Vanhan paperitehdaskiinteistön kehittäminen yhdessä yksityisten toimijoiden kanssa. Jyväskylän kaupunki Apulaiskaupunginjohtaja Timo Koivisto

Transkriptio

1 Vanhan paperitehdaskiinteistön kehittäminen yhdessä yksityisten toimijoiden kanssa Jyväskylän kaupunki Apulaiskaupunginjohtaja Timo Koivisto

2 Kaupunki sai etuosto-oikeudella 1,5 vuotta sitten, Osayleiskaava-alue 32 ha Kaupunkirakenteen ytimessä Päijänne Jyväsjärvi Lutakko Seppälä Kangas Vanha paperitehdas Keskusta Luonnonsuojelualue Tourujoki Kangas VT:t 9 ja 4 Keskusta

3 Osallistuminen Ennen suunnittelun käynnistymistä Kaupungin Kangas -projektilla etsittiin kaupunkilaisten ideoita ja unelmia tulevaisuuden Kankaasta. Tulokset: 600 osallistujaa ja 31 hyvin työstettyä visiota Arkkitehtikilpailun aikana Kilpailuohjelma ja ehdotukset nähtäville nettiin kävijää 3 kuukaudessa 230 kommenttia Kangas facebookissa

4 Avaus ja aktivointi 2012 Kulttuurivisioluonnos: ihmiset liikkeelle -filosofia Kankaan avaaminen, n kävijää Avoimet ovet -tapahtuma Tapahtumat mm. Ravintolapäivä Kaupunkiviljely ja urbaanit mehiläiset Kierrätys tehtaan irtaimiston kierrätys ja kirpputoritapahtumat

5

6 Energian ja kunnallistekniikan älykkäät ratkaisut Kankaasta Nordic climate living lab Yhteistyöhankkeet JE:n kanssa käynnissä Alueellinen kaukokylmä Ympärivuotinen luonnonkylmää pohjavedestä Aurinkosähkön uudet ratkaisut Kaavalliset ratkaisut Kattomuodot ja rakennusten suuntaus Alueellisen aurinkosähkötuotannon omistus- ja palvelumallit Yritysyhteistyökumppanien haku Alueellinen älykäs verkko, kiinteistötekniikka ja mittaus Yhteinen ICT runkoverkko

7 Asuminen ja työpaikkojen tavoitteet Alueelle tavoitellaan kaikkiaan asukasta ja työpaikkaa Ensimmäisessä vaiheessa osayleiskaavan muutoksella vuoteen 2025 mennessä 2900 asukasta k-m 2 asumisen rakennusoikeutta noin k-m 2 työpaikkaintensiivisiä toimintoja, toimistoja, palveluja ja toimitilaa VPT n k-m 2, uutta työpaikkarakentamista n k-m 2 HYBRIDI Kangas = asumista + palveluja + työpaikkoja

8 Kangas OYK Kangas v asukasta asuntoja n k-m työpaikkaa k-m

9 OYK-vaihe n k-m² Kankaan karkea kaavatalous, OYK-vaihe Kaupungin omistuksessa olevat alueet n k-m² Yksityisessä omistuksessa olevat alueet n k-m² Alueen rakennusoikeuden hintana käytetty /kem 2 ja tuetussa tuotannossa /kem 2 Kokonaisinvestointi v Kankaalle noin 0,7 0,8 miljardia euroa Kaupungin menot n M Kaupungin tulot n M Tuotto kaupungille n M

10 Vanhan paperitehtaan kehittäminen Uusi paperitehdas puretaan v alkaen Vanha paperitehdas sr Kankaan alueen sydän, 140 vuotta vanha punatiilimiljöö Asumista, palveluita, toimisto- ja toimitiloja k-m2, josta noin kem2 suojeltavaa rakennusta Kunto huono ja vaatii n M investoinnit, arvo vähäinen (noin 2,0 M ) Käyttökulut ja hallinnointikulut 0,7 1,0 M / vuosi, suuret kehittämiskulut 4,0 6,0 M Kiinteistön tuotto / kannattavuus kehittämisen alkuvuosina huono Sisältää merkittäviä toiminnallisia ja taloudellisia riskejä Kaupunkikonsernin mahdollisuudet kehittää VPT:tä heikot, kaupunki ei investoi

