Kuntien kiinteistöt: toiminnan tuki vai sen jarru? TkT Heikki Lonka, Granlund Oy

Transkriptio

1 Kuntien kiinteistöt: toiminnan tuki vai sen jarru? TkT Heikki Lonka, Granlund Oy Kuntien kiinteistöjen tila ei tunnu näinä päivinä täysin tyydyttävän ketään. Monet käyttäjät valittavat terveysongelmista, joita huonokuntoiset rakennukset aiheuttavat. Viimeisin arvio on, että kaksi kolmasosaa kuntien kiinteistöistä kärsisi kosteusvaurioista. Käyttäjät eivät ole myöskään tyytyväisiä kiinteistöpalveluihin, joita he saavat. On syntynyt tunne, että kiinteistötoimi on kiinnostunut enemmän rakennuksista kuin käyttäjistä. Myöskään kuntien kiinteistötoimet eivät ole tyytyväisiä tilanteeseen. Heidän pitäisi hoitaa puutteellisilla resursseilla suurta rakennuskantaa. Kun ei ole varaa edes perusrakenteiden kunnossapitoon, tuntuvat käyttäjien aina kasvavat tarpeet ja lisäpyynnöt epäoikeudenmukaisilta. Kuntien johtokaan ei ole tilanteeseen tyytyväinen. Kiinteistöjä korjataan poistoja vastaavalla summalla, mutta silti investointibudjetissa on koko ajan budjetin ylittäviä tarpeita, jotka tuntuvat perustelluilta. Kuntia uhkaa velkaantuminen. Jos kiinteistöjen tilanne yllättävästi huononee, esim. kouluja joudutaan sulkemaan, on vaarana että tehdään paniikkitilanteessa vääriä valintoja. Näitä ongelmia on ryhdytty ratkomaan toimitilaverkkohankkeilla, joita on tehty viime aikoina useissa kunnissa (mm. Hollolassa, Akaalla, Valkeakoskella, Mynämäellä, Mäntsälässä ja Keravalla). Kaikissa hankkeissa on paljastunut surkea kuva kuntien kiinteistöjen nykytilanteesta. Toisaalta on löydetty polku, jota kulkemalla ongelmista on mahdollista päästä eroon ilman, että taloudellinen asema heikkenee. Hoitamalla toimitilaverkkoa hyvin on mahdollista saada suuriakin säästöjä niin varsinaisen toiminnan kuin kiinteistönpidonkin menoissa. Miten tähän on tultu? Kuntien kiinteistöjen tila on tällä hetkellä lohduton ja tilanne toistuu samanlaisena kaikissa tutkituissa kunnissa. Seuraavassa on muutamia esimerkkejä. Akaan kiinteistöistä yli puolet on rakennettu ennen vuotta Sitä ennen rakennettiin pääasiassa kouluja. Kuntien koulukanta onkin pääosin yli 60 vuotta vanhaa ja perustuu oppimiskäsitykseen joka oli vallalla ennen viime sotia. Tekniset ratkaisut ovat auttamatta vanhentuneita vaikka rakennuksia on korjattu viime aikoina. 1

2 Akaan kiinteistöistä puolet on ollut olemassa jo ennen vuotta 1955 Sisäisen vuokran perusteet eri kunnissa vaihtelevat. Usein niillä ei näytä olevan paljonkaan tekemistä yksittäisten kiinteistöjen kustannusten tai investointitarpeiden kanssa. Valkeakosken koulujen sisäinen vuokra ei aina kata edes ylläpitomenoja. Yleensä käypä pääomavuokra on % ylläpitomenoista. Kunnissa tämä luku harvoin on edes 20-30%. Vaikka riittävää pääomavuokraa kerättäisiinkin, sitä harvoin ohjataan takaisin kiinteistöjen kunnossapitoon, 2

