ONNISTUNUT RYHMÄKORJAUSHANKE

Transkriptio

1 ONNISTUNUT RYHMÄKORJAUSHANKE Kiinteistöliitto Pirkanmaa, koulutusilta taloyhtiöille Technopolis Yliopistonrinne Mikko Tarri, A-Insinöörit Suunnittelu Oy

2 Mikko Tarri s Porissa Perheellinen mies: Vaimo, kolme lasta ja kolme kissaa DI 2003 Oulun yliopisto ja TTY A-Insinöörit Suunnittelu Oy, Tampere Yksikönjohtaja, Korjaussuunnittelu Julkisivuyhdistys r.y. Hallituksessa v Hallituksen puheenjohtaja v alkaen

3 Ryhmäkorjaus (RK)

4

5 Milloin RK-hanke pitäisi käynnistää?

6 Ison peruskorjauksen talous

7 Miten ryhmäkorjaus synnytetään? 1. Keskustellaan naapureiden kanssa ja päätetään yhteistyöstä. isännöitsijät, hallitukset, yhtiökokous 2. Sovitaan yhteistyön periaatteet ja pelisäännöt sopimuksella (malli). 3. Perustetaan ryhmäkorjaustoimikunta, joka ohjaa kokonaisuutta. 4. RK- toimikunta valitsee osaavan projektinjohtajan johtamaan korjausohjelmaa johtaminen siirtyy isännöitsijältä projektin johtajalle 5. Laaditaan aikataulut ja kunkin yhtiön korjauksen tekninen sisältö kartoitukset, hankesuunnitelmat jne. Kukin taloyhtiö päättää itse sisällön! 6. Tästä eteenpäin normaaliin tapaan : hankemallin, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden valinta.

8 Hyödyt taloyhtiölle ja asukkaille 1. Alentaa töihin ryhtymisen kynnystä yksittäisissä asuntoosakeyhtiöissä ja alueella ja lyhentää läpimenoaikaa koko alueella 2. Alentaa toteutuskustannuksia, koska hankkeen koko kasvaa volyymihankinnat, yleiskulut pienenee, oppiminen, osaavat toteuttajat, pienemmät riskit 3. Lisää mahdollisuutta panostaa asukaslähtöisyyteen 4. Lisää mahdollisuuksia panostaa uusiin menetelmiin ja energiaratkaisuihin 5. Sopii hyvin pitkäjänteiseen alueen kehittämiseen ja korjaustapaan. Kaupungit ja kunnat kiinnostuvat myös alueen parantamisesta. 6. Myös isot toimijat kiinnostuvat hankkeesta, luotettavuus (lähtökohtaisesti) paranee 7. Lisää naapuruston sosiaalista pääomaa!

9 Miksi RK- menetelmä ei ole yleistynyt? 1. Menetelmää ja sen hyötyjä ei tunneta 2. Hankkeen käynnistäjät puuttuvat (konsultit, isännöitsijät ) 3. Käynnistysvaiheessa ei ole vielä maksajia 4. Päätöksentekomekanismi on alussa työläämpi 5. Isännöinnin sisäinen kilpailu 6. Isännöinnin hajanainen organisoituminen (alueisännöinti)

10 Kiinteistöliiton korjausbarometrista 2013

11 Case Maunula Maunulan RK-hankkeen tunnuslukuja: 7 taloyhtiötä 405 asuntoa ja 19 liiketilaa, Huoneistoalan noin m2. Yhdistävänä tekijänä kaikista yhtiöistä on huomattavan suuri yksilöllisten toteutusratkaisujen %-osuus perusremonttiin verraten. Noin 80 % noin 400 huoneiston massasta on halunnut ja saa yksilöllisen peruskorjausratkaisun. Hankkeen valmisteluvaiheessa nimenomaan asukaslähtöisyyteen panostettiin Ryhmälle on kehitetty ja kehittynyt toimintamalli, joka sisältää runsaasti kokemusta sekä useita innovaatioita ja ideoita.

12 Case Maunula Maunulan RK-hankkeen yhteydessä todettuja hyötyjä: RK-hanke antaa turvallisuutta, kun yhdessä toimimalla tieto lisääntyy ja hallitukset tukevat toisiaan. Yhdessä taloyhtiöillä on enemmän resursseja hankkia asiantuntemusta korjaushankkeen johtoon, esivalmisteluihin sekä suunnitteluun. Ammattimainen projektinjohto ja sopimukset eivät rajoita taloyhtiöiden itsenäistä päätäntävaltaa, mutta ryhdittävät toimintaa. Taloyhtiöt tottuvat tekemään yhteistyötä. Myös riitatapauksissa yksittäisen taloyhtiön asema on parempi RKhankkeessa, koska sillä on enemmän voimaa takana.

13 Case Maunula Maunulan RK-hankkeen yhteydessä todettuja kustannussäästöjä: Rakennuttajakustannukset (suunnittelu, projektinjohto, valvonta, selvitykset ja tutkimukset) muodostavat pienen yhtiön hankkeen kokonaiskustannuksista suuremman suhteellisen osuuden kuin suuren taloyhtiön samanlaisesta urakasta. Esimerkiksi projektinjohtokustannukset voidaan jakaa useamman taloyhtiön kesken. Rakennuttajakustannukset suurissa hankkeissa ovat noin 5 9 %:n luokkaa, kun taas pienissä hankkeissa ne saattavat nousta jopa %:iin koko hankkeen kustannuksista.

14 Case Maunula Maunulan RK-hankkeesta saadut säästöarviot Ryhmässä korjaaminen - 2,5 3 % Asuntojen tyhjentäminen - 2,0 % Urakkamuotona projektinjohtourakka: kokonaisurakointiin nähden enimmäishinnasta tavoitehintaan - 3,5 % Tavoitehinnan alittaminen palkkio puoliksi - 2,0 % Yhteensä noin - 10 %

15 Lopuksi RK-hankkeen edellytysten tunnistaminen on tärkeää Otollisimmat alueet RK- hankkeelle ovat luvulla rakennetut asuinalueet, joissa on teollisesti tuotettuja elementtirakennuksia. Alue- ja urakoitsijakohtaiset tyyppitalot. Ryhmäkorjaushanke voidaan tunnistaa seuraavilla edellytyksillä; rakennukset ovat samalla alueella (ei välttämättä vierekkäin!) rakennukset ovat teknisesti ja tilaratkaisuiltaan samantyyppisiä rakennukset ovat iältään ja kooltaan samanlaisia. taloyhtiöiden PTS-tilanne on samankaltainen.

16 - Säästyin hankalalta ja aikaa vievältä paperisodalta. Hain vain suullisen luvan koirankopin laajentamiseksi. KIITOS! Mikko Tarri puh