Kaupunginhallitus Liite MYLLYSIILO-KORTTELI SAGA-PALVELUTALON RAKENNUSOIKEUS ARVIOKIRJA

Kaupunginhallitus 15.5.2017 Liite 5 152 MYLLYSIILO-KORTTELI SAGA-PALVELUTALON RAKENNUSOIKEUS ARVIOKIRJA 4.3.2016

KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA NEWSEC VALUATION OY 2 Arvion kohde Arvion kohteena on Mikkelissä, osoitteessa Mannerheimintie 10 sijaitsevan Myllysiilo-korttelin määräosan rakennusoikeus. Rakennusoikeus luovutetaan määräosana tontista ja tehdään hallinnanjakosopimus. Määräosalle suunniteltu hanke toteutetaan poikkeusluvalla. Asemakaava muutetaan myöhemmin ja määräosa lohkotaan omaksi tontiksi sen ollessa asemakaavan ja tonttijaon mukainen. Arvioitava rakennusoikeus sijaitsee kiinteistöllä 491-1-8-1025. Arvioinnin oletukset Arvioinnissa on oletettu, että määräosalle suunnitellun palvelutalon toteuttaminen on mahdollista poikkeusluvalla ja tontti lohkotaan omaksi tontikseen sen ollessa asemakaavan ja tonttijaon mukainen. Arviossa on oletettu, että määräosan autopaikkavelvoite on yhteensä 21 autopaikkaa, jotka toteutetaan pysäköintihalliin suunnitellun taidemuseon alle. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa maaliskuu 2016 on 1 730 000 (Miljoona seitsemänsataakolmekymmentä tuhatta). (noin 320 / k-m²) Arvion tarkkuus on +/- 15 %. Helsinki 4.3.2016 Kohteen markkina-asema Arvioitava kohde sijaitsee Mikkelin keskustassa. Kohteen läheisyydessä sijaitsee mm. kauppakeskus Forum, kävelykatu ja hotelli. Rautatie- ja linjaautoasema ovat Mannerheimintien toisella puolen. Mikkelin keskussairaala sijaitsee noin puolen kilometrin päässä. Mikkelin keskustan rajalla sijaitsee pari palvelukotia, mutta ydinkeskustassa ei tällä hetkellä ole muita kilpailijoita. Useimmat palvelukodit Mikkelissä sijaitsevat keskustan ulkopuolella. Paras ja tuottavin käyttö Arvioitava kohde on nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä, joka määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. Kohteen sijoittuminen markkinoilla Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Kehityskohde Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia Newsec Valuation Oy Heini Korpela Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), Yleisauktorisoitu heini.korpela@newsec.fi +358 50 567 3776 Alex Ventin Alex.ventin@newsec.fi +358 50 578 0616

TOIMEKSIANTO NEWSEC VALUATION OY 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Katselmus: Kauppa Mikkelin kaupunki, Hannu Peltomaa Analyytikko Heini Korpela (AKA, yleis. DI) Nuorempi analyytikko Alex Ventin (tekn. Yo.) Heini Korpela suoritti kohteella katselmuksen 29.2.2016 Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun käyttötarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten ja oletusten mukaisesti: Arvion perusteet Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo eikä kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arvioinnissa on oletettu, että määräosalle suunnitellun palvelutalon toteuttaminen on mahdollista poikkeusluvalla ja tontti lohkotaan omaksi tontikseen sen ollessa asemakaavan ja tonttijaon mukainen. Arviossa on oletettu, että määräosan autopaikkavelvoite on yhteensä 21 autopaikkaa, jotka toteutetaan pysäköintihalliin suunnitellun taidemuseon alle.

