Kiinteistöarviointi 4/11

Kiinteistöarviointi 4/11 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti 1

HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@nls.fi puh. 050 347 7562 TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh. 0400 976 248 TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2

Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/11 Olemmeko seteliselkärankaisia? 4 Red Book: Teoreettista ahdistusta vai käytännön arviontiapua? 6 Arviointikoulutus asunto-osakeyhtiöiden peruskorjausvelasta 9 Maanmittauspäivillä kuultua 14 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 16 IVSC-uutisia 21 Tulevia tapahtumia 22 Kannen valokuva ja joulutervehdyksen (s. 23) taustakuva: Mari Viita-aho 3

OLEMMEKO SETELISELKÄRANKAISIA? Venäläisen arviointiryhmän onnistuneessa tilaisuudessa* tuli esille jälleen ilahduttavasti se, ettei auktorisoitujen arvioijien toiminnassa ole kuluneen viidentoista vuoden aikana ollut paljon moittimista. Annettujen rangaistusten määrä on aivan marginaalinen, ja nekin ovat onneksi olleet sieltä lievemmästä päästä. Monesti omaa arviointitoimintaa tarkastellessani omatunto alkaa säännöllisin väliajoin kolkuttaa, ja joudun vastamaan kysymykseen, ovatko omat tekemiseni ja alamme kokonaisuudessaan näin kunniallisia? Motiivi kirjoittaa aiheesta heräsi, kun taas pienen tauon jälkeen tarjolla oli varsin houkutteleva arviointipalkkio, kunhan arvion lopputulos olisi asiakkaan toivoma eli kohteen todellista arvoa korkeampi. Nyt toimeksiantoa ei syntynyt, koska ilmoitin, että näkemyseromme on noin 50 tai 100 % riippuen kummasta suunnasta asiaa tarkastellaan. Mikäli en ole ymmärtänyt asiaa täysin väärin, useimmat arvioijia koskeneet reklamaatiot niin suoraan arvioijalle kuin valvontalautakunnalle ovat tulleet toimeksiantajan taholta. Arvion lopputulos on ollut tilaajan mielestä väärä. Puheenjohtajamme korosti tilaisuudessa kuitenkin aivan oikein - arvioijan vastuuta myös kolmatta osapuolta kohtaan. Hyvä palkkio saattaa synnyttää yhteisymmärryksen arvioijan ja toimeksiantajan kesken, ja kohteen ostajaehdokkaita tai rahoittajia viedään pahimmillaan kuin pässiä narussa. Tähän arvioijan tulisi kiinnittää enemmän huomiota. Vaikka tämä kolmas henkilö jääkin anonyymiksi, ei toimeksiantajan tai hänen maksamansa palkkion saa antaa lumota lahjomatonta arvioijaa pyrkimään virheelliseen lopputulokseen. Muistelen edelleen kauhulla ns. arviolausuntoja raakamaasta 1990-luvun alkupuolelta. Eräissä niistä väitettiin suruttomasti kohteiden arvoiksi jopa monikymmenkertaisia summia todellisiin nähden. Kun kyse oli suurimmillaan jopa kymmenistä miljoonista euroista, virheet olivat valtavia. Vaikka tiedotusvälineet eivät näistä paljon puhuneet, nämä väärinkäytökset olivat aivan toista luokkaa kuin Uotin veljesten ja kumppaneiden pikkurötökset. Auktorisointijärjestelmän avulla pääosasta väärinkäytöksiä kuitenkin päästiin eroon. Valitettavasti tällaisiin tekeleisiin törmää edelleen. Kun arvioissa esitetyt summat ylittävät moninkertaisesti itse kunkin työurallaan tienaamat bruttotulot, tulee tuo otsikossa mainittu Timo Soinin lanseeraama termi seteliselkärankaisista väistämättä mieleen. Arvioijalle tulee myös tilanteita, joissa hänellä ei ole mahdollista tai edes tarpeen olla objektiivinen. Edustaessani maanomistajaa lunas- 4 *SKAY:n organisoima tapaaminen 7.12.2011 suomalaisten ja venäläisten arvioijien välillä

tustilanteessa en pyrikään täydelliseen puolueettomuuteen, vaan tavoitteenani on päämiehen kannalta parhaaseen lopputulokseen pääseminen. Tällöin laatimani dokumentti ei kuitenkaan ole asiantuntija-arvio, vaan korvausvaatimus. On myös täysin selvää, ettei sitä ole allekirjoittanut AKA tai SKAY:n jäsen. Vuosien varrella olen kuitenkin törmännyt jatkuvasti asiantuntija-lausuntoihin, usein myös AKA:n tai SKAY:n jäsenen allekirjoittamiin, jotka kuitenkin ovat selkeästi tulkittava korvausvaatimukseksi. Lienee selvää, että tässä on selkeä ristiriita, joka on helposti vältettävissä oikealla otsikoinnilla ja allekirjoituksella. Itse en tunne pienintäkään tarvetta ryhtyä opettajaksi tai veljeni vartijaksi. Sitä varten meillä on valvontajärjestelmä ja oikeuslaitos. Kunkin meistä tulee silti olla jatkuvasti valppaana. Älkäämme antako pirulle pikkusormea. Hyviä ja kunniallisia toimeksiantoja on tarjolla jatkuvasti, joten voimme kohteliaasti kieltäytyä sellaisista, jotka ovat niin alamme säänneltyjen normien kuin ennen kaikkea omantuntomme vastaisia. Otsikossa itse esittämääni kysymykseen voin onneksi vastata kieltävästi, mutta jos jäämme liian tyytyväisinä lepäämään laakereillamme, voi vastaus pian olla myöntävä. Antti Orama Arviointipäällikkö Maanomistajien Arviointikeskus Oy 5

