Sponda elokuussa 2008 20.8.2008 Kari Inkinen toimitusjohtaja
Sponda on kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa, vuokraa ja kehittää toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä Suomen ja Venäjän suurimmissa kaupungeissa.
Spondan strategia Spondan strategia perustuu kannattavaan kasvuun Suomessa ja Venäjällä. Suomessa Sponda kasvaa kiinteistökehityksen kautta. Vuonna 2008 kiinteistökehitykseen investoidaan noin 220 milj. euroa. Venäjällä kasvu tulee sekä olemassa olevien kiinteistöjen ostosta sekä kiinteistökehityksestä. Yhtiön tavoite on sijoittaa 300-400 milj. euroa vuoden 2009 loppuun mennessä. Tällä hetkellä Spondalla on sijoituskiinteistöjä Venäjällä n. 260 milj. euron edestä. Markkinatilanteesta johtuen mahdolliset uudet investoinnit rahoitetaan kotimaan kiinteistöjen myynnillä.
Kiinteistömarkkinat Suomessa Sponda tänään Tulos 1-6/2008 Kiinteistösalkku Osake Osinkopolitiikka Omistajat Liitteet Tulos ja tase Arvonmäärityksessä käytetyt tuottovaatimukset Vuokrasopimusten erääntyminen
Kiinteistökaupat Suomessa 7,0 6,0 5,0 1000MEUR 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1-6/2008 alustava Lähde: KTI
Toimistojen tuottovaatimukset, PKS (prime) Asunnot Toimistot Liiketilat 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 05-1995 09-1995 05-1996 09-1996 05-1997 09-1997 05-1998 09-1998 05-1999 09-1999 05-2000 09-2000 05-2001 09-2001 05-2002 09-2002 05-2003 09-2003 05-2004 09-2004 05-2005 09-2005 05-2006 09-2006 05-2007 09-2007 05-2008 Lähde: KTI
Toimistojen vuokraindeksi ja vajaakäyttö (Helsinki) 12 % Vajaakäyttöaste (Helsinki) Vuokraindeksi (Helsinki prime, 1993=100) 180 10 % 170 160 8 % 6 % 4 % 150 140 130 120 2 % 0 % 09-1991 09-1992 09-1993 09-1994 09-1995 09-1996 09-1997 09-1998 09-1999 09-2000 09-2001 09-2002 09-2003 09-2004 09-2005 09-2006 09-2007 Vajakäyttöaste Vuokraindeksi 110 100 90 Lähde: KTI, Catella Property Group
Toimistojen vajaakäyttö, kesäkuu 2008 DUBLIN AMSTERDAM BUDAPEST STOCKHOLM BRUSSELS BERLIN HELSINKI MILAN MOSCOW PARIS MADRID LONDON OSLO WARSAW 0 2 4 6 8 10 12 14
Toimistojen vuokratasot, PKS (prime) Helsinki Espoo Turku Tampere 30 25 20 15 10 5 05-1995 09-1995 05-1996 09-1996 05-1997 09-1997 05-1998 09-1998 05-1999 09-1999 05-2000 09-2000 05-2001 09-2001 05-2002 09-2002 05-2003 09-2003 05-2004 09-2004 05-2005 09-2005 05-2006 09-2006 05-2007 09-2007 05-2008 (05-2009) Lähde: KTI
Käytössä oleva toimistotilan määrä, PKS 7 600 000 Nettopinta-ala 7,4 milj. m² 7 400 000 7 200 000 7 000 000 6 800 000 6 600 000 6 400 000 6 200 000 6 000 000 1997 1997 1998 1998 1999 1999 2000 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Lähde: Catella Property Oy
Kiinteistömarkkinat Suomessa Sponda tänään Tulos 1-6/2008 Kiinteistösalkku Osake Osinkopolitiikka Omistajat Liitteet Tulos ja tase Arvonmäärityksessä käytetyt tuottovaatimukset Vuokrasopimusten erääntyminen
Keskeiset tapahtumat Tapahtumat 1-6/2008 Vuoden 2008 toisen neljänneksen nettotuotot kasvoivat 16 %. Omavaraisuusaste oli 34 %. Taloudellinen vuokrausaste oli 91,1 % (30.6.2007: 89,8 %) Kiinteistökehityshankkeet etenivät suunnitelmien mukaisesti; n. 93 milj. euroa investoitiin tammi-kesäkuun 2008 aikana. Sponda laski liikkeeseen oman pääoman ehtoisen joukkovelkakirjalainan kesäkuussa (nk. hybridilaina). Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Hotelli Helsinki myytiin heinäkuun alussa Exilion Capital Oy:lle. Venäjän investoinnit jatkuivat Spondan strategian mukaisesti. Heinäkuussa Sponda osti Ducat II toimistokiinteistön Moskovan keskustasta n. 185 milj. dollarilla.
