Omistajapolitiikan mukaan omistukset voivat olla luonteeltaan

Transkriptio

1 Taloustoimikunta TOIMITILAT JA TALOUDEN HALLINTA 1. Kaupungin taloustilanne Vuoden 2013 tulos oli arvioitua parempi. Käyttöön otetut poikkeukselliset toimenpiteet vaikuttivat sekä henkilöstön että päättäjien talouden hallinnan asenteisiin ennakoitua vahvemmalla tavalla. Kunnallisveroprosenttia korotettiin kuluvalle vuodelle 19,50 %:sta 20,50 %:iin. Kuntalaisilta kerätään palvelujen ylläpitoon nyt 10 milj. enemmän kuin edellisvuonna. Rakennemuutosohjelman arvoksi vuodelle 2014 on talousarvioon kirjattu 1 milj.. Helmikuun lopun tilannekatsauksen mukaan tavoite on vaarassa jäädä saavuttamatta. Miljoonan euron tavoitteesta ei voida kuitenkaan tinkiä. Välttämättömät talousarviomuutokset heikentävät kaupungin taloutta 1,26 milj. eurolla. Suurin osa muutoksesta johtuu kaupungista riippumattomasta syystä. Heikennyksen johdosta kaupunginhallitus päättää lisätoimenpiteistä. Vuosina taloutta on pystyttävä parantamaan noin 10 milj. eurolla. Julkisen talouden sopeutus jatkuu ja koskettaa myös kuntia. Joudumme varautumaan mm. mahdollisen työmarkkinatukiuudistuksen tuomiin lisäkustannuksiin. Valtionosuusuudistuksen koelaskelmat olivat Joensuun kannalta myönteisiä, mutta uudistuksen käsittely on alkutaipaleella. Kasvava velkaantuminen lisää korkomenoja. Talousstrategian velkamittarin (lainakanta/ verot + valtionosuudet) mukainen velkataakka oli 33 % vuonna Strategian mukaan suhde voi poikkeuksellisissa oloissa tilapäisesti olla 40 %. Mittavan investointiohjelman vuoksi uuttaa velkaa joudutaan ottamaan kuluvana vuonna lähes 60 milj. euroa ja velkataakka nousee noin 43 %:iin. Rakennemuutosselvitysten talousvaikutusten arvioinnin perusteella näyttää siltä, että suuri tai jopa suurin säästöpotentiaali voi olla toimitilakustannuksissa. Noin 62 %:iin C- ja E-salkun kiinteistöomaisuudesta on kohdistettu toimenpiteitä. Jatkossa pitää entistä enemmän keskittyä kaupungin toimintojen tiivistämiseen ja tätä kautta saada A-salkusta siirrettyä kiinteistöomaisuutta toimenpidesalkkuun C. 2. Tytär- ja osakkuusyhtiöiden omistusten arviointi Kaupunki on omistajana mukana 39 tytär- tai osakkuusyhtiössä (liite). Näistä noin puolet liittyy palvelutoimitilojen omistamiseen. Omistajapolitiikan mukaan omistukset voivat olla luonteeltaan 1. strategisia, kaupungin kehitystä edistäviä 2. palvelutuotannon edellytyksiä turvaavia 3. liiketaloudellisia, taloudellista tuottoa tuottavia. Mikäli omistus ei täytä yhtäkään näistä ehdoista, omistukselle ei ole pääsääntöisesti perustetta. Omistamisella on aina myös hintansa, sillä omistaminen sitoo pääomia.

