Kiinteistöliitto. Taloyhtiö tilaajana

Transkriptio

1 Taloyhtiö tilaajana

2 Sisältö Korjaushankkeen osapuolet ja roolien määrittäminen Tarpeesta toteutukseen Taloyhtiö tilaajana Kumppaneiden valinta ja kilpailuttaminen Sopimusvapaus ja urakkasopimuksen synty Korjaushankkeen läpivienti päätöksenteon näkökulmasta Urakanaikaisia/takuuaikaisia huomioita

3 Korjaushankkeen osapuolet ja roolien määrittäminen

4 Taloyhtiön johdon tärkein tehtävä korjaushankkeessa Rakennushankkeeseen ryhtyvällä huolehtimisvelvollisuus (MRL 119 ) Voi täyttää hankkimalla riittävän asiantuntemuksen työja konsulttisopimuksin Isoissa korjaushankkeissa huolellisesti toimiva johto palkkaa asiantuntevat henkilöt projektipäälliköksi, suunnittelijaksi ja valvojaksi Riski vahingonkorvausvastuusta kasvaa, mikäli lähdetään omalla porukalla vetämään vaativaa projektia, laatimaan suunnitelmia tai valvomaan urakkaa

5 Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? Taloyhtiön johdon (hallitus, isännöitsijä) tehtävänä on valvoa sopimusosapuolten (projektipäällikkö, suunnittelija, valvoja) toimintaa huolehtia tarvittavien päätösten oikea-aikaisesta tekemisestä yhtiössä (riittävät valtuudet hallitukselle) sekä järjestää hankkeenaikainen tiedottaminen / viestintä Mitä tapahtuu ja milloin Kuka tekee ja mitä (mm. yhtiön edustaminen)

6 Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta taloyhtiölle, joka tekee lopulliset päätökset - vastuu perustuu konsulttisopimukseen Rakennuttamistehtäviä ovat mm. Aikataulutus ja raportointi Hankkeen organisointi ja resursointi yhdessä hallituksen kanssa Yhteydenpito korjaushankeen eri osapuoliin, viestintä Kilpailuttaminen, sopimusten laatiminen Maksuliikenteen ja vakuuksien kontrollointi jne.

7 Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? (Pää)urakoitsija vastaa urakkasopimuksen mukaisen työsuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa tilaajalle vastuu perustuu urakkasopimukseen vastaa täysin aliurakoitsijoiden toimista suhteessa tilaajaan Suunnittelija ja valvoja vastaa konsulttisopimuksen perusteella tilaajalle oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta

8 Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty Suunnittelusta ei taloyhtiön korjaushankkeessa kannata säästää Laadukkaaseen suunnitteluun panostaminen on taloyhtiön etujen mukaista, koska urakoitsijat voivat antaa parempia urakkatarjouksia, mikä tarkoittaa, että työnaikaisten lisätöiden ja potentiaalisten erimielisyystilanteiden määrää vähennetään oleellisesti

9 Hallitus ja isännöitsijä ei valvo urakkaa omin päin Taloyhtiön pitää palkata hankkeelle pätevä ammattivalvoja mielellään jo suunnitteluvaiheessa Tehtävistä sovittava Valvojan tehtävänä varmistaa, että korjaustyön toteutus vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimuksessa sovittua Samalla valvoja voi seurata myös työturvallisuutta koskevien menettelyjen noudattamista (turvallisuuskoordinaattorina toimiminen) Valvoja voi hoitaa myös maksuliikenteen seurantaa (maksupostien hyväksyminen): raha ei liiku ennen kuin työt on sovitusti tehty!

10 Miksi turvallisuuskoordinaattori? Kiinteistöliitto

11 Mikä turvallisuuskoordinaattori? Myös taloyhtiön huolehdittava työturvallisuudesta läpi hankkeen = Turvallisuuskoordinaattorin nimeäminen hankkeeseen Ei vähennä urakoitsijan/suunnittelijan vastuuta Käytännössä rakennuttajan projektipäällikkö, myös valvoja, EI URAKOITSIJAN EDUSTAJA Huolehtii niin työmiesten kuin asukkaiden turvallisuudesta Taloyhtiön valvottava, että koordinaattori hoitaa tehtävänsä ja että tällä riittävät toimivaltuudet Turvallisuuskoordinaattorin tehtävä huomioida keskeiset turvallisuustehtävät jo tarjouspyynnössä niin selkeästi, että suunnittelija/urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjousta laatiessaan

12 Ohje 1: Roolipeli Taloyhtiön johdon selvitettävä itselleen, kuka johtaa/vetää projektia (esim. rakennuttajakonsultti, isännöitsijä, hallitus), mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa Hallituksella ja isännöitsijällä oltava näkemys hankkeen eri vaiheista ja visio hankkeen onnistuneesta maaliin saattamisesta Sopijakumppaneiden kanssa tehdään kirjallinen sopimus

13 Tarpeesta toteutukseen Kiinteistöliitto

14 Korjaushanke haltuun -kiertue KIINTEISTÖNPITO / TARVESELVITYS VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO HANKESUUNNITTELU RAKENTAMINEN SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU

15 Rakentamisen johtaminen? Rakennuttaminen Taustaselvitykset (lähtötilanne + omistajan tahtotila) Organisointi (kuka tekee mitäkin ja millä valtuuksilla) Rakennuttamistehtävät hankkeen eri vaiheissa Rakentaminen Varsinainen korjaustyönaikainen toiminta

16 TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Lähtötilanteen arviointi ainakin teknisen kunnon ja talouden osalta Tuloksena laaditaan korjausohjelma tms. josta osakkaat näkevät korjausten ajankohdat ja niiden vaikutukset asumiskustannuksiin

17 Korjausohjelma graafina TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

18 TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Tarveselvityksessä perustellaan muutostarpeet ja hankkeiden tarpeellisuus. Tehdään hankepäätös / päätös hankesuunnittelusta Yhtiökokouksessa taloyhtiön hallitus saa valtuudet käsillä olevan hankkeen valmisteluun, eli hankesuunnittelun aloittamiseen.

