MUISTIO Lainvalmisteluosasto Katri Kummoinen 5.10.2011 OM 8/42/2011 Sofia Rajamäki S Asuntokauppalain uudistamistarpeista ryhmärakennuttamisen toimintaedellytyksien parantamiseksi 1 Asian tausta Ryhmärakennuttamisella ei ole virallista määritelmää ja hankkeita voidaan myös toteuttaa usealla eri tavalla, mutta yleisellä tasolla ryhmärakennuttamisella tarkoitetaan omatoimirakentamisen ja rakennusliikevetoisen asuntorakentamisen välimuotoa, jossa ryhmä tulevia asukkaita organisoituu ja ryhtyy rakennuttamishankkeeseen yhdessä. Ryhmärakennuttamisella pyritään muun muassa lisäämään asukkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa asuntoratkaisuihin, pienentämään hankintakustannuksia ja lisäämään niiden läpinäkyvyyttä, vahvistamaan yhteisöllisyyttä sekä lisäämään kilpailua asuntorakentamisessa. Viime vuosina ryhmärakennuttamisella on toteutettu pääosin pientalohankkeita, mutta nyttemmin myös kerrostalojen ryhmärakennuttaminen on yleistynyt. Erityisesti kerrostalohankkeissa tarkoituksenmukaisimpana toteuttamistapana on pidetty asuntoosakeyhtiömuotoa. Suuremmissa kohteissa erityispiirteenä on myös se, että projektiin on nimetty jo markkinointivaiheessa rakennuttajakonsultti, jonka tehtäviä ovat tyypillisesti muun muassa tulevan asuntoyhtiön perustajaosakkaiden eli tulevien asunnonomistajien hankkiminen, oman konsulttisopimuksensa, osakassopimusten ja muiden hankkeessa tarvittavien sopimusten laatiminen, urakoiden ja hankintojen kilpailuttaminen sekä rakennuttamisprojektin valvominen. Nykyiseen hallitusohjelmaan (Pääministeri Jyrki Kataisen hallituksen ohjelma 22.6.2011, s. 72 73) on kirjattu tavoitteeksi parantaa ryhmärakennuttamisen toimintaedellytyksiä ja käynnistää ohjelma ryhmärakennuttamisen ja muiden uusien asumiskonseptien edistämiseksi mukaan lukien kohtuuhintainen omistusasuntotuotanto. Lisäksi valtakunnallisen ryhmärakennuttamisyhdistyksen perustamista valmisteleva työryhmä on toimittanut valtioneuvostolle kesäkuussa 2011 aloitteen, jossa on esitetty asuntokauppalain tarkistamista ryhmärakennuttamishankkeiden yhtiölainoitusta haittaavien epäkohtien poistamiseksi. 2 Rakennuttamista koskeva sääntely 2.1 Yleistä Perinteisessä asunto-osakeyhtiömuotoisessa asuntotuotannossa käytetään yleisesti kahta järjestelmää: perustajaurakointia ja perustajarakennuttamista. Perustajaurakointijärjestelmässä asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaana eli osakkaana, joka merkitsee perustavan yhtiön osakkeita, on rakennusliikkeen omistaja tai siinä määräävässä asemassa oleva osakas taikka rakennusliikkeen lukuun toimiva henkilö. Talo rakennutetaan kyseisellä
2(7) rakennusliikkeellä, joka siten toimii urakoitsijana samalla, kun saman rakennusliikkeen edustajilla on perustajaosakkuuden tuoma määräysvalta rakennuttajana toimivassa asunto-osakeyhtiössä. Perustajaosakas solmii siis urakkasopimuksen tosiasiallisesti itsensä kanssa. Sen sijaan perustajarakennuttamisessa asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaana on muu taho, esimerkiksi niin sanottu yleishyödyllinen rakennuttajayhteisö taikka muu yritys tai sen edustaja, ja rakennushankkeen toteuttamiseksi käytetään perustajaosakkaaseen nähden