Eri sijoitusmuotojen verokohtelu Suomen Vuokranantajat ry

Transkriptio

1 Eri sijoitusmuotojen verokohtelu Suomen Vuokranantajat ry

2 Sisällys 1. Johdanto Eri sijoitusmuotojen verokohtelu Asuntosijoittaminen Osakesijoittaminen Osakesäästötili Rahastosijoittaminen Metsäsijoittaminen Pitkäaikaissäästämisen tili Kulta Vuokratulojen verotus maakohtainen vertailu Ruotsi Belgia Iso-Britannia Yhteenveto 35

3 03

4 1. Johdanto Tänä päivänä erilaisia sijoituskohteita on tarjolla runsaasti. Vuosikymmenien aikana Suomen verojärjestelmään on kehittynyt osin myös monimutkaisia rakenteita, joista löytyy useita erilaisia vähennyksiä ja muita helpotuksia. Tuotto-odotusten lisäksi sijoittajan tulisikin perehtyä myös eri sijoitusmuotojen verokohteluun. Tässä selvityksessä on Suomen Vuokranantajat ry:n pyynnöstä tarkasteltu seitsemän eri sijoitusmuodon verokohtelua yksityisen sijoittajan näkökulmasta. Vertailtavat sijoituskohteet ovat asunnot, osakkeet, osakesäästötili, rahastot, metsä, pitkäaikaissäästämisen tili ja kulta. Selvityksessä on käyty läpi jokaisen sijoitusmuodon verotuksen pääpiirteet ja tarkasteltu käytännön verovaikutuksia esimerkkilaskelmin. Laskelmissa on lähdetty siitä ajatuksesta, että yksityishenkilöllä on euroa omaa pääomaa ja hän haluaa vertailla eri sijoitusmuotoja tehdäkseen sijoituksen seuraavaksi kymmeneksi vuodeksi. Joissain laskelmissa sijoittaja ottaa lisäksi pankkilainaa sijoitusta varten. Kymmenen vuoden jälkeen sijoittaja luopuisi sijoituskohteesta. Laskelmien osalta on jouduttu tekemään tiettyjä oletuksia, jotka on avattu esimerkkien yhteydessä. Esimerkkilaskelmat ovat tehty tämänhetkisen verolainsäädännön mukaisesti. Asuntosijoittamisen osalta selvityksessä on myös maakohtainen vertailu vuokratulojen verotuksesta. Vertailumaiksi on valittu Ruotsi, Belgia ja Iso-Britannia, joissa kaikissa on toisistaan ja Suomen vuokratulon verotuksesta poikkeavaa sääntelyä. Selvityksen lopuksi on koottu yhteenvetotaulukko eri sijoitusmuotojen esimerkkilaskelmien mukaisista nettovoittojen ja maksettujen verojen määristä. Selvitys perustuu Deloitten käsitykseen selvityksen tekohetkellä vallitsevista säädöksistä, prejudikaattioikeudesta ja käytännöstä. Muutokset lainsäädännössä ja käytännöissä, jotka tapahtuvat selvityksen tekemisen jälkeen, voivat vaikuttaa selvityksen päätelmiin. Selvitys ei sisällä vero- eikä sijoitusneuvoja Virpi Pasanen Lisätietoja: Johtaja Virpi Pasanen, Deloitte Oy puh Asiantuntija Ella Lammi, Deloitte Oy puh

5 05

6 2. Eri sijoitusmuotojen verokohtelu 2.1 Asuntosijoittaminen TVL mom. Pääomatulosta suoritetaan tuloveroa 30 prosenttia (pääomatulon tuloveroprosentti). Siltä osin kuin verovelvollisen verotettavan pääomatulon määrä ylittää euroa, pääomatulosta suoritetaan veroa 34 prosenttia (pääomatulon korotettu tuloveroprosentti). Yhteisön tuloveroprosentti on 20. Yhteisetuuden tuloveroprosentti on 26,5. Yhteisöjen ja yhteisetuuksien veron jakautumisesta eri veronsaajien kesken säädetään verontilityslaissa. TVL 32 Veronalaista pääomatuloa on, siten kuin siitä jäljempänä tarkemmin säädetään, omaisuuden tuotto, omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ja muu sellainen tulo, jota varallisuuden voidaan katsoa kerryttäneen. Pääomatuloa on muun ohessa korkotulo, osinkotulo siten kuin 33 a 33 d :ssä säädetään, vuokratulo, voitto-osuus, henkivakuutuksen tuotto, metsätalouden pääomatulo, maa-aineksista saadut tulot ja luovutusvoitto. Pääomatuloa on myös jaettavan yritystulon, yhtymän osakkaan tulo-osuuden sekä porotalouden tulon pääomatulo-osuus. Asuntosijoittaminen nostanut suosiotaan yksityishenkilöiden sijoitusmuotona viime vuosina. Suosio perustuu muun muassa sijoituksen hyvään hallittavuuteen sekä hyvään tuotto-odotukseen maltillisella riskillä. Asuntosijoittamisessa tuottoa kertyy kahdella tavalla, vuokratuloja ja asunnon arvonnousuna. Verotuksen näkökulmasta asuntosijoittamisessa olennaisimmat kysymykset liittyvät vuokrausaikana saatujen vuokratulojen verotukseen sekä sijoitusasunnon luovutuksen verotukseen. Veronalainen tulo ja vähennyskelpoiset menot Sijoitusasunnon vuokraamisesta saadut tulot ovat yksityiselle vuokranantajalle veronalaista pääomatuloa. Pääsääntöisesti vuokratulot kuuluvat niin sanottuun henkilökohtaiseen tulolähteeseen, jolloin niiden verotuksessa sovelletaan tuloverolakia. Vuokratulo katsotaan sen verovuoden tuloksi, jona se on saatu. Tuloverolain mukaan verovelvollisella on oikeus vähentää vuokratuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Lisäksi verovelvollisessa on oikeus vähentää pääomatuloistaan niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Edellytyksenä menon vähennyskelpoisuudelle on nimenomaisesti se, että meno on suoritettu tulonhankkimis- tai säilyttämistarkoituksessa. Vuokratulosta suoraan vähennettäviä menoja ovat muun muassa seuraavat verovelvollisen itse maksamat menot: hoitovastikkeet yhtiön tuloksi luetut pääoma- ja rahoitusvastikkeet vesi-, jätevesi-, tie-, sähkö- ja lämpömaksut kiinteistön vakuutusmaksut kiinteistövero vuosikorjausmenot vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot, esimerkiksi vuokranvälityspalkkio ja puhelinkulut vuokraustoiminnasta johtuvat asianajo- ja oikeudenkäyntimenot, jotka liittyvät esimerkiksi vuokran perintään, vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai vuokralaisen häätämiseen vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista johtuneet menot vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneet menot (muut kuin korkomenot), esimerkiksi luotonvarausprovisio, järjestelypalkkio ja toimitusmaksu Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu Edellä mainitut menot ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia myös siltä ajalta, kun sijoitusasunto on tyhjillään, kunhan asunto on edelleen vuokraustoiminnan käytössä. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi silloin, kun vuokralainen vaihtuu tai asunnossa tehdään remontti. Vuokraustoiminnasta johtuneet menot vähennetään pääsääntöisesti sinä verovuonna, jolloin maksu on suoritettu. Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenot vähennetään lähtökohtaisesti poistoina, jos niiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on yli kolme vuotta. Poistot tehdään esinekohtaisesti ja poiston määrä on enintään 25 prosenttia esineen menojäännöksestä. Kalusteen ja kodinkoneen hankintamenon voi kuitenkin vähentää vuosimenoina, jos hankintameno on enintään euroa. 06

7 TVL 29 1 mom. Veronalaista tuloa ovat jäljempänä säädetyin rajoituksin verovelvollisen rahana tai rahanarvoisena etuutena saamat tulot. Verovelvollisella on oikeus vähentää tuloistaan niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot (luonnolliset vähennykset). TVL 54 1 mom. Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. TVL 113 Verovelvollisen suorittamaan menoon perustuva, tulosta tehtävä vähennys tehdään, jollei erityisestä syystä muuta johdu, sinä verovuonna, jona maksu on suoritettu. TVL 45 1 mom. Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on veronalaista pääomatuloa siten kuin tässä luvussa säädetään. TVL 48 1 mom. Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa 1) vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona (oman asunnon luovutusvoitto). Vuosikorjausmenot ja perusparannusmenot Vuosikorjausmenojen ja perusparannusmenojen verokohtelu eroaa merkittävästi. Perusparannusmenot luetaan osaksi hankintamenoa, sen sijaan asunnon kunnon ylläpitämiseksi suoritetut vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuokratuloista sinä vuonna, jolloin ne on maksettu. Vuosikorjausmenosta on kyse silloin, kun asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon, esimerkiksi seuraavissa tilanteissa: lattiamateriaali vaihdetaan vastaavan tasoiseen lattiamateriaaliin seinät maalataan tai tapetoidaan keittiön kaapit uusitaan ikkunat tai ovet uusitaan Sen sijaan perusparannusmenoksi katsotaan omaisuuden laajennus-, muutos-, uudistusja muista vastaavista toimenpiteistä aiheutuneet menot. Perusparannuksella asunto saatetaan parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin missä se on aikaisemmin ollut saman omistajan hallussa. Perusparannusta ovat esimerkiksi asunnon varustetason, tilankäytön tai rakennusmateriaalian tason parantaminen. Laajoissa remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on tällöin jaettava perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin remontin laadun ja laajuuden mukaan. Vuokrauskäytössä olevaan osakehuoneistoon kohdistuneita perusparannusmenoja ei saa vähentää vuosimenoina vuokratulosta, vaan perusparannusmenot lisätään lähtökohtaisesti asunnon hankintamenoon. Kuitenkin korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2001:2 perusteella vuokrattuun osakehuoneistoon hankittuihin parvekelaseihin kohdistuneet menot voidaan tulkita niin sanotuiksi pitkävaikutteisiksi menoiksi, jotka voidaan verovelvollisen vaatimuksesta vähentää tasapoistoina todennäköisenä vaikutusaikanaan, kuitenkin enintään 10 vuoden aikana. Toisaalta välittömästi ostamisen jälkeen suoritetuista korjauksista aiheutuneet menot katsotaan hankintamenoon lisättäviksi perusparannusmenoiksi, vaikka vastaavanlaisista toimenpiteistä myöhemmin omistusaikana aiheutuvat menot katsottaisiin vuosikorjausmenoiksi. Esimerkiksi ratkaisussa KHO 2000:51 muun muassa asunnon seinien ja katon maalauksesta sekä lattian päällystämisestä aiheutuneita menoja pidettiin hankintamenoon rinnastettavina menoina, koska kulut olivat aiheutuneet ennen kuin huoneisto oli otettu vuokrakäyttöön. Vuosikorjauksen tai perusparannuksen on oltava verovelvollisen itse tekemä tai teettämä ja maksama, jotta vähennyksen voi tehdä edellä esitetyllä tavalla. Jos taas kyseessä on esimerkiksi asunto-osakeyhtiön teettämä remontti, osakkeenomistajan verotuksessa ei ole merkitystä sillä, onko kyseessä perus- vai vuosikorjaus. Tällaisen remontin kustannukset peritään osakkeenomistajilta vastikkeen muodossa. Vastikkeiden kirjanpitokäsittelyn vaikutus verotukseen Asuntosijoittajan verokohtelun näkökulmasta on suuri merkitys sillä, miten maksetut vastikkeet käsitellään asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa. Tuloutetun pääomavastikkeen voi vähentää vuokratulosta, sen sijaan rahastoitu vastike luetaan osaksi asunnon hankintamenoa. Yhtiövastike voi olla pääsääntöisesti hoitovastiketta tai pääomavastiketta (rahoitusvastike). Yhtiöissä voi olla myös muun nimisiä vastikkeita, kuten esimerkiksi korjausvastike tai hissivastike. Vastike voi kohdistua myös huoneistokohtaisen hankeosuuden tai yhtiölainaosuuden maksamiseen. 07

