Näkökulmia asuntorakentamisen haasteisiin Suomen Asuntoliitto ry:n Asuntorakentamisen haasteet seminaari 27.11. 2014 Harri Hiltunen
Asuntokysyntää ylläpitäneet ja ylläpitävät (?) tekijät (Katso BOF Online 2012) Rahoitusmarkkinatekijät + Lainarahan saatavuus, laina-aikojen pidentyminen, lainamarginaalien alentuminen, viitekorkotason alhaisuus - Lainarahan saatavuus kiristymässä (lainakatto), laina-aikamaksimit saavutettu, viitekorkojen nousu pidemmällä aikavälillä, lainamarginaalien jonkintasoinen nousu, velkaantumisasteen hillintä Tulojen kasvu, omistusasumisen verotuet, va esto n kasvu, muuttoliike (muutamiin) keskuksiin seka asuntokuntien (pienten) lukuma a ra n kasvu. Asumisen käyttökustannuksien tuleva nousu Verotukien asteittainen heikenta minen/poistaminen Kiinteisto verojen korottaminen Korkotason todenna ko inen nousu Mitkä tekijät säilyvät / vahvistuvat? Mitkä poistuvat / heikkenevät? Miten "asumisen tukipolitiikka" / asuntorakentamispolitiikka kykenee vastaamaan kysyntätekijöihin erilaisissa hallintamuodoissa?
Asumisen tukimuotoja Suorat tuet yli 95 % vuokra-asunnoille (ARA & vapaarahoitteiset) + näiden verovapaus Yleinen asumistuki, eläkkeensaajan asumistuki, opintotuen asumislisä Toimeentulotuki Kulutustuet (pääosa omistusasunnoille, pieni osa asumisoikeusasunnoille) Asuntolainakorkojen alijäämähyvitys Asuntosäästöpalkkio Valtion osatakaus omistusasuntolainalle ( HAL ) Kerätyt takauspalkkiot 140 milj. euroa, maksetut takaukset 2-3 miljoonaa Tuotantotuet Pääosa ns. ARA-vuokra-asunnoille sekä asumisoikeusasunnoille Pieni määrä omistusasunnoille Korkotuki, valtion maksuton täytetakaus, avustukset Valtion maat kohtuuhintaiseen (vuokra-)asuntotuotantoon Kuntien lisätuet (tonttihinnat/-vuokrat, kiinteistöverovapaus, omien varojen korkoalennukset, takaukset kiinteisto yhtio ille, ) ARAVA-lainojen tervehdytta mistuet/ lainaehtojen helpotukset Valtion pääomitukset (Aravalainat, Kruunu-A, Kuntarahoitus Oyj)
Pienten (vuokra-asuntojen) kysyntä kasvukeskuksissa jatkaa kasvuaan vastaako tuotanto kysyntään? Yhden ja kahden henkilön asuntokuntien määrä 75 % asuntokunnista Vuokra-asunnossa asuvista asuntokunnista 86 % oli yksin tai kaksin asuvia henkilöitä Erityisesti nuoret asuvat vuokralla: Asuntokunnista, joiden vanhin henkilö on alle 30-vuotias, vuokralla asuu 73 %
Valmistunut kerrostaloasuntotuoanto kerrosala/asunto (kem2) 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 pienasunnot muut as. yhteensä PKS ARA-Tuotanto 1h 1h+k/kk 2h+k/kk yht. 3h+k/kk- normaalit % 0,0 0,0 vuokra- 2013 % 0,0 11,2 55,5 66,7 33,3 100,0 asunnot 2014/1-08 % 3,9 28,0 34,3 66,2 33,8 100,0 asm²/as 34,1 42,2 55,9 48,8 71,6 56,5 asuntoja 8 58 71 137 70 207
Asumisen tukia 2014, yht. n. 3,4 mrd euroa (vuokra 66 %, omistus 34 %) Asuntolainojen korkovähennys; 310; 9 % ASP korkotuki, 10, 0 % Yleinen asumistuki, 714, 21 % Oman asunnon myyntivoiton verovapaus, 900, 26 % Korjaus-ja energiaavustukset, 43, 1 % Eläkkeensaajan asumistuki, 492, 15 % RAY tuet, 35, 1 % ARA-asuntojen pääomatakaus, 90, 3 % ARA-tuet vuokraasumiseen, 200, 6 % Asumistukien verovapaus, 300, 9 % Opiskelijoiden asumislisä, 285, 8 %
Vuokra-asumisen suorat tuet kasvussa, kulutustuet (omistus) poistumassa 2015: 250
Vuokra-asuminen nielee tukia Verovähennys tuki 2015: 250 milj. euroa/vuosi Asuntovelallisia asuntokuntia on n. 900 000. Verovähennystuki on 280 euroa/ asuntokunta/vuosi Asumistuet ovat noin 1,5 mrd euroa/vuosi eli (eli 6 x verovähennystuki), kohdistuen lähes täysin vuokra-asumiseen V. 2014 yleistä asumistukea maksetaan keskimäärin 3 600 euroa/ruokakunta/vuosi.