ainakin periaatteessa ulkopuolista rakennusurakoitsijaa. Tällöin urakkasopimussuhteen osapuolten välillä vallitsee selvempi vastakkainasettelu kuin perustajaurakoinnissa. Riippumatta siitä, onko kyse perustajarakennuttamisesta vai perustajaurakoinnista, kuluttajaa suojataan rakentamishankkeissa asuntokauppalain (843/1994) säännöksillä. Suojan tarve on korostunut silloin, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneistoon hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajalle ostettavaksi jo rakentamisvaiheessa eli ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisölle tulevat kaikki rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan yhteisöosuuden tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, että tämä ei voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta tai sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, mutta hänen on asuntoosakkeen varaamiseksi maksettava rahamäärä, joka ylittää neljä prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta. Kuluttajaostajaa rakentamisvaiheessa suojaavat säännökset sisältyvät asuntokauppalain 2 lukuun, jossa säädetään ensinnäkin perustajaosakkaan velvollisuudesta luovuttaa asuntoyhteisöä ja rakentamishanketta koskevat asiakirjat (niin sanotut turva-asiakirjat) rakentamishanketta luotottavan luottolaitoksen, tai jos tällaista luottoa ei hankita, aluehallintoviraston säilytettäväksi. Turva-asiakirjoista esimerkkinä mainittakoon yhteisön taloussuunnitelma, josta tulee ilmetä muun muassa hankkeen toteuttamisen pohjana oleva arvio rakennuskustannuksista sekä yhteisön ottamien ja otettaviksi suunniteltujen luottojen pääomat, korot, laina-ajat ja lyhennyssuunnitelmat sekä tiedot luottojen vakuuksista. Taloussuunnitelman tulee sisältää myös muun muassa rakentamisvaiheen jälkeistä tilikautta varten laadittu talousarvio, josta ilmenevät yhtiövastikkeen ja asunnon käyttöön liittyvien muiden maksujen arvioidut määrät alkaen kunkin rakennuksen arvioidusta käyttöönottamisajankohdasta. Yhteisö saa rakentamisvaiheen aikana ottaa velkaa, antaa varallisuuttaan vakuudeksi tai tehdä muita sitoumuksia vain taloussuunnitelman mukaisesti. Sen jälkeen, kun yksi tai useampi yhteisöosuus on myyty kuluttajalle, säilytettävänä olevassa taloussuunnitelmassa ilmoitettua velkojen yhteismäärää saadaan eräin poikkeuksin korottaa tai muita vastuita lisätä ainoastaan, jos kaikki ostajat kirjallisesti suostuvat ehdotettuun muutokseen. Asuntokauppalain 2 lukuun sisältyy myös säännöksiä perustajaosakkaalta edellytettävistä vakuuksista, eli rakennusaikaisesta vakuudesta, jonka tulee olla määrältään vähintään viisi prosenttia yhteisön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista ja jonka on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen yhteisöosuuksien kauppahintojen yhteismäärästä, sekä rakennusvaiheen jälkeisestä vakuudesta, jonka on vastattava vähintään kahta prosenttia myytyjen osuuksien kauppahintojen yhteismäärästä. Lisäksi luvussa säädetään suorituskyvyttömyysvakuudesta, jonka on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Luvussa säädetään myös kauppahintojen maksutilistä sekä ostajien oikeudesta valita rakennustyön tarkkailija.
