Sähköinen kiinteistökauppa, lainhuuto ja kiinnitys

Transkriptio

1 Sähköinen kiinteistökauppa, lainhuuto ja kiinnitys

2 Kouluttaja VT Anna Oksanen SKVL:n lakimies Lakitoimisto Pappila Penkkala & Co Oy:n lakimies 2011 alkaen Asianajotoimisto Lukander & Ruohola Oy:n kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies VT 2013 välitystoimintaan liittyvät kysymykset asunto- ja kiinteistökauppa rakentamisoikeus ympäristöoikeus

3 KVP: Uusi tapa tehdä kiinteistökauppaa Kiinteistön omistajille, ostajille ja myyjille sekä kiinteistönvälittäjille ja muille valtuutetuille suunnattu kiinteistökaupan verkkopalvelu, joka toimii verkossa ja jonka turvallisuudesta vastaa Maanmittauslaitos Toimii osoitteessa 3

4 KVP: Uusi tapa tehdä kiinteistökauppaa Kauppa syntyy osapuolten sähköisellä allekirjoituksella edellyttää kaikkien osapuolten kirjautumista palveluun Lainhuuto tulee vireille ilman erillistä hakemusta tarpeeton välivaihe poistuu kokonaan Palvelusta saa kohteen kiinteistörekisteriotteet sekä lainhuuto- ja rasitustodistuksen Palvelusta voi hakea kiinnityksiä ja sähköisen panttikirjan siirtoa sekä ilmoittaa haltijan muutoksesta Tiedot siirtyvät sähköisesti reaaliajassa pankeille, kiinteistönvälittäjille, myyjille ja ostajille sekä rekistereihin esimerkiksi tieto kiinteistökaupan esisopimuksista kirjautuu saantotietona lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin 4

5 Maksut ja aukiolo Palvelun käytöstä peritään maksu silloin, kun luovutuskirja/kiinnityshakemus jaetaan kaikille osapuolille ja kun katsotaan rekisteriotteet Oman kiinteistön perustietojen katsominen, valtuuttaminen ja asiakirjojen luonnostelu on maksutonta Edullisempaa, kuin perinteinen paperilla tapahtuva kiinteistökauppa esim. luovutuksen asiointimaksu 55 Maksujen perusteista säädetään valtion maksuperustelaissa (150/1992). Verkkopalvelu on avoinna joka päivä klo Maanmittauslaitoksen neuvonta palvelee arkisin klo numerossa

6 Kirjautuminen Pankkitunnukset, mobiilivarmenne tai sähköinen henkilökortti Yhteisöille Vetuma ja Katso -tunnukset Kiinteistökaupan Verkkopalvelun sisältö ja toiminnallisuudet perustuvat maakaaren (L /540) muuttamisesta annettuun lakiin (L /96) sekä tämän lain voimaanpanosta annettuun lakiin (L /622). 6

7 Yhteisöjen tunnistaminen Yhteisön edustajan tunnistaminen perustuu sekä edustajana olevan luonnollisen henkilön vahvaan tunnistamiseen, että sen tarkastamiseen, että kyseisellä henkilöllä on edustamansa yhteisön nimenkirjoitusoikeus tarkastetaan kaupparekisteristä Tiettyjä toimia yhteisön puolesta voidaan palvelussa tehdä myös verohallinnon ylläpitämän Katso-tunnistuspalvelun avulla Yhteisöjä koskevat tunnistamisratkaisut voivat perustua myös palvelun ylläpitäjän ja käyttäjäorganisaation väliseen sopimukseen 7

8 KVP:ssa voit: Palvelun sisältö oikeudellisesti sitovalla tavalla laatia ja allekirjoittaa kiinteistöä koskevia luovutussopimuksia (kiinteistön kauppa- ja lahjakirjoja) sekä kiinteistökaupan esisopimuksia laatia ja allekirjoittaa kiinteistöä koskevia kiinnityshakemuksia sekä hakemuksia, jotka koskevat kiinteistöön kohdistuvien sähköisten panttikirjojen siirtämistä uuden saajan nimiin tehdä kiinteistöön kohdistuvien kirjallisten panttikirjojen haltijaa koskevia ilmoituksia Kiinteistöstä lausuttu koskee myös sellaisia kiinteistöön kohdistuvia maanvuokraoikeuksia tai muita käyttöoikeuksia, jotka on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin erityisenä oikeutena ja joille on tuossa yhteydessä annettu ns. laitostunnus (maanvuokraoikeudet) 8

9 Palvelun sisältö KVP:ssa voidaan myös antaa kiinteistön luovutuksen edellyttämä puolison suostumus (vallinnanrajoitus) sekä antaa testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden haltijalta tarvittava suostumus kiinteistön luovuttamiseen sekä leskeltä perintökaaren 3 luvun säännösten nojalla tarvittava suostumus kiinteistön luovuttamiseen 9

