tunnusluvut 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Lähde: Tilastokeskus ja Valtiovarainministeriö *Ennuste 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* Inflaatio Työttömyysaste BKT:n vuosimuutos vol.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS NEWSEC VALUATION OY 16 Vuoden 2016 transaktiovolyymi nousi 7,2 mrd euroon. Kiinnostus Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita kohtaan jatkuu vahvana eikä tässä suhteessa ole näkyvissä muutosta lähitulevaisuudessa. Vuokra-asuntokauppojen merkittävä kasvu on nostanut transaktioluvut ennätyslukemiin; volyymista noin 38 % oli asuntokauppoja. Tulevien vuosien transaktiovolyymi riippuu huomattavasti rahoituksen saannista, korkotason kehityksestä sekä viime vuosien kaltaisten suurempien kiinteistöjärjestelyiden määrästä. Euroopan keskeisten kiinteistömarkkinoiden likviditeetin kasvu on hieman hidastunut. Vuoden 2016 aikana kyseisten kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi laski verrattuna edellisvuoden vastaavaan lukuun. Hidastumisesta huolimatta transaktiovolyymi on huomattavasti yli 10 vuoden keskiarvon. Iso- Britannian markkinoiden kauppavolyymin aleneminen selittää lähes koko vähenemisen. Suomen kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin kaupankäynti on levinnyt vuoden 2015 syksystä lähtien myös muualle Suomeen. Pienemmillä paikkakunnilla liikekohteet ja etenkin päivittäistavarakauppaa palvelevat kiinteistöt sekä vuokra-asunnot ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. Alkuvuoden 2016 suuri kiinteistökauppa tehtiin Helsingin keskustassa, kun Sponda osti Forumin 6 kiinteistöä noin 576 miljoonalla eurolla. Kauppaan kuului sekä liike- että toimistokiinteistöjä. Pinta-alaa kohteilla on yhteensä 76 918 m² ja tiedotteen mukainen tuottovaatimus oli 4,9 %. Pääkaupunkialueen muuttovoitto, dynamiikka ja markkinoiden koko pitävät yllä kiinnostusta kaikenlaisiin kiinteistöihin. Eurooppalaisesta näkökulmasta tarkastellen Suomesta on saatavissa korkeampia tuottoja kuin ns. päämarkkinoilta riskien ollessa kuitenkin varsin samanlaisia kuin muissakin euromaissa markkinoiden rajallista kokoa ehkä lukuun ottamatta. Vuokramarkkinoilla vallitsee Pääkaupunkiseudulla edelleen toimistotilojen ylitarjonta, mikä tulee olemaan pitkäaikainen ilmiö eikä poistu uusien työpaikkojen myötä. Ei ole odotettavissa sellaista talouskasvua, jolla tyhjänä tai vajaakäytössä oleva toimistokanta tulisi käyttöön. Muissa kasvukunnissa toimistomarkkinat toimivat paremmin. Muutamat viime vuosien aikana solmitut kiinteistökaupat Helsingissä ovat määrittäneet alueen prime-tuottovaatimustason ennätysalhaiseksi noin 4,4 % tasoon. Keskustan kohteissa tuottovaatimustasot voivat olla vielä alhaisempia, jos tarjontaa löytyy. Liiketilamarkkinat ovat mitä suurimmassa määrin riippuvaisia taloustilanteesta. Vaikka vajaakäyttö on edelleen alle 10 % ja Helsingin ydinkeskustan liiketilat käytännössä täyteen vuokrattuja, tulevat uudet kauppakeskukset ja olemassa olevien laajentamiset lisäämään kilpailua. Tämä tulee vaikuttamaan erityisesti B-luokan liiketilojen kysyntään ja vuokriin.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS NEWSEC VALUATION OY 17 Hoivakiinteistöt ovat lisänneet kiinnostustaan sijoittajien silmissä. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kasvanut vuosittain, josta esimerkkinä Suomen Hoivatilojen ilmoitus listautumisesta First Northlistalle Helsingin pörssiin. Logistiikassa on tehty kuluvan vuoden aikana useita merkittäviä kiinteistökauppoja. Posti Kiinteistöt Oy myi Orimattilassa sijaitsevan 74 000 m² Pennala 2 logistiikkakeskuksensa RBS Nordisk Rentingille. Aberdeen osti rahastonsa nimiin K3-Biisoni logistiikka/toimistohankkeen Viinikkalan alueelta Vantaalta rakennusyhtiö YIT:ltä. Lisäksi Catellan perustama uusi sijoitusyhtiö, CTV Properties AB, osti 29 kohteen portfolion joka koostui pääasiassa noin 100 000 m² varasto- ja tuotantotiloja. Vuokra-asuntomarkkinat ovat pysyneet edelleen aktiivisina useiden asuntosijoitusrahastojen ansioista. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Tulevaisuudessa asuntojen sijainti, laatu sekä koko tulevat olemaan merkittäviä tekijöitä. Transaktiovolyymi MEUR 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Kiinteistöjen kokonaistuotot % 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0 Kotimaiset sijoittajat Ulkomaiset sijoittajat Ennuste Lähde: KTI Kiinteistötieto Ennuste:Newsec Lähde: KTI Kiinteistötieto Kaikki kiinteistöt Toimisto Liike Teollisuus Asuin

LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET NEWSEC VALUATION OY 18 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus ja riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankintakustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Kustannusarvomenetelmän lähteenä on käytetty Haahtelan julkaisemaa talonrakennuksen kustannustietoa sekä siihen perustuvaa Rakennuksen hinnan arviointiohjetta (2014). suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 19

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE NEWSEC VALUATION OY 20

LIITE: LAINHUUTOTODISTUS JA RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 21

LIITE: RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 22

LIITE: RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 23