TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 1 ASIA RAKENNUSPAIKKA HAKIJA TOIMENPIDE Kuuleminen Lausunnot Poikkeamispäätös MRL 171 :n nojalla MRL 58 :n säännöksestä ja Tampereen kaupungin rakennusjärjestyksen 24 :stä. XVII: 837-599-2-1, 837-599-2-1-M505 XVIII: 837-118-330-8, 837-118-448-2, 837-599-2-17, 837-599-2-17- M501, 837-599-2-1, 837-599-2-1-M505 Sorinkatu, Naulakatu, Ratapihankatu, 33100 Tampere SRV Rakennus Oy Monitoimiareenan, asuntojen sekä toimisto- ja liiketilan rakentaminen. Naapurit on kuultu kaupungin toimesta. Lisäksi hanke kuulutettiin Aamulehdessä 17.11.-8.12.2016. Hankkeesta jätettiin kolme muistutusta. Hankkeesta lausunnon antoivat kaupunkikuva-arkkitehti, pelastuslaitos, ympäristönsuojelu, yleisten alueiden suunnittelu, Pirkanmaan maakuntamuseo, Sisä-Suomen poliisilaitos, Liikennevirasto, Tukes ja Trafi. ASEMAKAAVA Asemakaava nro 8366 Saatujen muistutusten ja lausuntojen tiivistelmät, niiden alkuperäinen materiaali sekä vastineet ovat liitteenä. Asemakaavamääräykset joista poiketaan Rakennusjärjestyksen määräys KYU: Liike- ja toimistorakennusten sekä kulttuuri- ja urheilutoimintaapalvelevien rakennusten korttelialue. AK: Asuinkerrostalojen korttelialue C-13: Keskustatoimintojen korttelialue, jolle voidaan rakentaa liike-, majoituspalvelu-, asuin- sekä toimistorakennuksia erikseen määrätyssä suhteessa: - Liikehuoneistot ja myymälät 3-25 % - Toimistot max 85-95 % - Asuminen 12-85 % - myymälä-, ravintola-, kahvila- ja erilliset liikuntatilat 25 % Kerrosluku: VII-XXVIII Harjakorkeus: +153,00 - +201,00 Autopaikkamääräys: 1 ap/ 100 k-m2 liiketilaa 1 ap/ 100 k-m2 toimistotilaa 1 ap/ 125 k-m2 asuintilaa 1 ap/ 200 k-m2 majoituspalvelutilaa Polkupyörät: 1 pp/ asunto 1 pp/ 100 kem 2 (liike-, toimisto- ja hallintorakennukset) 1 pp/ 10 istumapaikkaa (kokoontumistilat, kahvilat, ravintolat ja urheilupaikat)
TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 2 LISÄSELVITYS Poikkeamishakemus koskee tiloja, tontteja ja määräaloja: XVII: 837-599-2-1, 837-599-2-1-M505 XVIII: 837-118-330-8, 837-118-448-2, 837-599-2-17, 837-599-2-17- M501, 837-599-2-1, 837-599-2-1-M505 Em. maa-alueille muodostetaan kaavatontit 426-1, 427-1, 427-2 ja 445-1, joille rakennetaan rautatiealueen päälle pohjoinen kansi sekä kaavatontit 330-8, 447-1, 447-2, 447-3, 448-1 ja 448-2 joille rakennetaan rautatiealueen päälle eteläinen kansi. Rakennuslupahakemuksien sisäänjättövaiheeseen mennessä kaavatontit on viety kiinteistörekisteriin. Eteläkannelle rakennetaan monitoimiareena (48 000 kem 2 ) ja kaksi tornitaloa (yht. 22 000 kem 2 ) sekä pohjoiskannelle kolme tornitaloa (23 000 kem 2 + 17 000 kem 2 ), joihin sijoitetaan liiketiloja, toimistoa ja asumista. Rakentaminen toteutetaan Studio David Libeskindin laatiman konseptisuunnitelman mukaan. Rakennushankkeessa käytettävä kokonaiskerrosala ei ylitä asemakaavassa osoitettua kokonaisrakennusoikeutta. Poikkeamisluvan myöntämisellä on merkittäviä positiivisia vaikutuksia yritystalouteen. Poikkeamiset Poikkeaminen 1: Käyttötarkoitus Asemakaavan pääkäyttötarkoitus (C Keskustatoimintojen korttelialue) sallii tonteille useita käyttötarkoituksia, jotka ovat ennallaan. Eri käyttötarkoitusten määrää kuitenkin on tonttikohtaisesti rajoitettu tarkentavilla määräyksillä. Toimintojen uudelleen järjestely edellyttää poikkeuksia näistä määräyksistä. Alla ovat tarkentuneiden suunnitelmien mukaiset prosenttiosuudet tonttikohtaisesta kokonaiskerrosalasta laskettuina. Suluissa asemakaavan sallimat enimmäismäärät. Rakennukset 1 ja 2 Asuminen 53 % (max 32 %) Liiketila 26 % (max 15 %) Rakennukset 3 ja 4 Asuminen 