Tuplaa rahasi - ymmärrä 72-sääntö

Transkriptio

1 Tuplaa rahasi - ymmärrä 72-sääntö Kuinka miljonäärin matematiikka toimii TUPLAUS

2 Korkoa korolle ja 72 -sääntö Onko sinulle tuttu tuo 72 sääntö? Katsotaan tuota vähän tarkemmin. Tämän säännön tarkoitus helpottaa hahmottamista siitä, miten raha poikii korkoa korolle -periaatteen mukaan lisää rahaa. Eli mikä koron vaikutus on. 72 on siksi mielenkiintoinen luku, että jakamalla tuon luvun sillä tuottoprosentilla, jota odotamme, saamme vastaukseksi kuinka monta vuotta kuluu, jotta varamme ovat kaksinkertaistuneet. Mikäli 72 jaetaan vaikkapa pankki talletuksen normaalilla 2 % vuosituotolla, kestää 36 vuotta kaksinkertaistaa varat.

3 Mikäli sijoitus tuottaa vaikkapa 6%, esimerkiksi sijoitusasunnoilla tai yrityslainoilla. Tällöin siis 72 / 6 = 12 vuotta. Mikäli tuotto on 12%, raha tuplaantuu tuolloin 6 vuodessa. Mikäli siis sijoitamme 1000 euroa, niin ensimmäisen laskutoimituksen 2% vuosituotolla 36 vuodessa se muuttuu 2000 euroksi. Mikäli tuottoprosentti on tuo 6%, niin euroa muuttuu 36 vuodessa euroksi. Ensin siis 12 vuodessa euroon, seuraavan 12 vuoden aikana euroon ja vielä seuraavan 12 vuoden aikana euroon.

4 Mikäli meillä on 12% tuotto, ja sijoitettu raha edelleen euroa, kasvamassa korkoa korolle, paljonko rahaa on 36 vuoden kuluttua? Vastaus on euroa. Monesti mietitään, kun ruvetaan sijoittamaan, mihin sitten sijoitetaankaan eläkepäiviä varten tai johonkin muuhun tarpeeseen, että ei sillä korolla niin paljon vaikutusta ole. 36 vuoden aikaperiodilla sillä on aika iso merkitys. Esimerkki on toki matemaattinen. Tarkoitus on kuitenkin kertoa esimerkillä 72 säännön käyttöä. Tuolla säännöllä pystyy hahmottamaan aika tarkastikin, kuinka kauan milläkin korolla kestää, että raha tuplaantuu korkoa korolle periaatteella.

5 Eurolla miljonääriksi Oletko kiinnostunut tietämään, miten miljonääriksi tullaan? Olet varmasti. Tunne Taloutesi -kirjassa näytän mallin, jolla saavutetaan miljoona 34 vuodessa. Mikäli tämä tuntuu todella pitkältä ajalta, minulla on sinulle malli, jossa pääset tavoitteeseen noin kolmessa viikossa. Tämä on melko yksinkertainen malli. Alussa tarvitaan euron alkupääoma. Maanantaina, kun menet töihin tai kouluun, käyt lähikaupassa ostamassa eurolla banaaneja. Työpaikalla tai koulussa sitten myyt nuo banaanit kahdella eurolla. Kerrot samalla, että tähän kuuluu tämä toimitus, ja kaikki eivät varmaan ole itse muistaneet käydä aamulla kaupassa hakemassa välipalabanaanejansa. Tuo kahden euron hinta siis sisältää palvelun, jossa banaanit toimitetaan työpaikalle tai kouluun. Jos oikein ottaisit asiaksesi, niin uskoisitko, että pystyisit tähän?

6 Seuraavana aamuna ostat kahdella eurolla banaaneja ja myyt ne neljällä eurolla samoille ihmisille ja muutamalle muullekin, kun sana on kiirinyt työpaikalla tai koulussa. Keskiviikkona ostat neljällä eurolla banaaneja ja myyt ne kahdeksalla eurolla eteenpäin. Kun näin jatkaa, niin 21 päivän kuluttua sinulla on miljoona. Toki tämä edellyttää, että viimeisenä päivänä myy miljoonalla banaaneja.