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 4

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: 491-1-8-1025 Osoite: Kaupunginosa: Mannerheimintie 10, 50100 Mikkeli Savilahti Kiinteistön pinta-ala: 7 155 m 2 Omistaja: Mikkelin kaupunki (lainhuuto 11.5.1984) Luovutettavan määräosan pinta-ala: 1 300 m2 (arvioitu kartasta) Sijainti Kohde sijaitsee Mikkelissä, keskustan eteläpuolella. Kohteen saavutettavuus on hyvä keskustasijainnin ansiosta. Lahden/ Kuopiontie (tie nro 5) parantaa kohteen saavutettavuutta autolla. Kohteen vieressä sijaitseva rautatie- ja linja-autoasema parantavat kohteen saavutettavuutta julkisella liikenteellä. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa asuin-, liike- ja toimistorakennuksia. Kohteen vieressä sijaitsee rautatie.

KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT NEWSEC VALUATION OY 6 Kaavoitus ja pysäköinti Asemakaavassa tontti on merkitty keskustatoimintojen korttelialueeksi, C. Alueelle saa sijoittaa palvelu-, liike-, kulttuuri-, viihde-, hallinto- ja asuinrakentamista. Suunniteltu 5400 k-m 2 palvelutalo ei ole totetutettavissa nykyisellä asemakaavalla rakennusalojen massoittelun vuoksi, vaan se vaatii poikkeusluvan. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Tilaajalta saadun tiedon mukaan asemakaavan mukaisesta tontista (491-1-8-1025.) Mikkelin kaupunki luovuttaa määräosan, jolle haetaan poikkeuslupaa, jonka perusteella määräsosalle voidaan toteuttaa 5 400 k-m 2 palvelutalo. Tilaajalta saadun tiedon mukaan kohteelle on tarkoitus laatia uusi asemakaava, jossa koko korttelin rakennusoikeus pysyy samana, mutta rakennusalojen rakennusoikeus jaetaan uudelleen. Hanke on kuitenkin tarkoitus toteuttaa nopealla aikataululla ja se tehdään poikkeusluvalla. Luovutettava määräosa lohkotaan omaksi tontikseen sen ollessa asemakaavan ja tonttijaon mukainen. Arviossa on oletettu, että tontille voidaan rakentaa poikkeusluvalla 5 400 k- m² palvelutalo. Asemakaavan mukaan autopaikkoja tulee olla vähintään 1 ap / 75 k-m². Autopaikkojen sijoittuessa useamman kiinteistön yhteiseen pysäköintihalliin, saa autopaikkojen määrää vähentää 10 % vaaditusta. Tilaajalta saadun tiedon mukaan palveluasumisen autopaikkanormiksi on kaavailtu 1 ap / 190 k-m² ja mikäli se toteutetaan yhteiseen pysäköintihalliin 1 ap / 250 k-m². Tonttikartta Luovutettava määräosa Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 Tilaajalta saadun tiedon mukaan pysäköintipaikat tullaan toteuttamaan yhteiseen pysäköintihalliin kiinteistön alle. Ajo halliin tulee tapahtumaan Mannerheimintieltä toteutettavan palvelutalon vieressä olevalta ajokaistalta sekä rakennuksen alta. Arviossa on oletettu, että autopaikkavelvoite tulee olemaan noin 21 autopaikkaa, jotka toteutetaan pysäköintihalliin kiinteistön alle. Yksittäisen autopaikan kustannuksesta ei ole saatu arvion yhteydessä tietoa, mutta autopaikkavelvoitteen väljyydestä (1 ap / 250 k-m²) johtuen olemme arvioineet, ettei pysäköinnin toteutuksella ole alentavaa vaikutusta rakennusoikeuden arvoon. Tontilla on korkeuseroja ja se viettää itään. Maansiirtotöistä aiheutuvia mahdollisia ylimääräisiä kustannuksia ei ole huomioitu arviossa.

