IMATRAN KAUPUNKI KAUPUNKIKEHITYS JA TEKNISET PALVELUT Kaupunkisuunnittelu ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 2.päivänä toukokuuta 2017 päivättyä asemakaavakarttaa 1083 Alueen määrittely Asemakaavan muutos: Kaupunginosa 10, Mansikkala Virkistys-, erityis- ja katualuetta. Kaupunginosan rajan muutos. Kaupunginosa 12, Imatrankoski Virkistysaluetta. Kaupunginosan rajan muutos. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Kaupunginosa 10, Mansikkala Katualuetta. Kaupunginosa 12, Imatrankoski Korttelit 172-174 sekä katu-, erityis- ja virkistysaluetta. Alueen sijainti: Suunnittelualue sijaitsee Mansikkalan ja Imatrankosken kaupunginosien rajalla. Alue rajoittuu pohjoisessa Poutakujan korttelialueeseen sekä Paajalankatuun, idässä Koulukatuun, etelässä Martinpolun korttelialueisiin ja lännessä Paajalan virkistysalueeseen. Kaavan vireilletulo: 3.3.2016 (kuulutettu vireille kaavoituskatsauksessa) Kaavan laatija: Tiia Sillgren, puh. 020 617 4420 sähköposti: tiia.sillgren@imatra.fi osoite: Virastokatu 2, 55100 Imatra
Sisällysluettelo: 1. TIIVISTELMÄ... 3 1.1 Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet... 3 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT... 3 2.1 Nykytilanne... 3 2.2 Maakuntakaava... 5 2.3 Yleiskaava... 6 2.4 Asemakaava... 7 2.5 Suunnittelutilanne... 7 2.6 Aluetta koskevat muut suunnitelmat, selvitykset ja päätökset... 7 3. SELVITYS ALUEESTA... 7 3.1 Maanomistus... 7 3.2 Rakennettu ympäristö... 8 3.3 Liikenne... 9 3.4 Yhdyskuntatekninen huolto... 9 3.5 Luonnonympäristö... 9 3.6 Ympäristön häiriötekijät... 12 4. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET... 13 4.1 Asemakaavan perustelut ja rakenne... 13 4.2 Vaikutukset maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen... 15 4.3 Vaikutuksen yhdyskuntatalouteen ja elinkeinoelämään... 15 4.4 Vaikutukset liikenteeseen... 16 4.5 Nimistö... 16 4.6 Tonttijako... 16 5. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET... 16 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 22 2 / 28
1. TIIVISTELMÄ Mansikkalan Paajalan asuinkortteleiden ja Imatrankosken Martinpolun asuinkortteleiden välissä sijaitsevasta lähivirkistysalueesta osa muutetaan pientaloalueeksi ja osa alueesta säilytetään lähivirkistysalueena. Kaavaratkaisu mahdollistaa täydennysrakentamisen ja kaupunkirakenteen tiivistämisen sekä lisää Imatrankosken ja Mansikkalan keskustojen läheisyyden pientalotonttitarjontaa. Kaavamuutoksessa huomioidaan ekologisen viheryhteyden tarve Vuokselta länteen ja pohjoiseen. Kaavamuutoksen pinta-ala on 5,22 ha. Alue on kokonaisuudessaan Imatran kaupungin omistuksessa. Asemakaavamuutoksen rinnalla muutetaan Imatran yleiskaavan Kestävä Imatra 2020 lähivirkistysalueen rajausta. Yleiskaavan muutoksella osa virkistysalueesta muutetaan pientaloalueeksi ja osa säilytetään lähivirkistysalueena turvaten viher- ja kulkuyhteyden laajempaan virkistysalueeseen. Yleiskaavan muutos mahdollistaa kaupunkirakenteen tiivistämisen ja täydennysrakentamisen kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti. 1.1 Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet Asemakaavoitus on käynnistetty kaupungin aloitteesta. Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa kaupunkirakenteen täydennysrakentaminen ja tarjota uusia pientalotontteja keskustojen läheisyydessä. Muutoksessa huomioidaan ekologisen viherkäytävän jatkuvuus Vuokselta länteen ja edelleen pohjoiseen. Asemakaavamuutoksen yhteydessä tarkistetaan kaupunginosan rajan sijainti. Suunnittelualue on kaavoituskatsaus ja ohjelmassa 2016-2017 ASTAhankkeena, jonka tavoite on tarjota monipuolisia asumisen vaihtoehtoja kaupunkialueella. 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT 2.1 Nykytilanne Kaavamuutosalue sijaitsee Mansikkalan ja Imatrankosken kaupunginosien rajalla, rakentamattomalla metsää kasvavalla alueella Martinpolun ja Paajalan pientaloalueiden välissä, Koulukadun länsipuolella. Alue on voimassa olevan asemakaavan mukaista lähivirkistysaluetta. Lähimmät kaupalliset palvelut sijaitsevat Imatrankosken keskustassa sekä Mansikkalassa. Molempiin kauppakeskittymiin tulee matkaa noin 1,5 kilometriä. Lähimmät koulut, ala- ja yläkoulut sekä lukio ja päiväkodit sijaitsevat noin kilometrin päässä Mansikkalassa. Mansikkalassa toimii myös Saimaan ammattiopisto ja Saimaan ammattikorkeakoulu. Julkiset terveys- ja sosiaalipalvelut sijaitsevat osittain Mansikkalassa ja osittain Vuoksenniskalla, Honkaharjussa, jonne matkaa on noin 7 kilometriä. Osa terveys- ja sosiaalipalveluista on keskitetty myös Imatrankosken keskustaan. 3 / 28
