Toimitusnumero 2015-500564 1(5) Maantietoimitus Kohde: Aika: 6.6.2017 kello 9.30 Paikka: Toimitusinsinööri: Uskotut miehet: Valtatie 3 Helsinki-Hämeenlinna parantaminen rakentamalla eritasoliittymä Arolammin kohdalla, Riihimäki 694 Maanmittauslaitos, Hämeenlinnan palvelupiste, Linna-kokoushuone Teppo Rantanen Jari Riihimäki ja Maarit Lindholm-Teräväinen 1. Lunastustoimikunnan neuvottelukokous Lunastustoimikunta, puheenjohtajana allekirjoittanut toimitusinsinööri Teppo Rantanen sekä uskotut miehet, kokoontuivat 6.6.2017 käsittelemään toimitusmiesten päätettäviä asioita korvauksista ja korvausten hinnoittelun pääperiaatteista. 2. Jätetyt korvausvaatimukset Lunastustoimikunnalle ei ole jätetty korvausvaatimuksia. 3. Korvausperusteet ja korvauspäätös Tiloille määrättävät yksityiskohtaiset kohteen-, haitan- ja vahingonkorvaukset ovat näkyvissä toimituskirjassa. Korvaukset on määrätty haltuunottopäivän 27.3.2015 mukaisina. Korvausten määräämisessä on käytetty seuraavia perusteita: 3.1 Yleistä, alueen kuvaus ja yleinen markkinatilanne Valtatie 3:lle, Hyvinkään pohjoisen ja Riihimäen eteläisen eritasoliittymän väliin rakennettava Arolammin eritasoliittymä muodostaa uuden yhteyden valtatie 3:lle Herajoen teollisuusalueelta ja Retkiojan suunnalta. Toimituksen kohteena on lähinnä Riihimäen kaupungin omistuksessa olevia kiinteistöjä, kolme kiinteistöä on yksityisomistuksessa. Riihimäen kaupunki on ilmoittanut tiesuunnitelman hyväksymispäätöksessä, että luovuttaa omistamansa maa-alueet korvauksetta maantietarkoituksiin. 3.2 Alueen kaavoitustilanne Toimituksen kohdealueella on voimassa asemakaava. Lunastettavat alueet ovat asemakaavan mukaista liikennealuetta ja osittain ko. kaavan ulkopuolista aluetta. 3.3 Arvioinnin teoreettisetarvioinnin teoreettisena perusteena todetaan, että korvaustoimituksessa lähtökohtana perusteet korvauksia määrättäessä pidetään haltuunottohetken yleistä hinta- ja kustannustasoa. Jos yleinen hintataso on kohonnut haltuunottohetken jälkeen, korjataan korvaus kohonnutta hintatasoa vastaavaksi (LunL 30.3 ). Lunastuslain 29 :n mukaan lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Täysi korvaus tarkoittaa käyvän hinnan mukaista korvausta. Lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta. (LunL 29 ja 30 ). Korvausta koskevat kysymykset on tutkittava ja ratkaistava viran puolesta (LunL 41 ). Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi
Toimitusnumero 2015-500564 2(5) korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin. Edelleen teoreettisena perusteena todetaan, että hankkeen vaikutusta ei saa ottaa huomioon maan arvoa määrättäessä eli, siltä osin kuin tien rakentaminen on korottanut tai laskenut maan arvoa, ei tällaista arvon muutosta tule ottaa huomioon korvauksia määrättäessä (LunL 31 ). Tässä tapauksessa lunastus toimeenpannaan tien rakentamisen ja parantamisen vuoksi. Lunastuslain 31.1 :ssä tarkoittama yritys on tässä tapauksessa tiesuunnitelma ja sen toteuttaminen. Vallitsevan oikeus- ja toimituskäytännön mm. KKO:1994:15 