KAJAANIN KAUPUNGIN TEKNISET- JA JÄLLEENHANKINTA- ARVOT ARVOJEN PÄIVITYS VUODEN 2015 ARVOT

KAJAANIN KAUPUNGIN TEKNISET- JA JÄLLEENHANKINTA- ARVOT ARVOJEN PÄIVITYS VUODEN 2015 ARVOT TkL VTM Harri Isoniemi 21.4.2016

Sisällys 1. ALKUPERÄISTEN ARVOJEN LASKENTA... 3 2. KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE... 3 2.1 Korjausvelka... 4 2.2 Peruskorjaus- ja perusparannustarve... 4 2.3 Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut... 4 3. KAJAANIN KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V. 2013... 7 4. ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V. 2014 JA 2015... 8 5. KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V. 2014... 9 6. KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V. 2015... 10 6.1 Arvot, korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili v. 2015... 10 6.2 Rakennusten ikäprofiili v. 2015... 11 6.3 Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v. 2015... 13 7. OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOS V. 2012-2013... 16 7.1 Arvojen, korjausvelan ja kuntoprofiilin muutos... 16 7.2 Tunnuslukujen muutos käyttötarkoituksittain... 17 7.3 Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos... 18 7.4 Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihintojen muutos (v. 2015 hintataso)... 19 8. JOHTOPÄÄTÖS...20 9. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI...22 10. LISÄTIETOJA...22 2

1. ALKUPERÄISTEN ARVOJEN LASKENTA Trellum Consulting Oy on määritellyt kesäkuussa 2012 Kajaanin kaupungin suorassa omistuksessa olevien rakennusten arvot. Alkuperäiset arvot tuotettiin kesän 2012 tilanteeseen ja arvojen määrityksen tavoitteena oli tuottaa yhteismitallinen tieto omaisuuden arvosta, korjausvelasta sekä karkeista investointitarpeista. Tuolloin tuotetut omaisuuden tunnusluvut laskettiin määriteltyjen arvojen pohjalta, jotka ovat jälleenhankinta-arvo, joka kuvaa rakennuksen arviointihetken todennäköistä arvonlisäverotonta rakentamiskustannusta, mikäli rakennus rakennetaan samalle tontille samanlaisella varustuksella uudelleen ja tekninen arvo, joka puolestaan kuvaa rakennuksen todellista fyysisiin ominaisuuksia pohjautuvaa arvoa, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään iän, käytön ja käyttökelpoisuuden kulumisesta aiheutunut arvon alentuminen. Tekniseen arvoon vaikuttavat rakennukseen tehdyt investoinnit ja muut rakennuksen teknistä tasoa nostavat korjaukset. Tämän lisäksi tekniseen arvoon ja rakennuksen kulumiseen vaikuttavat rakennuksen kulumista ehkäisevä kiinteistönhoidon taso ja rakennuksessa olevien tilojen käyttöaste. Lähtötilanteessa rakennukset katselmointiin ja muodostettujen arvojen pohjalta laskettiin myös omaisuuden kuntoa kuvaavat tunnusluvut, jotka ovat rakennusten nykykuntoa kuvaava kuntoluokka, korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve. Vuonna 2014 rakennusten arvot päivitettiin vuoden 2012 ja 2013 lopun tilanteisiin ja hintatasoihin ja tässä dokumentissa vastaavat arvot ja muut tunnusluvut on päivitetty vuoden 2014 ja 2015 lopun tilanteisin. 2. KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE Omaisuuden tunnusluvut eli korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve lasketaan rakennuskohtaisesti määriteltyjen arvojen pohjalta nykykunnon ja määritellyn tavoitekunnon välisenä erotuksena. Teknisen ja jälleenhankinta-arvon välisenä suhteena saadaan rakennuksen kuntoluokka, joka kuvaa rakennuksen nykykuntoa suhteessa uuteen vastaavaan rakennukseen. Nykykunnon tarkastelun lisäksi tälle kuntoluokalle voidaan asettaa erilaisia tavoitteita halutusta lopputuloksesta riippuen. 3

2.1 Korjausvelka Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle määritellyn tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon rahaa tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta kuntoluokan määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan. Tämän nykykunnon ja tavoitekunnon erotuksesta voidaan laskea ja määrittää yksittäisten rakennusten ja koko omaisuuden rahamääräinen korjausvelka. 2.2 Peruskorjaus- ja perusparannustarve Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan sitten, kun rakennuksen nykykunto alittaa 60 % lähtötason. Tämän jälkeen lasketaan, kuinka paljon rahaa näihin rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden, käyttötarkoitukseltaan vastaavan, rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve). Peruskorjaustarve sisältää karkeasti fyysisen kulumisen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 90 %) ja perusparannustarve (tavoitekunto yleensä 120 %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennuksen taso nostetaan alkuperäistä tasosta tämän päivän uuden vastaavan rakennuksen mukaiseen tasoon. Perusparannustarpeessa toiminnallisten muutosten osuus laskennallisesta investointitarpeesta on noin kolmannes ja loput 2/3 osaa jää olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen eli peruskorjaukseen. 2.3 Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Määriteltyjä tunnuslukuja voidaan tarkastella graafisesti, kun tarkastelulähtökohdaksi otetaan rakennuksen kuluminen sekä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen suhde eli kuntoluokka. 4