Red Book: Teoreettista ahdistusta vai käytännön arviointiapua Kiinteistöarviointi on hyvin käytännönläheistä toimintaa. Se on myös varsin monitahoista ja vaatii siksi hyvin monen eri alan osaamista. Arvioilla on iso merkitys kansantaloudelle, sillä ne kohdistuvat suurimpaan kansallisvarallisuuteemme ja mahdollistavat mm. yritysten lainansaannin kiinteistövakuuksia vastaan. Merkityksellisyytensä takia on tärkeää, että arviot laaditaan eettisesti, ammattitaitoisesti ja yhteneväisesti. Kokemus lisää henkilökohtaista ammattitaitoa, mutta tarvitaan myös yhteisiä sääntöjä ja ohjeita, joita arvioinnissa noudatetaan. Tarvitaan siis standardeja. Euroopassa noudatettavista arviointistandardeista tunnetuimpia ovat The International Valuation Standards Counsilin (IVSC) vuodesta 1985 alkaen julkaisema IVS-standardi ja TEGoVA:n (The European Group of Valuer s Associations) 1980-luvun alusta alkaen julkaisema EVS-standardi. Kolmantena, ja vanhimpana jo 1970-luvulla julkaistuna, arvioinnin kansainvälisenä ohjenuorana on Royal Institute of Chartered Surveyorsin (RICS) julkaisema Red Book ja sen sisältämät arviointistandardit. Suomessa ei arviointia varten ole käytössä mitään varsinaista omaa standardia, vaan meillä tukeudutaan IVS:iin. Arvioinnin kansallinen laadunvarmistus on tukeutunut vuodesta 1995 alkaen AKA-järjestelmään. Arvioinnin ohjeistus on kaikessa ytimekkyydessään esitetty Hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevissa määräyksissä (2000). Soveltava arviointiohjeistus on esitetty kolmessa kotimaisessa arviointioppaassa: Kiinteistöarvioinnin käsikirja (Arvid Wiiala, 1976), Kiinteistön arviointi (Kanerva, Palmu & Ridell, 1987) ja Kiinteistöjen arviointikäsikirja (mm. Virtanen, 1991). Kiinteistösijoitustoiminnan kansainvälistyminen 2000-luvun puolessavälissä loi tarpeen aiempaa yhtenäisempään arviointitapaan Euroopassa. Ulkomaiset sijoittajat alkoivat vaatia myös Suomessa tehtäviltä arvioineilta samaa tulokulmaa ja sisältöä kuin mihin he olivat tottuneet Euroopan isoissa markkinoissa. Usein sijoittajat tulivat anglosaksisesta toimintaympäristöstä, jossa RICS:in Red Book oli noudatettava standardi, ja niin paine sen soveltamisesta myös Suomessa kasvoi. Alkuvaiheessa, kun maastamme ei löytynyt RICS-organisaation sertifioimia arvioijia (MRICS) kotoisen AKA-sertifikaatin oli riitettävä. Yhä useammin kansainväliset sijoittajat kuitenkin edellyttivät arvioilta RICS-statusta, joka oli mahdollista järjestää joko siten, että kotimainen arviointiyritys teki yhteistyötä kansainvälisen RICS-statuksen omaavan arviointiyrityksen kanssa tai että arviointi tehtiin suoraan muualta tulleen RICS-arvioijan toimesta. Paine suomalaisten RICS-arvioijien saamisesta rantautti lopulta RICS:in maamme arviointitoimintaan pari vuotta sitten ja nyt kotimaisia RICS-arvioijia löytyy jo kymmenkunta. 6

Mitä RICS ja Red Book sitten tarkoittavat suomalaiselle arvioinnille: onko se vain jokin uusi standardi tai muodollinen säädös, joka on ristiriidassa perinteisen vahvan arviointikulttuurimme kanssa vai antaako se jotain konkreettista uutta tukea arvioiden tekemiselle? Vastaus edelliseen on ei ja kyllä. Red Book tukeutuu IVS:iin ja viittaa mm. erilaisten määritelmien osalta suoraan siihen, eikä siten ole ristiriidassa aiemmin Suomessa noudatettujen standardien kanssa. Red Bookin arvo on siinä, että se antaa menettelysääntöjä ja opastusta ( procedural rules and guidance ) arvioijille erityyppisten kiinteistöjen arvioinnin suorittamiseen siis konkreettista käytännön arviointiapua. Red Bookin RICS-standardit määrittelevät yleisesti noudatettavat arviointiprosessit eri arviointitilanteissa ( they set a framework for best practice in the execution and delivery of valuations for different purposes ), mutta ne eivät määrää miten yksittäisiä arviointeja tehdään ( do not instruct valuers on how to value in individual cases ). Red Book ei siis syrjäytä eikä kumoa kunkin maan paikalliseen kiinteistömarkkinaan ja muuhun toimintaympäristöön perustuvaa tapaa arvioida kiinteistöjä. Red Bookin sisältö jakautuu viiteen osaan: 1) johdanto (introduction), 2) sanasto (glossary), 3) varsinaiset arviointistandardit (valuation standards), 4) liitteet (appendices) ja 5) ohjeet (guidance notes). Seuraavassa on lyhyesti poimittu esimerkkejä kunkin em. osan sisällöstä. Johdanto taustoittaa RICS-standardien käyttöä ja mm. määrittelee edellä kuvatunlailla niiden tarkoituksen. Standardien keskeisenä tarkoituksena on määritellä arviointitoiminnalle korkeat eettiset vaatimukset, joissa korostuu toisaalta arvioijien riittävä ammattitaito ja toisaalta puolueettomuus. Sanasto antaa selkeät määritelmät keskeisille käsitteille ja erottelee mm. oletuksen (assumption) ja erityisoletuksen (special assumption). Oletus on arvioitavaan kiinteistöön liittyvä ominaisuus tai olosuhde, jonka voidaan olettaa olevan totta arviointihetkellä, mutta sitä ei syystä tai toisesta voida varmentaa (esim. uuden varastorakennuksen katto on kunnossa, vaikkei sitä lumen takia voida varmistaa). Erityisoletus puolestaan on arviointihetkellä vallitsevasta tilanteesta poikkeava oletus, kuten esim. se että tyhjillään olevaan rakennukseen kohdistuisi pitkä vuokrasopimus. Varsinaisia arviointistandardeja on kuusi ja ne käsittävät varsinaisten standardien lisäksi niiden selitykset. 1. standardi määrittelee standardien noudattamista ja keskittyy arvioijan kyvykkyyteen ja puolueettomuuteen. Tässä todetaan mm. että arvioijan on kriittisesti arvioitava omaa osaamistaan kunkin toimeksiannon suhteen ja tarvittaessa pyydettävä apua erikoisosaajilta ja kieltäydyttävä tehtävästä, jos riittävää osaamista ei ole tai sitä ei voida järjestää. 2. standardi kuvaa toimeksiannon tekemistä ja listaa kaikki kirjalliseen toimeksiantoon sisällytettävät 20 kohtaa kuten esimerkiksi mitä tarkoitusta varten arviointi tehdään, toimeksiantoon vaikuttavat oletukset tai erityisoletukset, mahdolliset lähtötietojen rajoitukset sekä vakuutuksen siitä, että arvioijalla on tarvittava tieto ja taito vaadittavaan arviointiin. 3. standardi määrittelee ne neljä arvoa (basis of value), jotka voivat olla arvioinnin kohteena: markkina-arvo, markkinavuokra, hyöty ja investointiarvo sekä käypä arvo; näiden määritelmissä viitataan suoraan IVS:iin. Muita perusarvoja Red Book ei tunne eikä tunnusta. Esimerkiksi vuokratun kohteen arvo tyhjänä ( vacant possession value ) on markkina-arvo erikoisoletuksella, että kohde olisi todellisuudesta poiketen tyhjillään. 4. standardi kohdistuu IFRS:ää varten tehtäviin tilinpäätösarviointeihin ja vakuusarvi- 7

