Inarin kunta Rakennuskannan korjausvelkalaskenta 4.7.2017 FCG KONSULTOINTI OY 4.7.2017
RAPORTTI 2 (6) Sisällys Sivu 1. Tausta ja tavoite... 3 2. Toimeksiannon sisältö ja toteutus... 3 3. Toimitilakannan korjausvelkalaskenta... 3 3.1 Laskennan teoriaa... 3 3.2 Laskennan tulokset... 4 4. Ehdotukset jatkotoimenpiteiksi... 5
RAPORTTI 3 (6) 1. Tausta ja tavoite Inarin kunnan talousarvion 2017 sekä talous- ja toimintasuunnitelman vuosille 2017-2019 mukaan vuoden 2017 aikana on toteutettava kunnan kiinteistöselvitys (sisältäen kuntotutkimukset) alkaen Ivalon koulukiinteistöistä. Kartoituksen tarkoituksena on tuoda selvyys kunnan kiinteistöjen käyttökelpoisuudesta ja kunnosta. Selvityksen jälkeen alkaen Ivalon koulukiinteistöistä (Kh 21.11.2016) päätetään erikseen mahdollisesta peruskorjaus- ja uudisrakentamistarpeesta sekä niiden toteuttamis- ja rahoitustavasta. 2. Toimeksiannon sisältö ja toteutus Kiinteistöselvitystä varten Tilapalvelu liikelaitoksen kiinteistöpäällikkö Erkka Tervo antoi 7.6.2017 FCG Konsultoinnin tehtäväksi laatia kunnan rakennuskannan korjausvelkalaskenta kunnan toimittaman aineiston pohjalta. Korjausvelkalaskennalla saadaan yleiskuva rakennuskannan arvosta ja kunnosta. FCG:ssä työn toteutti johtava konsultti Esko Korhonen. Työhön ei sisällytetty kohdekäyntejä. Työ valmistui 4.7.2017. 3. Toimitilakannan korjausvelkalaskenta 3.1 Laskennan teoriaa Rakennuksen kulumista voidaan havainnollistaa oheisella yksinkertaistetulla kuvalla 1. Kuva 1. Rakennuksen kuluminen ja korjaustarpeet. Kun rakennus valmistuu, sen kuntoluokka on 100 %. Rakennus alkaa kuitenkin heti valmistumisensa jälkeen kulua ja laskennallisesti kuluminen tapahtuu n 1,5 2,0 %/vuosi. Kulumisen (ja samalla arvon alenemisen) vauhti riippuu sekä rakennuksen tyypistä että käytön intensiteetistä.
RAPORTTI 4 (6) Rakennuksen jälleenhankinta-arvo (= uudishinta) tarkoittaa hintaa, jonka vastaavankokoinen rakennus maksaisi nykyisin. Tekninen nykyarvo puolestaan kuvaa rakennuksen laskennallista, nykyistä arvoa kun uudishinnasta on vähennetty rakennuksen vuotuisesta kulumisesta aiheutunut arvon aleneminen ja vastaavasti siihen on lisätty rakennuksen arvoa nostavat taseaktivoidut korjausinvestointien nykyarvot. Kuntoluokka on teknisen nykyarvon ja uudishinnan suhde. Hyvänä tasona pidetään yli 75 % kuntoluokkaa, jolloin rakennukseen ei ole vielä syntynyt ns. korjausvelkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka alittaa tason noin 60 %, alkaa rakennuksen peruskorjaus tulla ajankohtaisesti. Useimmiten tämä ajoittuu välille 25 40 vuotta rakennuksen valmistumisesta. Rakennuksen ns. kulumattoman osan arvo on n. 30 %. Sekin kuluu, mutta huomattavan hitaasti eikä sitä huomioida laskelmissa. Kuntoluokkia on yleensä viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin. Korjausvastuu on kuntoluokkien 100 75 % välinen alue, jolla rakennukseen ei tarvitse vielä tehdä arvoa kohottavia investointeja vaan rakennuksen kuntoa pidetään yllä normaalien ylläpitotoimenpiteiden avulla. Korjausvastuu kuvaa samalla sitä vuotuista rahamäärää, joka rakennukseen pitäisi panostaa, jotta rakennuksen kuntoluokka pysyy ennallaan. Yksittäiseen rakennukseen ei joka vuosi kuitenkaan käytännössä tehdä näitä investointeja. Mikäli rakennuksen kuntoluokka laskee alle 75 %:n tason, alkaa syntyä korjausvelkaa. Korjausvelka kuvaa kunkin rakennuksen laskennallisen kuntoluokan ja kuntoluokan 75 % välistä euromääräistä eroa. On huomattava, että rakennuskannan korjausvelkalaskenta on suuntaa antava arvio rakennuskannan tilasta eikä välttämättä kuvaa kovin tarkasti yksittäisen rakennuksen tilannetta. Yksittäisen rakennuksen todellinen kunto saattaa poiketa laskennallisesta riippuen rakennuksen materiaaleista, rakentamisajankohdan rakentamismääräyksistä, käytöstä ja ylläpidon tasosta. 3.2 Laskennan tulokset Taulukossa 1 on esitetty koko Inarin kunnan omistuksessa olevan rakennuskannan nykytilanne. Sen mukaan kunnalla on omistuksessaan toimitiloja yhteensä 31 046 htm², mikä on noin 4,6 m²/asukas eli tilaa on jonkin verran enemmän kuin kunnissa keskimäärin. Tavoite olisi keskimäärin noin 4 m²/asukas. Tämä tietenkin riippuu paljolti kunkin kunnan palvelurakenteesta ja olosuhteista. Rakennuskannan ylläpidosta aiheutuu kustannuksia noin 3,4 milj. /vuosi. Omaisuuden tasearvo on noin 13,0 milj., jälleenhankinta-arvo noin 71,1 milj. ja tekninen nykyarvo noin 34,6 milj.. Rakennusten kuntoluokka on keskimäärin noin 49 %, mikä yleiseen hyvän kunnon tavoitetasoon 75 % verrattuna on alhainen ja kuvastaa sitä, että koko rakennuskanta alkaa olla jo keskimäärin saavuttanut peruskorjauskunnon. Rakennusten korjausvastuu on yhteensä noin 1,2 milj. eli sen verran pitäisi rakennusten tasevaikutteisiin korjauksiin ainakin vuosittain panostaa, jotta rakennukset pysyisivät nykykunnossaan. Korjausvelkaa on muodostunut noin 19,4 milj., mikä on noin 626 /m², kun hyväksyttävänä korjausvelan tasona pidetään yleensä tasoa noin 100 /m².