mukaan tämä tarkoittaa sitä, että omaisuus on arvioitava sen käytön tai käyttömahdollisuuden mukaan, mitä alueella oli ennen lunastusperusteen syntyä. Maantielain 76.1 :n mukaan korvaus lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä siis haltuunoton ajankohdan (arvohetki) arvon perusteella. Korvausta määrättäessä otetaan huomioon alueen tosiasiallisen maankäytön mukainen arvo haltuunoton ajankohtana sekä sen tulevaan käyttömahdollisuuteen perustuva korkeampi arvo (odotusarvo), jos sen todetaan vaikuttaneen korottavasti alueen arvoon haltuunottohetkellä. Jos yleinen hintataso on arvohetken jälkeen kohonnut, on lopullinen korvaus tai, jos ennakkokorvausta on määrätty, lopullisen lunastuskorvauksen ja toimituksessa määrätyn ennakkokorvauksen välinen erotus sovitettava kohonnutta hintatasoa vastaavaksi (MTL 76.2 ). 3.4 Korvausten saajat Ellei toisin ole sovittu, korvaukset määrätään sille, joka omistaa kiinteistön toimitusta lopetettaessa maantielain 78 :n mukaisesti. 3.5 Vertailukaupat Kauppa-arvomenetelmää on pidettävä ensisijaisena menetelmänä ja vasta, mikäli sitä ei voida soveltaa tai se ei johtaisi täyteen korvaukseen, on käytettävä joko tuotto- tai kustannusarvomenetelmää (Lunastuslainsäädäntö ja korvausjärjestelmä, Kuusiniemi & Peltomaa 2000, s. 154). Lähtökohtana korvaushintojen määrittämiseen on siis lain perusteella kauppa-arvomenetelmä, jota sovelletaan kauppahintaselvitysten nojalla lunastettavien alueiden korvaushinnan selvittämiseksi. 3.5.1 Metsämaakaupat Todetaan, että metsämaapohjan osalta puhtaita maapohjakauppoja ei alueella ilmeisesti ole tehty. Pääsääntöisesti lunastus- ja korvaustoimituksissa on yleisesti käytetty ja hyväksytty, että hinnoittelu perustuu tuottoarvomenetelmän käyttöön. Puhtaan metsämaapohjan arvo mm. uusimpien Tapion summa-arvomenetelmän aputaulukoiden mukaan Häme - Uusimaa alueella on lehtomaisen kankaan yksikköhinnan osalta 680 /ha ja vastaavasti tuoreen kankaan osalta 520 /ha, kuivahkon kankaan osalta 260 /ha ja kuivan kankaan osalta 160 /ha. Maanmittauslaitoksessa tehdyn tutkimuksen Virkistyskäytön arviointi 2003 hintaselvityksessä on todettu, että metsäkiinteistöjen kauppahintoihin sisältyy useimmiten myös virkistysarvoa, joka kuuluu maapohjaan metsätalousarvon lisäksi. 3.5.2 Raakamaa- ja odotusarvomaa Raakamaalla tarkoitetaan kaupunkimaata, joka hankitaan tai on käytettävissä asema- tai rakennuskaavan mukaiseen rakentamiseen. Raakamaalle on odotettavissa nykyistä, tavallisesti maa- ja metsätalouskäyttöä taloudellisesti tuottavampaa käyttöä. (Kiinteistöjen Arviointikäsikirja 1991, s. 178). Lisäksi raakamaalla tarkoitetaan sellaista maa- ja metsätalouskäytössä olevaa maata, jolla ei ole merkittäviä välittömiä rakentamismahdollisuuksia, mutta jonka odotetaan sijaintinsa tai maankäytön suunnittelutilanteen perusteella tulevan lähitulevaisuudessa yhdyskuntarakentamisen piiriin ja jolle tästä aiheutuvien rakentamismahdollisuuksien odotusten vuoksi on muodostunut maa- ja metsätalousmaan arvon ylittävää odotusarvoa.