8 TVL 46 1 mom. Omaisuuden luovutuksesta saadun voiton määrä lasketaan siten, että luovutushinnasta vähennetään omaisuuden hankintamenon poistamatta olevan osan ja voiton hankkimisesta olleiden menojen yhteismäärä. Muun verovelvollisen kuin yhteisön tai avoimen yhtiön taikka kommandiittiyhtiön saamasta luovutushinnasta vähennettävä määrä on kuitenkin aina vähintään 20 prosenttia ja, jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, vähintään 40 prosenttia luovutushinnasta. TVL 47 1 mom. Omaisuuden hankintamenoon luetaan myös omaisuuden perusparannusmenot verovelvollisen omistusaikana. TVL 50 1 mom. Omaisuuden luovutuksesta syntynyt tappio vähennetään omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta verovuonna ja viitenä sitä seuraavana vuotena sitä mukaan kuin voittoa kertyy. Luonnollisen henkilön ja kotimaisen kuolinpesän verotuksessa vähennyskelpoinen luovutustappio, joka jää vähentämättä omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta, vähennetään puhtaasta pääomatulosta ennen muita pääomatuloista tehtäviä vähennyksiä. Omaisuuden luovutuksesta syntynyttä tappiota ei oteta huomioon pääomatulojen alijäämää vahvistettaessa. Yhtiön kirjanpidossa vastike voidaan joko lukea yhtiön tuloksi eli tulouttaa tai se voidaan rahastoida eli sitä voidaan käsitellä osakkaan pääomansijoituksena. Tiedon yhtiön kirjanpitomenettelystä osakkeiden omistaja saa taloyhtiön isännöitsijältä. Vuokratulosta vähennyskelpoista on sellainen vastike, joka on kirjattu yhtiön kirjanpidossa tuloksi. Sen sijaan pääomansijoituksena käsitelty vastike ei ole vähennyskelpoinen vuokratulosta, vaan rahastoitu vastike lisätään asunnon hankintamenoon ja otetaan huomioon mahdollista luovutusvoittoa tai -tappiota laskettaessa. Kuitenkin asunto-osakeyhtiön tulouttama pääomavastike voidaan poikkeuksellisesti lukea osakkeiden hankintamenoon tilanteessa, jossa osakas maksaa yhtiölainan kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä ja laina kohdentuu yhtiön omaisuuden hankintaan tai perusparannukseen. Tällöin asunto-osakeyhtiön kirjanpitomenettelyllä ei ole asiassa merkitystä (KHO 2016:169). Asunnon myynti Sijoitusasunnon myynnistä saatu voitto eli luovutusvoitto on saajalleen veronalaista pääomatuloa ja vastaavasti luovutustappio on vähennyskelpoinen meno. Luovutusvoittoa syntyy tilanteessa, jossa myyntihinta ylittää asunnon hankintamenon sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. Asunnon voi myydä verovapaasti, mikäli kaksi ehtoa täyttyy: asunto on omistettu vähintään kaksi vuotta, ja asunnossa on sen omistusaikana asunut joko asunnon omistaja itse tai joku hänen perheenjäsenensä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Perheeseen lasketaan mukaan puoliso ja alaikäiset lapset. Verovapauteen ei vaikuta se, onko asunto ollut vuokralla tätä ennen tai jälkeen. Luovutusvoittoa laskettaessa myyntihintana pidetään asunnon todellista luovutushintaa, joka ilmenee yleensä kauppakirjasta. Hankintameno määräytyy eri tavoin riippuen siitä, miten asunto on aikanaan saatu. Kaupalla saadun asunnon hankintamenona pidetään myyjälle suoritettua ostokauppahintaa. Hankintamenoon luetaan myös edellä kuvatut asunnon perusparannusmenot. Hankintamenoon lasketaan lisäksi ostoon välittömästi liittyvät kustannukset, kuten esimerkiksi ostajan maksama varainsiirtovero. Varainsiirtoveron määrä on asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden osalta kaksi prosenttia, ja kiinteistöjen ja rakennusten osalta neljä prosenttia. Sen sijaan voiton hankkimisesta aiheutuneet menot ovat sellaisia asunnon luovutuksen ja sen valmistelun kustannuksia, joista myyjä on vastannut. Tällaisia ovat esimerkiksi myynnin välityspalkkio, myyntiä varten tehdyn kuntotarkastuksen tai omaisuuden arvioinnin kulut, myyntiä varten tarvittavien asiakirjojen hankinnan kulut sekä myynti-ilmoituksista ja esittelyistä aiheutuneet menot. Hankintahinnan sijaan verotuksessa voi käyttää hankintameno-olettamaa, joka on aina vähintään 20 prosenttia myyntihinnasta. Jos omistusaika on ylittänyt 10 vuotta, myyntihinnasta voi vähentää 40 prosenttia. Hankintameno-olettaman käyttö on vaihtoehto todellisen ostohinnan ja kulujen vähentämiselle, jos sitä käyttää, kuluja ei enää saa vähentää. Myyjä voi siten valita itselleen edullisemman tavan luovutusvoiton laskemiseksi. Luovutusvoitto katsotaan sen verovuoden tuloksi, jona kauppa on tehty tai muu luovutus on tapahtunut, vaikka kauppahintaa ei olisi vielä maksettu. Luovutusvoitto on veronalaista tuloa riippumatta siitä, kuinka kauan myyjä on omistanut asunnon. 08

9 OYL 13 luku 1 Yhtiön varoja voidaan jakaa osakkeenomistajille vain sen mukaan kuin tässä laissa säädetään: 1) voitonjaosta (osinko) ja varojen jakamisesta vapaan oman pääoman rahastosta; 2) 14 luvussa tarkoitetusta osakepääoman alentamisesta; 3) 3 ja 15 luvussa tarkoitetusta omien osakkeiden hankkimisesta ja lunastamisesta; sekä 4) 20 luvussa tarkoitetusta yhtiön purkamisesta ja rekisteristä poistamisesta. TVL 33 b 1-2 mom. Muusta kuin julkisesti noteeratusta yhtiöstä saadusta osingosta 25 prosenttia on veronalaista pääomatuloa ja 75 prosenttia verovapaata tuloa siihen määrään saakka, joka vastaa varojen arvostamisesta verotuksessa annetussa laissa tarkoitetulle osakkeen verovuoden matemaattiselle arvolle laskettua kahdeksan prosentin vuotuista tuottoa. Siltä osin kuin verovelvollisen saamien tällaisten osinkojen määrä ylittää euroa, osingoista 85 prosenttia on pääomatuloa ja 15 prosenttia verovapaata tuloa. Edellä 1 momentissa tarkoitetun vuotuisen tuoton ylittävältä osalta osingosta 75 prosenttia on ansiotuloa ja 25 prosenttia verovapaata tuloa. Vähennyskelpoinen luovutustappio vähennetään verovelvollisen saamasta omaisuuden luovutusvoitosta tai vuoden 2016 tappioista alkaen myös muista pääomatuloista verovuonna ja viitenä seuraavana vuonna. Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta Laajempaa asuntosijoitustoimintaa harjoittavalle yksityishenkilölle voi olla kannattavampaa toimia osakeyhtiömuotoisena. Jos asuntosijoitustoimintaa on tarkoitus tehdä pitkällä aikavälillä eikä sijoittamisen alkutaipaleella ole tarvetta nostaa rahoja ulos yhtiöstä, voi osakeyhtiön perustaminen olla hyvä vaihtoehto. Luonnollisen henkilön pääomatuloja verotetaan 30/34 prosentin verokanalla, mutta osakeyhtiö maksaa tuloksestaan vain 20 prosenttia yhteisöveroa. Kuitenkin yksityishenkilön etu suhteessa osakeyhtiöön on se, että vuokraustoiminnasta kertyneet tulot ovat heti käytettävissä omiin tarkoituksiin, kun taas yhtiössä kertyneet tulot jäävät yhtiöön. Tyypilliset tavat nostaa varoja osakeyhtiöstä ovat palkanmaksu ja osingot. Palkanmaksu on yritykselle kulua, joka näin ollen pienentää yrityksen verotettavaa tulosta. Toisaalta saajalle palkka on verotettavaa ansiotuloa ja riippuen palkansaajan tulotasosta voi veroaste nousta korkeaksi. Palkasta maksetaan useimmiten myös palkan sivukulut. Toinen vaihtoehto on nostaa yhtiöstä osinkoja. Osingonmaksu ei ole yhtiölle kulua eikä näin ollen vähennyskelpoinen kulu yhtiön verotuksessa. Muita osakeyhtiölain sallimia varojenjakotapoja ovat varojen jakaminen vapaan oman pääoman rahastosta, osakepääoman alentaminen, omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen sekä yhtiön purkaminen. Osingot ovat kevyemmin verotettuja, jos osingon määrä ei ylitä kahdeksaa prosenttia yhtiön nettovarallisuudesta. Kahdeksaa prosenttia yhtiön nettovarallisuudesta vastaavan summan voi nostaa yhtiöstä osinkoina, joista 25 prosenttia on saajalleen veronalaista pääomatuloa eli veroprosentiksi tälle osuudelle jää 7,5 prosenttia. Lisäksi yhtiö on maksanut voitostaan veroa 20 prosenttia. Jos osingon määrä ylittää verovuonna euroa, tältä ylittävältä osuudelta osingoista 85 prosenttia on veronalaista pääomatuloa. Maksimihyödyn saadakseen osakeyhtiöllä tulisi olla nettovarallisuutta euroa (8 % * euroa = euroa). Siltä osin kuin osinkojen määrä ylittää määrän, joka vastaa kahdeksaa prosenttia nettovarallisuudesta, osingosta 75 prosenttia on veronalaista ansiotuloa. Sijoitusstrategialla on merkitystä siihen, onko osakeyhtiön perustaminen kannattavaa. Jos esimerkiksi hankkii pääasiassa uudiskohteita, joissa suurten pääomavastikkeiden vuoksi verotettavaa tuloa ei juuri muodostu, ei osakeyhtiömuodossa toimiminen välttämättä tuo verohyötyä. Jos taas asunnoilla käy paljon kauppaa ja arvonnousua haetaan esimerkiksi remontoimalla asuntoja, yhtiön kautta toimiminen voi olla verotuksellisesti tehokkaampaa. Yleisesti ottaen voi sanoa, että mitä useamman sijoitusasunnon omistaa tai aikoo hankkia, sitä kannattavampaa on perustaa osakeyhtiö sijoitustoimintaa varten. Asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta tulisi harkita jo aikaisessa vaiheessa sijoittamista, sillä jo omistuksessa olevien asuntojen siirto osakeyhtiöön realisoi mahdollisen luovutusvoiton tai -tappion verotuksen, ja olisi lisäksi varainsiirtoveron alainen luovutus. 09

