Vuosikertomus 2006
Helsingin ydinkeskustassa Mannerheimintiellä sijaitsevat Bulevardi 1, Mannerheimintie 2, 4 ja 6 kuuluvat myös Spondalle. Kiinteistöissä on runsaasti liiketilaa. Toimistotiloissa toimii asianajotoimisto, rahoitusja konsulttialan yrityksiä. Sponda Oyj Visio Sponda on toimitila-asiakkaan ensimmäinen valinta. Sponda on toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka innovatiivisilla, asiakaslähtöisillä ratkaisuilla ja laadukkaalla kiinteistöjen ylläpidolla saavuttaa toimialan ja -alueen parhaan tuoton ottamalla hallittua kehitys- ja vuokrausriskiä. Sponda luo aktiivisesti alan parhaita käytäntöjä ja toimii vastuullisesti ympäristön ja kaupunkikuvan kehittäjänä. Toiminta-ajatus Spondan toiminta-ajatus on omistaa ja kehittää toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle.
Sponda lyhyesti Sisällysluettelo Sponda Oyj on markkina-arvoltaan suurin Helsingin Pörssissä listattu kiinteistösijoitusyhtiö. Spondan toiminta-ajatuksena on omistaa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle. Sponda osti 14.12.2006 suomalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan 943 milj. eurolla. Yritysoston seurauk sena Spondasta tuli yksi Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.2006 oli 2 455,1 milj. euroa (1 259,7 vuonna 2005). Spondan kiinteistöjen vuokrattava pinta-ala on noin 2 milj. m 2. Sponda omistaa pääosin pääkaupunkiseudulla ja Oulussa, Tampereella ja Turussa yhteensä 250 sijoituskiinteistöä, joista 218 oli toimisto- ja liiketilakiinteistöjä ja 32 logistiikka kiinteistöjä. 1 Sponda lyhyesti 2 Tunnusluvut ja vuoden tärkeimmät tapahtumat 4 Toimitusjohtajan katsaus 6 Sijoitus Spondaan 8 Toimintaympäristö 12 Liiketoiminta 15 Kapiteelin hankinta 16 Spondan keskeisiä kiinteistöjä pääkaupunkiseudulla 18 Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 22 Logistiikkakiinteistöt 26 Kiinteistökehitys 28 Kiinteistörahastot 30 Venäjä ja Baltia 33 Ovenia ja asiakaspalvelukeskukset 34 Rahoitus ja rahoitusriskienhallinta 36 Henkilöstö ja ympäristö 40 Corporate Governance 45 Tilinpäätös 2006 104 Tietoja osakkeenomistajille Strategia 2007 Spondan tavoitteena on vahvistaa yhtiön asemaa yhtenä Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Sponda kehittää aktiivisesti omaan omistukseen kiinteistöhankkeita Suomessa ja lähialueilla. Sponda laajentaa toimintaansa Venäjällä sijoittamalla toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkakiinteistöihin. Suomessa Spondan sijoitustoiminnan painopistealueena on pääkaupunkiseudun lisäksi Tampereen, Turun ja Oulun talousalueet. Muun Suomen kiinteistömarkkinoilla Sponda toimii hallinnoimiensa kiinteistörahastojen kautta. Arvot Yhtiölle tärkeitä arvoja ovat innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito. VUOSIKERTOMUS 2006 1
Vuoden tärkeimmät tapahtumat Tammikuu 12.1.2006 Sponda Oyj ja JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L. allekirjoittivat sopimuksen kiinteistörahaston perustamisesta. Rahasto sijoittaa pääasiallisesti toimisto- ja liiketilakiinteistöihin keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Sponda omistaa kiinteistörahastosta 20 %. Sponda vastaa sekä rahaston että sen hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista. 13.1.2006 Sponda osti OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj:ltä toimistotalon Espoon Mäkkylässä osoitteessa Kalkkipellontie 6. Kiinteistön kauppahinta oli 11,2 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala 8 800 m 2. Tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta 3 450 m 2. Huhtikuu 7.4.2006 Sponda osti pääkaupunkiseudulta kolme toimitilakiinteistöä 12,3 milj. eurolla. Kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on 11 700 m 2. 28.4.2006 Sponda sijoitti liikekiinteistöihin kiinteistörahasto JER Europe Fund II Holdings S.A.R.L:n kautta.rahasto hankki kiinteistöjä Hämeenlinnasta, Jyväskylästä, Kemistä, Lappeenrannasta ja Raumalta 42 milj. eurolla. Toukokuu 23.5.2006 Helsingin kaupunki vahvisti Spondan omistaman City-Centerin eli Makkaratalon kaavamuutoksen. Koko projektin arvioidaan valmistuvan vuonna 2011. Kesäkuu 27.6.2006 Sponda ja seitsemän institutionaalista sijoittajaa allekirjoittivat sopimuksen logistiikkakiinteistörahaston, Sponda Kiinteistörahasto I Ky:n, perustamisesta. Spondan osuus rahastosta oli perustamishetkellä 47 %. 30.6.2006 Sponda osti 19,5 milj. eurolla Oy Realinvest Ab:lta 58 %:n omistusosuuden Kiinteistö Oy Heimolan osakkeista Yliopistonkatu 5:ssä Helsingin keskustassa. 31.8.2006 Sponda osti neljä logistiikkakiinteistöä Raskone Oy:ltä 16,4 milj. eurolla. Kiinteistöt sijaitsevat Vantaalla, Oulussa, Kuusankoskella ja Mikkelissä. Lokakuu 2.10.2006 Sponda myi noin 37 milj. eurolla seitsemän logistiikkakiinteistöä Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön. Kiinteistöt sijaitsevat Tampereella, Turussa ja Lahden seudulla. 