Ducat II toimistotalo Moskovassa
Ducat II toimistotalo Moskovassa
Tammi-kesäkuu 2008 lyhyesti 4-6/2008 4-6/2007 1-6/2008 1-3/2007 1-12/2007 Liikevaihto, Me Nettotuotot, Me Liikevoitto, Me Tilikauden tulos, Me 57,3 42,3 34,9 11,7 48,4 36,4 43,1 22,0 109,2 80,5 81,4 30,5 107,5 76,8 146,5 79,7 210,9 152,8 256,7 136,6 Tulos/osake, e Operatiivinen kassavirta/osake,e 0,11 0,15 0,20 0,17 0,28 0,29 0,76 0,45 1,27 0,81 30.6.2008 30.6.2007 31.12.2007 Sijoituskiint, käypä arvo, Me Nettovarallisuus/osake, e EPRA NAV / osake, e 2 751,8 8,29 9,95 2 305,4 7,94 9,43 2 534,9 8,40 10,04 Taloudellinen vuokrausaste, % 91,1 89,8 91,2
Spondan kiinteistöjen voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 4-6/2008 1-6/2008 Tuottovaatimusten muutokset -11.4-11.4 Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto 1.0 1.0 Ajanmukaistamisinvestoinnit -6.1-12.4 Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos 13.3 22.8 Sijoituskiinteistöt, yhteensä -3.2 0.0 Kiinteistörahastot - 9.4 Konserni yhteensä -3.2 9.4
Rahoitus Q2/2008 Q1/2008 Q4/2007 Q3/2007 Q2/2007 Omavaraisuusaste 34 % 30 % 32 % 35 % 35 % Keskikorko 4.7 % 4.5 % 4.6 % 4.5 % 4.5 % Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus 69 % 61 % 65 % 78 % 87 % Luottojen keskim. laina-aika 2.9 v. 2.9 v. 2.6 v. 2.9 v. 3.1 v. Korkosidonnaisuusaika 2.4 v. 2.5 v. 2.6 v. 3.3 v. 3.5 v. Korkokate 2.2 2.0 2.0 2.0 2.0
Lainojen erääntyminen 30.6.2008 30 % 21 % 6 % 3 % 25 % 13 % 1 % 1 % Korolliset lainat yhteensä 1 706.8 milj. euroa. Käyttämättömiä luottolimiittejä 250 milj. euroa. Lisäksi sitova, nostamaton 150 milj. euron laina. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tulevaisuuden näkymät Sponda arvioi: Vuoden 2008 nettovuokratuottojen paranevan edellisvuodesta. Taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan olevan vuoden 2007 lopun tasolla. Näkymän muutos johtuu Vuosaaren sataman logistiikka-alueen vuokraustilanteen arvioitua hitaammasta kehityksestä. Osakekohtainen tulos paranee vuonna 2008 verrattuna 2007 osakekohtaiseen tulokseen, kun luvusta eliminoidaan käyvän arvon muutokset. Osakekohtainen operatiivinen kassavirta, joka sisältää kiinteistöjen myyntivoitot ja tappiot, arvioidaan olevan hieman alle vuoden 2007 vertailuluvun.