ointia varten tehtäviin arviointeihin. Viimeksi mainitun osalta viitataan mm. omistajan omassa käytössä olevien kohteiden osalta suoraan IVA 2:een, jossa todetaan, että arvioitaessa kyseisen kaltaisia kiinteistöjä rahoitustarkoituksiin tulee kohde arvioida tyhjänä ilman nykyisen omistajakäyttäjän tuomaa minkäänlaista lisäarvoa. 5. standardi kohdistuu lähtötietojen selvittämiseen ja katselmukseen. Arvioijalta vaaditaan esim. asiakkaalta saatavien lähtötietojen varmentamista ja varmistamattomien lähtötieto-olettamien selkeää kirjaamista arvioon. Tähän kohtaan liittyvä erillinen Guidance note Building Surveys and Inspections of Commecial and Industrial Property määrittelee mm. katselmukselle mukaan otettavat apuvälineet ( survey kit ), joita ovat esim. puhelin, mittanauha, vesivaaka, vasara, kiikarit ja näytepussi. Red Bookissa useassa kohdassa korostettava arvioijan turvallisuus näkyy tässä Guidance Notessa henkilökohtaisen suojavarustuksen ( personal protective equipment ) listauksena, johon sisältyvät mm. haalarit, kypärä, turvakengät ja korvatulpat. Koska sekä suomalainen arviointikäytäntö että Red Book ovat IVS-yhteensopivia, ei Red Book ole ristiriidassa Suomessa noudatettavien arviointistandardien eikä arviointikäytännön kanssa. Useimmat Red Bookin määräykset, ohjeet ja suositukset ovat sellaisenaan meillä sovellettavia ja ne useissa tapauksissa kirjaavat tai ainakin selkeyttävät niitä periaatteita, joita meillä käytännössä jo noudatetaan. Red Book käytännössä yhdistää arviointistandardit, laadunvalvonnan ja käytännön arviointiohjeistuksen. Osa varsinkin Guidance noteissa määritellyistä ohjeista kuulostaa suomalaiseen käytäntöön hieman liian pitkälle meneviltä ja aluksi ehkä jopa huvittavilta, mutta kaikissa niissäkin on taustalla selkeä peruste suojella ja turvata joko arvioijan tai asiakkaan etua. RICS-standardien ja Red Bookin rantautumista Suomeen ei siis kannata pelätä tai vastustaa. Niiden ei toisaalta pidä antaa syrjäyttää suomalaista AKA-järjestelmää ja muuta kotimaista arviointiohjeistusta. Kaikkien edun mukaista on yhdistää kansallisten ja kansainvälisten määräysten, ohjeiden, suositusten ja käytäntöjen parhaat puolet arviointitoiminnan kehittämiseksi ja parhaaksi. Seppo Koponen Johtaja, Arviointi ja konsultointi Realia Management Oy 6. standardi kohdistuu arviokirjan sisältöön ja se määrittelee mm. arviokirjan minimisisällön 20 kohtaa, joita ovat esimerkiksi määritellyn arvon (basis of value) yksilöinti, vaadittaessa arvioijan status (sisäinen vai ulkoinen arvioija), lähtötietojen lähde- ja luotettavuusanalyysi ja katselmuksen taso sekä kuvaus käytetystä arviointimenetelmästä. 8

Arviointikoulutus asunto-osakeyhtiöiden peruskorjausvelasta Kiinteistöneuvos Mikko Peltokorven mukaan asunto maksetaan nykyisin neljään kertaan: Euroilla kertaalleen, korkoina toiseen kertaan, hoitovastikkeina kolmanteen kertaan ja peruskorjauksessa neljänteen kertaan. Olisiko kiinteistöalalla eväitä muuttaa tämä toimintatapa? -kiteytti Peltokorpi luentonsa aiheeksi. Tämän kuultuaan kysyi kollegani: Mitä osaa neljään kertaan maksamisesta pitäisi muuttaa? Kertaalleen sen ainakin joutuu maksamaan. Voitaisiinko korot ottaa pois? Mitä, jos hoitovastikkeita ei maksettaisi ollenkaan? Tai entäpä, jos ostettaisiin vain sellaisia taloja, joita ei tarvitse peruskorjata? Edellä esitettyyn problematiikkaan pureutui Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen ja Auktorisoitujen Kiinteistöarvioijien järjestämä koulutustilaisuus Tampereella. Koulutus jakaantui viiteen pääaiheeseen, joita olivat kerrostalokiinteistön isännöinti (1), teknistaloudellinen kunto (2), energia-asiat (3), julkisivut ja parvekkeet (4), sekä luottoriski (5). Tämä artikkeli esittelee koulutuksesta saatua palautetta. Koulutuksen sisällöstä ilmestyy artikkeli vuoden 2011 viimeisessä Maankäyttölehdessä. Palautetta kysyttiin koulutuksen järjestelyistä sekä kustakin edellä mainitusta aihealueesta. Lisäksi pyydettiin vapaamuotoisia kommentteja pidetystä tilaisuudesta sekä toiveita tulevaisuudessa järjestettäviin tilaisuuksiin. Palautetta saatiin lähes jokaiselta koulutukseen osallistuneelta. Ajankohtainen aihe kokosi paikalle 30 henkilöä, joista löytyi niin arvioijia, välittäjiä kuin isännöitsijöitäkin. Eturivissä Jukka Tola Talotakuu Oy:stä. Jatkuu... 9