Kuva 1: Rakennuksen kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut 120 % Perusparannustarve Kuluminen = nykykunto Tekn./JHA = kuntoluokka 100 % 90 % 75 % 60 % 30 % Korjausvelka Peruskorjaustarve Peruskorjaus Korjausaste Kunnossapitotarve Peruskorjausikä ikä 0 13 23 40 vuodet Rakennuksen ajallista kulumista voidaan tarkastella rakennuksen kuntoluokan eli nykykunnon kehittymisen kautta (tekninen/jälleenhankinta-arvo). Uuden rakennuksen kuntoluokka ja nykykunto ovat lähtötilanteessa 100 % ja välittömästi valmistumisensa jälkeen rakennus alkaa kulua jolloin kuntoluokka ja nykykunto vuosittain laskevat. Kuviossa rakennuksen oletuskuluminen on 1,75 %, vuodessa ja kun rakennus saavuttaa 40 vuoden iän, on rakennuksesta jäljellä enää perustus- ja runkorakenteet, rakennuksen pitkäikäisimmät osat, joiden oletuskuluminen on 0,5 % vuodessa. Tähän rakennuksen elinkaareen eli nykykunnon kehitykseen, voidaan hahmottaa kaksi ajallista ja laskennallisesti merkittävää kohtaa. Ensimmäinen merkittävä kohta saavutetaan rakennuksen ollessa noin 13 vuotta vanha, jolloin rakennuksen nykykunto saavuttaa 75 % kuntoluokan. Tämän kuntoluokan jälkeen rakennukseen muodostuu korjausvelkaa eli nykykunto alittaa korjausvelan tavoitetason, joka fyysisesti tämä näkyy 13-23 vuotta vanhoissa rakennuksissa rakennuksen lisääntyneenä kunnossapitotarpeena. Toinen laskennallisesti merkittävä kohta saavutetaan 23 vuoden kohdalla, jolloin pelkkä kunnossapito ei rakennukseen riitä, vaan rakennus on peruskorjaus-/perusparannustarpeessa. Käytännössä peruskorjaus/perusparannusinvestointi toteutetaan noin 23 40 vuoden välillä, jolloin rakennuksen kuntoluokka on 30 60 %. Mitä myöhemmin investointi toteutetaan, sitä kalliimmaksi peruskorjaus/perusparannus yleensä tulee. Jos rakennus korjataan alkuperäistä tasoa vastaavaa kuntoon, voidaan puhua peruskorjaustarpeesta, jolloin peruskorjaustarve saadaan alle 60 % nykykunnon alittavista rakennuksista nostamalla ne 90 % tavoitetasoon. Perusparannuksessa rakennus puolestaan uudistetaan tämän päivän uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen kuntoon, jolloin toiminnallisten muutosten johdosta perusparannusinvestoinnin tavoitetaso (120 %) ylittää rakennuksen alkuperäisen rakentamiskustannustason. Perusparannustarve 5

saadaan siis alle 60 % kuntoluokan rakennuksissa nykykunnon ja 120 % tavoitekunnon välisenä erotuksena. Investoinnin korjausaste saadaan, kun toteutunut investoinnin hinta suhteutetaan rakennusten jälleenhankinta-arvoon. Toiminnallisten muutosten johdosta korjausaste saattaa nousta huomattavan korkeaksikin, mutta silti investoinnin neliöhinta saattaa jäädä huomattavasti alle täysin uuden rakennuksen rakentamisen investointikustannuksen. Jossain vaiheessa rakennus saattaa tulla niin huonoon kuntoon tai toiminnallisten muutosten tarve olla niin suuri, että vanhan korjaaminen ei kannata, jolloin saattaa olla järkevämpää purkaa vanha rakennus ja rakentaa täysin uusi tarpeita vastaava rakennus tilalle. Omaisuuden tunnuslukujen laskennassa erittäin tärkeässä osassa ovat siis määritellyt rakennusten arvot, joista hintatietojen lisäksi saadaan myös tieto rakennuksen nykykunnosta, jolloin nykykunnon ja tavoitekunnon välinen ero saadaan määriteltyä, josta omaisuuden tunnusluvut siis lasketaan. Koko omaisuudessa rakennusten nykykuntojen perusteella voidaan muodostaa omaisuuden kuntoprofiili, jossa kuvataan rakennusten nykykunnon jakautumista eri kuntoluokkiin. Kuntoprofiilissa käytettäviä kuntoluokkia on viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin. 6

