PIENSIJOITTAJAN PERUSKURSSI HENRI HUOVINEN

Transkriptio

1 PIENSIJOITTAJAN PERUSKURSSI HENRI HUOVINEN

2 Kiinteistöt edustavat kolmannesta mailman sijoituspääomasta ja niillä on osansa (noin 5%) myös instituutiosijoittajien sijoitussalkuissa. Kiinteistösijoitusten yleiset hyödyt: Sijoitussalkun riskin vähentäminen Optimaalisen sijoitussalkun muodostaminen Yli riskittömän koron oleva tuotto Suojaa inflaatiota vastaan

3 Vakaa kassavirta (vuokratuotto) Suorien kiinteistösijoitusten ominaispiirteitä: Heikko likviditeetti Suuri yksikkökoko Merkittävät transaktiokustannukset Informaation epäsymmetria Julkisen kaupankäyntipaikan puuttuminen

4 Epäsuorien kiinteistösijoitusten edut (rahastot): Mahdollisuus hyötyä rahastonhoitajan osaamisesta Hajautushyötyä pienemmällä pääomalla Rahaston käyttämän velkavivun hyödyntäminen Epäsuorien kiinteistösijoitusten riskit: Parempi likviditeetti voi heiluttaa enemmän hintoja Rahastoissa usein myös korkeamman riskiprofiilin omaavia kiinteistöjä

5 Kiinteistösijoitusten optimaalinen allokaatio sijoitussalkussa: Portfolioteorian mukainen optimaalinen allokaatio on %. Allokaatio riippuu tuottotavoitteesta ja riskinottohalukkuudesta. Alhaisen korkotason vallitessa pienssijoittajat allokoivat varojaan yhä enemmän kiinteistösektorille. Suomalaisten eläkeyhtiöiden kiinteistösijoitusten yhteenlaskettu arvo oli 12,2 miljardia euroa vuonna Arvo vastasi noin 11% eläkeyhtiöiden hallinnoimasta sijoitusvarallisuudesta.

6 Miksi sijoittaa asuntoihin? Kuukausittainen kassavirta Vuokrattuna asunnot tarjoavat suhteellisen hyvin ennustettavan ja kuukausittaisen kassavirran vuokratulojen muodossa. Kohtuullisen vakaa historiallinen hintakehitys verrattuna mm. osakkeisiin. Toisaalta asuntosijoitusten keskimääräinen tuotto on ollut osakkeita alhaisempi. Velkavipu Suhteellisen hyvin ennustettavan ja vakaan hintakehityksen ansiosta asuntosijoituksia varten on helpompi saada lainaa. Asuntojen vakuusarvo tyypillisesti noin 70-80%, vrt. Osakesijoitusten vakuusarvo noin %. Hyvät tuotot Useissa kaupungeissa mahdollisuus 5-6 prosentin vuokratuottoon.

7 (Alla olevan kuvion lähde: Tilastokeskus)

8 (Alla olevan kuvion lähde: Tilastokeskus)

9

10 Alla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrakehitys. (Lähde:Tilastokeskus)

11 Alla vapaarahoittteisten asuntojen vuokrakehitys elinkustannusindeksillä korjattuna. (lähde: Tilastokeskus)

12 Alla yksiöiden vuokrataso (euroa/neliö) eri kaupungeissa ja vuosittainen muutos nimellisvuokrissa keskimäärin (Lähde: Tilastokeskus).

13 Asuntosijoitukset vs. osakesijoitukset Osakkeet tarjoavat asuntoja paremman keskimääräisen tuoton, mutta parempi tuotto on saavutettu suuremmalla riskillä (arvonvaihtelulla). Asuntosijoittamisessa kassavirta muodostuu vuokratuotosta ja asunnon osto- ja myyntihinnan arvonmuutoksesta. Osakesijoittamisessa taas mahdollisista osingoista ja arvonnoususta tai -laskusta. Osakkeiden (OMXH 25) ja suomalaisten kerrostaloasuntojen välinen korrelaatio aikavälillä 9/1988-3/2013 oli 0,23. Asuntosijoitukset tuovat siis merkittävää hajautushyötyä suomalaisosakkeiden haltijoille.

