ARVIOKIRJA Kiinteistö Oy Antintori Pori Päivitys

1 (15) ARVIOKIRJA Kiinteistö Oy Antintori Pori Päivitys 31.1.2018 Catella Property Oy, Helsinki, Y-tunnus 2214835-6

2 (15) SISÄLTÖ ARVION PERUSTIEDOT... 3 Arvion kohde... 3 Tilaaja... 3 Arvion tarkoitus... 3 Tiedot kohteesta... 3 Katselmus... 3 Catella Property Oy:n vastuut ja velvollisuudet... 3 KOHTEEN PERUSTIEDOT... 4 Arvion kohteena olevat osakkeet... 4 Kunto ja laatutaso... 4 Kuvia kohteesta... 5 Hoitokulut... 5 Nykykäyttö... 5 Tietoja kiinteistöyhtiöstä... 6 Yhtiön toiminimi ja toimiala... 6 Yhtiövastikkeet... 6 Yhtiön taloudellinen tilanne... 6 Tietoja yhtiön kiinteistöstä... 6 Tontti... 6 Sijainti... 7 Tontin kaavatilanne... 7 Rakennus... 7 Kunto ja laatutaso... 8 MARKKINA-ANALYYSI... 8 Yleistä taloustilanteesta... 8 Kiinteistömarkkinat... 8 Yleistä hotellien markkinatilanteesta... 9 Porin hotellimarkkinoista... 12 Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla... 12 ARVION PERUSTEET... 12 Arviointi tuottoarvomenetelmällä... 13 Kassavirtatarkastelu... 13 Arvion tarkkuus... 14 MARKKINA-ARVO... 14 ARVION LAATI... 14 LISÄTIEDOT... 15 LIITTEET... 15

3 (15) Turku 31.1.2018 ARVIOKIRJA ARVION PERUSTIEDOT Arvion kohde Kiinteistö Oy Antintori -nimisen yhtiön koko osakekanta, joka oikeuttaa hallitsemaan hotelli- ja toimistokiinteistöä osoitteessa Antinkatu 24 / Itsenäisyydenkatu 41, Pori. Päivitys 31.8.2017 laadittuun arviokirjaan. Tilaaja Arvion tarkoitus Investors House Oyj / Petri Roininen Markkina-arvon määrittäminen IFRS-tilinpäätöstä varten Markkina-arvo määritellään (IVS 2017) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvopäivä 31.1.2018. Tiedot kohteesta Katselmus Tiedot kohteesta on saatu arvion tilaajalta, Catellan aiemmin laatimasta arviokirjasta, Porin kaupungilta ja kiinteistötietojärjestelmästä. Tämän päivityksen yhteydessä ei ole suoritettu varsinaista kohdekatselmusta, vaan kohde on entuudestaan tuttu arvioitsijoille aiempien arviointien osalta. Catella Property Oy:n vastuut ja velvollisuudet Tämä arvio on luottamuksellinen Catella Property Oy:n ja tilaajan välillä. Catella Property Oy ei kanna mitään vastuita kolmansia osapuolia kohtaan. Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman Catella Property Oy:n kirjallista lupaa.