3. KAJAANIN KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V. 2013 Alla on edellisen rakennusten arvojen päivityksen lopputilanne 1. Taulukko 1: Yhteenveto vuoden 2013 arvoista Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2013 lukumäärä 187 pinta-ala 251 491 /m2 JHA 499 468 926 1 986 Tekn. arvo 376 591 587 1 497 Tekn./JHA 75,4 % Kuluminen /v, /m2/kk 8 568 831 2,84 Kuluminen %/jha 1,72 % Ppinv. 2012 /v, /m2/kk 4 890 979 1,62 Uudisinvestoinnit 2013 /v 7 933 903 MP Kvelka 549 068 2,18 MP Pptarve 1 941 071 7,72 Kvelka 75% 24 581 087 98 peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% 10 501 360 42 perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% 19 576 079 78 Taulukko 2: Rakennusten Trellum kuntoprofiili 2012 Trellum kuntoprofiili 2013 Rakennuskannan kuntoprofiili 2013 kunto lkm m2 m2/lkm % /kpl % /m2 <50 % 5 1 849 370 3 % 1 % 50 % - 60 % 21 12 918 615 11 % 5 % 60 % - 75 % 105 121 021 1 153 56 % 48 % 75 % - 90 % 42 80 753 1 923 22 % 32 % > 90 % 14 34 950 2 496 7 % 14 % Yhteensä 187 251 491 1 345 100 % 100 % Kuva 2: Rakennusten Trellum Kuntoprofiilin pinta-ala kuntoluokittain 140 000 Pinta-ala 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Taulukko 3: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 2013 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Pptarve % < 50% 1 849 679 289 367 1 769 638 957 3 % 9 % 50% - 60% 12 918 5 284 712 409 17 806 441 1 378 21 % 91 % 60% -75% 121 021 18 617 087 154 76 % Yhteensä 135 788 24 581 087 181 19 576 079 144 100 % 100 % Koko om. 251 491 24 581 087 98 19 576 079 78 1 Nyt muutamien rakennusten kuntoluokkaa on tarkistettu ja oheiset arvot poikkeavat hieman edellisen päivityksen lopullisesta tilanteesta. 7

4. ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V. 2014 JA 2015 Trellum Consulting Oy:n on päivittänyt rakennusten arvotiedot vuoden 2013 arvoista vuodelle 2014 ja 2015. Päivitys toteutettiin seuraavasti. 1) Indeksoitiin rakennuskustannusindeksillä jälleenhankinta-arvo sekä tekninen arvoja lisäksi tarkistettiin investoitujen kohteiden jälleenhankinta-arvon neliöhinta a. v. 2014 keskimääräinen rakennuskustannusten muutos oli 1,00 % b. v. 2015 keskimääräinen rakennuskustannusten muutos oli 0,51 % 2) Vähennettiin teknisen arvon kuluminen: a. v. 2014 kuluminen oli 8,622 milj. (1,75 % JHA:sta) b. v. 2015 kuluminen oli 8,485 milj. (1,74 % JHA:sta) 3) Lisättiin omaisuuteen tehdyt perusparannusinvestoinnit sekä uudet rakennukset a. v. 2014 perusparannusinvestoinnit 4,796 milj. ja uudet 0,659 milj. b. v. 2015 perusparannusinvestoinnit 6,652 milj. ja uudet 10,297 milj. 4) Poistettiin omaisuudesta tarkasteluvuosina myydyt ja puretut kohteet. Investointitiedot saatiin Kajaanin kaupungin Tilapalveluilta ja muilta osin rakennusten arvon päivityksen suoritti Trellum Consulting Oy. Tämän raportin liitteestä löytyvät päivitetyt rakennusten arvot vuodelle 2015. Alkuperäinen rakennusten arvonmäärittely on toteutettu vuoden 2012 aikana ja nyt esitetyt omaisuuden tunnusluvut antavat karkean kuvan omaisuuden tilanteesta vuoden 2014 ja 2015 lopussa. 8

5. KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V. 2014 Taulukko 4: Kajaanin kaupungin v. 2014 rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2014 lukumäärä 182 pinta-ala 246 811 /m2 JHA 492 714 882 1 996 Tekn. arvo 368 380 070 1 493 Tekn./JHA 74,8 % Kuluminen /v, /m2/kk 8 622 510 2,60 Kuluminen %/jha 1,75 % Ppinv. 2014 /v, /m2/kk 4 796 457 1,62 Uudisinvestoinnit 2014 /v 658 575 MP Kvelka 1 879 299 MP Pptarve 4 553 473 Kvelka 75% 26 238 988 106 peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% 14 973 919 61 perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% 28 439 083 115 Taulukko 5: Trellum kuntoprofiili vuonna 2014 Trellum kuntoprofiili 2014 Rakennuskannan kuntoprofiili 2014 kunto lkm m2 m2/lkm % /kpl % /m2 <50 % 5 1 521 304 2,7 % 0,6 % 50 % - 60 % 28 20 446 730 15,4 % 8,3 % 60 % - 75 % 98 114 790 1 171 53,8 % 46,5 % 75 % - 90 % 38 75 888 1 997 20,9 % 30,7 % > 90 % 13 34 167 2 628 7,1 % 13,8 % Yhteensä 182 246 811 1 356 100,0 % 100,0 % Kuva 3: Trellum Kuntoprofiilin v. 2014 pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Taulukko 5: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 2014 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Pptarve % < 50% 1 521 437 353 288 1 074 095 706 2 % 4 % 50% - 60% 20 446 7 803 984 382 27 364 988 1 338 30 % 96 % 60% -75% 114 790 17 997 651 157 69 % Yhteensä 136 756 26 238 988 192 28 439 083 208 100 % 100 % Koko om. 246 811 26 238 988 106 28 439 083 115 9