14 Esimerkki velkavivun käytöstä asuntosijoittamisessa: Ostat asunnon hintaan euroa Pankki antaa sinulle lainaa euroa (vakuusarvo 80%) Omaa rahaa tarvitset euroa Sinulla on siis euron panostuksella mahdollisuus päästä mukaan euron sijoitukseen.

15 Asuntosijoittamisen tuotto: Asunnoista saatava tuotto riippuu siis vuokratuotosta ja osto- ja myyntihinnan välisestä kehityksestä. Vuokratuotot liikkuvat keskimäärin 3-6 prosentissa remonttikulut huomioiden. Vuokratuotto = vuokra hoitovastike x 12 velaton hinta+remonttikulut+varainsiirtovero x 100 tai Vuokratuotto = vuokra yhtiövastike x 12 myyntihinta+remonttikulut+varainsiirtovero x 100

16 Alla yksiöiden keskimääräiset vuokratuotot, oletuksena hoitovastike 4 /neliö ja remonttivara 500 /neliö. (Lähde: tilastokeskus)

17 Milloin on hyvä aika ostaa sijoitusasunto? Oikealla oleva kuvaaja kertoo asuntojen vuokratason suhteessa hintatasoon, kun vastiketta, remonttivaraa ja varainsiirtoveroa ei ole huomioitu.

18 Neuvoja sijoitusasunnon ostamiseen: Valitse kaupunki, jonka tunnet. Älä valitse kuitenkaan muuttotappiollista kaupunkia, vaan kasvavia keskuksia. Perehdy huolellisesti. Tunne valitsemasi kaupungin vuokra- ja hintataso. Keskity esimerkiksi kaupungin yksiöihin tai kaksioihin, jotta säästät aikaa ja vaivaa kohteiden valinnassa.

19 Huomioi remontit. Moni asunto voi vaikuttaa hyvältä kohteelta, mutta totuus voi olla toinen. Ota huomioon mm. mahdollinen putki- tai julkisivuremontti. Tee ensimmäinen ostos varman päälle. Suositeltavaa on ostaa ensimmäinen sijoitusasunto keskustasta tai oppilaitoksen vierestä. Yleensä pienempi asunto on helpompi vuokrata ja usein myös vuokratuotto on korkeampi. Sovi laina valmiiksi pankissa, jos käytät lainarahaa.

20 Asuntosijoittamisen riskit: Hintariski asuntojen yleisen hintatason lasku Korkoriski lainan korkojen nousu Asunnon vajaakäytön riski asuntoon ei löydetä vuokralaista Vuokralaisriski vuokralainen ei maksa vuokraansa tai tuhoaa asunnon Vuokran hintakehitykseen liittyvä riski riski, että vuokrien hinnat laskevat

21 Vastikeriski taloyhtiön kulutaso nousee Remonttiriski taloyhtiöön tulee odottamaton remontti Poliittiset riskit verojen nousu, opintukien lasku yms.. Luonnonilmiöriski riski mm. myrskyjen aiheuttamista tuhoista

22 Hintariskiltä suojautuminen: Sijoita asuntoihin kassavirran, älä arvonnousun vuoksi Minimoi velan määräsi. Korkoriskiltä suojautuminen: Kiinteä korko. Pankit tarjoavat 3-20 vuoden kiinteitä korkoja. Tälläin kokonaiskorko (korko + marginaali) on kiinteä koko sovitun ajanjakson.

23 Korkokatto Maksat pankille kertasumman sopimuksesta, jolla varmistetaan ettei korko nouse tietyn rajan yli. Maltillinen velkavipu Mikäli velkaa alle 50% asuntovarallisuuden markkina-arvosta, korkojen nousun vaikutus on pienempi. Vararahasto Vararahaston turvin voi keventää velkataakkaa.