4 (15) KOHTEEN PERUSTIEDOT Arvion kohteena olevat osakkeet Arvion kohteena on Kiinteistö Oy Antintori nimisen yhtiön koko osakekanta. Osakkeet Osakkeiden lkm Huoneisto Kerros Tyyppi Pinta-ala (m²) 1-366 366 1-61 K autopaikat 61 kpl 367-785 419 62-67 K varastot, vss, pesula 245,1 786-8689 7904 68 I ravintola 614,0 8690-16755 8066 69-74 I liiketilat 396,0 16756-23757 7001 75-76 II toimistotilat 1 213,0 23758-28666 4909 77 III hotelli 472,0 28667-33575 4909 78 IV hotelli 472,0 33576-38484 4909 79 V hotelli 472,0 38485-43393 4909 80 VI hotelli 472,0 43394-44736 1343 81-82 III toimistotilat 204,0 44737-46091 1355 83-84 IV toimistotilat 204,0 46092-47459 1368 85-86 V toimistotilat 204,0 47460-48832 1373 87-88 VI toimistotilat 204,0 4833-50717 1885 89 ullakko ravintola, sauna, katettu lasiterassi 304,0 50718-51320 603 90 ullakko ullakkotila 99,0 yhteensä 51319 5 575,1 Edellä olevat tiedot on saatu yhtiöjärjestyksestä. Kunto ja laatutaso Tiloissa sijaitsee Scandicin hotelli ja siihen liittyvät ravintolatilat sekä muuta toimistotilaa. Kohde toimii hotelli- ja ravintolakäytössä hyvin. Hotellissa on vuonna 2013 valmistunut mittava peruskorjaus ja laajennus, jossa rakennettiin yli 30 uutta hotellihuonetta ja peruskorjattiin kaikki vanhat huoneet, ravintola-, keittiö ja aulatilat. Investoinnin kustannus oli lähes 5 M. Remontoidut tilat ovat laatutasoltaan erinomaiset ja niiden tekniikka on nykyaikaista. Tiloissa on mm. jäähdytys ja sprinklaus. Kohde on logistisesti hyvällä paikalla muutaman korttelin päässä Porin torista.

5 (15) Kuvia kohteesta Hoitokulut Kiinteistön omistajalta saatujen tietojen mukaan kohteen omistajalle jäävien hoitokulujen on arvioitu olevan luokkaa 136.000 /vuosi eli 2,03 /m 2 /kk. Nykykäyttö Kohde on vuokrattu pääosin Scandicille hotelli- ja ravintolatoimintaan. Vuokrasopimus on voimassa vuoden 2025 loppuun, jonka jälkeen on 5 v. + 5 v. optiot. Scandic maksaa perus- ja liikevaihtosidonnaista vuokraa. Vuokralaisen ja kiinteistön omistajan mukaan vuoden 2017 Scandic Hotelsin vuokrat ovat olleet luokkaa 560.000 sisältäen autopaikkojen vuokrat. Liikevaihto on kehittynyt suotuisasti kohteessa, joten myös vuokranmaksukyky on parantunut, ja sen odotetaan pysyvän nykyisen kaltaisella tasolla. Lisäksi kohteessa on muutamia muita vuokralaisia (1.068 m 2 toimistotiloja) toistaiseksi voimassa olevin sopimuksin. Kohteen muut vuokratuotot ovat luokkaa 137.000 eli 10,7 /m 2 /kk. Muita vuokralaisia ovat Modultek Oy, Tilifakta Oy ja Erkki Anttila Oy. Kohteessa ei ole tällä hetkellä yhtään vajaakäyttöä, vaan kohde on vuokrattu 100 %:sesti.

6 (15) Tietoja kiinteistöyhtiöstä Yhtiön toiminimi ja toimiala Yhtiön toiminimi on Kiinteistö Oy Antintori ja sen toimialana on omistaa ja hallita Porin kaupungin 4. kaupunginosan korttelissa 45 sijaitsevaa tonttia nro 2 ja tontilla sijaitsevaa rakennusta. Yhtiövastikkeet Yhtiövastike jakaantuu hoito- ja rahoitusvastikkeeseen siten, että hoitovastike määrätään käyttäen perusteena kunkin huoneiston osalta yhtiöjärjestyksessä mainittua vastikeindeksilukua. Rahoitusvastike määräytyy huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärän suhteessa. Arvonlisävelvolliseksi hakeutuneiden huoneistojen osalta peritään arvonlisäverovastiketta. Yhtiön taloudellinen tilanne Yhtiön taloudellista tilannetta ei ole tässä kohtaa tarkasteltu. Tietoja yhtiön kiinteistöstä Tontti Kaupunki Pori (609) Kaupunginosa Karhunpää (4) Kortteli 45 Tontti 2 Pinta-ala 2.339 m 2 Hallinta Lainhuuto on myönnetty 23.5.1985 Kiinteistö Oy Antintorille.

