Asuntomarkkinoiden alueelliset tuottoerot Erojen syyt ja seuraukset Aleksanterin teatteri, Helsinki, 28.11.2017 Elias Oikarinen KTT, akatemiatutkija, Aalto-yliopisto Rahoituksen dosentti, Oulun yliopisto elias.oikarinen@aalto.fi
Esityksen sisältö Kaupunkien väliset erot vuokratuottoasteessa Havaintoja tilastojen pohjalta; vanha asuntokanta Erojen syyt Myös vaihtelu yli ajan Kokonaistuottoaste vs. vuokratuottoaste Kuinka arvioida alueen houkuttelevuutta 2
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Vuokratuottoaste, koko vapaarahoitteinen vuokrakanta 1 12% 10% 8% 2% 0% Bruttovuokratuotto-% PKseutu Turku Tampere Pori Oulu Kuopio Lahti Kouvola 10% 8% 2% 0% Nettovuokratuotto-% PKseutu Turku Tampere Pori Oulu Kuopio Lahti Kouvola 3 TK:n tilastojen pohjalta: koko vapaarahoitteisen vuokrakannan keskivuokra; vanhojen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen keskihinta; kulutiedot perustuvat kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden tilinpäätöstietoihin, kokonaiskulut; aineistoepätarkkuuksien takia erityisesti nettovuokratuotto on vain suuntaa antava; kuluissa ei ole huomioitu vuokralaisvaihtuvuuden aiheuttamia kustannuksia
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vuokratuottoaste, uudet vuokrasopimukset Bruttovuokratuotto-% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 5% PKseutu Turku Tampere Pori Oulu Kuopio Lahti Kouvola 4 TK:n tilastojen pohjalta; uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden keskivuokra; vanhojen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen keskihinta; luvut ovat ennen kaikkea suuntaa antavia; kuluissa ei ole huomioitu vuokralaisvaihtuvuuden aiheuttamia kustannuksia
Vuokratuottovaatimuksen muodostuminen Asuntovarallisuuden nettotuottovaatimus: Riskitön korko + Riskipreemio Arvonnousuodotus Mitä suuremman riskin/epävarmuuden alue, sitä korkeampi riskipreemio Mukaan lukien hinta-, vuokra- ja kulukehitykseen sekä vuokralaisvaihtuvuuteen ja likviditeettiin liittyvät riskit Mitä voimakkaammin väkiluvun ja tulotason ennakoidaan kasvavan, sitä suurempi hinnannousuodotus 5 Esimerkiksi: Iso kasvava kaupunki = 2% + 3,5% 1,5% = Pienempi supistuva kaupunki = 2% + 5,5% + 0% = 7,5%
6 Korkeampi nettotuotto-% ei yksinään kerro sijoituskohteen suuremmasta houkuttelevuudesta eikä matalampi nettotuotto-% ylikorkeasta hintatasosta
PKSEUTU TAMPERE TURKU OULU LAHTI KUOPIO PORI PKSEUTU TAMPERE TURKU OULU LAHTI KUOPIO PORI KOUVOLA Odotettu kokonaistuottoaste, Arvonnousuodotus vuosien 2011-2016 pohjalta, Nettovuokratuotto 2017 7% 5% 3% 2% 1% 0% -1% Nettovuokratuottoaste Arvonnousuodotus 1 12% 10% 8% 2% 0% -2% - Bruttovuokratuottoaste Arvonnousuodotus 7 TK:n tilastojen pohjalta; Arvonnousuodotus perustuu vuosien 2011-2016 keskimääräiseen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen hintanousuun laskettuna hedonisten hintaindeksien perusteella; Nettovuokratuotto perustuu vuoden 2017 kolmen ensimmäisen neljänneksen vuokra- ja hintatasoon..
Vuokratuottoasteille tulisi päteä samat lainalaisuudet myös kaupunkialueen sisäisesti 9% 8% 7% 5% 3% 2% 1% 0% Nettovuokratuotto-% Bruttovuokratuotto-% 8 TK:n tilastojen pohjalta; Nettovuokratuotto perustuu vuoden 2017 kolmen ensimmäisen neljänneksen vuokra- ja hintatasoon..
Odotettu kokonaistuottoaste, arvonnousuodotus vuosien 2011-2016 pohjalta 7% 5% 3% 2% 1% 0% Laskennallinen riskipreemio Kokonaistuotto-odotus 9 TK:n tilastojen pohjalta; Arvonnousuodotus perustuu vuosien 2011-2016 keskimääräiseen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen hintanousuun laskettuna hedonisten hintaindeksien perusteella.
Kuinka arvioida eri alueiden houkuttelevuutta? Esitetyt luvut kuvastavat markkinatoimijoiden keskimääräistä näkemystä Mikä on oikea ero vuokratuottoasteiden välillä? Pitkässä juoksussa vuokratuottoasteiden (ja kokonaistuottoodotusten) pitäisi olla tasapainossa niin, että kukin alue on yhtä houkutteleva sijoituskohde Näkemykset kuitenkin vaihtelevat sijoittajien välillä Yksittäinen sijoittaja voi nähdä suuria eroja eri alueiden houkuttelevuudessa 10
Kuinka arvioida eri alueiden houkuttelevuutta: Esimerkki Tampereella nettotuotto = 5% Kuopiossa nettotuotto = 5, Sijoittajan odotukset ja riskinäkemykset: Hintanousu lähivuosina keskimäärin 2% vuodessa Tampereella ja 1% Kuopiossa Riskipreemiot: Tampere vs. Kuopio 4,5% Oma nettotuottovaade: Tampere = 2,5% + - 2% = 4,5% Kuopio = 2,5% + 4,5% - 1% = 11
Loppukevennys: Jossain vuokranantajilla on oikeasti kissanpäivät 12 Kyseessä on Melbourne, joka on vuodesta toiseen kärjessä, kun rankataan maailman laajuisesti viihtyisimpiä suuria kaupunkeja