ARVON MUODOSTUMINEN NEWSEC VALUATION OY 7 Vertailukaupat Vertailukaupoiksi haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä AK-, AL-, K-, C- ja Y-tonttikauppoja vuosilta 2010-2016. Vertailukaupoiksi haettiin sekä rakentamattomia tontteja että rakennettuja, joissa oli arvottamia rakennuksia tai rakennukset eivät sisältyneet kauppaan. Y- ja C-tonttien vertailukauppoja ei löytynyt. Liikerakennusten tonteista (K) löytyi kaksi vertailukelpoista kauppaa, molemmat Urpolassa Setrikadulla, noin kilometrin päästä arvion kohteesta. Toinen kauppa on tehty joulukuussa 2010. Kohteen maapinta-ala oli hieman yli 4 000 m 2 ja kauppahinta 400 000. Vertailukohteessa rakennusoikeutta oli 2 034 k-m 2, joten rakennusoikeuden hinnaksi tuli 197 /k-m 2. Setrikadulla on myös tehty toinen kauppa, vastaavasta tontista, jossa sijaitsi arvoton rakennus. Tämän kaupan kohteen pinta-ala oli vajaat 11 000 m 2 ja kauppahinta 416 100. Rakennusoikeutta oli 5 400 k-m 2 ja rakennusoikeuden hinta 77,1 / k-m 2. Kauppahintaa on todennäköisesti alentanut arvottoman rakennuksen purkukustannukset. Rakentamattomia AL-tonttikauppoja on tehty kolme, joista yksi on vertailukelpoinen. Vuonna 2011 on Porrassalmenkadulla myyty 2851 m 2 suuruinen tontti hintaan 280 000. Kohteen rakennusoikeuden määrä oli 1468 k-m 2 ja kerrosneliöhinta 191 / k-m 2. Asemakaavan mukaan myydylle tontilla saadaan toteuttaa enintään 25 % asuntoja. Myydyn tontin sijainti on lisäksi heikompi kuin nyt arvioitavan kohteen. Mikkelin kaupunki on myynyt 3 810 m 2 AK-tontti Ristiiinassa, Tuuvantiellä vuoden 2014 alussa. Kauppahinta oli 101 830 ja rakennusoikeutta 2 200 k- m 2. Rakennusoikeuden hinta oli siis 46 / k-m 2. Tontti sijaitsee reilun 20 kilometrin päässä Mikkelin keskustasta ja on sijainniltaan huomattavasti heikompi kuin arvion kohde. Graani Oy on myynyt 4 AK-tonttia Tuppuralassa, Graanintiellä. 2011 syksyllä on tehty kaksi kauppaa, joiden kohteiden pinta-alat olivat 3 869 m 2 ja 3 590 m 2. Kohteilla oli rakennusoikeutta 2 625 k-m 2 ja 5 700 k-m 2 ja kauppahinnat olivat 500 000 ja 570 000. Kauppojen rakennusoikeuksien hinnaksi tuli täten 190 / k-m 2 ja 100 / k-m 2. Vuoden 2012 syksyllä Graanintiellä tehtiin kolmas AK-tonttikauppa, jossa 4 247 m 2 tontti ostettiin hintaan 590 000. Tontilla oli rakennusoikeutta 2 625 k-m 2 eli rakennusoikeuden hinnaksi muodostui 225 / k-m 2. Neljäs AKtonttikauppa Graanintiellä on tehty vuoden 2013 lopussa. Kohteen pinta-ala oli 4 163 m 2 ja kauppahinta oli 737 100. Kohteella oli 2625 k-m 2 rakennusoikeutta eli rakennusoikeuden hinnaksi muodostui 280 / k-m 2. Graanintien kohteet sijaitsevat noin 2 km keskustasta ja osa niistä rajoittuu rantaan. Vuonna 2011 on Mikonkadulla tehty AL-kauppa. Kohteen pinta-ala oli 1540 m 2. Rakennusoikeutta kohteella oli 2160 k-m 2 ja kauppahinta oli 950 000. Rakennusoikeuden hinnaksi muodostui 440 / k-m 2. Kohde sijaitsee Mikkelin keskustassa ja sen rakennusoikeus ja tonttitehokkuus on pienempi kuin arvioitavan kohteen, mikä nostaa sen kerrosneliöhintaa. Toisaalta purettava arvoton rakennus on todennäköisesti vaikuttanut alentavasti tontin hintaan. Vuonna 2012 ja 2013 on tehty samasta AL-tontista kauppa Kaskikujalla. Kohteen pinta-ala oli 4069 m 2 ja rakennusoikeuden määrä 1 221 k-m 2. Hinta vuonna 2012 oli 100 000 ja vuonna 2013 150 000, mikä tekee rakennusoikeuden hinnaksi 82 / k-m 2 vuonna 2012 ja 123 / k-m 2 vuonna 2013. Kohde sijaitsee Sirkolanmäellä, noin 6 kilometriä arvioitavasta kohteesta. Kohteen sijainti on selvästi heikompi kuin arvioitavan kohteen. Tontilla on lisäksi ollut arvottomia purettavia rakennuksia, jotka ovat todennäköisesti vaikuttaneet alentavasti sen hintaan. Vuonna 2013 on tehty AK-tonttikauppa Nuijamiestenkadulla. Tontilla on 2 846 k-m 2 rakennusoikeutta ja kauppahinta oli 996 100. Kohteen rakennusoikeuden hinnaksi muodostui tällöin 350 / k-m 2. Myydyn tontin rakennusoikeus ja tehokkuus ovat pienemmät kuin arvioitavan kohteen, joka nostaa sen kerrosneliöhintaa verrattuna nyt arvioitavaan kohteeseen. Tontilla sijaitsi arvottomia rakennuksia. Tontti sijaitsee noin puolen kilometrin päässä Mikkelin torista.