19 TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Kiinteistönpito kiinteistöstä ja sen hyödyntämisestä vastaaminen Rakentaminen Kiinteistön ylläpito toiminta, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet Korjausrakentaminen rakentaminen, joka muuttaa aiemmin rakennettua kohdetta toivottuun suuntaan Kunnossapito toiminta, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu Kiinteistönhoito säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla Lähde: Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001, Rakli

20 Palveluntuottajat Kiinteistöliitto Taloyhtiö Kiinteistönpitovaihe SUUNNITELMALLINEN KIINTEISTÖNPITO VIESTINTÄ INFO INFO Yhtiökokous Strategiapäätös Korjausohjelman hyväksyntä Hallitus Kiinteistöstrategian hyväksyminen Kuntoarvion toteutuksesta päättäminen Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Korjausohjelman hyväksyminen Asukkaat ja osakkaat Asukas- ja osakaskysely Asukas- ja osakaskysely Asukas- ja osakaskysely TUOTOS Kiinteistöstrategia Kuntoarvioraportti ja PTS-ehdotus kunnossapitotarveselvitys, Kunnossapitosuunnitelma (PTS) ja korjausohjelma Valtuudet PTS:n mukaisen 1. hankkeen valmisteluun Isännöitsijä Kiinteistöstrategiaesitys Päätelmät kuntoarviosta Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Korjausohjelma -ehdotus Kiinteistöpalveluyritys (huoltoyhtiö) Palaute ja kommentit (vauriohistoria) Palaute ja kommentit Palaute ja kommentit Kuntoarvioija/ -tutkija Kuntoarvion/ -tutkimuksen laadinta Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Korjausohjelma -ehdotus

21 Hankesuunnittelu tärkein vaihe Organisointi Pätevän projektipäällikön valinta Rakennuttamistehtävien hoitaminen Hankesuunnittelu / hankeselvitys Asettaa hankkeelle ajalliset, laadulliset, taloudelliset ja laajuutta koskevat tavoitteet. Vertaillaan soveltuvia korjausvaihtoehtoja Arvioidaan hankkeeseen liittyviä riskejä Laaditaan hankkeen viestintäsuunnitelma INFOTILAISUUS Yhtiökokous Hyväksytty hankesuunnitelma (projektiohjelma ja hankeohjelma) ja investointipäätös

22 Ensimmäiseksi valitaan projektipäällikkö eli rakennuttamisesta vastaava Taloyhtiön hallitus valitsee hankkeelle pätevän projektipäällikön yleensä isännöitsijän esityksestä. Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle, joka tekee AINA lopulliset päätökset. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

23 Rakennuttamistehtäviä 1/2 Edellytysten toteaminen (hankepäätös tehty ja organisaatio muodostettu) Valmistelu (tarvittavien asiantuntijoiden hankinta) Käynnistäminen (määritellään tavoitteet) Suoritus Määritellään korjaustoimenpiteet, korjausaste ja suojelumääräykset Teetetään selvitys terveydelle haitallisista aineista Teetetään tarvittavat tutkimukset TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

24 Rakennuttamistehtäviä 2/2 Rakennuspaikan lupamenettely (varmistetaan viranomaisvaatimukset) Hankkeen suunnittelulle asetettavat tavoitteet Päätetään ja hyväksytään laadulliset, taloudelliset ja laajuutta koskevat tavoitteet ja kootaan hankeohjelma Asetetaan hankkeen läpiviennille tavoitteet - aikataulu ja toteutustapa (projektiohjelma) Valmistellaan ja hyväksytetään investointipäätös (suun.) TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

25 Tavanomaisia rakennuttamistehtäviä Ehdotukset hankkeen toteutuksen sopimusmuodoista ja urakkamuodoista Hankkeen yleisaikataulun laatiminen Suunnittelun järjestäminen (tarjouspyynnöt ja sopimukset) Tarjouspyyntöasiakirjojen valmistelu (urakkaohjelma, urakkarajaliitteet ) Asiakirjojen ristiriidattomuuden varmistaminen Tarjouspyyntöjen toteutus Urakkaneuvottelut ja urakkasopimukset Työmaan johtamiseen liittyvät rakennuttajatehtävät työmaakokousten johtaminen tarvittavien katselmusten ja tarkastusten järjestäminen ja koordinointi tiedottamisen organisointi ja valvonta valvonnan johtaminen vastaanotto- ja takuutarkastukset sekä taloudellinen loppuselvitys Työmaan ja asumisen turvallisuuden suunnitteluun ja valvontaan liittyvät tehtävät

26 TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Projektiohjelmassa esitetään hankkeen läpiviennille asetetut tavoitteet ja hankeohjelmassa hankkeen suunnittelulle asetetut tavoitteet. Käytännössä taloyhtiöiden hankesuunnitelma sisältää hankeohjelman ja projektiohjelman Taloudelliset tehtävät, joihin kuuluu rahoituksen hankinta, rahoitusvaihtoehtojen vertailu ja hankkeen kustannusseuranta alistetaan yleensä isännöitsijälle.

