Taloyhtiön toimintastrategia Oulu 4.huhtikuuta 2016

Transkriptio

1 Taloyhtiön toimintastrategia Oulu 4.huhtikuuta 2016 Pekka Luoto toiminnanjohtaja

2 Mitä on strategia?

3 Mistä strategiassa on kysymys? Alun perin sotilastermi Miten sota voitetaan Taloyhtiöissä se tarkoittaa esimerkiksi Miten turvataan hyvä asuminen? Miten turvataan osakkaiden omaisuuden arvo?

4 Strategialla monta määritelmää Suunnitelma, jolla pyritään saavuttamaan tavoiteltu päämäärä Toimintasuunnitelma, toimintaohje Suunnitelma taloyhtiön tulevaisuudesta, taloyhtiösuunnitelma Osakkaiden tahdon toteuttamista Etukäteissuunnittelua osakkeenomistajien haluamaan suuntaan Suunnitelmallista toimintaa yhtiön ja sen osakkaiden parhaaksi Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry

5 Jokaiselle taloyhtiöillä on strategia (ainakin tapa toimia ja hoitaa asiat) Usein taloyhtiöllä on ns. Ad hoc strategia (tilapäinen, vaihtuva) Strategia ei ole tarkemmin pohdittu Usein strategia vaihtuu, kun valitaan uusi hallitus, sen puheenjohtaja tai isännöitsijä Ei kirjallisessa muodossa

6 Esimerkkejä ad hoc- strategiasta Hoidetaan asiat sitä mukaan, kun niitä tulee vastaan Annetaan isännöitsijän hoitaa yhtiön asiat Koska tontin vuokrasopimus päättyy 5 vuoden kuluttua, ei ole kovin väliä miten toimitaan Jokainen hallitus hoitaa asiat omalla tavallaan Yritetään pitää kiinteistö ja rakennus kunnossa

7 Millainen on hyvä strategia? Hyvä strategia on ennalta pohdittu ja se tähtää tulevaisuuteen (on visio) Mikä on yhtiön tavoite ja miten se saavutetaan? On kirjoitettu ja hyväksytty yhtiökokouksessa On ohjeellinen, ja sitä voidaan tarvittaessa hyvillä perusteilla muuttaa

8 Mitä taloyhtiön strategialla tavoitellaan? Strategialla vaikutetaan etukäteen tavoitteellisesti erityisesti kiinteistön ylläpitoon ja kehittämiseen tavoitteena hyvä asuminen ja osakeomistuksen arvon säilyminen tai sen parantuminen

9 Toimintastrategia 1. Tavoitteena hyvä asuminen ja kiinteistön ja rakennuksen arvon säilyminen? + 2. Miten yhtiössä toimitaan (keinot) tavoitteiden saavuttamiseksi? Strategialla edesautetaan, että yhtiön toiminta on päämäärähakuista, suunnitelmallista ja tosiasioihin ja osakkeenomistajien tahtoon perustuvaa

10

11 Mitä hyötyä on strategiasta? Toimii ohjenuorana hallitukselle ja isännöitsijälle, antaa toiminnalle jatkuvuutta Kiinteistö ja rakennus ovat tavoitteen mukaisessa kunnossa Asumisviihtyvyys, esteettömyys yms. ok. Hallinto toimii Talous kunnossa Osakkeenomistajan omistus turvattu Strategia antaa jatkuvuutta

12 Erityistä huomiota tärkeisiin asioihin Strategian laadinnassa erityistä huomiota kriittisiin menestystekijöihin eli niihin asioihin ja tekijöihin, joissa taloyhtiössä tulee ehdottomasti onnistua Jos yhdessäkin em. asiassa epäonnistutaan, tavoite jää todennäköisesti saavuttamatta

13 Asiat, joissa on ehdottomasti onnistuttava Kriittiset menestystekijät löytyvät SWOTista ja osakaskyselystä Esimerkiksi: hallinto talous kiinteistön ylläpito tiedotus miten saadaan esimerkiksi iso putkiremontti vietyä onnistuneesti läpi

14 Yhdistyksen työkalut

15 Strategiatyökalut Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtajavaliokunta laatinut taloyhtiöille strategiatyökalut Sisältää: Ohjeen Esimerkin osakaskyselystä Esimerkkistrategian Osakaskysely voidaan tehdä Webropol- ohjelmalla)

16 Strategian laatimisen vaiheet Hallitus laatii SWOT- analyysin Suoritetaan osakaskysely Hallitus ja isännöitsijä laativat SWOT:n ja suoritetun kyselyn perusteella yhtiökokoukselle esityksen yhtiön strategiaksi 4 Yhtiökokous hyväksyy strategian 5 6 Strategian jalkauttaminen, tiedotustilaisuus osakkaille Muu viestintä Strategian seuranta ja päivitys esimerkiksi 5 vuoden välein

