Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi. Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus

Transkriptio

1 Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus

2 Tutkijat / valikoituja julkaisuja Marko Terviö (Aalto), Oskari Harjunen (Aalto), Essi Eerola (VATT), Tuukka Saarimaa (VATT), Niku Määttänen (ETLA) Eerola ja Saarimaa (2013): Vuokrataso Helsingin ARAasuntokannassa, VATT Tutkimukset 175. Harjunen, Kortelainen, Saarimaa (2014): Best Education Money Can Buy? Capitalization of School Quality in Finland, VATT working papers 58. Määttänen ja Terviö (2014): Income distribution and housing prices: An assignment model approach, Journal of Economic Theory, 151. Eerola ja Saarimaa (tulossa): Who benefits from social housing? Määttänen ja Terviö (tulossa): The welfare effects of housing transaction taxes.

3 Motivointia Asuntopoliittisten ratkaisujen kustannukset usein budjetin ulkopuolella. Esimerkki: Helsingin Jätkäsaareen kaavoitettu asuinneliötä. Siitä noin 60% eri tavoin hintasäänneltyä sosiaalista asuntotuotantoa (esim. HITAS- ja ARA-asuntoja). Mitä se maksaa? Hitas- ja markkinahintoihin perustuva hyvin karkea arvio: 1500 euroa per neliö eli yhteensä 540 miljoonaa euroa. Tämä summa ei ole päättäjien pöydällä! Onko tämä tulonsiirto perusteltu suhteessa asuntopolitiikan tavoitteisiin?

4 Vuokrataso Helsingin kaupungin ARA-asunnoissa Tärkein tavoite tuottaa markkinavuokraa halvempia (eli kohtuuhintaisia ) vuokra-asuntoja ja tukea pienituloisia kotitalouksia. Lisäksi haitallisen segregaation ehkäiseminen. Kysymyksiä: Kuinka paljon asukas hyötyy alemman vuokran muodossa siitä, että asuu ARA-asunnossa? Kanavoituuko tuki oikein? Minkälaiset asukkaat hyötyvät eniten? Onko tämä paras tapa tukea pienituloisia?

5 Kuinka suuren tuen asukas saa? ARA-asunnossa asuvan tuki = asunnon markkinavuokra todellinen vuokra Ongelma: ARA-asunnolle ei havaita markkinavuokraa. Keskivuokrien vertaaminen antaa väärän kuvan, koska ARAasunnot ovat erilaisia kuin vapaarahoitteiset asunnot (esim. sijainniltaan) Markkinavuokra pitää arvioida hyödyntäen samanlaisten vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasoa. 5

6 Tutkimusstrategia Estimoidaan hedonisella regressiomallilla asuntojen ominaisuuksien implisiittiset hinnat. Ennustetaan hintojen avulla, mikä ARA-asunnon vuokra olisi, jos sen vuokra määräytyisi vapaaasti markkinoilla. Verrataan ennustetta todelliseen vuokraan. Seuraavassa keskitytään Hgin kaupungin omistamiin ARAasuntoihin. Aineistot: Kotitaloudet: TK:n Sisu, vuokratiedot: H:gin kaupunki/vuokraovi.com 6

7 Tuki (asuntoa kohti / kk) Panel A Density Private Public Free market: ennustevirheen jakauma 7

8 Asumismuoto tulodesiileittäin Panel A Owner-occupied Public rental Private rental Subsidized private rental 8

9 ARA-tuki ja asumistuki tulodesiileittäin Panel B Public housing Housing allowance 9

10 Järjestelmän muista tavoitteista Pyritään vuokratalon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Osa tuesta voi olla perusteltua ohjata hyvätuloisille ym. lisätavoitteisiin pääsemiseksi. Verrataan vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa ja ARA-asunnoissa asuvien samanlaisten pienituloisten naapurustoja (postinumeroalue). Arvioidaan naapuruston laatua käyttäen erilaisia mittareita (alueen mediaanitulot, köyhyysrajan alapuolella olevien kotitalouksien ja korkeakoulutettujen osuus sekä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrataso). ARA-asunnoissa asuvat pienituloiset asuvat matalamman tulotason naapurustoissa kuin muuten samanlaiset pienituloiset!

11 Johtopäätöksiä Helsingin kaupungin ARA-asunnoissa asuvat kotitaloudet saavat keskimäärin varsin suuren tuen verrattuna asumistukeen. Merkittävä osa ARA-asuntoihin liittyvästä tuesta kanavoituu suhteellisen hyvätuloisille. Asumistuki kohdistuu selvemmin pienituloisille. Vaikka osa ARA-tuesta menee hyvätuloisille, pienituloiset ARA-asukkaat eivät asu paremmissa naapurustoissa kuin samanlaiset pienituloiset vapaarahoitteisissa vuokraasunnoissa asuvat. 11