10 Esimerkkilaskelmat Asuntosijoittamisen tuotto-odotukseen vaikuttaa useita eri tekijöitä. Ohessa on neljä erilaista laskelmaa kolmesta eri sijoituskohteesta. Ensimmäinen on yksiö Hyvinkäältä, joka ostetaan kokonaan omalla pääomalla. Toinen on yksiö Vantaalta, jonka hankkimiseen otetaan pankkilainaa oman pääoman lisäksi. Asuntoon tulee putkiremontti, johon liittyvä rahoitusvastike joko tuloutetaan tai rahastoidaan. Kolmas esimerkki on uudiskohde Porista, jossa yhtiölainan osuus on puolet asunnon velattomasta hinnasta. Kaikissa laskelmissa oletuksena on, että asunto on koko ajan vuokralla. Sekä vuokra että hoitovastike kasvavat 2,7 prosenttia vuodessa. Hyvinkää Laskelmissa käytetty arvonnousu on 0,8 prosenttia vuodessa. Oma pääoma 50, Vieras pääoma 0.00 Vuokrausvuosi Yhteensä Vuokratulo/kk 450,00 462,15 474,63 487,45 500,61 514,13 528,01 542,27 556,91 571,95 Hoitovastike/kk 120,00 123, , ,10 140,80 144,60 148,50 152,51 Korjauskulut/kk 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 Verotettava tulo/kk 280,00 288,91 298,06 307,46 317,11 327,03 337,21 347,67 358,41 369,44 Pääomatulo/v 3 360, , , , , , , , , ,60 Pääomavero/v 1 008, , , , , , , , , , ,68 Nettotuotto/v 2 352, , , , , , , , , , ,92 Vuokrausvuosi Keskiarvo Vuokratuotto 7,67% 7,88% 8,09% 8,31% 8,54% 8,77% 9,00% 9,25% 9,50% 9,75% 8,68% Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Myyntihinta ,12 Hankintameno ,00 Luovutusvoitto 3 147,12 Pääomavero 944,13 Nettovuokratuotot yhteensä ,92 Nettoluovutusvoitto 2 202,98 Yhteensä ,90 Maksetut verot yhteensä ,81 Nettoluovutusvoitto 2 202,98 10

11 Vantaa Asunnon ostoon on käytetty euroa omaa pääomaa ja sen lisäksi on otettu euron pankkilaina, jonka lyhennystapa on annuiteetti. Laina-aika on 20 vuotta ja vuosikorko on koko laina-ajan 2,0 prosenttia. Putkiremontti tehdään viidennen vuoden lopussa. Putkiremontin hinnaksi on oletettu euroa, joka rahoitetaan yhtiölainalla. Yhtiölainan laina-aika on 20 vuotta, vuosikorko 2,0 prosenttia ja lyhennystapa annuiteetti. Putkiremontin vaikutus asunnon myyntihintaan on euroa ja muilta osin laskelmissa käytetty arvonnousu on 1,2 prosenttia vuodessa. Ensimmäisessä laskelmassa kuudennesta vuodesta eteenpäin maksettavaksi tuleva rahoitusvastike on tuloutettu, joten sen voi vähentää verotettavasta vuokratulosta. Toisessa laskelmassa taas rahoitusvastike on rahastoitu, jolloin se ei vaikuta vuokratulojen verotukseen, vaikkakin se tulee sijoittajalle maksettavaksi. Rahastoitujen vastikkeiden määrä otetaan huomioon myyntivoittoa laskettaessa lisäämällä niiden määrä asunnon hankintamenoon. On hyvä huomata, että riippumatta rahoitusvastikkeen käsittelystä, kymmenen vuoden aikana saadut vuokrauksen nettotuotot ja myynnistä saatu luovutusvoitto ovat molemmissa laskelmissa yhtä suuret. Myös maksetut verot yhteensä ovat molemmissa laskelmissa saman suuruiset. Kyse on siis puhtaasti jaksotuserosta. Tällä voi kuitenkin olla sijoittajalle merkitystä varsinkin, jos sijoitusasuntoa on tarkoitus pitää vuokralla pidempiä ajanjaksoja. Oma pääoma 50, Vieras pääoma 50, Vuokrausvuosi Yhteensä Vuokratulo/kk 650,00 667,55 685,57 704,08 723,09 742,61 762,66 783,25 804,40 826,12 Rahoitusvastike tuloutetaan Hoitovastike/kk 170,00 174,59 179,30 184,14 189,11 194,22 199,46 204,85 210,38 216,06 Rahoitusvastike/kk 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 101,18 101,18 101,18 101,18 101,18 Korjauskulut/kk 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 Verotettava tulo/kk 430,00 442,96 456,27 469,94 483,98 397,21 412,02 427,22 442,84 458,88 Pääomatulo/v 5 160, , , , , , , , , , ,84 Velan korot/v 981,24 939,78 897,48 854,33 810,31 765,40 719,58 672,84 625,16 576, ,63 Pääomatulo/v netto 4 178, , , , , , , , , , ,21 Pääomavero/v 1 253, , , , , , , , , , ,99 Nettotuotto/v 2 925, , , , , , , , , , ,22 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Myyntihinta ,18 Hankintameno ,00 Rahastoidut vastikkeet 0,00 Luovutusvoitto ,18 Nettovuokratuotot yhteensä ,22 Nettoluovutusvoitto ,43 Yhteensä ,65 Maksetut verot yhteensä ,74 Pääomavero 6 200,75 Nettoluovutusvoitto ,43 11

12 Oma pääoma 50, Vieras pääoma 50, Vuokrausvuosi Yhteensä Vuokratulo/kk 650,00 667,55 685,57 704,08 723,09 742,61 762,66 783,25 804,40 826,12 Rahoitusvastike rahastoidaan Hoitovastike/kk 170,00 174,59 179,30 184,14 189,11 194,22 199,46 204,85 210,38 216,06 Korjauskulut/kk 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 Verotettava tulo/kk 430,00 442,96 456,27 469,94 483,98 498,39 513,20 528,40 544,02 560,06 Pääomatulo/v 5 160, , , , , , , , , , ,64 Velan korot/v 981,24 939,78 897,48 854,33 810,31 765,40 719,58 672,84 625,16 576, ,63 Pääomatulo/v netto 4 178, , , , , , , , , , ,01 Pääomavero/v 1 253, , , , , , , , , , ,21 Nettotuotto/v 2 925, , , , , , , , , , ,80 Vuokrausvuosi Keskiarvo Vuokratuotto 5,61% 5,77% 5,92% 6,08% 6,25% 6,41% 6,59% 6,76% 6,95% 7,14% 6,35% Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Myyntihinta ,18 Hankintameno ,00 Rahastoidut vastikkeet 6 070,60 Luovutusvoitto ,58 Nettovuokratuotot yhteensä ,80 Nettoluovutusvoitto ,01 Yhteensä ,81 Maksetut verot yhteensä ,78 Pääomavero 4 379,57 Nettoluovutusvoitto ,01 12

13 Pori Uudiskohteen myyntihinnan euroa sijoittaja on maksanut omalla pääomalla, lisäksi asunto-osakkeeseen kohdistuu euron yhtiölainaosuus. Yhtiölainana esimerkkilaskelmassa on tasaerälaina, jonka laina-aika on 15 vuotta ja korko 2,0 prosenttia. Tasaerän suuruus on tällöin 321,75 euroa. Rahoitusvastike tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa, jolloin vastikkeen määrän voi vähentää vuokratuloista. Yhtiölainassa kaksi ensimmäistä vuotta ovat lyhennysvapaita, jolloin yhtiölainaosuudesta maksetaan ainoastaan korkojen määrä, kolmannesta vuodesta eteenpäin myös lyhennystä. Laskemissa käytetty asunnon arvonnousu on 1,5 prosenttia vuodessa. Asuntoa myytäessä velattomasta myyntihinnasta vähennetään jäljellä oleva yhtiölainan osuus sekä asunnon hankintameno (joka sisältää maksetun varainsiirtoveron). Oma pääoma 50, Yhtiölaina 50, Vuokrausvuosi Yhteensä Rahoitusvastike tuloutetaan Vuokratulo/kk 450,00 462,15 474,63 487,45 500,61 514,13 528,01 542,27 556,91 571,95 Hoitovastike/kk 80,00 82,16 84,38 86,66 89,00 91,40 93,87 96,40 99,00 101,67 Rahoitusvastike/kk 83,33 83,33 321,75 321,75 321,75 321,75 321,75 321,75 321,75 321,75 Korjauskulut/kk 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Verotettava tulo/kk 286,67 296,66 68,50 79,04 89,86 100,98 112,39 124,12 136,16 148,53 Pääomatulo/v 3 440, ,88 821,95 948, , , , , , , ,42 Pääomavero/v 1 032, ,96 246,58 284,53 323,48 363,51 404,59 446,82 490,16 534, ,33 Nettotuotto/v 2 408, ,92 575,36 663,90 754,79 848,20 944, , , , ,10 Vuokrausvuosi Keskiarvo Vuokratuotto 4,35% 4,47% 4,59% 4,72% 4,84% 4,97% 5,11% 5,25% 5,39% 5,53% 4,92% Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Velaton myyntihinta ,08 Yhtiölainaosuus jäljellä ,17 Hankintameno ,00 Luovutusvoitto ,91 Nettovuokratuotot yhteensä ,10 Nettoluovutusvoitto ,92 Yhteensä ,02 Maksetut verot yhteensä ,32 Pääomavero ,99 Nettoluovutusvoitto ,92 13

