- Kansallisomaisuuden edunvalvoja -

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "- Kansallisomaisuuden edunvalvoja -"

Reijo Kokkonen
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 - Kansallisomaisuuden edunvalvoja -

2 Tähdet Kertovat taloyhtiöss ssä Koulutus asunto-osakeyhtiöiden päättäjille Pakkalan Sali, Oulu Insinööritoimisto Raksystems Oy, Mikko Juva

3 R A K S Y S T E M S Kansallisomaisuuden edunvalvonta on tehtävämme Hallitsemme kiinteistöjen kunnon ja turvaamme asiantuntijapalveluillamme Taloudellisuuden Terveellisyyden Turvallisuuden Missiomme on palauttaa usko rakennus- ja kiinteistöalan luotettavuuteen Tavoitteenamme on olla paras Perustettu 1989 Toimitusjohtaja Marko Malmivaara Hallitus Ukko Laurila Tom Söderholm Marko Malmivaara Mikko Juva 100 asiantuntijaa

palauttaa usko rakennus- ja kiinteistöalan luotettavuuteen Tavoitteenamme on olla paras Perustettu 1989

4 Uutisia insinöö öörimaailmasta! Kaikesta omaisuudesta 70 % asunnoissa! Tämä kaikki rapistuu miten se minua liikuttaa? Tiedämmekö missä kunnossa talomme ovat? Ja mitä maksaa se, ettemme tiedä? Miksi asunnonostajaa ei kiinnosta yhtiön kunto? Miksi moni yhtiö ajautuu kahden remontin loukkuun? Tähän liittyen TÄNÄÄN kaksi aihetta: 1) Korjaustarpeen määrittely 2) Taloyhtiön tähtiluokitus

Ja mitä maksaa se, ettemme tiedä? Miksi asunnonostajaa ei kiinnosta yhtiön kunto?

6 Rakennusten ikäjakauma Suomessa Rakennusten määrä kpl Kaavio: Ins.tsto Mikko Vahanen Oy / IKE-raportti 2005 Rakennusvuosi

1929 1930-1939 1940-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989

7 Kansallisomaisuus vaarassa Kiinteistöjen ylläpidossa ja korjauksissa säästetty liikaa Korjausvelka kasvaa edelleen Seuraavien 10 vuoden kuluessa Julkisivukorjausten tarve nelinkertaistuu Putkiremonttien tarve kymmenkertaistuu

8 Tulevat korjaustarpeet Kustannus MRD luku 2000-luku 2010-luku 2020-luku 2030-luku 2040-luku Vaippakorjaukset Kaavio: Ins.tsto Mikko Vahanen Oy / IKE-raportti 2005 Linjasaneeraukset

9 Kiinteistöjen arvo laskee? Hyvin hoidetussa yhtiössä kiinteistön arvo säilyy tai jopa nousee Pitkän tähtäimen suunnitelma kiinteistön korjauksille on ajan tasalla vain n. 10%:ssa taloyhtiöitä Kolmessa taloyhtiössä neljästä on jätetty tekemättä korjauksia, jotka olisi järkevän kunnossapidon nimissä jo pitänyt tehdä

tähtäimen suunnitelma kiinteistön korjauksille on ajan tasalla vain n.

10 Virheet ja puutteet korjaantuvat vain korjaamalla, - eivät riitelemällä!

11 Miksi korjaukset jätetään tekemättä? Monessa yhtiössä välttämättömiä korjauksia on siirretty vastikkeiden pitämiseksi alhaisina Taloudelliset korjausajankohdat ovat monissa rakenteissa ylittyneet reilusti vauriot etenevät ja aiheuttavat yhä laajenevaa korjaustarvetta ja kustannusten rajua nousua Korjaustarve voi äkisti purkautua paniikkikorjauksina kahden remontin loukku esim. useiden putkivuotojen jälkeen

Taloudelliset korjausajankohdat ovat monissa rakenteissa ylittyneet reilusti vauriot etenevät ja

