Taloyhtiön kuntotodistus lanseerattiin huhtikuussa - todistus kertoo havainnollisesti taloyhtiön teknistaloudellisen arvon s. 12

Transkriptio

1 2/ vuosikerta Taloyhtiön kuntotodistus lanseerattiin huhtikuussa - todistus kertoo havainnollisesti taloyhtiön teknistaloudellisen arvon s. 12 Sydän mukana kiinteistönhuollossa s. 4 Videovalvonta on tehokas ilkivallan ennaltaehkäisijä s. 7

2 Uutuus huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen Kun jokainen maksaa itse käyttämästään vedestä, vedenkulutuksen on todettu pienenevän noin 30 %. Tämän seurauksena myös lämpöenergian kulutus pienenee lähes 10 %. Vesiverto on helppo asentaa, koska järjestelmä ei vaadi tiedonsiirtojohdotusta, vaan tieto kulkee talon normaalissa sähköverkossa. Vesiverto-laitesarja on uudistunut. Nyt laitteistoon kuuluu myös asuntokohtainen vedenkulutuksen näyttölaite Digitaaliselta näyttölaitteelta asukas voi itse seurata sekä lämpimän että kylmän veden kulutusta omassa asunnossaan. Näyttölaite voidaan sijoittaa vaikkapa eteisen seinään, mistä se on helposti luettavissa. Mittarilukemat päivittyvät samanaikaisesti myös teknisessä tilassa olevalle keruulaitteelle, josta ne välittyvät isännöitsijän käyttöön internetin välityksellä. Vesivertojärjestelmä soveltuu uudisrakennuksiin ja peruskorjauksiin putkiremonttien yhteydessä. Etelä-Suomi: Laurinkatu Lohja Puh. (019) Faksi (019) Itä-Suomi: Savilahdentie Kuopio Puh. (017) Faksi (017) Vexve Oy Vesiverto Pajakatu Vammala Puh. (03) Faksi (03)

3 PÄÄKIRJOITUS 7. vuosikerta Numero 2/2007 JULKAISIJA Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A 15, Oulu Puh: (08) Faksi: (08) oulu@kiinteistoliitto.fi Päätoimittaja Pekka Luoto Toimitusneuvosto Aaro Paakkola Timo Tahkola Mauri Niemelä Pekka Luoto KUSTANTAJA Upper Line Oy Aleksanterinkatu 32 B Tampere Puh: Toimitus Kirsi Kyllönen Puh: toimitus@upperline.net Ilmoitusmyynti Marja-Liisa Lammela Puh: Taitto Mediatoimisto Coperdia Puh: Faksi: Painopaikka Vammalan Kirjapaino Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen osoitetiedostot, Upper Line Oy:n asiakasrekisteri, Bluebook Osoitteenmuutokset Upper Line Oy Puh: Kannen kuva: Kirsi Kyllönen Tuore Taloyhtiön kuntotodistus haastaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen hallitus teki vuoden 2004 lopulla aloitteen Suomen Kiinteistöliiton hallitukselle käynnistää tutkimushanke, jonka lopputulos sisältäisi ohjeistuksen kiinteistön kunnon ja korjausvelan määrittämiseksi. Esityksen taustalla oli ajatus lisätä osakkeenomistajien tietämystä oman kiinteistönsä kunnosta ja sen vaikutuksesta kiinteistön arvoon sekä kannustaa suunnitelmallisempaan kiinteistönpitoon. Toisaalta haluttiin vähentää asunnonostajien riskiä, jotta heillä olisi mahdollisuus vertailla eri kiinteistöjä ja ottaa ostopäätöstä tehdessä huomioon korjausvelan suuruus. Yhdistyksemme aloitteesta Suomen Kiinteistöliitto organisoi vuoden 2005 syksyllä Tekes-rahoitteisen työryhmän viemään projektia eteenpäin. Hanke lähti liikkeelle Taloyhtiön elinkaaritodistuksen nimellä. Hankkeen yhteydessä puhuttiin muun muassa tähtiluokituksesta, kuntoluokituksesta ja kuntoindeksistä. Lopulliseksi nimeksi vahvistui Taloyhtiön kuntotodistus. Projektissa oli mukana Kiinteistöliiton ohella alan merkittäviä toimijoita. Heti aluksi todettiin, että tarkkaa kiinteistön laskennallista korjausvelkaa ei voida esittää. Pitkien selvitysten ja neuvottelujen tuloksena päädyttiin nyt esitettävään kuntotodistukseen, joka jakaantuu korjaustoiminnan talousluokitukseen (20 %) sekä kiinteistön kuntoluokitukseen (80 %). Todistuksessa esitetään myös karkeahko arvio seuraavan 10 vuoden korjausvelasta sekä annetaan yhteenvetona kokonaisluokitus. Kaikki edellä mainitut tiedot esitetään yhdellä sivulla. Korjaustoiminnan talousluokitus kuvaa lähinnä korjaustoiminnan suunnitelmallisuutta. Kuntoluokituksesta selviää 13 eri rakennusosan kunto. Korjaustoiminnan taloutta ja rakennusosien kuntoa kuvataan tähdillä, joita voi olla yhdestä viiteen. Mitä suunnitelmallisempaa korjaustoiminta on tai mitä paremmassa kunnossa rakennusosa on, sitä enemmän se saa todistuksessa tähtiä. Nyt työ on niin pitkällä, että Taloyhtiön kuntotodistus on lanseerattu alan asiantuntijoille ja suurelle yleisölle Helsingissä pidetyssä Asuntomarkkinat-seminaarissa. Kuntotodistuksen laatiminen perustuu vapaaehtoisuuteen. Yhdistyksemme toivoo, että kuntotodistus otettaisiin käyttöön mahdollisimman pian. Aluksi ilmenee luonnollisesti ongelmia, kuten puutetta kuntotodistusten laatijoista. Ongelman ratkaisuksi on kaavailtu, että Kiinteistöalan Koulutuskeskus kouluttaa nykyisistä kuntoarvion laatijoista uuden kuntotodistuksen laatijoita. Meillä alan ammattilaisilla on vastuu kiinteistöjen kunnon säilymisestä ja toivon, että tässä olisi väline, joka herättäisi myös asunnon omistajat vaatimaan yhtiökokouksissa korjaustöiden oikea-aikaista suorittamista, jotta kiinteistön arvo säilyisi. Haluan myös uskoa, että kuntotodistuksen yleistyessä omistajat osallistuvat aktiivisemmin yhtiökokouksiin. Isännöintiin kuntotodistus luo myös paineita hoitaa kiinteistöä entistä ammattimaisemmin ja suunnitelmallisemmin. Kuntotodistuksen yleistyminen riippuu alan toimijoista, ennen muuta kuitenkin osakkeenomistajista, asunnon ostajista ja suuresta yleisöstä. Mitä ponnekkaammin he vaativat tietoa kiinteistöstä, sitä nopeammin kuntotodistusten käyttö yleistyy. Aaro Paakkola Puheenjohtaja 3

4 Ei työtä, vaan elämäntapa - ihmisläheistä kiinteistönhuoltoa talkkarihenkeen Kiinteistönhuoltoyritystä valittaessa taloyhtiöt tuijottavat turhan usein pelkkään hintaan. Hyvä kiinteistönhoitaja on hintansa väärti ja voi yhdessä isännöitsijän kanssa saada aikaa suuriakin säästöjä. Kannattaisi myös saattaa osakkaiden ja asukkaiden tietoon, mitä kiinteistönhuoltoon kuuluu. Näin vältytään turhilta mieliharmeilta ja väärinkäsityksiltä. Aidosti sydän mukana työtään tekevä kiinteistönhuoltoyritys on kullan arvoinen kumppani. Suvun perintönä alalle ryhtynyttä Jorma Körkköä voisi tituleerata elämäntapatalkkariksi. Työ on mielessä myös vapaaaikana, mutta ei stressaavana vaan mieluisana asiana. En ainakaan itse voi tehdä tätä ihan normityön kriteereillä, vaan asioita pitää miettiä pitkin päivää. Touhuan ja myötäelän asioita muulloinkin kuin virkaaikaan. Ajelen ja katselen paikkoja välillä vapaallakin, mutta ihan omasta halustani, Körkkö toteaa. Körkön isä aloitti kiinteistönhuoltotoiminnan jo vuonna 1972 ja moni huoltokohteista on pysynyt samana koko tämän ajan, vaikka vetäjä on vaihtunut. Moniin asiakkaisiin on muodostunut pitkäaikainen suhde. Me tiedämme heidän asiansa ja he meidän. Kuulumisia vaihdetaan puolin ja toisin. Työtehtävät on määritelty sopimuksin, mutta tarvittaessa apua löytyy extrahommiinkin. Ei ole iso vaiva vaihtaa lamppua tai kiristää vanhuksen paistinpannun kahvaa. Jos paikalla ollaan, autetaan kyllä. Tärkeintä on, että asukkaiden asuminen on miellyttävää ja ongelmatonta. Päivittäisiin rutiineihin kuuluvat muun muassa roskakierrokset, talvisin lamppujen tarkistaminen ja talkkarin postilaatikon viestien lukeminen. Tietysti kiinteistön yleistilannetta tarkkaillaan kaiken aikaa. Havaitut viat tai puutteet laitetaan kuntoon joko itse tai ilmoitetaan asiasta isännöitsijälle ja sovitaan kuka hoitaa paikalle korjaajan. Parasta työssä on ehdottomasti ihmisläheisyys sekä se, että kahta samanlaista päivää ei ole. On hienoa nähdä, että on voinut auttaa jotakuta ja saada asukkaat tyytyväisiksi. Onneksi myös työntekijöiden valinta on kohdallamme osunut nappiin. Kolme huoltomiestämme ja kolme siivoojamme hoitavat kukin määrättyjä kohteita. Työntekijät eivät vaihdu jatkuvasti, vaan pyrimme puolin ja toisin pitkäaikaiseen asiakassuhteeseen. Yhteistyö hallituksen ja isännöitsijän kanssa Kiinteistönhuoltoyritys on paljon vartijana. Hoidettavana on useimmiten asukkaiden suurin omaisuus, mikä on seikka, jota osakkaat eivät välttämättä aina tiedosta kovinkaan selkeästi. Haastattelukohteeksi valittua Ainolanporttia Körkkö on hoitanut neljä vuotta. Nykyinen isännöitsijä on ollut toimessaan kaksi vuotta ja yhteistyö sujuu hyvin, samoin kuin muissakin kohteissa. Olemme yhteydessä isän- 4