14 2.2 Osakesijoittaminen TVL 33 a 1 mom. Julkisesti noteeratusta yhtiöstä saadusta osingosta 85 prosenttia on pääomatuloa ja 15 prosenttia verovapaata tuloa. TVL 58 1 mom. Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan velkojensa korot, jos velka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen, jollaisena pidetään myös osinkotuloa sen estämättä, että osinkotulo on 33 a 33 d :n nojalla verovapaata tuloa (tulonhankkimisvelka). Veronalaisena tulona ei kuitenkaan pidetä verovelvollisen tuloksi 53 a :n nojalla luettua osakaslainaa. Osakkeet tarjoavat historiallisesti katsottuna pitkällä aikavälillä parhaat tuottomahdollisuudet sijoittajalle. Toisaalta lyhyellä aikavälillä osakekurssit voivat heilahdella voimakkaastikin. Tässä osiossa käsittelemme julkisesti noteerattujen yhtiöiden osakkeisiin sijoittamista. Osakesijoittamisen aloittaminen on varsin helppoa, se vaatii ainoastaan arvo-osuustilin, jonne osakeomistukset kirjataan, sekä pankkitilin, jonne mahdolliset osingot maksetaan. Käytännössä kuitenkin valinta, mihin yhtiöihin aikoo sijoittaa, voi monille aiheuttaa päänvaivaa. Osakkeiden valintaan on monia eri tapoja ja eri sijoittajat tarkastelevat mahdollisia sijoituskohteita erilaisista näkökulmista. Osakkeiden ostosta ja myynnistä peritään pääsääntöisesti välityspalkkio. Lisäksi arvoosuustilin ylläpidosta voi olla kuluja. Kulut vaihtelevat palveluntarjoajien välillä, joten kustannuksia kannattaa vertailla. Osakesijoittamisessa sijoittajan tulee itse huolehtia sijoitustensa hajauttamisesta. Osakesalkun sisäinen hajautus on tärkeää: mitä useampia toimialaoja salkussa on, sitä parempi hajautus. Yleisesti ohjeistetaan, että salkussa pitäisi olla vähintään eri yhtiön osakkeita. Myös ajallinen hajautus tulisi huomioida erityisesti sijoittamista aloittaessa. Hyvin hajautetun osakesalkun keräämiseen voi mennä aikaa varsinkin, koska aivan pienimpiä osakesijoituksia ei aina kustannusten vuoksi kannata tehdä. Osinkotulon verotus ja vähennyskelpoiset kulut Julkisesti noteeratulla eli listatulla yhtiöllä tarkoitetaan yhtiötä, jonka osakkeet tai jokin osakesarja on julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin pörssissä tai vastaavalla tavalla ulkomailla. Listatusta yhtiöstä saadusta osingosta 85 prosenttia on saajalleen veronalaista pääomatuloa. Verovapaata tuloa on siis 15 prosenttia osingosta. Pääomatuloja verotetaan 30 prosentin verokannalla euroon saakka, ylimenevältä osin veroprosentti on 34. Osinkoa jakava yhtiö tekee luonnollisen henkilön osingosta 25,5 prosentin ennakonpidätyksen (85 prosentista osinkoa 30 prosenttia pääomatuloveroa) ennen kuin osinko maksetaan saajalle ja tilittää sen Verohallinnolle. Jos verovelvollisen pääomatulot ylittävät verovuonna euroa, maksetaan mahdolliset jäännösverot lopullisen verotuksen yhteydessä. Kuten vuokratulojen kohdalla, myös osinkoina saadusta pääomatulosta voi vähentää tulojen hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuneet menot, kuten tulonhankkimisvelan korkomenot. Arvopapereiden hoidosta tai säilyttämisestä johtuneet kulut ovat vähennyskelpoisia 50 euron omavastuun ylittävältä osalta. Jos menot ovat suuremmat kuin pääomatulot, 30 prosenttia ylimenevästä osasta saa alijäämähyvityksenä vähentää ansiotuloista menevästä verosta alijäämähyvityksen enimmäismäärää koskevin rajoituksin. Osakkeiden myynti Osakkeiden myynnistä saatu luovutusvoitto on veronalaista pääomatuloa ja vastaavasti luovutustappio vähennyskelpoista. Luovutusvoitto lasketaan niin, että myyntihinnasta vähennetään hankintameno eli osakkeiden ostohinta. Reaaliarvon muutokset eivät vaikuta voiton ja tappion laskemiseen, vaan myyntihintana ja hankintahintana käytetään aina nimellisarvoa. 14

15 TVL 54 1 mom. Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. TVL 113 Verovelvollisen suorittamaan menoon perustuva, tulosta tehtävä vähennys tehdään, jollei erityisestä syystä muuta johdu, sinä verovuonna, jona maksu on suoritettu. Myyntihinnasta voi lisäksi vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, esimerkiksi välityspalkkiot ja toimitusmaksut. Jos sijoittajalla on hankkinut saman yhtiön osakkeita useassa eri erässä samalle arvoosuustilille, osakkeiden myyntijärjestykseksi katsotaan sama kuin jossa ne on hankittu eli sovelletaan ns. FIFO-periaatetta (first in, first out). Hankintahinnan sijaan verotuksessa voi käyttää hankintameno-olettamaa, joka on aina vähintään 20 prosenttia myyntihinnasta. Jos omistusaika on ylittänyt 10 vuotta, myyntihinnasta voi vähentää 40 prosenttia. Hankintameno-olettaman käyttö on vaihtoehto todellisen ostohinnan ja kulujen vähentämiselle, jos sitä käyttää, kuluja ei enää saa vähentää. Jos kalenterivuoden aikana osakkeiden myyntihinnat ovat yhteensä enintään euroa, myyntivoitto on saajalleen verotonta. Sama pätee myyntitappioon: tappiota ei voi vähentää, jos vuoden aikana myydyn omaisuuden hankintahinnat ovat olleet yhteensä enintään euroa. 15

16 Esimerkkilaskelmat Ensimmäisessä laskelmassa sijoittaja on sijoittanut osakkeisiin euroa omaa pääomaa. Toisessa laskelmassa vastaava summa on otettu lainana pankista. Sijoituslainan laina-aika on 20 vuotta, lyhennystapa tasalyhennys ja vuosikorko 2,0 prosenttia. Samanlainen sijoituslaina on käytössä myös muissa laskelmissa jäljempänä. Laskelmissa on oletettu, että sijoittaja sijoittaa OMX Helsinki 25 -yhtiöihin. Keskimääräiseksi vuosituotoksi on oletettu 8,81 prosenttia, joka on OMX Helsinki 25 indeksin keskimääräinen vuosituotto viimeiseltä kymmeneltä vuodelta. Keskimääräiseksi osinkotuotoksi on oletettu 4,0 prosenttia. Saatuja osinkoja ei sijoiteta uudelleen. Oma pääoma ,00 Vieras pääoma 0,00 Vuosi Yhteensä Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,84 Arvonnousu 4 405, , , , , , , , , ,14 Arvo vuoden lopussa , , , , , , , , ,98 Osinkotuotto 2 000, , , , , , , , , , ,68 Veronalainen tulo 1 700, , , , , , , , , , ,93 Velan korot 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Pääomatulot netto 1 700, , , , , , , , , , ,93 Pääomavero 510,00 554,93 603,82 657,02 714,90 777,88 846,41 920, , , ,48 Nettotuotto/v 1 490, , , , , , , , , , ,20 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Luovutushinta ,98 Hankintameno ,00 Luovutusvoitto ,98 Pääomavero ,73 Netto-osinkotuotot yhteensä ,20 Nettoluovutusvoitto ,25 Yhteensä ,45 Maksetut verot yhteensä ,21 Nettoluovutusvoitto ,25 16

17 Oma pääoma ,00 Vieras pääoma ,00 Vuosi Yhteensä Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,71 Arvonnousu 8 810, , , , , , , , , ,28 Arvo vuoden lopussa , , , , , , , , ,99 Osinkotuotto 4 000, , , , , , , , , , ,37 Veronalainen tulo 3 400, , , , , , , , , , ,86 Velan korot 977,08 927,08 877,09 827,09 777,09 727,09 677,09 627,09 577,09 527, ,88 Pääomatulot netto 2 422, , , , , , , , , , ,98 Pääomavero 726,88 831,74 944, , , , , , , , ,70 Nettotuotto/v 3 273, , , , , , , , , , ,67 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Luovutushinta ,99 Hankintameno ,00 Luovutusvoitto ,99 Pääomavero ,58 Netto-osinkotuotot yhteensä ,67 Nettoluovutusvoitto ,41 Yhteensä ,08 Maksetut verot yhteensä ,28 Nettoluovutusvoitto ,41 17

18 2.3 Osakesäästötili Uusi TVL 53 b Osakesäästötilin tuotoksi katsotaan se osa säästövarojen käyvästä arvosta, joka ylittää osakesäästötilille tehtyjen rahasuoritusten määrän Osakesäästötilin tuotto luetaan veronlaiseksi pääomatuloksi silloin, kun tuotto nostetaan osakesäästötililtä. Säästövarojen nostosta tuotoksi katsotaan se suhteellinen osuus, joka nostohetkellä vastaa osakesäästötilillä jäljellä olevan tuoton osuutta jäljellä olevasta säästövarojen määrästä. Muu kuin tuotoksi katsottava osuus varojen nostosta pienentää sitä tilille tehtyjen rahasuoritusten määrää, joka jatkossa otetaan huomioon jaettaessa tililtä tapahtuvia nostoja tuotoksi ja pääoman palautukseksi. Tililtä nostettava muu kuin tuotoksi katsottava osuus vähentää myös osakesäästötilille tehtyjen rahasuoritusten kokonaismäärää osakesäästötililain mukaista tilille sijoitettavaa enimmäismäärää laskettaessa. Osakesäästötilin tuottoon luetaan tilillä olevien osakkeiden perusteella saadut osingot. Tuottoon ei kuitenkaan lueta lähdevaltion ulkomailta saadusta osingosta pidättämää lähdeveron määrää. Jos osingon lähdevaltio on myöhemmin palauttanut verovelvolliselle osingosta perittyä lähdeveroa, on verovelvollisen ilmoitettava muutoksesta palveluntarjoajalle ja Verohallinnolle. Lähdevaltion palauttama osingon lähdeveron määrä katsotaan osakesäästötililtä nostetuksi tuotoksi sinä verovuonna, jona palautus on maksettu. Osakesäästötili on uusi osakesijoittamisen muoto, joka hyväksyttiin eduskunnassa maaliskuussa Sijoittajat voivat avata osakesäästötilejä vuoden 2020 alusta alkaen. Osakesäästötili määritellään laissa osakesäästötilistä (ks. HE 279/2018 vp) ja verosäännökset ovat tuloverolaissa. Osakesäästötili on yksityisille sijoittajille suunnattu väline, jonka tarkoitus on tehdä osakesijoittamisen verotuksesta yksinkertaisempaa ja tasapuolisempaa esimerkiksi rahastosijoittamiseen verrattuna. Osakesäästötilillä pyritään kannustamaan kotitalouksien osakesäästämistä. Osakesäästötilille saa siirtää enintään euroa ja näillä varoilla tilille voi ostaa vain listattujen yhtiöiden osakkeita. Jo omistuksessa olevia osakkeita tai muita arvopapereita ei voi siirtää osakesäästötilille. Tilin käypä arvo voi arvonnousujen ja osingonmaksujen jälkeen ylittää euroa, mutta sijoitettuja rahavaroja ei voi olla tätä enemmän. Yhdellä sijoittajalla saa olla vain yksi osakesäästötili. Jos sijoittajalla on useampi tili, määrää Verohallinto tältä osin päiväkohtaisen veronkorotuksen kaikilta niiltä päiviltä, joiden aikana henkilöllä on useampi kuin yksi tili. Osinkotulon verotus Osinkotulojen verotuksen osalta osakesäästötili poikkeaa merkittävästi suorista osakesijoituksista. Osakesäästötilillä oleville osakkeille maksetut osingot luetaan osaksi tilin tuottoa eikä niitä veroteta saantihetkellä lainkaan. Tämä tarkoittaa toisaalta sitä, että listatuista yhtiöistä saadun osingon osittainen verovapaus ei sovellu osakesäästötilille maksettaviin osinkoihin. Osingot luetaan tilin tuotoksi täysimääräisesti ja verotus tapahtuu nostohetkellä jäljempänä selvitetyn mukaisesti. Ulkomailta saaduista osingoista on maksajan kotivaltio saattanut pidättää lähdeveroa joko Suomen ja kyseisen valtion välillä solmitun verosopimuksen mukaisesti, tai oman kansallisen lainsäädäntönsä nojalla. Jos lähdeveroa on pidätetty, tilin tuottona pidetään osingon nettomäärää, eli osingon bruttomäärää vähennettynä ulkomaisella lähdeverolla. Näin osingosta peritty lähdevero tulee hyvitetyksi verovelvollisen verotuksessa, kun varsinaista hyvitystä ei voida säännönmukaisen verotuksen toimittamisen yhteydessä tehdä. Osakkeiden myynti Osakesäästötilin sisällä tapahtuneita myyntejä ei veroteta, mikä tarkoittaa sitä, että osakkeilla on mahdollista käydä kauppaa ilman välittömiä veroseuraamuksia. Esimerkiksi saadut osingot voi sijoittaa uudelleen osakkeisiin tilin sisällä ilman, että välissä joutuu maksamaan pääomatuloveroa. Tämän ansiosta sijoittaja pääsee pitkällä aikavälillä hyötymään aiempaa paremmin korkoa korolle -ilmiöstä. Osakesäästötili hyödyttääkin erityisesti pitkäaikaisia osakesäästäjiä, jotka sijoittavat saadut osingon uudelleen osakkeisiin osakesäästötilillä. Lisäksi osakesäästötili ehkäisee niin kutsuttua lukkiutumisvaikutusta eli tilannetta, jossa sijoittajan olisi järkevä myydä osakkeitaan, mutta verotuksellisista syistä jättää sen tekemättä. Osakesäästötili mahdollistaa tätä kautta esimerkiksi omistuksen paremman hajauttamisen ja kierrättämisen. 18

