Research on Resident-Driven Infill Development Possibilities Case Study in Finland

Transkriptio

1 Research on Resident-Driven Infill Development Possibilities Case Study in Finland REPSU AsumisentulevaisuusASU-LIVE -akatemiaohjelman päätösseminaari , Helsingin Messukeskus

2 Esityksen rakenne 1. Hankkeen tavoitteet 2. Tieteelliset tulokset 3. Täydennysrakentamisen haasteet ja mahdollisuudet erityisesti kaupunkien näkökulmasta kansainvälinen vertailu ja näkökulmat 4. Asukkaan näkökulmat ja case-kohteet Suomessa 5. Laserkeilaus ja 3D-mallinnus täydennysrakentamisen tukena Tuomo Sipilä

3 Asukaslähtöinen täydennysrakentaminen Asumisen tulevaisuus tulee kohtamaan suuria haasteita ekotehokkuuden ja kestävän kehityksen vaatimusten myötä nykyistä yhdyskuntarakennetta tulee eheyttää demografiset muutokset tulevat vahvistumaan elämisen- ja asumisen käsite on muutoksentilassa erityisesti ja 1970-lukujen lähiöissä suuria korjauspaineita osa parannustoimien kustannuksista voidaan kattaa lisärakentamisella Tuomo Sipilä

4 Monitieteinen lähestymistapa Aalto-yliopiston kiinteistötalouden tutkimusryhmän ja VTT:n muodostama konsortio mukana olevat tutkijat kiinteistötalouden, kuluttajatutkimuksen, arkkitehtuurin, yhdyskuntasuunnittelun, fotogrammetrian ja sosiologian asiantuntijoita Tuomo Sipilä

5 Tutkimuksen työpakettien logiikka Tuomo Sipilä

6 Hankkeen akateeminen anti tällä hetkellä 16 vertaisarvioitua julkaisua useampi paperi vielä kesken yksi väitöskirja valmistunut, neljä valmisteilla lisäksi yksi diplomityö valmisteilla useampi tutkijavaihto ja kansainvälistä yhteistyötä: mm. San Diego, Boston ja Auckland Tuomo Sipilä

7 Täydennysrakentaminen kaupunkien näkökulmasta Kaupungeilla on suuri rooli ja vastuu täydennysrakentamisessa kaavoitusmonopoli jne. Hyvin ajankohtainen aihe globaalista Haasteet ja mahdollisuudet melko universaaleja Tuomo Sipilä

8 Tiered growth program promoting housing related infill development? Analysis of city of San Diego s housing development 1980 to 2020 Tuomo Sipilä, Heidi Falkenbach & Kauko Viitanen

9 Taustaa Case San Diego: San Diegon kaupunki on ollut kasvunhallinnan pioneeri vuodesta 1979 lähtien on ohjattu Tiered Growth Program (TGP) avulla idea on jakaa kaupunki kolmeen vyöhykkeeseen (tier) (urbaani, suunniteltu urbaani ja tulevaisuuden urbaani) vyöhykkeita ohjataan / säädellään eri parametreilla ja säädöksillä TGP:n päätavoite on edistää täydennysrakentamista ja tiivistää yhdyskuntarakennetta kehitys joka tapahtuu urbaanilla ja suunnitelulla urbaanilla tasolla voidaan lasken tiivistäväksi ei aiempaa tutkimusta aiheesta tällä aikavälillä Tuomo Sipilä

10 Tutkimus perustuu tilastolliseen paikkatietoanalyysiin Aineisto kattaa vuodet 1980, 1990, 2000, 2010 ja ennusteen vuodelle Koottu useista lähteistä - Aineisto perustuu census tracteisin Analyysin avulla voidaan estimoida: 1) Kuinka asuntokehitys on jakautunut eri vyöhykkeillä ja 2) paisuntaa ympäröiville alueille Tuomo Sipilä

11 Päätulokset vuodesta 1980 vuoteen 2020, 89% asuntokehityksestä osui urbaanille tai suunnittelulle urbaanille vyöhykkeelle ja voidaan laskea tiivistäväksi kehitykseksi tulos indikoi sitä, että TGP:n alkuperäinen päätavoite, täydennysrakentamisen edistäminen, on melko hyvin toteutunut analyysi myös paljasti, että koko aikajaksolla 42 % asuntokehityksestä San Diegon seudulla kohdistui San Diegon kaupungin rajojen sisälle - San Diegon kaupungin pinta-ala on ainoastaan 7 % koko seudun pintaalasta - ennusteen mukaan 2010-luvulla 55 % kehityksestä tulee kohdistumaan San Diegon kaupungin rajojen sisälle tulosten perusteella voidaan myös todeta, että yhdyskuntarakenteen levittyminen ei ole ollut merkittävä ongelma San Diegon seudulla Tuomo Sipilä