2 Omaan taseeseen tehtävien investointien rahoittamiseksi on syytä tutkia mahdollisuudet irrottaa pääomia yhtiöomistuksista. Näkökulma ja ratkaisut johdetaan omistajapolitiikasta. Erityisesti toimitilaomistusten osalta arvioidaan omistuksen tarpeellisuus. Tilakeskuksen ja palveluntuottajan yhteistyönä selvitetään vaihtoehtoinen tilaratkaisu, jossa ensisijainen malli on sijoittaa palvelu jo olemassa oleviin muihin tiloihin. Tavoitteena on pääomien irrottamisen ohella tiivistää tilamäärää ja sitä kautta vähentää toimitilakuluja ja investointitarpeita. Samalla arvioidaan riittävällä tarkkuudella omistuksesta luopumisesta aiheutuvat myyntivoitot tai -tappiot. Kattava ja tuloksiin pääsevä arviointi- ja selvitystyö vaatii Tilakeskukseen lisäresurssia. Toimikunnan arvion mukaan panostus tuottaa kulunsa takaisin useampi kertaisesti. Valmistelutyö toimikunnan käsittelyä varten tulisi tehdä työryhmässä, jossa Tilakeskuksen edustuksen lisäksi olisi mukana mahdollinen kaupungin käyttäjätaho, omistajaohjaus ja tarvittaessa kaupunginlakimies. 3. Uusien toimitilojen hankinta Kaupungin taseeseen suunniteltujen toimitilojen investoinnit lähivuosina ovat jopa 100 milj. euroa. Strategian mukainen velkakatto ylittyy jo kuluvana vuonna, minkä vuoksi toimikunta on selvittänyt toimitilojen hankinnan rahoitusvaihtoehtoja. Tilakeskus teetti vuonna 2012 selvityksen Kiinteistöstrategiaa tukevista toimenpidevaihtoehdoista. Selvitys esiteltiin syksyllä 2012 valtuuston talousseminaarin yhteydessä. Rahoituksen kannalta lähes poikkeuksetta edullisin vaihtoehto on lainanotto rahalaitoksesta. Käyttäjien ja Tilakeskuksen yhdessä suunnittelema ja käyttäjälle tuleva tilaratkaisu ei kaikissa tapauksissa ole esim. tilamäärän kannalta tehokkain. Riski lienee suurin silloin, kun vastaavan tyyppisen tilaratkaisun tarjoajia on markkinoilla useita. Kun kaupunki omistaa tilan ja vastaa sen ylläpidosta, sillä on myös omistaja- ja ylläpitoriski. Omistajariskin arvoksi on elinkaarihankkeissa mainittu esim. 5 %. Toimitilasta ei saada kiinteistöveroa. Tätä vaihtoehtoa käytetään valtaosassa hankkeita. Keskusteluissa on ollut esillä myös lainanotto tulevaisuus- tai elinkeinorahastosta. Kaupunginvaltuuston hyväksymien rahastojen säännöt eivät nykyisellään salli lainaamista kaupungin toimitilahankkeisiin. Vaikka säännöt sen sallisivatkin, ei lainaaminen rahastoista nykyisellä lainojen korkotasolla ole järkevää. Rahastojen arvioitu tuotto nykyisellä allokaatiolla on keskimäärin runsaat 5 % vuodessa. Pitkäaikaisen rahalaitoslainan korko on merkittävästi matalampi. Lisäksi rahastolle maksettavan lainan korkomeno pitäisi ottaa kaupungin muista menoista. Rahastolainausta voidaan harkita tilanteessa, jossa rahalaitoksista otettavan lainan korko ylittää pysyvästi rahaston varoille saatavan tuoton. Kiinteistöleasing on kasvanut nopeasti uutena vaihtoehtona toimitilojen hankinnassa. Kiinteistöleasingillä on tehty mm. kouluja, päiväkoteja ja terveysasemia. Kiinteistöleasingissä leasingrahoitusyhtiö omistaa ja rahoittaa hankkeen. Leasingyhtiö vuokraa kohteen kaupungille tyypillisesti 20 vuodeksi. Vuokra, joka on pääomasta perittävää vuokraa, lasketaan vuokrakohteen pääoma-arvolle ja sidotaan korkotasoon. Korkoriski jää vuokralle ottajalle. Vuokrakauden jälkeen kaupungilla on joko optio tai velvollisuus lunastaa rakennus sovitulla osahinnalla sen alkuperäisestä arvosta tai jatkaa vuokrasopimusta, jolloin lunastushinta määritellään uudestaan. Jos vuokrasopimusta jatketaan, vuokran pääoma-arvona käytetään lunastushintaa, joka voi esim. 20 vuoden sopimuksissa olla 40 %. Tilakeskus voi hoitaa hankkeen rakennuttamisen leasingyhtiön puolesta ja vastata hankkeen tavoitteiden toteutumisesta. Kiinteistön hoito- ja ylläpito voi olla joko omaa tai ostettua, mutta omistajavastuut ovat kaupungilla. Kaupunki saa tehdä kohteessa toimintansa vaatimia muutoksia parhaaksi katsomallaan tavalla kustantaen ne itse tai sopien niistä erikseen leasingyhtiön kanssa.

