Mikä niissä asunnoissa oikein maksaa?

Transkriptio

1 Asuntomarkkinat 2016 Mikä niissä asunnoissa oikein maksaa? Henrik Lönnqvist Helsingin kaupungin tietokeskus

2 Kaupunkitiedon asiantuntijavirasto Kaupunkitutkimus Tilastot ja tietopalvelu Arkistotoimi Avoin tieto Henkilökuntaa noin 80 Budjetti 8 miljoonaa Noin 70 julkaisua vuodessa Henrik Lönnqvist 2

3 Asuntokysymys määrällinen ongelma? Kaupungistuminen jatku, väestön voimakas keskittyminen muutamille kaupunkiseuduille Suuri haaste asuntotuotannolle erityisesti Helsingissä ja Helsingin seudulla Sovituissa seudullisissa asuntotuotantotavoitteissa on jo aiemminkin ollut vaikea pysyä Henrik Lönnqvist 3

4 Vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hintakehitys vuosina (lähde: Helsingin kaupungin tietokeskus / Netta Mäki) Henrik Lönnqvist 4

5 Vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hintakehitys vuosina (lähde: Helsingin kaupungin tietokeskus / Netta Mäki) Henrik Lönnqvist 5

6 Kaupunki ja meri Tutkimuskirjallisuudessa tonttitarjonnan jäykkyyttä selitetään usein instituutionallisilla tekijöillä, suunnittelu rajoittaa kasvua Helsingissä maantieteellä (meri) on ilmeisen suuri merkitys Tonttitarjonnan kasvattaminen kantakaupungissa, satamien rakentamisen jälkeen, on varsin vaikeata Henrik Lönnqvist 6

7 Kaavavarannon yhteys asuntotuotantoon Selvitys Helsingin kaupunkisuunniteluvirastolle (Laakso & Kostiainen & Lönnqvist 2011) Rakentamattomalla tonttivarannolla vahva yhteys rakentamiseen Vajaasti rakennettujen kiinteistöjen osalta yhteys on varsin vaatimaton Henrik Lönnqvist 7

8 Kaupunkirakenne (Jaakola & Lönnqvist 2009)

9 Keski-Pasila ja kaupunkibulevardit (kuvat: Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto) Henrik Lönnqvist 9

10

11 Kaupunkiluonto ja asuntojen hinnat Helsingissä (Henrik Lönnqvist & Liisa Tyrväinen, LUKE) Lähtökohdat Väljä ja vihreä kaupunki Runsaasti vesialueita Kyselytutkimusten perusteella kaupunkiluontoa arvostetaan (Strandell 2011) Toisaalta, mitä luonnonläheisyydellä tarkoitetaan; Töölö vs. Pihlajamäki (Bäcklund 1997)? Mistä olimme kiinnostuneita? Viher- ja ulkoilualueet Etäisyydet ja osuudet maankäytöstä asunnon läheisyydessä Merenrannat Henrik Lönnqvist 11

12 Kaupunkiluonnon mittaaminen (kuva: Olli Leino) Henrik Lönnqvist 12

13 Tuloksista (kuva: Viheralueiden tarjonta on runsasta Viheralueet ovat Helsingissä varsin lähellä; tutkimusaineistossamme keskimäärin alle 300 metrin päässä asunnosta, esikaupunkialueilla alle 200 metrin päässä asunnosta Viheralueiden osuus maankäytöstä 100 metrin säteellä asunnosta on keskimäärin 33% Henrik Lönnqvist 13

14 Tuloksista Maankäyttöön liittyvät tekijät osoittautuivat selvästi etäisyysmuuttujia tärkeämmiksi asuntojen hintoihin vaikuttaviksi tekijöiksi Puistoilla ja muilla viheralueilla (niiden osuus alueen maankäytöstä) selvä positiivinen hintavaikutus Etäisyysmuuttujilla, merenrantaetäisyyttä lukuun ottamatta, ei merkittäviä hintavaikutusta Keskusta-alueella erityisesti Osa-alueen rakennustehokkuudella käänteinen vaikutus asuntojen hintaan Merinäkymän vaikutus +6% Puistonäkymän vaikutus +3% Henrik Lönnqvist 14

15 Arkkitehtoninen laatu ja asuntojen hinnat (Henrik Lönnqvist & Janne Pihlajaniemi, OuY) Mitä on arkkitehtoninen laatu? Miten arvottaa jotain sellaista, mikä on taidetta ja siten likimain äärettömän arvokasta? Mistä arkkitehdeille maksetaan? Ovatko kuluttajien, markkinoiden, arvostukset samanlaisia arkkitehtien ammattikunnan arvostusten kanssa? Mistä olimme kiinnostuneita? Arkkitehdin menestys ja suunnittelukokemus Rakennuksen tyylisuunta Arkkitehtien ammattikunnan arvostukset suhteessa markkinoiden arvostuksiin Arkkitehtuurin ulkoisvaikutukset näkymien vaikutus Henrik Lönnqvist 15