12 Osakkeenomistajan etu Huolehtia, että kiinteistön korjaukset tehdään oikealla hetkellä ja oikeassa järjestyksessä Hyvin hoidetun yhtiön arvo kasvaa ja korjauksiin tehdyt panostukset lisäävät asuntovarallisuuden arvoa Hyvin hoidettu ja remontoitu yhtiö kiinnostaa tulevaisuudessa entistä enemmän asunnonostajia

korjauksiin tehdyt panostukset lisäävät asuntovarallisuuden arvoa Hyvin

13 Mistä aloitetaan? Kiinteistön kuntoarvio tuottaa perustiedot ja sen perusteella laaditaan korjauksille PTS Korjausten ajankohta tarkennetaan kuntotutkimuksilla julkisivun kuntotutkimus putkistojen ja IV-järjestelmien kuntotutkimus parvekkeiden kuntotutkimus pesutilojen kuntotutkimus jne.

korjauksille PTS Korjausten ajankohta tarkennetaan kuntotutkimuksilla

14 Asiantuntijan apu tarpeen Korjausten aikatauluttamisessa ja korjaustavan määrittelyssä asiantuntija antaa suositukset PTS:n ylläpito Soveltuvien menetelmien tuntemus Kustannustason tuntemus Investointiperusteiden selvittäminen elinkaarilaskennalla Ohjaus ja neuvonta hallituksen tarpeiden mukaan Pitkäaikainen kumppani tuntee kiinteistön ja taloudellisimmat korjausratkaisut

tuntemus Investointiperusteiden selvittäminen elinkaarilaskennalla Ohjaus ja neuvonta

15 Esimerkkiyhtiö Espoon Tapiolasta Lähtökohta 2005 keväällä: Rakennettu huoneistoa, n m2 Ei tehty perusparannuksia Julkisivut huonokuntoisen näköisiä Muutamia vesijohtoverkon putkivuotoja korjattu Parvekkeet rapautuneet Ikkunat huonokuntoisen näköisiä Hallitus oli tavannut LVI-suunnittelijan

3000 m2 Ei tehty perusparannuksia Julkisivut huonokuntoisen näköisiä

16 Esimerkkiyhtiö Espoon Tapiolasta Neuvottelut isännöitsijän kanssa ja osallistuminen hallituksen kokoukseen Taloyhtiölle Kuntosopimus RS-30 Sisältää KH-kortin mukaisen kuntoarvion PTS-ehdotus Asiantuntija osallistui yhtiökokoukseen ja selvitti yhtiön pitkän aikavälin tarpeita Putkiston kuntotutkimus 2006 Remonttitarve vasta n. 10 vuoden kuluttua Ikkunoiden kunnostus 2006 Julkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 2007 Kosteiden tilojen kuntotutkimus 2007

yhtiökokoukseen ja selvitti yhtiön pitkän aikavälin tarpeita Putkiston kuntotutkimus 2006 Remonttitarve vasta n.

17 Taloyhtiön Kuntotodistus

18 Taloyhtiön Kuntotodistus Mitkä ovat kolme tärkeintä asunnon hintaan vaikuttavaa tekijää?

25 Korjaussyklit Kaavio: Ins.tsto Mikko Vahanen Oy / IKE-raportti 2005

27 Kunnolla on merkitystä Suunnittelemattomuus aiheuttaa korjauskustannuksiin noin 25 %:n kasvun (VTT) Piilossa olevat vauriot kehittyvät suuriksi ja aiheuttavat vaurioita ympäröiviin rakenteisiin Putkiremonttia edeltää kymmenen putkivuotoa, jotka aiheuttavat joka kerta vauriot ympäröiviin rakenteisiin Korjaukset joudutaan tekemään kiireellä Korjataan ja seuraavassa korjauksessa puretaan Urakan tekee ken huolii ja urakoi miten ja mihin hintaan haluaa!!! Ei aineksia päätöksiin korjauksia varten Välttämättömät korjaukset kasaantuvat Henkilökohtaiset taloudelliset kriisit

28 Lehdistön kanta peruskorjauksiin Putkiremontti on vastoin ihmisoikeuksia! Länsiväylä, tammikuu 2007 Perinteinen putkiremontti tulisi kieltää. Länsiväylä, tammikuu 2007