Social rental housing has not so much to do with lower housing costs, but with higher quality 4 Vuokraero ARA vs. Vapaarahoitteiset /m2/kk, Q1/2010 - Q1/2014 Kaksiot (huom. Helsinki 1 ei ARA-havaintoja), Lähde Stat.fi 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0-0,5 2010 2011 2012 2013 2014 Helsinki 2 Helsinki 3 Helsinki 4 Espoo-Kauniainen Vantaa Kehyskunnat Jyväskylä Kuopio Lahti Given the fact that in large parts of its housing markets are balanced, Finland should give consideration to relaxing the regulations for conversion of social housing. As there are no large price differences between social and private renting in these areas, it could improve the management of the housing stock if landlords had the opportunity to sell social dwellings to tenants or other investors
Miten kohtuuhintaisuuteen? Kohtuuhintaisuuden määritelmä? Asumistuen kautta, muu määritelmä? Ministeri Kiuru: 12 /m2/kk? Mika on paras ja tehokkain keino saavuttaa kohtuuhintaisuus? Tuotannon tukeminen / asukkaan tukeminen / kombinaatio? Miten eri subventiot vaikuttavat hankinta-arvon eri komponentteihin? Pa a oma, tontti, urakat, rakennuttaminen, Subventoidut vs. Subventoimattomat asuntomarkkinat? Kilpailu maksukykyisistä vuokralaisista erilaisten vuokranantajien kesken Ns. yleishyödylliset vs. Markkinasijoittajat Asuntosijoitusrahastot, yksityiset vuokra-asuntosijoittajat, instituutiot Ei kilpailua maksukyvyttömistä vuokralaisista Kuntien ja oikeasti yleishyödyllisten vastuulle Vaikeimmat asukkaat valtion yhtiön vastuulle? (State aid No E2/2005 and N 642/2009 - The Netherlands Existing and special project aid to housing corporations) Kuinka kauan oikeus tukeen kestää - tarvearviointi? Vuokrasopimuksien kesto Vuokratason/korotuksien kytkeminen tuloihin (vrt. EU/Hollanti)
Tuettu tuotanto syrjäyttää yksityisiä asuntoinvestointeja ARA-tuetut Markkinaehtoiset Korkotuki Kyllä Ei Valtion täytetakaus Kyllä Ei Kuntien edulliset tontit Kyllä Ei Käynnistys- yms. avustukset Kyllä Ei Saneeraustuet Kyllä Ei Asiakasvalintaehdot Liberaali Vnp asukasvalintakriteereistä Markkinatilanne Luovutusrajoitukset Kyllä Ei Vuokratuottomahdollisuus 8 % omille varoille Markkinasidonnainen Arvonmuutos Rajoitusaikana ARAVA-indeksimuutos Rajoituksien jälkeen markkinasidonnainen Markkinasidonnainen State subsidies and guarantees for social housing can lead to a crowding out of PRS investment, as there can be unbalanced competition between PRS and social housing (see also Oxley ea. 2010). Investments in social housing might crowd out investments by other actors on the market especially if social housing is accessible for households that otherwise would have rented or bought on the private market, thus reducing private demand and supply.
Markkinat muuttuvat tukijärjestelmät eivät pysy mukana Pitkä matalien korkojen kausi takana ja edessä Miksi subventoida vaikka markkinakorot historiallisen alhaiset? Ennen finanssikriisiä nykyistä heikommilla tukiehdoilla tuotantoa käynnistyi miksi ei nyt paremmilla ehdoilla? Kun ARA-vuokrat alle markkinavuokrien, kysyntää on. Kun markkinavuokrat alle ARA-vuokrien, ARA-asuntoja tyhjänä! Asumisoikeusasunnoissa pitkät jonot ei kuitenkaan kysyntää vapaarahoitteisille ASOille Valtion tuet ilman tarveharkintaa ja omistajan lunastuslupaus luovat kysynnän ei asumismuodon hienous Tukijärjestelmiin liittyvät ristiriitaiset asuntopoliittiset tavoitteet
Tuotannon tukemisesta asukkaan tukemiseen Erityisryhmien asumiseen edelleen valikoivasti tuotantotukea Omistusasumisen verotuen alentuminen / poistuminen Pienituloisten asumismenojen kohtuullistaminen yleisen asumistuen avulla tuki tarpeen mukaan tarvittavan ajan Ns. ARA-tuotannolle vain pääomatakaus ja/tai investointiavustus omarahoitusosuuteen Avoimeksi kaikille toiminnasta kiinnostuneille / vain aidosti yleishyödyllisille Asumistukiehtojen kehittäminen ottamaan huomioon uusien vuokraasuntojen korkeammat alkuvuokrat Ns. ARA-asuntojen hankkiminen perustettavista uusista asunto-osakeyhtiöistä (vs. Asuntokiinteistörahastot); Kysyntää vastaavat huoneistotyypit as.oy kohteidenkäynnistyskynnyksen alentaminen Valtion ja metropolikuntien asuntotuotanto-ohjelma Valtion tuet ja ehdot + kunnat/kuntayhtiöt toteuttajina Pienasuntojen osuus ARA-vuokra-asuntotuotannossa Tukien painottaminen pieniä huoneistotyyppejä tukevaksi (käynnistysavustus) ARA-perheasuntojen kohdentaminen pienille ruokakunnille määräaikaisesti
Sosiaalisen vuokra-asumisen toimivuuden parantaminen The discussion on eligibility for social housing has shown that there are inefficiencies in the Netherlands and Finland. The introduction of an eligibility criterion in the Netherlands led to better accessibility of social housing for people with lower incomes. Finland could also improve the functioning of social housing by defining a clear target group. Given the relatively large stock of social housing in both Finland and the Netherlands, strong segregation effects are not to be expected from introducing measures to target the social housing sector better. Using the social housing stock more efficiently could actually increase accessibility for households with the lowest incomes by stimulating turnover rates and thereby reducing the insider-outsider problems.