Konsulttivetoinen ryhmärakennuttaminen ryhmärakennuttamisen edistämisessä Työpaja Ohjelma

Transkriptio

1 Konsulttivetoinen ryhmärakennuttaminen ryhmärakennuttamisen edistämisessä Työpaja Ohjelma 9:00 Alkusanat ja Kaupunki- innovaa4o - toimintamallin esi7ely (Jyrki Jalli) 9:10 Esi7äytymiskierros 9:20 Pika- analyysin esi7ely ja tulokset (Katharina Mead & Jyrki Jalli) 9:40 KommenGpuheenvuorot - Mar& Polvinen, Asumisen rahoitus- ja kehi7ämiskeskus ARA - Jukka Lauri, Conect Oy 10:10 Ryhmätöiden pohjustus 10:15 Kahvit ja ryhmätyöpajat - Ryhmärakennu7amisen edistämisen Aekar7a - Rahoitusmekanismien kehi7äminen - AsukasAedotuksen ideoina 11:00 Ryhmätöiden purku, keskustelu ja jatkoaskeleet 11:45 Loppusanat (Peter Fredriksson, HSY) 12:00 Tilaisuus pää7yy

2 KONSULTTIVETOINEN RYHMÄRAKENNUTTAMINEN RYHMÄRAKENNUTTAMISEN EDISTÄMISESSÄ TYÖPAJA Kaupunki- innovaa,ot - hanke Katharina Mead Jyrki Jalli Ma6 Sivunen

3 ESITYKSEN SISÄLTÖ Pika- analyysin malli ja tavoi7eet: Miksi olemme täällä tänään? Konsul6vetoinen ryhmärakennu;aminen innovaa,ona: toimintamallin analysoin, Toimenpide- ehdotukset Jatkotoimenpiteet ja työpajatyöskentely h;p://

4 Ryhmärakennuttamisen edistämiseksi on julkinen tahtotila Kataisen hallitus on nostanut ryhmärakennu;amisen yhdeksi painopistealueeksi: - parannetaan ryhmärakennu;amisen toimintaedellytyksiä ja käynnistetään ohjelma ryhmärakennu;amisen ja muiden uusien asumiskonsep,en edistämiseksi mukaan lukien kohtuuhintainen omistusasuntotuotanto. Ympäristöministeriö käynnistää ryhmärakennu;amisen edistämishankkeen 2013 Oikeusministeriö tarkastelee asuntokauppalakia ryhmärakennu;amisen kulmalta syksyllä 2012 Helsingin kaupungin maankäytön ja asumisen ohjelmassa yhtenä toiminnan painopisteenä on omatoimisen rakentamisen ja rakennu;amisen kehi;äminen. Esim. Helsinki on ollut edelläkävijä ryhmärakennu;amisen edistämisessä ton,nluovutuksen keinoin. h;p://

5 Pika-analyysin tavoitteet ja sisältö Pika- analyysissä arvioidaan konsul6vetoista ryhmärakennu;amista innovaa,ona Onko malli elinkelpoinen ja onko sillä levi;ämisen edellytyksiä? Pika- analyysia varten analysoi,in markkina,etoa ja haastatel,in laajas, eri asiantun,jatahoja Arvioi,in syitä siihen miksi malli ei ole levinnyt ja keinoja toimintamallin levi;ämiseksi Tavoi;eena vauhdi;aa toimintamallia, käynnistää tulevat toimenpiteet sekä verko;aa keskeisiä tahoja ryhmärakennu;amisen edistämiseksi 5