Toimitusnumero 2015-500564 3(5) Raakamaata on alue, jolla on mm: - odotusarvoa, joka perustuu käyttötarkoituksen muutokseen - asemakaava puuttuu - asemakaavan laatiminen todennäköistä lähitulevaisuudessa. (Raakamaan arviointiohje, Maanmittauslaitos 2002, Raaka-projektin loppuraportti). Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kauppahintarekisterin mukaan Riihimäen kaupungin tekemiä raakamaakauppoja on tehty yhteensä 5 kpl vuosina 01/2013-06/2015. Ko. kaupoista on rajattu pois mm. pinta-alaltaan ylisuuret kaupat; pinta-ala yli 3 ha. Vertailukauppojen tiedot (nro, luovutuspvm. luovutustunnus, kokonaiskauppahinta, pintaala, neliöhinta, luovutettu kiinteistö/määräala) ovat: 1) 2015-06-16 L2015-132978 5900 e 0,2950 ha 2,00 e/m2 694-403-4-102 (1) Raakamaa-alue 2) 2014-01-20 L2014-103758 3084 e 0,1220 ha 2,53 e/m2 694-403-1-146-M602 X (1) Raakamaa-alue 3)2014-01-20 L2014-103884 8163 e 0,4460 ha 1,83 e/m2 694-403-1-35-M604 X (1) Raakamaa-alue 4)2013-11-13 L2013-164635 22072 e 0,3430 ha 6,43 e/m2 694-403-1-143-M601 X (1) Raakamaa-alue 5)2013-10-04 L2013-157393 50280 e 2,6000 ha 1,93 e/m2 694-403-1-124-M603 X (1) Raakamaa-alue Odotusarvo on puolestaan maa- ja metsätalousmaan arvon ylittävä arvo taloudellisesti tuottavamman käytön vuoksi. Odotusarvo on kuitenkin huomattavasti rakennusmaan arvoa alempi, koska kunta on käytännössä tällaisen ns. raakamaa-alueen ainoa ostaja, yksityinen omistaja ei yleensä saa maataan kaavoitettua rakennusmaaksi, ja koska detaljikaavassa raakamaasta voidaan muodostaa varsinaista rakennusmaata yleensä n. 25-50 %, loppuosa jää kokonaan kaavoittamatta tai kaavoitetaan tie- ja viheralueiksi. Lisäksi kaavan laatimisesta ym. alueen toteuttamisesta aiheutuu kustannuksia, jotka alentavat raakamaan arvoa valmiiseen rakennuspaikkaan verrattuna. Odotusarvoa alentaa vielä se seikka, että rakentaminen tapahtuu vasta tulevaisuudessa ja arvo on laskettava diskonttaamalla odotettavissa oleva maan hinta nykyhetkeen. 3.5.3 Hankkeen välittömässä läheisyydessä tehdyt kaupat 3.6 Rakennukset ja rakenteet Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kauppahintarekisterin mukaan tähän tiehankkeeseen liittyen on tehty määräalakauppa, jossa Riihimäen kaupunki on ostanut 30.12.2014 määräalan kiinteistöstä Köykkälä 8:26. Määräala, jonka pinta-ala on ollut n. 49 700 m2, on käsittänyt voimassa olevan asemakaavan mukaista katu- ja liikennealuetta. Kauppahinta on jakautunut erikseen maapohjan ja puuston osalta, maapohjan osalta yksikköhinta on ollut 2,0 /m2. Tässä maantietoimituksessa loput kyseisestä määräalasta lunastetaan maantiealueeksi. Tiealueelle jääviä rakennuksia tai rakenteita ei ole ollut. 3.7 Läjitysalueet Tien rakentamistöiden aikaisia läjitysalueita ei ole ollut. 3.8 Ennestään olevat Niiltä osin kuin korvauskäsittely kohdistuu ennestään olleeseen yksityistiehen, korvauksia yksityis- ja maantiealueet maapohjasta ei määrätä. 3.9 Hinnoittelu Lunastettavat kohteet arvioidaan haltuunottohetkellä raakamaana.