Arviointikoulutus asunto-osakeyhtiöiden peruskorjausvelasta jatkuu... Järjestelyt Alla olevassa kuvassa on esitetty saatu palaute koulutuksen käytännön järjestelyistä. Kuvasta voidaan havaita, että koulutuksen järjestelyt ovat sujuneet kaikilta osilta vähintään hyvin (4) tai jopa kiitettävästi (5). Tilaisuuksia voidaan siten järjestää vastaavalla mallilla myös tulevina vuosina. Palaute koulutuksen käytännön järjestelyistä. Arvosanat ovat asteikolla 1-5 (1=heikko, 2=välttävä, 3=tyydyttävä, 4=hyvä, 5=kiitettävä). Alla on esitetty otteita vapaamuotoisesta palautteesta, joka saatiin käytännön järjestelyihin liittyen. Vapaamuotoisen palautteen perusteella vaikuttaa siltä, että tilaisuus voisi olla parempi järjestää seuraavan kerran jonakin muuna päivänä kuin perjantaina. Materiaali olisi saanut olla tulostettuna paperille, siitä kolmonen ykköskohtaan. Ei valittamista. Kaikki oli ok. Kaikki järjestelyt ihan ok. Kaikki toimi. Paikka ja järjestely ok. Helppo paikka tulla ja pysäköinti onnistuu mukavasti. Tila ihan ok ja hyvät tarjoilut. Aineiston tulo ennakkoon sähköpostilla oli erinomainen asia. Aineistoa pystyi vähän käymään ennalta jo läpi. Ja nyt pystyi vetämään tulostuksen värillä! Perjantai saattaa olla monille hankala osallistumispäivä, mutta nyt sopi, Kiitos! Sinänsä järjestelyt ja ympäristö kunnossa, mutta olisiko hieman pidempi päivä, kun kerran ryhdytään, parempi. Jos saivarrellaan niin sittenkin maanantai-torstai -akselilla. 10

Luennot Alla olevassa kuvassa on esitetty saatu palaute koulutuksen sisältöön liittyen. Kuvasta voidaan havaita, että koulutuksen sisältö oli tasaisen hyvää (4). Osallistujat olivat luentoihin varsin tyytyväisiä. Palaute koulutuksen käytännön järjestelyistä. Arvosanat ovat asteikolla 1-5 (1=heikko, 2=välttävä, 3=tyydyttävä, 4=hyvä, 5=kiitettävä). Alla on esitetty otteita vapaamuotoisesta palautteesta, joka saatiin päivän esityksiin ja sisältöön liittyen. Vapaamuotoisen palautteen perusteella vaikuttaa siltä, että konkreettisia arviointiohjeita ja tutkimustietoa kaivattaisiin aiheesta nykyistä enemmän. Erinomaisia esityksiä, jotka herättivät paljon ajatuksia. Hyvää oli keskusteleva ilmapiiri. Ehkä kiinteistöarvioijan näkökulma käytännön arviointityöstä olisi ollut paikallaan. Tämänkin aiheen tiimoilta voisi olla kiinnostavaa kuulla lisää. Isännöintialan ongelmat eivät sinällään kiinnosta. Peltokorpi ehkä kärjisti liikaa (välittäjät ja rakentajat) ja oli pahoin pelkään osittain tosissaan. Asiakkaan (palkanmaksajamme) asiallahan tässä kaikki ollaan eikä yhteistyö olisi pahitteeksi. 11

Arviointikoulutus asunto-osakeyhtiöiden peruskorjausvelasta jatkuu... Liikaa teknistä sanastoa käytössä!! (Lahdensivun esityksessä) Ihan hyvää tietoa HYPOsta ja muunkin pankkimaailman aatoksista. (Paunan esityksessä) Koulutus ei vastannut kysymykseen Korjausvelan huomioon ottaminen arviointityössä. Nimenomaan tähän kysymykseen ei tullut selkeitä vastauksia. Oli vain luentoja korjauksista: historiasta, tulevaisuudesta ym. Kustannustaso jäi aivan liian vähälle huomiolle!! Siihen olisin tarvinnut enemmän konkretiaa... keskustelua ja yhteistyötä tarvitaan paljon lisää isännöitsijöiden/ välittäjien välillä, yhteisiä intressejä meillä molemmilla varmasti on. Luennoitsijat olivat asiansa osaavia. Vapaa sana päivän esityksiin liittyen: Luottoriski -puheenvuoroon olisi sopinut hyvin konkreettinen esitys korjausvelan vaikuttamisesta esim. tuottoarvolla laskettuun kiinteistön arvoon. Muissa esityksissä kuvattiin hyvin, miten ja millaista korjausvelkaa syntyy. Miten se sitten vaikuttaa arviointiin, tätä olisi voitu käsitellä vielä syvemmin. Tavallaan jäi vielä ilmaan miten korjausvelka ja riskit pitäisi ottaa arvioissa huomioon. Kohteista ei ole aina kuntokartoituksia olemassa. Kirjanpidon/tilintarkastuksen suunnasta olisi voinut saada jotain vinkkiä velan käsittelyyn...luennoitsijat eivät oikein osanneet yhdistää teknistä arvoa ja markkina-arvoa, leimasivat markkinan tyhmäksi eli liiaksi olettivat ja edellyttivät markkinan toimivan kuten he haluaisivat, kuten pitäisi.. Herätti ajatuksia, kun ei esitetty valmiita malleja arviointityöhön. Aiheet olivat mielenkiintoisia ja luennoitsijat asiansa osaavia. Pysyi pitkämatkalainenkin hereillä. Ei juuri mitään huonoa. Hyvät luennoitsijat (+). Olisin odottanut eri korjausvelkojen vaikutusta hinta-arvioon, hintahaarukkaan, koska tutkimustietoa lienee jo olemassa (-). kokouspaikka muualla kun H:KI, ei liian vaikeita aiheita Asiat ok. Lähestymistapa ei vastannut kurrsin nimeä! Kiinnostavat aiheet. Vielä syvällisempää katsantoa peruskorjausvelan vaikutukseen arvioinnissa, jäi jotenkin vielä pinnalliseksi. Mielestäni kaikin puolin hyvä, ei huonoa Hyvää: yleissivistävä, monista suunnista asiaa lähestyvä. Huonoa: luennoitsijat eivät yrittäneet kytkeä markkinaa mukaan tai saada aikaan havainnollistuksia.. Terveiset ja toivomukset Lopuksi osallistuneilta kysyttiin toivomuksia tuleviksi koulutusaiheiksi sekä muita terveisiä koulutuksen järjestäjille. Vapaamuotoisesta palautteesta voi päätellä, että tuottoarvomenetelmän ja siihen liittyvien aspektien läpikäyminen ja kertaaminen voisi olla paikallaan. Lisäksi palautteesta voi päätellä, että vastaaville koulutuksille on myös tulevaisuudessa kysyntää. 12

