Kiinteistön kuntotodistus Pekka Luoto Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

Transkriptio

1 Kiinteistön kuntotodistus Pekka Luoto Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

2

3 Idean liikkeellelähtö Oulun läänin kiinteistöyhdistyksen hallitus teki Suomen Kiinteistöliitolle aloitteen tutkimushankkeen käynnistämiseksi Kiinteistöliiton toimesta organisoitiin syksyllä 2005 Tekes- rahoitteinen työryhmä viemään projektia eteenpäin. Hanke lähti liikkeelle Taloyhtiön elinkaaritodistuksen nimellä Hankkeen yhteydessä puhuttiin mm. tähtiluokituksesta, kuntoluokituksesta ja kuntoindeksistä. Lopulliseksi nimeksi vahvistui Taloyhtiön kuntotodistus

4 Aloitteen taustalla olevia syitä Syvä huoli kiinteistöomaisuuden kunnon säilymisestä Keinojen löytäminen, jolla suunnitelmallista kiinteistönpitoa voitaisiin edistää Lisätä ostajien turvallisuutta ja mahdollisuutta eri kiinteistöjen vertailun Saada korjausvelka esiin

5

6

7 Työ-, ohjaus- ja johtoryhmien kokoonpanot Kolme työryhmää 1. Rakennus- ja laitetekninen 2. Taloushallinnollinen 3. Elinkaaritodistuksen esitysmuoto Työryhmissä mukana mm. Suomen Kiinteistöliitto ry Tampereen Teknillinen Yliopisto Inspecta Oy NCC Rakennus Oy Kiinteistönhallinta SKH, Huoneistokeskus Oy KTI Kiinteistötieto Oy FM Siikala Ky Raksystems Oy, Insinööritoimisto Mikko Vahanen Oy Insinööritoimisto A-Insinöörit Oy, Kiinteistön Tuottoanalyysit Oy

8 Johtoryhmän kokoonpano Puheenjohtaja: Harri Hiltunen Suomen Kiinteistöliitto ry jäsenet: Erkki Laitinen Ympäristöministeriö Mauri Marttila Suomen Kiinteistöliitto ry Tero Heikkilä Suomen Isännöintiliitto Antti Arjanne Suomen Vuokranantajat ry Markku Salminen Suomen Talokeskus Oy Jussi Mattila Tampereen Teknillinen Yliopisto Jukka Malila Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto Risto Kyhälä Huoneistokeskus Oy Kimmo Auvinen Osuuspankkikeskus Osk, Jyrki Jalli Insinööritoimisto Mikko Vahanen Oy Satu Haaparanta Tekes Marko Malmivaara Raksystems Oy

9 Aikataulu Kuntotodistus on käyttöönotettavissa keväällä 2007 Tällä hetkellä on käynnissä lausuntokierros Lanseeraus 19.4 Asuntomarkkinatseminaarissa Ennen käyttöönottamista tehdään päätökset laatijoiden pätevyysvaatimuksista, pätevyyden ylläpitämisestä ja järjestelmän hallinnoinnista.

10 Nykykäytännön ongelmia Hyvään hoitoon, korjauksiin ja uudistuksiin ei olla halukkaita panostamaan ja seurauksena on kiinteistöjen kunnon heikkeneminen ja korjausvelan jatkuva kasvaminen Asunto-osakeyhtiöitä hoidetaan huonommin kuin vuokrataloja. Talot amatöörien käsissä Rakennuksen kunto ei heijastu riittävästi kiinteistön ja osakehuoneiston arvoon Kahden vierekkäisen talon huoneistot maksavat suurin piirtein saman verran rakennuksen kunnosta huolimatta Osakkeenomistajan kannalta mielekkäämpää huolehtia oman huoneistonsa kunnosta kuin koko kiinteistön kunnosta, koska se näkyy heti arvossa Myyjä ei saa kauppahinnan lisänä takaisin kiinteistön hyvään hoitoon, korjauksiin ja uudistuksiin sijoittamiansa rahojaan Eri kiinteistöjen vertaaminen ostotilanteessa hankalaa Ostotilanteessa ostaja usein ostaa (korjaus)velkaa, koska ei voi tietää missä kunnossa kiinteistö on ja mitä korjauksia on tulossa