12 Esimerkkinä kaksi valmisteilla olevaa julkaisua: 1. Täydennysrakentamisen esteet vertailu San Diegon, Bostonin ja Helsingin välillä 2. Täydennysrakentamisen hyvät käytänteet vertailu San Diegon, Bostonin ja Helsingin välillä Tuomo Sipilä

13 Julkaisemattomia tuloksia Barriers for Infill Development Regulative and bureaucratic Technical and social Helsinki Boston San Diego parking regulations parking regulations lack of cooperation between zoning laws and local city agencies regulatory barriers conservation plans no long-term planning housing company legislations difficulties to start infill projects in certain areas social-mixing (dwelling occupancy type) insufficient public services public transportation general social issues parking regulations lack of cooperation between city agencies park requirements insufficient public services and infrastructure transportation estimates Financial no tools how to finance infill development in poor areas lack of finance instruments lack of finance instruments high cleaning costs of sites lack of finance instruments property tax Experiential NIMBY lack of good examples NIMBY bad reputation of infill development NIMBY bad reputation of infill development Tuomo Sipilä

14 Julkaisemattomia tuloksia Tuomo Sipilä

15 Asukkaiden mielikuvat täydennysrakentamisen vaikutuksista (1/3) TAVOITE: Saada yleiskuva alueella ennestään asuvien asukkaiden suhtautumisesta (ennakkoasenteista) täydennysrakentamiseen ja ymmärtää mielipiteiden syitä Mittaamalla mm. Asenteita täydennysrakentamista kohtaan Uskomuksia täydennysrakentamisen seurauksista Eri seurausten (asumisen laatupiirteiden) arvostusta Analysoimalla mm. AINEISTO: Miten uskomukset ja arvostukset selittävät suhtautumista täydennysrakentamiseen Kohdealueet 23 kerrostalovaltaista, v rakennettua lähiötä pkseudulla (+ Tre, Tammela) N = 906 omistusasunnossa asuvaa (vastausprosentti 25 %) Iäkkäät ja pitkään alueella asuneet yliedustettuina Aineisto kerätty postikyselyllä 2014 Anne Arvola, Tuomo Sipilä 15

16 Asukkaiden mielikuvat täydennysrakentamisen vaikutuksista (2/3) Yhteenvetoa tuloksista Täydennysrakentamista edes hieman kannattavien osuudet: Täydennysrakentaminen kaupunkisuunnittelun yleisenä periaatteena 46,4 %, omalle asuinalueelle 36,5 %, oman taloyhtiön tontille 16,2 % Täydennysrakentamisen kaikki seuraukset arvioitiin keskimäärin kielteisiksi tai korkeintaan neutraaleiksi Asukkaiden suhtautumista täydennysrakentamiseen oman taloyhtiön tontille selittivät parhaiten (arvostuksilla painotetut) uskomukset vaikutuksista häiriöihin ja asukkaiden välisiin riitoihin rakentamisen aikana pihan ja taloyhtiön alueen viihtyisyyteen (vehreys, ahtaus, toiminnot, arkkitehtuuri) oman asunnon viihtyisyyteen (viihtyisyys, näkymät, kodintuntu) omaan ja taloyhtiön talouteen Suhtautumista täydennysrakentamiseen omalle asuinalueelle uskomukset vaikutuksista tuntuuko alue omalta, alueen identiteetin, omaleimaisuuden säilymiseen luontoympäristöön ja rauhallisuuteen palvelujen tasoon (ml. liikenne) Sen sijaan mielipiteeseen eivät juuri vaikuttaneet esim. odotetut seuraukset turvallisuuden, alueen maineen tai yhteisöllisyyden kannalta, tai vaikutukset luonnonvarojen tai kaupungin rahojen säästön kannalta Anne Arvola, Tuomo Sipilä 16

17 Asukkaiden mielikuvat täydennysrakentamisen vaikutuksista (3/3) JOHTOPÄÄTÖKSIÄ: Pelko itselle tärkeiksi muodostuneiden asumisen laatupiirteiden menettämisestä keskeinen syy kielteiseen suhtautumiseen. Näitä ovat mm. luontoon, rauhaan ja alueen ilmeeseen, oman asunnon ja alueen viihtyvyyteen, toimintoihin ja henkeen liittyvät asiat. Aluetasolla: Kun / jos asukas uskoo täydennysrakentamisen tuovan parannuksia palveluihin, suhtautuminen on myönteisempää Taloyhtiötasolla: myös odotetuilla kustannusvaikutuksilla merkitystä Vaikuttaa siltä, että täydennysrakentamisen ei mielletä vaikuttavan itselle merkitsevästi alueen turvallisuuteen, yhteisöllisyyteen, luonnonvarojen tai kaupungin kustannussäästöihin Anne Arvola, Tuomo Sipilä 17