19 Jos osakesäästötilin säästövarojen käypä arvo on osakesäästötili lopetettaessa alempi kuin osakesäästötilille tehtyjen rahasuoritusten nettomäärä, muodostuu osakesäästötilille tehtyjen rahasuoritusten nettomäärän ja säästövarojen käyvän arvon erotuksesta osakesäästötilin tappio. Osakesäästötilin tappio on vähennyskelpoinen veronalaisista pääomatuloista sinä vuonna, jona osakesäästötili lopetetaan. Siltä osin kuin tappiota ei verovuonna ole vähennetty veronalaisista pääomatuloista, se otetaan huomioon vahvistettaessa 60 :ssä tarkoitettua pääomatulolajin tappiota. Osakesäästötilin tappio vähennetään puhtaasta pääomatulosta luovutustappioiden jälkeen ennen muita pääomatulosta tehtäviä vähennyksiä. Osakesäästötilin tappiota ei oteta huomioon pääomatulolajin alijäämää vahvistettaessa. Säästövaroja ei katsota nostetuksi tai osakesäästötiliä lopetetuksi, jos verovelvollinen irtisanoo sopimuksen ja tekee uuden osakesäästötiliä koskevan sopimuksen toisen palveluntarjoajan kanssa, jos tilillä olevat varat siirretään suoraan uuden sopimuksen osapuolena olevalle palveluntarjoajalle osakesäästötililain 13 :ssä säädetyllä tavalla. Osakesäästötilisopimuksen lakkaamisesta verovelvollisen kuoleman johdosta ei synny tuloverotuksessa veronalaista tuloa eikä vähennyskelpoista tappiota. Verovelvollisella saa olla vain yksi osakesäästötili. Jos verovelvollisella on useampi kuin yksi osakesäästötili, määrätään verovelvolliselle osakesäästötilin veronkorotus siten kuin verotusmenettelystä annetun lain 33 b :ssä säädetään. Toisaalta tilillä syntyvät mahdolliset luovutustappiot eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia. Osakesäästötilin tappio on vähennyskelpoinen vasta silloin, kun osakesäästötili lopetetaan. Varojen nosto osakesäästötililtä Sijoittaja maksaa osakesäästötilille kertyneistä tuotoista pääomatuloveroa vasta silloin, kun tililtä nostetaan varoja. Osakesäästötilille kertynyt tuotto on veronalaista pääomatuloa eikä varoja nostettaessa erotella, onko tuotto muodostunut esimerkiksi maksetuista osingoista tai osakkeen käyvän arvon noususta. Osakesäästötililtä nostetuista varoista tuotoksi katsotaan se osa tilin varojen käyvästä arvosta, joka ylittää tilille tehtyjen pääomansijoitusten määrän. Myös osakkeiden realisoitumaton arvonnousu on tuottoa. Esimerkiksi, jos osakesäästötilille on sijoitettu rahaa maksimimäärä ja varoilla ostettujen osakkeiden arvo on noussut euroa. Tilin varojen käypä arvo on tällöin euroa. Jos tililtä nostetaan euroa, on tästä määrästä veronalaista pääomatuloa / * eli euroa. Tilille tehtyjen rahasijoitusten määrä vastaavasti alenee euroa. Osakesäästötilin kulut Osakesäästötilien avaus mahdollistuu vasta vuoden 2020 alusta ja on vielä epäselvää, minkälaisia kuluja eri palveluntarjoajat liittävät osaksi tiliä. On mahdollista, että palveluntarjoaja perii jonkinlaisen, esimerkiksi kuukausittaisen palkkion osakesäästötilin ylläpidosta. Lisäksi osakesäästötileillä tehtävistä kaupankäynneistä joutunee maksamaan kaupankäyntipalkkioita. Palveluntarjoajaa on mahdollista vaihtaa ilman veroseuraamuksia, jos tilillä olevat varat siirretään kokonaisuudessaan suoraan uuden palveluntarjoajan alaiselle osakesäästötilille. Tämä mahdollistaa palveluntarjoajien kilpailuttamisen. Osakesäästötilin lopettaminen Mikäli sijoittaja haluaa lopettaa sijoittamisen osakesäästötilin kautta ja lopettaa tilin, on lopettamishetken voitot verotettavaa pääomatuloa ja vastaavasti tappio on vähennyskelpoinen sijoittajan veronalaisista pääomatuloista sinä vuonna, jona osakesäästötili lopetetaan. Osakesäästötilissä ei ole hankintameno-olettaman hyödyntämismahdollisuutta. 19

20 Esimerkkilaskelmat Ensimmäisessä laskelmassa sijoittaja on sijoittanut osakesäästötilille maksimisumman euroa omaa pääomaa. Toisessa laskelmassa vastaava summa on otettu lainana pankista. Osakkeiden keskimääräinen tuotto (8,81 %) ja osinkotuotto (4,0 %) ovat samat kuin osakelaskelmissa. Laskelmissa on oletettu, että osakesäästötilille saadut osingot sijoitetaan täysimääräisesti uudelleen osakkeisiin. Mikäli osakesäästötililtä ei nosta varoja sijoituskauden aikana, tulonhankkimisvelan korot voi vähentää muista pääomatuloista tai alijäämähyvityksenä ansiotuloverotuksessa. Luovutusvoittolaskelmista on myös kaksi eri esimerkkiä. Ensimmäisessä sijoittaja myy kaikki osakkeet osakesäästötililtään ja nostaa kaikki varat tililtä. Tällöin verotettava tuotto on yksinkertaisesti osakesäästötilin käypä arvo vähennettynä sijoitettujen rahavarojen määrällä. Toisessa esimerkissä 10. vuoden lopussa sijoittaja nostaa osakesäästötililtä ainoastaan euroa eli sijoitettuja rahavaroja vastaavan määrän. Tällöin verotettavan tulon osuus lasketaan samassa suhteessa kuin mikä on tilille kertyneen tuoton suhde tilin käypään arvoon ( ,03 / ,03 = 70,04 %). Osakesäästötililtä ei ole siis mahdollista nostaa sijoitettuja rahavaroja ilman veroseuraamuksia. Oma pääoma ,00 Vieras pääoma 0,00 Vuosi Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,35 Arvonnousu 4 405, , , , , , , , , ,90 Osinkotuotto 2 000,00 2, 256, , , , , , , , ,77 Arvo vuoden lopussa , , , , , , , , , ,03 Oma pääoma 0,00 Vieras pääoma ,00 Vuosi Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,35 Arvonnousu 4 405, , , , , , , , , ,90 Osinkotuotto 2 000, , , , , , , , , ,77 Arvo vuoden lopussa , , , , , , , , , ,03 Velan korot 977,08 927,08 877,09 827,09 777,09 727,09 677,09 627,09 577,09 527,09 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Osakesäästötilin arvo ,03 Verotettava tuotto ,03 Nettotuotto yhteensä ,38 Maksetut verot yhteensä ,65 Pääomavero ,65 Nettoluovutusvoitto ,38 Sijoitettujen rahavarojen nosto 10 vuoden lopussa Tililtä nostetaan ,00 Tuoton osuus 70,04% Verotettava tulo ,61 Pääomavero ,01 Nettoluovutusvoitto ,61 10 vuoden nettotuotot yhteensä Nettotuotto yhteensä ,61 10 vuoden maksetut verot yhteensä Maksetut verot yhteensä ,01 20

21 2.4 Rahastosijoittaminen Kuukausittainen rahastosäästäminen on monille sijoittajille se ensimmäinen askel sijoittamisen maailmaan. Rahastosijoitus on sijoittajalle vaivaton, sillä rahastoyhtiö valitsee ja hoitaa sijoituskohteet. Usein rahaston sijoitukset on myös hyvin hajautettu, joten pienemmälläkin kertasijoituksella saa sijoituksensa hajautettua. Erilaisia rahastoja on markkinoilla hyvin runsaasti. Rahastot voivat sijoittaa esimerkiksi osakkeisiin tai joukkovelkakirjalainoihin, ja niiden riskipitoisuus voi vaihdella merkittävästi. Rahastoesitteestä ja avaintietoesitteestä selviää, mihin kyseinen rahasto sijoittaa. Rahaston tuotto Sijoitusrahastojen tuotot ovat veronalaisia pääomatuloja. Kuitenkin rahastoista vain niin kutsutut tuottorahastot maksavat osuudenomistajilleen vuotuista tuottoa. Niin kutsutut kasvurahastot eivät jaa voittoa osuudenomistajilleen, vaan tuotto lisätään rahaston pääomaan. Sijoittajan näkökulmasta kasvurahastosta saatu tuotto tulee verotettavaksi myyntivoittona vasta rahasto-osuuden myynnin yhteydessä. Kasvurahastoon sijoittamalla sijoittaja hyötyy paremmin korkoa korolle -ilmiöstä. Rahasto-osuuden myynti Sijoitusrahasto-osuuden myynnistä saatu luovutusvoitto on veronalaista pääomatuloa ja vastaavasti luovutustappio on vähennyskelpoinen pääomatuloista. Luovutusvoiton määrä lasketaan niin, että myyntihinnasta vähennetään hankintameno eli ostohinta. Myös voiton hankkimiseen liittyvät kulut kuten vähennyspalkkiot voi vähentää. Rahastosäästämisessä on tyypillistä, että rahasto-osuuksia hankitaan vähitellen esimerkiksi kuukausisäästämällä. Kun rahasto-osuudet myydään, kunkin erän myynnistä syntynyt voitto lasketaan erikseen. Samanlajisten rahasto-osuuksien myyntiin sovelletaan FIFO-periaatetta. Ostohinnan sijaan verotuksessa voi käyttää hankintameno-olettamaa, joka on aina vähintään 20 prosenttia myyntihinnasta. Jos omistusaika on ylittänyt 10 vuotta, myyntihinnasta voi vähentää 40 prosenttia. Hankintameno-olettaman käyttö on vaihtoehto todellisen ostohinnan ja kulujen vähentämiselle, jos sitä käyttää, kuluja ei enää saa vähentää. 21

22 Esimerkkilaskelmat Laskelmissa on oletettu, että rahasto on niin kutsuttu yhdistelmärahasto eli se sijoittaa osakkeiden lisäksi esimerkiksi korkoinstrumentteihin. Tämä on hyvin tyypillinen rahastomuoto, millä pyritään hallitsemaan sijoittamisen riskiä. Matalamman riskin vuoksi keskimääräinen tuotto-odotus on alhaisempi kuin suoraan osakkeisiin sijoittamalla. Laskelmissa keskimääräiseksi vuosituotoksi on oletettu 4,0 prosenttia kulujen jälkeen. Samoin kuin osakesäästötilin kohdalla, tulonhankkimisvelan korot voi vähentää muista pääomatuloista tai alijäämähyvityksenä ansiotuloverotuksessa, mikäli rahastoon on sijoittanut velkarahalla, mutta rahastosta ei nosta vuoden aikana pääomatuloja. Oma pääoma ,00 Vieras pääoma 0,00 Vuosi Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,59 Arvonnousu 2 000, , , , , , , , , ,62 Arvo vuoden lopussa , , , , , , , , , ,21 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Luovutushinta ,21 Hankintameno ,00 Nettotuotto yhteensä ,55 Maksetut verot yhteensä 7 203,66 Luovutusvoitto ,21 Pääomavero 7 203,66 Nettoluovutusvoitto ,55 Oma pääoma ,00 Vieras pääoma ,00 Vuosi Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,18 Arvonnousu 4 000, , , , , , , , , ,25 Arvo vuoden lopussa , , , , , , , , , ,43 Velan korot 977,08 927,08 877,09 827,09 777,09 727,09 677,09 627,09 577,09 527,09 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Luovutushinta ,43 Hankintameno ,00 Nettotuotto yhteensä ,12 Maksetut verot yhteensä ,31 Luovutusvoitto Pääomavero ,31 Nettoluovutusvoitto ,12 22