RAPORTTI 5 (6) Yleisesti voidaan todeta, että kunnan rakennuskantaan on kertynyt paljon korjaustarvetta (korjausvelkaa), joten toimenpiteet tilanteen tarkemmaksi kartoittamiseksi ja kestävälle tasolle saattamiseksi on käynnistettävä pikaisesti. Taulukko 1. Rakennuskannan nykytilanne. Omassa omistuksessa olevat: Tilakustannukset Tasearvo Uudishinta Tekninen nykyarvo Kuntoluokka Korjausvastuu Korjausvelka Kohteet (alv 0 %)/v (alv 0 %) (alv 0 %) (alv 0 %) % (alv 0 %)/v (alv 0 %) Koulut Ivalon ala-aste, koulurakennus 384 881 819 229 5 632 440 2 439 511 43,31 98 568 1 784 819 Ivalon ala-aste, entinen asuntolarakennus 1 428 000 489 384 34,27 24 990 581 616 Ivalon yläaste 287 000 606 144 5 740 900 2 563 318 44,65 100 466 1 742 357 Ivalon lukio 203 818 1 112 506 5 884 890 3 614 503 61,42 102 986 799 165 Inarin koulu, koulurakennus 472 800 936 855 3 775 530 1 299 850 34,43 66 072 1 531 798 Inarin koulu, monitoimitalo 2 485 384 9 177 960 3 305 129 36,01 160 614 3 578 341 Koulut yhteensä 1 348 499 5 960 118 31 639 720 13 711 695 43,34 553 695 10 018 095 Päiväkodit Ivalon päiväkoti 132 700 1 045 858 1 728 900 1 648 639 95,36 30 256 0 Saariselän ryhmäpäiväkoti 23 600 42 339 407 500 210 850 51,74 7 131 94 775 Päiväkodit yhteensä 156 300 1 088 197 2 136 400 1 859 489 87,04 37 387 94 775 Sote-rakennukset Ivalon Terveyskeskus 868 000 1 681 590 13 917 900 5 941 462 42,69 243 563 4 496 963 Eläinlääkäritalo 39 000 207 874 714 000 430 550 60,30 12 495 104 950 Männikön palvelukoti 291 500 1 588 920 6 593 620 3 424 825 51,94 115 388 1 520 390 PAV-talo 25 500 0 691 900 304 436 44,00 12 108 214 489 Ivalon Toimintakeskus 44 100 191 024 1 385 500 785 735 56,71 24 246 253 390 Kehitysvammaisten ryhmäkoti 44 200 434 596 997 050 822 566 82,50 17 448 0 Sote-rakennukset yhteensä 1 312 300 4 104 004 24 299 970 11 709 574 48,19 425 249 6 590 182 Muut rakennukset Kunnanvirasto 247 298 908 429 6 481 250 3 096 126 47,77 113 422 1 764 812 Inarin hiihtokeskus, Juutuanvaara, stadionrak. 15 400 11 932 212 925 116 044 54,50 3 726 43 650 Inarin hiihtokeskus, Juutuanvaara, kahvio 11 360 195 075 133 626 68,50 3 414 12 680 Ivalon pääkirjasto 91 400 377 355 1 872 890 1 612 698 86,11 32 776 0 Ivalon urheilu- ja nuorisotalo 116 300 294 251 2 097 800 828 991 39,52 36 712 744 359 Sääsuojahalli 98 500 238 163 2 214 250 1 498 597 67,68 38 749 162 091 Muut rakennukset yhteensä 568 898 1 841 490 13 074 190 7 286 082 55,73 228 798 2 727 591 Kaikki yhteensä 3 385 997 12 993 809 71 150 280 34 566 840 48,58 1 245 130 19 430 644 4. Ehdotukset jatkotoimenpiteiksi Tehty korjausvelkalaskenta osoitti, että kunnan toimitilojen osalta tarvitaan sekä strategisen tason että operatiivisen tason kehittämistoimenpiteitä. Ohjenuorana suosittelemme käytettäväksi esim. kuntaliiton Harkittua omistajuutta toimitiloihin oppaan (http://shop.kommunerna.net/product_details.php?p=3207) mukaista toimintatapaa. Eteneminen voisi tapahtua kuvan 2 mukaisesti. Kuva 2. Palveluiden ja toimitilojen yhteensovittaminen.
RAPORTTI 6 (6) Keskeisenä tavoitteena olisi laatia kuntaan toimitilaohjelma, jossa yhdistetään kunnan pitkän tähtäimen palvelutuotanto palveluverkkoineen ja palveluita vastaavat optimaaliset toimitilat. Toimitilaohjelmaa varten tarvitaan tarkempi tieto palveluverkosta ja rakennuskannan kunnosta ja sitä varten tehtävät kuntotutkimukset voitaisiin käynnistää Ivalon koulukiinteistöistä. Samoin tulisi käynnistää koulu- ja päiväkotiverkkoselvitykset.