Toimitusnumero 2015-500564 4(5) Toimitusmiehet päättivät määrätä seuraavat arvot korvattaville kohteille: 3.9.1 Maapohjakorvaukset Arvoja määrättäessä on otettu huomioon mm. kauppahintatilastot, hinnoittelun yleisperiaatteet sekä tiealueeksi otettujen alueiden sijainnilliset ja laadulliset seikat. 3.9.1.1 Raakamaa Lunastustoimikunta totesi, että tällä alueella on haltuunottohetkelläkin ollut jo tiedossa Riihimäen kaupungin yksityiskohtaiset suunnitelmat toimituksen kohdealueen ja sen läheisten alueiden kehittämiseksi. Näin ollen lunastustoimikunta totesi, että toimituksen kohdekiinteistöillä on jo sijaintinsa perusteella raakamaastatus. Lunastustoimikunta päätti korvata lunastettavat alueet Riihimäen kaupungin raakamaakauppojen mediaanihintoja hieman korotetulla yksikköhinnalla 2,1 /m2. Lainkohdat Maantielaki 5. luku alueiden hankkiminen ja korvaukset 4. Haitan- ja vahingonkorvaukset Haitankorvaus tulee lunastuslain 35 :n mukaisesti määrättäväksi, kun samalle henkilölle kuuluvasta omaisuudesta lunastetaan osa ja tästä tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, aiheutuu pysyväisluontoista haittaa jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle. Vahingonkorvaus tulee lunastuslain 37 :n mukaisesti määrättäväksi, kun lunastuksesta aiheutuu muuttamisen, liikkeen tai ammatin harjoittamisen keskeytymisen taikka muun syyn vuoksi tappiota, kustannuksia tai muuta vahinkoa lunastettavan omaisuuden omistajalle. 4.1 Kasvillisuus, sadonvara, puuston ennenaikainen hakkuu, taimikot yms. Puuston ennenaikainen hakkuu Puuston ennenaikainen hakkuu korvataan Metsätalouden kehittämiskeskus Tapion julkaisemien taulukoiden (summa-arvomenetelmän odotusarvolisien) mukaan. 4.2 Puusto Haltuunottokokouksessa on sovittu siitä, että hakattu puusto korvataan maantietoimituksessa. Kanta-Hämeen metsänhoitoyhdistys on arvioinut hakatun puuston maantiealueelta kiinteistöittäin seuraavasti: Köykkälä 8:26, pinta-ala 0,1 ha, puusto n. 40 v kuusikkoa (6 000 /ha), arvo 600 ja pinta-ala 0,1 ha, puusto n. 80 v kuusikkoa (10 000 /ha), arvo 1 000 eli yht. 1 600. Puusto hakattu nykyään Riihimäen kaupungin omistaman määräalan 8-26-M501 osalta. Kun Riihimäen kaupunki on ilmoittanut luovuttavansa maa-alueet korvauksetta, puustosta ei määrätä korvauksia. Maunon-Isola 13:39, pinta-ala 0,5 ha (4 000 /ha) yht. 2 000 Lainkohdat 5. Korvaussopimukset Maantielaki 5. luku alueiden hankkiminen ja korvaukset Toimituksen tässä vaiheessa huomioon otettavia sopimuksia ei ole tehty.
Toimitusnumero 2015-500564 5(5) 6. Lisäkorvausasiat Päätös Lunastustoimikunta katsoo, ettei muita lunastuslain 45 :ssä tarkoitettuja asioita ole tiedossa, joten lisäkorvausten määräämisestä aiheutuvan takuun asettaminen ei ole tarpeen. 7. Kokouksen päättäminen Päätös Lunastustoimikunnan puheenjohtaja päätti kokouksen. Kokouksen pöytäkirja käydään läpi loppukokouksessa.