23 2.5 Metsäsijoittaminen TVL 55 2 mom. Metsävähennyksen määrä on enintään 60 prosenttia verovelvollisen metsävähennykseen oikeuttavasta metsästä verovuonna saaman veronalaisen metsätalouden pääomatulon määrästä. Verovelvollisen verovuonna ja aikaisempina verovuosina tekemien metsävähennysten yhteismäärä vähennettynä määrällä, joka 46 :n 8 momentin nojalla on lisätty metsän veronalaiseen luovutusvoittoon, ei saa ylittää 60 prosenttia verovelvollisen verovuoden lopussa omistamien metsävähennykseen oikeuttavien metsien yhteenlaskettujen hankintamenojen määrästä. Metsään sijoitetaan tyypillisimmin joko suoraan ostamalla metsätiloja tai hankkimalla osuuksia yhteismetsästä tai metsärahastoista. Metsäsijoittaminen on yleensä pitkän aikavälin sijoitus ja usein metsä vaihtaa omistajaa perintönä. Metsäsijoituksen tuotto ei seuraa yleistä talouskehitystä, minkä vuoksi se onkin usein osa hajautettua sijoitussalkkua. Metsän ostajan tulee maksaa neljän prosentin varainsiirtovero. Metsässä sijoitettu pääoma kasvaa jatkuvasti metsien kasvun myötä. Puun lisäksi metsämaan hinta on kehittynyt vakaasti suurin piirtein samassa tahdissa inflaation kanssa. Tällä hetkellä puun kysyntää piristävät myös poikkeuksellisen alhainen korkotaso sekä investoinnit metsätalouteen. Metsäsijoituksen tuotto riippuu muun muassa siitä, kuinka halvalla tai kalliilla metsän ostaa sekä siitä, kuinka metsää käsittelee. Kantohintojen muutokset vaikuttavat lyhyellä tähtäimellä eniten metsäinvestoinnin vuotuiseen tuottoon. Pitkällä aikavälillä kantohintatrendi on kuitenkin ollut koko ajan nouseva. Veronalaiset tulot ja vähennyskelpoiset menot Puunmyynnistä saadut tulot ovat yksityiselle metsänomistajalle veronalaisia pääomatuloja. Lisäksi kaikki metsätalouden tuet ovat metsänomistajalle veronalaista pääomatuloa. Esimerkiksi kestävän metsätalouden rahoituslain nojalla maksetut ns. Kemeratuilla tuetaan nuoren metsän hoitoa ja metsäteiden rakentamista sekä maksetaan metsätalouden ympäristötukea. Veronalaisesta pääomatulosta voidaan vähentää kaikki tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuvat menot. Vuosimenot vähennetään kassaperiaatteen mukaan sinä verovuonna, jona maksu on suoritettu. Pitkävaikutteisten investointien hankintamenot vähennetään poistoina. Tyypillisiä metsätalouden harjoittamiseen liittyviä vuosimenoja ovat esimerkiksi (TVL 56 ): metsävakuutusmaksut metsänhoitoyhdistysten jäsenmaksut ja palvelumaksut urakoitsijoille maksetut suoritukset puunkorjuusta, maanmuokkauksesta, metsän lannoituksesta, taimikonhoidosta ja muista metsänhoitotöistä metsäteiden ja -ojien kunnossapitomenot metsätaloustöissä käytettävien tarvikkeiden hankintamenot metsätalouden ammattilehtien tilausmaksut metsätalouteen kohdistuvat palkkausmenot sivukuluineen puukaupan yhteydessä Suomen Metsäsäätiölle maksettu avustus matkakulut Metsävähennys Yksityinen metsänomistaja saa omistusaikanaan vähentää puun myyntitulosta metsävähennyksenä enintään 60 prosenttia metsän hankintahinnasta, jos metsä on hankittu vuonna 1993 tai myöhemmin. Metsävähennys on korkeintaan 60 prosenttia metsävähennykseen oikeuttavilta metsätiloilta verovuonna saadusta puun myyntitulosta. Metsävähennyksen alaraja on euroa. Metsänomistaja saa lisäksi tehdä puunmyyntituloista 15 prosentin menovarauksen 1 Yksityisiin varoihin kuuluvan auton tai muun kulkuneuvon metsätalouden harjoittamiseen kohdistuvasta käytöstä aiheutuvat kulut vähennetään todellisten kustannusten mukaisesti. Jos todellisten kustannusten selvittäminen ei ole mahdollista, vähennykseksi hyväksytään oman auton käytöstä 0,25 /km edellyttäen, että ajojen määrä on selvitetty ja kustannuksia on syntynyt. Ajopäiväkirjan pito on suositeltavaa. 23

24 TVL 48 1 mom. Omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa - - 3) harjoittamaansa maatalouteen tai metsätalouteen kuuluvaa kiinteää omaisuutta, avoimen yhtiön tai kommandiittiyhtiön osuuden taikka sellaisen yhteisön osakkeita tai osuuksia, jotka oikeuttavat vähintään 10 prosentin omistusosuuteen mainitussa yhtiössä ja saajana on joko yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa hänen lapsensa tai tämän rintaperillinen taikka hänen sisarensa, veljensä, sisarpuolensa tai velipuolensa ja jos omaisuus on ollut yhteensä yli 10 vuotta verovelvollisen tai hänen ja sellaisen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut sen vastikkeettomasti. kattamaan esimerkiksi tulevia metsänistutuksen aiheuttamia menoja. Käyttämättä jäävä osa varauksesta on tuloutettava yleensä seuraavan neljän vuoden kuluessa. Jos metsänomistajalla on puunmyyntituloja ja muita arvonlisäveron alaisia myyntejä yhteensä yli euron arvosta kalenterivuoden aikana, hänen on ilmoittauduttava arvonlisäverovelvolliseksi. Metsän myynti Metsäkiinteistön, joka sisältää maapohjan ja puuston, luovutuksesta syntyneet voitot ovat veronalaista pääomatuloa. Tietyissä tilanteissa luovutusvoitot voivat olla myös osittain tai kokonaan verovapaita. Metsäkiinteistön luovutusvoiton määrää laskettaessa kiinteistön hankintamenoon lisätään perusparannusmenoiksi luettavat, kiinteistöllä olevien metsäteiden ja -ojien poistamatta olevat rakentamismenot. Myös tehdyt metsävähennykset lisätään luovutusvoiton määrään. Myyntihinnasta voi vähentää kaikki metsän hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut. Luovutusvoitto on tietyin edellytyksin osittain verotonta, jos metsäkiinteistön lunastaa valtio, maakunta, kunta tai kuntayhtymä. Näissä tilanteissa luovutushinnasta vähennetään vähintään 80 prosenttia. Luovutuksesta saatu voitto on kokonaan verotonta, jos kiinteää omaisuutta luovutetaan valtiolle tai valtion liikelaitokselle luonnonsuojelulaissa tarkoitetuksi luonnonsuojelualueeksi. Luovutus on verosta vapaa myös, jos kyseessä on kiinteistön luovutus luonnonsuojelulaissa tarkoitetuksi suojelualueeksi vaihtamalla kiinteistö toiseen kiinteistöön. Tietyin edellytyksin sukupolvenvaihdoksen yhteydessä realisoituva luovutusvoitto on myös verotonta. Luovutettavan metsän on täytynyt olla yhteensä yli 10 vuotta metsänomistajan tai hänen ja sellaisen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut sen vastikkeettomasti. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen Metsänomistaja voi olla alkutuottajana arvonlisäverovelvollinen. Jos liikevaihto jää tilikauden (12 kk) aikana alle euron, ei arvonlisäverovelvollisten rekisteriin hakeutuminen ole pakollista, mutta sen voi tehdä myös vapaaehtoisesti. Vapaaehtoinen hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi voi olla perusteltua, sillä metsätalouteen liittyy usein arvonlisäverollisia menoja. Kun metsänomistaja on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, myydään tuotteet ja palvelut verollisena eli puun hintaan lisätään arvonlisäveron määrä. Vastaavasti liiketoimintaa varten hankittujen tarvikkeiden ja palvelujen hintaan sisältyvä arvonlisävero on vähennyskelpoinen. 24

25 Esimerkkilaskelmat Esimerkkilaskelma varten on jouduttu tekemään useita oletuksia ja yksinkertaistuksia. Laskelma metsäsijoittamisesta on tehty seuraavilla oletuksilla: Sijoittaja ostaa Pohjois-Savosta 35 hehtaarin metsätilan, jossa suurin osa puustosta on varttunutta kasvatusmetsää. Lisäksi tilalla on taimikoita ja nuorta kasvatusmetsää. Ostaessa puustoa on kuutiota. Sijoittaja käyttää metsätilan hankintaan euroa omaa pääomaa ja pankkilainaa. Tulonhankkimisvelan korot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia. Toisena vuonna metsätilalla tehdään harvennushakkuu, jolloin metsästä saadaan yhteensä kuutiota puuta. Laskelmissa on oletettu, että puutavarasta 40 prosenttia on mäntytukkia, jonka myyntihinta on 49,96 euroa per kuutio. Loput 60 prosenttia on mäntykuitupuuta, jonka myyntihinta on 16,80 euroa per kuutio. Veronalaista pääomatuloa määriteltäessä puun myyntituloista tehdään 60 prosentin suuruinen metsävähennys. Harvennuksen kustannus on 300 euroa hehtaarilta. Puun myynnillä on välitön vaikutus metsätilan arvoon, laskelmissa on oletettu, että metsätilan myyntihinta laskee välittömästi harvennuksen jälkeen puun myyntituloja vastaavan määrän. Muut vuosittaiset verotuksessa vähennyskelpoiset kulut ovat metsänhoitoyhdistyksen jäsenmaksu (100 euroa), metsävakuutusmaksu (200 euroa) sekä matkakulut kahden edestakaisen matkan Helsingistä Iisalmeen osalta (yhteensä 475 euroa). Metsätilan vuosittaiseksi arvonnousuksi on laskelmissa oletettu viisi prosenttia. Tämä pitää sisällään oletuksen siitä, että reaalinen puun kasvu on kolme prosenttia ja inflaatio kaksi prosenttia. Kuten esimerkkilaskelmasta voi nähdä, metsäsijoittaminen on vuositasolla tyypillisesti tappiollista metsänhoidosta aiheutuneiden kustannusten vuoksi. Metsätalouden tappiollinen tulos vähennetään verovelvollisen muista mahdollisista pääomatuloista. Jos sijoittajan pääomatulot jäävät kokonaisuudessaan tappiollisiksi, tappio vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotuloverotuksessa. Laskelmassa on oletettu, että metsätila myydään ennen päätehakkuuta, joka tehdään yleensä vuotta harvennushakkuun jälkeen. Luovutusvoittoa määriteltäessä myyntihintaan lisätään käytetty metsävähennys ja vähennetään hankintameno, joka sisältää maksetun varainsiirtoveron. Luovutusvoitosta maksettavaa pääomaveroa laskettaessa on käytetty 30 prosentin pääomaverokantaa, vaikka luovutusvoitto on yli euroa. Tässä on otettu huomioon se, että 10. vuoden lopussa verotuksessa huomioidaan kyseisenä vuonna metsänhoidosta aiheutuneet vähennyskelpoiset kulut (1 392,09 euroa), jolloin verotettava pääomatulo on kokonaisuudessaan alle euroa. 25