Lähimmät leikkipaikat ovat Paajalan leikkipaikka Sadekujalla sekä Martinpolun asukkaiden ylläpitämä leikkipaikka Martinpolun päässä, kevyen liikenteen raitin varressa. Lähimmät paikallisliikenteen linja-autopysäkit sijaitsevat Koulukadun ja Paajalankadun tai Koulukadun ja Eskonkadun risteyksissä. Matkaa pysäkeille on 100 400 m. Kuva 1. Viistokuva elokuulta 2014. Kaava-alue on merkitty punaisella. (Lentokuva Vallas / Panu Nikkola). 4 / 28
2.2 Maakuntakaava Ympäristöministeriön 21.12.2011 vahvistamassa Etelä-Karjalan maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi (A). Suunnittelualue kuuluu kasvukeskusalueen laatukäytävään (lk), kaupunki- / taajamarakenteen kehittämisen kohdealueeseen (kk) sekä matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen (mv). Kuva 2. Ote maakuntakaavasta. Alueen likimääräinen sijainti on osoitettu sinisellä soikiolla. 5 / 28
2.3 Yleiskaava Imatran yleiskaava Kestävä Imatra 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 19.4.2004. Yleiskaavassa suunnittelualue on lähivirkistysaluetta, jossa toimenpiteet ovat luvanvaraisia (VL). Lisäksi kaavan muutosalueen läpi kulkee ohjeellinen pääulkoilureitti. Yleiskaavassa on asetettu tavoitteeksi myös ekologinen viherkäytävä Vuokselta länteen ja Ukonniemeen. Kuva 3. Ote yleiskaavasta. Kaavamuutosalue rajattu punaisella. Yleiskaava on muutettava suunnittelualueen osalta vastaamaan tulevan asemakaavan käyttötarkoitusta. Yleiskaavan muutoksessa (Y116) alue on merkitty pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP) sekä lähivirkistysalueeksi (VL). Yleiskaavan muutos laaditaan oikeusvaikutteisena ja sen tavoitevuosi on 2030. 6 / 28
2.4 Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa ympäristöministeriön vahvistama kaava 660 (12.6.1986) sekä teknisen lautakunnan hyväksymä kaava 986 (4.11.2008). 2.5 Suunnittelutilanne Kaavan muutosalue on lähes kokonaisuudessaan asemakaavoissa lähivirkistysaluetta (VL). Virkistysalue jakautuu Mansikkalan ja Imatrankosken kaupunginosiin. Koulukadulta on ohjeellinen ulkoilureittiyhteys Paajalan kuntopolulle (ur). Kaavan 660 yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueelle (ET) on pystytetty teleliikennemasto. Paajalankadun ja kevyen liikenteen väylän (pp) välissä on kapea puisto (VP). Kevyen liikenteen väylälle on merkitty myös huoltoajoyhteys (pp/h) teleliikennemastolle. Rakennusjärjestys Imatran rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.8.2016. (KV 20.6.2016, 52). Pohjakartta Pohjakartta täyttää MRL 54a vaatimukset 2.6 Aluetta koskevat muut suunnitelmat, selvitykset ja päätökset Martinpolun asemakaavan muutos Imatran kaupungin alueella, Ville Reponen, insinööri (AMK), Metropolia Ammattikorkeakoulu, maanmittaustekniikka, insinöörityö, toukokuu 2015 Paajalan asemakaava, luontoselvitys (Pöyry 2015) Yleiskaavan muutos Y116 Pientaloalue Imatra tekee tulevaisuuden kaupunkistrategia (2016) Paajalan Martinpolun ja Poutakuja virkistysalueen kaavamuutoksen melumittausraportti 1.-2.8.2017 (Imatran seudun ympäristötoimi / Litmanen 2017) 3. SELVITYS ALUEESTA 3.1 Maanomistus Kaavan muutosalue on kokonaisuudessaan Imatran kaupungin omistuksessa. Karttaote maanomistuksesta sivulla 8 (kuva 4). 7 / 28
Kuva 4. Ote maanomistuskartasta (StellaWeb/Imatran kaupunki 18.4.2017) 3.2 Rakennettu ympäristö Suunnittelualue on osa laajempaa rakentamatonta metsäaluetta, jonka kautta kulkee Imatrankoskelta Paajalan, Meltolan ja Ukonniemen laduille johtava hiihtolatureitti. Alueella on lisäksi joitakin lähiasukkaiden käyttämiä polkuja. Kuva 5. Rakennettua ympäristöä Martinpolun varrelta (13.11.2014/Ville Reponen) Suunnittelualue rajautuu etelässä Martinpolun asuinalueeseen ja pohjoisessa Poutakujan asuinalueeseen. Martinpolun pientaloalue on rakentunut vuosien 1986-1988 aikana. Asuinalueen ilme on hyvin yhtenäinen. Rakennukset ovat pääosin yksikerroksisia ja rinteessä sijaitsevat rakennukset ovat porrastettu 8 / 28