Kiinteistömarkkinat Suomessa Sponda tänään Tulos 1-6/2008 Kiinteistösalkku Osake Osinkopolitiikka Omistajat Liitteet Tulos ja tase Arvonmäärityksessä käytetyt tuottovaatimukset Vuokrasopimusten erääntyminen
Kiinteistösalkku 30.6.2008 Kiinteistöt käyvän arvon mukaan (2 751.8 milj. euroa) Toimisto- ja liiketilakiinteistöt vuokrattavan pinta-alan mukaan (yht. 870 000 m²) 12 % 5 % 25 % 13 % Toimisto- ja liiketila Logistiikka Kiinteistökehitys Toimisto Liiketila 70 % Venäjä ja Baltia 75 %
Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen maantieteellinen jakauma 30.6.2008 Toimisto- ja liiketila sekä logistiikkakiinteistöt vuokrattavan pinta-alan mukaan (1.4 milj. m²) Toimisto- ja liiketila sekä logistiikkakiinteistöt käyvän arvon mukaan (2 422.8 milj. euroa) Pks 83 % Pks 87 % Tampere 9 % Tampere 6 % Turku 3 % Turku 2 % Oulu 2 % Oulu 1 % Pietari 1 % Pietari 1 % Moskova 2 % Moskova 3 %
Taloudellinen vuokrausaste 30.6.08 % 31.3.08 % 31.12.07 % 30.9.07 % 30.6.07 % 31.3.07 % Toimisto- ja liikekiinteistöt 91,5 91,2 91,0 90,0 89,7 89,3 Logistiikka 87,5 92,8 91,9 91,0 89,5 89,0 Venäjä ja Baltia 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Kiinteistösalkku yhteensä 91,1 92,0 91,2 90,3 89,8 89,3
Vuotuinen nettovuokratuotto kiinteistöjen käyvälle arvolle 30.6.2008 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Toimistoja liiketilat Logistiikka Venäjä Yht. 6.1 % 8.2 % 10.9 % 6.5 %
Toimisto- ja liiketilat 4-6/2008 4-6/2007 1-6/2008 1-6/2007 1-12/2007 Liikevaihto, Me Nettotuotot, Me Liikevoitto, Me 39,5 29,4 25,9 36,5 27,8 34,3 76,8 57,0 55,7 80,9 58,8 115,6 154,4 113,8 197,4 Taloudellinen vuokrausaste, % 91,5 89,7 91,0 Vuokrattava pinta-ala yhteensä 870 000 m². Kiinteistösalkun käypä arvo oli kauden lopussa 1 921,4 milj. euroa, käyvän arvon muutos vuoden alusta oli 1,7 milj. euroa. Toimisto- ja liiketilasalkusta 42 % sijaitsee Helsingin ydinkeskustassa ja 24 % Ruoholahdessa. Tammi-kesäkuussa 2008 Sponda myi toimisto- ja liiketilakiinteistöja 1.6 milj. eurolla. Kaudella ei ostettu kiinteistöjä. Investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon tammi-kesäkuussa olivat 9.8 milj. euroa, josta toisen neljänneksen aikana investoitiin 4,3 milj. euroa.
Logistiikkakiinteistöt 4-6/2008 4-6/2007 1-6/2008 1-6/2007 1-12/07 Liikevaihto, Me Nettotuotot, Me Liikevoitto, Me 9,1 6,7 4,1 7,1 5,1 8,1 18,9 14,0 10,1 14,9 10,8 25,9 32,0 24,2 47,0 Taloudellinen vuokrausaste, % 87,5 89,5 91,9 Kiinteistöjen yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on 485 000 m². Kiinteistöjen käypä arvo oli 357,5 milj. euroa 30.6.2008. Käyvän arvon muutos tammi-kesäkuussa 2008 oli -2,7 milj. euroa. Taloudellisen vuokrausasteen lasku johtui yhden, 18 000 m²:n kiinteistön vuokrasopimuksen päättymisestä toisella neljänneksellä. Toisen vuosineljänneksen aikana Sponda osti logistiikkakiinteistöjä 0,2 milj. eurolla. Kiinteistöjä ei myyty. Kiinteistöjen ylläpitoon investoitiin tammi-kesäkuussa 1,5 milj. euroa, josta toisen neljänneksen osuus oli 0,6 milj. euroa.
