MEKA/ttu Markku Airaksinen MEKA/ttu Projektin asettaminen Asetan metsän kauppahintatutkimus-projektin (MEKA/ttu). Projektin tavoitteena on laatia uusi julkaisu metsäomaisuuden hinnanmuodos-tuksesta ajantasaistamalla metsän markkinaarvon määrittämisessä käytettävät ekonometriset mallit ja ohjeistamalla MMLmotti-sovell-uksen käyttöä metsänarvioinnissa. Johtoryhmä: Sakari Haulos, MMK, puheenjohtaja Markku Vuorinen, KEKE Visa Korhonen, PPOH Simo Hannelius, METLA Raito Paananen, TAPIO Markku Airaksinen, KEKE, sihteeri. Projektiryhmä: Markku Airaksinen, KEKE, projektipäällikkö Maija Lääti, KEKE Juhani Väänänen, KEKE Mikko Honkanen, PPOH.
MEKA/ttu Projektin käynnistämisen syyt Edellisten hintatutkimukset vanhentuneita Tarve useamman arviointimenetelmän käyttöön arvioinnissa Maanmittauslaitoksen myönteinen tahtotila kehitystyölle Metsäntutkimuslaitoksen MOTTI- metsänkasvusimulaattorin kehitys Laitoksen MMLmotti sovelluksen kehitys (markkinapohjainen tuottoarvomenetelmä) Uuden kauppahinta-aineiston tilaaminen Metlalta Metsänarviointimenetelmät
Summa-arvon ja kauppahinnan suhde Metsän kauppahintautkimukset MML:ssa: Metsän hinta Suomessa v. 1983-84, Maanmittaushallituksen julkaisu n:o 61 Metsän hinta Suomessa v. 1995, Maanmittauslaitoksen julkaisu nro 88 Metsän hinta Suomessa v. 2006-07. Ilmestyy vuoden 2010 lopussa.
Menetelmäkritiikkiä Metsänarvonlaskennan menetelmät on tuotu Suomeen sellaisenaan Keski-Euroopan olosuhteista, jossa ne kehitettiin 1700-1800-luvuilla. Summa-arvomenetelmän käytettävyydestä metsän markkinahinnan määrittämiseen tutkijat eivät ole päässeet yksimielisyyteen. Maankorkokoulukunnan maankorkoteorian mukaan: metsikkö sisältää kaksi erillistä tuotannontekijää ja omaisuusosaa, maan ja puuston, joille kummallekin voidaan laskea oma puhdas tulo ja raha-arvo toisin sanoen maalle maankorko ja sen perusteella maan arvo ja puustolle puuston korko ja siihen perustuva puuston arvo Metsänkorkokoulukunnan metsänkorkoteorian mukaan: metsälön jokainen metsikkö muodostaa itsenäisen osatalouden omine menoineen ja tuloineen, jotka ovat riippumattomia muusta metsälökokonaisuudesta. Menetelmäkritiikkiä Summa-arvomenetelmä Kokonaisarvon korjauksen määrittämisen vaikeus Summa-arvon osat ovat hakkuuarvoa lukuun ottamatta ei- markkinaperäisiä taulukkoarvoja. Perustuu alueellisiin puuston kehityssarjoihin. Tuottoarvomenetelmä Laskentakoron määrittämisen vaikeus Tulevien tuottojen määrittämisen vaikeus.
MOTTI/st Metsäalueen tuottoarvo Metsäalueen tuottoarvo määritetään kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tulojen ja menojen nykyarvojen erotuksena. Laskennassa tulot ja menot tapahtumahetkineen poimitaan metsiköille laaditusta kehitysennusteista. Käytännössä kehitysennusteita ei voida laatia nykyhetkestä hamaan tulevaisuuteen, vaan kehitysennusteet tehdään vai tietylle laskentaajanjaksolle nykyhetkestä eteenpäin. Ajanjakson pituudeksi valitaan tyypillisesti 30 tai 50 vuotta. Tämän ajanjakson jälkeen syntyvät tulot/menot voidaan kuvata laskenta-ajanjakson loppuun määritetyn tuottoarvon perusteella. Tämä tuottoarvo voidaan rinnastaa laskenta-ajanjakson aikana syntyneisiin tuloihin/menoihin. Tuottoarvon laskenta
MEKA/ttu MEKA MMLmotti Versio n
MEKA MEKA
MEKA MEKA
MEKA/ttu Tunnuslukuja Metsäkiinteistöjen kauppa ja hallinta seminaari 24.11.2009 HAMK, Evo Metsäkiinteistöjen hinnanmuodostus ja sen kehitys TkT Markku Airaksinen Maanmittauslaitos MOTTI/st Table 4. Empirical study material of 197 sales of forest properties in southern Finland in 2006-2007 classified using the average amount of growing volume.
MOTTI/st Table 5. The average hectare prices ( /ha) of forest properties in growing volume groups and the rate of return percentage. Observation material of years 1995 and 2006-2007. Southern part of Finland Year 1995 2006-2007 Volume of grow- Obs, n Price, /ha Rate of Obs, n Price, /ha Rate of ing stock, m 3 /ha return, % return, % under 40 40 700 5,7 40 1 742 3,6 41-80 68 1 029 8,5 67 2 241 5,0 81-120 73 1 408 8,1 61 2 812 5,4 121-160 36 2 059 8,4 16 3 363 6,2 161-200 18 2 609 10,6 10 3 678 7,5 over 200 15 3 451 13,l 3 7 081 8,8 MEKA Alustavia summa-arvomalleja Alue Malli R 2 E-S MA= 0.02*TAI + 2.4*MAA + 1.2*RP+ 0.6*OP 85.5 EKS MA= 0.01*TAI + 4.2*MAA + 0.9*RP + 0.5*OP 80.2 P-S MA=-0.02TAI + 3.5*MAA + 0.5*RP + 0.3*OP 63.0 K-M MA= 0.10TAI + 3.0*MAA + 1.0*RP + 0.5*OP 81.4
Kiitos