7 (15) Sijainti Kohde sijaitsee Porissa Karhunpään alueella noin 450 metriä kauppatorilta etelään, osoitteessa Antinkatu 24 / Itsenäisyydenkatu 41, Pori. Tontin kaavatilanne Kohde sijaitsee liike- ja toimistorakennusten korttelialueella (K). Kohteen rakennusoikeuden määrä on 6.070 kem 2. Rakennusten suurin sallittu kerrosluku on VI. Rakennus Kiinteistöllä sijaitsee vuosina 1989 1991 rakennettu hotelli-, ravintola- ja toimistorakennus, johon on tehty mittava peruskorjaussaneeraus ja laajennus vuonna 2013. Rakennuksen bruttoala on 6.307 brm 2 ja vuokrattava ala noin 5.500 htm 2. Rakennuksessa on hotelli- ja ravintolatilat (120 hotellihuonetta) sekä toimistotiloja. Rakennus on kuusikerroksinen ja siinä on lisäksi kellari- ja ullakkotilat. Kellarikerroksessa sijaitsee 61 autopaikkaa. Piha-alue on asfaltoitu ja siinä on 32 autopaikkaa. Kohde on liitetty kaupungin vesi- ja viemäriverkostoon ja lämmitysmenetelmänä on kaukolämpö.

MARKKINA-ANALYYSI Yleistä taloustilanteesta 8 (15) Kunto ja laatutaso Helmikuussa 2014 laaditun kuntoselvityksen mukaan rakennus on tuoreen peruskorjauksen ansiosta hyvässä kunnossa. Kohteen laatutaso on hyvä ja kohde soveltuu hyvin nykyiseen toimintaan. Hotellihuoneet ja oheistilat ovat nykyaikaiset ja viihtyisät. Kohteen talotekniikka on nykystandardien mukainen. Kaikki tilat on jäähdytetty ja hotellihuoneissa on huonekohtainen jäähdytys. Lisäksi kohteessa on mm. sprinklaus ja nykyaikaiset turvajärjestelmät. Hotellin liikevaihdon positiivinen kehitys remontin jälkeisinä vuosina puoltaa kohteen toimivuutta nykykäytössään. Noususuhdanne on vahvistunut Suomessa ja kasvu on ollut vahvaa kuluvan vuoden aikana. Vuonna 2016 Suomen bruttokansantuote kasvoi Valtiovarainministeriön mukaan 1,4 prosenttia. Vuonna 2017 ennusteet vaihtelevat välillä 1,7 3,0 prosenttia. Suomen työttömyysaste kääntyi laskuun vuonna 2016, mutta on edelleen korkea ja piilo- sekä pitkäaikaistyöttömien määrä on kasvanut. Suomessa oli vuoden 2017 alussa noin 450.000 työtöntä. Kausikorjattu työttömyysasteen trendi oli Suomessa lokakuussa 2017 tasolla 8,5 %. Kiinteistömarkkinat Kuluttajien ja teollisuuden luottamus Suomessa ovat vahvistuneet kuluvan vuoden aikana. Investoinnit vilkastuivat 5,2 % vuonna 2016. Investointien lisääntymisen taustalla on kasvunäkymien sekä kannattavuuden parantuminen, jota kevyt rahapolitiikka tukee. Suotuisa kehitys näkyy erityisesti asunto- ja muissa rakennusinvestoinneissa, mutta myös tuotannolliset investoinnit koneisiin ja laitteisiin ovat virinneet. Kansainvälisen talouskriisin ja erityisesti eräiden Euroopan maiden velkakriisien heijastukset näkyivät selvästi vuosien 2009 2012 aikana Suomen toimitilamarkkinoilla, jolloin toimitilojen kaupankäynnin volyymi jäi 1,6 2,0 miljardiin euroon. Vuonna 2014 kaupankäynti kuitenkin vilkastui merkittävästi ja toimitilamarkkinoiden transaktiovolyymi nousi 4,3 miljardiin euroon. Vuosi