3(7) Asuntokauppalain 3 luvussa säädetään muun muassa siitä, jos joku asuntoja ennakkomarkkinoitaessa varaa asunnon ja maksaa varauksensa vakuudeksi myyjälle sovitun rahasumman (varausmaksun). Jos kauppa tehdään, varausmaksu on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä, myyjän on viipymättä palautettava varausmaksu. Varausmaksu on siis palautettava silloinkin, kun kauppa jää syntymättä ostajasta johtuvasta syystä. Sääntely on kuluttajan hyväksi pakottavaa. Kun perustajaosakas myy asunnon rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa, asunnon kauppaan sovelletaan lain 4 luvun säännöksiä. Luku sisältää muun muassa kauppahinnan maksamista koskevia säännöksiä, joiden mukaan sovittavat kauppahinnan ennakkoerät eivät saa olla niin suuria, että ne ovat epäsuhteessa myyjän suoritukseen erien erääntymisajankohtana. Ostajan taloudelliseksi turvaksi säädetään myös, että hinnankorotusehdot ovat mitättömiä, jos asuntoon sovelletaan tai on sovellettu 2 luvun säännöksiä taloussuunnitelmasta. Asunnon virhettä koskevien säännösten osalta on syytä huomata, että niiden mukainen perustajaosakkaan/myyjän vastuu on ankarampi kuin urakoitsijan YSE:n mukainen vastuu. Asuntokauppalakia vuonna 2006 muutettaessa ostajan turvaksi säädettiin myös, että myyjän on asetettava vakuus suorituskyvyttömyytensä varalta myös sellaisissa tapauksissa, että asuntoyhteisöön ei ole sovellettu lain 2 luvun säännöksiä eli että asunnot on myyty kuluttajille vasta rakennusten käyttöönottohyväksynnän jälkeen. 2.2 Keskeiset ryhmärakennuttamiseen soveltuvat säännökset 2.2.1 Omatoiminen ryhmärakennuttaminen Kun ryhmärakennuttamisprojekti toteutetaan ilman rakennuttajakonsulttia esimerkiksi siten, että samalle alueelle omakotitaloa rakentavat tahot organisoituvat omatoimisesti ja hankkivat rakentamistyölle yhteisen ammattimaisen rakennuttajan, toiminta jää asuntokauppalain soveltamisalan ulkopuolelle. Koska sopimukset tehtäneen tällöin yleensä elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välillä, sovellettaviksi tulevat kuluttajansuojalain (38/1978) säännökset, joista keskeisimpinä voidaan tältä osin mainita 9 luvun säännökset rakennusurakasta ja pienempiä osaurakoita koskevat 8 luvun säännökset eräistä kuluttajapalvelussopimuksista. Jos sen sijaan rakennuttaminen toteutetaan siten, että rakennuttajatahona on asunto-osakeyhtiö tai muu asuntoyhteisö, tämän ja urakoitsijan välisessä suhteessa sovittaneen tavallisesti rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) soveltamisesta. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan takuuajan pituus on kaksi vuotta. Takuuajan päättymisen jälkeenkin urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadun varmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Lisäksi yleisten sopimusehtojen mukaan urakoitsija on velvollinen antamaan tilaajalle vakuuden, jonka tulee olla, jollei toisin ole sovittu, rakennusaikana arvoltaan kymmenen prosenttia ja takuuaikana arvoltaan kaksi prosenttia arvonlisäverottomasta urakkahinnasta. Yleisissä sopimusehdoissa ei velvoiteta urakoitsijaa asettamaan vakuutta takuuajan jälkeiselle ajalle. Tilaajaa ei siten suojata esimerkiksi siltä varalta, että urakoitsija tulee maksukyvyttömäksi eikä kykene enää vastaamaan velvoitteistaan.