7 Eli vaurastuminen tapahtuu viimeisinä päivina ja melko äkkiä. Nimittäin viikon päästä on vasta 64 euroa kasassa. ja kahdenkin viikon päästä on vasta hieman yli euroa. Tarkalleen euroa. Kolme päivää ennen tuon ajan päättymistä, kasassa on vasta hieman yli euroa ( euroa tarkalleen). Kolme viimeistä päivää ovatkin sitten aika harppauksia. Verottajaa ei tässä vaiheessa vielä ole huomioitu, joten otetaanpa se mukaan esimerkkiin. Jos tuosta maksettaisiin esimerkiksi 30% vero, jäljelle jäisi ja verotuloja kertyisi

8 Useimmiten verottaja kuitenkin haluaa osansa heti. Tämä tarkoittaa sitä, että kun olet myynyt eurolla ostamasi banaanit 2 eurolla, eli saanut euron tuottoa, haluaa verottaja siitä 30%. Jäljelle jää 1,70 joka tuplataan. Taas verottaja haluaa 1,70 tuotosta 30% ja niin edelleen. Ero ei tässä näytä suurelta, mutta jo kolmessa viikossa se on merkittävä netto sijaan, meillä onkin ja verotuloja kertyi huimat Verot pitää aina maksaa. Jos niiden maksamisen ajankohtaan voi vaikuttaa omilla valinnoillaan, kannattaa olla tarkkana. Valinnoilla tässä tarkoitetaan, että sijoititko osakemarkkinoille suoraan, vai rahaston kautta. Sijoititko rahastoihin, vai onko niiden ympärillä vakuutuskuori? Tehtiinkö tämä omissa vai firman nimissä?

9 Mistä 20% vuosituotto -esimerkki Kirjan alkupuolella kävin läpi esimerkin siitä, että sijoitetaan euro päivässä 20% vuosituotolla, niin sinulla on miljoona kasassa, kun aikaa on kulunut 34 vuotta. Tämä esimerkki on elävästä elämästä, vaikkakin se näyttää matemaattiselta mallilta. Esimerkki liittyy sijoitusasuntoon. Tämä on tapahtunut jo joitain vuosia sitten, mutta jos vastaavat reunaehdot toteutuvat, asunnon ostohinta, vuokratuotto, laina, jne. esimerkki toimii hyvin. Ajattelin aikoinani, että asuntosijoittaminen on vanhojen lakkipäisten miesten hommaa.

10 Itse tutustuin asuntosijoittamiseen oikein paperilla vuonna 2004, kun minulle selitettiin miten matematiikka menee. Ensimmäisen kerran jälkeen paperia tuijottaessani totesin, että en tajunnut. Pyysin laskemaan uudestaan tuo sama. Toisen kerran jälkeen tajusin. Reaktioni oli, että kynä putosi lattialle ja lamppu syttyi. Seuraavat kolme yötä laskin Excelillä läpi minulle esitettyä mallia. Mietin, että voiko tuo malli todellakin mennä niin. Totesin silloin, että tänä vuonna sattui joulu ja juhannus samalle päivälle.

11 Käyn tässä nyt läpi tuon saman esimerkin, joka minulle esitettiin. Hankittavan asunnon hinta on euroa. Sattumalta itsellä olisi omaa rahaa, säästettynä tai muuten. Pankki on myötämielinen ja lainaa vielä euroa. Mikäli saamme tuosta asunnosta 6% vuokratuottoa, niin omalle rahallemme, sille eurolle saamme siis 1200 e tuottoa vuodessa. Seuraavaksi lasketaan tuolle lainalle tuotto. Lainassahan on korko, ja tässä esimerkissä se on 2%. Eli tuolle lainalle siis jää tuottoa 6% - 2% = 4%. 4% tuotto tuolle euron osuudelle on euroa.

12 Asunnon hintakehitys on inflaation verran, eli kaksi prosenttia vuodessa. Tällöin 2% arvon nousu tuolle euron asunnolla on euroa. Nämä tuotot kun lasketaan yhteen, summaksi tulee euroa. Loppujen lopuksi olemme siis sijoittaneet euroa, jolle vuodessa tulee tuottoa tuo euroa, eli 26% tuotto omalle pääomalle. Mikäli lainan korko pysyy samana, asunnon hinta pysyy samana ja vuokra pysyy samana, niin paljonko seuraavana vuonna tulee tuottoa? Korkoa korolle

13 Miten vuokratuotto lasketaan Käyn vuokratuoton laskentakaavan lyhyesti läpi, koska sijoitusasunto ostetaan taskulaskimella. Olet ehkä kuullut sellaisen neuvon, että osta sellainen, jossa voisit itse asua. Ei kannata ostaa sellaista. Siinä vaiheessa, kun sinulla on mahdollisuus hankkia sijoitusasuntoja, haluat todennäköisesti asua hieman väljemmin kuin se pieni keskustassa sijaitseva yksiö, jonka joku haluaa vuokrata. Kun hankin ensimmäisen sijoitusasunnon, kävi silloinen Vuokraturvan toimitusjohtaja Ilkka Hikipää ostoksen tekemässä minun toimeksiannostani tietenkin. Ilkka kertoi, että tuo kohde kannattaa ostaa. Eli tein ensin ostoksen ja vasta sitten menin katsomaan tuota kyseistä asuntoa. Sisälle päästyäni ihmettelin, että 15 neliötä, euroa. Siinä asunnossa käsiä levitellessäni ja melkein seiniin niillä osuen, totesin; mitähän just äsken tuli tehtyä?!