9 (15) 2015 oli edelleen vilkas, koko vuoden transaktiovolyymi oli 5,2 miljardia euroa, josta ulkomaalaisten osuus oli 46 %. Vuonna 2016 transaktiovolyymi nousi ennätystasolle 7,1 miljardia euroa. Suomen kiinteistökauppojen transaktio-volyymi nousi vuonna 2017 jälleen kaikkien aikojen ennätykseen. Lokakuun loppuun mennessä transaktiovolyymiä kertyi 7,3 miljardia euroa, mikä oli jo korkeampi taso kuin koko edellisvuoden transaktio-volyymi. Viime vuoden volyymi ylittikin selvästi edellisvuoden ennätystason, ja ulkomaalaisten osuus oli myös ennätyskorkea. Yleistä hotellien markkinatilanteesta Yleinen taloudellinen tilanne on tuonut haasteita myös majoitusalalle viime vuosina. Ala oli kasvussa vielä vuonna 2008 2009 alkaneeseen taantumaan asti. Vuonna 2011 ravintolaruoan alv:n aleneminen ja yleinen taloudellisen tilanteen piristyminen käänsivät myynnin lievään nousuun, joka kuitenkin tasoittui jo loppuvuotta kohti. Majoitus- ja ravitsemusalan näkymät ovat parantuneet viime aikoina. Matkailu- ja Ravintolapalvelut MaRa ry:n mukaan ulkomaiset yöpymiset Suomen hotelleissa ovat lisääntyneet sekä alan työllisyys ja kannattavuus on ollut kasvussa.

10 (15) Alan kehitystä kuvaa Matkailu- ja Ravintolapalvelut MaRa ry:n tutkimus liikevaihdon ja myynnin kehittymisestä sekä suhdannetilanteesta: Suomessa toimii noin 700 hotellia, joissa on yhteensä lähes 50.000 hotellihuonetta. Pääosa (2/3) hotelleista on pieniä, alle 70 huonetta käsittäviä hotelleja. Yli 70 huoneen hotelleja Suomessa on noin 200 kpl ja yli 200 huonetta omaavia hotelleja on vain hieman yli 40 kpl. Suurimpia hotelliketjuja Suomessa ovat S-ryhmä, Restel, Scandic Hotels, Finlandia Hotels ja Best Western. Hotellikiinteistöjen omistaminen poikkeaa muiden kiinteistöjen omistamisesta monella tavalla. Merkittävimpiä hotellien omistamiseen liittyviä piirteitä ovat: Hotelliliiketoiminnan ymmärtäminen Kiinteistön omistajalla yleensä vain yksi vuokralainen Pitkät monivivahteiset vuokrasopimukset Vuokratuoton hyvä ennustettavuus Kiinteistön sijainnin korostunut merkitys Alan voimakas ja jatkuva kansainvälistymien