27 Soveltuvista korjausvaihtoehdoista esitellään yhtiökokoukselle käsittelyä ja valintaa varten seuraavat seikat: elinkaarikustannukset käyttöikäarvio tekniset ominaisuudet viranomaisvaatimusten täyttyminen riskialttius toteutustapa ja -aikataulu työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys rakentamisenaikaiset asumisjärjestelyt rahoitussuunnitelma sekä vaikutus yhtiövastikkeeseen. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

28 Ison korjaushankkeen toteutus on pitkä prosessi, jonka läpivientiin on varattava riittävästi aikaa. HANKKEEN VALMISTELU HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN 2 4 kk 3 6 kk 3 6 kk 5 9 kk 8 12 kk Korjaushankkeen urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö tilaaja hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnittelun (HS) vai toteutussuunnittelun (TS) jälkeen ja missä laajuudessa. Korjaushankkeen hankesuunnittelu on yleensä tilaajan vastuulla urakkamuodosta riippumatta. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

29 Urakkamuodon valinta - ABC A) URAKOITSIJAN SUORITUSVELVOLLISUUS (KASVAA ALASPÄIN) PJ-RAKENNUTTAMINEN PJ-URAKKA JAETTU URAKKA KOKONAISURAKKA TEKN. RATKAISUJEN URAKKA SR -URAKKA LASKUTYÖ TAVOITEHINTA YKSIKKÖHINTA KOKONAISHINTA B) MAKSUPERUSTE

30 Urakkamuodon valinta: maksuperuste MAKSUPERUSTE Suoriteperuste Kustannusperuste Kokonaishinta Yksikköhinta Tavoitehinta Laskutyö URAKOITSIJA TILAAJA Määräriski Hintariski Hintariski Määräriski Hintariski Määräriski Määräriski Hintariski Lähde: Peltonen, T. & Kiiras, J Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa.

31 Pääurakkamuotoinen hanke HYVÄT SUUNNITELMAT VÄHEMMÄN LISÄTÖITÄ RIITTÄVÄT LÄHTÖTIEDOT HYVÄT SUUNNITELMAT LAADUKAS TARJOUS Korjaus- tai muutostarve Suunnittelu Urakoitsijan valinta Korjaaminen Takuuaika Suunnittelu- ja valvontasopimus Urakkasopimus SOPIMUKSISSA HUOMIOON?

32 Miksi hankeohjelma laaditaan? hankeohjelmasta suunnittelija saa käsityksen siitä, mikä on tilaajan tahtotila Ilman hankeohjelmaa suunnittelu ohjautuu suunnittelijan oman näkemyksen mukaan Hyvän hankeohjelman laadintaan on varattava riittävästi aikaa jotta osakkaiden tahtotila saadaan selville! TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

33 Kun yhtiökokouksessa on päätetty korjausvaihtoehdoista ja suunnitteluvaiheen aloittamisesta, projektipäällikkö kokoaa hankesuunnittelun päätökset hankeohjelmaksi, jossa esitetään esim: Korjausvaihtoehdot yksilöitynä Elinkaarikustannusarvio Käyttöikäarvio Toteutusaikataulu ja toteutustapa (urakkamuoto) Suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdollisuudet ja omat hankinnat Rahoitussuunnitelma Hankeohjelma on taloyhtiön yhtiökokouksen investointipäätös, joskin vasta urakkakilpailun jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa päätetään lopullisesti hankkeen käynnistämisestä, eli tekee rakentamispäätöksen. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

34 Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta SR -MUODOT PÄÄURAKKAMUODOT OSAURAKKAMUODOT + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet + Nopea hankkeen läpivienti + Hyvä kustannusten hallittavuus + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan ja hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja + Tilaajan ei tarvitse puuttua eri suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen + Vaihtoehtoratkaisujen saanti tilaajan päätettäväksi + Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on paljon tietoa ja kokemusta + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia + Mahdollistaa kokemukseen perustuvan riskien arvioinnin + Tarjouskilpailuun saadaan suuri tarjoajajoukko (ei välttämättä korkeasuhdanteessa) + On olemassa selkeät sopimusmallit + Tilaajan ohjausmahdollisuus säilyy + Riittävä joustavuus Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on vähän tietoa ja kokemusta Lähtötietojen puutteellisuus ellei tutkita riittävästi ennakkoon Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi tilaajalla ja toteuttajalla olla eri näkemys, ellei asiaa ole kunnolla määritelty hankkeen alussa Tarjoajajoukko on pieni ellei mukaan saada pienistä/keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä Hidas hankkeen läpivienti, suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi Hankkeen monivaiheisuus, joissa usein eri tekijät, altistaa useille riskeille Muutokset lisätöinä, joissa hintasuhde muuhun urakkaan voi olla kohtuuttoman suuri Suunnitelmat laaditaan yleensä urakoitsijan tuotantotavoista tietämättä Jos riskejä ei pystytä luotettavasti arvioimaan, niin ne voivat nostaa loppuhintaa tarpeettoman paljon Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on vähän tietoa ja kokemusta Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä Edellyttää tilaajalta ammattimaista rakennuttamisosaamista ja eri osaurakoiden yhteensovittamista

35 Taloyhtiö Palveluntuottajat Yhtiö- kokous Isännöitsijä Osakkaat Hallitus VIESTINTÄ TUOTOS INFO Investointi- päätös Hanke- selvityksen hyväksyminen Projekti- päällikkö Suunnittelija Kuntotutkija Hankeohjelma Hanke- ohjelman hyväksyminen Kuntotutkimus Hankeselvitys Osakkaiden kommentit Viranomaiset Ennakko- lausunto Projekti- päällikköesitys Projekti- päällikön valinta Sopimuksen allekirjoitus Projektinjohto- sopimuksen laadinta Alustavan hanke- suunnitelman hyväksyminen Alustavan hanke- suunnitelman kommentointi Hanke- suunnittelu- päätös Projektinjohto- sopimus Alustavan hanke- suunnitelman laadinta Turvallisuus-/ terveellisyys- selvitys Alustavan hanke- suunnitelman laadinta Hanke- selvityksen laatiminen Hanke- ohjelman laatiminen Valtuutus varsinaisen suunnittelun käynnistämiseen ORGANISOINTI VARSINAINEN HANKESUUNNITTELU Korjaushankkeen hankesuunnittelu