Teknistä tietoa, toisaalta markkinoiden syväluotsaamista ja tulevan ennakointia. Kaikki kiinteistöarviointiin liittyvä käy. Tutustumista esim. rakennustekniikan laitokseen ja käytännön projekteihin. Täysin uudistettavan esim. 100 vuotta vanhan talon hinnoittelusta. Samasta asiasta vaikka uusi puolen päivän - päivän kurssi, missä käsitellään asioita taloudelliselta pohjata. Esim. Jos taloyhtiöön tulossa putkistosaneeraus 1v:n päästä - miten vaikuttaa arvoon. 3v:n päästä sama asia. 5v:n päästä sama asia. Jo tehty putkistosaneeraus - miten paljon vaikuttaa osakkeen arvoon korottavasti. Alueelliset seikat huomioon - pääkaupunkiseutu - muut kaupungit - maaseutukunnat - muuttotappiokunnat ym. Näitä lähestymistapoja riittää ja näiden ongelmien kanssa joutuu tekemisiin. Joku/jotkut varmasti on tehnyt näistä itselleen laskentakaavan! Edelliseen liittyen peruskorjausvelan syvempää tarkastelua esim. tuottoarvopohjalta. Mitenkä tulisi huomioida korjausvelka sijoittajaostajan näkökulmasta (kuntoarvio/kassavirta-analyysi 10 v.?) Mikä oli paikallakin puhetta niin oheisen syventäminen arviointi työhön, asioista on hyvä puhua mitä kaikkea pitää ottaa huomioon arvioitaessa mutta se miten se vaikuttaa itse arvoon (jos vaikuttaa) ja millä tavoin sen voi huomioida... (esim. onko laskennallista kaavaa jne.) Haahtelan kustannuslaskenta voisi olla mielenkiintoinen käydä läpi.teollisuushallin tai vastaavan arviointi noin periaate tasolla. Eli joku niitä rakentava kertomaan mitä tänään maksaa halli erilaisin esimerkein. Kiinteistöjalostuksen näkökulmia... Tuottovaadeproblematiikkaa toimitila-arviointiin liittyen teoria ja käytäntö huomioiden. Pidän positiivisena, että koulutus on joskus näinkin lähellä kuin Tampereella. Kiitos tilaisuudesta. Hyvää loppuvuotta. Kiitokset kurssista! Pikkuhiljaa koulutuspaikoissa lähestytään Keski-Suomea ja Savoa, joten jospa seuraavaksi päästään näille paikkakunnille. Kiitos hyvästä järjestelystä. Kiitokset kurssista ja hyvää loppuvuotta Kiitän erikoisesti sihteeriä ja puheenjohtajaa kuluneesta vuodesta! Luentotilaisuudet täydennettynä tämän tapaisilla koulutuspäivillä ovat hyvää jatkokoulutusta ja ammattitaidon ylläpitoa. Pitäkää kurssien hinta/laatusuhde kilpailukykyisenä koskien mielellään myös muita kuin omia kurssejamme! Kyllä se OK oli. Päivän kurssit sopivasti hinnoiteltuna (nyt oli) ovat hyviä terävöittäjiä. Juhana Hiironen 13

Maanmittauspäivillä kuultua Maanmittaustieteiden seura juhli 85-vuotista taivaltaan 1-2.12.2011 pidetyillä Maanmittaustieteiden päivillä. Päivien teema oli Moniulotteinen maanmittaus. Omalta osaltani ammatillinen kiinnostukseni keskittyi ensimmäiseen päivään, joka aloitettiin maanmittausalan korkeakouluopetuksen tulevaisuutta käsittelevällä esityksellä. Loppupäivä oli jaettu kahteen pääteemaan: 3D-Kiinteistöjärjestelmään ja Kaupunkimaan arviointiin ja maapolitiikkaan. Tämä artikkeli keskittyy päivän viimeiseen aiheeseen eli raakamaan arviointiin. Kaupunkimaan arviointia ja maapolitiikkaa ruotivissa esityksissä kuultiin ajankohtaista tietoa raakamaa-markkinoista sekä kuntien edustajien näkemyksiä maan hankinnasta ja maapolitiikan harjoittamisesta. Sessio alkoi Risto Peltolan esityksellä raakamaamarkkinoista ja raakamaan hinnasta sekä siihen vaikuttavista tekijöistä. Raakamaamarkkinat ovat ohuet, kauppoja tehdään koko Suomessa keskimäärin noin 500 kappaletta vuodessa. Markkinat ovat kuitenkin merkitykselliset, sillä ne määrittävät kuinka vahva on tulevaisuuden tonttitarjonta, minne tämä tonttitarjonta on sijoittunut ja kuinka alueen kehittäminen rahoitetaan. Kunnilla on merkittävä rooli raakamaamarkkinoilla. Kun kunnille on annettu vastuu perusrakenteen tuottamisesta ja ylläpitämisestä, ovat ne samalle saaneet oikeuden hyötyä kaavoituksen tuomasta arvonnoususta. Viimeisen kahden kymmenen vuoden aikana kunnat ovatkin ostaneet maata noin miljardilla eurolla ja myyneet sitä noin kolmella miljardilla eurolla. Maanmittaustieteiden päivät keräsivät paikalle aikaisempaa enemmän yleisöä. 14