ARVON MUODOSTUMINEN NEWSEC VALUATION OY 8 Vertailukaupat Saattotiellä on vuonna 2013 tehty kauppa 2 666 m 2 suuruisesta AK-tontista. Kauppahinta oli 890 000 ja rakennusoikeuden määrä 3 450 k-m 2. Rakennusoikeuden hinnaksi muodostui siis 258 / k-m 2. Toinen AK-kauppa on tehty Puistokadulla vuonna 2014. Kaupan rakennusoikeuden määrä oli 2 400 k-m 2 ja kauppahinta oli 852 000 joten rakennusoikeuden hinta oli 355 / k-m 2. Tonteilla on ollut arvottomia rakennuksia. Arvioitava kohde on paremmalla sijainnilla. Perustuen vertailukauppahavaintoihin ja analyysiin olemme arvioineet rakennusoikeuden markkina-arvoksi 320 /k-m². Tontin määräosan, joka käsittää 5 400 k-m² rakennusoikeutta, markkina-arvoksi olemme arvioineet 320 /k-m² * 5 400 k-m² = noin 1 730 000, oletuksella, että sille voidaan poikkeusluvalla toteuttaa 5 400 k-m² palvelutalo. Kaksi kauppaa, jossa rakennukset eivät sisältyneet kauppaan, on tehty vuosina 2014 ja 2015. Molemmat kohteet sijaitsevat noin 2 kilometriä keskustasta. Nuijamiestenkadulla on tehty kauppa tontin määräosasta, jonka hinta oli 30 000 ja rakennusoikeuden määrä 405 k-m 2. Tontin pinta-ala oli 675 m 2 ja rakennusoikeuden hinta oli 74 / k-m 2. Pihlajatiellä tehty kauppa AL-tontista, jonka pinta-ala oli 1831 m 2 ja rakennusoikeus 600 k-m 2. Rakennusoikeuden hinnaksi muodostui täten 76 / k-m 2. Asemakaavan mukaan tontilla saadaan rakentaa korkeintaan 25 % asuntoja. Kohteet ovat lisäksi heikommalla sijainnilla kuin arvioitava kohde. Johtopäätökset Nykyisessä asemakaavassa arvioitava kohde on merkitty keskustatoimintojen korttelialueeksi. Kortteliin saa sijoittaa palvelu-, liike-, kulttuuri-, viihde-, hallinto- ja asuinrakentamista. Korkein arvo rakennusoikeudelle saavutetaan asuinkäytössä, jonka kaava myös mahdollistaa. Näkemyksemme mukaan kohteen rakennusoikeuden arvo vastaa AKrakennusoikeuden arvoa. Arvioitavan kohteen autopaikkavelvoitteen väljyydestä (1 ap / 250 k-m²) johtuen olemme arvioineet, ettei pysäköinnin toteutuksella ole alentavaa vaikutusta rakennusoikeuden arvoon. Määräosan kapeus ja ympäröivät rakennusmassat vaikuttavat määräosan rakennettavuuteen ja olemme arvioineet sillä olevan alentava vaikutus rakennusoikeuden arvoon.

