Taloyhtiön toimintastrategia Oulu 27.helmikuuta 2017

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Taloyhtiön toimintastrategia Oulu 27.helmikuuta 2017"

Teija Mikkola
7 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Taloyhtiön toimintastrategia Oulu 27.helmikuuta 217 Pekka Luoto toiminnanjohtaja

2 Mitä on strategia?

3 Mistä strategiassa on kysymys? Alun perin sotilastermi Miten armeijaa johdetaan, jotta sota voitetaan? Taloyhtiöissä se tarkoittaa esimerkiksi Miten turvataan hyvä asuminen? Miten turvataan osakkaiden omaisuuden arvon säilyminen?

4 Strategialla monta määritelmää Suunnitelma, jolla pyritään saavuttamaan tavoiteltu päämäärä Toimintasuunnitelma, toimintaohje Suunnitelma taloyhtiön tulevaisuudesta, taloyhtiösuunnitelma Osakkaiden tahdon toteuttamista Etukäteissuunnittelua osakkeenomistajien haluamaan suuntaan Suunnitelmallista toimintaa yhtiön ja sen osakkaiden parhaaksi Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry

5 Jokaiselle taloyhtiöillä on strategia (ainakin tapa toimia ja hoitaa asiat) Usein taloyhtiöllä on ns. Ad hoc strategioita (tilapäinen, vaihtuva) Strategia ei ole tarkemmin pohdittu Strategia tilanteen mukaan Usein strategia vaihtuu, kun valitaan uusi hallitus, sen puheenjohtaja tai isännöitsijä Ei kirjallisessa muodossa

6 Tyypillisiä toimintatapoja (strategioita) Hoidetaan asiat sitä mukaan, kun niitä tulee vastaan Kyllä isännöitsijä hoitaa yhtiön asiat Jokainen hallitus hoitaa asiat omalla tavallaan Yritetään pitää kiinteistö ja rakennus kunnossa

7 Millainen on hyvä strategia? Hyvä strategia on ennalta pohdittu ja se tähtää tulevaisuuteen (kuva tulevaisuudesta, visio) Mikä on yhtiön tavoite ja miten se saavutetaan? On kirjoitettu ja hyväksytty yhtiökokouksessa On ohjeellinen, ja sitä voidaan tarvittaessa hyvillä perusteilla muuttaa

8 Toimintastrategia 1. Tavoitteena hyvä asuminen ja kiinteistön ja rakennuksen arvon säilyminen? + 2. Miten yhtiössä toimitaan (keinot) tavoitteiden saavuttamiseksi? Strategialla edesautetaan, että yhtiön toiminta on päämäärähakuista, suunnitelmallista ja tosiasioihin ja osakkeenomistajien tahtoon perustuvaa

10 Mitä hyötyä on strategiasta? Muun muassa: Toimii ohjenuorana hallitukselle ja isännöitsijälle, antaa toiminnalle jatkuvuutta Kiinteistö ja rakennus ovat tavoitteen mukaisessa kunnossa Asumisviihtyvyys, esteettömyys yms. ok. Hallinto toimii Talous kunnossa Osakkeenomistajan omistus turvattu Strategia antaa jatkuvuutta

11 Erityistä huomiota tärkeisiin asioihin Strategian laadinnassa erityistä huomiota kriittisiin menestystekijöihin eli niihin asioihin ja tekijöihin, joissa taloyhtiössä tulee ehdottomasti onnistua Jos yhdessäkin em. asiassa epäonnistutaan, tavoite jää todennäköisesti saavuttamatta

12 Asiat, joissa on ehdottomasti onnistuttava Kriittiset menestystekijät löytyvät SWOTista ja osakaskyselystä Esimerkiksi: Hallinto ja palvelutuottajat talous kiinteistön ylläpito Tiedotus Isojen remonttien läpivienti

13 Yhdistyksen työkalut

14 Strategiatyökalut Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtajavaliokunta laatinut taloyhtiöille strategiatyökalut Sisältää: Ohjeen Esimerkin osakaskyselystä Esimerkkistrategian Osakaskysely voidaan tehdä Webropol- ohjelmalla)