14 Ilkka vakuutti, että kaikki menee hienosti. Kahden viikon sisällä asunto on vuokrattu. Ole huoleti, sanoi Ilkka. Muutaman viikon kuluttua Ilkka oli jälleen yhteydessä, ja kertoi, että nyt olisi toinen asunto hankinnassa. Haluatko tulla katsomaan, kysyi Ilkka. Olin hetken tuolloin puhelimessa hiljaa, ja totesin lopuksi, että voin mennä kotonakin komeroon. Mikäli matematiikka toimii, ja minun ei tarvitse siellä asua, niin hyvä lyötiin kaupat lukkoon. Kävin toki katsomassa tuota toistakin asuntoa, mutta se osoittautui vielä huonompikuntoiseksi, kuin se ensimmäinen hankintani. Ensimmäisessä oli sentään laminaattilattia ja kaikki.

15 Asuntoihin sijoittamisessa ei osteta hienon väristä laminaattia, kaunista tapettia tai upeaa maisemaa ikkunasta. Kolme asiaa otetaan huomioon: 1) Asunnon täytyy olla oikeanlainen. Sellainen, jonka saa vuokralle. Helsingissä menee pienetkin asunnot vuokralle, mutta Tampereella ei. On siis tärkeätä osata ostaa sellainen asunto, jota vuokralainen siitä markkinasta etsii. 2) Pitää tarkistaa, että tuotto on riittävä. Tämä merkitsee sitä, että taloyhtiö on hyvä. Että matematiikka toimii taloyhtiönkin puolelta, eikä vastike ole liian korkea tai tulossa ei ole vastiketta korottavia remontteja ihan lähiaikoina. Vuokratason on oltava riittävä tuottamaan. 3) Hankinta pitää rahoittaa oikein. Alhaisella marginaalilla, järkevällä korolla ja joustavilla lainaehdoilla.

16 Vuokratuotto lasketaan seuraavasti: ( Vuokra vastike) * 12 kuukautta Asunnon hinta Osta, vuokraa ja Vaurastu -kirjassa on kaikki asuntosijoittamisesta yksissä kansissa. Tämän voi toki laskea toisinkin päin, mikäli tavoitteena on jokin haluttu vuokratuotto. Kaavasta voi olla yksi suure tuntematon.

17 Mikäli tavoitteena on vaikkapa 6 % tuotto, ja asunnon hinnaksi tällöin muodostuu euroa, kun isännöitsijän todistuksesta tai myyntiesitteestä saadaan selville vastike, asunto ostetaan eurolla tai halvemmalla. Muussa tapauksessa sitä ei osteta. Muuten tuotto rupeaa heti pienenemään. Viime vuosina näytöillä on ollut havaittavissa myös alhaisempia tuotto-odotuksia. Tällöin kyseessä on ollut henkilö, joka ostaa asunnon suoraan omalla rahallaan, koska pankista maksetaan niin pientä korkoa siellä makaaville rahoille.

18 Tämä kannattaa tietää, ettei itse osallistu turhaan tällaiseen huutokauppaan ja maksa ylihintaa - ylihintaa siis omiin tarpeisiinsa ja mahdollisuuksiinsa. Kaavasta täytyy siis tietää vuokra ja tässä kohdassa tarkkana! Vuokra täytyy tietää, ei arvata. Matemaattisissa kaavoissa on sellainen hassu ominaisuus, että jos jonkun suureen arvaa, niin kaava arvaa lopputuloksen. Numeroista on oltava mahdollisimman oikeaa tietoa.

19 Kiitos kun luit oppaamme Tuplaa rahasi - ymmärrä 72 -sääntö! Toivomme, että sait siitä paljon uusia ajatuksia ja innostut viemään omaa talouttasi jättiharppauksin eteenpäin. Katso myös muut oppaamme verkkokaupastamme osoitteesta Seuraa tekemisiämme myös somessa! Varapuu Varapuu Varapuu