Lausunto UUDELY/11386/2016 10.11.2017 Julkinen Lohjan kaupunki PL 71 08101 LOHJA kaavapalaute@lohja.fi Viite Lausuntopyyntö 20.9.2017 Lausunto Pappilankorven asemakaavan valmisteluaineistosta UUDENMAAN ELINKEINO-, LIIKENNE- JA YMPÄRISTÖKESKUS Puhelin 0295 021 000 http://www.ely-keskus.fi/uusimaa Lohjan kaupunki on pyytänyt Uudenmaan ELY-keskukselta lausuntoa asemakaavan valmisteluaineistosta koskien asemakaavaa L44 Pappilankorpi. Kaavan tavoitteena on tarkistaa toteutumattoman teollisuusalueen osan aluerakennetta, tonttikokoja ja rakennusoikeuden määrää sekä toteutuneen teollisuuskorttelin 554 rakennetta. Suunnittelualue koostuu kahdesta osasta, jotka sijoittuvat Lohjanharjuntien (vt 25) itäpuolelle Suitiantien (mt 116) ja Ratakadun liittymän tuntumaan sekä Pappilankorven työpaikka-alueen kaakkoisosaan. Eteläinen osa-alue on nimetty osa-alueeksi 1 ja pohjoinen osa-alueeksi 2. Kaavan valmisteluvaiheessa osa-alueelle 1 on laadittu kolme vaihtoehtoista kaavaratkaisua (VE 1 3) ja osaalueelle 2 kaksi vaihtoehtoista ratkaisua (VE 4 5). Ohjaavat kaavat Suunnittelualue on osoitettu Uudenmaan maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueeksi. Lohjan taajamaosayleiskaavassa suunnittelualueen pohjoisen osan itäpuoli sekä koko suunnittelualueen eteläinen osa on merkitty teollisuusalueeksi, jolla ympäristö aiheuttaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY). Pohjoisen osan länsipuoli on merkitty taajamaosayleiskaavassa osin työpaikka-alueeksi (TP) ja osin suojaviheralueeksi (EV). Suunnittelualueella on voimassa asemakaavoja useilta eri vuosikymmeniltä, vanhin vuodelta 1969 ja uusin 2010. Asemakaavoissa suunnittelualue on teollisuusaluetta ja puistoaluetta. Lisäksi suunnittelualueella on jonkun verran kokonaan asemakaavoittamatonta aluetta. ELY-keskus toteaa, että asemakaavaluonnos poikkeaa osittain taajamaosayleiskaavassa esitetyistä aluevarauksista ja määräyksistä. Vaihtoehdossa 5 on esitetty KTY-alue yleiskaavan EV-alueelle, mikä on ongelmallinen liikenteen liittymien kannalta (ks. kohta Liikenne). Lisäksi TY-alueen kaavamääräys ei salli asemakaavaluonnoksessa esitettyä myymälätilaa (ks. kohta Vähittäiskauppa). PL 36 00521 HELSINKI
UUDELY/11386/2016 2/4 ELY-keskus toteaa, että asemakaavamuutoskaavan valmisteluvaiheessa on ansiokkaasti tarkasteltu mitoitusvaihtoehtoja osa-alueella 1. Liikenne Ratakadun ja Suitiantien liittymän parantamista sekä Ratakadun liittymäjärjestelyjä on tutkittu aiemmissa selvityksissä, mm. toimenpidesuunnitelmassa v. 2012. Maantie 11170 (Ratakatu) toimii nykyään seudullisena erittäin vilkasliikenteisenä yhteytenä valtatien 25 eteläpuolisten ramppien sekä maantien 116 välillä. Tämän vuoksi Ratakatu tällä välillä tulee asemakaavoituksen edetessäkin toimimaan asemakaavassa merkittävänä maantienä kaavamerkinnällä LT. Taajamien liikennepainotteisilla väylillä ohjeiden mukainen liittymäväli on 400 metriä, mitä nykyäänkään ei saavuteta. Ratakadun pituuskaltevuus on suurimmillaan lähes kuusi prosenttia, joten tällaiseen kohtaan ei muutenkaan voida rakentaa liittymää liikenteen toimivuuden ja turvallisuuden takaamiseksi. Kyseinen kohta Ratakadun ja valtatien 25 ramppien välissä on merkitty yleiskaavassa