SIJOITUSANALYYSI 2h+kk+ph, Kauppurienkatu 5, Oulu KOHDETIEDOT

Transkriptio

1 KOHDETIEDOT Sivu 1 PERUSTIEDOT VUOKRATIEDOT Sijainti Kauppurienkatu 5, Oulu Vuokra 610,00 /kk Kaupunginosa Keskusta Hoitovastike 110,00 /kk Yhtiö As Oy Kauppurienkatu 5 Rahoitusvastike - Rakennusvuosi 1957 Vesimaksu Vuokralainen vastaa Tyyppi Kerrostalo Sähkö Vuokralainen vastaa Myyntihinta ,00 Velaton hinta ,00 Huoneiden määrä 2 SIJAINTI KARTALLA Kuvaus 2h+kk+ph Asuinpinta-ala, m 2 44 Yleiskunto Kerros Hissi Hyvä Kuvaus Erinomaisella sijainnilla aivan Oulun ytimessä sijaitseva hyväkuntoinen pikkukaksio. Loistava sijoituskohde! Sijoittajalle pitkäaikainen vuokralainen valmiina 610e/kk. Remontoitu mm. käyttövesiputket. Putkiremontti suunnitteilla vuodelle 2015 (pinnoittamalla). Hinta-arvio tälle asunnolle 150e/neliö. Oma tontti! SISÄLLYSLUETTELO Otsikko KOHDETIEDOT YLEISKATSAUS 5 VUODEN TULOS- JA KASSAVIRTAENNUSTE TULOSYHTEENVETO Liite 1: RISKIANALYYSI Liite 2: GRAAFIT Liite 3: PTS JA REMONTIT Liite 4: VEROTUSLASKELMA Liite 5: TERMISTÖ Liite 6: LASKUKAAVAT Sivunumero ja sisältö s. 1 Perustiedot asunnosta, vuokrasta ja kuluista s. 2 Yleiskatsaus, avainluvut ja kassavirta s. 3 Vuosikohtaiset tulot ja menot s. 4 Kokonaistuotto ja kassavirta ajalta s. 5 Vuokran, velan ja korkojen vaikutus tuottoon ja riskeihin s. 6 Keskeiset euromääräiset luvut graafeina s. 7 Vuosina tulevat remonttikustannukset s. 8 Ennuste vuosien toteutuvista veroista s. 9 Sijoitusanalyysissä käytettyjen termien selitykset s. 10 Sijoitusanalyysissä käytetyt keskeiset laskukaavat tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

2 YLEISKATSAUS Sivu 2 RAHOITUS 70 % 30 % Omarahoitus EUR Lainapääoma EUR Lainan kokonaiskorko 1,60 % Lainan lyhennystapa Tasaerä 1. maksuerän suuruus 346,33 Maksuaika 20 vuotta Asunnon ostopvm. lokakuu Maksuerä lokakuu 2012 Viimeinen maksuerä syyskuu 2032 VUOKRAUSTOIMINNAN KASSAVIRTA Kuukaudessa Vuodessa Vuokran suuruus 610, ,00 - Vastike, -110, ,00 - Lainan 1. kuukausierä, -346, ,97 Kassavirta vuokrattuna 153, ,03 - Kulut tyhjistä kuukausista -12,71-152,50 Keskim. Kassavirta 140, ,53 AVAINLUVUT OSTOHETKELLÄ Vuokratuotto- % Oman pääoman tuotto- % Velkavipu Lainakoron kriittinen piste Vuokrauksen kriittinen piste Lainan takaisinmaksuaika Arvo 5,8 % 24,0 % 70,3 % 8,2 % 3,0 kk / vuosi 11,9 vuotta Selite Kertoo kuinka paljon asunto tuottaa vuosittaista vuokratuottoa suhteessa ostohintaan mahdolliset tyhjät kuukaudet huomioiden. (4-5,5 % = kohtuullinen vuokratuotto, > 5,5 % = hyvä vuokratuotto) Asuntoon sijoitetun omarahoitusosuuden eli oman pääoman vuosittainen tuotto korkokustannusten jälkeen, ennen veroja. (9-13 % = kohtuullinen OPO:n tuotto, > 13 % = Hyvä OPO:n tuotto) Velan osuus asunnon ostohinnasta. Suurempi velkavipu mahdollistaa suuremman oman pääoman tuoton, mutta samalla myös riskit kasvavat. Kaava: Omarahoitusosuus/Asunnon ostohinta kuluineen Tämä riskitunnusluku kertoo, kuinka korkeaksi lainan koron tulisi nousta nykytilanteessa, jotta sijoitusasunto alkaisi tuottamaan omistajalleen tappiota. Kertoo kuinka monta kuukautta sijoitusasunto saa olla tyhjillään vuotta kohti, että vuokra riittää vielä kattamaan vastikkeen ja lainanmaksut. Negatiivinen luku tarkoittaa että kassavirta on jo nyt miinuksella. Kertoo kuinka kauan asuntolainan takaisinmaksussa kestäisi, jos kaikki asunnon vuokrauksesta saatavat tuotot käytettäisiin lainanmaksuihin. (20-25 v = kohtuullinen maksuaika, < 20 vuotta = Hyvä maksuaika) tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