Peltola kertoi, että raakamaan hinta seuraa asuntojen ja tonttien hintoja, ns. johdetusta kysynnästä johtuen (asuntoja varten tarvitaan tontteja; tontteja varten tarvitaan raakamaata). Kunnallistekniikan kytkentäkustannukset vaikuttavat myös raakamaan hintaan, sillä raakamaa-alueen käyttöönotto vaatii teknisen perusrakenteen luomista; mitä kauemmaksi perusrakenne joudutaan rakentamaan, sitä kalliimmat ovat kustannukset (ja raakamaa siten sitä halvempaa). Luonnollisesti myös asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso vaikuttaa raakamaan hintaan. Pinta-alan kasvu laskee raakamaan yksikköhintaa - siitäkin huolimatta, ettei vaikutus ole yksiselitteinen. Voitaisiinhan ajatella, että isoilla raakamaakohteilla saataisiin aikaan skaalaetuja rakennustuotannossa, mikä nostaisi isoista kohteista maksettavaa yksikköhintaa. Myös riskin vähentyminen voisi olla pinta-ala muuttujan yksi ulottuvuus, sillä pinta-alan kasvaessa raakamaahan liittyvä tonttimaaksi muuttumisen epävarmuus vähenee. Mitä vähemmän epävarmuutta raakamaan tonttimaaksi muuttumiselle on, sitä arvokkaampaa on raakamaa. Tätä kuvaa se, että yleiskaavassa rakentamiseen varatut alueet ovat muita alueita arvokkaampia. Viimeksi mainittu vaikutus vaihtelee eri kuntien välillä kuitenkin merkittävästi. Peltolan raakamaamarkkinoiden perustietoja ruotinutta esitystä seurasi Jouni Virtasen esitys vanhentuneen asemakaavan merkityksestä erityisesti lunastusarvioinnissa. Virtasen jälkeen vuoron sai kunnan edustajista koottu paneeli, johon kuuluivat Ahti Laakso Tampereelta, Jari Kyllönen Kuopiosta, Marko Kankare Hyvinkäältä ja Jaakko Torppa Tuusulasta. Paneelikeskustelusta selvisi, että kunnat pyrkivät hankkimaan raakamaata pääasiassa vapaaehtoisin kaupoin. Lunastusta vältetään maan hankintakeinona, joskin Kuopiossa ja Tuusulassa se voi tulla kyseeseen. Kaavoitus keskitetään vain omalle maalle. Maankäyttösopimuksia pyritään tekemään vain asemakaavan muutostilanteissa. Silloin, kun maankäyttösopimuksia käytetään, perii kunta keskimäärin 30 prosenttia maan arvonnoususta. Raakamaa maksoi Tampereella noin 2 euroa/m2, Kuopiossa noin 1-1,5 euroa/m2, Hyvinkäällä noin 1-2 euroa/m2 ja Tuusulassa jopa 8 euroa/m2. Vakiintuneet maapoliittiset käytännöt nähtiin erityisen merkityksellisiksi, sillä vaihtelevat toimintatavat vähentävät maanomistajien halukkuutta vapaaehtoisten kauppojen tekoon. Lisäksi vaihtomaiden oli havaittu edesauttavan vapaaehtoisten kauppojen syntyä; peltoa luovutetaan mieluummin peltoa kuin rahaa vastaan. Juhana Hiironen 15

Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aaltoyliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. Työn nimi: Ympäristötehokkaiden toimitilojen kysyntä Suomessa ja niiden tarjoamat hyödyt käyttäjäyrityksille Työn tekijä: Hannele Ahvenniemi Työn valvoja: Professori Seppo Junnila Työn ohjaaja: TkT Anna-Liisa Lindholm Yleinen kiinnostus ekologista rakentamista kohtaan on lisääntynyt 2000-luvulla, ja myös kiinteistöjen käyttäjäorganisaatiot ovat enenevissä määrin alkaneet tiedostaa vihreiden toimitilojen hyötyjä. Rakennukset kattavat noin 40 % kokonaisenergiankulutuksesta Suomessa, ja siten niihin sisältyy valtava potentiaali hiilidioksidipäästöjen vähentämisessä. Tämän tutkielman tavoitteena oli selvittää vihreiden toimitilojen kysynnän tilaa Suomessa sekä tarkastella, millaisia hyötyjä vihreisiin toimitiloihin sijoittuminen voi yrityksille tarjota. Tutkimusaineisto kerättiin laatimalla kysely, joka lähetettiin Suomessa toimiville, yli 50 työntekijän yrityksille. Kyselyssä tiedusteltiin muun muassa yritysten toimitilojen valintakriteerejä, ympäristönäkökohtien huomioimisesta käytössä ja huollossa sekä vastaajien yleisistä asenteista ja tietämyksen tasosta. Aineistoa täydennettiin tarkastelemalla asiaa kauppakeskusten sekä yrityspuistojen näkökulmasta kysymällä näiden toimitilojen hallinnoinnista vastaavilta henkilöiltä, missä määrin he ovat huomanneet käyttäjäyritysten osoittaneen vaatimuksia toimitilojen vihreitä ominaisuuksia kohtaan. Tutkimustulokset osoittavat, että kasvavaa kiinnostusta ympäristötehokkaita toimitiloja kohtaan kyllä on, mutta tällä hetkellä kiinnostus on konkretisoitunut kunnolla vasta harvojen yritysten kohdalla. Suuri osaa vastaajista 16