18 Exploring Ways to Successful Resident-Driven Infill Development: Lessons Learned from Two Cases in Helsinki Area Anne Arvola, Tuomo Sipilä 18

19 Tausta ja tavoite Täydennysrakentamisen ajureita: Väestö kasvaa kaupunkimaisilla alueilla Asumisen on vastattava kestävän kehityksen haasteisiin Palvelut keskittyvät tiheään asutuille alueille Taloyhtiöiden on mahdollista saada merkittävää taloudellista hyötyä täydennysrakentamisesta esimerkiksi peruskorjausten rahoittamiseen Täydennysrakentamisen haasteita: Täydennysrakentamisen suuri potentiaali sijaitsee väljästi rakennetuissa lähiöissä tontit ovat usein taloyhtiöiden omistuksessa Täydennysrakentamisprosessi luo haasteita maallikoille Hyvä kasvualusta riitelylle eri osapuolten välillä Tavoite: Ymmärtää tekijöitä, jotka edistävät tai hidastavat täydennysrakentamista asukkaan näkökulmasta Anne Arvola, Tuomo Sipilä 19

20 Menetelmä Kaksi kohdealuetta Helsingissä: Kohde 1: Kohde 2: a) Kuusi rakennusta, 116 asuntoa b) Täydennysrakentaminen vuosina c) Uusi 4-kerroksinen talo rakennettiin tontille d) Suoraviivainen prosessi a) Kaksi taloa, 148 asuntoa b) Täydennysrakentaminen vuosina c) Uusi 5-kerroksinen talo rakennettiin tontille d) Vaikea prosessi Molemmissa tapauksissa taloyhtiö myi osan tontista ja rakennusoikeudesta Molemmissa tapauksissa täydennysrakentamisen motiivi oli saada rahoitusta putkiremontille Aineistonkeruumenetelmä: Puolistrukturoidut teemahaastattelut asukkaiden keskuudessa Yleiset teemat: 1. Taloyhtiön ja yhtiökokouksen yleinen kuvaus 2. Täydennysrakentamisprojektin kuvaus Yhteensä 13 haastattelua niiden asukkaiden keskuudessa, jotka omistivat asuntonsa ja olivat asuneet yhtiössä koko täydennysrakentamisprojektin ajan Analyysi: 1. Aineiston litterointi 2. Yksittäisten, tutkimusongelmaan liittyvien, havaintojen tunnistaminen ja koodaus 3. Yleisempien kategorioiden luominen yksittäisten havaintojen pohjalta Tuomo Sipilä 20

21 Tulokset KOHDE 2: KOHDE 1: 1. Projektin johtaminen Selkeää ja johdonmukaista isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan toimesta 2. Kolmannet osapuolet - Hyvin vähän kolmansia osapuolia mukana 3. Viestintä - Riittävää - Lentolehtisiä, uuden talon luonnoksia 4. Koetut haitat ja hyödyt - Taloyhtiö hävisi rahaa, koska tontti myytiin halvalla - Stressiä ja turhautumista hanketta vastustaneiden asukkaiden keskuudessa - Taloyhtiön tekninen kunto parani putkiremontin myötä - Asuinympäristö siistiytyi, koska epäsiisti osa tontista rakennettiin - Viher- tai leikkialueisiin ei koskettu Tuomo Sipilä 1. Projektin johtaminen - Asukkaat jakautuivat: Osan mielestä päättäväistä. Osan mielestä hyvin epäluotettavaa, erityisesti isännöitsijän toiminta. 2. Kolmannet osapuolet - Useita kolmansia osapuolia osallistui projektiin (lakimiehiä, kiinteistönvälittäjiä, kaupungin edustajia, rakennusyhtiöitä) - Kolmansien osapuolten mukana olo koettiin sekä positiiviseksi että negatiiviseksi. Erityisesti kaupunki sai osakseen paljon kritiikkiä 3. Viestintä - Lentolehtisiä, suoria keskusteluja hallituksen puheenjohtajan ja asukkaiden välillä - Asukkaat jakautuivat: Osan mielestä viestintä oli hyvää ja riittävää. Osan mielestä viestintä oli heikkoa ja ei mahdollistanut päätöksentekoa Sisältö ei aina vastannut sitä mitä todellisuudessa tapahtui. Tämä lisäsi epäluottamusta. 4. Koetut haitat ja hyödyt - Asukkaat kokivat riitelystä johtuvaa ahdistusta ja stressiä - Osa asukkaista koki taloyhtiön toiminnallisuuden heikentyneen (esim. roskakatosten sijainnin muutokset). - Asuinympäristö heikkeni joidenkin mielestä, koska uusi talo rakennettiin aiemmin metsikköiseen osaan tonttia. Osan mielestä taas parani. - Taloyhtiö tekninen kunto parani - Palveluiden uskottiin säästyvän - Alueen status parani 21