3 5 VUODEN KASSAVIRTAENNUSTE JA TUOTTOENNUSTE Sivu 3 Vuokratulot Vuokrat 1 830, , , , ,40 Vastikemaksut -330, , , , ,81 Tyhjät kk keskim -38,13-155,55-158,66-161,83-165,07 Vuokratulot 1 461, , , , ,52 Asuntolainan maksut Korko -283, , , ,85-953,05 Lyhennys -755, , , , ,92 Maksut yhteensä , , , , ,97 Remontit Asunnon remontit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Taloyht. remontit 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Remontit yhteensä 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Asunnon arvonnousu Arvo v. alussa , , , , ,31 Vuosit. arvonnousu 621, , , , ,51 Arvonnousu rem. 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Arvo v. lopussa , , , , ,82 KASSAVIRTAENNUSTE Vuokratulot 1 461, , , , ,52 Lainanmaksut , , , , ,97 Remontit 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Kassavirta 422, , , , ,56 TUOTTOENNUSTE Vuokratulot 1 461, , , , ,52 Lainakorot -283, , , ,85-953,05 Remontit 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Arvonnousu rem. 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Vuosit. Arvonnousu -970, , , , ,51 Voitto/tappio 208, , , , ,98 tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

4 TULOSYHTEENVETO Sivu 4 KOKONAISTUOTTO JA KASSAVIRTA KOKONAISTUOTTO KASSAVIRTA Vuokratulot ,00 Vuokratulot ,00 Lainakorot ,17 Lainanmaksut ,86 Remontit ,00 Remontit ,00 Arvonnousu rem ,00 Kassavirta 1 782,14 Vuosit. Arvonnousu 9 523,82 Voitto/tappio ,64 Rahoitustarve 0,00 Ajanjaksolla kertyvä tuotto Ajanjaksolla kertyvä kassavirta OMAN PÄÄOMAN KEHITYS Oma pääoma ostohetkellä ,00 Kokonaistuotto ,64 Oma pääoma ,64 Oman pääoman 5v. kokonaistuotto 95,24 % Oman pääoman vuosituotto ,05 % (Vuosituotto korkoa-korolle vaikutus huomioiden) Ostohetk. 12/ / / / /2016 ANALYYSIN TUOTTAMISESSA KÄYTETYT OLETUSARVOT Asunnon vuosittainen arvonnousu Vuosittainen vuokrankorotus Vastikkeen vuosittainen kasvu Tyhjät kuukaudet / vuosi Arvo 2,50 % 2,00 % 2,00 % Asuntolainan kokonaiskorko 1,60 % 0,3 Selite Asunnon ostohinnasta laskettu asunnon vuosittainen arvonnousu. Ensimmäisenä vuotena summasta vähennetään varainsiirtovero. Vuokran suuruuden vuosittainen kasvu. Vuokra korotetaan korkoa korolle-vaikutus huomioiden kalenterivuosittain. Vastikkeen suuruuden vuosittainen kasvu. Vastike korotetaan korkoa korolle-vaikutus huomioiden kalenterivuosittain. Rahoituslaitokselle maksettavan lainan vuosikorko sisältäen viitekoron ja marginaalin. Asunnon odotettu tyhjilläolo. Esimerkiksi arvo 1,5 tarkoittaa, että asunto on ilman vuokralaista keskimäärin 1,5 kk joka vuosi. Vuokratulot ja mahdollinen myyntivoitto ovat pääomatuloverotuksen alaista tuloa. Vaikuttaa verotuslaskelmaan (Liite 4.) Pääomatulovero 30 % tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