3 Kiinteistöleasing ei nosta lainakantaa, mutta leasing-vastuut kasvavat ja näkyvät tilinpäätöserittelyissä. Toimitilasta kaupunki saa kiinteistöveron. Rahan hinta kiinteistöleasingissä on kilpailukyinen. Kiinteistöleasingillä on kunnissa rahoitettu mm. terveysasemia, kouluja ja päiväkoteja. Toimitilan vuokraaminen on normaalia toimintaa kun Tilakeskus vuokraa olemassa olevia tiloja kaupungin tarpeisiin esimerkiksi toimistokäyttöön. Vuokraamisessa omistajariski on toimitilan omistajalla, vuokralaisen vastatessa hoito- ja ylläpitokuluista. Vuokrasopimuksessa vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Korkotason muutos ei käytännössä vaikuta vuokraan, sillä koron paino elinkustannusindeksissä on vain 1,26 %. Uusien tilojen osalta vuokraaminen voi olla harkinnan arvoinen vaihtoehto silloin kun markkinoilla on useita kyseessä olevan hankkeen toimittamiseen erikoistuneita tarjoajia ja kaupunki voi hyödyntää kilpailutilannetta. Tilatehokkuuden voi arvioida olevan useimmissa tapauksissa hyvän, mikä vaikuttaa kokonaisvuokran määrään. Toimitilasta kaupunki saa kiinteistöveron. Kiinteistönhoito voi olla myös kaupungin omaa. Uusien, kaupungin käyttöön tulevien tilojen vuokraaminen sopinee parhaiten tilanteisiin, joissa tilan voimakkain tarve kestää rajallisen ajan. Tällaisia voivat olla esimerkiksi päiväkodit omakotialueilla, jotka eivät sijaitse kaupungin keskustan lähellä. Käytäntö on osoittanut, että toimitiloissa joissa on kilpaillut markkinat, on vuokrataso kilpailukyinen omaan rakentamiseen verrattuna. 4. Toimitilamäärän ja korjausvelan vähentäminen Kaupungin toimitilaomaisuudesta on tehty viime vuosien aikana kaksi selvitystä. Vuonna 2011 tehty salkutus määritteli investointitarpeita ja korjausvelkaa. Selvityksessä tilat myös salkutettiin viiteen luokkaan: - strategisesti tärkeät omistettavat rakennukset ( m2) (A) - kehitettävät rakennukset (pidetään / realisoidaan) ( m2) (B) - realisoitavat rakennukset ( m2) (C) - kulttuurihistoriallisesti arvokkaat rakennukset ( m2) (D) - käytön kannalta tärkeät, ei-omistettavat rakennukset (7 661 m2) (E) Selvityksen mukaan korjausvelkaa oli vajaat 52 milj. euroa. Korjausvelasta realisoitaviin rakennuksiin kohdistui runsaat 20 milj. euroa. Perusparannustarve koko kannassa oli 130 milj. euroa, josta realisoitaviin ja ei-omistettaviin rakennuksiin kohdistui runsaat 60 milj.euroa. Investointitarve vuosille sisältäen toiminnalliset muutokset oli keskimäärin 19,5 milj. euroa vuodessa. Korjausvelka oli vuoden 2013 lopussa 43,9 milj. ja kuluvan vuoden korjausvelka tullee painumaan alle 40 milj.. Vuonna 2012 tehdyn salkutuksen tavoitteena oli kehittää toimenpide-ehdotuksia eri tyyppisille toimitiloille. Toimitilat luokiteltiin kysyntäperusteisesti seuraavasti: - kaupungilla on kysyntää kohteelle ja kohde vaatii investointeja ( m2) - kaupungilla on kysyntää kohteelle ja kohde ei vaadi investointeja ( m2) - markkinoilla on kysyntää kohteelle ja kohde on myytävissä (1 294 m2) - kehittämällä saatavissa kysyntää kaupungilta (-) - kehittämällä saatavissa kysyntää markkinoilta ( m2) - kohteella ei ole kysyntää eikä sitä voida saada kehittämällä nykyisessä markkinatilanteessa ( m2)

4 Kaupunki on pyrkinyt tiivistämään toimitilakantaa ja vähentämään korjausvelkaa. Vuonna 2013 tavoitteena oli vähentää toimi. ja muita tiloja siten, että niiden vuositason säästö olisi euroa. Tilamäärä oli m2. Vuoden 2014 talousarviossa on tavoitteeksi asetettu euron vuosisäästö ja m2 tilavähennys. Toimitilojen ylläpitokulujen ja peruskorjausinvestointien vähentämiseksi on tarpeen kiihdyttää epätarkoituksenmukaisista tiloista luopumista. Toimitilatarkastelun ohella selvitetään myös kiinteistöhuollon toimivuutta.tavoitteena on hyvän käyttöasteen energiatehokkaat, taloudelliset ja terveelliset toimitilat, joka pystytään pitämään kunnossa kohtuullisilla ylläpitokuluilla. Tavoitetta tuetaan lisäämällä Tilakeskuksen resursseja.