5 Jorma Körkkö kuvailee työtään perinteiseksi talkkaritoiminnaksi, vaikka kyseessä onkin kiinteistönhuoltoyritys. Tutuimmissa asiakastaloyhtiöissä odottaa talkkaria pullakahvit. Onpa poikani kummikin löytynyt asukkaiden parista, naurahtaa Körkkö. nöitsijöihin lähes päivittäin, jolloin molemmat ovat ajan tasalla talon tapahtumista. On hyvä, että isännöitsijältä tulevat selvät komennot mitä tehdään. Itse puolestamme rasitamme isännöitsijää mahdollisimman vähän niin sanotuilla vähäpätöisillä asioilla. Ne hoidetaan itse, mitä pystytään ja pyritään siihen, ettei asukkaidenkaan tarvitse ottaa yhteyttä isännöitsijään kuin välttämättömissä asioissa. Tällä kun on riittävästi töitä muutenkin. Isännöitsijä voi jättää meidän työmme kontrolloinnin sikseen ja keskittyä olennaisempaan. Luottamuksemme on molemminpuolinen, Körkkö kiittää. Körkön asiakkaat eivät tule tarjouspyyntöjen perusteella vaan suositusten pohjalta. Hintamme on hivenen korkeampi, kuin isommilla yrityksillä, mutta asiakkaamme saavat vastinetta rahoilleen. Toivoisinkin muidenkin alan yrittäjien tiedostavan, että hyvästä palvelusta pitää saada kohtuullinen korvaus. Asiansa osaava kiinteistönhuoltoyritys saattaa säästää taloyhtiölle suuriakin summia ennaltaehkäisevällä työllä tai laitesäädöillä. Esimerkiksi lämmön saaminen mahdollisimman tehokkaaseen käyttöön vaikuttaa suoraan euromääriin. Käymme lämmönjakohuoneessa viikoittain, tarkistamme verkostopaineen, käyttöveden lämmöt ja patterivedet sekä katsomme, että laitteet toimivat oikein. Asukas ainoastaan säätää termostaattia jos lämpö ei riitä, tai sitä on liikaa, on tutkittava missä ongelma on ja korjattava se. Toinen tärkeä silmällä pidettävä asia on oikeanlainen ilmanvaihto, Körkkö huomauttaa. Lisäksi mahdollisiin epäkohtiin, kuten kiukaan yllä kuivattaviin pyykkeihin tai lauteilla palavaan kynttilään puututaan valaisemalla riskejä asunnon haltijalle. Kentällä olevat huoltomiehet pyrkivät kommunikoimaan suoraan myös hallitusten puheenjohtajien kanssa. Ovathan nämä kuitenkin isännöitsijöiden esimiehiä ja asioiden läpi käyminen varsinkin asiakassuhteen alussa auttaa pääsemään parhaaseen mahdolliseen tulokseen. Mielestäni olisi tärkeää saattaa kiinteistönhoitoon kuuluvat työtehtävät tiedoksi koko taloyhtiön asukkaille. Taloyhtiön ilmoitustaululle voisi laittaa vaikkapa lyhyen tiivistelmän asiasta. Tällä vältettäisiin toisinaan turhat väärinkäsitykset vaikkapa siitä, kenelle kuuluu kukkapenkkien kastelu. Samalla asukkaat näkisivät, hoitaako kiinteistönhuolto aidosti kaikki sille kuuluvat tehtävät. Koti Kuntoon! Uusi, helpompi tapa hoitaa kodin korjaus-, huolto- ja asennustyöt! LVI-, sähkö-, kylmälaiteasennukset Korjaus- ja huoltopalvelut YIT Koti Uudistajat Asiakaspalvelu: Sähköposti: Lue lisää: yitkoti.fi 5

6 COMMUNICA 1/06 Persoonallinen Ainolanportti on talotekniikaltaan perinteinen talo, jossa automatiikkaa on kenties hivenen tavanomaista enemmän. Siivous puolestaan on hiukan normaalia suuritöisempi ja aika harvassa talossa altaan täyttö kerran viikossa kuuluu kiinteistönhuollon tehtäviin. Allasta siivoamassa Heli Körkkö. Asukkaille kuuluvia ja kiellettyjä toimenpiteitä On tiettyjä rutiinitoimenpiteitä, jotka kuuluisivat asukkaiden tehtäviksi ja toisaalta sellaisia asioita, joihin he eivät saisi kajota. Toivoisin kiinnitettävän enemmän huomiota lattiakaivojen puhdistamiseen. Jos perheessä on koiria tai naisväellä pitkät hiukset, olisi kaivot putsattava mielellään viikoittain. Jos viemäri menee tukkoon ja kosteus leviää lattiakaivon ympärille, otetaan kulut osakkaan omasta kukkarosta. Myös parvekkeet tulisi puhdistaa lumesta, jotta sen sulaessa vesi ei pääse rakenteisiin ja aiheuta pahaakin tuhoa. Vuotavista hanoista ja wc-altaista on ilmoitettava, samoin kuin mistä tahansa ongelmakohdasta. Asukkaan ilmoitusvelvollisuus on tärkeä asia. Moni mittava vaurio olisi ollut estettävissä ajoissa toimimalla. Ilmastointiventtiilien puhdistus on myös osakkeenomistajan vastuulla. Tosin toimenpiteen jälkeen on äärimmäisen tärkeää laittaa ne takaisin tismalleen samaan asentoon. Asetettuja säätöarvoja ei saa muuttaa. Antennikoplaukset kuuluvat myös kieltolistalle. Vaikka Tmi Jorma Körkkö tunnettaan paremminkin Talkkari Körkkönä. Postilaatikkoon sujautetut viestit ja palautteet tutkitaan päivittäin. uudessa kodissa olisi erimalliset antennipistokkeet, ei niitä saa avata ja kytkeä suoraan antennirasioihin. Ne kun ovat ketjutettuja ja kyseisen kaltaiset viritykset pimentävät seuraavien asuntojen tv:n. Tee se itse- sähkökytkennät saattavat olla hengenvaarallisia. Körkkö kehottaa jättämään sähkötyöt aina ammattilaisten hoidettaviksi. Kotisivuiltamme löytyy tietoa asumisesta sekä vastuunjakotaulukko, josta asukas voi lukea mitä hänen vastuulleen kuuluu. Pääasia on, että osakkeenomistaja vähintäänkin ilmoittaa omiin vastuualueisiinsa kuuluvista epäkohdista ja ongelmista. Kunhan ne vaan eivät jää tyystin hoitamatta. Kiinnostaako kiinteistönhuoltotyö? Ennen toimeen tarttumista on käytävä ammattioppilaitoksen kolmivuotinen kiinteistönhoitajalinja. Lisäksi työ vaatii jatkuvaa oppimista kaiken aikaa lisääntyvän automatiikan ja kehittyvän tekniikan vuoksi. Eri laitetoimittajat järjestävät myös laitekohtaisia koulutuksia. 6

7 Videovalvonta taloyhtiössä - tehokasta, mutta tarkoin säädeltyä Videovalvonta toimii rikosten ja vahingonteon jälkiselvittelyn apuna myös taloyhtiöissä. Lisäksi se on tehokas ilkivallan ehkäisijä. Kameroita ei kuitenkaan saa asettaa minne tahansa, vaan on tarkoin säädelty, mitä niillä saa kuvata ja mitä ei. Tekniikka ja laitteet ovat kehittyneet huimaa vauhtia, kameroiden tallentaman kuvan laatu on jo yksityiskohtaisen tarkkaa. Videovalvontajärjestelmän hintakin saattaa olla positiivinen yllätys. 7