10 Palvelun sisältö KVP:ssa voidaan myös antaa kiinteistön luovutukseen liittyviä vakuuksia koskevia sitoumuksia (pankin sitoumukset) Palvelussa mahdollisuus tarkastaa käsiteltävää kiinteistöä koskevat, lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sekä kiinteistörekisteriin sisältyvät tiedot 10

11 Valtuutus KVP:ssa voi valtuuttaa asiamiehen sähköisellä valtakirjalla Valtakirjan voi yksilöidä tiettyyn toimintoon kuten kauppakirjan luonnoksen laatimiseen Valtakirja on käytettävissä ainoastaan kiinteistökaupan verkkopalvelussa KVP:ssa esimerkiksi kiinteistökaupan aloittaminen edellyttää omistajuutta eli voimassa olevaa lainhuutoa omistaja aloittaa asiakirjan luonnostelun tai tekee valtakirjan taholle, joka puolestaan myyjän nimissä aloittaa asiakirjan laadinnan 11

12 Valtuutus Valtakirja on sähköinen asiakirja, jonka valtuuttaja hyväksyy sähköisesti vahvaa sähköistä tunnistamista käyttäen Asiamies voi ottaa sähköisen valtakirjan käyttöönsä verkkopalveluun kirjauduttuaan Valtakirja on tarkoitettu ainoastaan asianosaisen asioiden hoitamiseen verkkopalvelussa eikä sitä tule sekoittaa esim. asianajotoimiston kanssa tehtävään toimeksiantosopimukseen 12

13 Oikeustoimien sitovuus Palvelun mahdollistamat oikeustoimet tai hakemukset ovat samalla tavalla oikeudellisesti sitovia kuin vastaavat toimet KVP:n ulkopuolella kirjallisesti tehtynäkin Kun käyttäjä palvelussa ilmoittaa hyväksyvänsä (allekirjoittavansa) asiakirjan ja palvelu hyväksymiseen liittyvien tarkastusten jälkeen kelpuuttaa hyväksynnän, kysymys on oikeudellisesti sitovasta tahdonilmaisusta Se vastaa käyttäjän omakätistä allekirjoitusta ja sitoo antajaansa, ellei ole jotakin erityistä oikeudellista perustetta evätä palvelussa annetulta hyväksynnältä sitovan tahdonilmaisun vaikutuksia 13

14 Rekisteritarkistukset KVP:n toimintaan liittyy eräitä lakiin perustuvia, oikeustoimen kohteena olevaa kiinteistöä tai oikeustoimen tekijää koskevia rekisteritarkastuksia Rekistereistä saattaa puuttua tai niissä saattaa olla tietoja, jotka aiheuttavat sen, että järjestelmä estää halutun toimen tekemisen KVP:ssa Jos tarkastuksia ei jostain syystä lainkaan voida suorittaa asianomaisesta rekisteristä, oikeustoimen tekeminen estyy Rekisteritarkastuksia suoritetaan käytön eri vaiheissa tämän vuoksi saattaa esiintyä tilanteita, joissa oikeustoimen valmistelu on voitu aloittaa verkkopalvelussa, mutta sen loppuun saattaminen palvelussa kuitenkin estyy 14

15 Kauppakirjan laatiminen Kauppakirjan tekemisen aloittaa aina myyjä asiakirja on vain myyjän nähtävissä ja muokattavissa Kun asiankirja on valmis esiteltäväksi myyjä jakaa luovutuskirjan kaikille osapuolille esim. suostumuksen antajalle sekä katseluoikeutetulle Jaon jälkeen kaikki osapuolet pääsevät näkemään ja muokkaamaan asiakirjaa oman roolinsa antamin oikeuksin Kauppakirjan allekirjoittaa ensimmäisenä myyjä mikäli luovutukseen on liitetty suostumus, on suostumukseen antajan allekirjoitettava suostumus ennen myyjää Kaikki allekirjoitukset on peruttavissa niin kauan kunnes kauppakirja on valmis/siinä on kaikki tarvittavat allekirjoitukset 15

16 16

17 Sähköinen kiinnityshakemus Kiinnitykset kiinteistöön voi hakea yhtä tai useampaa kiinnitystä, hakemus tulee vireille automaattisesti voi valita perinteisen/sähköisen panttikirjan Kiinnitystä voi hakea omistaja tai ostaja, jonka nimiin lainhuuto on vireillä lainhuuto- tai kiinnityshakemuksen tietojen päivittymisessä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin noin vuorokauden mittainen viive verkkopalvelussa tehdyn kaupan seurauksena vireillä oleva lainhuuto oikeuttaa ostajan hakemaan välittömästi myös kiinnitystä verkkopalvelussa 17

18 Kiinnitykset Kiinnityshakemukseen merkitään aina: kiinnityksen kohde kiinteistötunnuksella yksilöitynä haettavan kiinnityksen suuruus euroissa ilmoitettuna sekä tilataanko panttikirja sähköisessä vai paperisessa muodossa sähköisen panttikirjan hakemukseen on merkittävä aina saaja Jos kiinteistö tulee velan vakuudeksi, hakija voi valita, haluaako kirjaamisviranomaisen antavan sähköisen tai kirjallisen panttikirjan hakijan sijasta velkojalle Kun panttikirjan saaja on ilmoitettu hakemuksessa, hakemusta ei saa muuttaa tai peruuttaa ilman hänen suostumustaan 18

