Kiinnityksistä vapauttaminen toimituksen yhteydessä

Transkriptio

1 Kiinnityksistä vapauttaminen toimituksen yhteydessä Kuntien ja Maanmittauslaitoksen kirjaamistehtävien koulutuspäivä , Helsinki, Pasila Kari Niemi Johtava asiantuntija, VT Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskus 1 MAANMITTAUSLAITOS TIETOA MAASTA

2 Kiinnityksistä vapauttaminen kirjaamismenettelyssä lyhyt kuvaus 2

3 Asiaa kutsutaan kirjaamismenettelyn puolella yhteiskiinnityksen purkamiseksi (MK 18:6) Asia laitetaan vireille hakemuksella, johon on aina liitettävä purettavaa kiinnitystä koskeva panttikirja alkuperäisenä Hakijalle annetaan uusi panttikirja ja vanha arkistoidaan, mitätöidään ja hävitetään määräajan jälkeen Kahta panttikirjaa ei voi olla liikkeellä samasta kiinnityksestä Hakijana voi olla jonkin kohteena olevan kiinteistön tai määräalan omistaja, joskus myös velkoja Jos panttikirja on velan vakuutena, vaaditaan aina pantinhaltijan suostumus (ei vahingottomuusharkintaa) Alkuperäisellä panttikirjalla osoitetaan myös se, että suostumuksen on antanut oikea taho tai se, että panttikirja on omistajan hallussa eikä suostumusta tarvita Jos velkoja (pantinhaltija) ei ole itse hakijana, käytännössä suostumus ja panttikirja toimitetaan hakijan ohi suoraan kirjaamisviranomaiselle ja uusi panttikirja suoraan pantinhaltijalle 3

4 Menettelyssä valvotaan, ettei purkaminen loukkaa panttioikeudellista vastuuporrastusta (MK 17:9) Purkamismenettelyssä selvitetään aina purettavan yhteiskiinnityksen kaikki kohdekiinteistöt ja näiden keskinäinen vastuujärjestys Jos purkamista pyydetään ensisijaisesti vastuussa olevasta kiinteistöstä, vaaditaan hakijaa toimittamaan suostumukset vastuujärjestyksessä myöhemmällä sijalla olevien kiinteistöjen omistajilta ja oikeudenhaltijoilta (MK 18:6.2-3) Tilanteen havaitseminen johtaa usein siihen, että hakemusta muutetaan ja pyydetäänkin kiinnityksen purkamista kaikkien toissijaisessa vastuussa olevien kiinteistöjen osalta 4

5 Hinta: yhteiskiinnityksen purkaminen kirjaamismenettelyssä maksaa 31 euroa kiinnitykseltä (kirjaamismaksuasetus (997/2010) 2 4 kohta) 5

6 Kiinnityksen vapauttaminen toimituksen yhteydessä 6

7 Soveltamistilanteita Lohkokiinteistön vapauttaminen emäkiinteistöön vahvistetusta, lohkottavaan määräalaan kohdistuvasta kiinnityksestä (KML 28.1 ) Tilanne 1: 1:20 (A) M601 (B) Tontti no 1 (B) K2 K2 M601 voi olla luovutettu tai pidätetty määräala K2 ei voi olla vapauttamisen kohteena 7

8 Soveltamistilanteita Lohkokiinteistön vapauttaminen emäkiinteistöön vahvistetuista kiinnityksistä omiin nimiin lohkomisessa 1:20 (A) K2 K3 Tontti no 1 (A) Kaikki kiinnitykset tulisi vapauttaa samalla kertaa Vaatimus kiinnitysten yhteisyydestä, kun kiinteistöillä on sama omistaja (MK 18:6.1) 8

9 Soveltamistilanteita Vapauttaminen lohkokiinteistöstä, kun osa määräalasta jää lohkomatta 1:20 (A) 1:20 (A) M601 (B) Tontti no 1 (B) M601 (B) Toimituksessa vapauttaminen voi koskea vain lohkokiinteistöä jää rasittamaan jäännösmääräalaa Jos B on hakenut määräalaan oman kiinnityksen (K2), on purettava kirjaamismenettelyssä 9