26 Oma pääoma 50, Vieras pääoma 50, Vuosi Yhteensä Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,60 Arvonnousu 5 000, , , , , , , , , ,73 Harvennuksen vaikutus Arvo vuoden lopussa 0, ,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , , , , , , ,33 Puun myyntitulot 0, ,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,20 Metsävennys 0, ,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,32 Harvennuksen kulut 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10, Muut kulut 775,00 775,00 775,00 775,00 775,00 775,00 775,00 775,00 775,00 775,00 7, Velan korot 977,08 927,08 877,09 827,09 777,09 727,09 677,09 627,09 577,09 527,09 7, Verotettava pääomatulo ,08 424, , , , , , , , ,09-13, Pääomavero 0,00 127,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Nettotuotto/v , , , , , , , , , ,09 5, Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Luovutushinta 116, Hankintameno 104, Käytetty metsävähennys 18, Veronalainen luovutusvoitto 31, Vuosittaiset nettotuotot yhteensä 19, Nettoluovutusvoitto 3, Nettotuotto yhteensä 22, Maksetut verot yhteensä 9 094,01 Pääomavero 8, Nettoluovutusvoitto 3,

27 2.6 Pitkäaikaissäästämisen tili TVL 54 d 1 mom. Verovelvollisella on oikeus vähentää 34 a :ssä tarkoitetun oman eläkevakuutuksensa ja pitkäaikaissäästämissopimuksensa maksuja yhteensä euroa vuodessa. Vähennyskelpoinen enimmäismäärä on kuitenkin euroa, jos verovelvollisen työnantaja on verovuonna maksanut verovelvolliselle ottamansa vapaaehtoisen yksilöllisen eläkevakuutuksen maksuja. Maksuja voidaan vähentää aikaisintaan siltä verovuodelta, jonka aikana vakuutettu tai varoihin oikeutettu täyttää 18 vuotta, ja viimeistään siltä vuodelta, jonka aikana eläkettä tai muuta suoritusta on alettu maksaa. Vähennysoikeus koskee vakuutusta, jonka on ottanut verovelvollinen tai hänen puolisonsa ja jossa verovelvollinen on vakuutettuna, sekä pitkäaikaissäästämissopimusta, jonka on tehnyt verovelvollinen tai hänen puolisonsa ja jossa verovelvollinen on sidotusta pitkäaikaissäästämisestä annetussa laissa tarkoitettu varoihin oikeutettu. Pitkäaikaissäästämisen tili eli ps-tili on verotuettu eläkesäästämisen muoto. Ps-tiliä käytettäessä säästäjä tekee säästämissopimuksen esimerkiksi pankin, rahastoyhtiön tai sijoituspalveluyrityksen kanssa. Sopimuksessa määritellään muun muassa, kuinka maksuja maksetaan, mihin varoja sijoitetaan sekä minkälaisia riskejä sijoituksissa otetaan. Ps-tilin säästöjä voi sijoittaa pörssiyhtiöiden osakkeisiin, sijoitusrahastoihin, joukkovelkakirjoihin tai talletuksiin. Ps-tilin säästöjen sijoituskohteita voi muuttaa säästöaikana ilman veroseuraamuksia. Pankit ja muut ps-tilien tarjoajat voivat kuitenkin rajoittaa tarjoamiensa ps-tilien sijoituskohteiden valikoimaa. Ps-tilille voi siirtää vain käteistä rahaa, ei esimerkiksi olemassa olevia osakesijoituksia. Samoin ps-tililtä voi aikanaan nostaa vain rahaa. Ps-säästäminen on ajallisesti hyvin sitovaa. Tilille kerrytetyt säästöt saa käyttöön vasta kun virallinen eläkeikä on saavutettu ja säästöjä verotetaan vasta niiden nostovaiheessa. Pääomaveroa maksetaan sekä säästöpääomasta että sille kertyneestä tuotosta. Säästöjen verovähennys Ps-tilille säästävä sijoittaja voi vähentää kaikista vuoden aikana tekemistään eläkesäästöistä (ps-tili ja vapaaehtoinen eläkevakuutus yhdessä) enintään euroa pääomatuloistaan. Tämä euron vähennys mahdollistaa siten euron vähennyksen maksettaviin veroihin, jos pääomatulojen veroprosentti on 30. Verovähennys tehdään ensisijaisesti pääomatuloista, kuten osingoista ja myyntivoitoista. Vähennyskelpoisia ovat omat tai puolison tekemät ps-tilin maksut. Jos pääomatuloja ei ole tai pääomatulot eivät riitä maksujen vähentämiseen, tehdään vähennys ansiotuloista menevistä veroista erityisenä alijäämähyvityksenä. Tuottojen verovapaus Ps-tilin toinen verohyöty syntyy siitä, että tilin kautta saatuja tuottoja ei veroteta säästämisaikana, vaan tilille säästetyt varat verotetaan pääomatuloina vasta kun niitä aikanaan nostetaan tililtä omaan käyttöön. Ps-tilille kertyneet tuotot, kuten osingot, korkotulot tai myyntivoitot, voi sijoittaa tilin sisällä uudelleen ja saada hyötyä korkoa korolle -ilmiöstä. Ps-säästöjen tuottoja ei säästöaikana veroteta. Säästäjä saa tuotot bruttona ps-tilille ja voi sijoittaa ne uudelleen. Näin siis korkotulot, joukkolainan kuponkikorot, indeksihyvitykset sekä osakkeiden ja rahasto-osuuksien myyntivoitot ovat säästöaikana verovapaita. Myös ps-tilille maksetut pörssiyhtiöiden osingot ovat säästöaikana verovapaita. Vastaavasti ps-tilin kuluilla ja sijoituksiin liittyviä tappioilla ei ole verotuksessa vähennysoikeutta. Ulkomailta saaduista osingoista mahdollisesti ulkomailla maksettua lähdeveroa ei myöskään hyvitetä. Nostojen verotus Huomionarvoista on, että säästöjä nostettaessa sijoittaja maksaa pääomaveroa koko kertyneestä pääomasta eli tuoton lisäksi säästetystä pääomasta. Muissa sijoitusmuodoissa pääomaveroja maksetaan tyypillisesti vain sijoitusten tuotoista. Oikeastaan ps-tilin veroetu on veronmaksun siirtoa: säästöaikana saa verovähennyksiä, mutta säästöt ja niiden tuotot verotetaan, kun varoja eläkkeellä nostaa. Verovähennysten lopullinen hyödyllisyys siis selviää vasta säästöajan lopussa, kun tiedetään, millainen tuotto säästöille ja veroedulle on saatu. 27

28 Ps-tilisäästämiseen liittyy siten myös lainsäädännön muuttumisen riskejä, koska sijoitushorisontti on jopa kymmeniä vuosia. Pääomatulojen vero on tällä hetkellä 30 tai 34 prosenttia, mutta kahdenkymmenen vuoden kuluttua se voi olla jotain muuta. Säästöjä voi alkaa nostaa aikaisintaan, kun on saavuttanut syntymävuoden ja sopimuksen tekoajan perusteella määräytyvän iän. Vuoden 2013 alun jälkeen tehtyjen sopimusten osalta eläkeikä on vuotta. Lisäksi säästöjen nostaminen tulee ajoittaa 10 vuodelle tai sitä pidemmälle ajalle. Poikkeustilanteessa ps-tilin säästöt voi nostaa ennen virallista eläkeikää ilman korotettuja veroseuraamuksia. Tällaisia tilanteita ovat vuoden kestänyt työttömyys, työkyvyttömyys tai osatyökyvyttömyys, avioero tai puolison kuolema. Poikkeustilanteessa ps-säästöt voi nostaa kerralla, jolloin säästöistä ja niille kertyneistä tuotoista maksetaan pääomatulovero. Jos muutoin nostaa ps-tilin säästöt ennen virallista eläkeikää, säästöajan verovähennysten hyöty leikataan korottamalla nostojen verotusta. Ennenaikaisesta nostosta peritään pääomatuloverot korotettuna 50 prosentilla. Eläkesäästäjän kuollessa verottaja verottaa säästöt sekä tulona että perintönä. 28

29 Esimerkkilaskelmat Laskelmissa ps-tilin keskimääräiseksi vuosituotoksi on oletettu 5,0 prosenttia. Koska varojen noston yhteydessä tuoton lisäksi sijoitettu pääoma on veronalaista pääomatuloa, käteen jäävä määrä on sijoitettua pääomaa matalampi. Kuitenkin mikäli tilille sijoittaa vuosittain euroa, pääomatuloveroista voi vuosittain tehdä euron vähennyksen, mikä vähentää maksettujen verojen kokonaismäärää pitkällä aikavälillä huomattavasti. Tätä hyötyä ei ole huomioitu ps-tilin nettotuoton laskennassa. Sen sijaan esimerkkilaskelmissa maksetut verot yhteensä muodostuvat luovutushetken pääomaverosta vähennettynä sijoitusaikana maksettavista veroista saatavilla hyvityksillä (yhteensä euroa). Esimerkkilaskelmassa on oletettu, että luovutushetkellä sijoittaja on saavuttanut virallisen eläkeiän eikä säästöjen noston verotukseen sovelleta korotettua pääomatuloveroprosenttia. Oma pääoma ,00 Vieras pääoma 0,00 Vuosi Yhteensä Arvo vuoden alussa 5 000, , , , , , , , , ,46 Arvonnousu 250,00 512,50 788, , , , , , , ,47 Arvo vuoden lopussa 5 250, , , , , , , , , ,94 Vähennys pääomatuloista Vähennys maksettavista veroista 5 000, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Säästetty pääoma ,00 Verotettava tulo ,94 Nettotuotto yhteensä ,60 Maksetut verot yhteensä 6 251,54 Pääomavero ,54 Nettoluovutusvoitto ,60 29