Heidehofintie, Vantaa
Kiinteistökehitys Kiinteistösalkun tasearvo on 329,0 milj. euroa sisältäen maa-alueita noin 74 milj. euron arvosta ja käynnissä olevia kehitysprojekteja 255 milj. euron arvosta. Aktiivisiin kiinteistökehitysprojekteihin investoitiin 93,3 milj. euroa tammikesäkuussa 2008. Toisen neljänneksen aikana investoitiin 38 milj. euroa. Investoinnit on kirjattu hankintahintaan. Sponda allekirjoitti sopimuksen Vuosaaren Sataman Service Centerin rakennuttamisesta. Ensimmäisen vaiheen investointi n. 12 milj. euroa. Vuokrausaste on tällä hetkellä 60 %. Ensimmäisessä vaiheessa valmistuu 2 600 m² toimisto- ja sosiaalitiloja sekä 1 500 neliön huolto- ja korjaamorakennus. Rakennukset valmistuvat osittain marraskuun 2008 loppuun mennessä ja kokonaisuudessaan helmikuun 2009 loppuun mennessä.
Lautatarhankatu, Helsinki
Aktiiviset kiinteistökehitysprojektit TOIMISTO VUOKRATTU M² INVESTOINNIT 30.6.08 MENNESSÄ KOKONAIS- INVESTOINTI VALMISTUU Ruoholahti 100 % 13 500 13.0 Me 29.0 Me Q4/2008 Sörnäinen 100 % 9 200 8.6 Me 22.0 Me Q4/2008 TOIMISTO, YHT. 22 700 21.6 Me 51.0 Me LIIKETILAT City-Center N/A 15 000 lisää 58.7 Me 110 Me 2011 Itäkeskus 100 % 21 500 40.7 Me 56 Me Q4/2008 LIIKETILAT, YHT. 36 500 99.4 Me 166 Me LOGISTIIKKA Vuosaaren satama (I vaihe) 30 % 90 000 74.2 Me 107 Me Marraskuu/ 2008 KAIKKI YHT. ~70 % 149 200 195.2 Me 324 Me
Suunnitellut kiinteistökehitysprojektit TOIMISTO ARVIOITU INVESTOINTI Pasila (yhteistyössä Ylen kanssa) 57.0 Me ~2009 Ruoholahti 25.0 Me ~2009 Ruoholahti (olemassaolevan kiinteistön kunnostus) 20.0. Me ~2009 Kehä I 17.0 Me ~2009 Aviapolis, Vantaa 30.0 Me ~2011 Naulakatu, Tampere 12.0 Me ~2011 LIIKETILAT Ratina, Tampere 200 Me ~2009 Vaasa N/A ~2010 Kauneenkulma, Turku 5.0 Me ~2009 LOGISTIIKKA ALKAA AIKAISINTAAN Vuosaaren satama (II vaihe, ~60 000 m²) N/A Kysynnän mukaan Honkatalo, Vantaa 10.0 Me ~2009 VENÄJÄ Moskova Europa Terminal (20 ha, max 75 000 m²) N/A ~2009 Pietari Logistiikkaterminaali (46 ha, max 160 000 m²) N/A ~2010
Kiinteistörahastot 4-6/2008 4-6/2007 1-6/2008 1-6/2007 1-12/07 Liikevaihto, Me Nettotuotot, Me Liikevoitto, Me 5,2 4,1 3,3 0,5 0,4-5,3 8,2 6,6 14,5 5,1 2,7 0,9 14,5 10,0 6,8 First Top LuxCo Investointistrategia Toimisto- ja liiketilat Koko (kiint. arvo) Spondan osuus Inv. periodi 109 20 % 5 vuotta Sponda Fund I Logistiikka 205 Me 46 % 10 vuotta Sponda Fund II Logistiikka 74 Me 44 % 7 vuotta Whitehall/Niam ~ 300 Me - KIINTEISTÖSALKUT, YHT. ~700 Me