4(7) 2.2.2 Konsulttivetoinen ryhmärakentaminen Sopimussuhteiden sääntelystä yleisesti Jos elinkeinonharjoittaja markkinoi kuluttajille ryhmärakennuttamista, markkinointiin sovelletaan kuluttajansuojalain 2 luvun säännöksiä. Elinkeinonharjoittaja ei esimerkiksi saa antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja, jos tiedot ovat omiaan johtamaan siihen, että kuluttaja tekee ostopäätöksen tai muun kulutushyödykkeeseen liittyvän päätöksen, jota hän ei ilman annettuja tietoja olisi tehnyt. Totuudenvastaiset tai harhaanjohtavat tiedot voivat koskea esimerkiksi kuluttajan oikeuksia, velvollisuuksia tai riskejä. Elinkeinonharjoittaja ei saa myöskään markkinoinnissa tai asiakassuhteessa jättää antamatta sellaisia asiayhteys huomioon ottaen olennaisia tietoja, jotka kuluttaja tarvitsee ostopäätöksen tai muun kulutushyödykkeeseen liittyvän päätöksen tekemiseksi ja joiden puuttuminen on omiaan johtamaan siihen, että kuluttaja tekee päätöksen, jota hän ei olisi riittävin tiedoin tehnyt. Siltä osin kuin kuluttajille suunnattu markkinointi koskee rakennuttajakonsultin palveluita, markkinointiin sovelletaan myös mainitun 2 luvun nojalla annettua hintamerkintäasetusta (valtioneuvoston asetus kulutushyödykkeen hinnan ilmoittamisesta markkinoinnissa; 1359/1999). Varsinaiseen asuntojen markkinointiin sovelletaan puolestaan saman luvun nojalla annettua asuntotietoasetusta (valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista; 130/2001). Tosiasiallinen mahdollisuus ilmoittaa asetuksessa mainitut tiedot riippuu kuitenkin siitä, kuinka pitkälle ryhmärakennuttamishanke on markkinointivaiheessa suunniteltu. Kuluttajansuojalakia sovelletaan myös kaikkiin niihin sopimuksiin, jotka kuluttajaasemassa olevat rakennuttajat tekevät rakennuttajakonsultin tai urakoitsijoiden kanssa. Sen sijaan asuntoyhteisön nimissä tehdyt sopimukset jäävät kuluttajansuojalain soveltamisalan ulkopuolelle. Näissä tilanteissa yhtiön ja rakennuttajakonsultin välisissä sopimuksissa sovittaneen yleensä konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) soveltamisesta. Kyseisissä ehdoissa konsultin vastuuta on monilla eri tavoilla rajattu: konsultin vahingonkorvausvastuu on enintään hänen kokonaispalkkionsa suuruinen ja vastuu päättyy vuoden kuluttua suunnittelukohteen valmistumisesta, jollei kyse ole tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuksesta. Asuntoyhteisön ja urakoitsijoiden välisissä suhteissa sovittaneen puolestaan yleensä edellä mainittujen rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) soveltamisesta. Erityisesti asuntokauppalain soveltumisesta Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita edellä tarkoitettujen asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita. Muussa kuin asuntoyhteisömuodossa toteutettavat hankkeet jäävät siten kokonaan asuntokauppalain soveltamisalan ulkopuolelle. Myöskään asuntoyhteisömuotoisissa ryhmärakennuttamishankkeissa valtaosa asuntokauppalain säännöksistä ei sovellu, koska niissä ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettua perustajaosakasta tai muuta elinkeinonharjoittajaa, joka myisi yhteisöosuuden kuluttajalle. Eriäviä tulkintoja on esitetty siitä, soveltuuko esimerkiksi asuntokauppalain 7 luvun 5
5(7) :n 2 momentin rangaistussäännös rakennuttajakonsultin suorittamaan ryhmärakennuttamishankkeen markkinointiin. Rangaistussäännöksellä on haluttu estää se, että kuluttajille markkinoitaisiin ryhtymistä asuntoyhteisön perustajaosakkaaksi, koska perustamattoman asunto-osakeyhtiön tai muun yhteisön oikeussuhteet ovat usein niin selkiytymättömiä, ettei kuluttaja saa riittävän täsmällistä käsitystä siitä, millaiseen hankkeeseen hän on sitoutumassa. Samoin perusteluna rangaistussäännöksen säätämiselle oli, että kuluttaja jää tällöin vaille asuntokauppalain 2 luvun mukaista suojaa (HE 14/1994 vp, s. 69). Rangaistussäännös koskee vain elinkeinonharjoittajan kuluttajille suorittamaa markkinointia. Elinkeinonharjoittajilla tarkoitetaan asuntokauppalaissa niitä, jotka ammattimaisesti myyvät tai tarjoavat asuinhuoneistoja vastiketta vastaan hankittaviksi. Tällaisia tahoja ovat paitsi rakennusliikkeet ja rakennuttajayhteisöt myös esimerkiksi kiinteistönvälittäjät (HE 14/1994 vp, s. 47). Rakennuttajakonsulttien toiminta on heidän hankkiessaan perustajaosakkaita hyvin samankaltaista kuin kiinteistönvälittäjän toiminta, sillä keskeistä kiinteistönvälittäjän toiminnassa on sopimuksen osapuolten saattaminen kosketuksiin toistensa kanssa sopimuksen aikaansaamiseksi (ks. kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) 2 ). Ei olekaan poissuljettua, että rakennuttajakonsulttien toiminta olisi vastoin asuntokauppalain rangaistussäännöstä. Myös asuntokauppalain 3 luvun säännökset asuntojen ennakkomarkkinoinnin yhteydessä maksettavista varausmaksuista saattavat tulla sovellettaviksi konsulttivetoisissa rakennuttamishankkeissa, sillä ennen asuntoyhteisön perustamista konsultti tekee asunnoista kiinnostuneiden tahojen kanssa usein varaussopimuksen, jolla pyritään sitouttamaan asiakkaat hankkeeseen. Asuntokauppalain 3 luvun säännösten mukaan kuluttajan vetäytyessä hankkeesta varausmaksu on palautettava hänelle kokonaisuudessaan. Jos osakkeen tai yhteisöosuuden merkinnyt kuluttaja luovuttaa osakkeen tai osuuden edelleen, sovelletaan hänen ja ostajan väliseen kauppaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä. Nämä säännökset koskevat myös uuden asunnon tai rakentamisvaiheessa myytävän asunnon kauppaa silloin, kun myyjänä on muu kuin elinkeinonharjoittaja. Myyjän 6 luvun mukainen vastuu asunnon virheistä on lievempi kuin 4 luvun mukainen vastuu. Keskeisiä eroja ryhmärakennuttamishankkeeseen osallistuvan kuluttajan ja asuntokauppalain mukaisen uuden asunnon ostavan kuluttajan oikeudellisessa asemassa Ryhmärakennuttamishankkeeseen osallistuvan kuluttajan ja asuntokauppalain mukaisen uuden asunnon rakentamisvaiheessa ostavan kuluttajan oikeudellisessa asemassa on ainakin seuraavia eroja: - Perinteisessä asuntoyhtiömuotoisessa rakennuttamisessa asuntokauppalain 2 luvun mukaiset turva-asiakirjat, kuten asuntoyhteisön taloussuunnitelma, on laadittava ja luovutettava säilyttäjälle ennen kuin osakkeita ryhdytään tarjoamaan kuluttajalle. Myös luvun mukaiset rakentamisvaiheen vakuus sekä vakuus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta on asetettava ennen tätä. Ryhmärakennuttamishankkeissa kuluttajien hyväksi ei ole voimassa tällaisia lakisääteisiä suojajärjestelmiä. - Ryhmärakennuttamishankkeessa kuluttaja kantaa hintariskin, kun asuntokauppalain mukaan tämä riski on perustajaosakkaalla. Asuntokauppalain mukaan hinnankorotusehdot ovat pääsääntöisesti mitättömiä, eikä asuntoyhteisö voi myöskään ottaa velkaa muutoin kuin taloussuunnitelmassa määrätyllä tavalla. Ryhmärakennuttamis-
6(7) hankkeessa kuluttajalla ei ole takeita asunnon loppuhinnasta. Hinta voi periaatteessa poiketa sekä alaspäin että ylöspäin alun perin arvioiduista rakentamiskustannuksista. - Ryhmärakennuttamishankkeessa ei ole tahoa, jolla olisi asuntokauppalain 4 luvun mukainen myyjän vastuu valmiista asunnoista kuluttajalle. Urakoitsija on vastuussa asuntoyhteisölle YSE:n mukaisesti. YSE:n mukainen urakoitsijan vastuu on rajoitetumpaa kuin asuntokauppalain 4 luvun mukainen perustajaosakkaan/myyjän vastuu, eikä YSE:ssä edellytetä urakoitsijalta esimerkiksi suorituskyvyttömyysvakuutta. Jos myöhemmin ilmenee vakavia rakennusvirheitä eikä urakoitsija enää ole olemassa tai se on suorituskyvytön, korjauskulut jäävät asuntoyhteisön/osakkaiden maksettavaksi. Rakennuttajakonsultin vastuu määräytynee yleensä KSE:n mukaisesti. - Ryhmärakennuttamishankkeissa yksittäiset osakkaat valikoitunevat hallituksen jäseneksi perustettavaan yhtiöön, koska yhtiö on osakkaiden määräysvallassa jo rakentamisvaiheessa. Asuntokauppalain mukaisissa hankkeissa määräysvalta/vastuu on perustajaosakkaalla rakentamisvaiheessa. - Ostajalla on asuntokauppalain mukaan mahdollisuus