8 Suomessa on käytössä kymmeniä tuhansia videovalvontajärjestelmiä, joihin kuhunkin kuuluu keskimäärin kuusi kameraa. Viime aikoina taloyhtiöt ovat hankkineet kyseisiä järjestelmiä yhä enenevässä määrin lisääntyneen ilkivallan vuoksi eritoten parkkialueille ja halleihin. Taloyhtiön kannalta ajatellen on kannattavampaa investoida 24 tuntia päivässä toimivaan videovalvontajärjestelmään, kuin palkata vartija käymään paikalla kolmasti yössä muutaman minuutin kerrallaan. Vuoden vartioinnin hinnalla saa jo käyvän järjestelmän, kommentoi Oulun Lukon toimitusjohtaja Jari Kröger. Kameravalvontaan siirtyminen on pääsääntöisesti auttanut ilmenneisiin ongelmiin. Kröger kehottaa ongelmien parissa painiskelevia taloyhtiötä harkitsemaan aidosti videovalvontajärjestelmän mahdollisuutta. Usein, kun johonkin taloon kamerat hankitaan, on naapuriyhtiö seuraavaksi tiedustelemassa asiasta. Ilkivaltaan intoutuneet jättävät valvotut talot herkästi rauhaan ja siirtyvät seuraavaan osoitteeseen, Kröger toteaa. Valvontaa valvovat lait Videovalvontaa koskeva lainsäädäntö on elänyt voimakkaasti ja viimeisen seitsemän vuoden aikana asiasta on ollut esillä neljä eri versiota. Tällä hetkellä pääosa videovalvonnan lainsäädännöstä kuuluu lain yksityisyyden suojasta piiriin. Työn alla on niin sanottu videovalvontalaki, eli säädökset ovat selkiytymässä. Videovalvontaan on tähän asti liittynyt niin monia eri lakeja, että se on jo osoittautunut ongelmalliseksi. Esimerkiksi laki yksityisyyden suojasta, laki yksityisyydestä työelämässä sekä rikoslait on ollut pakko huomioida. Hyvin karkeasti tiivistettynä voisi sanoa, että siellä, missä ihmisellä on yksityisyyden odotus, ei saa kuvata. Ja vastaavasti siellä, mihin on vapaa pääsy, saa kuvata, ynnää Kröger. Mitä taloyhtiössä saa kuvata ja mitä ei? Työnantajan kannalta katsottuna kuvata saa sellaisia paikkoja, joissa halutaan varmistaa henkilökohtainen koskemattomuus ja turvallisuus, eli esimerkiksi missä väkivallan uhka on olemassa. Taloyhtiöön sovellettuna tämän kohdan tulkinnan voidaan ajatella koskea parkkialueita, jotka ovat julkisia paikkoja ja joissa saattaa olla käynnissä vaikkapa automurto. Toisaalta, jos ajatellaan omaisuuden suojaamista, kuvata voidaan myös yleisiä pihoja. Myös tuotantoprosesseja on mahdollista valvoa, eli isännöitsijä voisi periaatteessa omalta koneeltaan seurata, onko piha-alueet hiekoitettu tai aurattu. Rappukäytävän kuvaaminen on tulkinnanvarainen juttu. Kuvata saa niin sanotusti ulospäin, eli henkilöt, jotka tulevat ovesta sisään, mutta taltioinnissa ei saa näkyä, minne kerrokseen tai huoneistoon saapuva menee. Videolta ei saa näkyä, keitä vieraita kullakin asukkaalla käy. Yleisten tilojen osalta voidaan kuvata esimerkiksi käytävät, mutta jo varastokoppien käytävä on harmaata aluetta. Käytännössä kyseessä on yksilöity osasto, johon menevä henkilö voi vetää oven peräsään kiinni, eli periaatteessa voidaan tulkita hänellä olevan yksityisyyden odotus. Toisaalta taas kyseiseen tilaan on avaimet kaikilla talon asukkaille eli kuka tahansa voi sinne tulla. Seikka on kovin tulkinnanvarainen. Sama koskee hissejä. Tiivistettynä voidaan sanoa, että kiinteistön ulkokuorta, parkkipaikkoja ja käytäviä saadaan kuvata, mutta muita sisätiloja ei, Kröger kertoo. Laitetoimittajan, asennusliikkeen ja järjestelmän omistajan, eli niiden jotka järjestelmästä vastaavat ja sitä hallinnoivat, on huolehdittava ettei järjestelmää käytetä teknisesti väärin. Paikoissa, joihin niin sanotusti pesiytyy ongelmatapauksia, kuten esimerkiksi kellareihin, voidaan tiloja huoltavien tahojen, kuten siivoojien, pyynnöstä kuvata, jos siihen saadaan lupa ja suostumus taloyhtiöltä. Silti kyseessä on oltava julkisessa käytössä olevan tilan. Periaatteessa kaikki videovalvonta lähtee avoimuuden ajatuksesta, eli käytännössä ulko-ovella pitäisi olla kyltti tallentava videovalvonta. Henkilön pitää voida harkita meneekö Kamerasta on hyötyä taloyhtiön parkkihallissa tai alueella. sisään, ja siten antaa luvan tallennukseen. Videovalvotulla taloyhtiöllä pitäisi olla henkilörekisteriseloste, josta näkyy järjestelmän sijaintiosoite, ylläpitäjän yhteystiedot, syy miksi tallennetaan sekä kenellä on pääsy materiaaliin. Seloste voisi olla vaikkapa laminoituna ilmoitustaululla. Tosin itse en ole sellaista vielä missään taloyhtiössä nähnyt, Kröger huomauttaa. Kameroiden huima kehitys Aikoinaan kameravalvottu taloyhtiö oli erikoisuus ja niin sanotusti hienostotalo. Tekniikan kehityksen myötä videovalvonta on yhä useamman ulottuvilla. Hintataso on laskeutunut realistisemmalle tasolle, ja Kröger toteaa, että videovalvontaa voisi suosia nykyistä useampikin taloyhtiö. Valvontakameroissakin noudatellaan nykyistä kehitystendenssiä eli kuljetaan digisuuntaan. Reilu vuosi sitten markkinoille tulivat ensimmäiset megapikselikamerat, joilla valvontakameroissa päästään jo viiteen miljoonaan megaan. Käytännössä yhdellä kameralla voitaisiin kuvata koko Rotuaari ja ottaa hyvin yksityiskohtaista kuvaa. Vanhoihin poliisi-tv:n valvontakamerakuviin verrattuna liikumme aivan eri maailmassa. Halvimman perusjärjestelmän, johon kuuluu kovalevy, tallennin, näyttö ja esimerkiksi neljä kameraa, saa eurolla. Lisäksi tulevat järjestelmän asennuskulut. Hinta yllättää useat taloyhtiöt positiivisesti. Helposti kuvitellaan videovalvontajärjestelmän maksavan lähes kymppitonnin. Perusjärjestelmään kuuluu yleensä 4 kameraa, ja jos niitä tarvitaan enemmän, kustantaa peruskamera sisäkäyttöön euroa ja ulkokäyttöön euroa laadusta riippuen. Järjestelmä maksaa itsensä nopeasti takaisin ilkivallan ja varkauksien aiheuttamiin kuluihin suhteutettuna, Kröger kiittää. Järjestelmän hankkimisen jälkeen kuluja aiheutuu ainoastaan huolloista. Suosituksena on vuosittainen tarkastus järjestelmän elinkaaren varmistamiseksi. Videovalvontajärjestelmän voi hankkia joko kertainvestointina tai ostaa palveluna. Päätös on kunkin taloyhtiön oma. Uu- 8

9 det järjestelmät ovat toiminnallisesti hyvin vapaita, kovalevytallentimien ansiosta nauhojen vaihtaminen on historiaa. Järjestelmään asetetaan aika, kauanko se tallentaa, jonka jälkeen tallennetaan aiemman päälle. Uusi laki sallii hyvillä perusteilla tallennettavan jopa kuukauden ajan, mutta suosituksena on kahden viikon materiaalin tallennus. Millainen järjestelmä meidän taloon? Useimmiten asiakas lähestyy järjestelmänmyyjää kertoen kuinka monta kameraa halutaan. Tärkeintä on kuitenkin miettiä, miksi järjestelmän haluaa, mitä sillä halutaan valvoa. Otetaan esimerkkitapaukseksi suuri kerrostalo, jossa on kuusi kerrosta ja kolme porrasta. Ensimmäiseksi ottaisin tarkasteluun mahdolliseen pysäköintialueen, kellarin tai tason. Kuvaisin sisääntulo- eli ajoreitit, jotta näkisin, keitä sisällä on. Seuraavaksi kuvaisin ulko-ovelta kaikki sisääntulevat henkilöt. Tiedossa on, ketkä talossa asuvat, joten luvattomasti vierailleet henkilöt olisivat helposti hahmotettavissa, Kröger listaa. Hän huomauttaa, että tunnistettavan kuvan saamiseksi henkilön pitäisi kattaa kuvasta yksi kolmasosa, eli kuvan pitäisi katketa rinnan kohdalta. Mahdollisimman laajalla objektiivilla ei kannata lähteä ahnehtimaan, koska tällöin tunnistettavuus kärsii. Toisekseen on huomioitava valaistusolosuhteet, eli onko esimerkiksi porttikongissa riittävä valaistus, mihin suuntaan se antaa ja onko vastavalo-ongelmaa. Esimerkkitalossamme tehtäisiin ihmeitä jo viidellä kameralla, joista kolme menisi rappukäytävään ja loput parkkihalliin sekä takapihalle. Järjestelmää hankittaessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, kuka sitä jälleenmyy ja tuo maahan sekä millaiset ovat takuuajat. Idästä tulevat halpatuotteet saattavat olla ongelmallisia niiden rikkoutuessa ja vaatiessa huoltoa. Kaiken kaikkiaan suosittelen lämpimästi videovalvonnan hyödyntämistä ennen kaikkea ongelmia ennaltaehkäisevässä roolissa, Kröger päättää keskustelun. Esimerkkejä onnistuneista ratkaisuista Erään taloyhtiön ongelmana olivat asukkaan parkkihalliin ajaessa samanaikaisesti nosto-oven alta livahtaneet kutsumattomat vieraat, jotka sitten jäivät odottamaan kuljettajan poistumista ja ryhtyivät toimiin. Pahimmillaan kerrallaan murtauduttiin jopa kahteenkymmeneen autoon ja vahingot olivat varsin mittavat. Ongelmat toistuivat, ja epäilyksen alla olivat välillä jopa taloyhtiön asukkaat. Murtojälkiä kun löytyi toisinaan, ja toisinaan taas ei. Parkkihalliin asennettiin yhdeksän kameraa ja ongelma poistui totaalisesti. Yhtään murtoa ei tämän jälkeen tehty. Toisaalla eräässä yrityksessä häikäilemättömät varkaat kävelivät sisään haalarit yllään ja onnistuivat anastamaan muun muassa useita videotykkejä. Vorot saatiin kiinni videovalvonnan avulla. Myös useissa oppilaitoksissa hyödynnetään valvontakameroita esimerkiksi kuvaamalla kaikki sisääntulijat. Tilanne on yleensä rauhoittunut huomattavasti valvonnan myötä. 9