17 Peruslähtökohtana osakkaiden valitsema kiinteistöstrategian valinta sekä muut osakaskyselyssä esille tulleet toivomukset (osakaskysely ja SWOT) Visio Haluttu tilanne Kiinteistön ja rakennuksen kunto/taso, asumisviihtyvyys, turvallisuus ym. Keinot Miten haluttu visio saavutetaan? Tämän jälkeen määritellään keinot, joilla haluttu tavoite voidaan saavuttaa

18 Haluttu kiinteistön ja rakennuksen kunto ja taso vuoden kuluttua T A S O / K U N T O 0 Uudisrakentamisen taso Lähtötilanne Nostetaan tasoa vastaamaan uudisrakentamisen tasoa Parannetaan hiukan nykyistä tasoa Säilytetään nykyinen taso Ei tehdä mitään, annetaan kunnon laskea Aika

19 SWOT- analyysi esim. VAHVUUDET Sijainti Hyvä maine Rakennuksen kunto Resurssit - taloudelliset voimavarat - asukkaat, esteettömyys - kokemus tieto ja taito Prosessit ja järjestelmät Viestintä Kulttuuri ja arvot Palvelut alueella MAHDOLLISUUDET Sijainnista johtuvat mahdollisuudet Teknologia tuo uusia mahdollisuuksia Lisärakentaminen mahdollista Energian säästö Omien energialähteiden käyttöönotto mahdollista maalämpö yms. HEIKKOUDET Huono sijainti Heikko kunto Huono maine Asukkaat, omistajat - asenne Suunnittelemattomuus Heikko taloustilanne Ei sitouduttu järkevään toimintaan Johtamisessa ongelmia Prosessit ja järjestelmät kehittymättömiä UHAT Mittavat korjaustarpeet Poliittiset päätökset - verot ja maksut - vuokrasopimuksen jatko Osakkaiden riidat - kaavoitus, liikenne, infra Taloyhtiöt asumismuotona ja sijoituskohteina eivät houkuta Arvo laskee, kysyntä vähenee

20 Toimintastrategian sisältö Yhtiön nykytila SWOT- analyysista saadut pääkohdat Tavoite, osakkaiden tahto hyvästä asumisesta ja kiinteistön ja rakennuksen tasosta Yhtiön arvot Kiinteistön ja rakennuksen kunnossapito, peruskorjaukset ja perusparannukset ja uudistukset, osakasremontit, korjausten rahoitus Energia-asiat ja kulutukset Hallinnon toimintaperiaatteet, esim. Hallitusohjelma ja vuosikello Yhteistyö hallitus/ isännöitsijä Talous Turvallisuus, esteettömyyden parantaminen ja varautuminen asukkaiden ikääntymiseen Palvelutuottajien valinta, kriteerit ja toiminta Tiedotus Strategian seuranta ja päivitys

21 Loka-marraskuu Korjaushankkeiden suunnittelu TALOYHTIÖN VUOSI Vuosikello Asunto Oy Kotitalo Tammi-helmikuu Korjaushankkeiden tarjouspyynnöt Syys-lokakuu Hallituksen kokous Sopimusten läpikäynti Välitilinpäätös+ toimenpiteet yhtiö talvikuntoon Syys-lokakuun vaihde Syystalkoot Helmi-maaliskuu Hallituksen tilinpäätöskokous, Hallituksen tiedote Maalis-huhtikuu Yhtiökokous Hallituksen järjestäytyminen Vuosikellon päivitys Yhtiökokoustiedote Uusien hallituksen jäsenten perehdyttäminen Syyskuu Välitilinpäätös tiedoksi hallitukselle. Toukokuu Kevättalkoot Kesätöiden suunnittelu Kesä-elokuu Maalaukset ym. ulkokorjaustyöt Hallituksen kokous Yhtiökokous

22 Webropol 61BEAC82A2.par

23 Raportteja

24 1. Vastaajan sukupuoli 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vastaajan sukupuoli 63,64% 36,36% Nainen mies

25 2. Vastaajan ikä 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vastaajan ikä 9,09% 9,09% 22,73% 59,09% alle 30 v v v v yli 60 v

26 3. Asutko sinä tai perheesi huoneistossa? Asutko sinä tai perheesi huoneistossa? 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 90,91% 9,09% Kyllä En

27 4. Talouden koko 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Talouden koko 54,55% 40,91% 1 henkilö 2 henkilöä 3 henkilöä 4 henkilöä tai enemmän

28 5. Arvioi kuinka monta vuotta tulet omistamaan huoneiston 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Arvioi kuinka monta vuotta tulet omistamaan huoneiston 18,18% 13,64% 68,18% alle 3 vuotta 3-5 vuotta 6-10 vuotta yli 10 vuotta