6. KAJAANIN KAUPUNGIN OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V. 2015 6.1 Arvot, korjausvelka, perusparannustarve ja kuntoprofiili v. 2015 Taulukko 6: Kajaanin kaupungin v. 2015 rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2015 lukumäärä 180 pinta-ala 242 774 /m2 JHA 488 302 437 2 011 Tekn. arvo 364 930 241 1 503 Tekn./JHA 74,7 % Kuluminen /v, /m2/kk 8 485 552 2,60 Kuluminen %/jha 1,74 % Ppinv. 2015 /v, /m2/kk 6 651 642 2,28 Uudisinvestoinnit 2015 /v 10 296 610 MP Kvelka 1 665 000 MP Pptarve 5 733 347 Kvelka 75% 26 288 410 108 peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% 20 113 704 83 perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% 38 219 849 157 Taulukko 7: Trellum kuntoprofiili vuonna 2015 Trellum kuntoprofiili 2015 Rakennuskannan kuntoprofiili 2015 kunto lkm m2 m2/lkm % /kpl % /m2 <50 % 10 1 770 177 5,6 % 0,7 % 50 % - 60 % 30 28 192 940 16,7 % 11,6 % 60 % - 75 % 84 102 276 1 218 46,7 % 42,1 % 75 % - 90 % 42 74 308 1 769 23,3 % 30,6 % > 90 % 14 36 229 2 588 7,8 % 14,9 % Yhteensä 180 242 774 1 349 100,0 % 100,0 % Kuva 4: Trellum Kuntoprofiilin v. 2015 pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Taulukko 8: Korjausvelka- ja perusparannustarve kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 2015 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Pptarve % < 50% 1 770 622 184 352 1 573 640 889 2 % 4 % 50% - 60% 28 192 10 438 448 370 36 646 209 1 300 40 % 96 % 60% -75% 102 276 15 227 778 149 0 58 % Yhteensä 132 237 26 288 410 199 38 219 849 289 100 % 100 % Koko om. 242 774 26 288 410 108 38 219 849 157 10

6.2 Rakennusten ikäprofiili v. 2015 Taulukko 9: Rakennusten ikäprofiili (rakennusten lukumäärä ja pinta-ala ikäluokittain) Trellum ikäprofiili 2015 Rakennusten valmistumisvuosi osuus Ikäjkauma lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 <1900 4 1 089 272 2 % 0 % 1900-1920 5 3 172 634 3 % 1 % 1920-1940 17 12 569 739 9 % 5 % 1940-1960 25 47 460 1 898 14 % 20 % 1960-1980 47 95 942 2 041 26 % 40 % 1980-2000 61 72 684 1 192 34 % 30 % >2000 10 8 646 865 6 % 4 % Ei tietoja 12 1 212 101 7 % 0 % Yhteensä 181 242 774 1 341 100 % 100 % Keskimääräinen valmistumisvuosi 1977 Kuva 5: Kajaanin Trellum Ikäprofiili v. 2015 lkm ja pinta-ala ikäluokittain (m2) 70 60 50 40 30 20 10 0 lkm 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 m2 Taulukko 10: Korjausvelka ja perusparannustarve ikäluokittain Kvelka ja perusparannustarve ikäprofiileittain 2015 Ikäjkauma m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % <1900 1 089 17 567 16 0 0 0 % 0 % 1900-1920 3 172 761 733 240 1 957 149 617 3 % 5 % 1920-1940 12 569 3 771 374 300 13 011 930 1 035 14 % 34 % 1940-1960 47 460 3 596 091 76 3 331 879 70 14 % 9 % 1960-1980 95 942 11 143 763 116 19 054 053 199 42 % 50 % 1980-2000 72 684 6 676 916 92 141 101 2 25 % 0 % >2000 8 646 36 979 4 0 0 0 % 0 % Ei tietoja 1 212 283 986 234 723 737 597 1 % 2 % Yhteensä 242 774 26 288 410 108 38 219 849 157 100 % 100 % Kuva 6: Korjausvelka ja perusparannustarve ikäluokittain 350 300 250 200 150 100 50 0 Kvelka /m2 1 250 1 000 750 500 250 0 Pptarve /m2 11

Taulukko 11: Karkea kuntoprofiili ikäluokittain (lkm, m2) Kla < 60 % Kla 60-75 % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm m2 lkm m2 lkm m2 lkm m2 <1900 0 0 2 262 2 827 4 1 089 1900-1920 2 1 247 2 1 606 1 319 5 3 172 1920-1940 9 7 486 5 2 430 3 2 653 17 12 569 1940-1960 4 2 791 9 18 046 12 26 623 25 47 460 1960-1980 11 17 414 20 34 683 16 43 845 47 95 942 1980-2000 5 166 40 44 271 16 28 247 61 72 684 >2000 0 0 3 623 6 8 023 9 8 646 Ei tietoja 9 857 3 355 0 0 12 1 212 Yhteensä 40 29 961 84 102 276 56 110 537 180 242 774 Taulukko 12: Karkean kuntoprofiilin rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) Kla < 60 % Kla 60-75 % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % <1900 0 % 0 % 50 % 24 % 50 % 76 % 100 % 100 % 1900-1920 40 % 39 % 40 % 51 % 20 % 10 % 100 % 100 % 1920-1940 53 % 60 % 29 % 19 % 18 % 21 % 100 % 100 % 1940-1960 16 % 6 % 36 % 38 % 48 % 56 % 100 % 100 % 1960-1980 23 % 18 % 43 % 36 % 34 % 46 % 100 % 100 % 1980-2000 8 % 0 % 66 % 61 % 26 % 39 % 100 % 100 % >2000 0 % 0 % 33 % 7 % 67 % 93 % 100 % 100 % Ei tietoja 75 % 71 % 25 % 29 % 0 % 0 % 100 % 100 % Yhteensä 22 % 12 % 47 % 42 % 31 % 46 % 100 % 100 % Kuva 7: Rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Lkm %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % m2 %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain Kla < 60 % Kla 60-75 % Kla > 75 % Kla < 60 % Kla 60-75 % Kla > 75 % 12