16 Arkkitehtuuri ja asuntojen hinnat Tutkimusalueena Helsingin eteläinen kantakaupunki

17 Arkkitehtoniset maamerkit (Arkkitehtuuriopas 2009)

18 Rakennukset joista on näkymä arkkitehtoniseen maamerkkiin

19 Tuloksista Asunnot arkkitehtien suunnittelemissa rakennuksissa ovat 1-2% kalliimpia muiden suunnittelijoiden suunnittelemissa rakennuksissa oleviin asuntoihin nähden Arkkitehdin kilpailumenestyksellä vaikuttaa olevan positiivinen hintavaikutus Näkymä arkkitehtoniseen maamerkkiin nostaa asunnon arvoa 3-5% Muiden arkkitehtonisten näkymämuuttujien suhteen tulokset tilastollisesti heikompia (vaikkakin pääosin odotetun suuntaisia) Henrik Lönnqvist 19

20 Jugendtyyli arvostetuin, Luotsikatu 5 (Gesellius & Lindgren & Saarinen, 1903) (kuva: Janne Pihlajaniemi) Kiinteistöt luokiteltiin tyylisuunnittain Kertaustyylit Jugend Klassismi Funktionalismi Jälleenrakennuskausi Strukturalismi Modernismi Vanhimmat tyylisuunnat, Jugend kärjessä, olivat markkinahintojen perusteella arvostetuimpia Henrik Lönnqvist 20

21 Arkkitehtoninen tyyli ei ole pelkästään estetiikka - energiatehokkuus Helsingin Sanomat, : Energiatehokkaissa rakennuksissa piilee riskejä tuleeko Suomesta mätien kotien maa? Yllättävintä on, että energiansäästö ei välttämättä näyttäisi säästävän energiaa. Helsingin Energian vertailussa vuosina rakennetut talot kuluttivat verraten vähän kaukolämpöä. Niitä paremmin pärjäsivät vain 2000-luvulla rakennetut kiinteistöt, mutta vertailussa ei mitattu sähkön kulutusta, joka on uusissa taloissa todennäköisesti suurempi koneellisen ilmanvaihdon vuoksi. Vanhoissa taloissa on painovoimainen ilmanvaihto. Paksut tiiliseinät varaavat lämpöä, mutta tätä ei huomioida energialaskelmissa Henrik Lönnqvist 21

22 Arkkitehtoninen tyyli ei ole pelkästään estetiikka toimivat pohjaratkaisut Taloussanomat, : 70-luvulla tehtiin kurjimmat talot milloin parhaat? Pelkällä fyysisellä pystyssäpysymisen mittarilla parasta kerrostalojälkeä Suomeen syntyi lukujen taitteessa. Ne ovat vankkoja, paksuseinäisiä paikalla rakennettuja ja muurattuja taloja. Puhtaaksi muuratut julkisivut ovat säilyneet tähän päivään saakka, kehuu rakennuskonsultointiyhtiö Talokeskuksen toimitusjohtaja Jani Saarinen. Aalto-yliopiston arkkitehtuurin laitoksen opettaja, arkkitehti SAFA Pirjo Sanaksenaho sanoo pitävänsä tuon ajan kerrostalojen asuntoratkaisuistakin. Tuolloin rakennettiin isoja ja korkeita huoneita. Nämä asuntopohjat ovat joustavia, ja riittävän suuret huoneet tarjoavat muuntelun mahdollisuuksia, Sanaksenaho luettelee Henrik Lönnqvist 22

23 Saavutettavuus ja asuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla (Henrik Lönnqvist & Tuuli Toivonen ja MetropAccess -tutkimusryhmä, HY) Mitä ymmärrämme hyvällä saavutettavuudella? Miten mitata saavutettavuutta? Saavutettavuus keskustaan vs. työpaikkojen saavutettavuus Palveluiden vs. työpaikkojen saavutettavuus? Saavutettavuus ja kaupunkirakenteen muutos? Mistä olimme kiinnostuneita? Työpaikkojen saavutettavuus Työpaikkojen saavutettavuus eri kulkumuodoilla Saavutettavuus alueittain ja talotyypeittäin Henrik Lönnqvist 23

24 Työpaikkojen saavutettavuus joukkoliikenteellä Henrik Lönnqvist 24

25 Työpaikkojen saavutettavuus autolla

26 Tuloksista Helsingin keskustan rooli työpaikkakeskittymänä edelleen merkittävä vaikka työpaikkojen nettomääräisestä kasvusta valtaosa onkin tapahtunut muualla seudulla Autosaavutettavuus on yleisesti ottaen, matka-ajassa mitattuna, joukkoliikenne saavutettavuutta parempi Työpaikkojen saavutettavuus joukkoliikenteellä selkeästi enemmän asuntojen hintoihin vaikuttava tekijät autosaavutettavuuteen verrattuna Esikaupunkialueella ero kulkumuotojen hintavaikutusten välillä suurempi joukkoliikenteen hintavaikutus selvästi suurempi Rivitaloasuntojen osalta erot kulkumuotojen hintavaikutuksissa lähempänä toisiaan Henrik Lönnqvist 26

27 Keski-Pasila ja kaupunkibulevardit (kuvat: Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto) Henrik Lönnqvist 27

28 Henrik Lönnqvist 2 KIITOS! henrik.lonnqvist@hel.fi