29 6. Asuminen ja huoneiston kunto 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Asumisviihtyvyys 31,82% 31,82% 31,82% Asukkaiden yhteishenki 9,09% 13,64% 27,27% 36,36% 9,09% Lapsiystävällisyys 9,09% 22,73% 22,73% 18,18% 27,27% Turvallisuus 18,18% 9,09% 50% 18,18% Esteettömyys 9,09% 9,09% 22,73% 9,09% 36,36% 13,64% Sisäilman laatu, ilmastoinnin toimivuus 9,09% 18,18% 18,18% 22,73% 22,73% Sopiva sisälämpötila 9,09% 13,64% 22,73% 50% Rauhallisuus 9,09% 22,73% 13,64% 50% Äänieristys 9,09% 31,82% 9,09% 50% Yhteisten tilojen siisteys 13,64% 22,73% 22,73% 27,27% EOS 1 erittäin huono, 7 erittäin hyvä, EOS en osaa sanoa. Voit tarkentaa vastaustasi tai lisätä kommenttisi tyhjään kenttään

30 7. Tilojen rakennuksen kunto 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Julkisivut ja parvekkeet 22,73% 40,91% 31,82% Ikkunat 22,73% 18,18% 40,91% 9,09% Taloyhtiön saunatilat (jos on) 18,18% 13,64% 18,18% 13,64% 31,82% Oma pesuhuone, vesikalusteet 9,09% 9,09% 18,18% 45,45% 18,18% Korjaustoiminnan suunnitelmallisuus 9,09% 18,18% 40,91% 9,09% 22,73% Laajakaistan nopeus (jos on) 27,27% 27,27% 27,27% 18,18% Autopaikat 18,18% 22,73% 13,64% 22,73% 22,73% Taloyhtiön pihan kunto 13,64% 18,18% 18,18% 31,82% 13,64% Varastotilojen kunto 18,18% 27,27% 13,64% 18,18% 9,09% Kylmäkellarin kunto (jos on) 15,79% 15,79% 10,53% 42,11% EOS 1 erittäin huono, 7 erittäin hyvä, EOS en osaa sanoa. Voit tarkentaa vastaustasi tai lisätä kommenttisi tyhjään kenttään

31 8. Kiinteistönpito, hallinto, talous ja tiedotus 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kiinteistönhoitofirman toiminta (jos on) 9,09% 22,73% 40,91% 22,73% Siivousfirman toiminta (jos on) 14,29% 14,29% 38,1% 19,05% 9,52% Talvikunnossapito 18,18% 22,73% 50% Kesäkunnossapito 18,18% 22,73% 50% Isännöinti 13,64% 9,09% 13,64% 36,36% 13,64% 13,64% Hallituksen toiminta 9,09% 18,18% 31,82% 18,18% 18,18% Tiedottaminen 9,09% 22,73% 50% 9,09% EOS 1 erittäin huono, 7 erittäin hyvä, EOS en osaa sanoa. Voit tarkentaa vastaustasi tai lisätä kommenttisi tyhjään kenttään

32 9. Vastaajan status 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vastaajan status 95,45% Olen osakkeenomistaja Olen vuokralainen

33 10. Kannatan seuraavaa vaihtoehtoa 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kannatan seuraavaa vaihtoehtoa Säilytetään nykyinen taso Annetaan nykyisen tason laskea reippaasti Annetaan nykyisen tason jonkin verran laskea Parantamaan jonkin verran nykyistä tasoa Parannetaan suunnitelmallisesti tasoa vastaamaan ajankohdan uudisrakentamisen vaatimuksia

34 11. Rahoitus Oletko valmis maksamaan nykyistä suurempaa yhtiövastiketta, jotta tulevat korjaukset ja mahdollinen tason nosto voidaan toteuttaa? Rahoitus Oletko valmis maksamaan 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% nykyistä suurempaa yhtiövastiketta, jotta tulevat korjaukset ja 80,95% 19,05% mahdollinen tason nosto voida... Kyllä En

35 12. Olen valmis maksamaan nykyistä suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta, jotta tulevaisuuden korjaukset ja mahdollinen tason nostaminen voidaan toteuttaa. Olen valmis maksamaan nykyistä 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta, jotta tulevaisuuden korjaukset ja mahdollinen tas... 58,82% 29,41% 0,50 /kuukausi/m2 1,00 /kuukausi/m2 1,50 /kuukausi/m2 2,00 /kuukausi/m2 2, 50 /kuukausi/m2 enemmän

36 13. Korjaukset ja mahdollinen tason nosto katetaan mieluummin 0% Korjaukset ja mahdollinen tason 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% nosto katetaan mieluummin Pitkäaikaisella lainalla Etukäteen kerätyillä ennakkomaksuilla Sekä pitkäaikaisella lainalla että ennakkomaksuilla