6.3 Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain v. 2015 Taulukko 13: Omaisuuden tunnusluvut käyttötarkoituksittain Jälleenhankinta-arvo Tekninen arvo Korjausvelka Perusparannustarve Käyttötarkoitus lkm m2 % m2 /m2 /m2 kla /m2 /m2 hallinto 5 9 843 4,1 % 21 732 188 2 208 18 337 567 1 863 84,4 % 634 021 64 1 880 176 191 kokoontumisrakennus 9 11 130 4,6 % 30 420 770 2 733 23 947 042 2 152 78,7 % 408 376 37 684 869 62 koulu 23 66 035 27,2 % 132 663 129 2 009 96 352 266 1 459 72,6 % 9 292 185 141 19 875 777 301 oppilaitos 39 72 942 30,0 % 134 392 123 1 842 104 064 192 1 427 77,4 % 4 840 134 66 5 301 443 73 kulttuuri 6 8 003 3,3 % 21 587 389 2 697 16 595 717 2 074 76,9 % 622 450 78 1 557 145 195 majoitus/leirintä-alue 19 800 0,3 % 1 258 539 1 574 734 421 918 58,4 % 210 016 263 573 030 717 liikuntarakennus 7 19 023 7,8 % 35 482 771 1 865 27 888 490 1 466 78,6 % 2 345 253 123 0 0 palveluasunto 9 8 516 3,5 % 16 558 982 1 944 12 409 877 1 457 74,9 % 871 029 102 76 974 9 päiväkoti 19 10 675 4,4 % 22 718 667 2 128 16 544 629 1 550 72,8 % 1 170 443 110 308 945 29 terveydenhuolto 8 18 412 7,6 % 42 974 909 2 334 29 553 384 1 605 68,8 % 2 677 798 145 2 553 013 139 asunto 9 4 379 1,8 % 8 034 572 1 835 4 551 399 1 039 56,6 % 1 474 530 337 3 131 716 715 varasto/teollisuus/huolto 14 12 265 5,1 % 19 198 761 1 565 13 076 645 1 066 68,1 % 1 628 433 133 2 159 623 176 muu rakennus 13 751 0,3 % 1 279 637 1 705 874 613 1 165 68,3 % 113 742 152 117 138 156 Yhteensä 180 242 774 100,0 % 488 302 437 2 011 364 930 241 1 503 74,7 % 26 288 410 108 38 219 849 157 Kuva 8: Omaisuuden arvojen neliöhinnat käyttötarkoituksittain 3 000 Rakennusten arvot /m2 2500 2000 1 500 1 000 JHA TeknA 500 0 Kuva 9: Omaisuuden kuntoluokat käyttötarkoituksittain 90,0 % 80,0 % 70,0 % 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % Kuntoluokat % kla 13

Kuva 10: Omaisuuden korjausvelka käyttötarkoituksittain 350 Korjausvelka /m2 300 250 200 150 /m2 100 50 - hall. kok. koulu oppil. kultt. maj/lei liik. palv.as päiväk. terv. asunto var/te muu /m2 64 37 141 66 78 263 123 102 110 145 337 133 152 milj. 0,63 0,41 9,29 4,84 0,62 0,21 2,35 0,87 1,17 2,68 1,47 1,63 0,11 m2 9 843 11 130 66 035 72 942 8 003 800 19 023 8 516 10 675 18 412 4 379 12 265 751 Kuva 11: Omaisuuden perusparannustarve käyttötarkoituksittain 800 700 600 500 Perusparannustarve /m2 400 300 /m2 200 100 0 hall. kok. koulu oppil. kultt. maj/lei liik. palv.as päiväk. terv. asunto var/te muu /m2 191 62 301 73 195 717 0 9 29 139 715 176 156 milj. 1,88 0,68 19,88 5,30 1,56 0,57-0,08 0,31 2,55 3,13 2,16 0,12 m2 9 843 11 130 66 035 72 942 8 003 800 19 023 8 516 10 675 18 412 4 379 12 265 751 14

Taulukko 14: Omaisuuden karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain Karkea kuntoluokka Pinta-ala suhteellinen osuus % Käyttötarkoitus <60% 60-75% >75% Yht <60% 60-75% >75% Yht hallinto 1 122 712 8 009 9 843 11 % 7 % 81 % 100 % kokoontumisrakenn 613 1 589 8 928 11 130 6 % 14 % 80 % 100 % koulu 14 245 21 620 30 171 66 035 22 % 33 % 46 % 100 % oppilaitos 4 978 27 796 40 168 72 942 7 % 38 % 55 % 100 % kulttuuri 966 1 940 5 097 8 003 12 % 24 % 64 % 100 % majoitus/leirintä-alu 563 198 38 800 70 % 25 % 5 % 100 % liikuntarakennus 0 11 192 7 831 19 023 0 % 59 % 41 % 100 % palveluasunto 125 3 991 4 400 8 516 1 % 47 % 52 % 100 % päiväkoti 240 6 031 4 404 10 675 2 % 56 % 41 % 100 % terveydenhuolto 1 298 17 114 0 18 412 7 % 93 % 0 % 100 % asunto 2 605 1 774 0 4 379 59 % 41 % 0 % 100 % varasto/teollisuus/h 3 056 7 863 1 346 12 265 25 % 64 % 11 % 100 % muu rakennus 150 456 145 751 20 % 61 % 19 % 100 % Yhteensä 29 961 102 276 110 537 242 774 12 % 42 % 46 % 100 % Kuva 12: Omaisuuden karkea kuntoprofiili käyttötarkoituksittain 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % m2 %-osuus, käyttötarkoituksittain <60% 60-75% >75% 15

7. OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOS V. 2012-2013 7.1 Arvojen, korjausvelan ja kuntoprofiilin muutos Taulukko 15: Omaisuuden tunnuslukujen muutos v. 2013 2015 (2 vuotta) Muutos 2013-2014 pinta-ala jha tekn. arvo Kvelka Pptarve m2/ -4 680-6 754 044-8 211 517 1 657 900 8 863 004 % -1,9 % -1,4 % -2,2 % 6,7 % 45,3 % Muutos 2014-2015 pinta-ala jha tekn. arvo Kvelka Pptarve m2/ -4 037-4 412 445-3 449 829 49 422 9 780 766 % -1,6 % -0,9 % -0,9 % 0,2 % 34,4 % Taulukko 16: Trellum kuntoprofiilin muutos vuodesta 2013 vuoteen 2015 (m2) Trellum kuntoprofiilin muutos 2013-2015 Muutokset Muutos 2013-2014 Muutos 2014-2015 Muutos 2013-2014 % Muutos 2014-2015 % Kuntolka Lkm Pinta-ala Lkm Pinta-ala Kpl m2 Kpl m2 <50% 0-328 5 249 0 % -18 % 100 % 16 % 50%- 60% 7 7 528 2 7 746 33 % 58 % 7 % 38 % 60%- 75% -7-6 232-14 -12 514-7 % -5 % -14 % -11 % 75%- 90% -4-4 865 4-1 579-10 % -6 % 11 % -2 % >90% -1-783 1 2 062-7 % -2 % 8 % 6 % Yhteensä -5-4 680-2 -4 037-3 % -2 % -1 % -2 % Kuva 13: Trellum kuntoprofiilin muutos vuodesta 2013 vuoteen 2015 (m2) Muutos 2013-2014 m2 Muutos 2014-2015 m2 10 000 10 000 5 000 5 000 0 <50% 50%- 60% 60%- 75% 75%- 90% >90% 0 <50% 50%- 60% 60%- 75% 75%- 90% >90% -5 000-5 000-10 000-10 000-15 000-15 000 16

7.2 Tunnuslukujen muutos käyttötarkoituksittain Taulukko 17: Tunnuslukujen muutokset käyttötarkoituksittain v. 2013 2015 (2 vuotta) 2 Käyttötarkoitus lkm m2 JHA TeknA Kla* Kvelka Pptarve hallinto -16,7 % -6,3 % -6,23 % 0,1 % 5,4 % -29,7 % 12,9 % kokoontumisrakennus -10,0 % -4,1 % -1,1 % -1,9 % -0,7 % 2,1 % 163,1 % koulu 0,0 % 0,0 % 1,6 % -0,6 % -1,6 % 21,9 % 293,5 % oppilaitos -2,5 % -6,4 % -4,7 % -5,1 % -0,3 % -10,4 % 161,7 % kulttuuri 0,0 % 0,0 % 1,5 % -2,2 % -2,9 % 46,6 % majoitus/leirintä-alue 0,0 % 0,0 % 1,5 % -4,2 % -3,5 % 25,6 % 55,2 % liikuntarakennus -12,5 % -9,7 % -14,4 % -11,9 % 2,2 % -30,9 % -100,0 % palveluasunto -10,0 % -2,4 % -0,5 % -2,3 % -1,4 % 38,8 % 9,2 % päiväkoti -5,0 % -1,9 % -0,2 % -1,5 % -1,0 % 35,4 % terveydenhuolto 0,0 % 0,0 % 1,5 % 0,0 % -1,0 % 16,9 % 2,0 % asunto 0,0 % 0,0 % 1,5 % -4,4 % -3,5 % 25,4 % 25,0 % varasto/teollisuus/huolto -6,7 % -0,9 % 0,8 % -1,0 % -1,2 % 32,2 % 366,5 % muu rakennus 0,0 % 0,0 % 1,5 % -3,4 % -3,5 % 41,0 % Yhteensä -3,7 % -3,5 % -2,2 % -3,1 % -0,7 % 6,9 % 102,2 % Kuva 14: Korjausvelan muutokset käyttötarkoituksittain v. 2013 2015 (2 vuotta) 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % -10,0% -20,0% -30,0% -40,0% Korjausvelan muutos 2013-2015 % Kuva 15: Perusparannustarpeen muutokset käyttötarkoituksittain v. 2013 2015 (2 vuotta) 400,0 % Pptarpeen muutos 2013-2015 % 300,0 % 200,0 % 100,0 % 0,0 % -100,0% -200,0% 2 Muutokset on laskettu kahdelta vuodelta eli edellisestä arvojen päivityksestä v. 2013. 17