YHTEENVETO JA LIITELISTAUS NEWSEC VALUATION OY 9 Arvion kohde Arvion kohteena on Mikkelissä, osoitteessa Mannerheimintie 10 sijaitsevan Myllysiilo-korttelin määräosan rakennusoikeus. Rakennusoikeus luovutetaan määräosana tontista ja tehdään hallinnanjakosopimus. Määräosalle suunniteltu hanke toteutetaan poikkeusluvalla. Määräosa lohkotaan omaksi tontiksi sen ollessa asemakaavan ja tonttijaon mukainen. Arvioitava rakennusoikeus sijaitsee kiinteistöllä 491-1-8-1025. Arvioinnin oletukset Arvioinnissa on oletettu, että määräosalle suunnitellun palvelutalon toteuttaminen on mahdollista poikkeusluvalla ja tontti lohkotaan omaksi tontikseen sen ollessa asemakaavan ja tonttijaon mukainen. Arviossa on oletettu, että määräosan autopaikkavelvoite on yhteensä 21 autopaikkaa, jotka toteutetaan pysäköintihalliin suunnitellun taidemuseon alle. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa maaliskuu 2016 on 1 730 000 (Miljoona seitsemänsataakolmekymmentä tuhatta). Liitteet Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community. (noin 320 / k-m²) Arvion tarkkuus on +/- 15 %. Helsinki 4.3.2016 Newsec Valuation Oy Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki Puh: 0207 420 400 www.newsec.fi

LIITE: KATSELMUSKUVAT NEWSEC VALUATION OY 10

LIITE: LÄHTÖTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 11 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriote Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