37 14. Oletko valmis hyödyntämään lisä- ja täydennysrakentamismahdollisuuden, jos siihen on mahdollisuus? (esimerkiksi ullakkohuoneistot, lisärakennukset) Oletko valmis hyödyntämään lisä- ja 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% täydennysrakentamismahdollisuude n, jos siihen on mahdollisuus? 61,9% 38,1% (esimerkiksi ullakkohuoneisto... Kyllä En Kyllä, jos siitä saatuja rahoja voidaan käyttää rakennuksen ja kiinteistön korjauksiin

38 Voit tarkentaa vastaustasi tai lisätä kommenttisi tyhjään kenttään 15. Asuminen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Asukkaiden yhteishengen parantaminen 9,09% 13,64% 13,64% 18,18% 22,73% 9,09% 9,09% Turvallisuuden parantaminen 9,09% 18,18% 18,18% 13,64% 22,73% 9,09% Lapsiystävällisyyden parantaminen 13,64% 18,18% 9,09% 18,18% 9,09% 9,09% 18,18% Varautuminen ikääntymiseen 22,73% 18,18% 22,73% 22,73% 9,09% Esteettömyyden parantaminen 18,18% 18,18% 22,73% 22,73% 13,64% Sisäilman laadun parantaminen 27,27% 36,36% 13,64% Sisälämpötilan säätäminen sopivaksi 13,64% 9,09% 13,64% 50% Talkootöiden lisääminen 9,09% 13,64% 22,73% 13,64% 22,73% 9,09% Jätehuollon parantaminen 13,64% 13,64% 9,09% 22,73% 22,73% 13,64% EOS 1 parantaminen ei lainkaan tärkeä, 7 parantaminen erittäin tärkeä, EOS en osaa sanoa

39 16. Tilat, rakennusosat, tekniikka ja kulutukset 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Julkisivujen ja parvekkeiden kunnostus 36,36% 18,18% 27,27% 9,09% Ikkunoiden huolto ja kunnostus 14,29% 23,81% 9,52% 9,52% 28,57% 9,52% Ikkunoiden uusiminen 18,18% 13,64% 9,09% 9,09% 22,73% 13,64% 9,09% Taloyhtiön saunatilojen kunnostus, (jos on) Huoneistojen pesutilojen kunnostus 13,64% 22,73% 9,09% 22,73% 22,73% 18,18% 13,64% 13,64% 18,18% 13,64% 13,64% Hissin modernisointi (jos on) 9,09% 13,64% 27,27% 22,73% 13,64% 9,09% Hissin jälkiasennus (jos ei ole hissiä) Kulutusten pienentäminen (vesi, sähkö, lämpö) Laajakaistayhteyden hankkiminen (jos ei ole) Laajakaistayhteyden nopeuttaminen (jos on) 50% 50% 9,52% 9,52% 14,29% 19,05% 28,57% 9,52% 45,45% 18,18% 36,36% 25% 25% 5% 20% 5% 20% Pihan kunnostus ja ehostus 9,09% 18,18% 22,73% 13,64% 22,73% 9,09% Autopaikkojen lisääminen 18,18% 22,73% 27,27% 9,09% 13,64% Autopaikkojen kunnostus 9,09% 22,73% 13,64% 31,82% 9,09% 9,09% Varastotilojen kunnostus tai lisäys 18,18% 9,09% 9,09% 27,27% 13,64% 9,09% 13,64% EOS 1 parantaminen ei lainkaan tärkeä,7 parantaminen erittäin tärkeä, EOS en osaa sanoa Voit tarkentaa vastaustasi tai lisätä kommenttisi tyhjään kenttään

40 Kiinteistönpito, tiedotus, hallinto ja talous 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Suunnitelmallinen huolto ja korjaukset Kiinteistönhoidon laadun parantaminen 9,09% 13,64% 13,64% 31,82% 22,73% 18,18% 9,09% 18,18% 27,27% 18,18% Isännöinnin palvelun parantaminen 9,09% 18,18% 22,73% 18,18% 13,64% 9,09% Tiedottamisen parantaminen 13,64% 18,18% 22,73% 18,18% 13,64% 9,09% Hallituksen toiminnan tehostaminen Hallituksen jäsenten kouluttautuminen 18,18% 9,09% 27,27% 18,18% 9,09% 13,64% 18,18% 18,18% 9,09% 13,64% 31,82% Kuntoarvion tarpeellisuus 9,09% 9,09% 9,09% 13,64% 50% EOS 1 parantaminen ei lainkaan tärkeä, 7 parantaminen erittäin tärkeä Voit tarkentaa vastaustasi tai lisätä kommenttisi tyhjään kenttään

41 Kirjallisia vastauksia