kuitenkin uskoi, että heidän yrityksensä olisi halukas maksamaan lisähinnan tiloista, joilla on vihreitä ominaisuuksia. Tärkeimmät hyödyt, joita yritykset uskovat vihreiden toimitilojen tarjoavan, liittyivät kustannussäästöihin sekä yrityksen imagon parantamiseen. Usein kiinnostus toimitilojen vihertymistä kohtaan johtuu yrityksen strategisesta linjauksesta. Sen sijaan kiinnostuksen puute johtuu useimmiten tiedon ja kokemuksen puutteesta sekä huonosta saatavuudesta. Myös vuokranantajien vastaukset osoittivat, että kiinnostusta vihreitä toimitiloja kohtaan esiintyy, ja muutamat vuokralaiset ovat jo esittäneet vihreitä kriteerejä. Ympäristötehokkaiden rakennusten tulevaisuus näyttää lupaavalta, ja trendistä todennäköisesti on tulossa valtavirtaa niin lainsäädännöllisten vaatimusten kiristymisen kuin myös kysynnän kasvun seurauksena. Työn nimi: Liikehuoneistot asunto-osakeyhtiössä sijoituskohteena Työn tekijä: Risto Aro Työn valvoja: Professori Seppo Junnila Työn ohjaaja: TkT Anna-Liisa Lindholm Asunto-osakeyhtiöiden yhteydessä sijaitsevia liikehuoneistoja on suomalaisissa kerrostaloissa lukumäärällisesti paljon ja niistä merkittävä osa ammattimaisten tai piensijoittajien omistuksessa. Tietoa asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien liikehuoneistojen ominaisuuksista ja erityispiirteistä kiinteistösijoittamisen kannalta löytyy alan kirjallisuudesta kuitenkin vähän. Tutkimuksen tavoitteena on muodostaa aiheeseen liittyen tiivis tietokokonaisuus. Tutkimus toteutettiin kirjallisuuskatsauksena syventäen aihealueiden sisältöä asiantuntijahaastatteluiden avulla. Työssä esitetään lisäksi esimerkkitapauksia oikeuskäytännöistä sekä yhtiöhallinnosta, joiden tarkoituksena on havainnollistaa ongelmatilanteita käytännössä. Työssä keskitytään liikehuoneistojen omistamiseen sijoittajan näkökulmasta, joten käyttäjäomistajuus rajataan tutkimuksen ulkopuolelle. Asunto-osakeyhtiöitä säätelee vuonna 2010 uudistunut asunto-osakeyhtiölaki, joten tutkimuksessa esitetään sijoittamisen näkökulmasta oleellista lainsäädäntöä. Lisäksi käydään läpi sijoittamisen erityispiirteitä sekä riskitekijöiden hallintamenetelmiä. 17

Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Suurimmiksi ongelmiksi asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevissa liikehuoneistoissa muodostuu rahastointiriski, tilojen kehittämisen vaikeus, päätöksentekoriski, kustannusriski, hallinto, korjauskustannusten epäloogisuus sekä vuokralaislojaaliuden ylläpitovaikeus. Hyödyiksi puolestaan todetaan lunastusoikeuden puuttuminen, sijaintitekijät, talon oma asiakasvirta, verotus, valmis palvelurakenne, osakkeiden vaihdettavuus ja likviditeetti sekä osakkeiden helppo käyttö vakuutena. Työn nimi: Institutionaalinen markkinatutkimus kiinteistömarkkinoille Työn tekijä: Jere Fredriksson Työn valvoja: Professori Kauko Viitanen Työn ohjaajat: TkT Barbara Havel, DI Hannu Havanka Tämän työn tarkoituksena on löytää vaihtoehtoinen tapa tehdä markkinatutkimus kiinteistömarkkinoille käyttäen hyväksi institutionaalisen taloustieteen teorioita. Tavanomaiset kiinteistömarkkinatutkimukset ovat yleisesti keskittyneet taloudellisten tunnuslukujen tarkasteluun, joka on taas johtanut vain kapeaan kuvaan kokonaismarkkinoista. Tämä työn tarkoituksena on tunnistaa myös muita tekijöitä, jotka ohjaavat kiinteistömarkkinoiden toimintaa, niin kokonaisvaltaisesti kuin mahdollista. Institutionaalinen taloustiede jakaa nämä muut tekijät erilaisiin instituutioihin, jotka määrittävät kiinteistömarkkinoiden luonteen. Tutkimalla myös kiinteistömarkkoina muotoilevia instituutioita kiinteistömarkkinainstituution lisäksi voidaan saavuttaa monipuolinen markkinaanalyysi. Tätä analyysia kutsutaan institutionaaliseksi markkina-analyysiksi. Institutionaalisen markkina-analyysi kiinteistömarkkinoille rakennettiin käyttäen pohjana institutionaalisia taloustieteen teorioita sekä institutionaalisen lähestymistavan teorioita kiinteistömarkkinoista ja lopulta mallia sovellettiin Turun kiinteistömarkkinoille. Institutionaalinen markkina-analyysi sisältää neljä pääinstituutiota, lainsäädännöllinen, poliittinen, taloudellinen sekä sosiaalinen instituutio, sekä kiinteistömarkkinat omana instituutiona. Jokaiselle instituutiolle määritettiin tekijät, jotka vaikuttavat kiinteistömarkkinoiden toimintaan. Markkina-analyysi tehdään näiden instituutioiden antamien tuloksien pohjalta. Institutionaalinen markkina-analyysi tarjoaa uuden vaihtoehdon markkinaanalyysin suorittamiseen ja markkinoiden tutkimiseen sekä tarjoaa tietoa, joka on tärkeää markkinoiden tuntemisessa. Kaiken kaikkiaan institutionaalinen markkina-analyysi on hyvin sovellettavissa kiinteistömarkkinoille globaalisesti. Erityisesti sosiaalinen instituutio tarjoaa uuden näkökulman kiinteistömarkkinoiden käyttäytymisen tutkimiseen. Muut instituutiot tunnistavat tekijät, jotka määrittävät tutkittavan kiinteistömarkkinan operationaalisen toiminnan sekä tulevaisuuden mahdollisuuksia. 18