10 Putkistosaneerausten kohdalla, eli kun uusitaan sekä käyttövesi- että viemäriputkistot, yksi suurimmista murheenkryyneistä ovat osakkaiden oma-aloitteisesti tekemät kylpyhuoneremontit, huokaa valvoja Vesa Jokitalo. Niissä sinällään oikein toteutettuina asianmukaiset vesieristykset huomioiden ei ole mitään vikaa, mutta liian usein unohtuu taustojen kartoitus. Kannattaisi aina ennen toimeen tarttumista selvittää, josko taloyhtiöllä on edessään mittava putkistoremontti. Muutoin uutuuttaan kiiltelevän kylpyhuoneen joutuu pahimmassa tapauksessa romuttamaan kokonaan. Jos taloyhtiön kaikkiaan kahdestakymmenestä asunnosta viiteen on viiden vuoden sisään tehty täydellinen kylpyhuoneremontti, estää se tehokkaasti päätöksentekoa putkistosaneerauksesta puhuttaessa. Kukapa haluaisi repiä hajalle kymppitonnin kylppärin? Toisinaan tilanne on niin paha, ettei vaihtoehtoja ole vesivaurioista ja vuodoista johtuen. Tahtoisin kohottaa kylpyhuoneremontteja myyvien yritysten moraalikäsitystä. Valtaosa toimii moitteettomasti, mutta joukossa on myös niitä, jotka eivät näe tuloillaan olevaa saneeraustarvetta tai vaikka näkisivätkin, eivät välitä. Mielestäni asiansa tunteva saneerausyritys osaa kysyä, mikä mahtaa olla taloyhtiön putkiston tila kannattaako kylpyhuone saneerata nyt vai myöhemmin. Korjausrakentaminen ja sen suunnittelu vaatii erikoisosaamista Jokitalon valvomissa kohteissa on vuoden sisällä jouduttu tuhoamaan 10 hyvin remontoitua kylpyhuonetta viemärisaneerauksen tieltä. Suunnittelupuolellekin kaivattaisiin uusia ajatuksia. Väitän, että jos vaihtoehtoja kartoitettaisiin ajan kanssa ennen kuin piiruakaan vedetään paperille, löytyisi niitä aina. Toki talotekniikan saneerausta linjaavat pitkälti ja melko jäykästi nykyiset määräykset, joista on ehdottomasti pidettävä kiinni, mutta silti. Olen myös keskustellut muutamien suunnittelijoiden 10 Vastikään remontoitu kylpyhuone ja lähestyvä putkiremontti - saneerattua kylpyhuonetta uhkaa purkutuomio Peruskorjatun kylpyhuoneen purkaminen putkiremontin tieltä kiristää kenen tahansa pinnaa ja aiheuttaa kosolti turhia kustannuksia. Katastrofi on vältettävissä ennakoimalla taloyhtiön tulevat korjaustoimenpiteet ja suunnittelemalla toteutusajankohta sekä tapa asiantuntijan avustuksella. Putkiremontille on myös varattava riittävästi aikaa ja löydettävä suunnittelun kultainen keskitie kalliiksi käy paitsi ali- myös ylisuunnittelu.

11 Vesa Jokitalo myöntää pinnoittamisvaihtoehdon puoltavan paikkaansa tapauksissa, joissa putket ovat verraten hyvässä kunnossa ja varsinaista remonttia halutaan siirtää. Hintavertailussa kannattaa kuitenkin muistaa, että pinnoituksen hinnalla ei koskaan saa täyssaneerattua kylpyhuonetta. Kun niiden kustannukset lasketaan mukaan, on hinta suurin piirtein sama kuin perinteisellä putkistosaneerauksella. Lisäksi pinnoituksen elinkaari on huomattavasti lyhyempi. kanssa tulevaisuuden huomioimisesta jo rakennusvaiheessa. Kannattaisi lähteä jo suunnittelussa liikkeelle ajatuksesta, että talotekniikkaa on uusittava 40 vuoden päästä ja tehdä joitakin tilavarauksia - samalla vauhdilla kun vanhenevat niin kaapelit, atk-järjestelmät, viemärit kuin käyttövesiputkistokin. Hän painottaa lisäksi riittävän ajan varaamista suunnittelulle ja kannattaa itse ajattelumallia, jossa kiinteällä hinnalla suunnittelu aloitettaisiin vasta, kun vaihtoehdot on kartoitettu ja talo tutkittu kokonaisuudessaan. Vanhoja suunnitelmia löytyy kohteista melko heikosti. Lisäksi osakkeenomistajien aloitteesta on saatettu tehdä monenlaisia muutoksia. Väitän, että kunnollisella vaihtoehtojen kartoittamisella taloyhtiö säästää vähintään sen verran, mitä suunnittelija työstään veloittaa. Vaikka Jokitalo painottaa suunnittelun merkitystä, varoittaa hän samalla ylisuunnittelun vaaroista. Johonkin on vedettävä raja. On hyväksyttävä, että eteen tulee tilanteita, joissa joudutaan pohtimaan mitä tehdä. Jos pyritään niin täydelliseen ratkaisuun, että varmuudella vältetään kaikki muutostyöt, voi kokonaisuus tulla kalliimmaksi kuin että tarvittavat muutokset tehdään remontin aikana. Niin täydellisten suunnitelmien tekeminen, ettei seuraavaan 50 vuoteen tarvitsisi tehdä mitään aiheuttaa tilanteen, jossa hyvät urakoitsijat eivät edes lähde laskemaan tarjousta korkealle nousevan hinnan vuoksi. Toisekseen remontin hinta nousee kiinteistön arvoon nähden kohtuuttomaksi. Korjausrakentaminen on aivan oma taiteenlajinsa, jonka suunnitteluun löytyy kyllä asiantuntemusta. Talotekniikan saneerauksissa tarvitaan aina lvi-, sähkö- kuin rakennussuunnittelijaakin, Jokitalo listaa. Saneerauksen jälkeen sanomista tulee yleisimmin viimeistelyn laadusta, mutta kaiken kaikkiaan kokonaisuuteen ollaan tyytyväisiä. Osakkaat ovat yleensä iloisia, että remontti tuli tehdyksi. Laadun ratkaisee viime kädessä työn tehneet miehet, eikä urakoitsijayritys. Haluan nostaa hattua myös niille, jotka purkavat ammattimainen työ alkaa sieltä. Purku on taitolaji, jossa väärin tekemällä voidaan aiheuttaa suurtakin tuhoa. Jos vahinkoa sattuu, vastuullinen urakoitsija myöntää virheen ja korjaa sen. Pohdittavaa ennen remonttiin ryhtymistä Miten sitten osakkeenomistajan, joka himoitsee uutta kylpyhuonetta, tulisi edetä välttääkseen tilanteen, jossa saneerattu ihanuus pilkotaan paloiksi? Aivan ensimmäiseksi taloyhtiön tulisi kartoittaa viemäreiden jäljellä oleva käyttöikä tavalla tahi toisella ja tämän jälkeen ohjeistaa osakkeenomistajia siitä, mitä he saavat tehdä ja missä aikataulussa taloyhtiön saneerauksissa edetään. Jos edessä on vuosikymmen tai mielellään useampikin huoletonta aikaa, voi omaan remonttiin ryhtyä. Jos taas edessä häämöttää putkistosaneeraus, on syytä valita lvi-, sähkö- ja rakennussuunnittelija, jotka yhteistyössä ja ennen kaikkea rauhassa saavat tehdä vaihtoehtojen kartoitustyön. Näin edettäisiin oikeaoppisesti. Ideaalitapauksessa kartoitus tehtäisiin tuntitöinä ja varsinainen suunnittelu kiinteällä hinnalla, koska kartoitettaessa saatetaan törmätä piirustuksista poikkeaviin toteutustapoihin, jolloin aikaa kuluu aivan toisella tavalla. Seuraavaksi mukaan otetaan valvoja, jonka ei välttämättä tarvitse olla mukana kaikissa suunnitteluvaiheissa, mutta niin sanotusti sisään taloon olisi syytä päästä hyvissä ajoin. Tämän jälkeen valvoja yhteistyössä isännöitsijän kanssa käynnistää urakoitsijavaihtoehtojen kartoituksen. Itselläni on tapana tiedustella yrityksiltä ennakkoon, löytyykö resursseja ja kiinnostusta asiaan. Pyrin löytämään 5-8 tarjouksenlaskijaa, joita valittaessa jo tutkitaan referenssit ja karsitaan sopimattomat yritykset pois. Kun tarjoukset ovat samalla viivalla, on hinta päätöksenteossa määräävä tekijä. Jokitalo muistuttaa varaamaan prosessille riittävästi aikaa. Koko prosessi pohdintoineen, päätöksentekoineen ja ajatukseen asennoitumisineen ottaa taloyhtiöltä helposti parikin vuotta. Suunnitteluvaiheeseen menee vähintään puoli vuotta aikaa ennen kuin päästään laskentavaiheeseen. Tarjousten saantiin ja hankeneuvotteluihin kuluu pari kuukautta ja urakka-ajat vaihtelevat 5 12 kuukauteen. Vuosi on tosin jo pitkä aika ja tällöin kyseessä on laaja ja vaiheittain etenevä urakka. Valvojan ominaisuudessa työhöni kuuluu tapauksesta riippuen urakkasopimuksen laadinta, urakka-asiakirjojen koonti, kokousten järjestäminen, sihteerinä toimiminen ja pöytäkirjojen tekeminen. Työmaakäyntejä on 2-4 viikossa kohteesta riippuen. Tärkeintä kuitenkin olisi saada vallalle sellainen mieliala, jossa hyväksyttäisiin kiinteistön vanheneminen. Se ikääntyy siinä kuin ihminenkin. Yksikään kiinteistö ei ole ikuinen, vaan todella vaatii remontteja pysyäkseen kunnossa ja arvonsa säilyttääkseen tai sitä nostaakseen, Jokitalo painottaa. Valvoja on hengenluoja Vesa Jokitalo on työskennellyt alalla kolmekymmentä vuotta ja kokemusta on miltei yhtä monesta putkistosaneerauksesta. Saman verran on läpikäyty myös julkisivuremontteja. Talotekninen rakentaminen on melko mielenkiintoista töitä riittää ja korjattavana on nyt valitettavasti myös sellaisia taloja, joita on aikanaan ollut rakentamassa, hän naurahtaa. Jokitalo myöntää, että valvoja sotketaan usein työnjohtajaan, joka puolestaan tulee urakoitsijayrityksestä. Valvojan toimenkuva on laaja. Itse lähden ajatuksesta, että valvojan roolina ei ole vahtia muita, vaan toimia koko projektin hengenluojana niin, että kaikilla olisi halu tehdä vähän enemmän kuin on pakko. Lähtökohtana on luottamus siihen, että urakoitsija pyrkii tekemään hyvän työn, mutta niin hyviksi kavereiksi ei saa tulla, etteikö aiheesta voisi sanoa ja huomauttaa, jos huomautettavaa ilmenee. Jokitalo kuvailee saneerausprosessin etenemistä samassa veneessä istumisella. Kaikki soutavat samaan suuntaan venettä, jonka peräsintä pitävät taloyhtiö ja isännöitsijä. Valvojan kannalta huonoin vaihtoehto on päästä mukaan projektiin saamalla eteensä puolen metrin paperipinkan ja kuulemalla, että viikon päästä alkaa urakointi. Ehdottomasti kannattaisi ottaa valvoja mukaan jo jossakin vaiheessa suunnittelua. 11