5 LIITE 1: RISKIANALYYSI Sivu 5 VUOKRAN SUURUUDEN VAIKUTUS TUOTTOON JA RISKEIHIN Nykyinen vuokra 5 % suurempi 10 % suurempi 5 % pienempi 10 % pienempi Vuokran suuruus 610,00 640,50 671,00 579,50 549,00 Kuukausikassavirta 140,96 170,83 200,69 111,10 81,23 Vuokratuotto- % 5,8 % 6,1 % 6,5 % 5,4 % 5,1 % OPO:n tuotto- % 24,0 % 25,2 % 26,4 % 22,8 % 21,6 % Koron kriit. piste 8,2 % 8,73 % 9,23 % 7,72 % 7,22 % Vuokr. kriit. piste 3,0 kk / vuosi 3,5 kk / vuosi 3,8 kk / vuosi 2,6 kk / vuosi 2,0 kk / vuosi LAINAKORON VAIKUTUS TUOTTOON JA RISKEIHIN Korko nyt Korko +1 % Korko +2 % Korko +3 % Korko +5 % Kokonaiskorko 1,60 % 2,60 % 3,60 % 4,60 % 6,60 % Lainan kuukausierä 346,33 380,19 415,97 453,61 534,24 Kuukausikassavirta 140,96 107,10 71,32 33,68-46,94 OPO:n tuotto- % 24,0 % 21,6 % 19,3 % 16,9 % 12,1 % Vuokr. kriit. piste 3,0 kk / vuosi 2,4 kk / vuosi 1,7 kk / vuosi 0,9 kk / vuosi (tappiollinen) VELKAVIVUN SUURUUDEN VAIKUTUS TUOTTOON JA RISKEIHIN Velkavipu nyt Velka + 15 % Velka + 30 % Velka - 15 % Velka - 30 % Velkavipu 70,3 % 85,3 % 100,0 % 55,3 % 40,3 % Omarahoitusosuus , , , ,60 Lainan kuukausierä 346,33 420,20 492,48 272,46 198,59 Kuukausikassavirta 140,96 67,09-5,19 214,83 288,70 OPO:n tuotto 24,0 % 49 % (Ääretön) 16 % 12 % Koron kriit. piste 8,2 % 6,8 % 5,8 % 10,5 % 14,3 % Vuokr. kriit. piste 3,0 kk / vuosi 1,6 kk / vuosi 0,1 kk / vuosi 4,5 kk / vuosi 5,9 kk / vuosi tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

6 LIITE 2: GRAAFIT AJANJAKSOLLA KERTYVÄT VUOKRATUOTOT , , ,00 Sivu 6 ASUNNON ARVON KEHITYS , , , , , , ,00 0,00 Ostohetk. 12/ / / / /2016 Asunnon arvo , , , , , ,82 AJANJAKSOLLA KERTYVÄ KOKONAISTUOTTO Kumulatiivinen vuokratuotto 1 461, , , , , AJANJAKSOLLA KERTYVÄ KASSAVIRTA OMAN PÄÄOMAN KASVU AJANJAKSOLLA Kumulatiivinen kassavirta Pääoman kasvu Alkupääoma Kertyvä kokonaistuotto Ostohetkellä 12/ / / / /2016 Pääoman kasvu Alkupääoma tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