6 Pika-analyysi fokusoituu konsulttivetoiseen ryhmärakennuttamiseen On tärkeää, e;ä projek,ssa on rakentamisen, sopimustekniikan ja projek,njohtamisen osaamista, jota ryhmässä ei väl;ämä;ä lähtökohtaises, ole Pika- analyysissa pureudutaan erityises, asunto- osakeyh,ömallisiin konsul6vetoisiin ryhmärakennu;amishankkeisiin Pientalohankkeet hallinnanjakosopimuksella eivät ole ongelma Oletus: Ryhmärakennu;amisen leviämistä edesau;aa rakennu;ajakonsul,n amma6taito sekä liiketoimintaedellytykset Pika- analyysin taustakatsauksessa tarkastellaan ryhmärakennu;amisen ken;ää laajemmin, analyysiosuus pureutuu asunto- osakeyh,ömuotoiseen ja konsul6vetoiseen ryhmärakennu;amiseen h;p://

7 Ryhmärakennuttaminen on mahdollisuus! Toimintamalli edelly;ää uusien rakentamistapojen omaksumista Urakoitsija Hyvä, e;ä ryhmärakennut- tamiseen erikoistuneiden konsul6en amma6kunta syntynyt Aidos, uusi asiakaslähtöinen tapa tehdä laadukasta asuntotuotantoa Rakennu;ajakonsul6 Val,on virkamies Ryhmärakennu;aminen on hyvä keino yhdistää amma6mainen projek,njohto, tehokas hankinta ja yksilölliset tavoi;eet Edullisin keino saada pientalo Helsingissä Kaupungin virkamies Kunnat haluavat tukea ryhmä- rakennu;amista ja pää;äjät puoltavat. Halutaan vaihtoehtoja gryndaamiselle. Kaupungin virkamies Mielellään rahoite;aisiin, jos olisi toimiva ratkaisu Voisi toimia, jos as. oy olisi ylimaksuvalmis tai pitäisi lunastusrahastoa Lainanantaja Vihdoinkin voin vaiku;aa ko,ni ratkaisuihin Lainanantaja Urakoitsija Asukas

8 Ryhmärakennuttamisella ei ole varauksetonta tukea As. oy on vihoviimeinen rahoite;ava, liian riskial,s. Kuin olisi suorassa takauksessa naapureiden kanssa Lainanantaja Asukkaan kannalta on oleellista, e;ä joku o;aa kokonaisuudesta vastuun ja kantaa riskin, se tuo turvaa. Grynderika;eella kannetaan riskiä Urakoitsija Innokkaimmat ryhmärakennu;amisen puolestapuhujat eivät tunnista riskejä Lainanantaja Vastuutonta, e;ä kaupungit kannustavat näin epäselvään rakennu;amismuotoon Rakennu;ajakonsul6 Lainanantaja Raskas ja kanna;amaton prosessi Kaupungin virkamies Rakennu;ajakonsulteilla on vaihteleva osaaminen. Riski epäterveeseen bisnekseen ja hetkellisten voi;ojen tavoi;eluun Rakennu;ajakonsul6 Urakoitsija Ei juridinen vaan taloudellinen ongelma Lainanantaja Liian yksityiskohtaiset ja kysyntää vastaama;omat kaavat aiheu;avat lisäkustannuksia asukkaalle rakennusvaiheessa Vakuutustuo;eita ei ole tarjolla asunto- osakeyh,ölle Pankilla on osuu;aan suurempi maineriski Lainanantaja Deep pocket puu;uu: kuka vastaa, jos jotain sa;uu? Lainanantaja Pankki tuntee kyllä omat asiakkaansa, mu;a ei muita yhteisvastuullisia osakkaita Miten taata, e;ei kustannustaso karkaa käsistä? Lainanantaja Asukas

9 ESITYKSEN SISÄLTÖ Pika- analyysin malli ja tavoi;eet: Miksi olemme täällä tänään? KonsulGvetoinen ryhmärakennu7aminen innovaa4ona: toimintamallin analysoin4 Toimenpide- ehdotukset Jatkotoimenpiteet ja työpajatyöskentely h;p://

10 Ryhmärakennuttaminen on välimuoto hartiapankkirakentamisen ja tuottajamuotoisen rakentamisen välissä Asukkaat ostavat palveluita kulu;ajina tai perustamansa as.oy:n kau;a Vaa,mukset tulevan asukkaan asiantuntemukselle sekä vaikutusmahdollisuudet kasvavat 1. Har,apankki- rakentaminen 2. Asukasvetoinen Asukkaat ostavat asunnon (asunto- osakkeen) Asukkaan vaikutusmahdollisuus pienenee Työläys ryhmärakennu;aminen 3. Konsul6vetoinen ryhmärakennu;aminen - as. oy, hallinnanjakosopimus 4. Tuo;ajamuotoinen rakentaminen alkuperäinen kuvalähde: Saraco D&M Oy

11 Asunto-osakeyhtiö osakkaineen rakennuttaa talon ja konsultoi asiantuntijaa Rakennu;aja- konsul6 sitoutuminen varausmaksulla rakennu;ajakonsul6palvelu (KSE 1995) Asukas perustaa & merkit- see osak- keen Asunto- osakeyh,ö Rakennu;ajakonsul6 johtaa rakentamista. Konsul6 edustaa asukkaita ja tekee urakka-, suunni;elu- ja muut sopimukset asoy:n nimiin. Rakennu;ajakonsul,n ja asunto- osakeyh,ön välillä pätevät konsul6toiminnan yleiset sopimusehdot (KSE 1995). Konsul,n palkkio perustuu asiantun,japalvelun tuo;amiseen. Rakennu;ajakonsul6 ei perusta asunto- osakeyh,ötä eikä ole yh,ön osakas. Hän ei omista tai myy yh,ön osakkeita. Rakennu;ajakonsul,n kassavirta käynnistyy vasta, kun rakennu;ajaryhmä on koossa

12 Rakennuttajakonsultti aloittaa hankkeen valmistelun ennen asukasryhmän muodostamista Asunto- osakeyh,ömuotoisen konsul6vetoisen ryhmärakennu;amisen prosessi Kuva: Saraco D&M Oy

13 Kysyntä Julkinen sääntely Konsulttivetoisen ryhmärakennuttamisen toimintamallin elinkelpoisuusanalyysi Konsul6vetoisen ryhmärakennu;amisen toimintamalli Tarjonta

14 Kysy ntä Julkine n sääntel y Konsul6vetoisen ryhmärakennu;amise n toimintamalli Toimintamallin elinkelpoisuudesta 1 ton6varaus varaa ton,n ja raportoi Kunta Tarjont a Suunni;elijat suunni;elutyö ostaa palveluita Rakennu;ajakonsul6 2 varausmaksu asukasmarkkinoin, Asukas antaa vakuuden antaa lainan Pankki ostaa asiantun,japalvelua rakennu;ajakonsul6palvelu (KSE 1995) merkitsee osakkeen luovu;aa osakkeen Asunto- osakeyh,ö 3 yh,ölaina Punaisissa kytköksissä on haasta;eluiden perusteella havai;u ongelmia tai esteitä liiketoimintamallin elinkelpoisuudelle. ostaa urakan Rakentaa (YSE 1998) Urakoitsijat

15 Elinkelpoisuuden esteistä 1. Ryhmärakennu7ajien rahoituksensaan4vaikeudet pullonkaulana Toimintamalli on herä;änyt paljon kiinnostusta ja rakennu;ajakonsulteille on tullut paljon yhteydeno;oja. Kiinnostus ei ole kuitenkaan nopeu;anut ryhmien muodostumiseksi, koska asukkailla on ollut vaikeuksia saada rahoitusta Vastuunkantomekanismin puu;uessa pankit edelly;ävät asukkailta reaalivakuuksia lainoituksen ehtona, mikä rajoi;aa kysyntää huoma;avas, Vastuunkantomekanismin puu;uessa pankit eivät lainoita peruste;avaa asunto- osakeyh,ötä 2. Asukasmarkkinoin4a on joudu7u hillitsemään, koska julkisuuteen on noste7u asuntokauppalain mahdolliset ris4riidat Laissa elinkeinonharjoi;ajalta kielletään perustaosakkuuden markkinoin,. Rakennu;ajakonsul,t eivät katso olevansa lain tarkoi;amia elinkeinonharjoi;ajia 3. Kysyntää vastaama7omien tongen luovu7aminen ryhmärakennu7amishankkeisiin Esimerkiksi kalliiden ja kysyntää vastaama;omien ton6en luovu;aminen rakennu;ajakonsulteille 4. Ryhmärakennu7amisen pelisääntöjen puu7uminen heikentää kysyntää Vastuita ja rooleja kuvaavien pelisääntöjen puu;uminen arvelu;aa. Henkilökohtaisen vastuu asukkaan näkökulmasta on hämärä

16 Konsulttivetoinen ryhmärakennuttaminen on innovaation alkuaallossa ja voi tavoittaa vain pienen osan potentiaalisista ryhmärakennuttajista Nykymallilla voi tavoi7aa innovaa4on omaksujien edelläkävijät Nykymalli toimii hyvin pientalohankkeissa, joissa vastuut rajataan hallinnonjakosopimuksella. Kerrostalojen osalta ensimmäiset hankkeet vasta käynnistymässä Nykymallilla konsul6vetoinen ryhmärakennu;aminen on juuri ja juuri elinkelpoinen varakkaassa asiakassegmen,ssä Rakennu;ajakonsul,t ovat osoi;aneet kiinnostusta toimintansa laajentamiseen ryhmärakennu;amisen ken;ään, jos toimintaedellytykset saadaan kuntoon Vetoapua julkiselta taholta! Toimenpiteet ryhmärakennu7amisen vakiinnu7amiseksi lii7yvät lainsäädäntöön, yhteisiin sopimusmalleihin sekä rahoitukseen Tanskassa ol,in Suomen nyky,lanne;a vastaavassa,lanteessa 1970 luvun lopulla, jolloin asukkaat kohtasivat ongelmia rahoituksen saannissa luvun alussa ryhmärakennu;amista edesaute6in lainsäädännön puolelta ja luomalla julkisia rahoitusmekanismeja Innovaa;orit Varhaiset omaksujat Aikainen enemmistö Myöhäinen enemmistö Kuhnailijat Diffusion of innova,ons (Rogers, 1962)

17 Kysyntä Julkinen sääntely Ryhmärakennuttamisen levittämisen edellytyksiä tarkasteltiin kysyntä-, tarjonta- ja sääntelytekijöiden kannalta Konsul6vetoisen ryhmärakennu;amisen toimintamalli Tarjonta

18 Konsulttivetoisen ryhmärakennuttamisen leviäminen kysynnän näkökulmasta Toimintamallin leviämistä edistävät tekijät: Toimintamallin leviämistä estävät tekijät: Asukkaan näkökulma: +Vaiku;aminen kodin ratkaisuihin +Mahdollisuus vaiku;aa kustannuksiin +Hinta ja laatu, mahdollisuus saada laadukasta ja kestävää Pankin näkökulma: +Uusia asiakkaita +Rakennushankkeen asukkaat,edossa alusta alkaen Asukas: - Lainansaan,vaikeudet - Sitoutumista voi viivästy;ää - Aikaavievä prosessi - Hankkeen todellinen kustannus voi poiketa hinta- arviosta - Asukas kantaa riskin Pankki: - Tuntematon toimintamalli - Vakuusvaje - Osakkaiden riippuvuus toisista osakkaista Tarjonta Konsul6vetoisen ryhmärakennu;amisen toimintamalli Kysyntä Julkinen sääntely - Maineriski

19 Konsulttivetoisen ryhmärakennuttamisen leviäminen tarjonnan näkökulmasta Toimintamallin leviämistä edistävät tekijät: Toimintamallin leviämistä estävät tekijät: Konsul&: Konsul&: + Uu;a liiketoimintaa, mahdollisuus differoitua suhteessa gryndituotantoon +Uudenlainen asiakaslähtöinen palvelumalli Kunta: +Pitkäaikaisia asukkaita +Kohtuuhintaista asuntotuotantoa +Kilpailun edistäminen +Kumppanuuskaavoituksen mahdollisuus +Kysyntä erilaisille tonteille - Hankkeiden volyymi ei riitä itsenäiseksi liiketoiminnoksi - Kapea asiakassegmen6 nykymallilla - Hankaluuksia markkinoinnissa lainsäädännön ollessa epäselvä - Konsul6en vaihtelevaan osaamiseen lii;yvä riskit Kunta: - Kaavoitus ei vastaa kysyntään tai pako;aa kompromisseihin - Eri kun,en erilaiset toimintatavat Tarjonta Konsul6vetoisen ryhmärakennu;amisen toimintamalli Kysyntä Julkinen sääntely

20 Konsulttivetoisen ryhmärakennuttamisen leviäminen julkissektorin näkökulmasta Toimintamallin leviämistä edistävät tekijät: + Vaihtoehto perinteisen asuntotuotannon rinnalle Toimintamallin leviämistä estävät tekijät: - Lainsäädännössä tuntematon malli Tarjonta Julkinen sääntely + Kestävän kehityksen näkökulma + Muutosta grynderivetoisiin markkinoihin + Kohtuuhintaista asuntotuotantoa - Asuntokauppalaista nousevat epäselvyydet Konsul6vetoisen ryhmärakennu;amisen toimintamalli Kysyntä

21 ESITYKSEN SISÄLTÖ Pika- analyysin malli ja tavoi;eet: Miksi olemme täällä tänään? Konsul6vetoinen ryhmärakennu;aminen innovaa,ona: toimintamallin analysoin, Toimenpide- ehdotukset ja työpajatyöskentely h;p://

22 TOIMENPITEITÄ KONSULTTIVETOISEN RYHMÄRAKENNUTTAMISEN LEVITTÄMISEKSI 1. Asuntokauppalain selkeyttäminen (OM) 2. Sopimusmallien luonti (RAKLI, Ryhmärakennuttajat ry, SKOL) Tavoite: Rahoituksen saannin helpo7aminen 3. Tiedotus (YM, FKL, RT, kaupungit) Asuntokauppalain selkeyttäminen (OM) RS- järjestelmän soveltaminen ryhmärakennu;amiseen, lain tarkoi;aman elinkeinonharjoi;ajan määri;ely, ryhmärakennu;amisen, myös konsul6vetoisen, määri;ely Sopimusmallien luonti (RT, RAKLI) Osakassopimus, määri;ää ryhmärakennu;ajien oikeudet ja velvollisuudet, ja keskinäiset vastuut. Rakennu;ajakonsul,n ja asukkaan/ asunto- osakeyh,ön väliset sopimusmallit Tiedotus (YM, RT, kaupungit) Kunnille, pankeille, poten,aalisille ryhmärakennu;ajille

23 TYÖPAJATYÖSKENTELY TÄNÄÄN Ryhmä 1 - Ryhmärakennu;amisen edistämisen,ekar;a - Ympäristöministeriön ohjelma Lainsäädännön täsmentäminen, OM 2012 Ryhmä 2 - Rahoitusmekanismien kehi;äminen Miten ryhmärakennu;ajien rahoituksen saan,a voidaan edesau;aa? Ryhmä 3 - Tiedotuksen ideoin, Onko tarve;a ryhmärakennu;aja- asiamiehelle? Minkälaisia,edotuspalveluita tarvitaan, mille kohderyhmille ja miten/kenen toimesta ne tulisi järjestää?