12 Tähtiä taloyhtiöille - kuntotodistus kertoo taloyhtiön teknistaloudellisen arvon Oulun läänin kiinteistöyhdistyksen hallituksen aloitteesta liikkeelle lähtenyt tutkimushanke kiinteistöön kunnon ja korjausvelan määrittelemiseksi huipentui huhtikuun 19. päivänä lanseerattuun Taloyhtiön kuntotodistukseen. Kuntotodistus lisää asuntokaupan turvallisuutta sekä parantaa taloyhtiöiden korjaushankkeiden hallintaa. Taloyhtiön kuntotodistus kertoo asuinrakennuksen kunnon havainnollisesti ja luotettavasti tähtiluokituksella. Alun perin hanke lähti liikkeelle Taloyhtiön elinkaaritodistuksen nimellä joulukuussa Oulun läänin kiinteistöyhdistyksen Kiinteistöliitolle tekemän aloitteen pohjalta organisoitiin syksyllä 2005 erillinen työryhmä viemään asiaa eteenpäin. Aluksi ideanamme oli tuoda esiin esimerkiksi isännöitsijätodistuksessa olevan laskelman avulla kunkin huoneiston korjausvelka, jotta saataisiin saatettua kolmikymmenvuotias talo nykyaikaiselle tasolle. Pitkällisen kehitystyön pohjalta muotoutunut ja nyt toteutunut Taloyhtiön kuntotodistus kertoo taloyhtiön teknistaloudellisen arvon tähdin, kertoo Oulun läänin kiinteistöyhdistyksen puheenjohtaja Aaro Paakkola. Hän toivoo kuntotodistuksen yleistyvän ja saavan yleisesti hyväksyvän vastaanoton. Työryhmässä on ollut laaja edustus eri alojen asiantuntijoita ja uskon todistuksen tuovan taloyhtiöille hyötyä huomattavasti hintaansa enemmän. Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila uskoo kuntotodistuksen lyövän itsensä läpi muutamassa vuodessa, jonka jälkeen sen puuttuminen jo herättää kummastusta. Kysyntää tiedolle näyttää olevan. Kuntoarvio on perusta suunnitelmalliselle kunnossapidolle ja niitä on tehty kaikkiaan jo yli kymmenen vuoden ajan. Vaikka toteutettuja kuntoarvioita on yli , puuttuu se suuresta osasta taloyhtiöitä vielä täysin. Uskon, että tulevaisuudessa kuntoarvion pohjalta laaditaan automaattisesti myös kuntotodistus. Marttilan mukaan kehittämisen ja parantamisen tarvetta todennäköisesti ilmenee, mutta lähtökohdat suotuisalle kehitykselle ovat hyvät. Ensivaiheessa päteviä kuntotodistuksen laatijoita on nelisenkymmentä ympäri Suomen ja ensimmäinen koulutus starttaa toukokuussa. Taustalla huoli kiinteistömaisuuden kunnon säilymisestä Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila uskoo Taloyhtiön kuntotodistuksen vakiinnuttavan paikkansa jo muutamassa vuodessa. Sen sisältämälle tiedolle on selkeää kysyntää aktiivisilla asuntomarkkinoilla. Kuntotodistuksella pyrittiin löytämään keinoja, joilla suunnitelmallista kiinteistönpitoa voitaisiin edistää. Tavoitteena oli myös lisätä ostajien turvallisuutta ja antaa mahdollisuus eri kiinteistöjen objektiiviseen vertailuun sekä tuoda esiin korjausvelka. Nykykäytännön suurimpia ongelmia on haluttomuus panostaa kiinteistön hyvään hoitoon, korjauksiin ja uudistuksiin, jonka seurauksena on kiinteistöjen kunnon heikkeneminen ja korjausvelan jatkuva kasvu. Asunto-osakeyhtiöitä hoidetaan jopa huonommin kuin vuokrataloja. Rakennuksen kunto ei heijastu riittävästi kiinteistön ja osakehuoneiston arvoon. Kuntotodistuksen myötä ostajat heräävät huomaamaan kokonaisuuden kahdessa rinnakkaisessa talossa se sisäkunnoltaan parempi huoneisto ei välttämättä ole arvokkaampi. Viereisessä talossa on saatettu saneerata niitä isompia kokonaisuuksia ja korjausvelkaa on vähemmän, vaikka huoneisto itsessään olisi vaatimattomampi, Aaro Paakkola kuvailee. Tähän asti osakkeenomistaja on kokenut mielekkäämmäksi huolehtia oman huoneistonsa kunnosta, koska se on näkynyt heti asunnon arvossa. Myyjä ei saa kauppahinnassa takaisin kiinteistön hoitoon, korjauksiin ja uudistuksiin sijoittamiaan rahoja. Ostotilanteessa ostaja on usein ostanut itse asiassa korjausvelkaa, koska ei ole voinut tietää kiinteistön todellista kuntoa ja siihen tulossa olevia korjauksia. Korjauksiin on usein ryhdytty vasta pakon edessä ja ne ovat painottuneet pintakorjauksiin. Samaa vikaa saatetaan korjata useaankin eri otteeseen. Hankkeiden siirtämisen, halpojen ja huonojen urakoitsijoiden valitsemisen, ammattilaisten hyödyntämisen välttämisen ja isännöitsijän valitsemisen puhtaasti edulliseen hintaan perustuen taustalla on vallitseva säästökulttuuri. Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja Aaro Paakkola on tyytyväinen alun perin oululaisten aloitteesta syntyneeseen kuntotodistukseen. Tähtien määrän perusteet 5 tähteä: uusi tai uudenveroinen 4 tähteä: ei vaadi välittömiä huolto- tai kunnossapitotoimenpiteitä 3 tähteä: vaatii 1-5 vuoden sisällä keveitä huolto- tai kunnossapitotoimenpiteitä 2 tähteä: vaatii 1-5 vuoden sisällä peruskorjauksen 1 tähti: vaatii 1-5 vuoden sisällä rakenteen uusimisen Kuntotodistus havainnollistaa korjaustarpeen myös maallikolle. Asuintalon kunto ja tulevat korjaustarpeet ilmenevät todistuksesta selkeästi, jolloin asunnon ostaja tai myyjä näkee todelliset nykyiset ja tulevat asumiskustannukset. Vapaaehtoinen Taloyhtiön kuntotodistus tuo markkinoille pitkään kaivattua läpinäkyvyyttä, Mauri Marttila kiittää. Kuntoluokitus ja kuntotodistuksen sisältö K u n t o t o d i s t u s p o h j a u - tuu KH-ohjeiston mukaiseen 12