36 Suunnittelu tärkeä! Organisointi (valmisteluvaihe) Valitaan pätevät suunnittelijat Valvoja mukaan tässä vaiheessa tarvittaessa Sopimukset (mitä huomioon?) Suunnittelun ohjaus Laadukas hankeohjelma johtaa asetettuihin tavoitteisiin tuotetaan tarvittavat asiakirjat

37 TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Suunnitteluvaiheen päätavoite: laadukkaat urakkalaskenta-asiakirjat Voidaan jakaa karkeasti kahteen osaan: suunnittelun valmisteluvaihe ja suunnittelun ohjausvaihe Suunnittelun valmisteluvaiheessa organisoidaan suunnittelu, pyydetään suunnittelutarjoukset, käydään sopimusneuvottelut ja valitaan suunnittelijat. Suunnittelun ohjauksella varmistetaan, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin ja tuottaa hyväksyttävät tekniset ja kaupalliset asiakirjat.

38 Suunnittelun ohjausvaiheen tehtäviä: Suunnittelukokousten järjestäminen ja dokumentointi Suorittaa rakennuttajan turvallisuuskoordinaattorin tehtävät Viranomaislupiin liittyvien toimien valvonta Suunnittelun valvonta Korjaustyönaikaisen asumisen huomioon ottaminen Ratkaisuvaihtoehtojen vertailu TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

39 Riskinarviointi suunnitteluvaiheessa Pätevä suunnittelija osaa (tilaaja edellyttää!) laatia arvion suunnittelun ja rakentamisen aikaisista riskeistä Riskeihin voidaan varautua jo suunnitteluvaiheessa ottamalla näitä asioita esille suunnitteluasiakirjoissa Erityisesti vastatoimien analysointi on riskienhallinnan keskeisimpiä elementtejä. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

40 Suunnittelusopimus RT Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö. Laatiminen RT Konsulttisopimuksen laadinta RT Konsulttitoimeksiannon tilaus / tilausvahvistus / sopimus

41 Varsinainen suunnittelu jakautuu kahteen osaan Tekninen suunnittelu, jossa määritellään korjaushankkeen laatu ja laajuus. Kaupallinen suunnittelu, jossa laaditaan korjaushankkeen toteuttamisen raamit ja urakoitsijan ohjausvälineet. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

42 Suunnittelijat tekevät luonnokset laaditun hankeohjelman ja annettujen ohjeiden perusteella. Luonnosten pohjalta laaditaan suunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat. Pääsuunnittelija hakee viranomaisluvan Pääsuunnittelijan tehtävänä on tarkistaa, että eri suunnittelijoiden laatimat asiakirjat ovat yhteensopivia. Pääsuunnittelija ei vastaa yksittäisen erikoissuunnittelijan tekemien suunnitelmien sisällöstä. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

43 Taloyhtiö Palveluntuottajat Yhtiö- kokous Projekti- päällikkö Osakkaat Hallitus (isännöitsijä) Suunnittelija- ja valvoja- esitykset VIESTINTÄ Suunnittelija- ja valvoja- valinnat TUOTOS Sopimusten laadinta INFO Sopimusten allekirjoitus Ensimmäinen suunnittelu- kokous Ensimmäinen suunnittelu- kokous Lupa-asiat Suunnittelijat Valvoja Kuntotutkija Viranomaiset Suunnittelu- ja valvonta- sopimukset Teknisten asiakirjojen laadinta Ennakkovalvonta Tekniset asiakirjat Kuntotutkimus Kaupallisten asiakirjojen laadinta Kaupalliset asiakirjat Kaupallisten asiakirjojen laadinta Luonnosten käsittely ja ohjeistus Pätevyyden ennakkokysely Tarvittaessa Luonnokset Ensimmäinen suunnittelu- kokous ORGANISOINTI VARSINAINEN SUUNNITTELU Urakka- laskenta- asiakirjat Urakkalaskenta- asiakirjojen hyväksyntä Korjaushankkeen suunnitteluvaihe

44 Rakentamisen valmistelu Tarjouspyyntöasiakirjat Urakoitsijoiden kartoitus Valitse kokenut ja osaava urakoitsija Referenssejä (taloyhtiökokemus!) RALA-pätevyys tai muuten tunnettu luotettava kumppani. Urakkaneuvottelut Yleensä 2-3 urakoitsijaa Osakkaiden lisä- ja muutostyöt jne. INFOTILAISUUS Yhtiökokous Urakkasopimuksen allekirjoitus

45 Hankekohtaiset asiakirjat A. Tekniset asiakirjat Sopimuspiirustukset Työselostukset Selostukset Turvallisuus- ja terveellisyysselvitykset Purku- ja suojauspiirustukset Laatuvaatimukset Tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset ym.) B. Kaupalliset asiakirjat Sopimus YSE 1998 Urakkaohjelma Urakkarajaliite Tarjouspyyntökirje Tarjouslomake Turvallisuusasiakirja Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle)