Venäjä ja Baltia 4-6/2008 4-6/2007 1-6/2008 1-6/2007 1-12/07 Liikevaihto, Me Nettotuotot, Me Liikevoitto, Me 2,8 2,1 0,8 0,4 0,3-0,1 4,3 3,2 1,3 0,7 0,6-0,4 1,9 1,5-0,4 Taloudellinen vuokrausaste, % 100,0 100,0 100,0 Kiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun lopussa 143,9 milj. euroa. Heinäkuussa 2008 Sponda osti toimistotalon Moskovan keskustasta. Nettotuottotavoite on yli 9 %. A-luokan rakennus, missä vuokrattavaa toimistotilaa 14 300 m², liiketilaa 1 300 m² ja pysäköintipaikkoja 143 autolle. Kiinteistön osto rahoitettiin pitkäaikaisella (7 vuotta), maaliskuussa sovitulla käyttämättömällä lainalla.
Kiinteistömarkkinat Suomessa Sponda tänään Tulos 1-6/2008 Kiinteistösalkku Osake Osinkopolitiikka Omistajat Liitteet Tulos ja tase Arvonmäärityksessä käytetyt tuottovaatimukset Vuokrasopimusten erääntyminen
Spondan osake Lähde: ThomsonReuters
Osinkopolitiikka Sponda Oyj jakaa osinkona vähintään 80 % osakekohtaisesta tuloksesta tai osakekohtaisesta kassavirrasta ottaen kuitenkin liiketoiminnan kehityksen tarpeet huomioon. 1,4 1,27 1,2 1 0,8 0,81 Tulos/osake 0,6 0,4 0,61 0,57 0,56 0,53 0,5 0,5 0,37 0,4 * 0,5 Operat. Kassavirta/osake Osinko 0,2 0 0,04 2004 2005 2006 2007
Suurimmat osakkeenomistajat 31.7.2008 Osakkeenomistaja Lkm % koko osakekannasta 1. Valtioneuvoston kanslia 38 065 498 34.3 2. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 2 050 000 1.85 3. Valtion Eläkerahasto 700 000 0.63 4. Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 471 092 0.42 5. Yleisradion Eläkesäätiö 340 000 0.31 6. Kaupallisten ja teknillisten tieteiden tukisäätiö 267 800 0.24 7. Laakkonen Mikko Kalervo 260 000 0.23 8. Elinkorkolaitos Hereditas 234 000 0.21 9. Erikoissijoitusrahasto Nordea European Equity Hedge 177 829 0.16 10. Sijoitusrahasto Danske Suomi kasvuosake 177 225 0.16 Hallintarekisteröidyt: 57 126 009 pcs, 51.5 %
IR contacts: Kari Inkinen President and CEO Tel: +358-20-431 3311 Robert Öhman CFO Tel: +358-20-431 3320 Pia Arrhenius Manager, Corporate Communications and IR Tel: +358-20-431 3454
Kiinteistömarkkinat Suomessa Sponda tänään Tulos 1-6/2008 Kiinteistösalkku Osake Osinkopolitiikka Omistajat Liitteet Tulos ja tase Arvonmäärityksessä käytetyt tuottovaatimukset Vuokrasopimusten erääntyminen
Tuloslaskelma Me 4-6/2008 4-6/2007 1-6/2008 1-6/2007 1-12/07 Liikevaihto 57,3 48,4 109,2 107,5 210,9 Ylläpitokulut -15,0-12,0-28,7-30,7-58,1 Nettotuotot 42,3 36,4 80,5 76,8 152,8 Myyntivoitot sijoituskiinteistöistä 0,9-0,2 1,3 1,1 1,2 Voitto käypään arvoon arvostamisesta -3,2 9,4 9,4 56,4 92,9 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myyntivoitot 1,7 5,2 2,2 26,8 35,6 Myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut -6,6-8,1-12,3-15,4-25,9 Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -0,2 0,4 0,3 0,8 0,1 Liikevoitto 34,9 43,1 81,4 146,5 256,7 Rahoitustuotot ja -kulut -20,6-13,4-41,4-38,7-72,3 Voitto ennen veroja 14,3 25,7 40,0 107,8 184,4 Tilikauden edell, tilikausien verot -0,2 - -0,1 - -0,4 Laskennalliset verot -2,4-7,7-9,4-28,1-47,4 Tilikauden voitto 11,7 22,0 30,5 79,7 136,6