11 Vanhan paperitehtaan kilpailu Tavoitteena löytää paras mahdollinen kehittäjä Kankaan sydämelle: 3-5 toimijan kehitysyhtiö Osaamista, innovatiivisuutta, kilpailua Yhden hartiat eivät riitä Kehitysyhtiön osakkaat alueen toteuttajiksi ja vanhan paperitehtaan kehittäjiksi Kankaan alueen rakentamisen nopea käynnistyminen ja yhtäjaksoinen toteutuminen Suunnitelmallinen kunnallistekniikan toteutus Koko alueen suunnittelu ja toteutus korkealaatuisesti Taloudellisesti onnistunut projekti Jyväskylän kaupungille ja osallistujille

12 Kilpailun lähtökohdat Kaupunki myy: VPT:n kehitysyhtiölle n. 2 M hintaan 1. vaiheen tontit luovutetaan vaiheittain yhtiön osakkaille 2. vaiheen toteutusalueesta varataan osakkaille optio Kehitysyhtiön osakkaat saavat: Velvoitteen hallinnoida, kunnostaa ja kehittää VPT Kankaan sydämeksi (palveluja, työpaikkoja, asumista) oikeuden ostaa sovitun asuntorakentamisoikeuden sydänkorttelista ja 1. vaiheen alueelta vaiheittain. Tavoitteena 30% alueen asuntotuotannosta on tuettua tuotantoa velvoitteen toteuttaa työpaikkarakentamista 25% sydämen työpaikkarakentamisen varannosta (VPT:n lisäksi)

13 Vastuut - VPT:n ostaminen kaupungilta ja hallinnointi - VPT:n kehitys- ja suunnittelukustannukset - Osallistuminen toimistojen rakentamiseen - Osallistuminen autopaikkojen rakentaminen - Osallistuminen väestönsuojien rakentaminen Liite N: Kankaan kehitysyhtiön toiminta Jyväskylän kaupunki Rakennusoikeudet OYK luonnoksen kaavarungon mukaan Kankaan kehitysyhtiön tehtävät Osallistuminen kaavoitukseen ja alueen rakentamiseen VPT:n kehittäminen ennalta sovitussa laajuudessa vaiheistuksen mukaan Tuoda suunnitteluun käytännön toteutuksen näkökulmaan Olla mukana pysäköinnin, jätehuollon, energiatuotannon ja markkinoinnin suunnittelussa ja mahdollisesti toteutuksessa Toiminnan vaiheistaminen Hankkia VPT:n palvelukeskukselle sijoittaja Osakas 1 Osakas 2 Osakas 3 Osakas 4 Vaihe I Luovutettavat rakennusoikeudet As. n k-m² Tsto n k-m² As. n k-m² Tsto n k-m² As. n k-m² Tsto n k-m² As. n k-m² Tsto n k-m² Kun 1. vaiheen rakentamistavoitteet täytetty sovitussa laajuudessa Vaihe II Luovutettavat rakennusoikeudet As. n k- m² As. n k- m² As. n k- m² As. n k- m²

14 Luovutusvaiheet 2025 Luovutusvaihe I - Asuntorakentaminen Työpaikkarakentaminen Toteutusvaiheita 3 - Asumista k-m2 - Palveluja ja työpaikkoja k-m2 - Keskitetty pysäköinti 1760 ap Luovutusvaihe II Toteutusvaiheita 2 - Asumista k-m2 - Palveluja ja työpaikkoja k-m2 - Keskitetty pysäköinti n 630 ap

15 Kankaan ak-tonttien luovutus Asemakaavoitus etenee vaiheittain Tonttien luovutus etenee vaiheittain Rakennettavana olevasta alueesta on toteutettava n. 85% ennen seuraavan vaiheen luovutusta Tonttien luovutushinta Sama vyöhykehinta asuinrakentamisessa, liikerakentamisessa ja toimistorakentamisessa Vapaarahoitteisen asuntotuotannon vyöhykehinta ulkopuolisella arvioijalla tarkistettu luovutushinta. Vyöhykehinta on kuitenkin vähintään ARA:n hyväksymä enimmäishinta enintään 10% alueelle rakennettavan vapaarahoitteisen asunnon keskihinnasta. Tuetun tuotannon osalta noudatetaan ARA:n hyväksymää enimmäishintaa

16 Kilpailuttaminen 1. vaihe ilmoittautuminen Osallistumishakemuksen jätti 6 kilpailijaa kilpailijoiden vähimmäisvaatimukset Taloudelliset ja rahoitukselliset edellytykset kilpailualueen toteuttamiselle Sitoutuminen kehitysyhtiön pääomittamiseen Referenssit (yritys ja henkilöreferenssit) kiinteistökehityskohteiden suunnittelusta ja toteutuksesta. laajojen asuntorakennuskohteiden suunnittelusta ja toteutuksesta.