Työn nimi: Kiinteistötoimituksiin liittyvistä verotuskysymyksistä Työn tekijä: Matti Kotiniemi Työn valvoja: Professori Arvo Vitikainen Työn ohjaaja: TkL. Jani Hokkanen Kiinteistötoimituksissa verotuskysymyksillä on hiukan jälkijunassa tulevan ratkaisijan rooli; Verotuskysymykset konkretisoituvat useasti vasta sen jälkeen kun toimitus on julistettu päättyneeksi. Tämän vuoksi toimitusmenettelyssä ja kiinteistötoimituksiin kohdistuvassa tutkimuksessa on toimitusmenettelyyn ja toimituksissa tehtäviin päätöksiin liittyvät veroseuraamukset jätetty vaille huomiota. Tämän tutkimuksen taustalla on Maanmittauslaitoksen ja Verohallinnon tarve kartoittaa kiinteistötoimituksissa esiintyviä verotuskysymyksiä sekä näiden kysymysten ratkaisukäytäntöjä. Tällä pyritään siihen, että Maanmittauslaitos saisi laadittua ohjeiston koskien sitä, miten toimituksissa tulee ottaa mahdolliset tulevat veroseuraamukset huomioon ja miten veroseuraamuksiin liittyviä kysymyksiä on ratkaistu. Tällä diplomityöllä kerätään tausta-aineistoa, jonka pohjalta sitten kirjoitetaan lopullinen ohjeisto. Tutkimuksessa käydään läpi ne kiinteistönmuodostamislain mukaiset kiinteistötoimitukset, joissa on toimitusmenettelyyn tai toimituksessa tehtäviin päätöksiin liittyviä veroseuraamuksia. Samaten tutkimuksessa tarkastellaan samalla tavalla eräitä muun lainsäädännön mukaisia toimituksia. Nämä muun lainsäädännön mukaiset toimitukset ovat niitä, joissa noudatetaan lunastuslain tai kiinteistönmuodostamislain mukaista lunastusmenettelyä ja joilla on omia erityisiä veroseuraamuksia. Tutkimuksessa käsitellään vain niitä verolajeja, joiden voidaan katsoa liittyvän merkittävästi tutkimusaiheeseen. Näitä verolajeja ovat arvonlisävero, kiinteistövero, tulovero ja varainsiirtovero. Tutkimuksen tuloksena voidaan todeta, että merkittävimmät veroseuraamukset liittyvät tuloveroon ja varainsiirtoveroon. Tuloveron osalta on mietittävä, onko kyse ansio- vai pääomatulosta ja että onko kyseessä tilanne, jossa voidaan soveltaa eri vähennyksiä tai osittaista tai kokonaista verovapautta. Varainsiirtoveron osalta merkittävä kysymys liittyy siihen, milloin omaisuuden luovutus tulkitaan varainsiirtoveron alaiseksi luovutukseksi ja milloin ei. Arvonlisäveroon törmätään kiinteistötoimituksissa lähinnä ostettujen palvelujen ja toimituskustannusten tahoilta. Kiinteistövero ei puolestaan liity kiinteistötoimituksissa käsiteltäviin asioihin, vaan kiinteistötoimituksissa tehtävät ratkaisut voivat vaikuttaa maksettavan kiinteistöveron määrään. 19

Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Veroseuraamuksilla ei voi lähtökohtaisesti perustella tehtyä päätöstä. Veroseuraamusten tiedostaminen ja niistä informoiminen on tärkeää toimitusmenettelyn onnistumisen kannalta, mutta veroseuraamukset eivät kuulu asioihin, jotka toimitusinsinöörin on ratkaistava. Työn nimi: Pienille ja keskisuurille yrityksille suunnattu logistiikkakiinteistö sijoituskohteena Työn tekijä: Mikko Kuusakoski Työn valvoja: Professori Seppo Junnila Työn ohjaaja: DI Peter Forssell Suomen kiinteistömarkkinoiden kuumeneminen 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä on vaikuttanut toimistojen ja liiketilojen lisäksi suuresti myös logistiikkakiinteistöihin. Tämä on johtanut aktiiviseen kiinteistökehitykseen logistiikalle sopivilla alueilla ja maaperältään rakentamiskelpoiset ja prime -logistiikalle tarpeeksi suuret tontit on pääosin jo hyödynnetty. Tämä asettaa hankekehittäjille haasteita kannattavien projektien löytämiseksi. YIT Rakennus Oy on lähestynyt ongelmaa Trade Park -konseptilla, joka johtaa korkeampaan vuokratasoon tilaratkaisujen ja vuokralaisprofiloinnin kautta, mahdollistaen pienempien ja tehokkaampien tonttien hyödyntämisen. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää sijoittajan näkökulma monen käyttäjän logistiikkatilaan, jonka vuokralaiset ovat pääasiallisesti pienten ja keskisuurten yritysten päätoimipisteitä. Tutkimus on kolmivaiheinen ja siihen kuuluu kirjallisuuskatsaus, tapaustutkimus olemassa olevasta monen käyttäjän logistiikkakiinteistöstä ja sijoittajahaastattelut. Kirjallisuuskatsauksessa esiteltiin logistiikkaa ja teollisuuskiinteistöjä sijoituskohteena, sekä tutkimuksia jotka käsittelevät sijoittajan ja vuokralaisen tarpeita ja odotuksia teollisten ja logististen tilojen suhteen. Tapaustutkimuksella havainnollistettiin olemassa olevan PK-yrityksille suunnatun logistiikkakohteen ominaisuuksia vuokralaisten ja kohteen kehittäjien näkökulmasta. Tutkimuksen viimeisessä osuudessa haastateltiin neljää Suomen logistiikkakiinteistöistä kiinnostunutta sijoittajaa, joista yksi oli tapaustutkimuksessa käsitellyn Koskelo Trade Parkin ostanut ulkomainen rahasto. Sijoittajat vastasivat teemahaastatteluun omista lähtökohdistaan ja kertoivat asettamistaan vaatimuksista logistiikkasijoituksia kohtaan. Merkittävimmiksi tekijöiksi kohosivat alueen kehitykseen liittyvä sijoittajan pitkän tähtäimen strategia ja vuokralaisten ominaisuudet sekä korvattavuus. Myös kiinteistön muuntojoustavuus ja tilaratkaisujen sopivuus vuokralaiskantaan nähtiin tärkeinä tekijöinä. 20