3 peruskorjaukseen tai uusimisinvestointeihin. Tämän seurauksena korjausvelka kasvaa ja osa kiinteistöistä on jo laskennallisesti kulunut kulumattomaan osaan asti. Todellisuudessa tilanne on usein jopa huonompi kuin laskelmat antavat ymmärtää. Yli puolella Valkeakosken kiinteistöistä korjausvelkaa on yli hälytysrajan. Taustalla on poliittisen päätöksenteon luonne: aina pyritään tarjoamaan enemmän tiloja ja palveluita kuin mihin on varaa. Seurauksena on ylimitoitetttu ja alirahoitettu verkosto. Mikä neuvoksi? Ongelmaa on yritetty ratkaista monella tavalla. Monessa kunnassa on tehty kouluverkkoselvityksiä ja käyty niiden pohjalta kyläkoulusotia, joiden lopputuloksena on muutama pieni kyläkoulu saatukin lakkautettua. Tämä ei kuitenkaan riitä. Vaikka pienet kyläkoulut ovat tehottomia, ne muodostavat kuitenkin niin pienen osan kaupungin kiinteistö- ja toimintakuluista, että niistä luopumisella ei ole suurta merkitystä kokonaisuuden kannalta. Tuloksena on usein ollut merkittävien säästöjen sijaan virkamiesten ja poliitikkojen välien kiristyminen. Ongelmia vastaan on taisteltu myös kunnossapitobudjetteja kasvattamalla. Vaikeita rakenteellisia ja kosteusongelmia ei kuitenkaan saada hoidettua pikkuparannuksilla, vaan rakennukset olisi usein korjattava uudisrakentamista vastaavalla tavalla. Rakennukset ovat myös toiminnallisesti vanhentuneita ja niitä olisi välttämättä uudistettava. Energiatavoitteitakin on vaikeaa saavuttaa ilman suurempia kunnostuksia. Tuntuu siltä, että ongelmiin ei ole olemassa mitään ratkaisua. Rahaa ei ole ja tarpeet kasvavat koko ajan. Äkillisten, suurtenkin riskien uhka kasvaa. Toimitilaverkkotyössä valittu uusi lähestymistapa Toimitilaverkkohankkeessa mukana olleet kunnat ovat päättäneet valita uuden lähestymistavan. Sen sijaan että painitaan olemassa olevan verkon kanssa ja yritetään parannella sitä sieltä täältä, otetaankin lähtökohdaksi 3

4 toiminnan verkon tarkastelu kiinteistöistä riippumatta. Vasta kun hetkeksi siirretään syrjään nykyinen tilanne, voidaan pohtia kuinka asiat voisivat olla. Kiinteistökulut ovat vain pieni osa kuntien toimintabudjeteista. Ne kuitenkin vaikuttavat suuresti tapaan ja tehokkuuteen, joilla palvelut voidaan tuottaa. Jos ylivoimaisesti suurimman menoerän eli palvelutuotannon tehokkuutta saataisiin nostettua edes hivenen, säästynyt rahasumma olisi kuitenkin suuri verrattuna kiinteistökuluihin. Kun muistetaan nyrkkisääntö, että kiinteistökulut ovat 20% toiminnan kuluista, voidaan toiminnan kulujen 5 % säästöllä, kasvattaa kiinteistökuluja 25 %. Pienelläkin toiminnan säästöllä voidaan rakentaa uudestaan koko kiinteistökanta tai peruskorjata se täydellisesti. Uudet tai uudenveroiset tilat nostavat toiminnan laatua huomattavasti. Kiinteistöt kuluttavat vähemmän energiaa ja ovat helpompia huoltaa. Homeja kosteusongelmista päästään eroon. Jos investointiohjelmassa onnistutaan hyvin, voi lopputuloksena olla kokonaiskulujen huomattava säästö ja merkittävä toiminnan laadun nosto. Mistä säästöt syntyvät? Miten toimitilat vaikuttavat toiminnan kustannuksiin? Miten toiminnan säästöt syntyvät? Kunnan toiminnassa henkilöstömenot ovat ehdottomasti suurin kuluerä. Jos yhtä potilasta, oppilasta tai päiväkotilasta kohden on vähemmän opettajia tai hoitajia, on sillä suuri merkitys. Yksikkökoot myös vaikuttavat toiminnan laatuun. Jos ne vaihtelevat suuresti, vaihtelee myös toiminnan laatu ja kansalaiset joutuvat epätasa-arvoiseen asemaan. Vaihteluväli esim. opetuksen kustannuksissa tutkituissa kunnissa on ollut hurja, se voi olla välillä euroa vuodessa per oppilas. Joku oppilas voi olla siis kuluilla mitattuna yli neljä kertaa arvokkaampi kuin toinen. Koululaisten tapauksessa tämä johtuu siitä, että pieniä, yksisarjaisia kouluja sisältävässä verkossa ei luokkakokoa pystytä hallitsemaan yhtä hyvin kuin kolmisarjaisia tai isompia kouluja sisältävässä verkossa. Otetaan esimerkki. Kun koulujen ryhmäkoko halutaan pitää pienenä, esim. alle kolmessakymmenessä oppilaassa, johtaa oppilasmäärän kasvaminen lopulta lisäluokkien perustamiseen kun em. raja ylitetään. Yksisarjaisessa koulussa joudutaan kolmenkymmenen oppilaan luokka jakamaan kahtia ja lopputuloksena on siis pienimmillään oppilaan luokkia. Kolmisarjaisessa koulussa jaetaan vastaavassa tilanteessa oppilaat kolmen luokan sijasta neljään luokkaan ja kukin uusi luokka on oppilaan suuruinen. Isommassa yksikössä voidaan siis luokkakokojen vaihtelua hallita paremmin ja jakaa opettajien työpanosta tasaisemmin useammalle oppilaalle kaikissa tilanteissa. Samaa ajattelua voidaan soveltaa myös muussa palvelutuotannossa, kuten päiväkodeissa ja terveyskeskuksissa. 4