13 Kohteen osoite A S O Y H A A G A N K A T U Tarkastusajankohta Kohteen tyyppi Rakennusvuosi 1956 Talousluokitus Huoltokirja Hyväksytty kunnossapitosuunnitelma Energiakatselmus/-todistus Energianseuranta Haagankatu 105, Helsinki Kerrostalo Kuntoluokitus Tulevat korjaukset (seur.10 vuotta) /m 2 Korjausten vaikutus vastikkeeseen 15 vuoden laina-ajalle 4-5 /m 2 K U N T O L U O K I T U S R A K E N N U S O S I T T A I N Piha Perustukset ja runko Julkisivut Parvekkeet Ikkunat ja ulko-ovet Katto Huoneistojen märkätilat Yleiset tilat Lämmitysjärjestelmä Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihto Sähkö- ja tietojärjestelmä Hissit K U N T O T O D I S T U S K U N T O L U O K I T U S T A L O U S J A Y L L Ä P I T O L U O K I T U S Kyllä Ei Edellyttää kuntotutkimusta Edellyttää kuntotutkimusta Uusittu 2004 Peruskorjattu 2005 Vesieristeiden uusiminen n Edellyttää kuntotutkimusta Edellyttää kuntotutkimusta Painovoimainen Ei ole Todistuksen tulkintaohje on esitetty kääntöpuolella. jältä saatavien kunnossapitosuunnitelmien sekä vastaavien muiden dokumenttien huolelliseen analysointiin. Kuntotodistus laaditaan rakenne-, sähköja lvi-asiantuntijoiden muodostaman tiimin voimin. Kuntotodistuksen tekijältä vaadittava peruskoulutus on amk-tason rakennus- tai kiinteistöalan insinöörin tai aiemman teknikon tai rakennusmestarin koulutus. Lisäksi edellytetään vähintään viiden vuoden rakennus- tai kiinteistöalan kokemusta. Kuntoarvioita on oltava tehtynä vähintään 20 ja on myös läpäistävä Koulutussäätiön tutkintokoe, jossa kuntotodistuksen laadintametodiikan hallinta osoitetaan, ennen kun voi pätevöityä kuntotodistuksen tekijäksi. Kriteerit ovat kovat, mutta tahdomme varmistaa kuntotodistuksen laadukkuuden ja pätevyyden, painottaa Mauri Marttila. Järjestelmää organisoimaan perustetaan johtoryhmä, kuntotodistuslautakunta ja sihteeristö. Hallinnointi tapahtuu Kiinteistöalan koulutussäätiössä, jossa myös ylläpidetään rekisteriä pätevistä kuntotodistuksen laatijoista. Kuntotodistuksista saatavaa tietoa hyödynnetään myös tutkimuskäytössä ja todistukset sekä niiden laatijat ovat aina jäljitettävissä. Pyrimme pitämään niin sanotusti rimaa korkealla, jotta todistuksia laativat vain todella pätevät tekijät, Marttila perustelee. Tutkintotodistus on voimassa kahdeksan vuotta, jonka jälkeen on osoitettava sihteeristölle ammattitaidon säilyneen. Ammattitaitoa ja tietoja on pidettävä ajan tasalla ja tiedettävä mahdolliset muutokset. Vuosittain on osallistuttava kahden päivän täydennyskoulutukseen ja osoitettava, että on todella tehnyt kuntotodistuksia ja arvioita vuosittain muuten pätevyyttä ei jatketa, Marttila muistuttaa. Kustannukset kohtuulliset Paikka kuntoarvioon ja todistuksessa mainituille rakennusosille annetaan kuntoluokka. Kuntoluokitus annetaan nimenomaan tätä varten laadittavalla yhteisellä luokitteluohjeistolla, jossa on määritelty yksiselitteiset perusteet eri rakennusosien luokitteluun. Jos jonkin rakennusosan kuntoluokan määrittämiseksi tarvitaan kuntotutkimusta, mainitaan se todistuksessa erikseen. Kuntoluokitus kattaa 80 prosenttia kuntotodistuksesta ja kunnossapidon suunnitelmallisuusluokitus 20 prosenttia. Kuntoluokituksessa käsitellään kolmetoista rakennusosaa, kuten esimerkiksi katto ja parvekkeet, ja jokaiselle rakennusosalle annetaan yhdestä viiteen tähteä. Rakennusosa vaikuttaa pvm painoarvonsa suhteessa koko kiinteistöä kuvaavaan luokitukseen. Kunnossapidon suunnitelmallisuusluokituksessa arvioidaan, miten korjaustarpeisiin on varauduttu sekä selvitetään kunnossapidon suunnitelmallisuuden tasoa ja vuokratuottojen hyödyntämistä korjausten rahoitukseen. Kiinteistö saa sitä enemmän tähtiä, mitä suunnitelmallisempaa ja pitkäjänteisempää kunnossapitotoiminta on. Kuntotodistuksen laatijoille asetetut vaatimukset RI Rauno Raksi Insinööritoimisto Raksi Oy Auktorisoitu elinkaaritodistustarkastaja Taloyhtiön kuntotodistus perustuu aina KH-kortin mukaiseen kuntoarvioon sekä isännöitsi- Ennakoitua edullisempi kuntotodistus kustantaa tavanomaisessa, viiden miljoonan euron arvoisessa kerrostaloyhtiössä vain promillen sen arvosta. Kyseisellä kustannuksella selvitetään miljoonaomaisuuden kunto useiksi vuosiksi eteenpäin. Kuntoarvio maksaa keskimäärin euroa, josta itse kuntotodistuksen osuus on prosenttia. Kokonaiskustannus vastaa todistuksen voimassaoloaikana noin prosentin osuutta hoitovastikkeesta. Esimerkiksi osakkaan auton katsastaminen tai renkaiden kausisäilytys maksaa kaksi kertaa enemmän kuin autoa moninkertaisesti arvokkaamman asunnon kunnonhallinta, Marttila huomauttaa. Ne taloyhtiöt, jotka ovat teettäneet kuntoarvion viimeisen kahden vuoden aikana, ovat nyt etulyöntiasemassa. Kuntotodistus on nimittäin mahdollista laatia edullisesti voimassa olevan kuntoarvion perusteella. 13