10 Soveltamistilanteita Vapauttamisella voidaan saada aikaan edellytykset yhteislohkomiselle (KML 24.2 ) 1:20 (A) 1:22 (B) K2 K3 M601 (C) K2 M601 (C) Tontti no 1 (C) K3 Lohkokiinteistö vapautetaan emäkiinteistöjen kiinnityksistä ja K2 K3 laajenee koskemaan koko muodostettua kiinteistöä (KML 29.1 ) Kun lohkokiinteistö on tontti, muodostamisedellytykset myös etusijasopimuksella (KML 24.2 viimeinen 10 virke)

11 Soveltamistilanteita Vapauttaminen voi koskea myös sellaista kiinteistöä, joka muodostetaan määräalasta ja saajakiinteistöstä (KML 28.4 ) Vapauttamisella voidaan saada aikaan edellytykset siirtolohkomiselle (KML 26 ) 1:20 (A) M601 (B) 1:22 (B) 1:30 (B) K2 K2 K3 K3 K4 K4 M :22 11

12 Soveltamistilanteita Tonttijaon muutokseen liittyvä soveltamistilanne Tontti no 1 (A) M601 (B) Tontti no 2 (B) Tontti no 10 (B) K2 K2 K3 K3 K4 K4 M601 + Tontti no 2 Uuden tonttijaon mukainen tontti no 10 muodostuu vanhasta tontista no 2 sekä osasta tonttia no 1 (sen määräalasta M601) Vapauttamalla tontista no 10 saadaan aikaan edellytykset lohkomiselle (myös etusijasopimus mahdollinen) Jos no 10 muodostuisi koko tonteista 12 1 ja 2 etusijasopimus

13 Soveltamistilanteita Yhteinen alue Tila 1:20 (A) M601 (B) M601 (B) Tontti no 1 * Yhteisen alueen määräalaan kohdistuvat osakaskiinteistöjen kiinnitykset * Tontti no 1 vapautuu niistä suoraan lain nojalla (KML 29.3 ) 13

14 Soveltamistilanteita Rn:o 1:20 (A) M601 (Kunta) Yleinen alue Kunta saanut A:lta tilaan kuuluvat kaavan mukaiset yleiset alueet (M601) Esim. kauppa, vaihto tai maankäyttösopimus Kunnan tulee huudattaa määräalan saantonsa (MK 11:1, KML 23 a ) Emäkiinteistöön vahvistettu kiinnitys kohdistuu määräalaan Ennen yleisen alueen lohkomista purettava määräalasta kirjaamismenettelyssä tai vapautettava toimituksessa KML 28 :n nojalla ja edellytyksin Jos alue tulee kunnalle MRL 93, 94 tai 218 :n nojalla, kunnan ei tarvitse hakea lainhuutoa Jos alue vapautuu kiinnityksistä MRL 107 :n nojalla, purkamista tai toimituksessa vapauttamista ei tarvitse tehdä 14

15 Soveltamistilanteita Kiinnityksistä vapauttaminen voidaan tehdä myös Luovutetun yhteisalueosuuden siirtämisessä ja tilaksi muodostamisessa (KML 131 ) Lohkottaessa luovutettu yhteinen alue tilaksi tai lohkottaessa luovutettu määräala yhteisestä alueesta (KML 28.2 ) Vrt. KML 29.3 Liitettäessä luovutettu alue yhteiseen alueeseen tai muodostettaessa tällainen alue yhteiseksi alueeksi (134.2 ) Liitettäessä osakaskunnan hankkima yhteismetsäosuus yhteismetsään (YML 40.2 ) 15

16 Vapauttamisedellytysten ja menettelyn arviointia perustapauksen valossa 1:20 (A) M601 (B) Tontti no 1 (B) K2 K2 16

17 Vapauttamisen yleiset edellytykset Kiinnityksistä vapauttaminen voidaan tehdä lohkokiinteistön omistajan pyynnöstä ja jos jokin seuraavista edellytyksistä täyttyy: 1) Määräalaan, josta lohkokiinteistö muodostuu, ei kohdistu kyseisen kiinnityksen perusteella panttioikeutta; 2) Panttioikeuden haltija antaa vapauttamiseen suostumuksen; tai 3) Kantakiinteistö riittää selvästi vastaamaan kaikista emäkiinteistöön kohdistuvista panttisaamisista (vahingottomuusharkinta) 17