15 Strategian laatimisen vaiheet Hallitus laatii SWOT- analyysin Suoritetaan osakaskysely Hallitus ja isännöitsijä laativat SWOT:n ja suoritetun kyselyn perusteella yhtiökokoukselle esityksen yhtiön strategiaksi 4 Yhtiökokous hyväksyy strategian 5 6 Strategian jalkauttaminen, tiedotustilaisuus osakkaille Muu viestintä Strategian seuranta ja päivitys esimerkiksi 5 vuoden välein

16 Peruslähtökohtana osakkaiden valitsema kiinteistöstrategian valinta sekä muut osakaskyselyssä esille tulleet toivomukset (osakaskysely ja SWOT) Visio Haluttu tilanne Kiinteistön ja rakennuksen kunto/taso, asumisviihtyvyys, turvallisuus ym. Keinot Miten haluttu visio saavutetaan? Tämän jälkeen mietitään keinoja, joilla haluttu tavoite voidaan saavuttaa

17 Haluttu kiinteistön ja rakennuksen kunto ja taso 1-2 vuoden kuluttua T A S O / K U N T O Uudisrakentamisen taso Lähtötilanne Nostetaan tasoa vastaamaan uudisrakentamisen tasoa Parannetaan hiukan nykyistä tasoa Säilytetään nykyinen taso Ei tehdä mitään, annetaan kunnon laskea Aika

18 SWOT- analyysi esim. VAHVUUDET Sijainti Hyvä maine Rakennuksen kunto Resurssit - taloudelliset voimavarat - asukkaat, esteettömyys - kokemus tieto ja taito Prosessit ja järjestelmät Viestintä Kulttuuri ja arvot Palvelut alueella MAHDOLLISUUDET Sijainnista johtuvat mahdollisuudet Teknologia tuo uusia mahdollisuuksia Lisärakentaminen mahdollista Energian säästö Omien energialähteiden käyttöönotto mahdollista maalämpö yms. HEIKKOUDET Huono sijainti Heikko kunto Huono maine Asukkaat, omistajat - asenne Suunnittelemattomuus Heikko taloustilanne Ei sitouduttu järkevään toimintaan Johtamisessa ongelmia Prosessit ja järjestelmät kehittymättömiä UHAT Mittavat korjaustarpeet Poliittiset päätökset - verot ja maksut - vuokrasopimuksen jatko Osakkaiden riidat - kaavoitus, liikenne, infra Taloyhtiöt asumismuotona ja sijoituskohteina eivät houkuta Arvo laskee, kysyntä vähenee

19 Toimintastrategian sisältö Muun muassa: Yhtiön nykytila SWOT- analyysista saadut pääkohdat Tavoite, osakkaiden tahto hyvästä asumisesta ja kiinteistön ja rakennuksen tasosta Yhtiön arvot Kiinteistön ja rakennuksen kunnossapito, peruskorjaukset ja perusparannukset ja uudistukset, osakasremontit, korjausten rahoitus Energia-asiat ja kulutukset Hallinnon toimintaperiaatteet, esim. Hallitusohjelma ja vuosikello Yhteistyö hallitus/ isännöitsijä Talous Turvallisuus, esteettömyyden parantaminen ja varautuminen asukkaiden ikääntymiseen Palvelutuottajien valinta, kriteerit ja toiminta Tiedotus ja viestintä Strategian seuranta ja päivitys

21 Loka-marraskuu Korjaushankkeiden suunnittelu TALOYHTIÖN VUOSI Vuosikello Asunto Oy Kotitalo Tammi-helmikuu Korjaushankkeiden tarjouspyynnöt Syys-lokakuu Hallituksen kokous Sopimusten läpikäynti Välitilinpäätös+ toimenpiteet yhtiö talvikuntoon Syys-lokakuun vaihde Syystalkoot Helmi-maaliskuu Hallituksen tilinpäätöskokous, Hallituksen tiedote Maalis-huhtikuu Yhtiökokous Hallituksen järjestäytyminen Vuosikellon päivitys Yhtiökokoustiedote Uusien hallituksen jäsenten perehdyttäminen Syyskuu Välitilinpäätös tiedoksi hallitukselle. Toukokuu Kevättalkoot Kesätöiden suunnittelu Kesä-elokuu Maalaukset ym. ulkokorjaustyöt Hallituksen kokous Yhtiökokous