29 Taloyhtiön kuntotodistus eli tähtiluokitus Tekes-hanke Tavoite: 1) Lisätä kuluttajansuojaa asuntokaupassa 2) Taloyhtiöiden korjaushankkeet hallintaan Johtoryhmässä: Kiinteistöliitto, Ympäristöministeriö, Isännöintiliitto, Kiinteistönvälittäjäliitto, Suomen Vuokranantajat ry, Suomen Talokeskus, Ins.tsto Vahanen, Huoneistokeskus, Tampereen Teknillinen Yliopisto, Osuuspankkikeskus, Tekes, Raksystems Ohjausryhmässä 20 tahoa ja palauteryhmässä 50 Reim Group Kiinteistöalan Koulutussäätiö

32 Ostaisitko pörssiosakkeita yhtiöstä, josta sinulla ei ole tulostietoja eikä toimintasuunnitelmaa? Ostaisitko katsastamattoman auton? Välittäjän tilanne Tiedonantovelvollisuus ja vastuu Ostajan ja myyjän luottohenkilö Mikä on oikea hinta?

33 Taloyhtiön tähtiluokitus Asuntokaupan turvallisuus lisääntyy Sijoituksen todellinen arvo tiedossa Hyvästä maksetaan enemmän positiivinen vaikutus Yhtiövastikkeet pysyvät tasaisina tai ainakin nousut ovat tiedossa Asuntolainojen riskit vähenevät Motivoi taloyhtiön kunnossapitoon Päätökset taloudellisesti järkevistä isoista remonteista helpompi tehdä, kun on olemassa kiistatonta dataa Korjaukseen käytettävissä oleva raha ohjautuu prioriteetin mukaan tärkeimpiin kohteisiin Työväline isännöitsijälle ja kiinteistönvälittäjälle ja konsultille sekä vakuutusyhtiölle riskin määritykseen

34 Taloyhtiön tähtiluokitus Myytävänä kaksi huoneistoa vierekkäisissä yhtiöissä, 3 h + k, 74 m2, Oulu keskusta, Rv 61 Yhtiö A Yhtiö B -hp , (2.100 /m2) -tehdyt remontit: *putkiremontti (650 /m2) *julkisivurem.(200 /m2) *parvekerem. (150 /m2) *ikkunarem. (100 /m2) -hp , (2.030 / m2) -ei tehty isoja remontt. -julkisivut rapautuneet -parvekeet huonokunt. -korjattu toistuvasti putkivuotoja

35 Taloyhtiön omaisuuden edunvalvontaa Taloyhtiö säästää suunnitelmallisella kiinteistönpidolla!! Suunnitelmalliset korjaukset ovat 25% edullisempia kuin suunnittelemattomat Säästöä / m2 / kk 2000m2: :n taloyhtiön korjaustarve on 6 miljoonaa :a 50:ssä vuodessa.

43 Asunto-osakkeen omistajalle, hallitukselle ja isännöitsijälle tähdet ovat ratkaisu moniin korjauksen kysymyksiin

44 Kiitos! - Kansallisomaisuuden edunvalvoja -

45 Kuntoarviot, -tutkimukset ja kartoitukset Kuntoarviot Kuntosopimus Sisäilmaston kuntotutkimukset LVIS- ja putkistojen kuntotutkimukset Rakenneosan kuntotutkimukset Kosteus- ja homevaurioiden kuntotutkimukset Julkisivujen kuntotutkimukset Painumaselvitykset Asbesti, radon yms. terveyshaittojen tutkimukset Lämpövuotojen selvitykset Energiakatselmukset ja todistukset Kosteuskartoitukset Huoltokirjat, huoltokatselmukset Pelastussuunnitelmat

46 Korjaushankkeet Putkiremontit Märkätilaremontit Julkisivukorjaukset Parvekekorjaukset Ikkunakorjaukset Salaojakorjaukset Hissiremontit Perusparannukset ja laajennukset Pihakansiremontit

47 Korjausrakentamisen tarpeet Hankesuunnittelu Rakenne- ja korjaussuunnittelu LVISA- suunnittelu Elinkaarisuunnittelu Kustannuslaskenta Arkkitehtisuunnittelu Rakennuttaminen ja valvonta

48 Yhteistyökumppaneita ja asiakkaita

49 - Kansallisomaisuuden edunvalvoja -

Samankaltaiset tiedostot

Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin

Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin Hissi- ja esteettömyysseminaari Oulu 17.11.2016 Pekka Luoto toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöyhdistykset yhdessä Kiinteistöliiton