118-MS1601 SAUVON KUNTA MARJANIEMEN MAANKÄYTTÖSUUNNITELMA 5.2.2018 Nosto Consulting Oy
Nosto Consulting Oy 2 (19) Sisällys 1. Tavoitteet ja tehtävä... 3 2. Lähtökohdat... 3 2.1 Selvitys suunnittelualueen nykytilanteesta... 3 2.2 Suunnittelun lähtökohdat ja aiemmat suunnitelmat... 9 Maakuntakaava... 9 Yleiskaava... 11 Asemakaava... 12 Rakennusjärjestys... 12 3. Vaihtoehtoiset kehittämisehdotukset... 12 3.1 Vaihtoehto 0... 12 Kuvaus... 12 Toimenpiteet... 12 Arvioidut vaikutukset... 12 3.2 Vaihtoehto 1... 12 Kuvaus... 12 Toimenpide-ehdotus... 13 Arvioidut vaikutukset... 14 3.3 Vaihtoehto 2... 15 Kuvaus... 15 Toimenpide-ehdotus... 15 Arvioidut vaikutukset... 16 3.4 Vaihtoehto 3... 17 Kuvaus... 17 Toimenpide-ehdotus... 17 Arvioidut vaikutukset... 18 5. Yhteystiedot... 19 LIITTEET Maankäyttösuunnitelmat (3 kpl)
Nosto Consulting Oy 3 (19) 1. Tavoitteet ja tehtävä 2. Lähtökohdat Suunnittelutyön tavoitteena on esitellä Marjaniemen leiri- ja virkistysalueen kehittämismahdollisuuksia. Maankäyttösuunnitelmassa esitellään erilaisia visioita Marjaniemen alueen kehittämismahdollisuuksista sekä karttaesityksenä että tekstiosuutena. 2.1 Selvitys suunnittelualueen nykytilanteesta Alueen sijainti Marjaniemen tila sijaitsee Sauvon kunnassa Halikonlahden rannalla noin 13 kilometriä kuntakeskuksesta kaakkoon. Suunnittelualueen sijainti kartalla: Lähde: Maanmittauslaitos, taustakarttasarja Alueen yleiskuvaus Perustiedot kiinteistöistä: RN:o Nimi Pinta-ala ha Kiinteistötunnus 1:9 878:1 Marjaniemi Yhteinen maa-alue 5,195 0,400 738-496-1-9 738-496-878-1
Nosto Consulting Oy 4 (19) Marjaniemen tila on rekisteröity 14.2.1972. Tilan omistaa Sauvon kunta, ja alue on ollut 1970-luvun alkupuolelta lähtien vuokrattuna Paimion kaupungille. Vuokrasopimus päättyy 17.2.2020. Suunnittelualueen edustalla on kaksi yhteistä maa-aluetta (kiinteistö 738-496-878-1). Alueen osakkaat on lueteltu alla: Osakas Osuuden suuruus 738-496-1-6 KALLIORANTA 0,002600 738-496-1-9 MARJANIEMI 0,051700 738-496-1-10 LEPORANTA 0,002100 738-496-1-15 RIKANIEMI 0,485035 738-496-1-18 SASITO 0,041865 Suunnittelualueella on rantaviivaa noin 650 metriä ja muunnettua rantaviivaa noin 500 metriä. Marjaniemen aluetta käytetään nykyisin Paimion kaupungin ja Sauvon kunnan yhteisenä leiri- ja virkistysalueena. Alue on Paimion ja Sauvon kuntalaisten käytettävissä toukokuusta syyskuuhun. Alueella järjestetään kesäisin myös erilaista leiritoimintaa, ja saunarakennuksen tiloja on varattavissa paikallisten järjestöjen käyttöön. Suunnittelualueen rajaus (kiinteistörajat):
Nosto Consulting Oy 5 (19) Suunnittelualue ilmakuvassa: Lähde: Kiinteistötietopalvelu, karttaote. Maanmittauslaitos Suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä (alle 1 km) on noin 10 rakennusta, joita käytetään vakituiseen asumiseen. Samalla etäisyydellä on ainoastaan yksi loma-asunto. Rakennettu ympäristö ja maisemarakenne Alueella on rakennettuna päärakennus, saunarakennus, huoltorakennus (keittiö) sekä keittokatos. Suunnittelualueen kaakkoisosassa on uimaranta. Länsiosassa on laaja nurmikenttä, joka toimii nykyisin pääasiassa leirintä- ja vapaa-aikatoimintojen alueena. Alueen länsiosa on tasaista nurmikenttää.