LIITE: SUOMEN TALOUS NEWSEC VALUATION OY 12 Vuoden 2015 ennakkotietojen mukaan BKT:n kasvu jäi negatiivista mutta lähelle nollaa. Viennin kasvu jää edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan parempaa noin 0.5 1.5 %. Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen. Kausitasoittamaton työttömyysaste oli noin 9.2 % Joulukuussa. Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi ja työttömyyden odotetaan kasvavan edelleen vuonna 2016. Julkinen talous oli vuonna 2015 alijäämäinen jo seitsemää vuotta peräkkäin. Julkisen talouden epätasapainon sekä kestävyysvajeen hallintaan on ryhdytty jo toimiin uuden hallituksen voimin, mutta hitaasti. Teollisuuden luottamus lähti pienoiseen nousuun vuoden 2015 puolessa välissä, mutta on edelleen alle pitkän ajan keskiarvon. Matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden tilauskanta on edelleen selvästi alle keskimäärin. Rakentamisen suhdanneodotukset lähtivät pienoiseen nousuun. (EK Suhdannebarometri 2016). Kansantalouden investoinnit näyttivät positiivisia merkkejä vuoden 2015 aikana ja vuoden 2016 alussa. Ulkomaalaisia reaalitalouteen vaikuttavia investointeja uutisoitiin vuonna 2015 ja alkuvuodesta 2016. Epävakaana jatkuva talouskehitys vaikuttavat investointien ajoitukseen. Inflaatio oletetaan pysyvän alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen ja uusista elvytyspaketeista on vihjailu lisää. Makrotalouden tunnusluvut 012 % 010 % 008 % 006 % 004 % 002 % 000 % -002 % -004 % -006 % -008 % -010 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* Inflaatio Työttömyysaste BKT:n vuosimuutos vol. Kuluttajien luottamus talouteen on pitkänajan keskiarvon alapuolella selkeästi. Alkuvuodesta 2015 kuluttajien luottamus osoitti positiivisia merkkejä ja luottamusindikaattorin saldoluvut nousivat yli keskiarvon mutta ovat painuneet alkuvuodesta 2016 selkeästi alas. Loppuvuoteen mennessä kuluttajien luottamus lähti voimakkaaseen laskuun.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS Vuosi 2015 on ollut vilkas kiinteistötransaktioiden suhteen. kirjaama transaktiovolyymi oli noin 5,5 miljardia euroa. Hyvien vaihtoehtoisten sijoituskohteiden vähäisyys ja alhaiset tuottotasot päämarkkinoilla Euroopassa ajoivat viime vuonna sijoittajia hakemaan korkeampia tuottoja ja hajautettua riskiä Skandinaviasta ja Suomesta. Vastaavasti kotimainen eläkeraha oli ostajana Suomessa passiivinen ja hajautti riskiä ulkomaisiin kiinteistöihin sekä myös kotimaisiin rahastoihin. Sijoitusaktiviteetin odotetaan pysyvän suhteellisen vilkkaana edelleen vuonna 2016, siitäkin huolimatta että kansantalouden mittarit näyttävät heikoilta ja vuokralaismarkkinat ovat passiiviset. Newsec ennustaa tämän vuoden transaktiovolyymiksi noin 4.5 mrd Euroa; kuluvan vuoden transaktiovolyymi riippuu huomattavasti rahoituksen saannista sekä viime vuoden kaltaisten suurempien kiinteistöjärjestelyiden määrästä. Euroopan kiinteistömarkkinoiden likviditeetti on myös kasvanut. Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa muiden sijoitustyyppien joukossa. Suomen kiinteistömarkkinoiden tuottotasot näyttävät Euroopan mittakaavassa houkuttelevilta, jonka seurauksena ulkomaiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia Suomen markkinoilla. Euroopan transaktiovolyymi oli noin 220 miljardia euroa. Suomen kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin ulkopuolella. Tämä on näkynyt ns. ABBA-ilmiönä, eli A-alueilta on alettu enemmän hakea B-kohteita ja B- alueilta A-kohteita. Alkuvuoden 2016 ensimmäinen suuri kiinteistökauppa tehtiin Helsingin keskustassa, kun Sponda osti Forumin 6 kiinteistöä noin 576 miljoonalla eurolla. Pinta-alaa kohteilla on yhteensä 76 918 m 2. Viime vuoden transaktioissa oli mukana useita järjestelyitä. Esimerkiksi Kesko sopi perustavansa yhteisen kiinteistösijoitusyhtiön Ilmarisen sekä ruotsalaisen henkivakuutusyhtiön AMF:n kanssa. Yhteisyritys omistaa, hallinnoi ja kehittää sille hankittavia pääasiassa Kesko-konsernin käytössä olevia kauppapaikkoja. Lisäksi ruotsalainen Balder hankki 27,6 % osuuden Satosta, tullen yhtiön suurimmaksi omistajaksi. NEWSEC VALUATION OY 13 Viime vuoden aikana Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Sponda Oyj allekirjoittivat Blackstone Real Estate Partners Europe IV rahastoon kuuluvan Tungsten Investment S.