11 Taustalla säästökulttuuri Korjaukset tehdään vasta, kun on pakko Tehdään pintakorjauksia Korjataan sama vika useaan kertaan Siirretään hankkeita Valitaan halpoja ja huonoja urakoitsijoita Vältetään ammattilaisten käyttämistä Isännöitsijä valitaan hinnan perusteella Yhdistyksen jäsenmaksukin liikaa

12 Kuntoluokituksen perusteet Kuntotodistus pohjautuu KH- ohjeiston mukaiseen kuntoarvioon Kuntotodistuksessa mainituille rakennusosille annetaan kuntoluokka Kuntoluokitus annetaan tätä varten laadittavalla yhteisellä luokitteluohjeistolla, jossa on määritelty yksiselitteiset perusteet eri rakennusosien luokitteluun Todistuksessa on erikseen mainittu, jos jonkun rakennusosan kuntoluokan määrittämiseksi tarvitaan kuntotutkimusta

13

14 Kuntotodistuksen sisältö 1. Kuntoluokitus 80 % 2. Korjaustoiminnan talousluokitus 20 %

15 Kuntoluokitus 80 % Kuntoluokituksessa 13 rakennusosaa, esim. katto, parvekkeet, piha jne. Jokaiselle rakennusosalle kuntoluokitus 1-5 tähteä Rakennusosa vaikuttaa painoarvonsa suhteessa koko kiinteistöä kuvaavaan luokitukseen

16

17 Tähtien määrän perusteet Yksittäisille rakennusosille määritetään tähtiluokitus, jonka perusteet pääpiirteittäin 5 tähteä Uusi tai uuden veroinen 4 tähteä Ei vaadi välittömiä huolto tai kunnossapitotoimenpiteitä 3 tähteä Vaatii 1-5 vuoden sisällä keveitä huolto- tai kunnossapitotoimenpiteitä 2 tähteä Vaatii 1-5 vuoden sisällä peruskorjauksen 1 tähti Vaatii 1-5 vuoden sisällä rakenteen uusimisen

18 Korjaustoiminnan talousluokitus 20 % Arvio miten korjaustarpeisiin on varauduttu Korjaustoiminnan suunnitelmallisuus ja vuokratuottojen hyödyntäminen korjausten rahoitukseen Tähtiä tulee sitä enemmän mitä suunnitelmallisempaa ja pitkäjänteisempää korjaustoiminta on

19 Kuntotodistuksen laatiminen Perustuu KH- kortin mukaiseen kuntoarvioon sekä isännöitsijältä saatavien kunnossapitosuunnitelmien yms. analysointiin Kolme asiantuntijaa laatii : Rakenneasiantuntija Sähköasiantuntija LVI-asiantuntija

20 Pätevyysvaatimukset Peruskoulutuksena amk- insinöörin tai aikaisemman teknikon/rakennusmestarin koulutus 5 vuoden rakennus- tai kiinteistöalan kokemus Tehnyt tietyn määrän kuntoarvioita ja läpäissyt Koulutuskeskuksen tutkintokokeen Tutkintotodistus voimassa 8 vuotta, minkä jälkeen on osoitettava sihteeristölle ammattitaidon säilyneen

21 Kuntotodistusten rekisteröinti Tiedot syötetään wwwselaimen kautta Kiinteistöalan koulutussäätiön tietokantaan, josta kuntotodistukset tulostetaan

22 Hallinto 1. Johtoryhmä 2. Kuntotodistuslautakunta, joka vastaa esim. tarkastajien koulutuksesta ja heidän pätevyyden varmistamisesta 3. Operaattori/ sihteeriyhteisö, joka pitää yllä rekisteriä kuntotodistuksen laatijoista, seuraa pätevyyden ylläpitoa ja kuntotodistuksista saatavaa tietokantaa

23 Puutteita, ongelmia ja epäilyksiä Löytyykö tekijöitä? Ovatko kuntotodistukset keskenään vertailukelpoisia Mihin kuntoa verrataan? Onko liian monimutkainen? Onko kiirehditty liikaa? Kuntotodistusten päivitys, jääkö tekemättä? Jatkokehitys?

24

25

26

27 Taloyhtiön korjaustarpeiden määrittäminen, Mikko Juva, Raksystems Oy

28