7 LIITE 3: PTS JA REMONTIT Sivu 7 Asuntokohtaiset suunnitellut remontit Peruskorjaukset 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Perusparannukset 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 YHTEENSÄ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Arvonnousu 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Asuntokohtaiset remontit yhteensä 0,00 Arvonnousu asunnon remonteista yht. 0,00 Taloyhtiön suunnitellut remontit (PTS) Peruskorjaukset 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Perusparannukset 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 YHTEENSÄ 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Arvonnousu 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Taloyhtiön remontit yhteensä 6 600,00 Arvonnousu taloyhtiön remonteista yht ,00 Remonttiyhteenveto Remontit Arvonnousu remonteista 8 000, , , ,00 0,00 Remontit ,00 0,00 0, ,00 0,00 Arvonnousu remonteista 0,00 0,00 0, ,00 0,00 Ennustetut remonttikustannukset ,00 Josta saatu arvonnousu 4 000,00 Remonttien kokonaistuottovaikutus ,00 tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

8 LIITE 4: VEROTUSLASKELMA Sivu 8 VEROTUSLASKELMA VEROT VUOKRATULOISTA Vuokratulot ,00 - Lainakorot ,17 Nettovuokratuotto ,83 - Peruskorjaukset (väh. maksuvuonna) ,00 Verotettava vuokratulo ,83 Vuosien aika realisoituvat verot (+Hyvitys) ,35 MYYNTIVOITTOVEROT (Jos asunto myydään) Asunnon arvo 2016 lopussa ,82 - Ostohinta (sis. varainsiirtovero) ,00 - Varainsiirtovero ,00 - Perusparannukset (lisätään hankintah.) 0,00 Verotettava myyntivoitto ,82 Myyntihetkellä realisoituvat verot (+Hyvitys) ,14 Verotettava tuotto yhteensä ,64 Verot yhteensä (+Hyvitys) ,49 tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon

9 Termi Arvonnousu remonteista Asunnon vuosittainen arvonnousu Kassavirta Lainakoron kriittinen piste Kumulatiivinen Kuukausivuokra Lainan kokonaiskorko Lainan lyhennys Lainan takaisinmaksuaika Marginaali Myyntivoittovero Nettovuokratuotto Oman pääoman tuotto- % Oman pääoman vuosituotto- % Omarahoitus Peruskorjaus Perusparannus Remonttien kokonaistuottovaikutus Tyhjät kuukaudet / v Varainsiirtovero Vastike Velkavipu Verotettava myyntivoitto Verotettava vuokratulo Viitekorko Vuokratuotto- % Vuokrauksen kriittinen piste Vuosittainen vastikkeen kasvu Vuosittainen vuokrankorotus SIJOITUSANALYYSI LIITE 5: TERMISTÖ Termin selitys Asuntoon tehtävän remontin odotettu vaikutus asunnon markkina-arvoon. Sivu 9 Asunnon ostohinnasta laskettu asunnon vuosittainen arvonnousu. Ensimmäisenä vuotena summasta vähennetään varainsiirtovero. Summa, joka jää sijoittajalle käteen kun vuokrasta on vähennetty vastikkeet ja mahdolliset lainanmaksut rahoituslaitokselle. Riskitunnusluku. Kertoo kuinka korkeaksi lainan kokonaiskoron tulisi nousta, jotta vuokratulot eivät riittäisi enää kattamaan vastikkeita ja korkokustannuksia ja tuotto kääntyisi negatiiviseksi. = Kertyvä, yhteenlaskettu. Esimerkiksi vuoden kumulatiivinen tuotto tarkoittaa vuosien aikana kertyviä yhteenlaskettuja tuottoja. Kuukausivuokrasta vuokranantajalle kuuluva osa, poislukien mm. vesimaksut. Lainan viitekorko+marginaali. Lainan kuukausimaksusta korkojen jälkeen jäljelle jäävä summa, joka lyhentää lainaa. Kertoo kuinka kauan asuntolainan takaisinmaksussa kestäisi, jos kaikki asunnon vuokrauksesta saatavat tuotot käytettäisiin lainanmaksuihin. Rahoituslaitoksen viitekoron päälle perimä preemio. Asunnon myyntivoitosta maksettava pääomatulovero (Vuonna 2012 pääomatulovero = 30 %) Vuokrasta vastikkeen ja korkokulujen jälkeen jäljelle jäävä tuotto. Asuntoon sijoitetun omarahoitusosuuden eli oman pääoman vuosittainen tuotto korkokustannusten jälkeen, ennen veroja. Pidemmän ajanjakson oman pääoman tuotto- %, joka on muutettu vuosittaiseksi tuotoksi. Tunnus-luku huomioi korkoa-korolle efektin ja on erinomainen vertailukohta eri sijoituskohteiden välillä. Asunnon kokonaishinnasta omalla rahalla maksettava osuus. Remontti, jonka kulut voi vähentää verotuksessa sen tekovuonna. Peruskorjauksesta on kyse silloin kun rakennus tai sen osa saatetaan yhtä hyvään kuntoon kuin uutena. Remontti, jonka kulut voi vähentää myyntivoitosta asunnon myyntihetkellä tai 10v tasapoistoina. Perusparannuksessa rakennus tai sen osa saatetaan parempaan kuntoon kuin uutena. Remonttien aiheuttama arvonnousu-remonttikustannukset. Usein etenkin taloyhtiön remonteissa remonttikustannukset ovat suuremmat kuin arvonnousu, jolloin tuottovaikutus jää miinukselle. Asunnon odotettu vuosittainen tyhjilläolo. Esimerkiksi 0,5 tyhjää kuukautta / vuosi tarkoittaa, että asunto tyhjillään keskimäärin yhden kuukauden joka toinen vuosi. Asunnon ostohetkellä välittömästi maksettava vero. Vuonna 2012 varainsiirtovero on 1,6 % asunnon ostohinnasta. Taloyhtiölle maksettava maksu, jolla katetaan osakkaan osuus yhtiön maksuista. Tässä yhteydessä vastikkeella tarkoitetaan nimenomaan hoitovastiketta, johon ei kuulu rahoitusvastike. Velan osuus asunnon ostohinnasta. Ilmoitetaan yleensä prosentteina. Suurempi velkavipu mahdollistaa suuremman oman pääoman tuoton, mutta samalla myös riskit kasvavat. Asunnosta varainsiirtoveron, remonttikulujen ja muiden vähennyskelpoisten kulujen jälkeen jäävä myyntivoitto. Vuokrasta vastikkeiden, korko- ja remonttikulujen sekä muiden vähennysten jälkeen jäävä summa. Asuntolainan koron perusteena käytettävä viitekorko. Esimerkiksi 12kk euribor tai 5v kiinteä korko. Kertoo kuinka paljon asunto tuottaa vuosittaista vuokratuottoa suhteessa ostohintaan mahdolliset tyhjät kuukaudet huomioiden. Riskitunnusluku. Kertoo, kuinka monta kuukautta sijoitusasunto saa olla tyhjillään vuotta kohti, että vuokra riittää vielä kattamaan vastikkeen ja lainanmaksut ja kassavirta pysyy positiivisena. Vastikkeen suuruuden vuosittainen kasvu. Vastiketta korotetaan korkoa korolle-vaikutus huomioiden kalenterivuosittain. Vuokran suuruuden vuosittainen kasvu. Vuokra korotetaan korkoa korolle-vaikutus huomioiden kalenterivuosittain. Vuosittaisista vuokratuloista maksettava pääomatulovero (Vuonna 2012 pääomatulovero = 30 %) Välittömät verot tuottaa tiettyihin oletusarvoihin perustuvia ammattimaisia sijoitusanalyysejä. Kaikkia asuntosijoituksen tuottoon