17 Kilpailuttaminen 2. vaihe Neuvottelumenettely käynnistyy neuvottelujen perusteella tarjouspyyntö Kilpailijoiden sitovat tarjoukset Arviointiryhmä valmistelee päätösesityksen valtuustolle Lopulliset toteuttajat ja sopimus Muut neuvotteluissa sovitut asiat Toteuttamissopimus, kesä 2013 Sitoutuminen yhteistyöhön kaupungin ja valittujen muiden toteuttajien kanssa VPT:n luovuttaminen toteuttajien perustamalle kehitysyhtiölle kauppa VPT:stä vuoden 2013 loppuun mennessä VPT:n hallinto ja ylläpitokulut lähtien ostajalla

18 Toteuttamissopimuksen sisältö Kehitysyhtiön perustaminen Kehitysyhtiön rahoituksen ja hallinnon järjestäminen VPT:n kiinteistön ostamiseksi kaupungilta VPT:n uudelleenkäytön edellyttämän kehitystyön, suunnittelun, investoinnin ja rakentamisen toteuttaminen sitoutuminen toteutusalueen asunto- ja toimitilatontien vaiheittaiseen ostoon sekä ostettujen tonttien itsenäiseen toteuttamiseen sitoutuminen VPT:n ja muun toteutusalueen edellyttämiin pysäköinnin ym. yhteisen rakentamisen edellyttämiin yhteisjärjestelysopimuksiin sekä niiden toteuttamiseen sovituilta osin

19 Aikataulu 2013 VPT:n osallistumishakemukset sisään 7.1. Osallistumishakemusten arviointi ja neuvotteluun kutsuttavien valinta VPT:n neuvottelut aikavälillä OYK siirtyy ehdotusvaiheeseen helmikuussa Ehdotusvaiheen nähtävilläolo huhtikuussa 1. AK käynnistyy toukokuussa VPT:n sitovat tarjouksensa mennessä. Kilpailun ratkaisu mennessä Valtuuston päätös VPT:stä kesä 2013

20 Yleistä Hankinta- ja valtiontukisäännökset Lainsäädäntö asettaa kunnille varsin tiukat toimintatapavelvoitteet Toimintatapavelvoitteiden noudattamisen tulee näkyä itse päätösprosessissa ja esittelyteksteissä Huomioitava, että valtiontukiin liittyy laaja valitusoikeus eli kiinteistöjärjestelypäätös voidaan kyseenalaistaa kymmenen vuoden ajan Huolellisesti suunnittelemalla pitkälliset oikeusprosessit ja imagotappiot voidaan välttää Riippumatta valitusta mallista valitusriski on aina olemassa

21 Lähtökohtia kilpailuun Valtiontukilainsäädäntö: Jos myynnissä päädytään avoimeen tarjouskilpailuun, olennaista on hallita menettelyn arkkitehtuuri: esimerkiksi ilmoittelun tulee olla riittävää, ja tarjoajien joukkoa ei saa rajata keinotekoisesti kohtuuttoman tiukoin kriteerein. Kankaan vanhan paperitehtaan osalta analyysien jälkeen päädyttiin avoimeen tarjouskilpailuun Hankintalaki: Kankaan alueen ja vanhan paperitehtaan kehittämistä koskevan hankkeen luonne arvioitiin hankintalain mukaiseen rakennusurakan määritelmään perustuen ja kotimaisen sekä EU-oikeuskäytännön valossa Arviointi päätyi siihen, että kaupungille ei muodostu Kankaan alueen ja VPT:n kehityshankkeessa tontinluovutuksen jälkeen toteutettaviin rakennustöihin sellaista suoraa yhteyttä, joka muodostaisi hankkeesta julkisen hankinnan

22 Kiitos!