Joonas Orava, Olli Turunen Osta, vuokraa, vaurastu

Transkriptio

1 Joonas Orava, Olli Turunen Osta, vuokraa, vaurastu Alma Talent 2016 Helsinki

2 5., uudistettu painos Copyright 2013 Talentum Media Oy ja tekijät ISBN: ISBN: (sähkökirja) ISBN: (verkkokirja) Alkuperäinen kansi: Ea Söderberg Uudistetun painoksen kansi: Pirta Mikkola Kannen kuva: Timo Viitanen / Vastavalo Kirjoittajakuvat: Atelier Nyblin Taitto: NotePad Paino: BALTO print 2016 Liettua Anna palautetta kirjasta: protoimitus@almamedia.fi

3 Kirjan kirjoittajat 7 Kirjan kirjoittajat Joonas Orava Joonas Orava (s. 1984) on kotoisin Jyväskylästä ja valmistunut Jyväskylän ammattikorkeakoulusta. Työuraa Joonas on tehnyt pankki- ja vakuutusalalla rahoituksen, sijoittamisen ja kiinteistövarainhoidon asiantuntijatehtävissä. Järjestötoiminnassa Joonas on ollut aktiivisesti mukana opiskeluajoista lähtien. Sijoitusharrastuksensa myötä Joonas on ollut vuosia Keski-Suomen Osakesäästäjien hallituksessa ja hallituksen puheenjohtajana aina vuoden 2014 loppuun saakka. Valtakunnallisella tasolla Joonas on Osakesäästäjien Keskusliiton liittovaltuuston puheenjohtaja. Joonaksen sijoitusharrastus alkoi osakesijoituksilla vuonna Asuntosijoittaminen alkoi kiinnostaa pian tämän jälkeen. Asuntosijoittamiseen Joonas pääsi tutustumaan ensimmäisen kerran konkreettisesti vuonna 2008: toiminta alkoi kasvaa nopeasti vuonna 2011, kun hän aloitti yhteistyön Ollin kanssa. Olli Turunen Olli Turunen (s. 1984) on niin ikään kotoisin Jyväskylästä. Olli on valmistunut kauppatieteiden maisteriksi Jyväskylän yliopistosta pääaineenaan kansantaloustiede. Työkokemusta Ollille on karttunut sijoittamisen parissa pankissa, omaisuudenhoidossa ja sijoit-

4 8 Osta, vuokraa, vaurastu tajasuhdetehtävissä pörssiyhtiöissä. Kansainvälistä kokemusta hän on kerryttänyt kolmivuotisella Saksan-pestillään. Järjestötehtävät ovat kiinnostaneet myös Ollia päätyönsä ohella hän istuu Suomen Vuokranantajat ry:n hallituksessa. Ollin asuntosijoitustoiminta sai alkunsa osakesijoittamisen rinnalla vuonna 2004 ja ensimmäisellä konkreettisella ostoksella vuonna Olli on tehnyt viime vuosina asuntosijoituksia pääasiassa Joonaksen kanssa. Kesällä 2016 kaksikko omistaa reilut kolmekymmentä asuntoa Hyvinkäällä, Jyväskylässä, Keravalla ja Porvoossa. Osa asunnoista on osakeyhtiön nimissä ja osa henkilökohtaisissa nimissä.

5 Sisällys 9 Sisällys Johdanto... 5 Kirjan kirjoittajat Miksi sijoittaa asuntoihin? Kymmenen hyvää syytä sijoittaa asuntoihin Kassavirta ennen kaikkea Kassavirran riittävyys Asuntojen hintojen kehitys Vuokrakehitys tasaisen positiivista Asuntosijoittaminen vs osakesijoittaminen Velkavipu Erottautumismahdollisuus Vaikutusmahdollisuudet Vuokranantajan vaiva Osakesijoittaminen on hyvä hajautusmuoto Millaista tuottoa asuntosijoituksilla saa? Vinkit aloittelijalle Sijoitusasunnon ostaminen Asuntosijoittaminen on ostobisnes Milloin on hyvä aika ostaa sijoitusasuntoja? Asuntomarkkinalla syntyy hinnoitteluvirheitä Laske vuokratuotto oikein... 71