Nosto Consulting Oy 6 (19) Valokuvia suunnittelualueelta: Päärakennus Huoltorakennus
Nosto Consulting Oy 7 (19) Rantasauna Keittokatos ja takana huoltorakennus
Nosto Consulting Oy 8 (19) Uimalaituri alueen kaakkoisosassa, kuvasta oikealla on uimaranta Nurmikenttä alueen länsiosassa
Nosto Consulting Oy 9 (19) Nurmikenttä Ruovikkoa alueen eteläosassa 2.2 Suunnittelun lähtökohdat ja aiemmat suunnitelmat Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavan 20.3.2013. Kaava on tullut voimaan ministeriön päätöksellä.
Nosto Consulting Oy 10 (19) Ote maakuntakaavasta: Lähde: Varsinais-Suomen maakuntakaava Maakuntakaavassa suunnittelualue on maa- ja metsätalousvaltaista aluetta, jolla on erityisiä matkailun ja virkistyksen kehittämistarpeita (MRV). Suunnittelualueelle on osoitettu kaavamääräys virkistysalue V 601 Marjaniemen leirintäalue. Loma-asutuksen mitoitusta ohjaavana määräyksenä suunnittelualueella on voimassa: Maakuntakaava ei ole voimassa oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella.
Nosto Consulting Oy 11 (19) Yleiskaava Suunnittelualueella on voimassa Sauvon rantaosayleiskaava, joka on hyväksytty 22.4.2003 ja tullut voimaan 3.7.2003. Ote rantaosayleiskaavasta: Lähde: Sauvon rantaosayleiskaava Suunnittelualueelle on osoitettu rantaosayleiskaavassa matkailupalvelujen aluetta (RM-2), maatalousaluetta (MT) sekä venevalkama (LV-1). RM-2-alueella on rakennusoikeutta yhteensä 1 500 kerrosneliömetriä. Venevalkama on tarkoitettu yksityiseen käyttöön.
Nosto Consulting Oy 12 (19) Rantaosayleiskaavan kantatilatarkastelussa (emätilaselvitys) Marjaniemen tilan mitoitus on 4 loma-asuntoyksikköä. Asemakaava Suunnittelualueella ei ole voimassa asemakaavaa. Rakennusjärjestys Sauvon kunnan rakennusjärjestys on hyväksytty kunnanvaltuustossa 12.12.2001. 3. Vaihtoehtoiset kehittämisehdotukset 3.1 Vaihtoehto 0 Kuvaus Vaihtoehdossa alue säilyy nykymuodossaan. Toimenpiteet Aluetta kehitetään nykyisiä toimintoja mukaillen. Arvioidut vaikutukset Alueen käyttö jatkuu nykyisenä, eli se toimii Paimion ja Sauvon asukkaiden yhteisenä leiri- ja virkistysalueena. 3.2 Vaihtoehto 1 Kuvaus Vaihtoehdossa alueelle on suunniteltu kaksi uutta omarantaista loma-asuntojen rakennuspaikkaa. Rakennuspaikat on suunniteltu luovutettavaksi edelleen (vuokraus/myynti). Uusien rakennuspaikkojen edustalla olevan vesialueen käyttöönottaminen edellyttää rannan ruoppaamista. Pääosa suunnittelualueesta jää vaihtoehdossa nykyisenmuotoiseen käyttöön. Toimintaa on mahdollista kehittää, vaikka käytettävissä oleva pinta-ala pienenee jonkin verran.
Nosto Consulting Oy 13 (19) Toimenpide-ehdotus 1. Sauvon kunta ei omista suunniteltujen loma-asuntojen rakennuspaikkojen edustalla olevaa kapeaa ranta-aluetta (yhteinen maa-alue). Alue tulee hankkia kunnan omistukseen lunastamalla tai kiinteistökaupalla. 2. Suunnittelualueelle laaditaan yksityiskohtaisempi suunnitelma, jonka perusteella kunta voi tehdä alueellisen suunnittelutarveratkaisun (alueellinen päätös rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella) uusien rakennuspaikkojen muodostamiseksi. Alueellinen suunnittelutarveratkaisu on voimassa korkeintaan kymmenen vuotta (MRL 137 a ), maankäyttö- ja rakennuslain muutos 1.5.2017. 3. Uusien rakennuspaikkojen luovuttaminen (vuokraus / myynti). 4. Alueen sisäisten tieyhteyksien toteuttaminen ja ylläpitäminen on tulevien maanomistajien ja käyttöoikeuden haltijoiden vastuulla. 5. Vesihuolto toteutetaan kiinteistökohtaisin ratkaisuin.