3.3 Liikenne maastonmuotoja mukaillen. Rakennuksien julkisivut ovat valkoista tiiltä ja katot ovat väriltään mustia tai tummanharmaita. Tonttien rajat on osoitettu pensasaidoilla tai pensasryhmillä. Poutakujan rivitalot ovat rakentuneet vuosien 1995, 2009 ja 2014 aikana. Poutakujan päässä on kaksikerroksinen pienkerrostalo, joka on rakennettu vuonna 1992. Poutakujan rakennuksien julkisivut ovat vaaleaa tiiltä. Rivitalot ovat yksikerroksia. Poutakujalla on yksi rakentamaton rivitalotontti. Alueen itäosassa sijaitsee teleliikennemasto aivan Koulukadun ja Paajalankadun risteyksessä. Paajalankatu on Paajalan asuinalueen kokoojakatu ja Koulukatu on Imatrankosken ja Mansikkalan keskustojen välinen pääkatu. Paajalankadun kautta kulkee myös läpiajoliikennettä Keskuskadun ja Koulukadun välillä. 3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Kaavamuutosalue rajautuu valmiin kunnallistekniikan piiriin. Martinpolun, Poutakujan ja Paajalankadun suuntaisesti kulkee vesihuoltolinjat. Teleliikennemasto sijaitsee Koulukadun ja Paajalankadun risteyksen läheisyydessä. Koulukadun katualueen reunassa on kaukolämpölinja. 3.5 Luonnonympäristö Yleispiirteiltään selvitysalue on pohjoiseen päin viettävän rinteen ja sen alapuolisen tasamaa-alueen metsää. Länsipuolella on ollut peltokaistale, joka on metsittynyt. Koilliskulmassa on teleliikennemasto ja sen vierestä kulkeva kevyenliikenteenväylä. Alueella risteilee ulkoilupolkuja. Alue on osa kaupunkialueelle sijoittuvasta laajemmasta metsäalueesta. Kaavamuutosalue sijoittuu ensimmäisen Salpausselän eteläpuoliseen maastoon, jolle on tyypillistä moreenimaat ja niiden väliset savi- ja silttikerrostumat. Alueen eteläosassa on moreenimäki ja pohjoisosassa maaperä on hienoainespitoisempaa. Eteläosan mäki on noin 10 metriä korkeampi kuin pohjoisosan loivapiirteinen maasto ja noin 20 metriä Vuoksen vedenpinnan tasoa ylempänä. Pintavesien virtaussuunta on itään päin Vuokseen. Alueen keskiosassa erottuu vanha vähävetinen ojauoma. 9 / 28
Kuvat 6 ja 7. Metsässä risteilee polkuja (6.7.2015/Tiia Sillgren). Poutakujan ja Martinpolun asuinalueen väliselle virkistysalueelle on laadittu luontoselvitys vuosina 2014 2015 (Pöyry Finland Oy). Luontoselvityksen mukaan eteläosan mäkialueella kasvaa varttuvaa ja varttunutta mäntymetsää. Rinteen alaosassa on kuusivaltaista sekametsää, joka jatkuu vyöhykkeenä koko kaavamuutosalueen läpi. Tasaisella alueella rinteen juurella on kuusivaltaista puustoa. Poutakujan asuinalueeseen rajoittuvan pohjoisosan keskiosa on muuta aluetta kosteampaa. Kosteikkokohdan länsipuolella on matala kumpare, jonka puustossa on varttuvia kuusia ja mäntyjä. Selvitysalueen luoteisosassa kasvaa asuinalueen reunassa isoja koivuja, tuomia ja pihlajia sekä raitoja ja nuorehkoja haapoja ja nuoria vaahteroita. Alueen länsireunalla on soistunut alue, jonka puusto on mänty- ja koivuvaltaista ja tiheää. Alue rajoittuu lähellä Paajalan kuntopolkuja metsittyneeseen peltokaistaleeseen, jota ojitus on kuivattanut ja joka on kasvillisuustyypiltään lähinnä ohutturpeista mustikkaturvekangasta. Selvityksessä todettiin, että alueen eläimistössä voi olla kangasmetsien ja kulttuuriympäristöjen lajeja, mutta laajempia metsäalueita vaativat lajit todennäköisesti puuttuvat. Linnustossa saattaa olla tavanomaisten lajien lisäksi vanhojen havumetsien ja lehtimetsien lajeja. Itäosan kolohaavassa oli käpytikan pesä. Alueen varttunut kuusimetsä on mahdollista liito-oravan elinympäristöä ja sinne sijoittuu pesäpuuksi sopiva kolohaapa. Liito-oravista ei kuitenkaan havaittu merkkejä keväällä 2014 eikä lähialueelta ole tiedossa liito- 10 / 28
oravahavaintoja. Selvitysalueella ei arvioida olevan erityistä merkitystä muille luontodirektiiviin liitteen IV(a) lajeille. Selvitysalueen todettiin olevan osa noin neliökilometrin laajuisesta kaupunkialueen keskelle sijoittuvasta metsä- ja lähivirkistysalueesta, johon sijoittuvat Imatran luonnonsuojeluselvityksessä (Imatran kaupunki 2000) mainitut kohteet Mansikkalan lettoräme ja Linjapuisto. Selvitysalueen kautta muodostuu yhteys niiden ja Vuoksen rantametsän välillä. Lännessä yhteys ei johda laajemmille metsäalueille, joten sen merkitys ekologisena yhteytenä arvioitiin todennäköisesti vähäiseksi. Selvitysalueen kohdalla metsäalueen luonnontilaa ovat muuttaneet lähialueiden rakentaminen, metsänhoito ja virkistyskäytöstä johtuva kasvillisuuden ja maaperän kuluminen. Kuva 8. Luontoselvityksen tutkimusalue vuonna 2014. Luontoarvoiltaan huomionarvoisen metsäalueen sijainti on osoitettu vihreällä rasterirajauksella. (Pöyry 2015). Luontoselvityksessä ei kaavamuutosalueella todettu luonnonsuojelulain (29 ) suojeltuja luontotyyppejä, vesilain (2. luku 11 ja 3. luku 2 ) suojeltuja vesiluontotyyppejä tai puroja eikä metsälain (10 ) erityisen tärkeitä elinympäristöjä. Mikään alueen luontotyypeistä ei ole uhanalainen tai silmälläpidettävä. Keskiosan metsäalue todettiin kuitenkin huomionarvoiseksi järeän puuston, lahopuuston ja rehevän kasvillisuuden takia. Lisäksi sillä todettiin olevan merkitystä virkistyskäytölle. Alueelta ei ole tiedossa uhanalaisten lajien esiintymiä eikä niitä ole havaittu maastokartoituksissa. Metsäalueen huomioon ottaminen on maankäytön suunnittelussa huomioitavaa, mutta luontoarvot eivät rajoita voimakkaasti alueen maankäyttöä. 11 / 28