11 (15) Hotelli- ja kylpyläkiinteistöjen omistus on entistä enemmän alkanut keskittyä hotellikiinteistöjen omistamiseen erikostuneille kiinteistösijoitusyhtiöille, sekä perinteisille eläkeyhtiöille ja ammattimaisille kiinteistörahastoille. Suurin osa Suomen hotelleista on kuitenkin pienten ja yksittäisten operaattoreiden ylläpitämiä ja omistamia. Hotellikiinteistön omistajalla on käytettävissään erilaisia vaihtoehtoja hotellin liiketoiminnan hoitamiseen. Omistaja voi johtaa hotellin liiketoimintaa itse, vuokrata kiinteistön vuokrasopimuksella ulkopuoliselle tai antaa hotellin liiketoiminnan operaattorin hoidettavaksi liikkeenjohto- eli managementsopimuksella. Hotellikiinteistön vuokrasopimus voi olla kiinteähintainen tai sidottu liikevaihtoon tai tulokseen. Toistaiseksi kiinteähintaiset sopimukset ovat Suomessa yleisimpiä. Kiinteä vuokra on etukäteen sovittu, koko vuokrakauden kattava ja yleensä indeksiin sidottu summa. Liikevaihtoon sidottu vuokra on nimensä mukaisesti riippuvainen kiinteistössä harjoitetun hotelli- ja ravintolatoiminnan menestyksestä. Vuokra voidaan sopia tietyksi prosentiksi koko liikevaihdosta tai majoitustoiminnan liikevaihdolla ja ravintolaliikevaihdolla voi olla erilaiset vuokranmaksuprosentit. Kiinteissä vuokrasopimuksissa liiketoiminnan riski on kokonaan hotellinpitäjän vastuulla, liikevaihtosidonnaisissa sopimuksissa kiinteistönomistajan tuotto on riippuvainen operaattorin ammattitaidosta ja kyvykkyydestä sekä markkinatilanteesta. Useimmissa liikevaihtosidonnaisissa vuokrasopimuksissa käytetään kuitenkin pohjavuokrana kiinteää perusosaa, joka varmistaa kiinteistön omistajalle vähimmäistuoton, mikäli liikevaihtotavoitteet eivät toteudu. Vuokrakaudet ovat hotelleissa pitkiä, yleisimmin 10 20 vuotta. Matkailu- ja Ravintolapalvelut Mara ry:n Vuokra- ja työvoimakustannustutkimuksen (2014) mukaan majoitustoiminnassa vuokran osuus liikevaihdosta oli pääkaupunkiseudulla 24.68 % ja muilla suuremmilla paikkakunnilla 19,55 %. Kiinteän vuokran sopimuksissa koko maan osalta vuokran osuus liikevaihdosta oli 19,57 % ja kiinteän vuokran keskiarvo 16,17 /m 2 /kk, kun taas liikevaihtosidonnaisissa 17,02 /m 2 /kk.

12 (15) Porin hotellimarkkinoista Porissa on kaupungin koko huomioiden hyvä tarjonta hotellihuoneista ja kilpailutilanne on siten kova. Keskustan alueen hotelleja ovat: - Arvion kohteena oleva Scandic, 120 huonetta - Hotelli Amado, 50 huonetta, Keskusaukio 2 - Sokos Hotel Vaakuna, 206 huonetta, Gallen-Kallelankatu 7 - Cumulus, 111 huonetta, Yrjönkatu 24 Alla olevaan karttaan on merkitty arvion kohteena olevan hotellikiinteistön sijainti suhteessa muihin Porin keskustan suuriin hotelleihin. Scandic Pori Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla Kohde sijaitsee Porissa muutaman korttelin päässä torista. Sijainti on logistisesti hyvä. Kohde on hyvätasoista ja uusittua modernia hotellitilaa. Hotellien yleiseen kiinnostavuuteen Porissa vaikuttavat tilojen laatutason lisäksi yleisen taloudellisen tilanteen kehittyminen, mahdolliset paikalliset suuret tapahtumat jne. Arvion kohteen liikevaihto on kehittynyt nousujohteisesti kohteen saneerauksen jälkeen, jota voidaan pitää osoituksena kohteen kysynnästä paikkakunnalla. ARVION PERUSTEET Kohteen käyvän arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta.