Nosto Consulting Oy 14 (19) Arvioidut vaikutukset Väestörakenne- ja kehitys alueella Vaihtoehto ei lisää vakituista asutusta alueella. Alueen länsiosaan tulee kaksi uutta omarantaista loma-asuntojen rakennuspaikkaa. Yhdyskuntarakenne Suunniteltu toiminta ei johda merkittävään rakentamiseen. Maisemarakenne, luonnonolot Alueen länsiosassa maisemarakenne muuttuu, kun alueelle rakentuu kaksi omarantaista loma-asuntojen rakennuspaikkaa. Muutoin alueen maisemarakenne säilyy pitkälti nykyisenlaisena. Alueen rakentamisella ei ole tiedossa erityistä vaikutusta luonnon monimuotoisuuden kannalta. Alueelta laaditaan ranta-asemakaavatyön yhteydessä luontoselvitys. Liikenteelliset vaikutukset Liikenne alueella lisääntyy vähäisesti. Sosiaaliset vaikutukset Nykyisin leirintä- ja vapaa-aikatoimintojen käytössä oleva nurmialue jää pääosin nykyiseen laajuuteensa rakentamattomaksi. Loma-asuntojen rakennuspaikkojen itäpuolella on nykyisin keittokatos sekä nuotiopaikka, ja tämä alue jää entiselleen yhteiskäyttöalueeksi. Nykyinen rakennettu ympäristö alueen itäosassa säilyy entisellään. Alueelle rakennettavien kahden uuden loma-asuntojen rakennuspaikan myötä alueelle tulee uusia loma-asukkaita ja siten uusia käyttäjiä. Alueen nykyistä käyttöä leiri- ja virkistysalueena on kuitenkin mahdollista jatkaa lähes nykyisessä laajuudessa. Taloudelliset vaikutukset Sauvon kunta saa uusien rakennuspaikkojen luovuttamisesta välitöntä tuloa. Tulosta on vähennettävä yhteisen maa-alueen hankinnasta aiheutuva vähäinen meno.
Nosto Consulting Oy 15 (19) 3.3 Vaihtoehto 2 Kuvaus Vaihtoehdossa alueen länsiosaa kehitetään ja itäosa jää pääasiassa nykyiselleen. Nykyisen leirintä- ja vapaa-aikatoimintojen käytössä olevalle nurmialueelle on suunniteltu noin kahdeksan yhteisrantaisen lomarakennuksen korttelialue, jolle osoitetaan alueen lounaisosaan yhteiskäyttöinen saunarakennus sekä venesatama. Alueen nykyinen rakennettu ympäristö säilyy entisellään. Toimenpide-ehdotus 1. Alueelle laaditaan ranta-asemakaava, joka tarkentaa rantaosayleiskaavan tavoitetta. Ranta-asemakaavatyön yhteydessä alueelta laaditaan pohjakartta. Alueelta laaditaan lisäksi luontoselvitys. 2. Sauvon kunta ostaa tai lunastaa yhteisen maa-alueen voimaan tulleen ranta-asemakaavan mukaisesti. 3. Korttelialueen ja yhteiskäyttöalueen (sauna ja venesatama/valkama) myynti.
Nosto Consulting Oy 16 (19) 4. Alueen sisäisten tieyhteyksien toteuttaminen ja ylläpitäminen on tulevien maanomistajien ja käyttöoikeuden haltijoiden vastuulla. 5. Vesihuolto toteutetaan kiinteistökohtaisin ratkaisuin. Arvioidut vaikutukset Väestörakenne- ja kehitys alueella Vaihtoehto ei lisää vakituista asutusta alueella. Alueen länsiosaan tulee noin kahdeksan uutta, yhteisrantaista loma-asuntojen rakennuspaikkaa. Yhdyskuntarakenne Suunniteltu toiminta ei johda merkittävään rakentamiseen. Maisemarakenne, luonnonolot Alueen ilme ja maisema muuttuvat lomarakennusten rakentamisen myötä. Alueen lounaisosaan tulee lisäksi yhteiskäyttöinen saunarakennus sekä venesatama. Alueen rakentamisella ei ole tiedossa erityistä vaikutusta luonnon monimuotoisuuden kannalta. Alueelta laaditaan ranta-asemakaavatyön yhteydessä luontoselvitys, jonka tulokset huomioidaan kaavassa. Liikenteelliset vaikutukset Liikenteen määrä lisääntyy alueella jonkin verran. Myös veneliikenne lisääntyy venesataman myötä jonkin verran, jos satama toteutuu. Sosiaaliset vaikutukset Nykyisin leirintä- ja vapaa-aikatoimintojen käytössä oleva nurmialue osoitetaan pääasiassa rakentamiseen. Leirintätoimintaa ei jatkossa voisi toteuttaa alueella nykymuodossaan. Nykyinen rakennettu ympäristö sekä yhteiskäytössä olevat keittokatos ja nuotiopaikka säilyvät entisellään. Alueen länsiosaan rakentuu useita lomarakennuksia sekä näiden yhteiskäyttöön tarkoitettu sauna ja venesatama ranta-alueelle. Alueelle tulee jonkin verran uusia loma-asukkaita, joten alueen käyttäjien määrä lisääntyy etenkin kesäaikaan.