46 Urakka-asiakirjojen rakenne Kiinteistöliitto

47 Rakentamisen valmisteluvaihe Rakentamisen valmistelussa organisoidaan rakentaminen, kilpailutetaan rakentamistehtävät, käydään sopimusneuvottelut ja tehdään urakka ja hankintasopimukset. Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen ja valmistelu 1) Tarjouspyyntökirje ja tarjouslomake 2) Urakkaohjelma ja urakkarajaliite 3) Turvallisuusasiakirja (RT , RT ) 4) Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle) 5) Tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset ym.) TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

48 Rakentamisen valmisteluvaihe, osa2 Purkutöiden, suojausten ja käytönaikaisen asumisen huomioon ottaminen tarjouspyyntöasiakirjoissa Urakkaneuvotteluiden käyminen ja dokumentointi Osakkaiden lisä- ja muutostyöt Maksuerätaulukoiden, vakuutusten yms. tarkastaminen Tarjouspyyntö taloudellisesti vakaille ja riittävän liikevaihdon omaaville yrityksille Pyri valitsemaan pääurakoitsijaksi rakennusliike TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

49 Rakentamisen valmisteluvaihe, osa3 Viestintäsuunnitelman tarkistus rakentamisvaiheen osalta Kulkuluvat ja kulkulupaluettelo sekä veronumerot Lisä- ja muutostöiden hallinta (kuka päättää ja miten tehdään) Työmaan yleisistä toimintatavoista sopiminen (urakkaohjelma) Projektipäällikkö laatii rakentamispäätösesityksen, josta muistio yhtiökokouskutsun liitteenä. Yhtiökokous päättää rakentamisen aloittamisesta. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

50 Valvonta korjaushankkeessa Hyvän lopputuloksen varmistamiseksi tulee jokaiseen korjaushankkeeseen luoda toimiva valvontaorganisaatio. Valvontasuunnitelmaan ja dokumenttien hallintaan tulee kiinnittää erityistä huomiota Valvojien valinta tehdään yleensä suunnitteluvaiheessa. Valvojan valinta/kutsuminen (hallitus hyväksyy) Valvojan valtuuksista päättäminen (hallitus päättää) Valvojan sopimuksen laatiminen

51 Valvontasuunnitelman sisältö Hanketiedot Valvonnan organisointi Valvonnan tehtävät, vastuut ja valtuudet Kokoukset ja katselmukset Dokumentointi, projektipalaverit ja raportointi Vastaanoton ja käyttöönoton valvonta Takuuajan valvonta Arkistointi Lähde: Kankainen, J. & Junnonen, J-M. Rakennuttaminen.

52 Sopimusehdon valinta Ehdot Käyttötarkoitus Kaupan kohde Lainsäädäntöpohja YSE 1998 Elinkeinoharjoittajien väliset urakkasopimukset Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Rakennusurakkaa koskevaa erikoislakia ei ole Pienurakkasopimus 1999 Elinkeinoharjoittajien väliset pienehköt rakennusurakat Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Rakennusurakkaa koskevaa erikoislakia ei ole RYHT 2000 Elinkeinoharjoittajien välinen materiaalikauppa Materiaalihankinta johon voi sisältyä vähäistä asennustyötä Kauppalaki REYS Kuluttajaurakat joiden urakkahinta on alle Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Kuluttajansuojalaki luku 8 RYS Kuluttajaurakat joiden urakkahinta on yli Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Kuluttajansuojalaki luku 9

53 Urakkasopimus Urakoitsijan kanssa tehdään aina kirjallinen sopimus RT Rakennusurakkasopimuksen laatiminen RT Pienurakkasopimuksen laatiminen, talonrakennustyöt

54 Valvontasopimus RT Valvontasopimuksen laatiminen RT Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo RT Talotekniikkatöiden valvonnan tehtäväluettelo RT Rakennustyön valvontasopimus RT Talotekniikkatöiden valvontasopimus

55 Taloyhtiö Palveluntuottajat Yhtiö- kokous Projekti- päällikkö Osakkaat Hallitus (isännöitsijä) Tarjouspyyntö- asiakirjojen kokoaminen VIESTINTÄ KORJAUSRAKENTAMISEN VALMISTELU TUOTOS Tarjoajien valinta Urakka- sopimuksen allekirjoitus Rakentamis- päätös- esityksen laadinta Rakentamis- päätös Urakka- sopimuksen laadinta INFO Urakka- tarjoukset, urakka- neuvottelut Urakka- neuvottelut Suunnittelijat Valvoja Urakoitsijat Rakentamis- päätösesitys ja urakoitsijan valinta Rakentamis- päätös Osakkaiden erillistilaukset Urakkasopimus Tarjous- vertailut, urakka- neuvottelut Urakka- neuvottelut Urakka- neuvottelut Urakka- neuvottelu- pöytäkirja Tarjouspyyntö- asiakirjat Tarjous- pyynnöt Tarjoajien kartoitus ja kilpailutus Tarjoajien kartoitus Tarjoajien kartoitus Korjaushankkeen valmisteluvaihe

56 Rakentaminen Aloituskatselmus/kokous Luovutetaan rakennusalue urakoitsijalle Varmistetaan aloitusedellytykset Sovitaan käytännön järjestelyistä Todetaan avoimien asioiden tila Rakennusvalvonnan aloituskokous Vastaava työnjohtaja (VTJ) kutsuu kokoon Laadunvarmistusasiat Ketkä edustavat taloyhtiötä jne. Työmaakokoukset Osapuolien tärkein edunvalvontakokous! Valvoja valvoo taloyhtiön etuja Loppukatselmus

57 Rakentamisen ohjausvaiheen tehtäviä: Aloituskatselmuksen järjestäminen Välitavoitteet Suunnittelu- ja työmaakokousten järjestäminen Edunvalvonta (reklamointi ja vastineet) Katselmusten ja tarkastuksien järjestäminen Urakoitsijoiden esittämien valintojen tarkastaminen ja hyväksyminen Maksuerälaskujen tarkastaminen (valvojat!) Lisä- ja muutostöiden teettäminen ja hyväksyttäminen