13 (15) Arviointi tuottoarvomenetelmällä Tuottoarvopohjainen tarkastelu on kohteessa ainoa merkitsevä arviointimenetelmä, koska kyseessä on toimitilakohde. Kassavirtatarkastelu Vuokrat perustuvat osin arvioon tulevista tuotoista. Scandicin vuokrasopimus on voimassa vuoden 2025 loppuun ja vuokran määrä perustuu vuokralaisen liikevaihtoon, eli kiinteistön tuotot vaihtelevat siltä osin vallitsevan markkinatilanteen mukaan. Vuokralaisen ja kiinteistön omistajan mukaan vuoden 2017 Scandic Hotelsin vuokrat ovat olleet luokkaa 560.000 sisältäen autopaikkojen vuokrat. Kohteen muut vuokratuotot ovat luokkaa 137.000 ja sopimukset ovat lyhyitä ja huomioitu laskelmissa seuraavat 6 kk. Muita vuokralaisia ovat Modultek Oy, Tilifakta Oy ja Erkki Anttila Oy. Vuokrat ovat mielestämme markkinatasolla. Edellä olevan perusteella olemme kassavirtalaskelmassa käyttäneet kohteen vuokrina sopimuskauden jälkeen (hotelli 2026 alkaen ja muut tilat 7/2018 alkaen) seuraavaa: - hotellin tilat 10,25 /m 2 /kk - toimistotilat 10,70 /m 2 /kk Hoitokulut on arvioitu kiinteistön omistajan ilmoituksen perusteella vuodelle 2018 tasolle 136.000 /vuosi. Tuottovaatimus on kohteen osalta luokkaa 7,25 %. Hotellin vuokrasopimus on pitkä ja kohde on peruskorjattu, mutta toimistotilojen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassaolevia ja nostavat hieman tuottovaatimusta. Lisäksi hotelli- ja ravintolatoiminta on kiinteistöä kuluttavaa toimintaa ja tilat vaativat päivitystä säännöllisin väliajoin trendien vaihtuessa. Kohteen vuokrausaste on tällä hetkellä 100 %:a. Toimistotilojen osuus kaikista vuokrattavista tiloista on noin 20 %. Pitkän ajan vajaakäyttöoletuksena on laskelmissa käytetty 4 % johtuen vuokralaisvaihdoksista toimistotiloissa. Vuoden 2018 vajaakäyttöoletus on kuitenkin 0 %. Vuokrien, hoitokulujen ja inflaation nousun on arvioitu olevan luokkaa 2 % vuodessa. Liitteenä olevan kassavirtatarkastelun perusteella kohteen arvoksi muodostuu luokkaa 7.600.000. Tämä tarkoittaa noin 1.360 /m² neliöhintatasoa kaikille vuorattaville neliöille, jonka lisäksi kellarissa ja pihalla on autopaikat. Kassavirran alkutuottovaatimus on tällöin 7,38 %.

14 (15) Seuraavassa on herkkyystarkastelu kohteen arvosta. Herkkyystarkastelu Nettotuottovaatimus 7 599 6,75% 7,00% 7,25% 7,50% 7,75% Vajaakäyttöaste 3,0% 8 239 7 955 7 691 7 444 7 213 4,0% 8 141 7 860 7 599 7 355 7 128 5,0% 8 042 7 765 7 507 7 267 7 042 Herkkyystarkastelu Nettotuottovaatimus 7 599 6,75% 7,00% 7,25% 7,50% 7,75% Inflaatio 1,5% 8 107 7 827 7 567 7 325 7 098 2,0% 8 141 7 860 7 599 7 355 7 128 2,5% 8 174 7 893 7 631 7 386 7 158 Herkkyystarkastelu Nettotuottovaatimus 0 7 599 6,75% 7,00% 7,25% 7,50% 7,75% Markkinavuokratason +10 % 8 803 8 490 8 199 7 928 7 675 +5 % 8 472 8 175 7 899 7 642 7 401 muutos 0 % 8 141 7 860 7 599 7 355 7 128-5 % 7 809 7 545 7 299 7 069 6 854-10 % 7 478 7 230 6 999 6 783 6 581 Arvion tarkkuus MARKKINA-ARVO ARVION LAATI Arvioinnin tarkkuus on tasolla +/- 10 %. CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu Turku 31.1.2018 Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen Kiinteistö Oy Antintorin koko osakekannan velattomaksi markkina-arvoksi suuruusluokkaa 7 600 000 seitsemän miljoonaa kuusisataatuhatta euroa Sami Matara Arviointiasiantuntija KTM, LKV Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) Mari Rouvali Arviointiasiantuntija Toimitilajoht. restonomi (AMK), LKV Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK)