24 Tyhjien kuukausien riskiltä suojautuminen: Tyhjien kuukausien riskiltä voi suojautua ostamalla kohteita, jotka sopivat suurimmalle osalle vuokralaisista. Ostamalla yksiöitä noin 60% vuokralla asuvista ovat yhden hengen talouksia. Ostamalla asunnon kasvukeskuksesta Parantaa vuokrausastetta Keskustakohde Yksiöitä vuokraavat haluavat asua usein keskustassa Vuokran suuruus Vuokran hyvä olla markkinahintainen tai vähän alle, jotta on helpompi löytää pitkäaikainen vuokralainen.

25 Asunnon kunto Hyväkuntoiset asunnot houkuttelevat paremmin vuokralaisia Vuokralaisriskiltä suojautuminen: Luottotietojen tarkistaminen Haastattele vuokralaisehdokkaita kahden kesken Vakuus vähintään yhden, mielellään kahden kuukauden vuokravakuus

26 Vuokratason riskiltä suojautuminen: Selvitä kohdealueen vuokrataso etukäteen, esim. Internetin vuokraussivustoiden avulla. Voit myös käyttää tarvittaessa vuokranvälittäjää, jonka palkkio on noin yhden kuukauden vuokra + alv. Vastikeriskiltä eli hoitovastikkeen merkittävältä nousulta suojautuminen: Hoito- ja rahoitusvastikkeesta muodostuu yhtiövastike. Hoitovastikkeella katetaan vuotuiset juoksevat kustannukset sekä pienemmät huoltotoimenpiteet. Rahoitusvastiketta taas peritään usein suurempien remonttien (mm. julkisivu- ja putkiremontti) yhteydessä.

27 Kannattaa kiinnittää huomiota taloyhtiön omistamiin asuin- ja liikehuoneistoihin, joista yhtiö saa vuokratuloja, sekä taloyhtiön omistamiin liikehuoneistoihin, joista taloyhtiö saa asuinhuoneistoa korkeampaa vastiketta. Energiatehokkuus Lämmityskulut ovat taloyhtiöiden suurin yksittäinen erä, lähes neljännes kaikista kuluista. Suuremmassa taloyhtiössä usein pienempi vastike.

28 Remonttiriskiltä suojautuminen: Valitse uudiskohteita vähiten korjaustarvetta ja yllättäviä menoja. Perehdy huolellisesti Käy läpi taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys tai pitkän aikavälin suunnitelmat, jotka sisältävät arvion tulevista korjauksista. Poliittisilta riskeiltä suojautuminen: Vaikea suojautua kyseessä mm. verojen korottamiseen liittyvät riski. Verosuunnittelu!!!

29 Asuntorahastot: Hyvä tapa sijoittaa asuntomarkkinoille ilman oman asunnon ostoa. Asuntorahastojen merkinnät ja lunastukset usein neljännesvuosittain. Mahdollistaa hajautetun asuntosalkun pienellä sijoitetulla pääomalla. Vuokratuotot hyviä, asunnot usein kasvukeskuksissa. Rahastoilla skaalaetu saavat ostettua asunnot markkinahintaa halvemmalla. Sijoittajan tuotto koostuu vuokratuotosta ja asuntojen hintamuutoksesta.

30 Pörssinoteeratut kiinteistösijoitukset ETF-muodossa (ETF = exchange traded fund): REIT (Real Estate Investment Trust) ETF:t voidaan jakaa kolmeen eri alakategoriaan 1. Equity (pääoma) REIT:t, jotka ostavat, omistavat ja hallinnoivat kiinteistöjä, joista saa tuloa. Esimerkkejä ovat mm. asuinkiinteistöt, kauppakeskukset ja toímistorakennukset. Equity REIT:t tavoittelevat hyvää kassavirtaa, eivätkä niinkään arvonnousua. 2. Mortgage (asuntolaina) REIT:t sijoittavat varansa asuntolainoihin. Tulot kertyvät pääasiassa asuntolainojen koroista. 3. Hybridi REIT:t ovat equity REIT:n ja mortage REIT:n yhdistelmiä.

31