Kustannustehokasta korjausrakentamista

Transkriptio

1 Kustannustehokasta korjausrakentamista Sähköisen talotekniikan rakennuttajaseminaari Ilpo Peltonen, RAKLI ry

2 Tuottavuus meillä ja muualla? Mitä eroja toimintatavoissa: Tuotanto- ja suunnitteluprosessi Vakioidut suunnitteluratkaisut Tiukka tuotantoaikataulu, jossa ryhmien on myös pysyttävä Sama toteutustiimi, joka sitoutuu tavoitteisiin ja kehittää toimintaansa Materiaalilogistiikka ei petä Lopputuotteen kustannustaso meitä alempi Mistä tämä johtuu? KL

3 Korjausten hinta aiheutuu tehtävistä päätöksistä ja valinnoista: Korjaustarve Elinkaaren hallinta ja päätös korjausohjelmasta Tiloissa harjoitettava toiminta Olosuhteet Sisäilmaolosuhteet Rakennuspaikan olosuhteet, korjauksen vuodenaika Valitut suunnitteluratkaisut Tilaohjelman/asuntokoon muuttaminen Ominaisuuksien suhde korjattavaan rakennukseen Korjauksille asetettavat vaatimukset Kunto, korjaustapa, uudet ominaisuudet Toteuttamisaikataulu Hankesuunnittelu Haahtela Talonrakennuksen kustannustieto 2014

4 Korjausten hinnanmuodostumiseen vaikuttavat tekijät: Hankkeen organisointi ja kaupallinen malli Korjauksen vaiheistus, osapuolet, riskienjako Suunnittelutehtävät Tarvittavat selvitykset ja tutkimukset Suunnittelulaajuus ja erikoissuunnittelun määrä Suunnitelmien perusteella lasketaan Materiaalimenekit, esivalmistus ja teolliset komponentit Työmenekit, asennus ja kokoonpano Yksikköhinnat, alihankinnat ja kertautuva katerakenne Aikataulun pohjalta määräytyy Työmaan johtotehtävät Työmaapalvelut ja kalusto Kustannuslaskelman pohjalta Rakentamisen yleisjohto ja hallinto Yleiskulut, riski ja kate Hankkeen organisointi, kaupallinen malli Rahoituskulut Haahtela Talonrakennuksen kustannustieto 2014

5 Tilaaja luo edellytykset tai sitten ei? 1. Yhteistoimintaan ja asetettuihin tavoitteisiin kannustavat kaupalliset mallit ja sopimusrakenteet ( jo osaksi hankesuunnittelua) hankkeen johtaminen, suunnittelu, urakointi ja tuotantoketju 2. Suunnittelu- ja toteutusorganisaatioiden tiiviimpi kytkeminen yhteen suunnitelmien kehittäminen yhdessä tiiminä, muutosten hallinta teolliset ratkaisut, läpimenoajan lyhentäminen työnsuunnittelu ja tuotannonohjaus, häiriöiden minimointi 3. Rakentamisvaiheen yllätysten ratkaisu yhteistyössä Erillinen bonus- pooli, joka jaetaan avaintulosalueissa onnistumisen perusteella

6 Hankevaiheiden tulokset uudet tehtäväluettelot Hankesuunnittelu Hankesuunnitelma Hankeohjelma Projektiohjelma Hanketietokortti Ehdotussuunnittelu Ehdotus Ehdotus Ehdotus Yleissuunnitteluvaiheessa valittu ratkaisu kehitetään toteutuskelpoiseksi suunnitelmaksi, jonka tuloksena on yleissuunnitelma pääpiirustuksineen. Hankesuunnittelun tuloksena syntyy hankesuunnitelma, joka muodostuu hankeohjelmasta ja projektiohjelmasta: -hankeohjelmassa esitetään suunnittelun tavoitteet -projektiohjelmassa hankkeen läpiviennin tavoitteet Suunnittelun valmisteluvaiheessa määritellään suunnittelutehtävien laajuudet hanketietokorttia käyttäen. Yleissuunnittelu Toteutussuunnitteluvaiheessa suunnitelmat tarkentuvat suunnitelmapaketeittain hankinnan ja toteutuksen edellyttämälle tarkkuudelle. Ehdotussuunnittelussa laaditaan vaihtoehtoisia ratkaisuja tavoitteen saavuttamiseksi. Yleissuunnitelma Perusrakennus ja muuntuva osa Pääpiirustukset Toteutussuunnittelu Tarjouspyyntösuunnitelmat Toteutussuunnitelma

7 Toteutusmuodot ja kaupallinen malli TEKES Korjausrakentamisen kehittäminen / Vison Oy

8 Kustannustehokkuus rakentamismääräyksissä Energiatehokkuutta on parannettava rakennus- tai toimenpideluvan varaisen korjaus- ja muutostyön tai rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa (MRL 117 g). Perustelumuistio HE 81/2012: Taloudellisessa tarkastelussa käytetään soveltuvin osin samoja muuttujia kuin kansallisien vaatimustasojen yleisessä arvioinnissa käytettävässä kustannusoptimaalisuuslaskennassa; tarkastelujaksona käytetään asuinrakennuksissa 30 vuotta ja muissa rakennuksissa 20 vuotta, jos tarkasteltavan rakennusosan tai järjestelmän tai sen osan normaali elinkaari ei ole tätä lyhyempi.

9 Kerrostalojen korjaaminen-klinikan tavoitteet Luoda pohja: kohtuuhintaisille piste- ja lamellikerrostalojen uudistamis- ja korjauskonsepteille uusille toimintaprosesseille ja hankintamenettelyille Turun lähiöiden Jyrkkälä, Härkämäki, Pansio-Perno, Runosmäki ja Suikkila systemaattiselle ja tehokkaalle uudistamiselle ja korjaamiselle riittävän kysynnän avulla mahdollistaa uusia korjauskonsepteja Tuottaa: tehokkaalla korjaamisella ja uudistamisella lisää elinkaarta vuotta uusia ja helpompia korjaushankkeen ja päätöksenteon menettelyjä asukkaille tarpeenmukaiset asunnot ja hyvä asuinympäristö maksukyvyn puitteissa pysyvät vuokrat ja vastikkeet

10 Tulosraportti 9-10/2014 Tulosseminaari Alustavien tulosten esittely, koeponnistus ja muokkaus Jatkotoimenpiteet 2. Työpaja Hankinta- ja toteutuskonseptit, pilottihankkeet Riskienhallinta, osaamistarpeet ARA Tekes 1. Työpaja (klo 13-16) Omistajien tavoitteet, tarpeet ja reunaehdot Korjaushankkeen kulku, toimintatapojen muutos Aloitustilaisuus (klo 9-12) Kaupungin kehittämistavoitteet ja elinkeinotoiminta Kiinteistönomistajien tarpeet ja mahdollisuudet Klinikan tavoitteet ja toteutus

11 Korjaushankkeen prosessimuutos? Korjaustarpeet Uudistamistarpeet Valintoja, päätöksiä, kustannustaso Korjausohjelma Ratkaisuja, palveluja, hintataso Hankinta Palvelutarjoaja ohjaa suunnittelua ja johtaa rakentamista Suunnittelu ja rakentaminen Ylläpito

12 Ilpo Peltonen, ,