5 Kotipaikka Kunnan Konsernin K u n t a k o n s e r n i n o s u u s, omistus- omistus- omasta pää- vieraasta pää- tilikauden osuus-% osuus-% omasta omasta voitosta / tappiosta Tytäryhteisöt Itä-Suomen Liikuntaopisto Oy Joensuu 100,00 100, , , ,29 Jns Kodit Oy Joensuu 100,00 100, , , ,98 * Ki Oy Jokikadun Pysäköinti Joensuu 0,00 63, ,66 715, ,12 Jns Pysäköinti Oy Joensuu 79,55 85, , , ,99 Saimaan Satamat Oy Joensuu 100,00 100, , , ,11 **Jns Satamarakennus Oy Joensuu 0,00 54, , , ,66 Puhas Oy (ent.jns Seudun Jätehuolto Oy) Joensuu 68,50 68, , , ,10 Jns Tiedepuisto Oy Joensuu 86,09 87, , , ,30 Jns Yrityskiinteistöt Oy Joensuu 100,00 100, , , ,86 Ki Oy Heinävaaran Liikekulma Joensuu 55,85 55, ,30 764,91 357,40 Ki Oy Kiihtelysvaaran Oravanpyörä Joensuu 60,37 60, ,42 353,21 757,41 Kiihtelysvaaran Yritystalot Oy Joensuu 100,00 100, , , ,46 Kiint Oy Jns Sairaalakatu 19 Joensuu 53,10 53, , ,87 0,00 Opisk. asunnot Oy Jns Elli Joensuu 100,00 100, , ,77 10,51 Senioripiha Oy Joensuu 100,00 100, , , ,16 Jns Seudun Kehittämisyhtiö JOSEK Joensuu 57,71 57, , , ,96 Ki Oy Uimaharjunhaka Joensuu 82,74 82, , ,82 0,00 As Oy Enon Tuuliharju Joensuu 42,43 79, , ,43 2,34 Uimaharjun Palvelutalo Oy Joensuu 100,00 100, , , ,91 Kesk. Ki Oy Harpatinharju Joensuu 100,00 100, , , ,14 Kesk. Ki Oy Uimaharjun lähipalvelukeskus Joensuu 55,79 55, , , ,87 Ki Oy Uimaharjun P ienteollisuustalo Joensuu 76,20 76, , , ,86 Ki Oy Enon Jäähalli Joensuu 50,61 50, , , ,05 Karelia Ammattikorkeakoulu Oy Joensuu 100,00 100, , , ,56 *Jns Kodit Oy:n tytäryhteisö ** Saimaan Satamat Oy:n tytäryhteisö Kuntayhtymät Itä-Suomen päihdehuollon ky Mäntyharju 8, , , ,00 P-K:n koulutus ky Joensuu 55, , , ,04 P-K:n sair.hoito- ja sos.palv.ky Joensuu 43, , , ,61 Pohjois-Karjalan maakuntaliitto Joensuu 43, , , ,06 Osakkuusyhteisöt As Oy Juhannusmorsian Joensuu 39,04 39, , ,17 45,53 As Oy Suvituuli Joensuu 37,22 37, , , ,70 As Oy Pikku-Ukko Joensuu 23,14 23, ,86 535,18 519,65 Jns Keskusliikenneasema Oy Joensuu 45,58 45, , ,78-408,95 Jns Kuivakenkä Oy Joensuu 20,76 23, , , ,92 Jns Rantaparkki Oy Joensuu 30,07 30, ,12 911,68 347,67 Jns Ravirata Oy Joensuu 33,44 33, , , ,20 Kiint Oy Karsikon Liiketalo Joensuu 32,16 32, ,73 234,50 317,27 Kiint Oy P-K:n Maakuntatalo Joensuu 38,53 38, , , ,36 Kiint Oy Torisuvanto Joensuu 28,39 28, , , ,35 P-K:n Tietotekniikkakeskus Oy Joensuu 38,15 38, , , ,43 Kiint Oy Enon Kauppakeskus Joensuu 29,38 29, , ,21 590,81 Kiint Oy Reijolanristeys Joensuu 24,60 24, , , ,40 As Oy Hammaslahden Malmitie Joensuu 33,43 33, , ,47 9,69