7.3 Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos Kuva 16: Korjausvelan* muutos v. 2012-2015 ( )) Korjausvelka ( ) 30 000 000 27 500 000 25 000 000 22 500 000 20 000 000 17 500 000 15 000 000 2012 2013 2014 2015 Kuva 17: Perusparannustarpeen * muutos v. 2012-2015 ( ) Perusparannustarve ( ) 50 000 000 45 000 000 40 000 000 35 000 000 30 000 000 25 000 000 20 000 000 15 000 000 2012 2013 2014 2015 Kuva 18: Korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos v. 2012-2015 ( ) 250,00 230,00 210,00 190,00 170,00 150,00 kvelka 75% pp 60 %/120 % 130,00 110,00 90,00 2012 2013 2014 2015 kvelka 75% 100,00 117,03 124,93 125,16 pp 60 %/120 % 100,00 96,53 140,23 188,46 kvelka 75% 17,0 % 6,7 % 0,2 % pp 60 %/120 % -3,5 % 45,3 % 34,4 % *kuvaa korjausvelan ja perusparannustarpeen hintaa kunkin tarkasteluvuoden hintatasossa. 18

7.4 Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihintojen muutos (v. 2015 hintataso) Kuva 19: Korjausvelan reaalihinnan* muutos v. 2012-2015 ( ) Korjausvelan reaalihinta v. 2015 taso ( ) 30 000 000 27 500 000 25 000 000 22 500 000 20 000 000 17 500 000 15 000 000 2012 2013 2014 2015 Kuva 20: Perusparannustarpeen reaalihinnan* muutos v. 2012-2015 ( ) Perusparannustarpeen reaalihinta v. 2015 taso ( ) 50 000 000 45 000 000 40 000 000 35 000 000 30 000 000 25 000 000 20 000 000 15 000 000 2012 2013 2014 2015 Kuva 21: Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihinnan* muutos v 2012-2015 ( ) 240,00 220,00 200,00 180,00 160,00 140,00 kvelka 75% pp 60 %/120 % 120,00 100,00 80,00 2012 2013 2014 2015 kvelka 75% 86,31 100,00 105,69 105,35 pp 60 %/120 % 104,64 100,00 143,84 192,32 kvelka 75% 15,87 % 5,69 % -0,32 % pp 60 %/120 % -4,43 % 43,84 % 33,71 % *Reaalihinta kuvaa korjausvelan ja perusparannustarpeen hintatasoa viimeisimmän tarkasteluvuoden (v. 2015) hintatasossa. Reaalihinta on saatu deflatoimalla kunkin vuoden hintataso Tilastokeskuksen julkaisemalla rakennuskustannusindeksin keskimääräisellä vuosimuutoksella. 19

8. JOHTOPÄÄTÖS Tässä selvityksessä päivitettiin Kajaanin kaupungin rakennusten arvot vuosille 2014 ja 2015. Alkuperäiset arvot on tuotettu kesällä 2012 ja vuonna 2014 rakennusten arvot ja niistä laskettavat tunnusluvut päivitettiin vuoden 2013 lopun tilanteeseen. Tarkasteluperiodilla 2013-2014 Kajaanin kaupungin omistamien rakennusten korjausvelka nousi vajaat 7 % ja perusparannustarve puolestaan reilut 45 prosenttia. Vuodesta 2014 vuoteen 2015 korjausvelka näytti säilyvän edellisvuoden tasossa, mutta perusparannustarve jatkoi nousuaan noin kolmanneksen vuoden 2014 tasosta. Tarkasteluperiodeilla perusparannustarve nousi, kun kulumisen seurauksena etenkin alle 60 % kuntoluokan rakennusten määrä kasvoi. Näiden kuntoluokaltaan välttävä- ja heikkokuntoisten rakennusten (Kla < 60 %) nettopintaala kasvoi molempina vuosina noin 7 500 neliömetriä, mikä selittää siis perusparannustarpeen erittäin voimakaan kasvun molempina tarkasteluvuosina. Molempina vuosina taas tyydyttävässä kunnossa olevan omaisuuden (Kla 60 75 %) pinta-alaosuus on taas selvästi laskenut ja tämä johtuu pääosin näiden rakennusten kulumisesta välttäväkuntoisinrakennuksiin, joissa pinta-alamuutokset ovat olleet verraten suuria. Välttäväkuntoisten rakennusten voimakas lasku on puolestaan pitänyt korjausvelan muutoksen varsin maltillisena ja käytännössä vuodesta 2014 vuoteen 2015 korjausvelka säilyi lähes ennallaan. Perusparannustarpeen nousuun osin vaikuttaa myös se, että lähtötilanteessa (v. 2013) perusparannustarpeessa olevan omaisuuden pinta-alaosuus oli 6 % (Kla < 60 %), kun vuonna 2015 samainen osuus on yli kaksinkertaistunut reiluun 12 %:in. Edelleenkin tämän omaisuuden määrän suhteellinen osuus on varsin maltillinen, kun yleisesti Suomessa välttävä- ja heikkokuntoisen rakennusten pinta-alaosuus vaihtelee noin 10 30 % välillä, joten Kajaanin heikkokuntoisen omaisuuden määrä ei ole vielä huolestuttavalla tasolla. Toisaalta tyydyttäväkuntoisten rakennusten pinta-alaosuus on noin 42 % koko omaisuuden pinta-alasta ja tämä omaisuus kuluu noin 3-15 vuodessa kuntoluokaltaan alle 60 %, joten korjausvelka tulee todennäköisesti kasvamaan näiden rakennusten kulumisen johdosta.. Omaisuuden perusparannustarpeen kasvu, johtuu myös vuosien 2014 ja 2015 alhaisesta perusparannustasosta suhteessa kulumiseen nähden. Molempien vuosien yhteenlasketut perusparannukset olivat yhteensä noin 11,5 miljoonaa euroa (v. 2014 n. 4,8 milj. ja v. 2015 n. 6,65 milj. ), kun vastaavana aikana rakennusten kuluminen oli vajaat 17,1 miljoonaa euroa (v. 2014 n. 8,63 milj. ja v. 2015 n. 8,49 milj. ). Edelleenkin myyntien ja purkujen avulla korjausvelkaa saatiin näiden vuosien aikana pienennettyä varsin merkittävästi eli korjausvelkaa saatiin pienennettyä reilut 3,5 miljoonaa euroa ja perusparannustarvetta peräti 10,3 miljoonaa euroa. Nämä investoinnit sekä myynnit ja purut riittivät korjausvelan pitämiseen varsin maltillisella tasolla, mutta kulumisen seurauksena perusparannustarve kuitenkin näistä toimenpiteistä huolimatta nousi verraten paljon. 20