58 Vastaan- ja käyttöönotto Aikataulutus Ennakko-, vastaanotto- ja jälkitarkastus Taloudellinen loppuselvitys Käyttöönoton opastus Hankeselvitys osakkaille Takuuajan jälkeisten korjausten vastuuttaminen

59 Palveluntuottajat Kiinteistöliitto Taloyhtiö Korjausrakentamisvaihe VIESTINTÄ INFO INFO TYÖN AIKANA JATKUVA YHTEYDENPITO Yhtiökokous Hallitus (isännöitsijä) Aloituskatselmus Rakennusvalvonnan aloituskokous Korjaustyön seuranta, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Osakkaat TUOTOS Aloituskokouspöytäkirja Korjaustyömaan yhteistoiminta-asiakirjat ym. Loppukatselmuspöytäkirja Projektipäällikkö Aloituskatselmus Rakennusvalvonnan aloituskokous Ohjaus ja koordinointi, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Suunnittelijat Rakennusvalvonnan aloituskokous Suunnitelmamuutokset, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Valvoja Aloituskatselmus Rakennusvalvonnan aloituskokous Korjaustyömaan valvonta, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Urakoitsijat Aloituskatselmus Rakennusvalvonnan aloituskokous Korjaustyön toteutus, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Viranomaiset Aloituskatselmus Rakennusvalvonnan aloituskokous Korjaushankkeenaikainen viranomaisvalvonta Loppukatselmus

60 Vastaan- ja käyttöönotto Tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan, ja että korjatut laitteistot ja järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaan- ja käyttöönottovaiheen tehtäviä: Vastaanotto- ja jälkitarkastusten aikatauluttaminen järjestäminen ja dokumentointi Laitejärjestelmien ja rakenteiden tarkastukset Urakoitsijan itselleluovutusmenettely / ennakkotarkastus Viranomaistarkastukset Luovutusmateriaalin tarkastaminen Hyväksyä tai hylätä työn tulos

61 Taloudellinen loppuselvitys (YSE 73 ) Taloudellisessa loppuselvityksessä tarkastetaan tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellinen loppuselvitys pidetään yleensä noin kuukauden päästä vastaanottotarkastuksesta. Siihen mennessä molempien osapuolten on ollut määriteltävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset. Urakoitsija esittää lopputilityksen jota tilaaja kommentoi. Loppuselvitystilaisuudesta laaditaan aina pöytäkirja (RT 80285), jonka molempien osapuolten tulee hyväksyä. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

62 Takuu (YSE 74 ) Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa urakoitsijan vastattaviksi virheiksi ja puutteiksi. Takuuaika kestää 2 vuotta. TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU

63 Vastuu takuuajan jälkeen (YSE 70 ) Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Tästä vastuusta urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut rakennuskohteen vastaanottamisesta tai, mikäli vastaanottotarkastusta ei ole pidetty, siitä päivästä, jolloin rakennuskohde on otettu käyttöön.

64 Palveluntuottajat Kiinteistöliitto Taloyhtiö Vastaan- ja käyttöönottovaihe KORJAUSHANKKEEN VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU VIESTINTÄ INFO JATKUVA YHTEYDENPITO INFO Yhtiökokous Loppuselvitys osakkaille Hallitus (isännöitsijä) Vastaanottopyyntö Vastaanottoajankohdan päättäminen Vastaanottotarkastus Taloudellinen loppuselvitys Takuutarkastus Osakkaat Vastaanottotarkastus TUOTOS Vastaanottopöytäkirja Taloudellinen loppuselvityspöytäkirja Takuutarkastuspöytäkirja Projektipäällikkö Vastaanottotarkastus Taloudellinen loppuselvitys Takuutarkastus Suunnittelijat Vastaanottotarkastus Taloudellinen loppuselvitys Valvoja Vastaanottotarkastus Taloudellinen loppuselvitys Takuutarkastus Urakoitsijat Vastaanottopyyntö Vastaanottotarkastus Taloudellinen loppuselvitys Takuutarkastus

65 Tilaajan / rakennuttajan velvollisuuksia Lait ja asetukset Huolehtimisvelvollisuus (MRL 119 ) Työturvallisuuslaki Tilaajavastuulaki, tai Hankintalaki, (Uusi hissi ARAn ja kunnan avustus 50 %) Muut maankäyttö- ja rakennuslaissa täsmennetyt vaatimukset, kuten suunnittelijoiden ja työnjohtajien kelpoisuusvaatimukset.

66 Tilaajan / rakennuttajan velvollisuuksia Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) Tiedonantovelvollisuus Sopimusosapuolten on voitava luottaa toisen osapuolen antamiin tietoihin (urakoitsijoilla vastaavasti selonottovelvollisuus) Myötävaikutusvelvollisuus Luvat, suunnitelmat, hankinnat, katselmukset jne. Maksuvelvollisuus (päävelvollisuus) Valvoja tarkistaa laskun sopimuksenmukaisuuden ja tehdyn työn, mutta laskun hyväksyy tilaaja tai tämän valtuuttama edustaja Muut YSEssä täsmennetyt velvollisuudet, kuten valvonta-, laadunvarmistus-, työmaanjohto- ja vakuudenantovelvollisuus

67 Yhteenveto Panostakaa lähtötilanteen selvittämiseen Aina hankkeen organisointi Pätevän henkilöstön hankinta (MRL 119 ) Sopimusten sisältöön kiinnitettävä huomiota Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa vertailla soveltuvia vaihtoehtoja Suunnittelun ohjaukseen kannattaa panostaa Panosta asukasviestintään ja valvontaan Huoltokirja käyttöön!