14 14

15 LAKIPALSTA Vastauksia lukijoiden kysymyksiin Onko noudatettava C2- määräyksiä ja -ohjeita? Mikäli osakkeenomistaja tekee pesuhuoneremontin, taloyhtiömme edellyttää voimassa olevien C2- kosteusmääräysten ja -ohjeiden noudattamista vedeneristyksen ja lattian kaltevuuden osalta. Taloyhtiö perustelee vaatimustaan sillä, että laki määrää osakkeenomistajan tekemään muutostyön hyvän rakennustavan mukaisesti. Asiaa selvitettyäni olen saanut selville, että nämä C2-määräykset koskevat vain uudisrakentamista ja rakennusluvan alaisia töitä. Voiko taloyhtiö edellyttää näiden määräysten noudattamista? Kysymyksessä tarkoitetut määräykset ja ohjeet sisältyvät Suomen rakentamismääräyskokoelmaan, ja nykyiset C2-määräykset ovat tulleet voimaan Lain mukaan kokoelmaan sisältyvät määräykset ovat velvoittavia. Ohjeet sen sijaan eivät ole velvoittavia, vaan muitakin kuin niissä esitettyjä ratkaisuja voidaan käyttää, jos ne täyttävät rakentamiselle asetetut vaatimukset. Kuten kysymyksessä todetaan, määräykset koskevat sellaisinaan uuden rakennuksen rakentamista. Rakennuksen korjaus- ja muutostyössä määräyksiä sovelletaan lain mukaan, jollei määräyksissä nimenomaisesti määrätä toisin, vain siltä osin kuin toimenpiteen laatu ja laajuus sekä rakennuksen tai sen osan mahdollisesti muutettava käyttötapa edellyttävät. Näin ollen viranomaiset eivät voi edellyttää uusien määräysten noudattamista tavanomaisen pesuhuoneremontin yhteydessä. Eri asia on taloyhtiön oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. On syytä huomata, että yhtiöllä on lain mukaan oikeus kieltää muutostyön toteuttaminen jo sillä perusteella, että se voi vahingoittaa rakennusta. Jos siis osakkeenomistaja haluaa poiketa nykyisistä C2-määräyksistä, hänellä voidaan katsoa olevan velvollisuus osoittaa, että niistä poikkeavakaan toteuttamistapa ei vahingoita rakennusta. Korvaako taloyhtiö? Taloyhtiön kylmätilan koneistorikon johdosta meiltä pilaantui huomattava määrä elintarvikkeita. Voimmeko saada taloyhtiöltä korvausta? Kotivakuutusta meillä ei ole. Taloyhtiö on tällaisessa tilanteessa korvausvelvollinen vain, jos sen katsotaan menetelleen tuottamuksellisesti eli aiheuttaneen vahingon huolimattomuudellaan. Sellaisesta ei liene tapauksessa kysymys. Autopaikat ja vuokralaiset Yhtiössämme on niukalti autopaikkoja, ja ne on jaettu etupäässä taloyhtiössä asuville osakkeenomistajille. Hallituksen tekemien ohjeiden mukaan vuokralaisilla ei käytännössä ole mahdollisuutta saada autopaikkoja lainkaan. Eikö asunto-osakeyhtiössä tule kaikkia asukkaita kohdella yhdenvertaisesti, jolloin vuokralaiset ja osakkeenomistajat olisivat autopaikkoja jaettaessa samalla viivalla? Yhtiöoikeudellinen yhdenvertaisuus vaatii, että osakkeenomistajia kohdellaan keskenään tasaveroisesti. Vuokralaisia ei tarvitse kohdella samalla tavalla kuin osakkeenomistajia. Menettely, jossa autopaikat jaetaan yhtiössä asuville osakkeenomistajille, saattaa kuitenkin loukata muualla asuvia osakkeenomistajia. Jos nimittäin muualla asuva osakkeenomistaja haluaisi osallistua autopaikkojen jakoon esimerkiksi luovuttaakseen autopaikan edelleen vuokralaisensa käyttöön, mutta häneltä evätään tähän mahdollisuus, hänen kohtelunsa voi muodostua yhtiössä asuviin osakkeenomistajiin nähden syrjiväksi. Home-epäily -kuka maksaa tutkimukset? Ilmoitin mahdollisesta homeepäilystä isännöitsijälle. Koska hän ei ryhtynyt asian suhteen minkäänlaisiin toimenpiteisiin, tilasin itse hometutkijan. Vein laskun isännöitsijälle maksettavaksi, mutta hän ei ottanut sitä vastaan. Nyt hometutkija uhkaa minua perintätoimilla. Mielestäni lasku ei kuulu minulle vaan taloyhtiölle. Olenko oikeassa? Epäselvän tutkimusraportin mukaan ylisuuria homepitoisuuksia huoneistossani ei ollut. Osakkeenomistaja, joka on itse tilannut hometutkimuksen, on luonnollisesti itse vastuussa hometutkijalle tämän laskun maksamisesta. Jos hometutkimuksen jälkeen olisi todettu, että toimenpiteet homehaitan poistamiseksi olisivat vastoin taloyhtiön aiempaa kielteistä suhtautumista tarpeen, tutkimus olisi katsottava tarpeelliseksi kunnossapidoksi ja sen kulut korvattava osakkeenomistajalle. Kun home-epäily nyt kuitenkin osoittautui aiheettomaksi, taloyhtiö ei ole korvausvelvollinen. Mikko Pikkujämsä asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy 15

16 TUOTEUUTISIA Lisävuosia kiinteistön putkistoille Bauerin vedenkäsittelylaite estää ruoste- ja kalkkikerrostumien muodostumisen käyttövesiputkiin sekä suojaa lämmitys-, jäähdytysja kostutusvesijärjestelmät sakkautumilta. Se lisää putkien käyttöikää, suojaa uusia putkistoja ja tuo huomattavia säästöjä kiinteistöjen ylläpitoon. Tukkeutuneessa putkessa virtaus on heikko. Vedenkäsittelylaite asennetaan vesimittarin jälkeen. Vaikutus ulottuu koko putkistoon. Sähkömagneettiin perustuva vedenkäsittelylaite on kemikaaliton. Veteen ei lisätä mitään, vaan se johdetaan magneettikentän läpi, jolloin kovuustekijät kiteytyvät mikroskooppisiksi kiteiksi. Ne eivät pysty tarttumaan putkistoon, lämmönvaihtimiin ja vesikalusteisiin. Veden paineen lasku, veden värjäytyminen ruskeaksi ja hanojen jäykistyminen eivät siis välttämättä ennusta välitöntä putkiremonttia. Parhaassa tapauksessa vedenkäsittelylaite siirtää remonttia vuosilla antaen aikaa suunnitella korjaukset rauhassa. Vaivaton ja edullinen Käyttövesijärjestelmässä Bauervedenkäsittelylaitteelle ei tarvitse tehdä mitään. Suljetussa lämmitys- tai jäähdytysverkostossa putkistosta irtoava sakka jää suodattimeen, jonka vaihtoväli riippuu kohteesta. Alkuun suodattimet oli puhdistettava ehkä kerran viikossa, mikä vei vain muutaman minuutin, isännöitsijä Erkki Hanhisalo kertoo. Bauer-laite löytyy paristakymmenestä hänen Oulussa ja lähikunnissa isännöimästään asunto-osakeyhtiöstä. Ensimmäinen asennettiin viisi vuotta sitten ja lisää hankitaan aina vedenkierto-ongelmien ilmetessä. Iältään verkostot ovat nuoria, mutta tukkoisuus on ongelma jo nyt. Jollemme olisi keksineet kokeilla tätä laitetta, olisimme pulassa. Yleensä kyseessä on ollut lämmitysongelma lämpö ei kierrä eivätkä patterit lämmitä. Ongelmat ovat poistuneet lyhyessä ajassa. Laite on osoittanut toimivansa, kuten sen luvataan toimivan. Asukkaat ovat tyytyväisempiä. Hanhisalon mukaan laite on myös edullinen. Hankinta on toteutettu useimmissa taloyhtiöissämme 3 vuoden leasingilla, jolloin kuukausikustannus jää reiluun sataan euroon. 16

17 TUOTEUUTISIA KTL1 lukitusjärjestelmä asuinkiinteistöjen teknisten tilojen lukitukseen Tampereella myös energia- ja vesihuolto on tullut mukaan samaan järjestelmään. KTL1 on teleoperaattorien sopima yhteinen lukitusjärjestelmä, jonka kehityksessä ovat mukana Isännöitsijäliitto, Kiinteistöliitto, Helsingin Yrityssuojeluyhdistys YRSU ry ja Abloy Oy. KTL1 on suunniteltu erityisesti asuinkiinteistöjen teknisten tilojen lukitukseen. Sarja korvaa aiemmin käytössä olevan THK4-sarjan. KTL1 helpottaa urakoitsijoiden työtä Viestintäviraston määräys puhelinsisäjohtoverkosta ( Vv 25D/2003 M) ja suositus kiinteistön teletilojen lukituksesta (306/2006 S) sisältävät yleiset vaatimukset rakennusten teletilojen lukitukselle. Näihin tiloihin luetaan muun muassa talojakamo, vaihdehuoneet, nousukomerot, nousu- ja jakorasiat. Lukituksella turvataan erityisesti viestintäsalaisuutta ja muuta tietoturvallisuutta. Turvallisuuden heikkoja kohtia ovat olleet reittiavainten katoaminen vanhemmilla sarjoilla sarjoitetuista avainsäilöistä sekä myös teleyritysten kulkuhankaluudet. KTL1-järjestelmä Lokakuussa 2005 käyttöön tullut KTL1-avainhallintajärjestelmä helpottaa tietoliikenneyhteyksien toimitusta ja ylläpitoa. helpottaa operaattorien kulkua asennus- ja huoltotöissä. Uudessa järjestelmässä taloyhtiön teletilan lukko kuuluu teleyritysten ja muiden mukana olevien yhteiseen lukkosarjaan, johon urakoitsijoilla on avaimet. Urakoitsijat pääsevät siis samoilla avaimilla kaikkiin tekniikkatiloihin, joissa on sarjaan sopiva lukko. Rakennuksen ulkoseinässä olevassa avainsäilössä on reittiavain, jolla pääsee ulko-ovelta teletilan ovelle. Teleyritysten tai energiahuollon avaimella puolestaan pääsee avainsäiliöön ja varsinaisiin tele- tai sähköpääkeskukseen, tai muihin vastaaviin tiloihin. Turvallisuutta lisää se, että teleyritys tai -urakoitsija saa yhteiseen järjestelmään sopivan avaimen vain, jos yritys on tehnyt ilmoituksen Viestintävirastoon ja rekisteröitynyt järjestelmään Yrsun kautta. Kiinteistön omistajan huolehdittava lukoista Lukituksesta ja tietoturvasta vastuu on rakennuksen omistajalla tai jos kiinteistö on vuokrattu, sen haltijalla. Taloyhtiö voi tilata järjestelmän normaalisti lukkoliikkeeltä, joka myös pitää kirjaa avainten käyttäjistä. Järjestelmän käyttämisen on laskettu myös säästävän kustannuksia, kun erillistä avauspalvelua ei tarvita. Järjestelmän puolueettomana pääkäyttäjänä toimii YRSU, joka toimii jäsenyritystensä yrityssuojelua ja turvallisuutta kehittävänä yhteisönä. Sähköiset lukkojärjestelmät jo tulossa KTL1 on toistaiseksi mekaaninen järjestelmä ja perustuu tekniikaltaan Abloyn Protecprofiiliin, joka tuli markkinoille vuonna KTL1-työryhmän puheenjohtaja Jukka Tammisen odotuksissa ja näköpiirissä on jo seuraavakin kehitysaskel, sähköistetty ja keskitetty avainhallintajärjestelmä, joka toimii samalla kulunvalvontajärjestelmänä. Abloyn Cliq järjestelmä perustuu avaimessa olevaan sähköön. Avainpesässä on kierronrajoitin, joka avautuu vain, jos pesän solenoidi saa oikean sähköärsykkeen. Kulkijasta jää tällöin myös aina jälki. Järjestelmä soveltuu mainiosti yksittäisen kiinteistön kulunvalvontaan, mutta useampien kohteiden kulunvalvonnassa se on sikäli hankala, että kulunvalvonta jää yksittäiseen lukkoon ja jos kulkujälkiä pitää jäljittää, pitää ne kerätä jokaisesta lukosta yksi kerrallaan. Odotankin järjestelmän kehittämistä siten, että avaimen sähköinen sarjoitus saadaan matkapuhelimella palvelimelta, jolloin käynnistä jää tiedot palvelimen loki-tiedostoon, suunnittelee yli-insinööri, DI Jukka Tamminen. Näin avainten yksilöllisiä kulku oikeuksia voitaisiin muuttaa nopeasti ja vaivattomasti. Kun yksi avain hukkuisi, sen käyttöoikeudet voitaisiin poistaa palvelimelta napin painalluksella. 17