Maaperä ja rakennettavuus Kaavamuutosalueen maaperä on hienorakeisten kitka- ja silttimaalajien aluetta (rakennettavuusluokka III), jossa vallitsevien hiekka-hiedan, hiesun ja hienorakeisten moreenien ohella on paikoin ohuita alle puolen metrin savi-, lieju- tai turvekerroksia. Maapohjan kantavuus III-luokkaan kuuluvilla alueilla on yleensä hyvä. Kaivettavuus vaihtelee suuresti. Hiekka-hietamaat ovat yleensä suhteellisen helposti kaivettavia, samoin osa moreeneista. Sen sijaan silttiaines on paikoin hyvin kovaa. III-alueella esiintyvät maalajit hiekkaa lukuun ottamatta löystyvät helposti veden vaikutuksesta, mikä saattaa märkinä vuodenaikoina ja pohjaveden tuntumassa kaivettaessa aiheuttaa huomattavia vaikeuksia. Radon Kaava-alue sijaitsee Säteilyturvakeskuksen vuonna 1995 ja ympäristöasiainpalvelukeskuksen vuonna 1996 tekemän selvityksen mukaan suurelta osin kohonneen radontason alueella, jolla mittaustuloksista 1-9 % ylittää 400 Bq/m³. Kaavamuutosalueen pohjoisosa kuuluu korkean radontason alueeseen, jolla mittaustuloksista 10-49 % ylittää 400 Bg/m 3. Lisäksi helmikuussa 2001 tehdyssä radonmittauksessa Martinpolulla on todettu kohonnut radontaso, jossa mittauksista 10 49 % ylittää 400 Bg/m3. Mahdolliset radonriskit on otettava huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa haittojen ehkäisemiseksi. 3.6 Ympäristön häiriötekijät Melu Koulukadun liikenne aiheuttaa 50-55 db:n melutason virkistysalueen kadun puoleiseen osaan (Imatran kaupungin liikennemeluselvitys 2000). Melutasoa on tarkistettu melumittauksella 1.-.2.8.2017. Mittauksen on suorittanut Imatran seudun ympäristötoimesta Riikka Litmanen ja mittauksen tarkoituksena on selvittää kaavamuutosalueen päivä- ja yökohtaiset keskiäänitasot, sekä verrata niitä valtioneuvoston asetuksen 93/92 mukaisiin uusien asuinalueiden meluohjearvoihin. Meluraportin (Paajala, Martinpolun ja Poutakujan virkistysalueen kaavamuutos 1.-2.8.2017) yhteenvedossa todetaan, että kaavamuutosalueen päivääänitaso mittausjakson aikana oli 50 db(a) ja yöäänitaso oli 42 db(a). Mitatut äänitasot eivät ylitä valtionneuvoston uusien asuinalueiden meluohjearvoja. 12 / 28
Taulukko 1. Mittausjakson aikaiset päivä- ja yökohtaiset keskiäänitasot sekä uusien asuinalueiden ohjearvot (Litmanen 2017) Mittauspiste sijaitsi kaavamuutosalueen reunimmaisen tontin kulmassa, lähimpänä Koulukatua, joka oletettiin olevan kaava-alueen meluisin kohta. Kaavamuutosalueen melutasot muodostuvat Koulukadun liikenteestä sekä Paajalankadun ja Poutakujan liikenteen äänistä. Valtatien 6 tieliikennemelu kuului taustalla hiljaisena hurinana. Myös Paajalankadun ja Koulukadun risteyksessä sijaitseva teleliikennemaston koppitilan jäähdyttimen melu kuului mittauspisteelle kun muun liikenteen häly hiljeni. Melumittauksen aikana koululaisliikenne ei ollut vielä alkanut. Melutasot alittivat valtionneuvoston meluohjearvot, mutta todennäköisesti jäisen maan aikaan, koululaisten aamu- ja iltaliikenteen ollessa voimakkaimmillaan ja tuulensuunnan ollessa koillisen ja idän suunnalta melutason ovat alueella korkeampia kuin mittausjakson aikana mitatut melutasot. 4. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 4.1 Asemakaavan perustelut ja rakenne Asemakaavan muutoksella muodostetaan Imatrankosken kaupunginosaan uusi pientaloalue tiivistäen kaupunkirakennetta. Kaavamuutosalueen pintaalasta 45 % varataan rakentamiseen (asuintontit 32 % ja kadut 13 %) ja virkistysalueeksi jää 55 %. Asuintontit on sijoitettu maastonmuotoja mukaillen jättäen uuden ja olemassa olevien asuinalueen väliin metsäiset vyöhykkeet. Uusi katuyhteys sijoittuu alavampaa kohtaan ja asuintontit sijoittuvat molemmin puolin katua. Muutamalla tontilla rakennukset tulee porrastaa maastonmuotoja mukaillen. Asuintontit ovat sijoitettu luontevimpaan kohtaan huomioiden viheryhteyden jatkuvuus sekä kunnallistekniikan rakentamisen kustannustehokkuus. Uutta asuinaluetta ympäröi lähivirkistysalue (VL), ja jokaiselta tontilta on suora yhteys virkistysalueeseen. Viheryhteys Paajalan kuntopoluille sekä laajempaan virkistysmetsään on huomioitu. Uuden ja vanhan asuinalueen väliin jäävät metsäalueet toimivat myös näkö- ja suoja-alueina olemassa olevilta asuinalueita katsottuna. Luontoselvityksessä todettua huomionarvoista metsää jää kaava-alueen pohjoisosaan ja teleliikennemaston ympäristöön. Paajalankadun ja kevyen liikenteen väylän väliin on merkitty puisto (VP) poistuvan kaavan mukaisesti. Puistossa on jalankululle ja polkupyöräilylle 13 / 28
varattu alueen osa (pp). Puiston pohjoisosaa on supistettu johtuen uudesta katuyhteydestä. Kaava-alueella on 13 uutta erillispientalotonttia ja 2 asuinpientalotonttia, jotka sijoittuvat uuden rakennettavan asuntokadun, Markunpolun, varteen. Omakotitalotontit ovat erillispientalojen korttelialuetta, kerrosala saa olla enintään 250 kem 2 (AO-1). Erillispientalotonttien keskimääräinen koko on 1044 m 2. Pienin tontti on kooltaan 963 m 2 ja suurin 1137 m 2. Tonttien rakennusoikeus on 250 kem 2 ja suurin sallittu kerroskorkeus on kaksi. Erillispientalojen korttelialueella on rakennusoikeutta yhteensä 3250 kem 2. Korttelin 172 tonttien länsireunaan on merkitty johtovaraus Imatran seudun sähkön maakaapelille ja viestikuidulle. Kaapeli on vaikeasti havaittavissa ennakkoon, joten kaivuutyöt tontilla on suoritettava erityisen varovaisesti. Sähköjohdolle on varattu 7 metrin rasitealue tontin länsireunaan. Asuinpientalotontit sijaitsevat Markunpolun päässä (k. 173 t. 1-2). Tontti 1 on kooltaan 1435 m 2 ja tontti 2 on 1506 m 2. Tonteille on mahdollista rakentaa paritalo tai kytketty pientalo. Rakennusoikeus tonteille on määritelty tehokkuusluvulla e=0,25, mikä antaa rakennusoikeutta 359 kem 2 tontille 1 ja 376 kem 2 tontille 2. Asuinpientalojen korttelialueella on rakennusoikeutta yhteensä 735 kem 2. Jotta alue olisi mahdollisimman valmiin ja vehreän näköinen jo rakentuessaan, suositellaan yleismääräyksissä säilyttämään kauniita yksittäispuita, puuryhmiä tai erikoisesti kasvavia puita ja suojaamaan nämä rakentamisen aikana tarvittavin toimenpitein. Kaupunginosan rajan sijaintia on tarkastettu kaavan laadinnan yhteydessä ja raja on siirretty alueen keskeltä kaavarajan pohjoisreunaan, Paajalan asuinalueen reunaan. Uusi pientaloalue kuuluu Imatrankosken kaupunginosaan. Paajalankatu ja sen viereinen kevyen liikenteen väylä ovat Mansikkalan kaupunginosaa. Paajalan- ja Koulukadun risteyksen tuntumassa, kaava-alueen itäreunassa on yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue (ET). Alueella on teleliikennemasto. ET-alueen rajausta on tarkistettu vastaamaan käytössä olevaa aluetta. Uudelle asuinalueelle liitytään Paajalankadulta. Asuinalueelle johtaa uusi rakennettava katuyhteys Markunpolku. Markunpolku yhdistyy Martinpolkuun uuden kevyen liikenteen väylän kautta ja sitä kautta Martinpolun asukkailla on kulkuyhteys Paajalan kuntopolulle. Kaava-alueen pohjoisosaan on merkitty ohjeellinen ulkoilureitti nimeltä Siimes, joka yhdistää Paajalan ja Pässiniemen reitit toisiinsa. Yleismääräyksissä todetaan, että radonriskit on otettava huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa. Autopaikkoja on tontille varattava kaksi asuntoa kohti. Istutettavaksi merkityille alueilla saa järjestää kulkuyhteyden, 14 / 28
maanalaisia johtoja ja kaapeleita sekä niiden käyttämiseen tarpeellisia laitteita ja rakennelmia. Kaava-alueen pinta-ala on yhteensä 5,22 hehtaaria, josta korttelialuetta on 1,65 ha, erityisaluetta 0,06 ha, virkistysaluetta 2,86 ha ja katualuetta 0,65 ha. Kaava-alueen rakennusoikeus on yhteensä 3985 kem 2. Alueen rakennusoikeus kasvaa, koska virkistysalueesta osa muuttuu rakennetuksi ympäristöksi. 4.2 Vaikutukset maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen Kaupunkikuva Koulukadulla Heikinkadun ja Vuoksenrannantien välisellä reilun kilometrin matkalla on nykyisellään pientalovaltainen. Suunnitellun viheralueen erottaman pientaloalueen rakentaminen Koulukadun lähiympäristöön ei muuta kaupunkikuvan kokonaisvaikutelmaa. Alueen maisemakuva muuttuu kaavan toteutuessa luonnontilaisesta rakennutuksi ympäristöksi. Maisemakuvan muutos vaikuttaa eniten lähialueen asukkaisiin. Muutosta lieventää rakennusmassojen sijoittelu niin, että olemassa olevien asuinalueiden ja uusien erillispientalotonttien väliin jää virkistysaluetta, joka pehmentää maisemaa asuinalueilta katsottuna. Asemakaavan muutoksen myötä metsää kasvava virkistysalue supistuu noin kahdella hehtaarilla. Koska alue on osa laajempaa noin neliökilometrin laajuista viheralueesta, supistumisen vaikutus on vähäinen koko kaupungin mittakaavassa. Virkistysalueen supistaminen vaikuttaa eniten lähialueen asukkaisiin ja heidän käyttämiinsä reitteihin sekä marjastus ja sienestys alueiden kaventumisiin. Kaavamuutoksessa on huomioitu ekologisen viheryhteyden sekä ulkoilu- ja hiihtolatureittien jatkuvuus Vuokselta länteen ja edelleen pohjoiseen. 4.3 Vaikutuksen yhdyskuntatalouteen ja elinkeinoelämään Kaavaratkaisun täydennysrakentaminen tiivistää kaupunkirakennetta Imatrankosken ja Mansikkalan keskustojen välissä ja lisää pientalotonttien tarjontaa keskustojen lähellä, mikä on asetettu Imatran kaupungin kaupunkistrategiassa tavoitteeksi. Täydennysrakentaminen alueella on yhdyskunta- ja energiataloudellisesti edullista uusien rakennuskortteleiden sijaitessa teknisiltä verkostoiltaan valmiin kaupunkirakenteen sisällä. Kaavan toteuttaminen aiheuttaa kustannuksia kunnallistekniikan rakentamisen osalta. Alueelle rakennetaan uusia tonttikatuja noin 370 metriä sekä kevyen liikenteen väylää noin 60 metriä. Yhdyskuntataloudelliset kustannukset vesihuoltoverkoston rakentamisen suhteen on arvioitu noin 360 000 euroksi. 15 / 28
Kaava-alueen pienialaisuudesta ja tulevien asukkaiden suhteellisen vähälukuisuudesta johtuen ei kaavamuutoksella ole vaikutusta elinkeinoelämään tai sen kilpailuun esimerkiksi palveluiden käyttäjinä. 4.4 Vaikutukset liikenteeseen 4.5 Nimistö 4.6 Tonttijako Uusien pientalokortteleiden rakentaminen lisää vähäisessä määrin liikennettä aluetta rajaavilla kaduilla. Pääkatuna toimivalla Koulukadun liikenteen vähäisellä kasvulla ei ole merkitystä. Etäisyydet alueelta palveluihin ovat kohtuulliset ja ne ovat saavutettavissa julkisilla kulkuneuvoilla tai kävellen ja pyöräillen. Kaava-alueen nimistö liittyy Imatrankosken kaupunginosassa käytössä olevaan katunimistön aihepiiriin miesten etunimet. Uusi katu on nimetty Markunpoluksi, joka on luonteva jatkumo lähialueen nimistöön. Ulkoilureitti Koulukadulta Paajalan valaistulle kuntopolulle on nimeltään Siimes. Katunimistöstä on pyydetty lausunto naapurikunnista eikä samanlaisia tai samankaltaisia nimiä ole naapurikunnissa käytössä. Asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu sitova tonttijako kortteleihin 172-174. 5. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET Osalliset Kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajat ja toimijat Etelä-Karjalan liitto Kaakkois-Suomen ELY-keskus Etelä-Karjalan pelastuslaitos Sähkö- ja puhelinyhtiöt Imatran Lämpö Oy Hyvinvointi- ja koulutuspalvelut / Liikuntapalvelut Yhteistyö sidosryhmien kanssa Asemakaavan muutosluonnoksesta on pidetty sidosryhmäpalaveri 15.5.2017, jossa on pyydetty palautetta kaupunkikehitys ja tekniset palvelut vastuualueelta. Palautetta on pyydetty lisäksi Liikuntapalveluilta, Imatran Lämpö Oy:lta sekä sähkö- ja puhelinyhtiöiltä. Lisäksi on pyydetty lausunnot Etelä-Karjalan liitolta ja Kaakkois-Suomen ELY-keskukselta. Palautteet ja lausunnot on pyydetty antamaan 9.6.2017 mennessä. Palautetta on pyydetty kaavaluonnoksesta, joka oli päivätty 2.5.2017. Luonnoksessa ajoyhteys uudelle asuinalueelle tapahtui Martinpolun kautta. Luonnoksessa oli 15 erillispientalotonttia. Tontit sijoittuvat maastonmuotoja mukaillen ja jokaiselta tontilta oli suora yhteys virkistysalueeseen. Uuden ja vanhan asuinalueen väliin jäi vihervyöhykkeet, jotka toimivat myös 16 / 28
ekologisena vihervyöhykkeenä. Vihervyöhykkeet kautta oli merkitty ulkoilureittiyhteys Paajalan kuntopolulle sekä Koulukadun alikulun kautta Pässinniemen ulkoilureitteihin. Kuva 9. Ote 2.5.2017 päivätystä kaavaluonnoksesta. 17 / 28
Sidosryhmäpalaveri 15.5.2017: Sidosryhmäpalaverissa käytiin keskustelua kaavaluonnoksesta (päivätty 2.5.2017). Esiin nousi vaihtoehto katuliittymän järjestämiseksi Paajalankadulta uudelle asuinalueelle. Tämä vaihtoehto rauhoittaisi Martinpolun alueen läpiajoliikenteeltä. Uusi asuinalue yhdistyisi Martinpolkuun kevyen liikenteen väylän kautta, jolloin Martinpolun asukailla säilyy kulkuyhteys Paajalan kuntopolulle. Samassa yhteydessä käytiin keskustelua pelastuslaitoksen tarpeista ja päättyvien pussikatujen luomista haasteista pelastuskalustolle. Kaavaluonnoksessa esitetyt kadun nimet Maurin- ja Markunpolku koettiin liian samankaltaisiksi Martinpolun kanssa. Nimet saattavat sekoittua toisiinsa. Uusiksi nimiksi ehdotettiin muun muassa Manu-, Maunon-, Pertin-, Sulon- ja Karinpolkua/kujaa. Kaavan merkitty ulkoilureitille tulee antaa myös nimi. Imatran lämmön kaukolämmön runkolinja on Koulukadun varressa ja uusi asuinalue on mahdollista liittää kaukolämpöön. Kunnallistekniikan ja katujen rakentamisen kustannusarviot pyydetään Imatran vedeltä ja Kaupunki-infralta, kun kaavaluonnos tarkentuu katuliittymän ja tonttien lukumäärän osalta. Paritaloille sopivista tonteista tulee ajoittain kyselyjä eikä sopia tontteja ole juuri tarjolla. Päädyttiin selvittämään paritaloille sopivia tontteja asuinalueelle. Kaavaluonnoksen tontteja levennetään mahdollisuuksien mukaan, jotta paritaloja voi toteuttaa useammalle tontille. Ekologisen viherkäytävän sekä ulkoilureitin jatkuminen Paajalan metsään ja Koulukadun ali itään koettiin tärkeäksi. Suunnittelualueen metsällä on tärkeä virkistysarvo lähialueen asukkaille. Sähkö- ja puhelinyhtiöiden palautteet: Imatran seudun sähkö Oy:n palautteessa (16.5.2017) todetaan, että kaavaluonnoksen korttelin 172 tonttien 1-4 kohdalla kulkee 20 kv maakaapeli ja viestikuitu. Tonteilla tarvitaan rasite, jonka leveys on 5 metriä puolelleen kaapelin keskikohdasta mitattuna. Kyseinen kaapeli on erittäin tärkeä, sillä se syöttää suurta osaa Imatran keskustan asuinalueesta. Maakaapelin huomaaminen ennakkoon on vaikeaa, ja yleensä kaivutöistä aiheutuu vaurio. mikä voi olla ihmishengelle kohtalokas ja sähkönjakelun keskeyttäminen aiheuttaa suuria kustannuksia. Tonttien ostajia on ehdottomasti opastettava kaikenlaisista pihan kaivutöistä kaapelin läheisyydessä. Lisäksi palautteessa todetaan, että johtojen ja laitteiden siirrosta aiheutuneista kustannuksista vastaa siirron vaatija. Blue Lake Comminication Oy:lla toteaa palautteessaan (19.5.2017), että alueella on tietoliikennereittejä ja tietoliikennekaapeleita. Kaapelin ovat Paajalankadun kevyenliikenteen väylä ja kadun varressa ja päättyvät teleliikennemastolle. Telia Finland Oy:lla ei ole huomautettavaa kaavaluonnoksesta (palaute 2.6.2017). 18 / 28
Etelä-Karjalan pelastuslaitoksen palaute 23.5.2017: Kaavamuutosalue sijoittuu pelastustoimen toimintavalmiuden suunnitelmien mukaan II-riskiluokan alueelle. Kaavamuutos ei tule kerrosalaan tai asukasmäärään vuoksi kasvattamaan riskiluokitusta vaativammalle tasolle, vaan riskiluokka tulee säilymään ennallaan. Pelastuslaitoksen tekemien selvityksien perusteella pelastuslaitos on yleensä kykenevä saavuttamaan kaavamuutosta koskevan alueen siten, että tehokas pelastustoiminta voidaan aloittaa vaaditussa ajassa. Palautteessa pyydetään huomioimaan alueella olemassa olevan ja rakennettavan tiestön tulee olla ympäri vuoden muun muassa kantavuuden ja kunnossapidon osalta soveltua palo- ja pelastuskaluston käyttöön, jotta pelastustoiminta on onnettomuuden sattuessa mahdollista. Pelastustiejärjestelyjä tulee tarvittaessa tarkentaa jatkosuunnittelun yhteydessä. Kaavamuutosalueella ja sen läheisyydessä oleva paloposti- ja palovesiasemaverkosto on riittävä varmistamaan sammutusveden saannin alueella. Kaakkois-Suomen Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY-keskus) lausunto 8.6.2017: ELY-keskus kehottaa lausunnossaan parantamaan vuorovaikutusta ja eriyttämään OASin nähtävilläolo varsinaisista kaavojen valmisteluaineistojen (kaavaluonnosten) nähtävilläolosta, vaikka kaavahanke on kuulutettu vireille kaavoituskatsauksen yhteydessä. Vuorovaikutuksen toteutumiseksi olisi osallisten oltava mahdollista tutustua kaavan valmisteluaineistoon. Vaikutusten arviointi tulee kaavatyön edetessä täydentää erityisesti vaikutuksia liikenteeseen sekä elinympäristön viihtyvyyteen. Arvioidut vaikutukset maisemakuvaan erityisesti supistuvan virkistysalueen osalla tuntuvat optimistisilta. Kaavaratkaisussa pääosa rakentamisesta on sijoitettu luontoselvityksessä todetulle huomionarvoiselle metsäalueelle, vähempiarvoisten metsäalueiden jäädessä rakentamisen ulkopuolelle. Perustelut ratkaisulle puuttuvat. Virkistyskäytön ja viheryhteyksien säilymisen kannalta yleiskaavan mukainen ratkaisu olisi syytä tehdä myös asemakaavassa eli keskittää itä-länsi suuntainen viheryhteys kaavan pohjoisrajalle eikä pilkkoa kapeiksi käytäviksi molemmille puolille uutta asutusta. Osallisten ja kaavasta päättävien tahojen tulee saada kaavaselostuksesta käsitys alueen olosuhteista ja kaavan aiheuttamista muutoksista. Vain näin on mahdollista luoda arvio kaavaratkaisun vaikutuksista ja oikeudellisista perusteista. 19 / 28
Etelä-Karjalan liiton lausunto 12.6.2017: Asemakaavan muutos noudattaa voimassaolevan maakuntakaavan varauksia. Etelä-Karjalan liitto pitää tärkeänä, että asemakaavaan merkitään kulkuyhteydet alueen virkistyskuntopolkualueelle myös alueen eteläosasta. On myös tärkeää, ettei tätä Mansikkalan alueen keskeistä ja tärkeää ulkoiluja virkistysaluetta jatkossa enempää varata muuhun toimintaan. Palautteiden vaikutus kaavaluonnokseen: Sidosryhmäpalaverissa käydyn keskustelun perusteella kaavaluonnosta on tarkasteltu kokonaisuudessaan uudestaan, jonka vuoksi OASia ja kaavaluonnosta ei esitelty kuntalaisille alkuperäisen aikataulun mukaisesti toukokuussa 2017. Kaavaluonnoksen tarkastelun ja asiakirjojen täydentämisen jälkeen kaavahanketta esitellään kuntalaisille ja kaava-aineisto selvityksineen on silloin nähtävillä kaupungintalon lisäksi Imatran internetsivuilla. Kaavaluonnoksesta on tehty vaihtoehto 2, jossa asuinalueelle ajo tapahtuu Paajalankadulta. Asuintontit sijoittuvat yhden kadun varteen. Uudelta kadulta on kevyen liikenteen yhteys Martinpolulle. Imatran seudun sähkö Oy:n palautteen myötä korttelin 172 muodostetaan kolme tonttia neljän sijaan, sillä johtorasitteen merkitsemisen jälkeen yhden tontin käyttö ja rakennettavuus huononivat merkittävästi. Ekologinen viherkäytävän jatkuvuus otetaan huomioon. Uuden asuinalueen ja olemassa olevien asuinalueiden väliin jätetään viherkäytäviä. Myös ulkoilureitin jatkuvuus Koulukadun alikulkutunnelilta Paajalan valaistulle kuntoradalle huomioidaan. Asuinalue sijoitetaan niin, että viherkäytävät jäävät mahdollisimman leveiksi. Päivitetystä kaavaluonnoksesta pyydetään lausunnot Kaakkois-Suomen ELYkeskukselta ja Etelä-Karjalan liitolta sekä palautetta sidosryhmiltä: Etelä- Karjalan pelastuslaitos, sähkö- ja puhelinyhtiöt, Imatran Lämmöltä ja kaupungin eri vastuualueilta. Kaavan vireilletulo ja laatimisvaiheen kuuleminen Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksen yhteydessä kuulutuksella kaupungin ilmoituslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla 3.3.2016. Kaavaluonnoksen esittelytilaisuudesta kuulutetaan Uutisvuoksessa 7.9.2017. Lisäksi on lähetetty kutsukirjeet esittelytilaisuuteen kaava-alueen sekä naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille. Kaavahankkeen vireilletuloon ja luonnosvaiheen kuulemiseen liittyvä esittelyja tiedotustilaisuus järjestetään Imatran kaupungintalolla 14.9.2017. Osallisilla on mahdollisuus lausua mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta sekä arvioida kaavan vaikutuksia. Kaavan 20 / 28
osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli jakelussa. Palautetta pyydetään 9.10.2017 mennessä. Luonnosvaiheen esittelytilaisuudessa esitellään myös yleiskaavan muutoksen luonnosvaihe. Lausunnot Asemakaavaluonnoksesta pyydetään palautetta osallisena olevilta sekä lausunto Kaakkois-Suomen ELY-keskukselta ja Etelä-Karjalan liitolta. Asemakaavan muutosehdotuksesta pyydetään lausunnot Kaakkois-Suomen ELY-keskukselta, Etelä-Karjalan liitolta, Imatran seudun ympäristölautakunnalta, Imatran kaupungin rakennusvalvontajaostolta sekä tarvittaessa muilta viranomaisilta. Nähtävilläolo (MRL 65, 27, 32 ) Kaavaehdotus on nähtävillä Asiakaspalvelu Imatrassa (kaupungintalo 1.krs) vähintään 30 päivää; kuulutus kaupungin virallisessa kuulutuslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla sekä kirjeitse tiedoksi ulkopaikkakuntalaisille kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajille. Mahdollinen muistutus kaavaehdotusta vastaan on tehtävä kirjallisena ja jätettävä yhteystietoineen kaupunginhallitukselle osoitettuna kaupunginkanslian kirjaamoon, osoite Virastokatu 2, 55100 Imatra, tai kirjaamo@imatra.fi. Hyväksyminen Koska asemakaava on vaikutuksiltaan merkittävä, kaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto. Tieto hyväksymisestä lähetetään niille, jotka ovat kirjallisesti sitä pyytäneet (MRL 67 ). Kaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Itä-Suomen hallintooikeudelle osoitteella: Itä-Suomen hallinto-oikeus PL 1744 70101 Kuopio 21 / 28
6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Mikäli kaavasta ei ole muistutettu ja kaavaprosessi on edennyt muutoin oletetun aikataulun mukaisesti, kaava saanee lainvoiman alkuvuodesta 2018. Imatra 5.5.2017 täydennetty 4.9.2017 Laatinut Hyväksynyt Tiia Sillgren kaavoitusinsinööri Jaana Huovinen asemakaava-arkkitehti Valmistelussa mukana Ville Reponen, insinööriopiskelija AMK, maanmittaustekniikka, Metropolia Ammattikorkeakoulu LIITTEET 1. Seurantalomake 2. Poistuva kaava 3. Havainnekuva 4. Johtokartta 22 / 28
23 / 28
24 / 28
25 / 28
POISTUVAT ASEMAKAAVAMÄÄRÄYKSET 26 / 28
Liite 3. 27 / 28
Liite 4. 28 / 28