30 2.7 Kulta Kultaan sijoittaminen nähdään perinteisesti yhtenä sijoitussalkun suojautumisstrategiana, jossa salkun kokonaisriskiä pyritään pienentämään. Kulta on yleensä todella pitkäaikainen sijoitusmuoto, jonka perimmäisenä tarkoituksena on rahan arvon säilyttäminen. Kulta on fyysisenä tuotteena hyvin yksinkertainen sijoitusmuoto. Lisäksi kullalla on lähestulkoon aina kysyntää, sillä sitä tarvitaan niin teollisuuden tarpeisiin kuin sijoituskohteeksi. Kultaan sijoittavan ei tarvitse seurata aktiivisesti markkinoita. Yleisesi ajatellaan, että kulta säilyttää tai jopa lisää arvoaan myös epävarmoina aikoina. Korkojen pysyminen matalalla on viime aikoina tukenut kullan hinnan pysymistä korkealla tasolla. Kullan erityisasema sijoittajien keskuudessa saattaa myös osittain liittyä sen rooliin Bretton Woods -valuuttajärjestelmän vakaana perustajana. Kuitenkin osa asiantuntijoista pitää kultaa spekulatiivisena ja riskipitoisena sijoituskohteena, joka ei pitkällä aikavälillä tuota juurikaan. Kullan hinta onkin hyvin volatiili eli se on vuosien varrella vaihdellut voimakkaasti. Pitkällä aikavälillä hintaa on myös hyvin vaikea ennustaa. Myynnin verotus Kullan myynnistä saatava luovutusvoitto on saajalleen veronalaista pääomatuloa ja luovutustappio vastaavasti vähennyskelpoinen meno. Pääomatuloista voi vähentää niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Kulta on varsin anonyymi sijoituskohde, ja myyjä on velvollinen oma-aloitteisesti tekemään verottajalle selvityksen myymästään kullasta ja siihen liittyvistä voitoista. Esimerkkilaskelmat Kulta on tuottanut historiallisesti keskimäärin inflaation verran, joten laskelmissa on oletettu keskimääräiseksi vuosituotoksi 1,0 prosenttia. Kultaan sijoittaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon sen hinnan huomattava vaihtelu. Joinakin ajanjaksoina keskimääräinen tuotto on voinut olla useita kymmeniä prosentteja, mutta toisaalta joinakin ajanjaksoina arvo on vastaavasti voinut laskea saman verran. Oma pääoma ,00 Vieras pääoma 0,00 Vuosi Arvo vuoden alussa , , , , , , , , , ,26 Arvonnousu 500,00 505,00 510,05 515,15 520,30 525,51 530,76 536,07 541,43 546,84 Arvo vuoden lopussa , , , , , , , , , ,11 Luovutus 10 vuoden lopussa 10 vuoden nettotuotot yhteensä 10 vuoden maksetut verot yhteensä Luovutushinta ,11 Hankintameno ,00 Nettotuotto yhteensä 3 661,77 Maksetut verot yhteensä 1 569,33 Luovutusvoitto 5 231,11 Pääomavero 1 569,33 Nettoluovutusvoitto 3 661,77 30

31 31

32 3. Vuokratulojen verotus maakohtainen vertailu 3.1 Ruotsi Ruotsissa asuntosijoittaminen katsotaan verotuksen kannalta herkästi liiketoiminnaksi, jolloin vuokratulot ovat saajalleen pääomatulon sijasta liiketuloa. Yksityiseksi asunnoksi katsotaan ainoastaan sellainen asunto, jota pääasiallisesti käytetään tai on tarkoitus käyttää omistajansa tai hänen lähisukulaisensa pysyvänä tai loma-asuntona. Sijoitusasunnosta saadut vuokratulot verotetaan ensisijaisesti sijoittajan kunnallisverotuksessa liiketuloina. Vuonna 2017 keskimääräinen veroprosentti oli 32,12. Mikäli tulojen määrä ylittää valtionverotuksen rajan ( Ruotsin kruunua), veroprosentti on tämän rajan ylittävältä osalta 20 prosenttia. Tulojen ylittäessä Ruotsin kruunua, tämän rajan ylittäville tuloilla maksetaan viiden prosentin lisävero. Jos asuntosijoitustoiminnan katsotaan olevan aktiivista, voi siitä syntyä myös palkanmaksu- ja sosiaaliturvamaksuvelvoitteita. Verotettavasta liiketulosta voi vähentää liiketoimintaan liittyvät kustannukset. Suurin osa asuntosijoittamiseen liittyvistä kuluista on verotuksessa vähennyskelpoisia. Myös tulonhankkimisvelan korot ovat vähennyskelpoisia. Vuosikorjausmenoja vastaavat menot voidaan vähentää verotettavasta tulosta sinä vuonna, kun ne ovat aiheutuneet. Sen sijaan perusparannusmenot luetaan osaksi asunnon hankintamenoa. Ne voidaan vähentää vuosittaisina poistoina verotuksessa. Luovutushetkellä poistamaton määrä lisätään asunnon hankintamenoon myyntivoiton määrää laskettaessa. Myyntivoitoksi luetaan asunnon myyntihinta, josta on vähennetty asunnon hankintameno ja mahdolliset perusparannusmenot. Asunnon myyntivoitosta veronalaista tuloa on 90 prosenttia myyntivoitosta. Myyntivoittoja verotetaan 30 prosentin verokannalla. Mikäli asunnon myynnistä syntyy luovutustappioita, tappioista 63 prosenttia on verotuksessa vähennyskelpoisia. 3.2 Belgia Belgiassa sijoitusasunnon omistajia verotetaan asunnon vuokrausarvon perusteella, riippumatta siitä, onko asunto kunakin hetkenä vuokrattuna. Jokaisella Belgiassa sijaitsevalla kiinteistöllä on Belgian valtion viranomaisen erikseen määrittelemä nimellinen vuokra-arvo. Tämä on ilmoitettu kiinteistöverolaskulla. Vuokrausarvoa laskettaessa nimellinen vuokra-arvo kerrotaan kiinteistöindeksillä (1,823 vuonna 2019) ja lisäksi kiinteällä, veroviranomaisten asettamalla indeksillä 1,4. Nimellisen vuokra-arvon tarkoitus on vastata keskimääräistä nettovuokratuottoa. Tosin vertailuvuotena käytetään edelleen vuotta 1975, jolloin nimellinen vuokra-arvo on selvästi pienempi kuin todelliset, toteutuneet vuokratulot. Lisäksi sijoittajan on maksettava vuosittainen varallisuusvero asunto-omaisuudesta. Varallisuusveron määrä riippuu asuinkunnasta ja perustuu nimelliseen vuokrausarvoon. Asuntosijoittamisesta aiheutuneet velan korot on mahdollista vähentää vuosittaisen varallisuusveron perusteesta niin, että se alenee nollaan. Lisäksi joitakin muita vähennyksiä on mahdollisuus saada. Asuntolainan korot ovat tietyin ehdoin vähennyskelpoisia myös muussa verotuksessa. 32

33 Asuntoon kohdistuneet remontointikustannukset eivät ole vähennyskelpoisia, vaan niitä vastaava määrä lisätään osaksi asunnon hankintamenoa. Asunnon myyntivoiton verotus riippuu osittain siitä, kuinka pitkään asunto on omistettu ja onko sitä käytetty ammatillisessa toiminnassa. Myyntivoittoa laskettaessa asunnon myyntihinnasta vähennetään sen hankintameno, mukaan lukien mahdollisesti tehtyjen remonttien kustannukset, sekä myynnin yhteydessä aiheutuneet kustannukset. Myyntivoitto verotetaan verovelvollisen marginaaliveroprosentin mukaisesti. Belgiassa on käytössä progressiivinen verotus ja korkein valtion marginaalivero on 50 prosenttia. Mahdollinen luovutustappio ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. 3.3 Iso-Britannia Isossa-Britanniassa vuokratulo on veronalaista tuloa, jota verotetaan verovelvollisen marginaaliveroasteen mukaisesti. Marginaalivero voi olla prosentteina 0, 20 (yleinen veroaste), 40 (korkeampi veroaste) tai 45. Vero riippuu verovelvollisen verotettavan tulon kokonaismäärästä. Vuokratulosta vähennyskelpoisia ovat laajasti kaikenlaiset menot, jotka johtuvat asunnon ylläpidosta, kunnossapidosta sekä vuokraustoiminnan harjoittamisesta, kunhan kyseiset menot ovat kokonaisuudessaan seurausta tästä vuokraustoiminnasta. Todellisten kulujen sijaan verotuksessa voi vähentää kiinteän punnan verovähennyksen. Verovelvollinen voi itse valita, käyttääkö kiinteää vähennystä vai vähentääkö vuokraustoiminnan todelliset kustannukset. Sijoitusasuntoon liittyvien velkojen korot olivat vähennyskelpoisia asti. Kolmen vuoden siirtymäjaksolla ( asti) korkojen vähennyskelpoisuutta rajoitetaan asteittain. Samalla yleistä verokantaa alennetaan lähtien korot eivät ole enää lainkaan vähennyskelpoisia, mutta sen sijasta vuokranantajat saavat verovähennyksen, joka on 20 prosenttia lainan korkojen määrästä. Perusparannusmenot eivät ole vähennyskelpoisia vuokratulosta, vaan niiden määrä lisätään asunnon hankintamenoon luovutusvoittoa laskettaessa. Luovutusvoitosta voi hankintamenon lisäksi vähentää myynnistä aiheutuneet kustannukset. Asunnon luovutuksesta osa on verovapaata, vuosina verovapaa osuus on puntaa. Ylimenevältä osalta luovutusvoittoa verotetaan joko 18 tai 28 prosentin verokannalla riippuen verovelvollisen kokonaispääomatuloista verovuonna. Luovutustappio on verotuksessa vähennyskelpoinen. 33

34 34

35 4. Yhteenveto Tämän selvityksen tarkoituksena on ollut selventää yleisimpien sijoitusmuotojen verokohtelua yksityisen sijoittajan näkökulmasta Suomessa. Kuten edellä on käynyt ilmi, sijoituskohteita on hyvin monenlaisia ja niiden tuotto-odotukset sekä verokohtelu eroavat toisistaan. Tämän vuoksi niiden vertailukin on hankalaa. Olemme koonneet oheiset yhteenvetotaulukot niin, että ensimmäisessä on ne sijoituskohteet, joihin on sijoitettu euroa omaa pääomaa. Toisessa taulukossa vastaavan oman pääoman määrän lisäksi on otettu joko euroa pankkilainaa tai euroa yhtiölainaa (Asunto Pori) sijoituksen tekemistä varten. Taulukoiden ensimmäinen rivi sisältää sijoituksesta saadut tulot yhteensä. Tämä tarkoittaa kymmenen vuoden aikana vuosittain saatujen tulojen yhteismäärää vähennettynä verotuksessa vähennyskelpoisilla kuluilla ja lisäksi luovutusvoiton määrää. Toisella rivillä on maksetut pääomaverot yhteensä ja kolmannella rivillä nettotuotot yhteensä, eli kokonaistulot vähennettynä maksetuilla veroilla. Taulukkoon on lisäksi laskettu kokonaisveroaste koko sijoitusajalta. Kokonaisveroaste on laskettu maksettujen verojen ja kokonaistulojen suhteena. Suurimmassa osassa sijoituksia veroaste asettuu pääomaverokannan (30 %) tasolle. Osakesäästämisessä kokonaisveroaste jää hieman sen alle, mikä johtuu osinkotulojen osittaisesta verovapaudesta. Omaa pääomaa euroa, sijoitusaika 10 vuotta Asunto Hyvinkää Osakkeet Osakesäästötili Rahastot Kulta Tulot yhteensä (vuosituotot ja luovutusvoitto) , , , , ,11 Maksetut verot yhteensä , , , , ,33 Nettotuotot yhteensä , , , , ,77 Kokonaisveroaste 30,00% 28,97% 32,97% 30,00% 30,00% Omaa pääomaa euroa ja lainaa euroa, sijoitusaika 10 vuotta Asunto Vantaa Asunto Pori Osakkeet Rahastot Metsä Tulot yhteensä (vuosituotot ja luovutusvoitto) , , , ,43 31, Maksetut verot yhteensä , , , ,31 9, Nettotuotot yhteensä , , , ,12 22, Kokonaisveroaste 30,00% 30,63% 29,66% 31,50% 28.76% 35