peruuttaa uuden asunnon kauppa, joskin kyse on sopimusrikkomuksesta. Myyjällä on tällöin oikeus lain mukaiseen vahingonkorvaukseen, jota voidaan sovitella erityisesti silloin, jos peruuttaminen on johtunut sosiaalisesta suoritusesteestä, kuten ostajan sairaudesta tai työttömyydestä. Jos kuluttaja on merkinnyt osakkeen perustettavasta yhtiöstä, tällaista vetäytymismahdollisuutta ei ole, vaan kuluttaja voi irtautua hankkeesta vain luovuttamalla osakkeen edelleen. - Jos osakkeen merkinneellä kuluttajalla on maksuvaikeuksia eikä hän saa luovutettua merkitsemäänsä osaketta edelleen, hankkeen loppuun saattaminen saattaa viivästyä taikka johtaa kohonneisiin suorituksiin muiden osalta (jos esimerkiksi yhtiö joutuu lunastamaan maksuvaikeuksiin joutuneen osakkaan osakkeen). 3 Mahdollisia lainsäädännön tarkistamistarpeita Lainsäädännön tarkistamistarpeita ei liity sellaiseen ryhmärakennuttamiseen, jossa kyse on omakotitaloista tai muista kohteista, joissa kukin kuluttaja tekee itse omat sopimuksensa elinkeinonharjoittajan kanssa. Asunto-osakeyhtiölle tai muulle yhteisölle rakennutettavissa kohteissa tarkistamistarpeet liittyvät erityisesti sellaisiin hankkeisiin, joiden käynnistäminen tapahtuu muiden kuin yhteisön tulevien asukkaiden toimesta, esimerkiksi siis rakennuttajakonsulttien aloitteesta. Ensinnäkin on tarpeen selventää se, pidetäänkö rakennuttajakonsulttien toimintaa asuntokauppalain 7 luvun 5 :n 2 momentin 3 kohdan vastaisena vai ei. Muun muassa tähän säännökseen liittyvien tulkintaepäselvyyksien johdosta rahoituslaitokset ovat valtioneuvostolle toimitetun aloitteen mukaan alkaneet suhtautua kriittisesti yhtiölainojen myöntämiseen. Jos päädytään sallimaan konsulttialoitteinen ryhmärakentaminen, samassa yhteydessä on syytä harkita, voidaanko/tulisiko osaa asuntokauppalain 2 luvun suojasäännöksistä soveltaa pakottavasti myös ryhmärakennuttamistilanteissa. Tällöin kuluttajien saama suoja ei jäisi yksittäisten konsulttien ammattitaidon varaan, vaan tietty minimitaso turvattaisiin lain säännöksin. Keskeistä kuluttajien aseman turvaamisen kannalta on myös se, että kuluttaja ennen hankkeeseen sitoutumista saa riittävät ja selkeät tiedot siitä, mitä velvoitteita osakkeen
7(7) merkitsijäksi ryhtyminen tuo ja miten osakkeen merkitsijän asema eroaa asuntokauppalain mukaisesta uuden asunnon ostajan asemasta. Tämän johdosta on syytä harkita tiedonantovelvollisuutta koskevien erityissäännösten säätämistä. Aiheellista on harkita myös sitä, onko konsultin vastuukysymysten sääntely lain tasolla tarpeen. Tältä osin huomio kiinnittyy erityisesti siihen, että rakennuttajakonsultin ja perustajarakennuttajan tosiasialliset tehtävät näyttäisivät olevan hyvin lähellä toisiaan, mutta siitä huolimatta rakennuttajakonsultin vastuu on huomattavasti rajatumpi ja velvoitteet vähäisemmät kuin perustajarakennuttajilla. 4 Johtopäätökset ja jatkotoimenpiteet Ryhmärakennuttamisessa voidaan nähdä useita etuja suhteessa omatoimirakentamiseen ja toisaalta suhteessa rakennusliikevetoiseen rakentamiseen, ja myös kilpailun edistäminen asuntotuotantomarkkinoilla on suotavaa. Yhtiömuotoiseen ryhmärakennuttamiseen liittyen on kuitenkin aiheellista selvittää tarkemmin ainakin seuraavia seikkoja: - asuntokauppalain 7 luvun 5 :ään sisältyvän kriminalisointisäännöksen tarkistaminen/selkeyttäminen - konsultin tiedonantovelvollisuus ennen kuin kuluttaja sitoutuu hankkeeseen - voidaanko/onko perusteltua suojata osakkeen merkitsijäksi ryhtyvää kuluttajaa lain pakottavin säännöksin; miltä osin asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä voitaisiin soveltaa myös yhtiömuotoisissa ryhmärakennuttamishankkeissa. J:\LAVO\YOY\HENKILÖT\Rajamäki\Asuntokauppa\Muistio asuntokauppalain tarkistamistarpeesta.doc