suojaviheralueeksi (EV). ELY-keskus katsoo, että tämä alue tulee edellä mainituista syistä merkitä EV-alueeksi nyt laadittavassa asemakaavamuutoksessakin. Vähittäiskauppa Suurin osa suunnittelualueesta on osoitettu taajamaosayleiskaavassa teollisuusalueeksi, jolla ympäristö aiheuttaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY). TY-alueen kaavamääräys on seuraava: Alue on tarkoitettu teollisuus- ja varastokäyttöön alueilla, joiden läheisyydessä on ympäristövaikutuksille herkkiä toimintoja. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa on otettava huomioon mahdollisista ympäristöhäiriöistä kuten melusta, pölystä ja tärinästä aiheutuvien haittojen ehkäiseminen ja pohjaveden suojelu. Kaavamääräys ei salli myymälätilaa. Vähäiseltä osin suunnittelualue on osoitettu taajamaosayleiskaavassa työpaikka-alueeksi (TP). Kaavamääräys on seuraava: Alue on tarkoitettu monipuoliseksi työpaikka-alueeksi, jossa voi olla toimisto- ja palvelutyöpaikkoja, ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ja varastointia sekä näihin liittyvää myymälätilaa. Nyt lausuttavana oleva asemakaavaluonnos mahdollistaa TYkorttelialueelle 20 % rakennusoikeudesta toimintaa palvelevaa myymälätilaa. Kaava-aineistosta ei käy ilmi kokonaiskerrosneliömetrimääriä. ELY-keskus kiinnittää kaupungin huomiota siihen, että myymälätilan salliminen ei ole taajamaosayleiskaavan mukaista. Toimitilarakennusten korttelialueelle KTY saa rakentaa toimisto- ja toimitilarakennuksia sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuus-
UUDELY/11386/2016 3/4 ja varastorakennuksia ja niihin liittyvää myymälä- ja näyttelytiloja. Alueelle saa rakentaa kokonaiskerrosalasta enintään 1000 k-m2 sellaisia myymälätiloja varten, jotka eivät kilpaile keskustan tai alakeskuksiin sijoittuvan kaupan kanssa, ja joissa asiointitiheys on pieni. Alueelle ei saa rakentaa päivittäistavarakaupan tiloja. Alueelle saa rakentaa palvelutiloja, jos ne luonteeltaan sopivat muun toiminnan yhteyteen. Asiakirjoissa tulee esittää, paljonko myymälätilaa saa toteuttaa KTYalueille kaiken kaikkiaan. Selostuksessa tulee myös kertoa, paljonko myymälätilaa toiminnallisen kokonaisuuden alueella voimassa olevat asemakaavat sallivat. Tieto tarvitaan alueen kaupallisen merkityksen kokonaisarviointiin. Mikäli vaikutusten arviointi osoittaa myymälätilan toteuttamisen mahdolliseksi, kaupan laatua tulee avata selventämällä käsitettä eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa. Pelkkien myymälöiden rakentamisen estämiseksi määräystä on syytä tarkentaa sallimalla myymälät osuudella kulloinkin toteutettavasta rakennusoikeudesta. Yhteenvetona ELY-keskus toteaa, ettei taajamaosayleiskaava ole ollut maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla ohjeena vähittäiskaupan sijainnin ohjauksessa suurimmalla osalla asemakaavaluonnoksen alueesta. Pohjavesi ELY-keskus katsoo, että pohjavesien suojelumääräys on hyvä. PValueen määräys alkaa: Vedenhankinnalle tärkeä pohjavesialueen raja. Koska suunnittelualue on keskellä pohjavesialuetta, eikä pohjavesialueen raja näy kaavaluonnosvaihtoehdoissa tai tule näkymään asemakaavakartassa, on esitetty sanamuoto harhaanjohtava. ELY-keskus toteaa, että pohjaveden