à.r.l. kanssa kauppakirjat koskien Certeum Oy:n osakkeiden myyntiä. Varma myi 50 % omistamistaan Certeumin osakkeista ja Sponda Oyj on myynyt kaikki omistamansa Certeumin osakkeet noin 190 miljoonan euron hintaan. Blackstonen rahaston ostamat osakkeet tulevat vastaamaan yhteensä 57,5 % omistusosuutta Certeum Oy:stä. Muutamat viimeisen vuoden aikana solmitut kiinteistökaupat Helsingissä ovat määrittäneet alueen prime-tuottovaatimustason ennätysalhaiseksi selkeästi alle 5 %:iin. Kyseiset transaktiot olivat Brondankulmana tunnetun kiinteistön myynti vuoden 2014 lopussa sekä EY:n pääkonttorina toimivan toimistokiinteistön myynti Töölönlahdella vuoden 2015 alussa. Kauppakeskustransaktiot ovat lisääntyneet vuonna 2015. Syksyn aikana Kauppakeskus Kaari myytiin Ruotsalaisen Niamin hallinnoimalle rahastolle. Lisäksi eläkevakuutusyhtiö Etera osti Hartelalta 50 % Kauppakeskus Ristikosta. Vuonna 2014 Sponda osti Tampereen päärautatieaseman vierestä Tullibusiness parkin noin 64 miljoonalla eurolla. Lisäksi Tampereella on myyty alkuvuonna Hippostalo ja toimistokohde Koy Koskitammi sekä Sponda tehnyt liikkeellelähtöpäätöksen Ratinan kauppakeskuksesta. Myös Oulun ja Turun kiinteistömarkkinat ovat aktivoituneet ja transaktiovolyymissä päästiin lähelle pitkän ajan keskiarvoa. Pienemmillä paikkakunnilla hyvällä sijainnilla olevat liikekohteet ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. Näin ollen hyvien liikekohteiden tuottovaatimukset ovat laskeneet.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS NEWSEC VALUATION OY 14 Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2015 aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati ja vuonna 2014 segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä oli lopulta noin 7 %. Merkittävin hoivakiinteistökauppa vuoden 2015 alkupuolella on ollut Helsingin Kalasataman terveys- ja hyvinvointikeskusaseman myynti saksalaisen Deka Immobilienin hallinnoimalle erikoissijoitusrahastolle. Logistiikassa nähtiin merkittäviä järjestelyjä vuoden 2015 aikana. NREP myi suuren pohjoismaisen logistiikkaportfolion, osa kiinteistöistä sijaitsi Suomessa. Posti Group myi kiinteistöportfolion, joka koostui lähinnä postikeskuksista, varastosta ja rahtiterminaalista. CapManRE II rahasto myi Tokmannin logistiikka keskuksen Mäntsälästä Yhdysvaltalaiselle sijoittajalle ARC Globalille. Tämä oli Yhdysvaltalaisten ensimmäinen sijoitus pohjoismaihin. Sama toimijia osti myös neljä erikoiskohdetta Helsinki-Vantaan lentoasemalta. ARC Globalin Euroopan toimintaa hoitaa Moor Park Capital Partners LLP. Transaktiovolyymi MEUR 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Kotimaiset sijoittajat Ulkomaiset sijoittajat Lähde: KTI Kiinteistötieto Ennuste:Newsec Vuokra-asuntomarkkinat ovat pysyneet edelleen aktiivisina useiden asuntosijoitusrahastojen ansioista. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Tulevaisuudessa asuntojen sijainti, laatu sekä koko tulevat olemaan merkittäviä tekijöitä. Uudisrakentaminen on vuonna 2015 vähentynyt kaikilla segmenteillä koko maassa. Merkittävin vähennys on tapahtunut toimistokohteiden osalta, joissa vuonna 2015 aloitettavien uudiskohteiden määrä jäi noin 30 000 neliöön. Luku on alhaisin 2000-luvulla. Pääosa uudisrakentamisesta on asuintuotantoa keskusta-alueilla tai hyvien liikenneyhteyksien varrella. Kiinteistöjen uudelleenkehittäminen mm. asuinkäyttöön on säilyttänyt suosionsa.

LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET NEWSEC VALUATION OY 15 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus ja riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankintakustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 16

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 17

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 18

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE NEWSEC VALUATION OY 19

LIITE: LAINHUUTOTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 20

LIITE: RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 21