19 Kiinnitykset Hakemus tulee automaattisesti vireille heti kun se on allekirjoitettu (sähköisesti) Useammalle kiinnitykselle on määrättävä etusijajärjestys Sähköisellä kiinnityshakemuksella voi hakea kerralla useampaa kiinnitystä jos hakemus koskee usean kiinnityksen vahvistamista samaan kiinteistöön, hakemuksessa määrätään niille etusijajärjestys etusijajärjestys määrää ainoastaan kyseisellä hakemuksella haettavien kiinnitysten keskinäisen etusijajärjestyksen, eikä se ota kantaa muulloin haettuihin tai vahvistettuihin kiinnityksiin Jos haettaville kiinnityksille halutaan sama etusija, hakemus on toimitettava maanmittaustoimistoon 19

20 Kiinnitykset Kiinnityshakemusmaksu kattaa hakemuskulut sekä rekisteriotteet Kiinnityshakemusta voi luonnostella maksutta Hakemusmaksu kattaa myös lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriotteiden katsomisen 20

21 Valtion korvausvastuu Valtion korvausvastuu: maakaaren 9a luvun 3 Valtio on velvollinen korvaamaan vahingon, joka on aiheutunut järjestelmän virheellisestä tai puutteellisesta toiminnasta valtio ei kuitenkaan vastaa vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että oikeustointa tai hakemusta ei ole voitu tehdä KVP:ssa tätä koskeva vastuu määräytyy pelkästään yleisten vahingonkorvausoikeudellisten säännösten nojalla Vahinko korvataan vain sille, joka on luottanut järjestelmässä laadittuun sähköiseen asiakirjaan Korvauksensaajan edellytetään toimineen perustellussa vilpittömässä mielessä 21

22 Valtion korvausvastuu Jos esimerkiksi kaupankäyntijärjestelmän virheellinen toiminta tai järjestelmän oikeudeton käyttäminen johtaa siihen, että luovutuksensaajalle myönnetään lainhuuto pätemättömän luovutuksen perusteella, voi kiinteistön myöhemmälle luovutuksensaajalle tai vaihtoehtoisesti oikealle omistajalle syntyä vahingonkorvaussaatava riippuen siitä, saako luovutuksensaaja 13 luvun 4 5 :n mukaan suojaa oikeaa omistajaa vastaan Tällöin valtion vahingonkorvausvastuuseen voidaan suoraan soveltaa 13 luvun 6 8 :ää. 22

23 Valtion korvausvastuu Valtio ei vastaa maakaaren 9a luvun 3 :n nojalla sellaisesta vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että verkkopalveluun muusta rekisteristä siirretty tieto on virheellinen tai puutteellinen vastuu tällaisten rekisteritietojen virheellisyydestä tai puutteellisuudesta johtuneista vahingoista määräytyy asianomaista rekisteriä koskevien säännösten tai yleisten vahingonkorvausoikeudellisten säännösten nojalla Valtion vahingonkorvausvastuuta voi vähentää tai sen voi poistaa se, että vahingonkärsijä on asiassa itse toiminut huolimattomasti tai hän on itse myötävaikuttanut vahingon syntymiseen 23

24 Palvelu ei kata kiinteistön vaihto kiinteistön luovuttaminen apporttina yhteisöön kiinteistöä koskevan yhteisomistussuhteen purkaminen perinnönjako- ja ositussopimukset testamentit maanvuokraoikeuden perustaminen hallinnanjakosopimukset hakemus usean kiinteistön kiinnittämisestä yhdessä kiinnitysten muuttamista koskevat hakemukset osa edellä luetelluista toimista on tarkoitus tehdä mahdolliseksi myöhemmässä vaiheessa 24

25 Palvelua parannetaan jatkuvasti käyttöön tulee uusi versio, jossa: kuolinpesä voi luovuttaa selvennyslainhuudatetun kiinteistön useampi määräosa voidaan luovuttaa yhdellä luovutuskirjalla samasta kiinteistöstä on mahdollista myydä useampia määräosia tai määräaloja samanaikaisesti eri luovutuskirjoilla määräalasta voi luovuttaa määräalan on mahdollista antaa määräalan tai määräosan ostovaltakirja on mahdollista hakea usean panttikirjan siirtoa yhdellä hakemuksella muistutustietojen käsittelyä on tarkennettu ja järjestelmä huomauttaa muistutusmerkinnöistä kaikki muistutusmerkinnät eivät automaattisesti enää estä sähköistä luovutusta kauppahintarekisterin kyselyä on selkeytetty osakeyhtiön hallituksen jäsenillä on yhdessä oikeus edustaa yhtiötä 25

26 KIITOS p Asianajotoimisto Lukander & Ruohola Oy Aleksanterinkatu 17, Helsinki Yliopistonkatu 15 B, Turku 26