5.10.2006 Sponda osti Realinvest Oy:ltä toimistokiinteistön Helsingin Ruoholahdesta 10,4 milj. eurolla. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 5 455 m 2. 16.10.2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda vastaa Vuosaaren sataman logistiikka-alueen rakentamisesta. Kehitysprojektin kokonaisinvestointi on hieman yli 100 milj. euroa, ja investoinnit alkavat vuoden 2007 lopussa. 19.10.2006 Sponda solmi Yleisradion eläkesäätiön kanssa sopimuksen, jonka perusteella osapuolet kehittävät yhdessä toimitilakohteen Länsi-Pasilaan Yleisradion eläkesäätiön tontille. Spondan osuus noin 95 milj. euron hankkeesta on 60 %. 20.10.2006 Sponda ja Suomen valtio allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda osti kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osake kannan noin 950 milj. eurolla. Yhtiöiden kiinteistöjen yhteenlaskettu käypä arvo on noin 2,7 miljardia euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 2 miljoonaa m 2. 2 SPONDA
Tunnusluvut Konsernin tunnusluvut (IFRS) 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2004 Liikevaihto, Me 116,9 103,0 99,2 Liikevoitto, Me 103,9 65,5 17,1 Voitto ennen veroja, Me 65,4 39,2-9,5 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,56 0,57 0,53 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,45 7,25 7,44 Tulos/osake, e 0,61 0,37 0,04 Sijoitetun pääoman tuotto, % 7,19 (1) 5,57 1,50 P/E-luku 19,7 21,2 176,9 Omavaraisuusaste, % 20,2 44,9 47,1 Osinko, e 0,40 *) 0,50 0,50 Osinko tuloksesta, % 65,60 *) 133,42 1 231,80 Efektiivinen osinko, % 3,33 *) 6,29 6,96 (1) Vuoden 2006 osalta on tunnuslukujen laskennassa käytetty kvartaaleittain painotettuja keskiarvoja tase-erien osalta * Hallituksen esitys perustuen tammi-helmikuussa 2007 toteutetun osakeannin jälkeiseen osakemäärään TULOS/OSAKE, e SIJOITUSKIINTEISTÖOMAISUUDEN KÄYPÄ ARVO, Me Marraskuu 16.11.2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda vastaa Vuosaaren sataman porttirakennuksen, pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin rakentamisesta. Ensimmäisen vaiheen kokonaisinvestointi on noin 34 milj. euroa, ja toisen vaiheen noin 8 milj. euroa. 16.11.2006 Kilpailuvirasto ilmoitti hyväksyneensä yrityskaupan, jossa Sponda Oyj hankki määräysvallan Kapiteeli Oyj:ssä. Joulukuu 14.12.2006 Sponda ja Suomen valtio allekirjoittivat lopullisen sopimuksen Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan ostamisesta 943 mil. eurolla. Kapiteelin luvut yhdistetään Spondan-konsernin lukuihin 1.12.2006 lähtien. Spondan viisi liiketoimintayksikköä 1.1.2007 alkaen ovat Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot sekä Venäjä ja Baltia. 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2002* 2003* 2004 2005 2006 * Vuoden 2002 2003 luvut ovat FAS-raportoinnin mukaisia 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006* * Sisältää Kapiteelin sijoituskiinteistöomaisuuden 1 070 Me NETTOTUOTON JAKAUTUMINEN LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN Nettotuotot yhteensä 87,1 milj. euroa Uudet liiketoimintaalueet 1 % Kiinteistökehitys 0 % Logistiikka 26 % Myyntikiinteistöt 1 % Toimistot ja liiketilat 72 % VUOSIKERTOMUS 2006 3
Toimitusjohtajan katsaus Toimitusjohtaja Kari Inkinen aloitti Spondan toimitusjohtajana 1.6.2005. Hän on syntynyt vuonna 1957 ja on koulutukseltaan diplomiinsinööri (TKK, Rakennusosasto 1984). Inkinen on hankkinut työkokemuksensa erilaisissa johdon tehtävissä kiinteistö alalla: YIT-Yhtymässä vuosina 1985 1998 ja viimeksi Kapiteelin toimitusjohtajana vuosina 1999 2005. Spondan liiketoiminta kehittyi kuluneen vuoden aikana suotuisasti ja suunnitelmien mukaisesti. Liikevaihto kasvoi hieman, ja kiinteistöjen nettotuotot lisääntyivät suunnitellusti. Toimisto- ja liiketilojen käyttöaste nousi ja kiinteistöomaisuutemme kaksinkertaistui Kapiteeli-kaupan myötä. Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,2 (5,6 % vuonna 2005) ja operatiivinen kassavirta / osake oli 0,56 (0,57) euroa. Runsas vuosi sitten Sponda julkisti uuden strategian, jonka päätavoitteet olivat kannattavuuden ja kasvun tavoittelu kiinteistökehitystä aktivoimalla, laajentamalla toimintaaluetta pääasiassa kiinteistörahastojen kautta pääkaupunkiseudun ulkopuolelle ja käynnistämällä Venäjän ja Baltian liiketoiminta. Asiakkaitten palveluun on samanaikaisesti panostettu entistä enemmän. 4 SPONDA