18 Määräalaan, josta lohkokiinteistö muodostuu, ei kohdistu kyseisen kiinnityksen perusteella panttioikeutta Yleensä panttioikeus kohdistuu kaikkeen siihen mihin kiinnityskin kohdistuu Panttioikeuden kohteesta ei yleensä edes voida sopia kiinnityksen ulottuvuudesta poiketen Panttioikeuden puuttuminen vapauttamisedellytyksenä voisi kuitenkin tulla kysymykseen esim. seuraavissa tilanteissa Emäkiinteistö on pantattu määräalan luovutuksen jälkeen mutta ennen kuin B oli hakenut määräalalle lainhuutoa (MK 17:4.2) Kiinnityksestä annettu panttikirja ei ole lainkaan velan vakuutena (panttikirja on panttaamattomana A:n hallussa) Kun vapauttaminen tehdään tämän edellytyksen nojalla, ei tarvita vahingottomuusharkintaa eikä pantinhaltijan suostumusta 18

19 Panttioikeuden haltija antaa vapauttamiseen suostumuksen Vapautettaessa kiinnitys tällä perusteella suostumuksen oheen tulee liittää alkuperäinen panttikirja Ks. TMK Suostumus voidaan antaa myös suullisesti toimituskokouksessa Tällöinkin panttikirja tulee antaa toimitusinsinöörille alkuperäisenä Alkuperäisen panttikirjan esittäminen on varmin tapa todeta se, että suostumuksen antajana on siihen oikeutettu taho Alkuperäisen panttikirjan hallinta osoittaa oikean pantinhaltijan silloinkin, kun rasitustodistuksella on kiinnityksen kohdalle merkitty eri haltija Vakuutena olevaa panttikirjaa ei luovuteta velalliselle myös menettelyn jälkeen uusi panttikirja toimitetaan suoraan pantinhaltijalle kirjaamisviranomaisen toimesta 19

20 Kiinteistöjen keskinäinen panttivastuu ja vastuujärjestyksen huomioiminen Suostumus ei vielä riitä vapauttamispäätöksen tekemiseen, vaan toimitusinsinöörin on selvitettävä kyseisen kiinnityksen kaikki kohdekiinteistöt Kohdekiinteistöjen selvittäminen edellyttää kiinnityksen alkuperäisen kohteen tai kohteiden sekä muodostusketjujen selvittämistä sekä rasitustodistusten tutkimista Jos emäkiinteistöön vahvistetun, vapautettavan kiinnityksen kohteena ei ole muuta kuin emäkiinteistö ja kyseinen määräala, asiassa ei ole enempää selvitettävää Jos vapautettavana oleva kiinnitys kohdistuu myös muihin kiinteistöihin tai määräaloihin, vapauttaminen edellyttää, että vapauttamisen kohteena olevan lohkokiinteistön asema kohdekiinteistöjen panttioikeudellisessa vastuujärjestyksessä selvitetään KML 288 a 2 momentti MK 18:6.2-3 MK 17:9 20

21 Jos vapautettavan kiinnityksen kohteena on mukana sellaisia kiinteistöjä, jotka vastaavat panttioikeudesta vasta sen lohkokiinteistön jälkeen, jota vapauttaminen nyt koskee, vaaditaan vapauttamiseen Tällaisen kiinteistön omistajan suostumus Tällaiseen kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijan tai muun oikeudenhaltijan suostumus, jos oikeuden perusteena oleva kiinnitys tai erityisen oikeuden kirjaus on etuoikeusjärjestyksessä samalla tai huonommalla sijalla kuin vapautettava kiinnitys Suostumustarvetta ei poista se, että vapautettavan kiinnityksen osalta pantinhaltija antaisi suostumuksen kiinnityksen vapauttamiseen lohkokiinteistön lisäksi myös kaikista siihen nähden toissijaisesti vastaavista kiinteistöistä Vapauttaminen voi koskea vain toimituksen kohteena olevaa lohkokiinteistöä (vrt. dia 4) Suostumuksia ei tarvita sellaisten kiinteistöjen osalta, jotka vastaavat panttioikeudesta ennen vapauttamisen kohteena olevaa lohkokiinteistöä 21