5 Kun yksisarjaiseen kouluun tulee kolmaskymmenes oppilas, hän aiheuttaa suuret rajakustannukset: luokka on jaettava kahtia. Kun kolmisarjaiseen kouluun tulee yhdeksäskymmenesensimmäinen oppilas, keskimääräinen luokkakoko pienenee vain 23:een. Asialla on taloudellisesti suuri merkitys. Hankkeessa on laskettu kustannuksia erilaisille toimitilaverkoille ja saatu aikaan säästöt, jotka asukkaan kunnassa ovat parhaimmillaan 4 miljoonaa euroa vuodessa. Tämä vastaa usein kunnan vuosikatetta tai sen koko kiinteistömenoja. 5

6 Tarvittavat investointikustannukset ovat yleensä samat, jotka kunta on joka tapauksessa budjetoinut tuleville vuosille. Vaikka koko säästöpotentiaalia ei pystyttäisikään hyödyntämään, puhutaan merkittävistä kustannuksista. Koko maan tasolla kyseessä ovat miljardiluokan säästöt. Jos mentäisiin kaikkein tiukimmin mitoitettuun toimitilaverkkoon, tarvittavat investoinnit maksettaisiin 13 vuoden säästöillä. Vaarantuuko laatu? Pieniä yksiköitä pidetään laadukkaina ja palveluiden saamista läheltä tärkeänä. Asiassa on kuitenkin monta puolta. Pieniin yksiköihin ei voida taata riittävästi henkilökuntaa, joten odotusajat pitenevät. Matkasta säästynyt aika hukkuukin odotusaikoihin. Joitain palveluita, esim. opetuksen tukipalveluita, voi jäädä jopa kokonaan saamatta. Nykyaikana tietotekniikan käyttö lisääntyy. Riittävää teknistä varustelua ja teknistä tukea ei voida taata hajanaisessa palveluverkossa. Nykyajan ongelmat ovat monimutkaisia ja ratkaisut vaativat moniammatillista osaamista ja tiimejä. Voidakseen vastata haasteisiin tiimien on oltava riittävän isoja. Kuljetuskustannuksetkaan eivät uudessa mallissa välttämättä kasva. Kaikille ei missään tapauksessa voida tarjota koulua läheltä, joten pientenkin yksiköiden välillä syntyy väistämättä liikennettä. Harvemmassa palveluverkossa palveluyksiköt voidaan sijoittaa pääliikenneväylien varteen, jossa on toimivampi julkinen liikenne. Onko vanha tuttu helvetti parempi kuin uusi tuntematon taivas? Kuntien kiinteistöt ja niissä tapahtuvat toiminta ovat tällä hetkellä kurjuuden kierteessä. Toimitilat ovat usein terveydelle vaaralliset ja estävät laadukkaan ja tehokkaan toiminnan. Tämän seurauksena kunnan kustannukset kasvavat 6

7 ja talous heikkenee. Kun säästöjä ei voida saada toiminnasta, ne otetaan kiinteistöistä. Tämä vain pahentaa tilannetta. Toimitilaverkkohankkeet osoittavat, että olisi mahdollista siirtyä myös positiiviseen kierteeseen, jossa tilat tukevat toimintaa ja synnyttävät säästöjä. Säästöt voidaan ohjata entistä parempien kiinteistöjoen ylläpitoon, jotka vuorostaan parantavat toiminnan laatua ja kustannustehokkuutta. Ja niin edelleen. Jos vain halutaan. 7