18 TUOTEUUTISIA Syväkeräysmenetelmää kehitetään entistä paremmaksi Molok Oy panostaa jatkuvasti tuotekehitykseen alkuperäisen syväkeräysmenetelmän kehittämiseksi entistä paremmaksi sekä säiliön käyttäjiä että jätehuoltoalalla toimivia tyhjennysyrityksiä ajatellen. Turvallisuus, yksinkertaisuus ja käytön helppous ovat keskeisiä edellytyksiä kaikissa tuoteinnovaatioissa. Asiakkaitaan kuuntelevan yrityksen työpöydällä on jatkuvasti uusia hankkeita, jotka usein päätyvät perusteellisen testauksen jälkeen myös käyttäjien hyödyksi. Lisäominaisuudet testataan perusteellisesti ennen niiden viemistä sarjatuotantoon. Esimerkiksi lujuutta edellyttävät Molok-säiliöiden osat testataan käyttäen jopa yli nelinkertaisia painoarvoja. Näin varmistetaan, että alkuperäinen Molok on aina paitsi helppokäyttöinen myös turvallinen niin käyttäjälle kuin tyhjentäjällekin. Uusimpia tuotekehityksen tuloksia on suurimpiin säiliökokoihin kehitetty kannen sisäpuolinen sarana. Se helpottaa tyhjennystä pikavarusteettomissa säiliöissä ja säiliön käyttöä muun muassa suurtalouskeittiöissä ja sairaaloissa, joissa jätemäärät ovat suuria ja joissa tarvitaan sisäsäkkiä jätelajin takia. Avattaessa kansi kääntyy helposti ja hallitusti säiliön taakse, jolloin tyhjennys käy nopeasti ja kannen saa suljettua vaivattomasti takaisin paikalleen. Sarana estää kannen lentelemisen kovassa tuulessa. Saranassa ei ole säiliön ulkoisia osia ja se on lähes täysin huoltovapaa. Molok kehittyy ja panostaa ympäristöasioihin Molok kehittää jatkuvasti sekä toimintojaan että tuotevalikoimaansa. Kolme vuotta sitten yhtiön kaikki toiminnot keskitettiin Nokialle rakennettuihin, yhteensä 5000 neliömetriä käsittäviin tuotantotiloihin. Uusissa tiloissa Molok käynnisti muovisten runkokaivojen rotaatiovalutyön omana työnä. Yritys on panostanut jatkuvasti myös ympäristöä säästäviin tuotantoratkaisuihin. Kuluvan vuoden alussa otettiin käyttöön raaka-aineen uusiolinja, jolla voidaan kierrättää takaisin tuotantoon kaikki valutyössä syntyvät ylimääräiset muoviosat yhteensä kymmeniä tonneja vuodessa. Ekologisesti kestävän toimintaperiaatteen ja ympäristöpanostusten ansiosta Molok Oy:lle myönnettiin Tampereen Nuorkauppakamarin vuoden 2006 ympäristöpalkinto. Yritys sai viime vuonna sertifikaatit laatu-, ympäristö-, työterveysja työturvallisuus-johtamisjärjestelmilleen. 18

19 TUOTEUUTISIA SECURI Oulun Lukko Oy laajentaa liiketoimintaansa Raaheen Oulun Lukko Oy laajentaa liiketoimintansa kattamaan Raahen kaupunkia ympäristökuntineen. Oulun Lukko Oy on ostanut Lukko- ja avainpalvelu T.Flink Ky:n liiketoiminnan. Liiketoiminta jatkuu SECURI Raahe nimellä. Lukko- ja avainpalvelu T.Flink Ky on perheyritys, joka on toiminut lukitus- ja heloitusalalla Raahen kaupungin ja sen ympäristökuntien alueelle. Lisäksi se markkinoi, asentaa ja huoltaa erilaisia kiinteistöjen heloituksia ja varusteita. Yrityksen palveluksessa on kolme henkilöä, jotka jatkavat vanhoina työntekijöinä. SECURI Raahen yksikön vetäjänä toimii Jarkko Flink. Oulun Lukon toimitusjohtaja Jari Kröger sanoo, että tavoitteena on vahvistaa SECURI Raahen toimintaa ja yhdessä henkilökunnan kanssa edelleen Oulun Lukon toimitusjohtaja Jari Kröger kehittää ja laajentaa yksikköä. Tarkoituksena on lisätä palveluvalikoimaan ovi- ja porttiautomatiikkaa sekä elektronisia hälytysjärjestelmiä kuten murto- ja paloilmoitin-, videovalvonta-, kulunvalvonta- ja työaikaseurantajärjestelmiä sekä henkilöturvajärjestelmiä. Kröger kertoo, että Oulun Lukko Oy kuuluu KOPU konserniin. Kokkolan Puhelin Oy:n turvaliiketoiminnalle on rekisteröity apunimi SECURI, jonka alle konsernin turvaliiketoiminta on keskitetty. Vuonna 2005 Kokkolan Puhelin Oy osti Keskipohjanmaan Lukkopalvelu Oy:n koko osakekannan, vuoden 2006 alussa Pietarsaaren Seudun Puhelin Oy: n turvaliiketoiminnan, keväällä 2006 Oulun Lukko Oy:n koko osakekannan ja helmikuussa 2007 Lakeuden Lukko Oy:n osakekannasta 92 prosenttia. Edellä mainitut yritykset yhdessä KOPU:n turvaliiketoiminnan kanssa toimivat kukin omalla alueellaan ja muodostavat yhdessä SECURI -ryhmän. SECURI -ryhmän turvatoiminnan liikevaihto vuonna 2007 nousee runsaaseen seitsemään miljoonaan euroon. Graffitien poistoa ja ennaltasuojausta Anti Graffiti System AGS - järjestelmät graffitien poistoon ja pintojen suojaukseen. AGS-tuotteita käytetään graffitien ja töherryksien poistoon menestyksellisesti jo yli 20 maassa. Erilaisille pintamateriaaleille on kehitetty omat puhdistus- ja suojausaineensa myös ympäristö ja käyttäjän turvallisuus huomioiden. Artic Team Meranti kartoittaa ongelmakohdat, tekee tarjouksen, poistaa töhryt ja suojaa pinnat. AGS-graffitinsuoja on SILKO-hyväksytty vuosina 1992 ja 1998 tehtyjen soveltuvuustestien tuloksena. Haaransuonkuja 10, OULU, puh , fax (08) , sähköposti: meranti@meranti.fi, internet: 19

20 TUOTEUUTISIA Uutuus huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen Vesiverto tuo markkinoille kokonaan uuden laitesarjan, missä on mukana asuntokohtainen vedenkulutuksen näyttölaite. Digitaaliselta näyttölaitteelta asukas voi itse seurata sekä lämpimän että kylmän veden kulutusta omassa asunnossaan. Näyttölaite voidaan sijoittaa vaikkapa eteisen seinään, mistä se on helposti luettavissa. Samanaikaisesti mittarilukemat päivittyvät myös teknisessä tilassa olevalle keruulaitteelle, josta ne välittyvät isännöitsijän käyttöön internetin välityksellä. Vesiverto on valmistanut huoneistokohtaisia vedenmittauslaitteita jo yli 25 vuoden ajan. D1 uusiutuu Rakentamismääräyskokoelman, osa D1, uudistettu versio mahdollistaa asuntokohtaisen mittauksen. Uuden asetuksen myötä vesijohtoverkosto on suunniteltava siten, että asuntokohtainen vedenmittaus on mahdollinen. Huoneistokohtainen vedenmittaus saa aikaan säästöjä vedenkulutuksessa. Asuinkerrostalojen vedenkulutuksen on todettu pienentyvän noin 30 prosenttia asuntokohtaisen laskutuksen myötä. Sen seurauksena lämpöenergian kulutus pienenee lähes 10 prosenttia (kolmannes rakennuksen lämpöenergian tarpeesta kuluu käyttöveden lämmitykseen). Uusi D1 astuu voimaan