15 (15) LISÄTIEDOT LIITTEET Lisätietoja tästä arviosta antaa. 1. Kassavirta-analyysi

30.1.2018 Liite 1 10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU Kiinteistö Oy Antintori Nettotuottovaatimus 7,25% Inflaatio 2,0% Kohdenro 706-2018-0017-msa Vajaakäyttöaste 4,0% Diskonttauskorko 9,25% Osoite Antinkatu 24 Markkinavuokrien nousu 2,0% Hoitokulujen kasvu 2,0% Kaupunki Pori Ensimmäinen laskentakuukausi 1 Pvm 31.1.2018 Laatija Catella Property Oy Kassavirtalaskelma ( 1000) 12 kuukautta 0 kuukautta Vuosi 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Normivuosi Käypä vuokrataso 698 712 727 741 756 771 787 802 818 835 0 851 vuosikorotus 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Yli-/alivuokra 6 6 6 6 6 6 6 7 0 0 0 0 Vajaakäyttöaste 0,0% 0,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0 % 4,0 % Vajaakäyttöväh. 0-28 -29-30 -30-31 -31-32 -33-33 0-34 Bruttotuotto 0 704 690 703 718 732 747 761 777 786 801 0 817 Hoitokulut 0-136 -139-141 -144-147 -150-153 -156-159 -163 0-166 vuosikorotus 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Korjaukset 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investoinnit 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Nettotuotto 0 568 551 562 573 585 596 608 620 626 639 0 652 Nettotuottojen nykyarvo 543 482 450 421 393 367 342 320 295 276 0 Kassavirtojen nykyarvo ( 1000) 3 889 Päätearvo ( 1000) Lopputulokset 1000 Käypä tuottovaatimus jakson lopussa 7,25% Kassavirtojen nykyarvo 3 889 Päätearvo jakson lopussa 8 986 Päätearvon nykyarvo 3 710 Diskonttauskorko 9,25% Yhteensä 7 599 Päätearvon nykyarvo ( 1000) 3 710 Rakennusoikeus ja muut om.osat 0 Alkutuotto 7,38% Kassavirtaperusteinen arvo yht. 7 599 KAUPPA-ARVOTARKASTELU Kiinteistö Oy Antintori Tilatyyppi Määrä /m² tai /kpl Kauppa-arvo ( 1000) Liiketilat 0,0 m² 0-0 0-0 Toimistotilat 1 068,0 m² 0-0 0-0 Hotellitilat 4 507,0 m² 0-0 0-0 Teollisuustilat 0,0 m² 0-0 0-0 Varastot 0,0 m² 0-0 0-0 Muu 0,0 m² 0-0 0-0 Autopaikat hallissa tms. 0 kpl 0-0 0-0 Autopaikat ulkona 0 kpl 0-0 0-0 0,0 m² 0-0 0-0 0,0 m² 0-0 0-0 0,0 m² 0-0 0-0 0,0 m² 0-0 0-0 0,0 m² 0-0 0-0 Rakennus 5 575,0 m² 0-0 0-0 Käyttämätön rak.oik. 0 kem² 0-0 0-0 Muut omaisuusosat 0-0 Kauppa-arvo yhteensä 0-0 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 900 T 800 T 700 T 600 T 500 T 400 T 300 T 200 T 100 T 0 T 2018 2019 Nykyarvojen jakautuminen 3 710 1 078 2 811 Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen nettovuokrien ja kulujen kehitys Päätearvo Oletusvuokrat 2020 Sopimusvuokrat 2021 2022 Kommentteja: 2023 2024 2025 2026 2027 2028 ARVIOITU MARKKINA-ARVO 7 600 000 euroa (seitsemän miljoonaa kuusisataatuhatta euroa) Investoinnit Hoitokulut Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Catella Property Oy Kassavirta / Kassavirtalaskelma Scandic Pori 2018 / 2.1