22 Webropol 61BEAC82A2.par

23 Webropol analyysin tuloksia

24 Vastaajan sukupuoli mies 16 Nainen Vastaajan sukupuoli

25 Vastaajan ikä yli 6 v v v 3-4 v alle 3 v Vastaajan ikä

26 Asutko sinä tai perheesi huoneistossa? En 3 Kyllä Asutko sinä tai perheesi huoneistossa?

27 Talouden koko 4 henkilöä tai enemmän 3 henkilöä 1 2 henkilöä 16 1 henkilö Talouden koko

28 Arvioi kuinka monta vuotta tulet omistamaan huoneiston yli 1 vuotta vuotta vuotta 3 alle 3 vuotta Arvioi kuinka monta vuotta tulet omistamaan huoneiston

29 Hissit Sisäilman laatu, ilmastoinnin toimivuus Esteettömyys Turvallisuus Lapsiystävällisyys Asukkaiden yhteishenki Asumisviihtyvyys Asuminen EOS

30 Varastotilat Autohallipaikat Taloyhtiön piha Yhteisten tilojen siisteys Laajakaista Energiatehokkuus, lämmitys ym. kulutukset Korjaustoiminnan suunnitelmallisuus Oma pesuhuone, vesikalusteet Julkisivut ja parvekkeet Tilojen rakennuksen kunto Ikkunat EOS

31 Kiinteistönpito, hallinto, talous ja tiedotus Tiedottaminen Hallituksen toiminta Isännöinti Kesäkunnossapito Talvikunnossapito Siivousfirman toiminta Kiinteistönhoitofirman toiminta EOS

32 Kannatan seuraavaa vaihtoehtoa Nostetaan suunnitelmallisesti tasoa vastaamaan ajankohdan uudisrakentamisen tasoa 3 Parannetaan hiukan nykyistä tasoa 16 Ei tehdä mitään, annetaan kunnon laskea 1 Annetaan nykyisen tason jonkin verran laskea Säilytetään nykyinen nykyinen taso Kannatan seuraavaa vaihtoehtoa

33 Rahoitus Oletko valmis maksamaan nykyistä suurempaa yhtiövastiketta, jotta isot korjaukset ja mahdollinen tason nosto tulevaisuudessa voidaan rahoitaa etukäteen? En 2 Kyllä Rahoitus Oletko valmis maksamaan nykyistä suurempaa yhtiövastiketta, jotta isot korjaukset ja mahdollinen tason nosto tulevaisuudessa voidaan rahoitaa etukäteen?

34 Olen valmis maksamaan nykyistä suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta, jotta tulevaisuuden korjaukset ja mahdollinen tason nostaminen voidaan toteuttaa. enemmän Olen valmis maksamaan noin 12 /kk 1 Olen valmis maksamaan noin 8 /kk 4 Olen valmis maksamaan noin 4 /kk Olen valmis maksamaan nykyistä suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta, jotta tulevaisuuden korjaukset ja mahdollinen tason nostaminen voidaan toteuttaa.

35 Avoimet vastaukset Strategian teossa tulee suurta huomioita antaa vastaajien kirjallisille vastauksille Mikä tai mitkä asiat on mielestäsi ehdottomasti saatava kuntoon tai on hoidettava hyvin? Luettele ne tärkeysjärjestyksessä Mahdollisuuksia, joita yhtiö voisi hyödyntää? Uhkia, joihin yhtiön tulisi ehdottomasti varautua? Toiveita ja kommentteja

Samankaltaiset tiedostot

Taloyhtiön toimintastrategia Oulu 4.huhtikuuta 2016

Taloyhtiön toimintastrategia Oulu 4.huhtikuuta 2016 Pekka Luoto toiminnanjohtaja Mitä on strategia? Mistä strategiassa on kysymys? Alun perin sotilastermi Miten sota voitetaan Taloyhtiöissä se tarkoittaa