suojelumääräys tulee esittää korttelikohtaisella /pv -merkinnällä, millä estetään virheelliset tulkinnat siitä, koskevatko pohjavesialuemääräykset tonttia. Kaavan lähtöaineistossa on maininta alueella tehdyistä rakennettavuusselvityksistä, mutta aineistosta ei selviä, asetetaanko rakennettavuusselvitysten perusteella jotain rajoituksia rakentamiselle, esim. rakennusten perustamistavan tai kellarikerrosten rakentamisen suhteen tai joudutaanko pohjavettä mahdollisesti alentamaan tilapäisesti tai pysyvästi rakentamisen aikana. Aineistosta ei myöskään selviä käsittävätkö selvitykset molemmat kaava-alueet kokonaisuudessaan. Mikäli ei käsitä, on selvityksiä täydennettävä. Maa- ja kiviainesten kierrätystä ajatellen kaavamääräyksissä olisi hyvä olla maininta, että esirakentaminen ja maa- ja kiviainesten käsittely ja varastointi on sallittu tonteilla/alueella kaavan toteuttamisvaiheessa. Hulevedet
UUDELY/11386/2016 4/4 Hulevesien käsittelylle tulee esittää asiaankuuluvat kaavamääräykset, ottaen huomioon maankäytön luonne sekä kaava-alueen sijainti pohjavesialueella. Puhtaat kattovedet tulee lähtökohtaisesti imeyttää maaperään kiinteistön alueella. Muutoin hulevesiä tulee viivyttää kiinteistökohtaisilla tai alueellisilla viivytysratkaisuilla. Viivytysjärjestelmien tilavuuden tulee olla vähintään 1 m 3 jokaista sataa vettä läpäisemätöntä neliömetriä kohti. Imeytettävien kattovesien osuutta ei tarvitse huomioida viivytystilavuutta määritettäessä. Viivytysjärjestelmien tulee tyhjentyä 12 24 tunnin kuluessa ja niissä tulee olla suunniteltu ylivuoto. Pysäköintialueilta ja erityisesti alueilta, joilla operoidaan raskaan kaluston kanssa, tulee hulevedet lähtökohtaisesti johtaa öljyn- ja hiekanerottimien kautta hulevesiviemäriin. Alueellisten hulevesijärjestelmien tilavaraukset tulee esittää kaavakartalla. Lisäksi kaavakartalta tulee ilmetä hulevesien pääreitit ainakin siltä osin, kuin ne voivat asettaa rajoituksia muulle maankäytölle. Rakennettu ympäristö Suunnittelualueeseen ei kohdistu kulttuuriympäristöä koskevia määräyksiä. Mainitusta huolimatta alueen rakennuskanta on syytä esitellä kaavaselostuksessa sellaisella tarkkuudella, jotta mahdollisiin kulttuuriympäristöä koskeviin suojelutavoitteisiin voi ottaa kantaa. Melu Melun osalta kaavaluonnoksessa on esitetty riittävät määräykset siitä, että alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, joista aiheutuisi ympäristöhaittoja. Kaavan valmistelussa tulee varmistua, että VLalueilla päästään 55 db keskiäänitasoon. Muutoin ko. alueet tulee harkita esitettäväksi suojaviheralueina. Muuta Vaihtoehdon 5 kaavaratkaisun kuvauksessa on virheellisesti maininta, että ratkaisu tuottaa 11 uutta työpaikkaa. Kaavaselostuksessa luku on oikein (36 työpaikkaa). Asian on esitellyt ylitarkastaja Reetta Suni ja ratkaissut alueidenkäyttöpäällikkö Brita Dahlqvist-Solin. Merkintä sähköisestä hyväksynnästä on asiakirjan lopussa. TIEDOKSI UUDELY / Hannu Palmén, Brita Dahlqvist-Solin, Timo Kinnunen, Olli Jaakonaho, Henrik Wager, Larri Liikonen
Tämä asiakirja on hyväksytty sähköisesti / Detta dokument har godkänts elektroniskt Esittelijä Suni Reetta 10.11.2017 08:48 Ratkaisija Dahlqvist-Solin Brita 10.11.2017 09:53