Asuntomarkkinoiden alueelliset tuottoerot Erojen syyt ja seuraukset

Transkriptio

1 Asuntomarkkinoiden alueelliset tuottoerot Erojen syyt ja seuraukset Aleksanterin teatteri, Helsinki, Elias Oikarinen KTT, akatemiatutkija, Aalto-yliopisto Rahoituksen dosentti, Oulun yliopisto

2 Esityksen sisältö Kaupunkien väliset erot vuokratuottoasteessa Havaintoja tilastojen pohjalta; vanha asuntokanta Erojen syyt Myös vaihtelu yli ajan Kokonaistuottoaste vs. vuokratuottoaste Kuinka arvioida alueen houkuttelevuutta 2

3 Vuokratuottoaste, koko vapaarahoitteinen vuokrakanta 1 12% 10% 8% 2% 0% Bruttovuokratuotto-% PKseutu Turku Tampere Pori Oulu Kuopio Lahti Kouvola 10% 8% 2% 0% Nettovuokratuotto-% PKseutu Turku Tampere Pori Oulu Kuopio Lahti Kouvola 3 TK:n tilastojen pohjalta: koko vapaarahoitteisen vuokrakannan keskivuokra; vanhojen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen keskihinta; kulutiedot perustuvat kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden tilinpäätöstietoihin, kokonaiskulut; aineistoepätarkkuuksien takia erityisesti nettovuokratuotto on vain suuntaa antava; kuluissa ei ole huomioitu vuokralaisvaihtuvuuden aiheuttamia kustannuksia

4 Vuokratuottoaste, uudet vuokrasopimukset Bruttovuokratuotto-% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 5% PKseutu Turku Tampere Pori Oulu Kuopio Lahti Kouvola 4 TK:n tilastojen pohjalta; uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden keskivuokra; vanhojen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen keskihinta; luvut ovat ennen kaikkea suuntaa antavia; kuluissa ei ole huomioitu vuokralaisvaihtuvuuden aiheuttamia kustannuksia

5 Vuokratuottovaatimuksen muodostuminen Asuntovarallisuuden nettotuottovaatimus: Riskitön korko + Riskipreemio Arvonnousuodotus Mitä suuremman riskin/epävarmuuden alue, sitä korkeampi riskipreemio Mukaan lukien hinta-, vuokra- ja kulukehitykseen sekä vuokralaisvaihtuvuuteen ja likviditeettiin liittyvät riskit Mitä voimakkaammin väkiluvun ja tulotason ennakoidaan kasvavan, sitä suurempi hinnannousuodotus 5 Esimerkiksi: Iso kasvava kaupunki = 2% + 3,5% 1,5% = Pienempi supistuva kaupunki = 2% + 5,5% + 0% = 7,5%

6 6 Korkeampi nettotuotto-% ei yksinään kerro sijoituskohteen suuremmasta houkuttelevuudesta eikä matalampi nettotuotto-% ylikorkeasta hintatasosta

7 PKSEUTU TAMPERE TURKU OULU LAHTI KUOPIO PORI PKSEUTU TAMPERE TURKU OULU LAHTI KUOPIO PORI KOUVOLA Odotettu kokonaistuottoaste, Arvonnousuodotus vuosien pohjalta, Nettovuokratuotto % 5% 3% 2% 1% 0% -1% Nettovuokratuottoaste Arvonnousuodotus 1 12% 10% 8% 2% 0% -2% - Bruttovuokratuottoaste Arvonnousuodotus 7 TK:n tilastojen pohjalta; Arvonnousuodotus perustuu vuosien keskimääräiseen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen hintanousuun laskettuna hedonisten hintaindeksien perusteella; Nettovuokratuotto perustuu vuoden 2017 kolmen ensimmäisen neljänneksen vuokra- ja hintatasoon..

8 Vuokratuottoasteille tulisi päteä samat lainalaisuudet myös kaupunkialueen sisäisesti 9% 8% 7% 5% 3% 2% 1% 0% Nettovuokratuotto-% Bruttovuokratuotto-% 8 TK:n tilastojen pohjalta; Nettovuokratuotto perustuu vuoden 2017 kolmen ensimmäisen neljänneksen vuokra- ja hintatasoon..

9 Odotettu kokonaistuottoaste, arvonnousuodotus vuosien pohjalta 7% 5% 3% 2% 1% 0% Laskennallinen riskipreemio Kokonaistuotto-odotus 9 TK:n tilastojen pohjalta; Arvonnousuodotus perustuu vuosien keskimääräiseen vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen hintanousuun laskettuna hedonisten hintaindeksien perusteella.

10 Kuinka arvioida eri alueiden houkuttelevuutta? Esitetyt luvut kuvastavat markkinatoimijoiden keskimääräistä näkemystä Mikä on oikea ero vuokratuottoasteiden välillä? Pitkässä juoksussa vuokratuottoasteiden (ja kokonaistuottoodotusten) pitäisi olla tasapainossa niin, että kukin alue on yhtä houkutteleva sijoituskohde Näkemykset kuitenkin vaihtelevat sijoittajien välillä Yksittäinen sijoittaja voi nähdä suuria eroja eri alueiden houkuttelevuudessa 10

11 Kuinka arvioida eri alueiden houkuttelevuutta: Esimerkki Tampereella nettotuotto = 5% Kuopiossa nettotuotto = 5, Sijoittajan odotukset ja riskinäkemykset: Hintanousu lähivuosina keskimäärin 2% vuodessa Tampereella ja 1% Kuopiossa Riskipreemiot: Tampere vs. Kuopio 4,5% Oma nettotuottovaade: Tampere = 2,5% + - 2% = 4,5% Kuopio = 2,5% + 4,5% - 1% = 11

12 Loppukevennys: Jossain vuokranantajilla on oikeasti kissanpäivät 12 Kyseessä on Melbourne, joka on vuodesta toiseen kärjessä, kun rankataan maailman laajuisesti viihtyisimpiä suuria kaupunkeja