22 Johtopäätökset Projektin johtaminen on tärkeää. Tämä tuli selkeästi esiin, koska molemmissa kohteissa projektia johti maallikko. Myös asukkaiden ja projektin johdon välinen luottamus havaittiin tärkeäksi. Viestintä on tärkeää. Viestinnän sisällön kuuluu olla selkeää ja ymmärrettävää. Hyvä viestintä auttaa asukkaita ymmärtämään täydennysrakentamisen vaikutuksia esimerkiksi taloyhtiön talouteen tai asuinympäristöön. Viestinnässä voidaan hyväksikäyttää uusia teknologioita kuten esimerkiksi 3D mallinnusta, jolla täydennysrakentamista konkretisoidaan asukkaille. Kolmansia osapuolia voi hyödyntää projektissa. Tällöin on kuitenkin hyvä varmistua siitä, että he puhuvat samaa kieltä asukkaiden kanssa. Asukkaat kokevat täydennysrakentamisen sisältävän erilaisia hyötyjä ja haittoja. Nämä voivat olla rationaalisia tai emotionaalisia. Joka tapauksessa ne on otettava tosissaan eikä niitä voi vähätellä. Asukkaat tekevät päätöksen täydennysrakentamisesta oman taloyhtiönsä tontille! Täydennysrakentamisen viralliset perustelut eivät välttämättä kiinnosta asukkaita. Heitä kiinnostaa enemmän mitä lähiympäristössä tapahtuu. Anne Arvola, Tuomo Sipilä 22

23 Täydennysrakentamisen vaikutus alueen vanhojen asuntojen hintoihin Ahvenniemi, Hannele; Knuuti, Antti; Lahti, Pekka; Pennanen, Kyösti; Arvola, Anne; Viitanen, Kauko Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin 9 case-aluetta ja vertailualueita pääkaupunkiseudulla Alueiden asunnot pääosin rakennettu ja 1980-lukujen välillä Täydennysrakentamista tapahtunut 2000-luvulla Alueen asunnoista suurin osa taloyhtiöiden omistamia Aineistona VTT:n asuntojen hintatietokanta (tässä tutkimuksessa tiedot yli 6000 asuntokaupasta) 26/10/2015 Tuomo Sipilä 23

24 Johtopäätökset Tulokset osoittavat, että täydennysrakentamisella saattaa olla pieni, mutta ei merkittävä positiivinen vaikutus vanhojen asuntojen hintoihin. Ainakaan täydennysrakentaminen ei alenna vanhojen asuntojen hintoja. Tulokset linjassa aiempien tutkimusten kanssa. Vaikka täydennysrakentamisella ei suoranaista vaikutusta ympäröivien asuntojen hintoihin, rakennusoikeuden myyminen täydennysrakentamiselle tarjoaa keinon rahoittaa korjauksia ja sitä kautta estää arvon aleneminen. Anne Arvola, Tuomo Sipilä 24

25 REPSU projekti Tavoitteet - Kaupunkiympäristön mallinnus - Täydennysrakentamisen vaihtoehtojen visualisointi 3Dmallissa - Täydennysrakentamiseen liittyvä päätöksenteko visualisointien avulla Virtanen, J. P., Puustinen, T., Pennanen, K., Vaaja, M. T., Kurkela, M., Viitanen, K.,... & Rönnholm, P. (2015). Customized Visualizations of Urban Infill Development Scenarios for Local Stakeholders. Journal of Building Construction and Planning Research, 3(02), Tuomo Sipilä J-P Virtanen, Matti Kurkela, Matti T. Vaaja, Petri Rönnholm, Hannu Hyyppä.

26 TLS pistepilvi yhdistettynä ALS-malliin Alueen ilmakuva TLS pistepilvi yhdistettynä ALS-malliin Lintuperspektiivi 6krs lisätty rakennus Mittaus CAD-mallinnus Kuvankäsittely Tekstuurikuvat TLS-pistepilvi Täydennysrakennuksen visualisointimalli ALS-malli Mallinnus alueesta Visualisoinnit Näkymä asunnosta- 3krs lisätty rakennus Katunäkymä 3krs lisätty rakennus MML aineisto + Automaattinen käsittely Haastattelututkimus Yhteenveto prosessista REPSU Research on resident-driven infill development possibilities case study in urban areas in Finland Eri asunnot, joista tuotettu Näkymä asunnosta- Nykytila

27 Valikoituja julkaisuja projektista Tuomo Sipilä

28 Kiitos! More information: