KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI

Transkriptio

1 Raportti 02/2015 KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI Jani Saarinen ja Antti Piirainen Vison Alliance Partners Oy Korjausrakentamisen kehittäminen Rakennettu ympäristö -ohjelma Tekes

2 ESIPUHE Korjausrakentamisen osuus rakentamisesta on ohittanut uudisrakentamisen volyymin vuosina Muutos tullee olemaan pysyvä. Korjausrakentamisen kysyntää kasvattavat kaupungistuminen ja nopeasti muuttuvat tilatarpeet. Kasvava kysyntä tulee samalla muuttamaan korjausrakentamisen markkinoita. Tekes toteutti vuosina Rakennettu ympäristö ohjelmaansa. Ohjelman painopisteenä olivat infra- ja hyvinvointirakentaminen sekä viimeisinä vuosina erityisesti korjausrakentaminen. Ohjelmaan haettiin mukaan rohkeita alan toimijoita, joilla on ollut valmiutta ja tahtoa uudistaa alan toimintatapoja ja prosesseja. Yhteensä ohjelmassa rahoitettiin 41 milj. eurolla noin 156 erilaista kehityshanketta ja 33 erilaista tutkimushankekokonaisuutta. Rakennettu ympäristö ohjelmassa käynnistettiin vuonna 2012 korjausrakentamisen kehittäminen teema, jonka tavoitteeksi asetettiin tilaajien ja rakennuttajien aktivointi korjausrakentamisen kehittämiseen. Tämän roolin tilaajista ottivat: As. Oy Mäkilinna, Espoon Tilakeskus-liikelaitos, Helsingin yliopisto, Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy, Koy Jyrkkälänpolku, Liikelaitos Oulun Tilakeskus, Rajamäen Uimahalli Oy, SATO Oyj ja SOK Kiinteistötoiminnot / ABC-ketju. Teeman ohjausryhmässä toimivat: Christer Finne, Rakennustietosäätiö, Jani Kemppainen, Rakennusteollisuus RT, Matti Kiiskinen, SKOL ry, Ilpo Peltonen, RAKLI ry, Martti Polvinen, ARA ja Jari Virta, Kiinteistöliitto. Kaikkiaan teemassa haastateltiin tai kuultiin yli 150 asiantuntijaa lähes sadasta eri organisaatiosta ja toteutettiin 12 keskimäärin 40 hengen seminaaria tai työpajaa. Tekesistä teemaa ohjasivat Marko Kivimäki ja myöhemmin Sampsa Nissinen. Tämän raportin korjausrakentamisen kehittämisen teemasta ovat koonneet allekirjoittaneet yhdessä KTM Laura Pekurin kanssa. Kiitämme lämpimästi kaikkia korjausrakentamisen eteen panostaneita tässä raportissa mainittuja tai mainitsematta jääneitä tahoja. Teeman aktivaattorit Jani saarinen ja Antti Piirainen Vison Alliance Partners Oy Korjausrakentamisen kehittäminen Rakennettu ympäristö ohjelma Tekes Aineistot:

3 SISÄLLYS 1 KORJAUSRAKENTAMISEN TEEMAN SUOSITUKSET TEEMAN LÄPIVIENTI KORJAUSRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUDET IRTI UUDISRAKENTAMISEN KAAVOISTA MALLIA KIINTEISTÖPALVELUISTA? KETTERYYTTÄ UUSISTA TOIMINTAMALLEISTA NENÄT SAMAAN SUUNTAAN VILLEJÄ VISIOITA TILAAJIEN PILOTIT TILAAJAT EDELLÄ FRANZENIAN PERUSKORJAUS PARTNERING-HANKKEENA RAJAMÄEN UIMAHALLIN PERUSKORJAUS JA LAAJENNUSHANKE AS. OY MERITULLINKADUN KEHITYSHANKE YHTEISTOIMINNALLISENA URAKKANA AS OY MÄKILINNAN LINJASANEERAUS PILVIPALVELUISTA POHJAVIEMÄREIHIN KOY JYRKKÄLÄNPOLUN SANEERAUS ALLIANSSIPROJEKTINA SATO OYJ:N HANKESUUNNITTELUN UUDISTAMINEN OULUN KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI ESPOON KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI SOK / ABC-KETJUN FRESH UP TEEMATYÖPAJAT TEEMAT KEHITTÄMISEN NÄKÖKULMINA ELINKAARITEHOKKUUS HANKINTA JA TOTEUTUSMALLIT ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN PERUSKORJAUS LEAN JA KORJAUSRAKENTAMINEN KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU TOIMIALAJÄRJESTÖJEN ROUND TABLE ROUND TABLE -KESKUSTELUSARJA KYSYNTÄ MUUTTAA MARKKINOITA HYÖTYJÄ INTEGROINNISTA TALOYHTIÖT TARVITSEVAT APUA MUUTOS LÄHTEE TILAAJISTA TOIMIALAN MONTA SEGMENTTIÄ YHTEENVETO... 30

4 1 KORJAUSRAKENTAMISEN TEEMAN SUOSITUKSET Tekes on edistänyt korjausrakentamisen palveluiden ja markkinoiden kehittämistä yhdessä kiinteistöja rakennusalan tilaajien ja järjestöjen kanssa. Korjausrakentamisen kysynnän kasvu ja asiakastarpeiden muutokset avaavat alalle ja sen nopeimmille toimijoille kokonaan uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Alan toimijoiden kannattaa pyrkiä tämän potentiaalin nopeaan hyödyntämiseen sillä toimintamallien muuttaminen on edessä ennemmin tai myöhemmin. Aktiivisuus tässä muutoksessa tulee jakamaan alan toimijat jatkossa kahteen kastiin. Suosituksia tilaajille ja rakennuttajille Tekes on aktivoinut korjausrakentamisen kehittämiseen erityisesti ennakkoluulottomia tilaajia ja rakennuttajia. Näiden kokemusten perusteella tilaajille ja rakennuttajille annetaan suosituksia korjausrakentamisen muutoksen johtamiseksi: hankkeiden johtaminen tilaajan tavoitteilla, oikean toteutusmuodon valinta, hankintamenettelyjen monipuolisempi soveltaminen, integrointi sekä mallintamisen hyödyntäminen. Tilaajan tavoitteisiin johtaminen Korjausrakennushankkeiden toteuttamisen tulee lähteä tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista. Tavoitteet ja reunaehdot tulee välittää hankintailmoituksiin, tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin ja tarvittaessa liittää myös kaupallisiin malleihin ja kannustimiin. Asetetut tavoitteet on viestittävä palveluntuottajille alihankkijoita myöten ja kaikille sidosryhmille ennen projektien käynnistämistä. Hankkeilla voi saavuttaa halutut tulokset ja vaikutukset vain jos niitä johdetaan niille asetetuin tavoittein. Oikean toteutusmuodon valinta Korjausrakentamisen toteutusmuodot tulee johtaa niiden tavoitteista ja reunaehdoista sekä tilaajien osaamisesta ja hankkeiden ominaisuuksista. Toteutusmuodon valinnassa päätetään myös hankkeen riskien ja mahdollisuuksien jakoperusteista. Selkeisiin ja valmiiksi harjoiteltuihin kohteisiin sopivat kiinteäsisältöiset ja -hintaiset kokonaisurakat, monimutkaisempiin erilaisia vapausasteita salliviin hankkeisiin kokonaisvastuu- (KVR) ja projektinjohtourakat (PJU) ja kaikkein vaativimpiin kohteisiin yhteistoiminnalliset toteutusmallit. Kaikkiaan korjausrakentamisessa on tilaa huomattavasti laajemmalle variaatiolle erilaisia toteutusmuotoja. Hankintamenettelyjen monipuolisempi soveltaminen Toteutusmuodon valinta määrittää myös hankintamenettelyjen valintaa. Tilaajan tulee asettaa tavoitteet myös hankinnalle. Halvin ratkaisu ja paras tiimi valitaan erilaisin prosessein. Selkeät ja yksinkertaiset markkinoilta saatavat ratkaisut voi kilpailuttaa halvimmalla hinnalla, mutta ei asiantuntijapalveluita. Vaativimmissa hankkeissa joissa tavoitteiden ja hankkeiden sisällön määrittäminen on vaikeampaa, hankinnoissa kannattaa käyttää neuvottelumenettelyjä. Lisäksi jokaista kohdetta ei pidä kilpailuttaa erikseen. Tilaajien tulisi käyttää rohkeammin puitesopimustoimittajia myös peruskorjaamisessa ja niputtaa yksittäisiä hankkeita suuremmiksi kokonaisuuksiksi tai hankintaoptioiksi. Tilaajien tulee myös kehittää sopimussuhteitaan ja asettaa vaatimukset ja mittarit niiden parantamiseksi. KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 4

5 Integrointi Kaikessa korjausrakentamisessa kannattaa lisätä integrointia. Integrointi tulee aloittaa jo käyttäjien osallistamisesta hankkeiden tavoitteiden asetteluun ja suunnitteluun. Korjausrakentamisessa erityisen tärkeää on eri suunnittelulajien integrointi ja suunnittelun johtaminen kokonaisuutena. Hankkeille tulee nimetä pääsuunnittelija tai suunnittelun ohjauksesta vastaava myös pienemmissä asuntoosakeyhtiöiden peruskorjauksissa. Myös suunnittelu ja urakointi tulee integroida, koska hyvin johdettu toteutus vaatii suunnittelun ja rakentamisen limittämistä ja keskinäistä yhteistyötä. Vaativimmissa hankkeissa integrointi kannattaa aloittaa jo heti alussa valitsemalla suunnittelijat, urakoitsijat ja tärkeimmät toimittajat suunnittelemaan hanketta yhdessä. Tietomallintaminen Hankkeet tulee mallintaa pääsääntöisesti aina. Mallintamisen laajuus ja taso tulee kuitenkin sovittaa tilaajan tavoitteisiin ja hankkeisiin. Mallintaminen tarjoaa paremmat välineet hankkeiden johtamiseen ja päätöksentekoon sekä viestintään ja vuorovaikutukseen myös asunto-osakeyhtiöissä. Tästä syystä mallintaminen kannattaa myös pienemmissä kohteissa. Korjausrakentamisessa mallintaminen tukee erityisesti suunnittelun integrointia, suunnittelun ja tuotannon johtamista sekä hankkeen johtamista tilaajan tavoitteisiin. Mallintaminen kannattaa jo pelkästään siksi, että se pakottaa eri osapuolet integroitumaan. Korjausrakentamisen kehittämiseksi tulee nostaa esiin myös asunto-osakeyhtiöiden asema rakentamisen ekosysteemissä, toimialan segmentointitarve ja korjausrakentamisen käsite. Asunto-osakeyhtiöiden korjausrakennushankkeiden tukeminen Taloyhtiöiden korjausrakentamisen kehittäminen tulisi nähdä koko kiinteistö- ja rakennusalan yhteisenä missiona. Asunto-osakeyhtiöt ovat korjausrakentamisen ekosysteemin pohjimmaisia, kertarakennuttajia ja hankintayksiköinä liian pieniä. Taloyhtiöiden hankkeisiin tulisi kehittää kokonaan uudenlaisia konsepteja ja yhteistoimintaan kannustavia toteutusmuotoja sekä paremmin kuluttajarajapintaan soveltuvia tarjous- ja sopimusmalleja. Lisäksi osa isännöitsijöistä tulisi kouluttaa rakennuttamisen ja projektijohdon tehtäviin. Tässä piilee mahdollisuus myös isännöinnin liiketoiminnan ja ansaintalogiikan kehittämiseen. Toimialan segmentointi ja viestintä Korjausrakentamisen toimiala on hyvin erilaisten toimijoiden pelikenttä. Toimialan viestinnässä ja vuorovaikutuksessa tulisikin tunnistaa sen eri segmentit ja näihin liittyvät tarpeet. Toimialan tilaajat ja rakennuttajat suositellaan jaettavaksi tarpeen mukaan taloyhtiöihin ja isännöitsijöihin, vuokrataloyhtiöihin, toimi- ja liiketilaomistajiin, julkisiin kiinteistöomistajiin, asunto- ja muihin sijoittajiin sekä alue- ja hankekehittäjiin, kaavoittajiin ja muihin viranomaisiin. Korjausrakentamisesta uudistamiseen Korjausrakentaminen sisältää nykyään usein purkamista ja uudisrakentamista, peruskorjausta ja saneerausta. Korjausrakentaminen on tässä mielessä yhä useammin uudistamista, nykyaikaistamista ja kehittämistä. Korjausrakentamisen käsite liittyy myös toimialan markkinointiin ja julkiseen kuvaan. Homeisten paikkojen pölyinen piikkaaminen luo toisenlaisia mielikuvia kuin asuinkerrostalon uudistaminen. Korjausrakentamiselle tulisi keksiä kokonaan uusi käsite tai määritelmä. KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 5

6 2 TEEMAN LÄPIVIENTI Korjausrakentamisen kehittämisen teema käynnistettiin alkusyksystä 2012 mittavalla korjausrakentamisen tilaajien, rakennuttajien ja muiden asiantuntijoiden haastattelulla. Korjausrakentamisen nykytilasta ja kehittämistarpeista haastateltiin yli 60 asiantuntijaa alan tilaaja- ja rakennuttajaorganisaatioista sekä eri palveluntuottajista ja sidosryhmistä. Teema käynnistettiin varsinaisesti kokoamalla sen keskiöön kymmenen ennakkoluulottoman tilaajan ryhmä kehittämään korjausrakentamista yhdessä kukin omista tarpeistaan. Tilaajien kanssa toteutettiin viiden työpajan sarja tavoitteena korjausrakentamisen toteutusmallin ja hankintamenettelyn uudistaminen. Tilaajat toimivat toistensa sparraajina, tarjosivat toisilleen ammattilaisten keskinäistä vertaistukea ja ratkoivat aidosti ongelmia yhdessä. Lisäksi teemassa käynnistettiin joukko pilottihankkeita, joihin osa tilaajista haki ja sai Tekes-rahoitusta. Tilaajista teemaan osallistui aktiivisesti asiantuntijan joukko. Lisäksi teemassa järjestettiin viisi kaikille avointa julkista teematyöpajaa aiheena energiatehokkuus, hankinnat, asunto-osakeyhtiöiden rakennuttaminen, lean korjausrakentaminen sekä korjausrakentamisen jälkeinen käyttöönotto ja takuu. Teematyöpajoihin osallistui keskimäärin 40 asiantuntijaa. Teema päätettiin alan järjestöjen ja näiden jäsenyritysten kanssa organisoituun round table - keskustelusarjaan, joihin osallistui seitsemän eri järjestön lisäksi asiantuntijoita eri yrityksestä. Tämän keskustelusarjan sisällöstä muodostettiin myöhemmin kokonaiskuva korjausrakentamisen markkinoiden ja palveluiden kehittymisestä. Lisäksi korjausrakentamisen kehittämiseen aktivoitiin alan toimijoita noin 30 yrityskäynnillä, noin 20 eri tilaisuudessa ja lukuisissa aiheeseen liittyvissä artikkeleissa ja haastatteluissa. Kuva 1: Teeman läpivienti KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 6

7 3 KORJAUSRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUDET 3.1 IRTI UUDISRAKENTAMISEN KAAVOISTA Suomen rakennuskanta on rakennettu pääosin ja -70-luvuilla. Rakennuskanta on vanhentumassa ja sen korjaustarve on lisääntymässä. Lisäksi korjausrakentamisen kysyntää kasvattavat kaupungistuminen, tilojen kasvava muutostarve sekä tiukentuvat määräykset ja energiatehokkuustavoitteet. Korjausrakentamisen tuottavuuskehitys on ollut heikkoa ja alan tekeminen on edelleen hyvin käsityövaltaista. Osittain tästä syystä korjausrakentaminen on hidasta ja kallista. Lisäksi korjausrakentamisen käyttäjä- ja asiakaslähtöisyydessä on meillä vielä paljon parannettavaa. Korjausrakentaminen on ollut näihin päiviin saakka vähemmän arvostettua ja kehitettyä ja uudisrakentamista yksinkertaisempaa. Korjausrakentamisen markkinat ovat uudisrakentamista paljon sirpaleisemmat ja paikallisemmat. Lisäksi korjausrakentamisessa on totuttu siihen, että sillä on ollut suhdanteita tasaava vaikutus uudisrakentamisen hiipuessa Käytännössä korjausrakentamisen tilaa kuvaa konkreettisimmin se, että korjausrakentamiseen on aina sovellettu uudisrakentamisen malleja. Korjausrakentamista ei varsinaisesti ole edes opetettu ja että korjausrakentamista ei ole uudisrakentamisen tapaan edes ryhdytty kunnolla säätelemään taikka ohjeistamaan. Myös rakennusalan tutkimus- ja kehitystoiminta on painottunut pitkälti uudisrakentamiseen. Osittain korjausrakentamisen tila selittyy suomalaisen rakennuskannan kautta. Suhteellisen nuorta kiinteistökantaa ei vielä ole tarvinnut järjestelmällisesti peruskorjata. Maalta kaupunkiin kerrostaloihin muuttaneet suomalaiset eivät ole vielä joutuneet kohtaamaan putkiremontteja. Meiltä puuttuvat korjausrakentamisen kokemukset ja kulttuuri. Miksi asuntoihin pitäisi laittaa kymmeniä tuhansia euroja, kun ne on vasta vastikään saatu maksetuksi? Ajatus viestii ehkä myös jotain suomalaisesta kansallisvarallisuuden arvostuksesta. Korjausrakentamisen tuotannon haasteiksi on aiemmin tunnistettu (KR Tukefin hanke ) asiakaslähtöisyys, eri osapuolten yhteistoiminta, toimitusvarmuus sekä tuotannon suunnittelu ja ohjaus. Suurimmiksi kehittämistarpeiksi on puolestaan tunnistettu suunnittelun ja suunnittelun ja rakentamisen integrointi. Korjausrakentamisessa on siis paljon tilaa liiketoiminnan kehittämiseen. Suurin potentiaali lienee tuottavuuden parantamisessa, teollistamisessa ja palveluiden kehittämisessä. Myös teknologian kehittyminen kasvattaa korjausrakentamisen mahdollisuuksia. Lisäksi korjaushankkeiden skaala on käytännössä usein uudisrakentamista laajempi ja sen sisällön variaatiot moninkertaiset. Korjausrakentamisen kehittämisen kohteeksi pitää kuitenkin nostaa sen toteutusmuoto sekä tuotantoja palveluprosessi. KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 7

8 3.2 MALLIA KIINTEISTÖPALVELUISTA? Korjausrakentamisen teemassa haastatellut asiantuntijat näkevät korjausrakentamisen tilan melko synkkänä. Toisaalta markkinoiden ja palveluiden kehittäminen tarjoaa paljon kehittämismahdollisuuksia, joista haastatellut asiantuntijat nostivat esille seuraavat teemat: Suomesta puuttuu korjausrakentamisen yhteiskunnallinen strategia korjausrakentamista ei pitäisi tehdä uudisrakentamisen mallein alalla olisi tilaa myös suurille toimijoille asunto-osakeyhtiöt tarvitsevat apua tilaajien tulisi parantaa omaa osaamistaan ja nostaa ambitiotasoaan asiakkaat ja käyttäjät tulisi huomioida paremmin Korjausrakentamisen tilaa Suomessa kuvaa alan toimijoiden ison kuvan puuttuminen. Suomessa ei ole kansallista korjausrakentamisen visiota tai strategiaa. Korjausrakentamista ei tarkastella kokonaisuutena teollisuutena tai toimialasegmenttinä, vaan pikemminkin kohdekohtaisena ratkaisuna. Toimialan tilaajien ja rakennuttajien mielestä meillä tarvittaisiin enemmän yhteiskunnallista keskustelua ja yhteistä näkemystä korjausrakentamisen tavoitteista ja linjauksista sekä korjaamisen toiminta- ja toteutusmalleista. Mitä lähiöille tai homehtuville julkisille rakennuksille pitäisi tehdä? Korjausrakentamisen prosesseja ja toimintamalleja sovelletaan meillä edelleen uudisrakentamisen ehdoin. Suunnittelua ja rakentamista on opetettu ja kehitetty uudisrakentamisen tarpeista. Edes säätely ei näihin päiviin saakka ole ulottunut juurikaan korjausrakentamiseen. Erään haastatellun tilaajan mukaan Suomi on uudisrakennusmaa. Rakentamismääräykset ja muu säätely koskee uudistamista, niitä vaan sovelletaan korjaamiseen. Toisen haastatellun tilaajan mukaan Samasta syystä korjausrakentamista ja sen prosesseja ei täysin hallita. Meillä korjataan tietämättä syitä ja kun ei osata korjata, vaihdetaan ja uusitaan. Korjausrakentaminen markkinat ovat hyvin pirstoutuneet ja paikalliset ja muun rakentamisen tapaan hyvin segmentoituneet. Toimitilojen ja asuntojen peruskorjaus ovat omat markkinansa ja niissä toimivat pääosin eri toimijat. Haastatellun vuokrataloyhtiön johtajan mukaan Markkinat eivät toimi samalla tavalla. Isoja homma ei kiinnosta tai kiinnostaa, jos suhdanne on huono. Liian pieniä on liikaa. Kaikilla on erilaiset toimintamallit ja ne ovat liiaksi henkilösidonnaiset. Pää- ja aliurakoitsijoita löytyy, mutta ketjussa tullaan pian aivan eri maailmaan. Constin tulo on onneksi piristänyt markkinoita. Korjausrakentamisen teettäjinä heikoimmilla ovat lähestulkoon kuluttajamarkkinoilla toimivat asuntoosakeyhtiöt. Alan toimintamallit ja asiakirjat on tehty ammattilaisille eivätkä isännöitsijät niitä osaa. Heillä ei ole tähän koulutusta eikä kokemusta. Lisäksi monet suuremmat toimijat suorastaan välttelevät yksittäisiä taloyhtiöitä. Pienet rivitaloyhtiöt eivät oikeastaan kiinnosta ketään. Myös kiinteistöomistajilla, tilaajilla ja rakennuttajilla on tarve katsoa peiliin. Kaikkien tilaaja- ja hankintaosaaminen ei riitä: Suurin osa on harrastelijoita. Suurimmatkin ovat liian pieniä. Korjausrakennuttaminen ei ole ammattimaista toimintaa. Pahin tilanne on asunto-osakeyhtiöissä. KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 8

9 Suurin osa haastatelluista näkee palveluntuottajien osaamisen vieläkin suurempana ongelmana: Palveluntoimittajat eivät osaa. Tarjonta ei vastaa kysyntää suunnittelussa eikä rakentamisessa. Uutta vielä osataan, mutta ei vanhaa. Yhteisenä haasteena alalla nähdään se, että asiakasta, asukasta tai käyttäjää ei huomioida. Läpimenoajat ovat liian pitkiä ja remonteista aiheutuu liikaa häiriötä. Myös viestintä ja vuorovaikutus takkuavat: Hankkeista ei osata viestintää eikä kommunikaatiota. Asukkaat ja asiakkaat jätetään huomiotta. Useampi asiantuntija tarjoaa mallia kiinteistöpalveluista. Mallia voisi ottaa kiinteistöpalveluista, joissa homma on saatu toimimaan yhden luukun periaatteella. 3.3 KETTERYYTTÄ UUSISTA TOIMINTAMALLEISTA Haastatelluilla asiantuntijoilla on yhteinen käsitys korjausrakentamisen toteutusmalleista. Prosessissa on paljon korjattavaa. Tilaajat ja rakennuttajat ovat kehittäneet tila- ja huoneistoremontointia, mutta kokonaisten rakennusten peruskorjaaminen nähdään hyvin erilaisena. Lisäksi malleissa on paljon eroja toimialan sisällä eri segmenteissä. Kauppa ja kiinteistösijoittajat toteuttavat hankkeensa suunnittelijoiden ja rakentajien kannalta turvallisimmin. Näissä toteutusmuotoina on yleensä kokonaisurakka, suunnittelulaji- tai rakennusosaperusteinen kokonaishinta tai tuntilaskutus. Toteutusmuotoja käytetään selkeästi uudisrakentamista kapeammin. Asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksissa tilanne on toinen. Asunto-osakeyhtiöt ja niitä edustavat isännöitsijät eivät hallitse eivätkä osaa korjausrakentamisen rakennuttamista ja palveluhankintoja puhumattakaan erilaisia toteutusmuotoja. Näistä ei aina edes keskustella. Korjausrakentamisen palvelut hankitaan yleensä teettämällä arkkitehti- ja pääsuunnittelu puitesopimustoimittajilla tai hyväksi havaituilla kumppaneilla. Suunnittelu teetetään usein puitesopimuksin tai erikseen kilpailuttamalla. Rakentaminen kilpailutetaan lähes aina. Toisinaan sekä suunnittelu että rakentaminen teetetään 3-5 yrityksen joukosta valituilla kumppaneilla, joiden kanssa on toimittu pidempään. Palveluntuottajien osaaminen kuitenkin jakaa mielipiteitä: Puitesopimustoimittajista osa osaa, mutta kun valitaan listalle ja tilataan remppaa, aina haetaan miehiä mistä milloinkin, jolloin työsuoritus heikkenee ja kannattavuus romahtaa.. Myös prosessin läpivienti kangertelee: Nyt ei olla täysin tyytyväisiä, suunnittelijoille helpointa on uusia kaikki. Rikkimenneen korjaaminen on vaikeampaa kuin uusiminen. Korjausrakentamisen toteutusmalleihin ollaan kokonaisuutena melko tyytymättömiä: Pilkotut toteutusmuodot on ongelma, osa käy tekemässä yhden pikku palan, jolloin kokonaisymmärrys katoaa. Huoneisto- ja asuntoremontit teetetään jo nyt sujuvasti kokonaistoimituksin. Asuntosijoittajien ja vuokrataloyhtiöiden huoneistoremonttimallit on viety pisimmälle: Kilpailutilanne on ajanut toimintamallin entistä joustavammaksi, vuokralaisten tarpeisiin on vastattava nopeallakin aikataululla, tästä syystä kumppaneina useita erikokoisia toimijoita. Miksi rakennusten peruskorjaamisessa ei toimita näin, vaan KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 9

10 jokainen kohde kilpailutetaan erikseen hinnalla ja erilaisilla malleilla: Tarvitaan pienten toimitusten henkeä isompiin hankkeisiin, peruskorjaushankkeiden toteutukseen voisi ottaa mallia huoneistoremonttien läpiviennistä. Osaa tilaajista kiinnostavat uudet toteutusmallit, mutta niistä ei vielä ole juurikaan kokemusta: Nykymallissa mennään perinteisen hankesuunnittelun, suunnittelun ja rakentamisen työnjaolla. Miten saataisiin aidosti yhteinen intressi ilman että joudutaan riitelemään lisätöistä? tai Miksi meillä ei käytetä KVR-rakentamista? Ranskalaiset mallit voisivat olla mielenkiintoisia ja suunnittelu ja toteutus voisivat olla samassa paketissa, Urakoitsijavalinnan voisi tehdä jo alkupäässä. Jos suunnitelmat on valmiina ja urakoitsija valitaan myöhemmin, vastakkainasettelu on usein jo valmis. Erään haastatellun toimitusjohtajan näkemys kehittämistarpeesta on selkeä: Järeistä peruskorjauksista on siirryttävä jatkuvampaan ja ennaltaehkäisevämpään kunnossapitoon ja Käyttö- ja ylläpito sekä niiden kustannukset on saatava osaksi kokonaisuutta. Takuu pitäisi pidentää 10 vuoteen. 3.4 NENÄT SAMAAN SUUNTAAN Kiinteistöomistajien ja tilaajien kehittämistarpeet liittyvät pääosin osaamiseen, prosesseihin ja toimintamalleihin sekä asiakaslähtöisyyteen. Näistä tärkeimpinä tilaajat näkevät seuraavat: sisäilmaratkaisut, energiatehokkuus ja rakennusfysiikka suunnittelun ja korjausrakentamisen menetelmät ja toiminnan ammattimaisuus toteutusmuodot ja urakkamallit, kilpailuttamismallit, hankintalaki ja sen soveltaminen sekä myös yksityisen puolen kilpailuttamismallit asiakas- ja asukaslähtöisyys sekä arvoa rahalle ajattelu Moni valveutuneimmista tilaajista ja rakennuttajista kaipaa alalta teollisia ratkaisuja, tuote- ja rakenneosaratkaisuja, toimivaa tietomallintamista sekä käytännön työmaiden operatiivista johtamista ja arjen hallintaa. Myös julkisilla kiinteistöomistajilla ja vuokrataloyhtiöillä on hyvin yhtenäiset tavoitteet. Nämä tavoitteet liittyvät useimmiten kiinteistöjen korjausvelan pysäyttämiseen, elinkaarikustannuksiin, toteutusmalleihin ja sopimusmalleihin tai uusiin tuotteisiin ja ratkaisuihin. Toisaalta tilaajien arjessa näkyy ohuiden rakennuttajaorganisaatioiden resurssiongelma: Tarvitaan entistä parempaa ja johdetumpaa korjausten suunnittelua ja ohjelmointia tai ohjelmavalmistelua, arki on usein toinen. Moni tilaajista ei tahdo ottaa vastuuta koko alan murheista: Oman ohuen organisaation tilanteet tulevat paljon päälle ad hoc tyyppisesti, ei ehditä juuri asioita miettimään. Osa tilaajista näkee asian johtamiskysymyksenä: Projektit onnistuvat, kun kerrotaan ensiksi tilaajan tavoitteet ja vaatimukset, sidottuihin ratkaisuihin ei enää voi vaikuttaa. tai Enemmän osaamis- ja tahtokysymys, ei niinkään tekniikka KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 10

11 Kiinteistösijoittajien haasteet eivät välttämättä konkretisoidu samalla tavalla. Sijoitustoiminnan fokus on toisaalla eivätkä nämä yhtiöt ota siinä laajuudessa murhetta alan toimista. Rahalla saa, mutta toisaalta tekeminen voi tällä tavalla tulla kalliimmaksi. Osa kiinteistöomistajista ymmärtää tunnustaa myös tilaajaosaamisen puutteet. Osaamista on vaikea ylläpitää ja kehittää 2-5 hengen organisaatioilla. Monella olisi halu muovata markkinoita, mutta se tuntuu liian työläältä muutamilla omilla hankkeilla. Tähän työhön haetaan avuksi myös alan järjestöjä. 3.5 VILLEJÄ VISIOITA Korjausrakentamisen keskustelua ohjaa rakentamisen kehnoksi koettu nykytila. Moni näkee sen kuitenkin täynnä potentiaalia: Energiatehokkuus avaa villejä visioita. Edistyneemmät tilaajat ja rakennuttajat ovat tunnistaneet yhteistoiminnan tarpeen: Projektien kehittämiseen tarvitaan uudenlaisia malleja ja aikaisempaa keskustelua. Korjaushankkeen ja lopputuloksen laatua saadaan paremmaksi ottamalla pääsuunnittelija, rakennuttaja ja rakennusliikkeet aikaisemmassa vaiheessa mukaan. Korjausrakentamisessa on tilaa myös innovaatioille. Erään asiantuntijan mukaan alan viime vuosien suurin innovaatio on ollut varsin arkinen ratkaisu huputtaa peruskorjaushankkeet. KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 11

12 4 TILAAJIEN PILOTIT 4.1 TILAAJAT EDELLÄ Korjausrakentamisen teemassa käynnistettiin Helsingin yliopiston, Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n, Nurmijärven Uimahalli Oy:n sekä As Oy Mäkilinnan ja Koy Jyrkkälänpolun pilottihankkeet. Lisäksi omista hankkeistaan suunnitelmat ovat laatineet Liikelaitos Oulun Tilakeskus ja Espoon Tilakeskus-liikelaitos sekä SATO Oyj. SOK Kiinteistötoimintojen hanke on toistaiseksi käynnistämättä. Kaikissa viidessä pilottihankkeessa keskityttiin korjausrakentamisen toteutusmuotojen ja hankintaprosessien kehittämiseen tavoitteena tilaajan tavoitteiden ja reunaehtojen parempi toteuttaminen. Pilottien läpivienti suunniteltiin tilaajien yhteisissä työpajoissa seuraavissa vaiheissa: Tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista johdettu toteutusmuodon valinta Hankinnan valmistelu ja kilpailuttaminen Sopimusmallit ja kannustimet Hankkeen kehitys- ja toteutusvaiheet Kokemukset ja opit Tilaajat toimivat työpajoissa toistensa tukena tarjoamalla toisilleen samoihin ongelmiin liittyvää asiantuntija-apua ja sparraten toistensa hankkeita. Toimintamalli vaati toisaalta omien suunnitelmien altistamista toisten arvioinnille, mutta malli osoittautui jälleen toimivaksi. Myöhemmässä vaiheessa mukaan otettiin tilaajien lisäksi näiden rakennuttajakonsulttien, suunnittelijoiden ja rakennusliikkeiden edustajia. 4.2 FRANZENIAN PERUSKORJAUS PARTNERING-HANKKEENA Helsingin yliopisto on kehittänyt ja soveltanut määrätietoisesti erilaisia toteutusmalleja ja hankintamenettelyitä vuosien ajan. Yliopistolla oli hyviä kokemuksia vuonna 2012 käynnistyneestä Vuolukiventie 1 b -hankkeesta, jossa se rakennutti kolmen vuokratalon peruskorjauksen ja yhden lisärakentamisen projektiallianssina. Yliopiston käynnistämän kehittämishankkeen tavoitteiksi asetettiin: suunnittelun ja toteutuksen lähentäminen vaativassa peruskorjaushankkeessa hankintamenettelyjen, suunnittelun ohjauksen ja käyttäjäyhteistyön kehittäminen yhteistyöverkostojen luominen ja korjaamisen osaamisen kehittäminen Pilottikohteekseen yliopisto valitsi vuonna 1930 rakennetun Franzenian peruskorjauksen Helsingin kaupungille vuokrattavaksi päiväkodiksi. Hankeen alustavaksi kustannusraamiksi yliopisto asetti 5 milj. euroa. Suojellun kiinteistön koko on 1900 kem 2. Hankkeen toteutusmuodoksi valittiin vaativiin peruskorjaushankkeisiin soveltuva Project Partnering - malli. Mallissa hankkeeseen valittiin suunnittelijat ja rakentajat toteuttamaan hanketta yhdessä sen KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 12

13 kehitysvaiheessa. Neuvottelumenettelyllä valittujen sopimuskumppaneiden valinnassa valinnassa painotettiin projektihenkilöstön ja suunnittelijoiden ammattitaitoa ja yhteistyökykyä. Itse kohteeseen liittyviksi tavoitteiksi yliopisto asetti käyttäjien osallistamisen, sisäilmaolosuhteiden ja käytönaikaisen energiakulutuksen hallinnan sekä kiinteistön ylläpidon suunnittelun ja johtamisen. Lisäksi toteutusmallissa hyödynnetään pidennettyä takuuaikaa. Projektissa on kehitetty perinteisten Tilaajan ja pääsuunnittelijan sekä tilaajan ja projektinjohtourakoitsijan toimeksiantosopimusten (KSE ja YSE) päälle rakennettu yhteistoimintasopimus, jossa on sovittu hankkeen tavoitteista ja kannustinmallista sekä yhteisen johtamisen ja toiminnan periaatteista. Projektin toteutusvaihe on käynnistynyt vuoden 2014 alussa ja kohde on tarkoitus ottaa päiväkotikäyttöön toukokuussa Franzenian peruskorjauksen opit palveluntuottajien valinta neuvottelumenettelyllä vertailuperusteina kyvykkyys ja palkkio hankesuunnitelman kehittäminen suunnittelijoiden ja urakoitsijan yhteistyönä perinteisen toteutusmuodon ja yhteistoimintasopimuksen yhdistäminen Lyhyesti: Tilaajana Helsingin yliopisto, sopimuskumppaneina ISS Proko, Arkkitehti- ja muotoilutoimisto Talli Oy, Ramboll Finland Oy ja Consti Yhtiöt Oy. Suunnittelu ja toteutus Tavoitekustannus 6 M. Lisätietoja: Teppo Salmikivi, Tila- ja kiinteistökeskus, Helsingin yliopisto 4.3 RAJAMÄEN UIMAHALLIN PERUSKORJAUS JA LAAJENNUSHANKE Nurmijärven kunnan omistama Rajamäen Uimahalli suunniteltiin peruskorjattavaksi ja laajennettavaksi vuosina Vuonna 1974 rakennetun uimahallin laajuus on noin 2400 brm2 ja siihen haluttiin rakentaa 2700 brm2 laajennusosa. Koko hankkeen kustannusraamiksi oli asetettu 12,3 milj. euroa. Lisäksi sekä kunta että yhtiö asettivat tavoitteekseen kehittää vaativan peruskorjaushankkeen tavoitelähtöistä suunnittelu- ja toteutusprosessia. Rajamäen uimahallin peruskorjauksen ja laajennuksen tavoitteiksi asetettiin: erottautuminen Suomen personoidummaksi uimahalliksi uinti- ja liikuntatilojen käyttö koko rakentamisen ajan suunnittelun ja rakentamisen integrointi kestävät materiaalit ja tuoteratkaisut energiatehokkuus ja ekologisuus Hankkeen suunnittelu toteutettiin perinteiseen tapaan etukäteen, mutta hankkeesta järjestettiin potentiaalisille urakoitsijoille infotilaisuus. KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 13

14 Hanke kilpailutettiin projektinjohtourakkana, jonka valintakriteereinä käytettiin hinnan lisäksi tietomallisuunnittelun osaamista, innovatiivisuutta, laadukkuutta sekä kustannusreunaehdossa pysymistä. Saadut kaikki kolme tarjousta ylittivät tilaajaan kustannusarvion noin 3-6 milj. eurolla, mistä syystä tilaaja käynnisti neuvottelut urakkaa tarjonneen Fira Oy:n kanssa. Osapuolet vetivät lävitse menestyksekkään hankkeen kehitysvaiheen tavoitteena arvonlisävero-osuuden suuruinen säästö. Kehitysvaihe toteutettiin kolmessa osassa tammi-helmikuussa 2014 n. Big room - työskentelynä. Yhteisissä kehitystyöpajoissa tunnistettiin ja analysoitiin 145 kustannustekijää, joista hyödynnettiin 65 eri ratkaisua. Näiden toimenpiteiden kustannusvaikutuksiksi arvioitiin yli 3 milj. euroa. Kehitysvaiheen läpiviennin tavoitteena oli tilaajan tavoitteista johdettu hankkeen toteuttaminen ja palveluntuottajien yhteistyö näiden tavoitteiden saavuttamiseksi. Ratkaisut kyettiin tekemään pääosin karsimatta laadusta Yhtiö joutui kuitenkin luopumaan kustannus- ja aikataulusyistä tavoitteestaan pitää uimahalli auki koko rakennusprojektin ajan. Tilaaja teki arkkitehdin ja LVIS-suunnittelijoiden kanssa KSE:n mukaiset konsulttisopimukset ja urakoitsijan kanssa PJU-sopimuksen. Lisäksi tilaaja teki urakoitsijan kanssa yhteistoimintasopimuksen, jolla täydennettiin PJU-sopimuksen kaupallista mallia. Rajamäen uimahallin peruskorjauksen opit tilaajan tavoitteita tukeva toteutusmuoto neuvottelumenettelyn ja kehitysvaiheen hyödyntäminen tarjousvaiheessa Big Room työskentely kehitysvaiheessa Lyhyesti: Tilaajana Rajamäen Uimahalli Oy, sopimuskumppaneina Valvontakonsultit Oy, Wide Group Finland Oy, Karawatski Oy, Granlund Oy sekä Fira Oy. Suunnittelu ja toteutus Tavoitekustannus 12,5 M. Lisätietoja: Juha Ahonen, Rajamäen Uimahalli Oy. 4.4 AS. OY MERITULLINKADUN KEHITYSHANKE YHTEISTOIMINNALLISENA URAKKANA As Oy Meritullinkatu valittiin pilottihankkeeksi Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n vaativimmista peruskorjauskohteista. Vuonna 1887 rakennettuun arvokiinteistöön on suunniteltu tehtäväksi linjasaneeraus, hissien rakentaminen, vesikaton uusiminen, piha-alueen kunnostus sekä ullakon rakennusoikeuden myynti ja rakentaminen. Yhtiön tavoitteena ovat kiinteistön arvon nostaminen arvokiinteistön ominaisuuksien kunnioittaminen kiinteistön tekniikan ja rakenteiden päivittäminen elinkaaritaloudellisiksi ratkaisuiksi esteettömyyden parantaminen vuokra- ja vastiketuoton kasvattaminen KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 14

15 As. Oy Meritullinkatu valitsi yhdessä Isännöintitoimisto Aimo Astala Oy:n kanssa hankeen rakennuttajaksi Valvontakonsultit Oy:n ja suunnittelijaksi Pen and Hammer Oy:n. Hankkeen suunnittelu käynnistettiin mallintamalla kohde. Rakennuksesta laadittiin ajantasainen 3D-malli ns. inventointimallina laserkeilaamalla ja yhdistämällä malliin kohteiden piirustuksista ja hormikartoituksista saatu aineisto. Malli on mahdollistanut hankkeen suunnittelun kokonaisuutena sekä vaihtoehtoisten ratkaisujen simuloinnin ja visualisoinnin. Lisäksi malli on parantanut totetuksen integrointia tarjoamalla yhteisen alustan hankkeen lähtötietojen hallintaan, suunnitteluun ja päätöksentekoon. Mallintamisen arvioitiin kasvattaneen kustannuksia vain noin 5 % perinteiseen 2D-ajantasakuvien laatimiseen verrattuna. Toteutukseen liitettiin seuraavassa vaiheessa ullakon rakennusoikeuden myynti ja yhtiöjärjestyksen muuttaminen. Hankkeesta järjestettiin kiinnostuneille tarjoajille esittelytilaisuus kesäkuussa Rakennusoikeuden myynti, ullakkorakentaminen, linjasaneeraus ja hissien rakentaminen kilpailutetaan yhtenä kokonaisuutena. Projektinjohtourakkana toteutettava hanke on tarkoitus käynnistää maaliskuussa Lisäksi hanke on tarkoitus toteuttaa kehitys- ja toteutusvaiheina. Hanke toteutetaan kiinteistökehityshankkeena, jonka myötä yhtiö saa putkiremontin hinnalla rakennetun ullakon, 2 hissiä, uuden vesikaton ja yhteistilojen ja piha-alueen kunnostuksen. Meritullinkadun peruskorjauksen opit Hankkeen ohjaus tilaajan tavoittein ja yhtiön käyttötalouslaskelmin mallintaminen päätöksenteon, viestinnän ja eri osapuolten integroinnin tueksi ullakkorakentamisen yhdistäminen laajempaan peruskorjaukseen Lyhyesti: Tilaajana As Oy Meritullinkatu 22 ja Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy, sopimuskumppaneina Valvontakonsultit Oy, Pen and Hammer Oy ja Wareco. Suunnittelu ja toteutus Lisätietoja Jörgen Aaltonen, Isännöitsijätoimisto Aimo Astala ja Juuso Hämäläinen, Valvontakonsultit Oy. 4.5 AS OY MÄKILINNAN LINJASANEERAUS PILVIPALVELUISTA POHJAVIEMÄREIHIN As. Oy Mäkilinnan tavoitteena on ollut innovatiivisen linjasaneerauksen toteuttaminen vuonna 1927 rakennettuun hyvin hoidettuun ja johdettuun arvokiinteistöön. Yhtiössä on yhteensä 104 asuntoa ja 8 erilaista liiketilaa. Rakennuksen koko on m 3. As Oy Mäkilinnan slogan on onnellinen osakas. Yhtiö haluaa huolehtia vastuullisesti 24 milj. euron osakesalkustaan ja investoida tuottavasti siihen noin 20 % lisää innovatiivisen linjasaneerauksen muodossa. Yhtiön hankkeelle asettamat tavoitteet ovat: palvelulähtöinen toteutus kiinteistön elinkaaren jatkaminen ja arvon nostaminen yhtiön kulttuurin ja arvojen vaaliminen KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 15

16 Myös Mäkilinnan linjasaneerauksessa päädyttiin hyödyntämään 3D-mallinnusta hankkeen suunnittelun ja ratkaisujen visualisointiin sekä päätöksenteon tueksi. Koko rakennus mitattiin ja siitä laadittiin 3Dpiirustukset ja niiden pohjalta mallit kaikista kylpyhuoneista. Mallia on hyödynnetty erityisesti yli 400 hormia sisältävässä hormikartoituksessa suunniteltaessa korjattavien hormien sijainteja ja määrää. Näin hankesuunnittelun ja päätöksenteon lisäksi mallintamisella on kyetty pienentämään urakoitsijan riskiä. Mallinnusta on voitu hyödyntää erityisesti erikseen toteutetun ullakkorakentamisen hankesuunnittelussa. Mallintaminen pienentää riskejä, mikä saadaan takaisin rakentamisen hinnassa. Lisäksi hankkeessa hyödynnetään projektipankkia, sähköistä huoltokirjaa, huoneistokortteja Yhtiön pilvipalveluihin on päätetty sisällyttää koko rakennuksen älykkyyden kasvattaminen rakentamalla kiinteistöön kaikkiin asuntoihin huoneistokohtainen laitteisto lämpötilan säätö, veden ja sähkön mittaus, palo- ja murtosuojaus sekä osakkaiden niin halutessa turva- ja hoivapalveluita. Hankkeen toteutusmuodoksi valittiin yhteistoiminnallinen tavoite- ja kattohintainen projektinjohtourakka. Hankkeessa varaudutaan valmiiksi suunnittelun ja rakentamisen aikaisiin muutoksiin ja niiden johtamiseen sekä tilaajan vaikutusmahdollisuuksien käyttämiseen. Tilaajan tavoitteena on ollut parhaan mahdollisen osaamisen ja parhaan joukkueen valinta heti hankkeen alusta. Hanke toteutetaan peräkkäisinä kehitys- ja toteutusvaiheina. Lisäksi kohteessa rakennetaan ensiksi koelinjat ja mallikylpyhuoneet. As Oy Mäkilinnan peruskorjauksen opit tärkeimpien osapuolten integrointi jo hankesuunnitteluvaiheessa ajantasakuvien laatiminen kohteen tavoitteita tukevaan muotoon huoltokirjan suunnittelu jo suunnitteluvaiheesta (projektipankki) Lyhyesti: Tilaajana As Oy Mäkilinna, sopimuskumppaneina Valvontakonsultit Oy, Arkkitehdit D4, Tubular Oy, Poweron Oy, Consti Julkisivut Oy. Suunnittelu ja toteutus Lisätietoja Antti Elonen, As Oy Mäkilinna. 4.6 KOY JYRKKÄLÄNPOLUN SANEERAUS ALLIANSSIPROJEKTINA Koy Jyrkkälänpolku on turkulainen kokonaisen lähiön kokoinen aravavuokrataloyhtiö. Yhtiössä on 17 asuinkerrostaloa ja 9 muuta rakennusta. Yhtiön 644 asunnossa asuun noin 1300 asukasta. Yhtiön tavoitteena oli käynnistää pidempään suunniteltu julkisivusaneeraus, jolle asetettiin seuraavat tavoitteet: asuinalueen haluttuuden ja imagon parantaminen asukasviihtyisyyden parantaminen yhtiön käyttömenojen ja elinkaarikustannusten pienentäminen korjausvelan poisto KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 16

17 Yhtiö asetti hankkeen reunaehdoiksi 20 milj. euron budjetin, asuntojen pitämisen asuttuina koko saneerauksen ajan sekä vahvan asukasvuorovaikutuksen ja viestinnän projektin aikana. Lisäksi yhtiö tavoittelee 0-virheluovutusta ja viiden vuoden takuuaikaa. Toteutusmalliksi yhtiö valitsi projektiallianssin perusteluinaan yhden totuuden välttäminen ja parhaiden mahdollisten kumppaneiden valinta heti hankesuunnitteluun. Vaikka Koy Jyrkkälänpolku ei ole julkinen hankintayksikkö, se kilpailutti palveluntuottajat julkisten hankintojen periaattein neuvottelumenettelyllä. Rakennuttajakonsultti, suunnitteluryhmä ja rakennusurakoitsija valittiin kaikki peräkkäin käynnistämään hankkeen suunnittelu yhdessä. Kilpailuttaminen vietiin läpi työpajatyöskentelynä maalis-elokuussa 2014, jonka jälkeen käynnistettiin hankesuunnittelu. Hankkeen toteutusmalli on projektiallianssi, jossa sopimusosapuolet muodostavat yhteiset organisaation ja toteuttavat hankkeen tilaajan tavoitteisiin ja tavoitekustannukseen jakaen hankkeet riskit ja mahdollisuudet. Lisäksi tilaajaa on varautunut maksamaan bonusta tavoitteet ylittävistä tuloksista. Hanke toteutetaan kehitys- ja toteutusvaiheina. Kehitysvaiheessa tehdään ensiksi hankesuunnitelma ja toteutussuunnitelma, minkä pohjalta yhtiön hallitus tekee investointipäätöksen ja päättää siirtymisestä toteutusvaiheeseen. Hankkeessa kehitetään poikkeuksellisen paljon uutta sisältäen mm. mallintamista, monistamiseen perustuvaa tuotannon suunnittelua ja ohjausta, projektipankin ja huoltokirjan integroinnin, asukasvuorovaikutuksen ja viestinnän. KOy Jyrkkälänpolun allianssisaneerauksen opit hankkeen osapuolten integrointi jo hankesuunnitteluun big room -toiminta asukasvuorovaikutus ja viestintä Lyhyesti: Tilaajana Koy Jyrkkälänpolku ja toteutusmuotoasiantuntijana Vison Alliance Partners Oy, sopimuskumppaneina Valvontakonsultit Oy, Ab Case Consult Ltd ja Consti Korjausurakointi Oy. Suunnittelu ja toteutus /18. Tavoitekustannus 20 Me. Lisätietoja Marjatta Roth, Koy Jyrkkälänpolku. 4.7 SATO OYJ:N HANKESUUNNITTELUN UUDISTAMINEN SATO Oyj asetti tavoitteekseen omistamiensa vuokrakerrostalojen peruskorjausprosessien kehittämisen energia- ja elinkaarinäkökulman paremmin huomioon ottaviksi. Yhtiön peruskorjaushankkeiden tavoitteiksi asetettiin: energia- ja elinkaaritehokkaiden kokonaisratkaisujen edistämisen energia- ja elinkaaritehokkaita ratkaisuja edistävien toteutusmuotojen kehittämisen valittujen toteutusmallien konseptoinnin yhtiön käyttöön kumppanuusstrategian laatiminen KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 17

18 Kehittämisprojektin aluksi SATO laati nykyisten peruskorjaus- ja saneerausmalliensa nykytilakuvauksen ja toteutti niiden benchmarkkauksen kohteinaan Asokodit, HOAS, Lahden Talot Oy ja VVO. Tilanneanalyysin perusteella SATO:n peruskorjauskopnseptin kehittämistavoitteiksi nostettiin seuraavat tehtävät: kiinteistökannan peruskorjausten PTS-suunnittelun ja päätöksenteon tukeminen ottamalla käyttöön hankkeiden luokittelu hankesuunnittelun uudistamisen tuotteistamalla hankesuunnittelun sisältö ja laajuus hankinta- ja sopimuskäytäntöjen kehittäminen tarjouspyyntöjen ja asiakirjamallien yhdenmukaistaminen Kehitystyön perustaksi laadittiin hankkeet luokitteleva nelikenttä, jossa hankesuunnittelu ja toteutusmallit sekä sopimustoimittajat valitaan erilaisin periaattein kohteen strategisen merkityksen, laajuuden ja vaikuttavuuden mukaan. Luokittelun työnimiksi valittiin kärkihankkeet, isot hankkeet, laatuhankkeet ja rutiinihankkeet. Yhtiön tavoitteena on nyt uudistaa hankkeidensa hankesuunnittelua perustuen hankkeiden vaativuuden ja niiden sijoitusstrategian arviointiin. Yhtiö on jo laatinut pilottihankkeestaan aiempaa laajemman hankesuunnitelman tarkoituksenaan vaihtoehtoisten ratkaisujen keskinäinen vertailu investointipäätöksen tueksi. Pilottihankkeen suunnittelu on parhaillaan käynnistymässä, kun sen tontin hallintamuotoa koskevat neuvottelu kaupungin kanssa saadaan päätökseen. Lisätietoja: Jouko Kuusela, SATO Oyj 4.8 OULUN KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI Liikelaitos Oulun Tilakeskuksen tavoitteena on kaupungin koulukiinteistöjen korjausvelan sekä energiaja elinkaarikustannusten pienentäminen sekä tilatehokkuuden ja tilojen monikäyttöisyyden lisääminen. Tavoitteeseen pyritään peruskorjaamalla vanhoja koulukiinteistöjä nykyistä terveellisemmiksi ja turvallisemmiksi ja luomalla niihin nykyistä toimivampia oppimisympäristöjä ja tilaratkaisuja. Tilakeskus on käynnistänyt tavoitteidensa toteuttamiseksi kehitysprojektin peruskorjaushankkeiden hankinta- ja toteutusmalliensa uudistamiseksi ja mallin konseptoimiseksi kaupungin käyttöön. Kehitysprojektin tavoitteiksi on asetettu: Tilakeskuksen ja kiinteistöjen käyttäjien vuorovaikutuksen ja osallistamisen parantaminen tarve- ja hankesuunnittelun yhdistäminen hankinta- ja toteutusmallien uudistaminen tarvittavien hankinta- ja sopimusdokumentaation laatiminen oman henkilöstön osaamisen kehittäminen Tilakeskus on päättänyt käynnistää pilottihankkeenaan Pitkäkankaan koulukeskuksen peruskorjauksen. Hanke on tarkoitus suunnitella ja toteuttaa tiiviissä yhteistyössä kaupungin sivistys- ja kulttuuripalveluiden, rakennusvalvonnan ja palveluntuottajien kanssa. KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 18

19 Pilottihankkeeseen sovelletaan integroinnin periaatteita valitsemalla suunnittelijat ja urakoitsijat heti hankkeen alussa ja toteuttamalla hanke kehitys- ja toteutusvaiheissa. Palveluntuottajat tullaan kilpailuttamaan hankkeeseen mukaan aikaisessa vaiheessa laatuarvioinnin (65 %) ja tarjoushinnan (35 %) perusteella. Lisätietoja: Elina Timisjärvi, Liikelaitos Oulun Tilakeskus. 4.9 ESPOON KOULUJEN PERUSKORJAUSKONSEPTI Espoon kaupungin Tilakeskus-liikelaitoksen strategisina tavoitteina ovat korjausvelan ja elinkaarikustannusten vähentäminen (mm. sisäilmaongelmat), investointiohjelman vauhdittaminen uusilla toimintamalleilla, läpimenoaikojen lyhentäminen, hankkeiden laadunhallinta, käyttäjävuorovaikutus sekä väistötilojen hallinta. Tilakeskus on tunnistanut lukuisia peruskorjaushankkeiden suunnitteluun ja rakennuttamiseen liittyviä ongelmia, mistä syystä se on ottanut tavoitteekseen toimintamalliensa uudistamiseen ja hankkeiden suunnittelun ja rakentamisen en läpimenoaikojen lyhentämisen. Valittava malli on tarkoitus monistaa käytettäväksi eri kohteisiin. Tilakeskus on suunnitellut alustavasti pilottihankkeekseen Leppävaaran lukion, Leppävaaran koulun ja Veräjänpellon koulun muodostaman koulukokonaisuuden peruskorjauksen. Kohteen laajuus on yhteensä noin kem 2. Hankkeen toteutusmuodoksi Tilakeskus on suunnitellut yhteistoiminnallisen urakan kehitys- ja toteutusvaiheineen. Lisätietoja Juha Iivanainen, Tilakeskus-liikelaitos, Espoo SOK / ABC-KETJUN FRESH UP SOK Kiinteistötoimintojen tavoitteena oli ABC-liikenneasemien uudistaminen ja yhteisen toteutusmallin luominen alueosuuskauppojen käyttöön. Osa ketjun yli sadasta liikenneasemasta vaatii pian peruskorjausta ja uudistamista. Lisäksi ketju on suunnitellut liikenneasemien asiakaskokemuksen uudistamista. ABC-ketjun fresh up hankkeen tavoitteeksi määriteltiin liiketoiminnan tarpeista suunniteltavat asiakaskokemukseen ja ulkoasuun, tilankäyttöön ja toiminnallisuuteen sekä kalusteisiin ja sisustukseen liittyvät uudistukset sekä rakennuttamisprosessin uudistaminen hyödyntäen S-ryhmän volyymiä ja potentiaalia rakennuttajana. Hanketta ei toistaiseksi ole käynnistetty suunnitellussa laajuudessa, mutta ABC-ketju on käynnistänyt liikenneasemien maltillisen uudistamisen ja etenee nyt noin kymmenen yksikön vuosivauhdilla. Lisätietoja: Jari Niemi, SOK Kiinteistötoiminnot KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 19

20 5 TEEMATYÖPAJAT 5.1 TEEMAT KEHITTÄMISEN NÄKÖKULMINA Korjausrakentamisen teemassa järjestettiin viisi julkista teematyöpajaa asiantuntijahaastatteluista ja tilaajien tarpeista nousseista aiheista. Teematyöpajojen aiheet olivat seuraavat: Elinkaaritehokkuus, Helsinki Congress Center Paasitorni Hankinnat ja niiden elinkaarivaikutukset, Rantasipi Airport Asunto-osakeyhtiöiden ja kerrostalojen peruskorjaushankkeiden läpivienti yhdessä Isännöintiliiton kanssa, Messukeskus Lean ja korjausrakentaminen, Tekes Peruskorjaushankkeen käyttöönotto ja takuu, Finlandia-talo Työpajoihin osallistui jokaiseen keskimäärin noin 40 asiantuntijaa korjausrakentamisen tilaajista, rakennuttajista, muiden palveluntuottajien ja sidosryhmien asiantuntijaa. 5.2 ELINKAARITEHOKKUUS Rakennusten elinkaarikustannuksilla tarkoitetaan investointikustannusten ja niiden koko elinkaaren aikaisten kustannusten summaa. Elinkaaritehokkuus on käsitteenä laajempi. Siihen voidaan tulkita kuuluvan myös käyttö- ja ympäristökustannukset tai vaikutukset. Elinkaaritehokkuuteen voidaan pyrkiä muun muassa investoimalla energiaa säästäviin ratkaisuihin ja tekemällä kestäviä suunnittelu- sekä materiaalivalintoja. Usein ajatellaan, että elinkaaritehokkuuteen päästään parhaiten uudisrakennusten huolellisella suunnittelulla ja niiden rakentamisen sääntelyllä. Kuitenkin suurin säästöpotentiaali löytyy vanhasta rakennuskannasta, jonka korjaamisen yhteydessä pyrkimykset elinkaaritehokkuuteen tulisikin ottaa tosissaan. Suunnitteluvaihe on myös peruskorjaushankkeiden kriittisin osuus elinkaaritehokkuuden kannalta. Välittömien investointikustannusten minimointi ei palvele pidemmän aikavälin tavoitteita vaan halvempien ratkaisujen valinta kostautuu vuosien kuluessa. Kalliimpi alkuinvestointi voi usein johtaa merkittäviin käytönaikaisiin säästöihin. Eniten elinkaarikustannuksiin vaikuttavat yleensä talotekniikkaratkaisut. Toisaalta vaakakupissa painaa talotekniikan suhteellisen lyhyt elinkaari ja kalleus muihin korjattaviin osaalueisiin verrattuna. Talotekniikka nousee kuitenkin jatkossa elinkaaritehokkaan korjausrakentamisen keskiöön, mistä syystä sen vaikutuksia ja takaisinmaksuaikoja on punnittava huolella. Talotekniikan lisäksi kiinteistöjen elinkaaritehokkuuden parantaminen edellyttää energian- ja veden kulutuksen mittaamista. Mittaamista tarvitaan kiinteistön ja sen laitteiden ohjauksen lisäksi käyttäjien KORJAUSRAKENTAMINEN MUUTTUU PALVELUKSI 20