93 % (max 36 %) Rakennus 5 Asuminen 94 % (max 85 %) Tavoitteena on alueen kokonaissuunnitelman ja asemakaavan toteutuksen edistäminen toteuttamiskelpoisena kokonaisuutena. Asumisen määrän lisääminen parantaa alueen ympärivuorokautista käyttöastetta ja vilkkautta, mikä oli alkuperäisenkin kaavan ajatus monimuotoisesta kaupunkikuvasta. Asumisen lisääntyminen oletettavasti myös parantaa alueen ja sen läheisyydessä toimivien myymälöiden ja ravintoloiden liiketoimintaa. Alueelle jää siitä huolimatta merkittävästi liike- ja toimistotilaa, mikä varmistaa alueen monipuolisen rakenteen ja ympärivuorokautisen elävyyden. Myös kaikki rakennusten väliin jäävä tila on julkista kaupunkitilaa. Käyttötarkoituksen painotuksen muutos aiheuttaa sen,
TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 3 että useiden asemakaava-alueen rakennusten runkosyvyys pienenee. Tästä on seurauksena se, että asemakaava-alueen julkiseen käyttöön tarkoitettujen alueiden pinta-ala kasvaa, rakennusten väliset etäisyydet suurenevat ja ratkaisusta tulee väljempi. Asemakaavan hyväksymishetkellä voimassa olevan kaupunginhallituksen hyväksymän keskustan kehittämisohjelman tavoitteena oli mahdollistaa edellytykset 10 000 asukkaan sijoittumiselle keskustaan alueelle vuoteen 2030 mennessä. Tavoitteet keskustan asukasmäärälle ovat tämän jälkeen täsmentyneet keskustaan laaditun strategisen yleiskaavan laadintaprosessin seurauksena. Tammikuussa 2016 valtuuston hyväksymässä strategisessa osayleiskaavassa asetettiin tavoitteeksi keskustan asukasmäärän 15 000 kasvu vuoteen 2030 mennessä. Asemakaavan käyttötarkoituksen painotuksen muutos tukee siten keskustan asukasmäärän kasvutavoitetta. Asumisen määrää suunnitelmissa on lisätty johtuen markkinatilanteesta. Toimistotiloille ei ole nykyisessä taloudellisessa tilanteessa tai edes lähivuosina markkina-arvioiden mukaan juurikaan kysyntää. Kaavan valmistumisen jälkeen keskustaan on kaavoitettu ja rakennettu mittavia määriä toimistotiloja, jotka kattavat hyvin nykyisen ja lähitulevaisuuden tarpeet. Käyttötarkoituksen painotuksen muuttaminen mahdollistaa keskustan kehittämisen ja kaupungin strategian tavoitteita edistävän merkittävän kaupunkikehityskokonaisuuden toteutumisen nykyisessä kysyntäja markkinatilanteessa kuitenkin siten, että alueelle syntyy tavoiteltu moni-puolinen ja elävä kokonaisuus. Kaavan viitesuunnitelmissa asumista oli osoitettu rakennusten 1-4 osalta vain torneihin, nykysuunnitelmassa asumista on näytetty tornien lisäksi rakennusten jalustamassoihin seuraavasti: seuraavasti: - rakennus 1: asumista kerrokset 3-15 - rakennus 2: asumista kerrokset 8-17 - rakennus 3: asumista kerrokset 2-21 - rakennus 4: asumista kerrokset 2-25 - rakennus 5: asumista kerrokset 2-29 Valon määrää asunnoissa on tutkittu valokulmin ja tutkielmin 3d-mallissa, sekä asemapiirroksessa rakennusten etäisyyksillä. Johtopäätöksenä todetaan, että rakennuksille saadaan kaupunkikeskustaa ajatellen asumiselle riittävästi luonnonvaloa. Melun ja tärinän osalta on tutkittu sekä asuntojen sijoittamista jalustamassoihin, että tornien osalta uutta perustustapaa, jossa tornit tuetaan suoraan maaperään ratatasolla eivätkä kanteen kuten kaavavaiheessa oli ajatus. Tältä pohjalta on täydennetty kaavavaiheessa laadittua meluja tärinäselvitystä. Johtopäätös on se, että sekä runkomeluissa että - tärinöissä alitetaan asumiselle sallitut ohjearvot (LAeq 25dB), kun asia huomioidaan tärinäeristimin jatkosuunnittelussa. Suunnittelussa noudatetaan myös kaavassa määritettyjä julkisivujen db-arvoja ääneneristävyydessä liikennemelua vastaan (pohjoisreuna 35 db).
TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 4 Asuntojen yhteiset piha-alueet sijoitetaan jalustamassojen katoille. Pihat suojataan melulta lasiseinin. Pihat toteutetaan laadukkaasti alueen kokonaisarkkitehtuuri huomioon ottaen. Ulko-oleskelutilaa (%) asumisen määrästä: Rakennus Poikkeamishakemus Asemakaavan viiteaineisto Rakennukset 1 & 2 8,22 % 8,76 % Rakennukset 3 & 4 7,05 % 19,77 % Rakennus 5 4,38 % 2,07 % Yhteensä 6,45 % 8,77 % Poikkeaminen 2: Rakennusalat Areena ylittää rakennusalan joka reunallaan lukuun ottamatta kahta aluetta idässä ja etelässä. Lisäksi pohjoiskannella sijaitseva rakennus nro 4 ylittää rakennusalan lounaiskulmastaan. Torneja on käännelty kaavavaiheen jälkeen, jotta niiden kaikki nurkat saadaan tuettua maantasolle ratojen väliin jääville kapeille tukivyöhykkeille. Näin saatiin rakenteet teknisesti turvallisemmiksi ja kansirakenne ohuemmaksi, mikä mahdollistaa liittymiset Sorinsiltaan sujuvimmiksi ja esteettömämmiksi. Rakennuksen 4 osalta rakennusalan ylitys johtuu em. toimenpiteistä. Areenan osalta rakennusalan ylitys johtuu tarkentuneista suunnitelmista. Areenasta on haluttu luoda kansainvälisen tason huipputapahtumakeskus, johon liittyvät liiketilat rakennuksen 2 alimmissa kerroksissa tehostavat sen toimintaa. Muutos on viety osaksi Studio Daniel Libeskindin laatimaa kokonaissuunnitelmaa. Rakennusalojen ylitykset ovat hyvin pieniä etenkin verrattuna suunnitelman laajuuteen, eivätkä esim. naapuruston tai kaupunkikuvan kannalta merkityksellisiä.
TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 5 Poikkeaminen 3: Kerrosluku Uuden suunnitelman ja asemakaavan mukaiset kerrosluvut ovat seuraavat: Rakennus Toteutuva Asemakaavan kerrosluvut kerrosluku Areena 11 max 8 Rakennus 1 jalustaosa 8 max 7 Rakennus 2 jalustaosa 8 max 7 torniosa 18 max 17 Rakennus 3 torniosa 21 max 19 Rakennus 4 torniosa 25 max 22 jalustamassan länsipääty Rakennus 5 torniosa 29 max 28 6 max 5, erkkeriratkaisu Koska jalustamassoihin on nyt osoitettu asumista, niiden runkosyvyyttä on kavennettu ja kerroskorkeutta madallettu verrattuna kaavavaiheen viitesuunnitelmiin. Jotta saataisiin käytettyä koko rakennusoikeus, kerrosten lukumääriä on lisätty. Suunnitelmassa pyrittiin myös kehittämään hankkeen ilmettä Ratapihankadun suunnasta myönteiseen suuntaan. Hotellisisäänkäynnillä ja korotetulla hotellimassalla areenan päällä korostetaan eteläiselle sisäänajoväylälle näkyvää hankkeen julkisivua ja luodaan Ratapihankadun puolesta toiminnaltaan elävämpi. Hotellin sijoituksella areenan Ratapihankadun puoleiselle katolle saatiin myös areenan itäpuolen rakenteita madallettua niin, että Sorinkadun olemassa olevilla asuin- ja muille rakennuksille saadaan enemmän luonnonvaloa ja areenamassa räystäslinjoineen saadaan paremmin sovitettua niiden mittakaavaan. Hotelli sijoittuu kaavallisesti KYU-alueelle, johon voidaan osoittaa liiketiloja kuten hotellitoimintaa. Studio Daniel Libeskind perusteli kerroslukujen kasvua ja kaavassa määriteltyjen rakennusten harjakorkeuksien ylittämistä kokonaissommitelmalla; rakennusten korkeus kasvaa areenasta ja rakennuksesta 1 lähtien sulavasti aina rakennukseen 5 saakka. Ottaen huomioon kokonaisuuden, esitetyt korkeuden ylitykset ovat pieniä eivätkä vaikuta esim. naapurustoon millään tavalla.
TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 6 Poikkeaminen 4: Harjakorkeus Uuden suunnitelman mukaiset suurimmat harjakorkeudet ovat seuraavat: Rakennus Toteutuva harjakorkeus Asemakaavan harjakorkeus Rakennus 1 torniosa +155,90 max +153,00 Rakennus 2 torniosa +168,70 max +166,00 Rakennus 3 torniosa +177,90 max +173,00 Rakennus 4 torniosa +188,00 max +184,00 Rakennus 5 torniosa +205,40 max +201,00 Perustelut kohdassa 5. Poikkeaminen 5: Auto- ja polkupyöräpaikat (pysäköinti) Autopaikat: Esitetään hankkeen pysäköintijärjestelyjen toteuttamista Tampereen kaupungin pysäköintipolitiikan nykyisten linjausten mukaisesti. Asemakaavan autopaikkavaatimus on yhteensä 641 ap. Pysäköintipolitiikan mukaan autopaikkoja tarvitaan yhteensä 541 kpl. Autopaikkoja rakennetaan 100 kpl vähemmän kuin asemakaava edellyttää. Polkupyöräpaikat: Kaavassa ei ole määritelty polkupyöräpaikkojen määrää; rakennusjärjestyksen laskukaavalla yhteissummaksi saataisiin noin 2500 polkupyöräpaikkaa. Hankkeen alueelle toteutetaan yhteensä n. 900 polkupyöräpaikkaa. Autopaikat: Tampereen yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt 31.5.2016 Pysäköinti osana kaupunkikehitystä -selvityksen. Selvityksessä osoitettujen linjausten voidaan katsoa vastaavan huomattavasti asemakaavamääräyksiä paremmin tämän päivän ja tulevaisuuden tarpeisiin. Lisäksi kohteen keskeisen sijainnin johdosta voitaneen olettaa, että merkittävä osa alueella asuvista ja asioivista henkilöistä hyödyntää liikkumisessaan julkisia kulkuneuvoja, jolloin autopaikkojen määrän vähentäminen Tampereen kaupungin pysäköintinormin mukaiseksi ei aiheuta ongelmia.
TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 7 Autopaikkamitoitus: Asemakaava Pysäköintipolitiikka 1/125 kem 2 asuminen 1/150 kem 2 asuminen 1/100 kem 2 toimistot 1/120 kem 2 toimistot 1/100 kem 2 liiketilat 1/120 kem 2 liiketilat 1/200 kem 2 majoitus 1/200 kem 2 majoitus Autopaikkalaskelma: Autopaikoitus rakennukset areena yhteensä 1-5 +hotelli Kaavan mukainen 522 118 641 laskelma Pysäköintipolitiikan mukainen laskelma 435 106 541 Polkupyöräpaikat: Kaavassa ei ole määritelty polkupyöräpaikkojen määrää; rakennusjärjestyksen laskukaavalla yhteissummaksi saataisiin noin 2500 polkupyöräpaikkaa, jotka veisivät yhteensä tilaa yhteen jonoon asetettuna kilometrin verran. Näin suuren polkupyörätelinemäärän sijoittaminen alueelle on haastavaa ottaen huomioon julkisten tilojen muun käytön (tilaa ihmisvirroille etenkin tapahtuma-aikaan, muut kadun kalusteet). Kohteen keskeisen sijainnin johdosta voitaneen olettaa, että iso osa alueella asioivista tulee paikalle julkisilla kulkuneuvoilla, jolloin pyöräpaikkojen määrän vähentäminen ei merkittävästi vaikeuta alueella asioimista. Polkupyöräpaikkojen tarve rakennusjärjestyksen mukaan: 1 pp/ asunto 1 pp/ 100 kem2 (liike-, toimisto- ja hallintorakennukset) 1 pp/ 10 istumapaikkaa (kokoontumistilat, kahvilat, ravintolat ja urheilupaikat) Muuta: Liitemateriaaliin on 12/2016 lisätty liikenteellinen selvitys ja selvitys asuntopihojen sijoittumisesta. Poikkeaminen käyttötarkoituksesta, rakennusalasta, kerrosluvusta, harjakorkeudesta ja auto- ja polkupyöräpaikoista ei aiheuta haittaa kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta luonnon tai rakennetun ympäristön arvojen säilyttämistä koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamisien liikenteelliset vaikutukset on esitetty liitteessä nro 4.
TRE: 8089/10.03.01/2016 Sivu 8 LIITTEET 1. Sijaintikartta 2. Asiakooste 3. Muistutukset ja lausunnot sekä niiden vastineet 4. Liikenteelliset vaikutukset 5. Rakennusten numerointi 6. Rakennusalojen ylitykset 7. Rakennusten korkeudet ja kerrosluvut 8. Rakennuksen 4 pääty 9. Asuntopihat 10. Havainnekuvat 11. Asemakaava Lisätietoja Kaavainsinööri Merja Kinos, puh. 040 481 2571 valmistelusta etunimi.sukunimi@tampere.fi