6 10 Osta, vuokraa, vaurastu Kaupungin valitseminen Kaupunginosan valinta Asuntosijoittaminen pieneen kaupunkiin Lähiöön sijoittavan muistilista Mitä pienempi, sitä parempi Pohjatyö ja kohteeseen perehtyminen Huolellisen perehtymisen tärkeys ja käynti kohteessa Voiko sijoitusasunnon ostaa näkemättä? Neuvottelut ja kaupanteko Uudiskohteet Asuntorahastot Rahastojen edut Kymmenen vinkkiä sijoitusasunnon ostamiseen Kunnostus ja remontointi Katso remontteja suurennuslasilla Taloyhtiön remonttien hinnat Asuntosijoittajan kokemus Linjasaneeraus eli LVIS-saneeraus Vesikattoremontti Julkisivuremontti Parvekeremontti Ikkunaremontti Hissien modernisointi ja rakentaminen Taloyhtiön remontit, yhteenveto Kannattaako odottaa putkiremontin yli? Asuntosijoittajan ilmaiset lounaat Huolellinen voittaa hätähousun Huoneiston remontointi Kontaktit remonttimiehiin Kymmenen vinkkiä sijoitusasunnon remontointiin

7 Sisällys 11 4 Vuokraus Vuokralaisstereotypiat Kannattaako käyttää vuokravälittäjää? Vuokrataso kohdilleen Hyvä ja ytimekäs ilmoitus Sopivan vuokralaisen kartoittaminen Google Forms oiva työkalu vuokrauksen apuvälineeksi Määräaikaisella sopimuksella lisäetua Dokumentoi asiat sopimukseen Muuttopäivä ja asunnon luovutus Vuokralaisten saamat etuudet ja sosiaalitoimiston maksusitoumus Maksumuistutus ja vuokralaisen häätö Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen Esimerkkitapaus Kymmenen vinkkiä asunnon vuokraukseen Hallinnointi Vuokralainen on asiakas Sijoitusten seuranta Asuntosijoittamisen riskit Hintariski Korkoriski Tyhjien kuukausien riski Vuokralaisriski Vuokratasoriski Vastikeriski Remonttiriski Pankkiriski Poliittiset riskit Luonnonilmiöriski Oletko varautunut pahimman varalle? Omistukset henkilökohtaisesti vai osakeyhtiön kautta?

8 12 Osta, vuokraa, vaurastu Osakeyhtiön verotuksesta Mitkä asunnot osakeyhtiölle ja mitkä henkilökohtaisiin nimiin? Kysytyimpiä kysymyksiä: osakeyhtiö vs henkilökohtainen omistaminen Vaikuta yhtiökokouksessa Milloin vastikkeet voi vähentää verotuksessa? Panosta pankkisuhteeseen Kymmenen vinkkiä asuntojen hallinnointiin Vaurastuminen Yksi asunto on riski hanki itsellesi luottokumppani Edullisia kohteita ei-julkiselta markkinalta Kuinka rahoittaa useamman asunnon osto kerralla? Käteistä myymällä asunto vai lainaa ottamalla? Tuotot nousuun Velkavivun maksimointi Sadan prosentin velkavipu? Oma setelipaino Hyödynnä verovähennykset Muuta osaamisesi rahaksi Menestymistä edesauttavia tekijöitä Sijoitusasunnon myyminen Mitä vaurastuminen asuntosijoittamisella vaatii? Kymmenen vinkkiä asunnoilla vaurastumiseen Asuntomarkkinan trendit ja taloustilanteen heijastelut Asuntomarkkinan trendit Muutoksia asuntosijoittajan arjessa Tulevaisuuden trendit Taloustilanteen heijastelut

9 Sisällys 13 Liitteet Energiatodistus Isännöitsijäntodistus Kauppakirja Kunnossapitotarveselvitys Maksumuistutus PTS Pitkän tähtäimen suunnitelma Tilastokeskuksen aluejako Taloyhtiön vastuunjakotaulukko Vuokrasopimus Vuokrasopimuksen liitteenä oleva kuntotarkastuslomake Yhtiöjärjestys Sanasto Lähdeluettelo