68 Taloyhtiö tilaajana Kiinteistöliitto

69 Metsään meni Millaisia vahinkoja taloyhtiöille on sattunut? Valittu väärä urakoitsija Urakkaa ei ole valvottu Hyväksytty väärä hinta/lisätyö Korjauksissa viivytelty Remonttitarjouksia ei ole pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta Avustuksia ei ole haettu Lähde: Colemont

70 Kumppaneiden valinta ja kilpailuttaminen

71 Kilpailuttamisessa huomioitava Reilun pelin pelisääntöjä noudatettava Urakoitsijoita kohdeltava tasapuolisesti ja noudatettava tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita Tinkimiskierros ei kuulu reiluun rakennuttamiseen Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit Syytä selvittää myös urakoitsijoiden luottotiedot Taloyhtiön ei kuitenkaan pidä sitoutua noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT ) Periaatteet mm. velvoittavat valitsemaan halvimman tarjouksen ja kieltävät tinkimisen

72 Kilpailuttamisessa huomioitava KKO 1999:48: kun tarjouspyynnössä oli sitouduttu noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita, johti hintaneuvottelukierros vahingonkorvausvastuuseen Jos halutaan muutoin noudattaa em. periaatteita, mutta valita työhön taloyhtiön mielestä parhaiten sopiva urakoitsija, tulee tarjouspyyntöön yhtiön edun nimissä selkeästi kirjata, että Tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaistaloudellisesti parhaan / edullisimman urakoitsijan.

73 Ohje 2: Ei iltalypsyä Ns. tinkimiskierros ei ole reilun pelin hengen mukaista rakennuttamista ja johtaa vain siihen, että urakoitsija keksii korjauksen aikana kaikenlaista urakkaan kuulumatonta ja pyrkii laskuttamaan näistä töistä taloyhtiötä lisätöinä

74 Urakkakilpailutuksen järjestäminen Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita Hallitus yhdessä projektipäällikön kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään, käytännössä projektipäällikkö kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat ja hallitus hyväksyy ne Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä/valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa

75 Urakkakilpailutuksen järjestäminen Tarjouspyyntöön otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta kirjataan mahdolliset YSE-ehdoista poikkeamiset, jotta urakoitsijat voivat huomioida ne tarjouksessaan Tarjouspyynnössä pyydetään yksikköhinnat ajatellen osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista otetaan huomioon mm. työturvallisuussäännökset ja rakennusalan tiedonantovelvollisuutta ( ) koskevat säännökset urakoitsija määritettävä päätoteuttajaksi maininta, jos sitovan sopimuksen halutaan syntyvän vasta urakkasopimuksen allekirjoituksella

76 Urakkakilpailutuksen järjestäminen Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan

77 Ohje 3: Marssijärjestys urakoitsijan valinnassa A) Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen käymään neuvottelut ja tekemään päätöksen urakoitsijan valinnasta (pienet hankkeet, luottamus!) tai B) Hallituksella valtuudet käydä neuvottelut, mutta lopullinen päätös urakoitsijan valinnasta tapahtuu yhtiökokouksessa (tavanomaisempaa)

78 Kilpailutus ja tilaajavastuulaki Tilaajalla, esim. taloyhtiö, velvollisuus selvittää, onko urakoitsija täyttänyt yhteiskunnalliset velvoitteensa Poikkeus: jos sopimussuhteen arvo vuositasolla alle euroa (alviton hinta) Selvitykset saa ilmaiseksi esim. tilaajavastuu.fi palvelusta Pyydettävä sopimuskumppanilta jo ennen sopimuksen tekemistä selvitykset saavat olla max 3 kk vanhoja jos sopimus voimassa yli 12 kk, pyydettävä todistukset veroista ja eläkemaksuista aina 12 kk:n välein selvitykset säilytettävä 2 vuotta urakan päättymisestä Laiminlyöntimaksu rakennustoiminnassa euroa

79 Ohje 4: Luotettava kumppani? Taloyhtiö edellyttää tarjouksenantajilta tilaajavastuulain mukaisia tietoja jo kirjallisessa tarjouspyynnössä Taloyhtiö valikoi urakkaneuvotteluihin vain sellaiset tarjouksentekijät, joiden tilaajavastuutiedot ovat kunnossa Urakkasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä tarkistetaan vielä tilaajavastuutiedot sekä liitetään tilaajavastuuraportti urakkasopimukseen Pitkäkestoisessa sopimuksessa muistettava tarkastaa vuoden välein eläkevakuutus- ja verotiedot Säilytetään asiakirjoja 2 vuotta urakan päättymisestä

80 Sopimusvapaus vallitsee Mikä YSE? Miten urakkasopimus syntyy?

81 Mikä YSE? Yleiset sopimusehdot, nykyiset vuodelta 1998 ei laki Laadittu uudisrakentamiseen, soveltuvat myös korjausrakentamiseen Vaikkei sovellettaisikaan, vaikuttavat alan kauppatapana Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia, koska ei olemassa mitään urakkalakia

82 Tarjouspyyntö tarjous sopimus Tarjoukseen saadaan hyväksyvä vastaus = sitova urakkasopimus Yhtiön edun mukaista sopia, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella (maininta tarjouspyynnössä) Antamalla tarjouksen urakoitsija sitoutuu suorittamaan tarjouspyynnössä määritellyn työn ilmoittamallaan hinnalla Huolella laaditut suunnitelmat, myöhemmin vähemmän lisätöitä Jos tarjouspyynnössä varattu määräaika tarjousten jättämiselle, sitovuus alkaa määräajan päätyttyä Tämän jälkeen tarjouksen peruuttaminen ei enää mahdollista