Tase Varat 30.6.2008 31.12.2007 30.6.2007 meur meur meur Pitkäaikaiset varat 2 953,7 2 703,2 2 475,6 Lyhytaikaiset varat 109,9 195,3 79,6 Varat yhteensä 3 063,6 2 898,5 2 555,2 Oma pääoma ja velat Oma pääoma yhteensä 1 050,5 934,8 882,7 Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 1 262,1 1 056,4 1 100,6 Varaukset 13,7 15,1 14,5 Laskennalliset verovelat 222,3 212,6 199,2 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 498,1 1 284,0 1 314,3 Lyhytaikaiset velat yhteensä 515,0 679,6 358,2 Velat yhteensä 2 013,1 1 963,7 1 672,5 Oma pääoma ja velat yhteensä 3 063,6 2 898,5 2 555,2
EPRA nettovarallisuus/osake 30.6.2008 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 049 924 742 Muun oman pääoman rahasto (hybrid bond) -128 969 435 Liikearvo -27 546 173 Laskennalliset verovelat 222 289 418 Tuloverojaksotus -2 024 768 Eläkevastuu -29 832 Johdannaisten käypään arvoon arvostaminen -5 458 723 Korko-optiot -3 431 995 Rahoituksen arvostus -2 787 Yhteensä 1 104 750 447 Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 111 030 185 EPRA nettovarallisuus/osake 9,95
Oman pääoman ehtoinen joukkovelkakirjalaina (Hybrid bond) Strategia: Oman pääoman lisääminen. Yhtiö ei halunnut laimentaa nykyisten osakkeenomistajien omistusta. Osakeantia ei haluttu järjestää markkinatilanteen vuoksi. Suunnitellut kiinteistöjen myynnit kestävät kauemmin toteutua. Ominaisuudet: Ei erääntymispäivää. Spondalla on oikeus lunastaa oman pääoman ehtoinen joukkovelkakirjalaina takaisin viiden vuoden kuluttua. Spondalla on oikeus lykätä kuponkikoron maksua, mikäli yhtiö ei edellisenä vuonna ole jakanut osinkoa. Joukkovelkakirjalaina: Suunnattiin kotimaisille instituutioille. Kuponkikorko on 8.75 % ennen veroja. Julkista listautumista haetaan syyskuussa 2008.
Sijoituskiinteistöissä käytetyt tuottovaatimukset 30.6.2008, % Sponda CBD Helsinki/Vantaa Espoo Turku Tampere Oulu Toimisto- ja liiketilat 5.2-6.5 5.4-7.7 6.5-8.0 6.3-10.0 Logistiikka 7.0-8.5 7.5-8.0 7.25-8.25 Keskimääräinen tuottovaatimus koko sijoituskiinteistökannalle: 6.5 (31.3.2008: 6.4) %
Vuokrasopimusten erääntyminen 30.6.2008 25,0 % 20,0 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % Tuleva kassavirta 862 mij. euroa. Keskim. vuokrasopimusten pituus 4.3 vuotta Toimisto- ja liiketilat 4.7 v. Logistiikka 3.0 v. 0,0 % 1 v. 2 v. 3 v. 4 v. 5 v. 6 v. yli 6 v. Toist. voimassa