Suotuisat vuokrausmarkkinat vaikuttivat positiivisesti Spondan liiketoimintaan Suomen hyvän taloudellisen tilanteen myötä Spondan tilojen käyttöaste on ollut nousussa. Ydinkeskustan peruskorjatuista tiloista on ollut kysyntää ja markkinavuokratasot ovat kehittyneet positiivisesti. Keskustan vetovoima on lisääntynyt ja Spondan kohteisiin Kaartiinkaupunkiin Korkeavuorenkadulle ja Unioninkadulle Havis Business Centeriin on tullut useita uusia asiakkaita. Myös muualla pääkaupunkiseudulla kehitys on ollut positiivista. Toimistokiinteistöjen rakentamisen aktiviteetti on ollut nousussa, mutta uudet investoinnit eivät vielä aiheuta ylitarjontariskiä. Kapiteeli osaksi Sponda-konsernia Kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteelin koko osakekannan osto 943 milj. eurolla oli Spondalle vuoden tärkein tapahtuma. Spondan asema yhtenä alan merkittävimmistä toimijoista vahvistui kaupan myötä. Kauppa vaikuttaa monella tavalla liiketoimintaamme ja edistää strategisia tavoitteitamme. Asiakkaillemme kaupan positiiviset vaikutukset näkyvät asiakaslähtöisen palvelun laajenemisena, asiantuntemuksen syventymisenä sekä entistä parempina ja monimuotoisempina tilaratkaisuina. Synergiaetuja saadaan myös kehittämällä yhteinen tietohallintajärjestelmä ja luopumalla päällekkäisistä markkinointitoimenpiteistä. Yrityskaupan ja siihen liittyvien rahoitusjärjestelyjen, osakeannin ja kiinteistömyyntien jälkeen, Spondan pääomarakenteesta tulee entistä tehokkaampi. Alueellisesti uusi konserni keskittyy pääkaupunkiseudulle, Ouluun, Tampereelle ja Turkuun sekä Venäjälle. Alan laajin asiakaspalveluorganisaatio käsittää myös valtakunnallisen aluekonttoriverkoston. Spondan ja Kapiteelin integraatio on suuri haaste, sillä organisaatioita lähdetään nopeasti yhdistämään. Olemme muodostaneet työryhmiä etsimään kummastakin yhtiöstä parhaat toimintatavat. Ne yhdistä mällä ja kuuntelemalla henkilöstöä luomme alan parhaan toimijan Suomessa. Kasvua kiinteistökehityksestä ja uusilta liiketoiminta-alueilta Kulunut vuosi oli vilkas Kiinteistökehitykselle. Sponda voitti kaksi Vuosaaren satamaa koskevaa tarjouskilpailua, jotka koskivat sekä logistiikkakeskuksen että porttirakennuksen rakennuttamista, tilojen vuokrausta ja managerointia. Sataman yhteensä noin 140 milj. euron investointikohteet ovat Spondan suurimpia kiinteistökehityshankkeita. Sataman logistiikkakeskus tulee tarjoamaan joustavia ja monipuolisia tiloja. City-Centerin vaiheittain toteutettava uudistus käynnistyi vuonna 2006. Hanke etenee aikataulun mukaisesti ja arvioitu valmistumisaika on vuonna 2011. Sponda käynnisti Venäjän ja Baltian liiketoiminnot tavoitteiden mukaisesti vuonna 2006. Investointitoiminta saatiin alkuun kun Sponda osti logistiikkakohteen Pietarin alueelta. Näemme Venäjän edelleen mielenkiintoisena markkinana, tavoitteemme on investoida Venäjälle noin 200 miljoonaa euroa seuraavien kolmen vuoden aikana. Uskomme, että vahvistuneella Spondalla on yhä paremmat mahdollisuudet toimia Venäjän ja Baltian markkinoilla. Sponda laajensi toimintaansa kiinteistömanageerauksen alueelle kuluneen vuoden aikana. Sponda on mukana sijoittajana ja managerina kahdessa, vuoden 2006 aikana perustetussa rahastossa: JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L:ssa, joka sijoittaa toimisto- ja liiketilakiinteistöihin sekä logistiikkarahasto Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä. Kiinteistörahastojen toiminta-alue on rajattu strategisesti pääkaupunkiseudun ja kolmen kasvukeskuksen, Oulun, Tampereen ja Turun, ulkopuolelle. Molempien rahastojen kiinteistöinvestoinnit on saatu hyvään vauhtiin, ja arvioimme positiivisen kehityksen jatkuvan myös vuonna 2007. Kasvu ja kannattavuus edelleen tavoitteena Spondan strategisena tavoitteena on edelleen kasvu ja kannattavuus. Tavoitteenamme on kehittää kaikkia liiketoiminta-alueita. Uskomme saavuttavamme tavoitteemme, sillä uuden Spondan asiakkaiden käytössä on yhä vahvempi ammattitaitoinen organisaatio ja laajentunut tilatarjonta. Kiitän asiakkaitamme, yhteistyökumppaneitamme ja osakkeenomistajiamme kuluneesta vuodesta ja luottamuksesta yhtiötämme kohtaan. Parhaat kiitokset henkilökunnallemme, joka on ollut aktiivisesti mukana vuoden aikana tapahtuneissa monissa muutoksissa. Kari Inkinen VUOSIKERTOMUS 2006 5
Sijoitus Spondaan Hotelli Seurahuone sijaitsee Spondan omistamassa Graniittilinnassa Helsingin ydinkeskustassa Mannerheimintien ja Kaivokadun kulmassa. Armas Lindgrenin alkujaan vakuutusyhtiö Kalevalle suunnittelema arvokiinteistö valmistui vuonna 1911. Talossa toimii Hotelli Seurahuone ja Nordean henkilö- ja yritysasiakkaita palvelevia toimintoja. 6 SPONDA
Kapiteeli-kauppa kaksinkertaisti Spondan sijoituskiinteistösalkun 2,5 mrd. euroon ja vahvisti yhtiön asemaa kiinteistömarkkinoilla. vuonna 2007 verrattuna Spondan arvioituun osakekohtaiseen tulokseen ilman Kapiteelin hankintaa. Sponda Oyj on kiinteistösijoitusyhtiö, joka listautui Helsingin Pörssiin vuonna 1998. Yhtiön osake on mukana sekä kansainvälisissä että kotimaisissa indekseissä, kuten EPRA/NAREIT Europe Real Estate Index ja OMX Nordic Mid Cap EUR GI. EPRA/ NAREIT mittaa eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeiden kokonaistuottoa. Viimeisten viiden vuoden aikana Spondan osakkeen kokonaistuotto oli noin 28 % (EPRA/NAREIT Europe Index 29.12.2006). Vapaasti vaihdettavien osakkeiden määrä oli vuoden 2006 lopussa noin 66 % osakekannasta. Spondan sijoituskiinteistösalkku muodostui vuoden 2006 lopussa toimisto- ja liiketilakiinteistöistä, logistiikkakiinteistöistä sekä kiinteistökehityskohteista. Joulukuun 14. päivänä 2006 toteutuneen Kapiteeli-kaupan myötä Spondan kiinteistösalkun koko kaksinkertaistui, mikä toi yhtiölle entistä vahvemman aseman Suomen kiinteistömarkkinoilla sekä vuokraus- että investointitoiminnassa. Tammikuussa 2007 yhtiön hallitus päätti maksullisesta osakeannista, jossa nykyisten osakkeenomistajien merkittäväksi tarjottiin 31 722 910 uutta osaketta, eli yhtiön osakkeiden määrä kasvoi 40 %. Liikkeeseenlaskettujen osakkeiden uskotaan parantavan Spondan osakkeen likviditeettiä. Yhtiön kiinteistösijoitustoimintaa tukevat ammattitaitoinen organisaatio ja laadukas kiinteistöjen ylläpito. Kapiteeli-kaupan myötä Spondan henkilökunta vahvistui yli 100:lla kiinteistöalan ammattilaisella, ja yhtiö voi palvella asiakkaitaan entistä tehokkaammin. Osakekohtainen tulos kasvaa Sponda on määritellyt tavoitteekseen jatkuvan kannattavan kasvun ja on asettanut liiketoimintastrategiansa perusteella taloudellisiksi tavoitteiksi sijoitetun pääoman tuoton ja osakekohtaisen kassavirran kasvun. Lisäksi Spondan johto arvioi Kapiteelin hankinnan kasvattavan Spondan arvioitua osakekohtaista tulosta (poislukien mahdollinen käypien arvojen alenemisen vaikutus) Sponda palvelee sijoittajaa Spondan sijoittajasuhdeviestinnän tehtävänä on antaa markkinoille tietoa, jonka avulla sijoittajat voivat arvioida yritystä sijoituskohteena nyt ja tulevaisuudessa. Se huolehtii siitä, että yhtiön tiedottaminen on tasapuolista, ajantasaista ja läpinäkyvää. Yhtiö palvelee sijoittajia säännöllisen taloudellisen tiedottamisen lisäksi muun muassa sijoittajatapaamisilla ja verkkosivujen tukimateriaalilla. Spondan hallitus vastaa sekä osavuosikatsausten että tilinpäätöstietojen julkaisemisesta. Toimitusjohtaja, talous- ja rahoitusjohtaja sekä sijoittajasuhdepäällikkö vastaavat kommunikoinnista Spondan sijoittajien kanssa. Lisäksi sijoittajasuhdepäällikkö vastaa taloustiedottamisesta, tukimateriaalista ja sijoittajatapaamisista. Tiedot niistä pankeista ja pankkiiriliikkeistä, jotka ovat ilmoittaneet tekevänsä Spondan toimintaan liittyviä analyyseja, ovat yhtiön verkkosivuilla osoitteessa www.sponda.fi. Lista voi olla puutteellinen, eikä Sponda vastaa analyyseissa esitetyistä arvioista. SPONDAN OSAKKEEN KURSSIKEHITYS JA VAIHTO EPRA EUROPE INDEX, SPONDA JA OMX HELSINKI CAP Indeksi 1.1.2001=1 000 OSINKO, e 14 50 4 000 1,00 12 10 8 6 4 2 45 40 35 30 25 20 15 10 5 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0 Me 2002 2003 2004 2005 2006 0 Milj. kpl 0 2001 2006 0,00 2002 2003 2004 2005 2006* Vaihto Spondan osakekurssi Sponda (SDA1V) OMX Helsinki Cap EPRA Europe Index * Hallituksen ehdotus Lähde: EPRA Europe, OMX, Catella Property Oy VUOSIKERTOMUS 2006 7
Toimintaympäristö Korkeavuorenkatu 45:ssä toimii Spondan pääkonttorin lisäksi ravintola, kirjakauppa ja arkkitehtitoimisto. Vuonna 1911 valmistunut, arkkitehti Albert Nybergin suunnittelema talo on täysin peruskorjattu ja täyteen vuokrattu. Simo Järvisen suunnittelema kiinteistön uusi puoli valmistui vuonna 1984 vanhan piharakennuksen paikalle. 8 SPONDA
Nykyaikaiset toimisto- ja logistiikkatilat kiinnostavat vuokraajaa yhä enemmän. Ulkomaiset sijoittajat keskittyvät pääkaupunkiseudulle, mutta investoivat myös muualle maahan. SUOMESSA TEHDYT KIINTEISTÖKAUPAT 1 000 Me 6 54 % 5 Vuonna 2006 Suomen BKT kasvoi noin 5,5 %. Yksityisen kulutuksen jatkuvaa kasvua ovat tukeneet hidas inflaatiovauhti, matala korkotaso ja työttömyyden aleneminen. Vajaakäyttöasteet vähenevät Suomessa Suomen kiinteistömarkkinat ovat noudattaneet yleistä talouden suhdannekehitystä. Vuokratasojen kehitys on ollut pääasiassa positiivista vuodesta 2005, ja Helsingin toimistokiinteistöjen sekä Suomen logistiikkakiinteistöjen vuokrien kasvu on kiihtymässä. Kysynnän ja talouden kasvu ovat vähentäneet myös vajaakäyttöä. Suomen kiinteistömarkkinat ovat elpyneet erityisesti pääkaupunkiseudulla. Rakentaminen on vilkasta, ja kiinnostus on kasvanut erityisesti nykyaikaisia toimisto- ja logistiikkatiloja kohtaan. Tärkeimmät kiinteistömarkkinat pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevat Tampereella, Turussa, Oulussa, Lahdessa, Kuopiossa, Jyväskylässä ja Vaasassa. Kysynnän odotetaan kasvavan, vajaakäyttöasteiden vähentyvän ja rakennustoiminnan lisääntyvän näillä alueilla. Yleisen vuokratason katsotaan olevan vakaa. Toimistotilojen sijainti entistä tärkeämpää Helsingin ydinkeskustan toimistotilojen vuokrat ja vuokrausasteet ovat nousseet, ja vanhojen kiinteistöjen vuokrausasteet ovat suhteellisen korkeita verrattuna vastaaviin rakennuksiin muilla alueilla. Catella Property Oy:n mukaan vajaakäyttöaste oli 5,4 %. Helsingin ydinkeskustan ja muun Suomen välinen vuokrakuilu on leventynyt vuodesta 2005. Helsingin ydinkeskustan toimistotilan prime-vuokrataso oli noin 300 euroa / m 2 / vuosi, kun taas muissa seitsemässä Suomen suurimmassa kaupungissa vaihteluväli oli noin 132 168 euroa / m 2. Pääkaupunkiseudun yleinen vajaakäyttöaste oli 7,9 % ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella vajaakäyttöasteet olivat 4,0 10,0 %. Rakenteilla olevan toimistotilan määrä on noin 190 000 m 2. Kysyntä painottuu korkealuokkaisiin kiinteistöihin, ja kiinteistön sijainti on vuokralaisille entistä tärkeämpi tekijä. Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa uusista kiinteistöistä. Tämä edellyttää kaupunkien keskustan vanhempien rakennusten uudenaikaistamista korkeampien vuokrien ja vuokrausasteiden saavuttamiseksi. Helsingissä Ruoholahden alue on sijoittajien ja vuokralaisten suurimman kiinnostuksen kohteena. Ruoholahdessa rakentaminen on ollut vilkasta ja vuokrausasteet ovat olleet verrattain korkeat. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella Tampereella, Lahdessa ja Kuopiossa toimistotilan kysynnän kasvu vähensi vapaiden kiinteistöjen määrää, kun taas Turussa ja Jyväskylässä tarjonnan viimeaikainen kasvu on johtanut vanhempien kiinteistöjen vajaakäytön kasvuun. 4 3 2 1 0 Kansainväliset Kotimaiset *Aleksian myynti noin. 1,1 mrd **Sponda Kapiteeli -kauppa 1,3 mrd Lähde: Catella Property Oy TOIMISTOJEN RAKENTAMINEN PÄÄKAUPUNKISEUDULLA 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000* 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1988 Lupia Aloitettuja Päätettyjä Lähde: KTI ja Tilastokeskus 46 % 21 % 46 % 39 % 2005 01/09-2005 10/09-2006 VUOSIKERTOMUS 2006 9
TOIMITILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEDULLA, % 14 12 10 8 6 4 2 0 1990 2006 Liiketila Toimisto Varasto ja teollisuus Kaikki tilat yhteensä Lähde: Catella Property Oy VUOKRATASO PÄÄKAUPUNKISEUDULLA, e/m 2 /vuosi * 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1995 2006 Liiketilat, Helsingin ydinkeskusta Toimistot, Helsingin ydinkeskusta Teollisuustilat, Kehä III Liiketilat: keskimääräinen pinta-ala 150 m 2 Toimistotilat: keskimääräinen pinta-ala 500 m 2 * Uusien vuokrasopimusten hinnat ilman veroa Lähde: Catella Property Oy Liiketilojen tarjonta kasvaa Liikekiinteistöjen vajaakäyttöasteet ovat olleet matalia johtuen rajallisesta liiketilan tarjonnasta ja samanaikaisesti korkeasta kysynnästä. Useiden kehitysprojektien odotetaan kasvattavan liiketilan tarjontaa. Liiketilan kasvu saa tukea väestönkasvusta ja ostovoiman lisääntymisestä. Helsingin ydinkeskustassa on paljon primeliiketilan kysyntää, vajaakäyttöaste oli 2,3 % ja vuokrat noin 1 400 euroa / m 2 / vuosi. Koko pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste oli 1,7 %. Tärkeimmillä pääkaupunkiseudun ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla liiketilan vajaakäyttöasteet ovat suhteellisen matalia. Vajaakäyttöasteet olivat 0,5 1,3 % lukuun ottamatta Turkua, jossa se oli n. 2 %. Vuokrien arvioitu vaihteluväli oli noin 480 960 euroa / m 2 / vuosi. Rakenteilla olevan liiketilan määrä on noin 115 000 m 2. Logistiikkakiinteistöjen vuokrat kasvavat vakaasti Logistiikkakiinteistöistä on ollut viime vuosina hyvä kysyntä Suomessa. Tämä on johtanut mataliin vajaakäyttöasteisiin. Erityisesti pääkaupunkiseudulla on käynnissä useita suuria kehitysprojekteja, jotka kasvattavat tarjontaa. Logistiikkakiinteistöjen vuokrien kasvu on yleisesti positiivista ja vakaata. Pääkaupunkiseudun logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste oli 2,5 % ja vuokrataso noin 100 euroa / m 2 / vuosi. Alueen merkittävin kehitysprojekti on Vuosaaren sataman rakentaminen. Sataman suunniteltu laajuus on 150 hehtaaria, ja projektin on määrä valmistua vuoden 2008 loppuun mennessä. Alueelle rakennetaan pääosin terminaaleja, varastoja ja välittömästi sataman toimintaan liittyviä toimisto- ja sosiaalitiloja. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöasteet olivat tärkeimmillä Helsingin ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla 2,0 5,0 %. Vuokratason vaihteluväli oli noin 60 85 euroa / m 2 / vuosi. Kansainväliset sijoittajat parantavat likviditeettiä Sijoitusmarkkinat ovat pysyneet vahvoina kotimaisten ja kansainvälisten sijoittajien investointien tukemana. Helsingin ydinkeskustan tuotot ovat olleet erittäin vakaat, vaikka ne ovat vuodesta 2005 alkaen laskeneet. Ydinkeskustan toimistokiinteistöjen tuotto oli vuonna 2006 4,9 5,4 %, mikä vastaa noin 0,6 prosenttiyksikön laskua vuoden 2005 lopun arvoihin. Tärkeimmillä Helsingin ulkopuolisilla kiinteistömarkkinoilla tuottojen vaihteluväli oli 7,0 8,5 %. Tuottojen heikkenemisen uskotaan johtuneen matalasta korkotasosta ja tarjonnan ylittäneestä investointikysynnästä. Kansainvälisiä sijoittajia uskotaan houkuttelevan Suomen suhteellisen nopea talouskasvuvauhti ja muuhun euroalueeseen nähden korkeina pysyneet kiinteistöjen tuotot. Ulkomaiset sijoittajat ovat keskittyneet pääkaupunkiseudulle, mutta investointeja tehdään edelleen myös muualle maahan. Kansainvälisten sijoittajien toiminnan vil- 10 SPONDA
kastuminen lisää jatkossakin kilpailua ja parantaa Suomen kiinteistömarkkinoiden likviditeettiä. Eräitä Suomen kiinteistömarkkinoiden merkittävimpiä transaktioita Spondan Kapiteeli-hankinnan lisäksi vuonna 2006 olivat seuraavat: Niam Fund III osti liiketilaportfolion Kesko Oyj:ltä helmikuussa (yli 200 milj. euroa), Boultbee Construction Ltd ja Royal Bank of Scotland Plc ostivat Kampin kauppakeskuksen huhtikuussa (345 milj. euroa) ja Norgani Hotels osti Kapiteelin hotellikiinteistöt kesäkuussa (306 milj. euroa), ja Royal Bank of Scotland, Samson Properties Ltd ja Ajanta Oy sopivat ostavansa Capman Real Estate I -rahaston joulukuussa (377,5 milj. euroa). Kiinnostus logistiikkatiloihin kasvaa Venäjällä Venäjän yleinen talouskehitys viiden viime vuoden aikana on ollut myönteistä. Venäjän kiinteistömarkkinat ovat houkutelleet huomattavasti paikallisia ja ulkomaisia sijoituksia. Lisäksi Pietarin kaupunki on tukenut investointeja verohelpotuksilla, infrastruktuurin parantamisella ja muuttamalla maanvuokraussäännöksiä. Jones Lang LaSallen mukaan Prime-toimistotilojen kysyntä Pietarissa on pysynyt vahvana, vajaakäyttöasteet olivat laskussa ja vuokrat nousussa. Vuoden 2005 lopussa Pietarissa oli noin 290 000 m 2 nykyaikaista A- tai B-luokan toimistotilaa. Vuonna 2005 määrä oli kasvanut 60 000 m 2 eli 28 %. A- ja B-luokkaisten toimisto tilojen vajaakäyttöaste oli noin 5 %. Ensiluokkaisten A-toimistotilojen vuokrat olivat 650 700 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi ja B-toimistotilojen vuokrat 450 480 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi. Prime-toimistotilan vuokratuotot olivat 10 13 %. Vähittäiskaupan voimakas kasvu lisää erityisesti nykyaikaisten liiketilojen kysyntää. Liiketilaa oli yhteensä 472 300 m 2 vuoden 2006 ensimmäisen vuosineljänneksen lopussa. Rakentaminen on vilkasta, ja erityisesti kansainväliset toimijat kehittävät ja rakentavat moderneja kauppakeskuksia. Pietarin primeliiketilan vuokrataso oli noin 2 100 Yhdysvaltain dollaria / m 2 / vuosi. Tuotannon ja kaupan kasvun sekä parantuneiden logististen palvelujen arvioidaan lisäävän logistiikkatilojen kysyntää. Vuoden 2005 lopussa Pietarin A- ja B-luokkaisen logistiikkatilan määrä oli noin 500 000 m 2, josta 120 000 m 2 eli 32 % oli valmistunut vuonna 2005. Etenkin kansainväliset sijoittajat etsivät suurempia tiloja kuin markkinoilla tällä hetkellä on. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttöaste on erittäin matala ja vuokrataso Pietarissa on suhteellisen korkea, vuoden 2006 alussa se vaihteli välillä 120 170 Yhdysvaltain dollaria / m 2. VUOKRAINDEKSI JA BKT SUOMESSA 180 170 160 150 160 140 150 140 130 120 130 120 110 110 100 100 90 80 Vuokraindeksi 1986 1996 90 80 2006 BKT, Me Vuokraindeksi (Helsinki, keskusta) BKT (vuoden 2000 hintoihin) Lähde: KTI ja Tilastokeskus VUOSIKERTOMUS 2006 11
Liiketoiminta Toimistokiinteistö Ratapihantie 11 Pasilassa on valmistunut 1989. Kiinteistössä on vuoden 2006 aikana tehty laajoja peruskorjauksia. Mm. Suomen johtavan ICT-alan koulutuspalveluiden tarjoajan noin 2 000 m 2 :n suuruiset toimisto- ja koulutustilat varustettiin huonekohtaisella ilmastoinnilla ja äänieristyksellä. 12 SPONDA
Sponda kasvoi Suomen markkinajohtajaksi ja merkittäväksi pohjoismaiseksi toimijaksi. Sponda tuntee paikalliset ja valtakunnalliset kiinteistömarkkinat ja olosuhteet. Sponda Oyj on Suomen suurin listattu kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa, vuokraa ja kehittää omistamiaan toimitilakiinteistöjä. Sponda vahvisti vuoden aikana asemiaan kiinteistösijoitusmarkkinoilla, kun Sponda osti lokakuussa kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteelin. Kaupan myötä Spondasta tuli alan Suomen markkinajohtaja ja merkittävä pohjoismainen toimija. Kauppa vahvistettiin 14.12.2006 ja kauppahinta oli 943 milj. euroa. Pääosa yhtiön kiinteistöistä sijaitsee pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Turussa ja Oulussa. Spondan koko kiinteistösalkun käypä arvo 31.12.2006 oli 2 686,2 milj. euroa, josta sijoituskiinteistöjen osuus oli 2 455,1 milj. euroa ja loput 231,1 milj. euroa vaihto-omaisuuskiinteistöjä. Toimisto- ja liiketilayksikössä sekä logistiikkayksikössä kiinteistöjä oli yhteensä noin 250 kpl, joista noin 76 % vuokrattavasta pinta-alasta oli toimisto- ja liiketilakiinteistöjä ja noin 24 % logistiikkakiinteistöjä. Sijoituskiinteistöjä näistä oli noin 195 kpl. Vuokrattavaa pinta-alaa oli yhteensä noin 2 milj. m 2. Vaihto-omaisuuskiinteistöjen käypä arvo jakautui siten, että toimisto- ja liiketilayksikössä oli 49,1 milj. euron, kiinteistökehitysyksikössä 55,2 milj. euron ja myyntikiinteistöt-yksikössä 126,8 milj. euron arvosta kiinteistöjä. Spondan sijoituskiinteistöjen käypä arvo (2 455,1 milj. euroa) kasvoi vuoden aikana 1 195,4 milj. eurolla, josta hankintojen ja myyntien osuus oli 1 126,6 milj. euroa. Kapiteelin osuus hankinnoista oli 1 070 milj. euroa. Spondan kiinteistöomaisuus voidaan jakaa alueellisesti Helsingin ydinkeskustaan, pääkaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Viisi liiketoimintayksikköä Spondan liiketoiminnat järjestettiin vuoden 2007 alussa viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot sekä Venäjä ja Baltia. Kaksi viimeistä liiketoimintayksikköä muodostettiin jakamalla Spondan Uudet liiketoiminta-alueet -yksikkö. Toimisto- ja liiketilakiinteistöt sekä Logistiikkakiinteistöt vuokraavat, ylläpitävät, hankkivat ja myyvät Spondan toimitilakiinteistöjä. Kiinteistökehitys toteuttaa ja markkinoi uusia kiinteistö hankkeita. Kiinteistörahastot muodostuu kahdesta, vuonna 2006 perustetusta sijoitusrahastosta, joissa Sponda on vähemmistöosakkaana. Sponda hallinnoi rahastoja ja niiden omistamia kiinteistöjä. Venäjä ja Baltia -liiketoimintayksikkö keskittyy Spondan Venäjän toimintoihin sekä mahdolliseen laajentumiseen Baltian maihin. Kilpailuetuna nopea päätöksenteko Sponda on vuoden aikana kaksinkertaistanut kiinteistöomaisuutensa ja pystyy tarjoamaan asiakkailleen entistä suuremman tilavalikoiman korkeatasoisia toimitiloja. Yhtenä kilpailuetuna on nopea päätöksenteko, joka kotimaisessa yhtiössä tehdään lähellä asiakasta ja asiakkaan kanssa. Spondalla on alan laajin asiakaspalveluorganisaatio ja SPONDAN KIINTEISTÖKANNAN JAKAUTU- MINEN LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN Käypä arvo 2 686,3 milj. euroa Uudet liiketoimintaalueet 0,4 % Kiinteistökehitys 9 % Logistiikkatilat 9 % VUOKRATTAVA PINTA-ALA KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN, % Myyntikiinteistöt 16 % Logistiikkatilat 19 % TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE, % Ennen Kapiteelin hankintaa 91,0 90,5 90,0 89,5 89,0 88,5 88,0 87,5 87,0 86,5 86,0 2002 2003 2004 2005 2006 Myyntikiinteistöt 5 % Toimistot ja liiketilat 77 % Toimisto- ja liiketilat 65 % VUOSIKERTOMUS 2006 13
SOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, KOKO SPONDA % vuokratuotoista 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 syvällinen markkina- ja paikallistuntemus. Innovatiiviset toimitilaratkaisut ja luotettava toteutus ovat ominaisia Spondan toiminnalle. Spondan asiakkuuspäälliköt vastaavat kokonaisvaltaisesti omien nimikkokiinteistöjensä markkinoinnista ja toiminnasta. Asiakkuuspäälliköiden vastuulla on kiinteistöjen ja palveluiden korkea laatu. Spondan asiakaspalvelussa pyritään hyödyntämään päätöksenteon tueksi kaikki tieto, mikä yrityksellä asiakkaasta on. Siirtyminen tilojen vuokraajasta palveluyritykseksi vaatii entistä parempaa asiakkaan ja tämän liiketoiminnan ymmärtämistä. Näiden tavoitteiden saavuttamiseksi Sponda tutkii säännöllisesti asiakkaiden tyytyväisyyttä yhtiön tiloihin ja palveluihin. Spondan yhteensä 2 000 asiakasta edustavat talouselämän eri sektoreita. Suurimmat toimialat ovat kauppa (29 %), muut palvelut (15 %) sekä pankki ja sijoitus (11 %). 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toistaiseksi voimassa olevat ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA 31.12.2006 %-osuus vuokratuotoista SPONDAN SIJOITUSKIINTEISTÖT YHTEENSÄ 1.1. 31.12.2006, Me Konserni Toimistot ja Logistiikka Kiinteistö- Uudet liikeyhteensä liiketilat kehitys toiminnot Muut palvelut 15 % Energia 0,2 % Majoitus- ja ravitsemus toiminta 6 % Tietoliikenne /Media /Kustantaminen 11 % Rakennuttaminen/Logistiikka/Liikenne 8 % Julkinen sektori 10 % Kauppa 29 % Teollisuus/ Valmistus 5 % Terveydenhuolto/ Koulutus 6 % Pankki/Sijoitus 11 % Vuokratuotot 114,2 83,7 28,7 0,6 1,2 Ylläpitokulut -28,2-21,0-6,5-0,3-0,4 Nettovuokratuotot 86,0 62,7 22,2 0,3 0,8 Sijoituskiinteistöt 1.1.2006 1 259,7 966,4 252,3 41,0 0,0 Hankinnat 2006 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Kapiteelin osto 1 070,0 979,0 0,0 91,0 0,0 Investoinnit 44,1 20,3 5,4 18,4 0,0 Muut siirrot -1,5-2,2-3,4 4,1 0,0 Myynnit 2006-37,7 0,0-37,7 0,0 0,0 Käyvän arvon muutos 26,2 21,3 4,8 0,1 0,0 Sijoituskiinteistöt 31.12.2006 2 455,1 2 023,9 245,6 174,9 10,7 Käyvän arvon muutos % 2,1 2,2 1,9 0,3 0,0 Vuotuinen nettovuokratuotto / sijoituskiinteistöt 31.12.2006 6,4 %* 5,7 % 8,9 % Kunnossapito 13,9 11,7 2,2 0,0 0,0 Vuokralaisparannukset 9,5 8,6 0,9 0,0 0,0 Rakentaminen 20,7 0,0 2,3 18,4 0,0 Uushankinnat 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Investoinnit 138,4 59,4 29,6 38,7 10,7 * Pois lukien kehityskiinteistöt 14 SPONDA
Kapiteelin hankinta Sponda ilmoitti 20.10.2006 ostavansa Kapiteelin koko osakekannan 943 milj. eurolla, mikä vastaa noin 1,3 mrd. euron kiinteistökannan arvoa. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen hankintahetken arvo oli noin miljardi euroa ja Kehitys- ja Myyntikiinteistöjen arvo oli noin 0,3 mrd. euroa. Suomen Kilpailuvirasto hyväksyi kaupan 16.11.2006 ja kauppa saatettiin päätökseen 14.12.2006. Kapiteelin hankinnan strategia Yrityskaupan johdosta Spondasta tuli yksi Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä, ja yhtiön markkinaosuus myös pääkaupunkiseudulla kasvoi. Suuremman koon myötä Spondalla on hyvät mahdollisuudet laajentumiseen Venäjällä ja Baltian maissa. Kauppa tukee Spondan kannattavan kasvun strategiaa seuraavien tekijöiden ansiosta: Spondan kiinteistöportfolio kasvaa pääkaupunkiseudulla Spondan omistamien kiinteistöjen vuokrattava pinta-ala lisääntyy Spondan keskeisellä toimialueella, pääkaupunkiseudulla, 720 000 m 2 :stä 1 150 000 m 2 :n (pois lukien Myyntikiinteistöjen 112 000 m 2 ). Merkittävät omistukset Helsingin Ruoholahdessa Sponda hankkii merkittävän määrän kiinteistöomistuksia Ruoholahden kasvavalla alueella Helsingissä. Ruoholahti sijaitsee Helsingin ydinkeskustan ja Länsisataman lähellä. Spondan kiinteistökanta laajenee eri puolille Suomea Ennen Kapiteelin hankintaa suurin osa Spondan kiinteistöistä sijaitsi pääkaupunkiseudulla. Hankinnan myötä Spondan portfolion maantieteellinen kattavuus laajenee muihin Suomen suuriin kaupunkeihin, erityisesti Tampereelle ja Turkuun. Kiinteistökehitysliiketoiminnan mahdollisuudet kasvavat Spondan kiinteistöjen kehitysmahdollisuudet paranevat entisestään laajemman kehityspotentiaalin, suurempien kehitystoimintaresurssien ja laajemman tonttivarannon avulla, erityisesti pääkaupunkiseudulla, mutta myös muualla Suomessa. Suuremman yrityskoon tuomat mahdollisuudet Kapiteelin hankinnan myötä Spondalla on laajempi ja monipuolisempi asiakaskunta, ja asiakastoimialat eivät ole enää niin keskittyneitä. Lisäksi yhtiö saa sekä hyötyä yhteisestä tietojenhallintajärjestelmän ja päällekkäisten markkinointitoimien poistumisesta että lisää kustannustehokkuutta erityisesti kiinteistöjen ylläpidon ja hallinnan osalta. Suuremman yrityskoon seurauksena yhtiöllä on entistä laajemmat investointi- ja rahoitusmahdollisuudet. Kapiteelin hankinnan taloudelliset vaikutukset Yrityskaupan arvioidaan kasvattavan Spondan osakekohtaista tulosta (poislukien mahdollinen käypien arvojen alenemisen vaikutus) vuonna 2007 verrattuna Spondan arvioituun osakekohtaiseen tulokseen ilman Kapiteelin hankintaa. Molemmissa on huomioitava osakeannin vaikutus. Kapiteelin hankinnan rahoitus Kapiteelin hankinta rahoitettiin lyhytaikaisella lainalla. Spondan tavoitteena on jälleenrahoittaa laina ja saavuttaa tavoitteellinen 33 %:n omavaraisuusaste vuoden 2007 loppuun mennessä. Sponda aikoo saavuttaa nämä tavoitteet osakeannista saatavilla varoilla, tiettyjen kiinteistöjen myynnistä saatavilla tuotoilla ja pitkäaikaisella lainarahoituksella. Kiinteistöjen myynnit on tarkoitus toteuttaa yhdessä tai useammassa erässä vuoden 2007 loppuun mennessä ja niiden yhteenlasketun arvon arvioidaan olevan 300 500 milj. euroa. VUOSIKERTOMUS 2006 15
Spondan keskeisiä kiinteistöjä pääkaupunkiseudulla Ruoholahden kauppakeskus Arkadiankatu 4 6 Vuokrasopimusten lukumäärä 7 Vuokrattava kokonaispinta-ala 25 200 m² Vuokrausaste/m² 89,2 % Salmisaarentalo Vuokrasopimusten lukumäärä 18 Vuokrattava kokonaispinta-ala 48 700 m² Vuokrausaste/m² 90,9 % Ruoholahden Sulka Vuokrasopimusten lukumäärä 3 Vuokrattava kokonaispinta-ala 32 400 m² Vuokrausaste/m² 97,1 % Vuokrasopimusten lukumäärä 5 Vuokrattava kokonaispinta-ala 11 100 m² Vuokrausaste/m² 99,4 % 16 SPONDA
Kaupintie 3 City-Center Vuokrasopimusten lukumäärä 1 Vuokrattava kokonaispinta-ala 54 800 m² Vuokrausaste/m² 100 % Ruosilantie 16 Vuokrasopimusten lukumäärä 3 Vuokrattava kokonaispinta-ala 38 000 m² Vuokrausaste/m² 100 % Havis Business Center Vuokrasopimusten lukumäärä 62 Vuokrattava kokonaispinta-ala 37 700 m² Vuokrausaste/m² 83,2 % Vanha Porvoontie 231 Vuokrasopimusten lukumäärä 39 Vuokrattava kokonaispinta-ala 35 960 m² Vuokrausaste/m² 86,9 % Vuokrasopimusten lukumäärä 123 Vuokrattava kokonaispinta-ala 46 000 m² Vuokrausaste/m² 60 % VUOSIKERTOMUS 2006 17
Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Marja Latvala Aluepäällikkö Ydinkeskusta,, Spondan ydinkeskustan kiinteistöt soveltuvat hyvin korkeatasoisia palveluja tarjoaville yrityksille. Arvokiinteistöjen tiloja on uudistettu asiakkaiden tarpeita vastaaviksi, moderneiksi toimitiloiksi. Esimerkkejä näistä ovat Kivilinnan, City-Centerin, Mannerheimintien kiinteistöjen ja Havis Business Centerin peruskorjatut toimistotilat. Theodor Höijerin vuonna 1890 suunnittelemassa uusrenessanssityyliä edustavassa toimistotalossa Bulevardin ja Mannerheimintien kulmassa on asiakkaina liike-elämän asiantuntijapalvelijoita edustavia yrityksiä. Viereinen, Mannerheimintie 2:ssa sijaitseva vuonna valmistunut 1978 toimistotalo on yhdistetty Höijerin taloon. 18 SPONDA