22 1:20 (A) M601 (B) K2 K3 Tontti 1 (C) Tontti 2 (D) Tontti 3 (E) Tontti 4 (F) Tontti 5 (G) EO K4 K5 K6 LH 6 LH 1 LH 2 LH 3 LH 4 LH 5 MK 17:9.3: lohkokiinteistöjen ja määräalojen keskinäinen vastuujärjestys määräytyy lainhuudatusjärjestyksessä niin, että viimeksi huudatettu vastaa ensimmäiseksi Vapauttaminen edellyttää suostumusta C:ltä, D:ltä, E:ltä, F:ltä, G:ltä sekä K3:n, EO:n, K4:n, K5:n ja K6:n 22 osalta oikeudenhaltijoilta

23 Edellytysten ollessa käsillä toimitusinsinööri tekee päätöksen vapauttamisesta ja lähettää vapauttamista koskevan ilmoituksen kirjaamisviranomaiselle (KML 28.3 ) Ilmoitus lähetetään välittömästi vapauttamispäätöksen tekemisen jälkeen Tähän ilmoitukseen toimitusinsinööri liittää alkuperäisen panttikirjan (KMA 103.3, TMK ) Toinen ilmoitus toimituksen rekisteröinnin jälkeen? Kirjaamisviranomaisen tehtävänä ei ole tässä yhteydessä valvoa sitä, onko toimitusinsinöörin vapauttamispäätökselle ollut olemassa säädetyt edellytykset 23

24 Vahingottomuusharkintaan perustuva vapauttaminen Vapautettaessa kiinnitys tällä perusteella vapauttamiseen ei tarvita pantinhaltijan suostumusta Pantinhaltija on kuitenkin toimituksen asianosainen (KML 17.1, TMK 1.4.1) Asianosaisen kuulemisesta ks. KMA 41.2 ja TMK Vapauttaminen tehdään vaatimatta alkuperäistä panttikirjaa Vapauttaminen voidaan tehdä, jos kantakiinteistö selvästi riittää vastaamaan kaikista emäkiinteistöön kohdistuvista panttisaamisista Käytettäessä vahingottomuusharkintaa lohkokiinteistö on vapautettava kaikista emäkiinteistöön vahvistetuista kiinnityksistä 24

25 Miten vapauttamisen yhteydessä tulee huomioida muut kiinnityksen kohdekiinteistöt, jotka vastaavat panttioikeudesta nyt vapauttamisen kohteena olevan lohkokiinteistön jälkeen (diassa 22 esitetty esimerkkitapaus) ja vapauttaminen perustuu vahingottomuusharkintaan? Koska katsotaan, että kantakiinteistö selvästi riittää yksinkin vastaamaan panttisaamisista, vapauttamiseen ei tarvinne pyytää myöskään vapautettavaan lohkokiinteistöön nähden toissijaisessa panttivastuussa olevien kiinteistöjen omistajien tai oikeudenhaltijoiden suostumuksia Sen sijaan näiden toissijaisessa vastuussa olevien kiinteistöjen omistajia ja oikeudenhaltijoita on ilmeisesti pidettävä toimituksen asianosasina (KML 17.1 ) Diassa 22 esitetyssä tapauksessa asianosaisia olisivat siis myös C, D, E, F ja G sekä pantinhaltijat :n, K3:n, K4:n, K5:n ja K6:n osalta sekä Tonttiin 2 kirjatun erityisen oikeuden haltija 25

26 Vapauttamispäätöksen jälkeiset ilmoitukset kirjaamisviranomaiselle kahdessa vaiheessa Ensimmäinen ilmoitus vapauttamispäätöksen jälkeen KIRprosessi tekee merkinnät emäkiinteistön ja määräalan kohdalle Toinen ilmoitus, kun vapauttamispäätös on saanut lainvoiman ja toimitus on rekisteröity Panttikirjoja ei nyt uusita, vaan kirjaamisprosessi toteuttaa vapauttamisen pelkästään rekisteriympäristössä Pantinhaltijalla on hallussaan päivittämätön panttikirja, joka vaihdetaan myöhemmin uuteen tarvittaessa ja eri hakemuksesta KIR-prosessi ei nytkään valvo, olivatko toimituksessa tapahtuneelle vapauttamiselle edellytykset olemassa ja oliko esim. kaikkia vaadittavia tahoja pidetty asianosaisina 26

27 Kiitos mielenkiinnosta! 27