83 Tarjouspyyntö tarjous sopimus Valitettavan tyypillistä, että urakoitsija poikkeaa tarjouksessaan tarjouspyynnössä määritetystä ehdoista Tarjoukset saatava vertailukelpoisiksi (neuvottelut) Taloyhtiön kannalta tärkeää selvittää poikkeamat urakkaneuvotteluissa Virheellinen tarjous sitoo tarjouksen tekijää, jollei tilaaja ole huomannut / ei olisi pitänytkään huomata virhettä Taloyhtiöllä tiedonantovelvollisuus, urakoitsijalla selonottovelvollisuus

84 KKO 2007:5: Epäselvät tarjouspyyntöasiakirjat Urakoitsija oli urakkatarjousta tehdessään valinnut tilaajan rakennusselostuksessa mainituista kahdesta vaihtoehdosta halvemman Rakennuttaja oli tarkoittanut kalliimpaa Suunnitteluasiakirjojen ja niihin liittyvän urakkaneuvottelun perusteella urakoitsija oli tarjousta tehdessään voinut perustellusti lähteä liikkeelle siitä, että kaksi vaihtoehtoa Urakoitsijalla oikeus korvaukseen kalliimman vaihtoehdon toteuttamisesta = lisätyö, jonka urakoitsija sai laskuttaa tarjouspyyntöasiakirjat oltava selkeät ja yksiselitteiset

85 Ohje 5: Pilkkua saa ja pitää viilata Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia Projektipäällikön osaamista kysytään: Osaava vetäjä korjaushankkeen ruorissa on välttämättömyys

86 Korjaushankkeen läpivienti päätöksenteon näkökulmasta Asia, jonka hoitamiseen ei voi palkata ammattilaista!

87 Toimivalta hallituksen ja yhtiökokouksen välillä Hallitus valmistelee asiat yhtiökokoukselle, hoitaa kilpailutukset ja urakkaneuvottelut yhtiökokousten valtuutuksien rajoissa sekä panee täytäntöön yhtiökokouksen päätökset Yhtiökokous tekee kaikki isot päätökset eli päättää hankesuunnittelun ja suunnittelun aloittamisesta sekä varsinaisesta toteutukseen ryhtymisestä sekä asettaa raamit ja periaatteet hankkeelle ja sen sisällölle Enemmistöpäätös pääsääntönä

88 Kustannusten jakautuminen osakkaiden kesken Pääsääntö: kaikki osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti sekä kunnossapitoon että uudistuksiin Maksuvelvollisuuden muuttaminen saattaa tulla sovellettavaksi Katetaanko hoito- vai pääomavastikkeella? Mitä YJ sanoo? Onko peruste sama vai eri? Onko kertoimia? AOYL:n olettamasäännös siitä, mitä pääomavastikkeella katetaan Hankesuunnittelusta lähtien kustannukset menee samalla vastikkeella! Jos lainaosuuden poismaksuoikeudesta ei mainintaa yhtiöjärjestyksessä, yhtiökokous voi antaa oikeuden tehtävä päätös asiasta

89 Tärkeä huomioida jo hankkeen alussa Onko huoneistoissa tehty muutostöitä, joiden takia osakkaita pitää AOYL:n mukaan hyvittää joudutaan poistamaan tai palauttamaan lisärakenteita tai sisustuksellisia lisäyksiä Vain perustaso ennallistetaan yhtiön kustannuksella, muutostyötaso osakkaan kustannuksella Kuinka moni osakas aikoo teettää lisä- ja muutostöitä korjaushankkeen yhteydessä Urakkaan sisällytetään vain sellaisia töitä, jotka tehdään kaikille samantasoisina yksikköhinnat selvitettävä tarjouspyynnössä yksilöllisten pinnoite- ja kalusteratkaisujen käsittely Laadun nostamisesta kukin osakas sopii suoraan urakoitsijan kanssa

90 Päätökset yhtiökokouksissa 1. Yhtiökokous: Päätös hankesuunnittelusta + rahoitus Mitä tehdään, mitkä tavoitteet 2. Yhtiökokous: Päätös korjausvaihtoehdoista, toteutussuunnitteluvaiheen aloittamisesta + rahoitus Miten tavoitteet toteutetaan 3. Yhtiökokous: Päätös hankkeen toteuttamisesta (rakentamispäätös) + rahoitus (+ urakoitsijan valinta) Mahdolliset hyvitysperiaatteet Huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden toteuttamisperiaatteet Infotilaisuus ennen yhtiökokousta: asian esittely sulattelu päättäminen

91 Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen (päätös hankkeen toteuttamisesta)

92 Ohje 6: Päätökset kertaheitolla pakettiin 1. Varsinaisen kunnossapitotoimen/uudistuksen toteuttamispäätös (+ urakoitsijan valinta) 2. Hankkeen rahoituspäätös Lainanottovaltuudet hallitukselle (enintään xxxx euroa) Vakuudet pankille (kiinnitysten hakeminen, panttaussuostumus) 3. Päätös vastikeosuuksista ja kertasuorituksista Millä tavalla osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan vastiketta päätetyn kunnossapitotoimen/uudistuksen rahoittamiseksi Milloin osakkaat voivat maksaa huoneistokohtaisen osuuden pois (hankeosuus vai lainaosuus) 4. Päätös hallituksen valtuuttamisesta jatkotoimiin tarvittavassa laajuudessa 5. Päätös tarvittavien rahastojen perustamisesta 6. Muuta?

93 Urakanaikaisia/ takuuaikaisia huomioita