Nosto Consulting Oy 17 (19) Taloudelliset vaikutukset Sauvon kunta korttelialueen luovuttamisesta välitöntä tuloa, jota vähentää ranta-asemakaavan laadintakustannukset 3.4 Vaihtoehto 3 Kuvaus Vaihtoehdossa alueelle on suunniteltu kolme uutta omarantaista erillispientalojen rakennuspaikkaa alueen lounaisosaan. Nykyiselle nurmikentälle tulee lisäksi kuusi uutta erillispientalojen rakennuspaikkaa, joille osoitetaan yhteinen venesatama/valkama alueen kaakkoisosaan. Toimenpide-ehdotus 1. Alueelle laaditaan asemakaava, jonka yhteydessä laaditaan pohjakartta. Alueelta laaditaan lisäksi luontoselvitys ja mahdolliset muut asemakaavatyön edellyttämät erillisselvitykset. Asemakaavatyön yhteydessä tulee laatia rantayleiskaavan muutos tai asemakaavassa tulee esittää riittävät perusteet yleiskaavasta poikkeamiselle. Maankäyttö- ja rakennuslakiin
Nosto Consulting Oy 18 (19) 1.5.2017 tullut muutos mahdollistaa, että asemakaava voidaan laatia perustellusta syystä siten, että se on vastoin oikeusvaikutteista yleiskaavaa (MRL 42 4 mom.). 2. Sauvon kunta toteuttaa alueen kunnallistekniikan (kadut ja vesihuolto). Jätevesien käsittely edellyttää keskitetyn järjestelmän toteuttamista. 3. Uusien rakennuspaikkojen luovuttaminen (vuokraus / myynti). Arvioidut vaikutukset Väestörakenne- ja kehitys alueella Vaihtoehto lisää vakituista asutusta alueella. Alueelle mahdollistetaan alle 10 uuden erillispientalon rakentaminen. Yhdyskuntarakenne Lähialueilla on ennestään muita vakituisen asunnon rakennuspaikkoja. Vaihtoehdolla ei siten hajauteta merkittävästi yhdyskuntarakennetta. Maisemarakenne, luonnonolot Alueen ilme ja maisema muuttuvat erillispientalojen rakentamisen myötä. Vaihtoehdossa alueen länsiosa rakentuu lähes kokonaan. Itärannalle tulee lisäksi erillispientalojen käyttöön tarkoitettu venesatama/valkama. Liikenteelliset vaikutukset Liikenteen määrä lisääntyy alueella jonkin verran. Myös veneliikenne lisääntyy venesataman myötä jonkin verran, jos se toteutetaan. Sosiaaliset vaikutukset Alueen luonne muuttuu erillispientalojen rakentamisen myötä merkittävästi. Nykyisin leirintä- ja vapaa-aikatoimintojen käytössä oleva nurmialue osoitetaan pääasiassa rakentamiseen, joten leirintätoimintaa ei jatkossa voi toteuttaa alueella nykymuodossaan. Nykyinen rakennettu ympäristö säilyy entisellään, ja yhteiskäyttöalue jää lähes nykyiselleen. Alueelle tulee uusia käyttäjiä uusien asukkaiden myötä.
Nosto Consulting Oy 19 (19) 5. Yhteystiedot Taloudelliset vaikutukset Sauvon kunta saa asemakaavan toteuttamisen jälkeen tuloja rakennuspaikkojen myynnistä. Tulot tulevat jakautumaan suurella todennäköisyydellä 2 4 vuodelle. Kunnallistekniikan rakentaminen tulee aiheuttamaan Sauvon kunnalle kustannuksia. Maankäyttösuunnitelman laadinnasta on vastannut Nosto Consulting Oy (y-tunnus 2343223-6). Suunnitelman laatija: Nosto Consulting Oy Brahenkatu 7, 20100 TURKU dipl.ins. Pasi Lappalainen puh. 0400 858 101 pasi.lappalainen@nostoconsulting.fi Kunta: Sauvon kunta Vahtistentie 5, 21570 SAUVO Kunnanjohtaja Seppo Allén puh. 050 594 8930 seppo.allen@sauvo.fi