Tässä päivitysdokumentissa tarkasteltiin myös omaisuuden ikärakennetta vuoden 2013 arvojen pohjalta. Ikärakenteeltaan Kajaanin kaupungin rakennuskanta on painottunut 1960 1980 luvulla rakennettuihin rakennuksiin. Pinta-alasta näinä vuosina on valmistunut noin 40 % koko Kajaanin kaupungin rakennusomaisuudesta ja Kajaanin koko korjausvelasta 42 % ja perusparannustarpeesta puolet on näiden vuosien aikana valmistuneissa rakennuksissa. Ikäprofiililtaan huonoimmassa kunnossa ovat 1920-1940 luvuilla valmistuneet rakennukset, joiden osuus koko omaisuuden pinta-alasta on 5 % käsittäen kaikkiaan 17 rakennusta pinta-alaltaan noin 12 600 m2. Näistä 60 % pinta-alasta on perusparannustarpeessa ja tyydyttäväja hyväkuntoisia on molempia noin viidennes tämän ikäluokan koko pinta-alasta. Ennen vuotta 1900 on Kajaanin kaupungin omaisuuteen valmistunut ainoastaan neljä rakennusta, joista valtaosa on hyvässä kunnossa. Kaikkein eniten hyväkuntoisia rakennuksia on siis 2000 luvulla valmistuneissa rakennukset, joiden pinta-alasta 93 % on kunnoltaan vähintään hyväkuntoisia. Käyttötarkoituksittain tarkasteltaessa hyväkuntoisimmat rakennukset ovat Kokoontumis- (kla 79 %, kvelka 37 /m2/ ja pptarve 62 /m2), oppilaitos- (kla 77 %; kvelka 66 /m2 ja pptarve 73 /m2) sekä edelleen vielä hallintorakennukset (kla 84 %, kvelka 64 /m2 ja pptarve 191 /m2). Korkein keskimääräinen kuntoluokka on siis hallintorakennuksissa (84 %), mutta hallintorakennusten k perusparannustarpeen (191 /m2) neliöhinta on selvästi edellisiä käyttötarkoituksia korkeampi, joten tässä hallintorakennukset tulevat tässä tarkastelussa kolmanneksi. Kaikkein alhaisin perusparannustarpeen neliöhinta on liikuntarakennuksissa (0 /m2) eli käytännössä liikuntarakennuksissa ei ole yhtään kuntoluokaltaan alle 60 % rakennusta, jolloin keskimääräinen kuntoluokka on myös verraten korkea ollen lähes 79 %, mutta korjausvelan neliöhinta on puolestaan reilusti yli 100 euroa ollen siis 123 /m2. Heikoimmassa kunnossa puolestaan ovat asunnot (kla 57 %, kvelka 337 /m2 ja pptarve 715 /m2) ja majoitus/leirintäalue rakennukset (kla 58 %, kvelka 263 /m2 ja pptarve 717 /m2). Näiden käyttötarkoitusten yhteenlaskettu pinta-alaosuus on reilut kaksi prosenttia koko omaisuuden pinta-alasta, joten näiden rakennusten absoluuttiset korjausvelat ja perusparannustarpeet ovat verraten pienet niiden korkeista neliöhinnoista huolimatta. Absoluuttisesti suurin korjausvelka on koulurakennuksissa, joiden osuus koko omaisuuden pinta-alasta on 27 % ja korjausvelkaa näissä rakennuksissa on yhteensä 9,3 miljoonaa euroa ja perusparannustarvetta vajaat 20 miljoonaa euroa. Suhteellisesti eniten omaisuudessa on oppilaitosrakennuksia, joita on kaikkiaan vajaat 73 000 m2 ja näiden osuus on noin 30 % koko pinta-alasta. Nämä rakennukset ovat verraten hyväkuntoisia eli keskimääräinen kuntoluokka on 77 %, korjausvelan neliöhinta 66 ja perusparannustarpeen 73 /m2. Korjausvelan absoluuttinen rahamäärä oli vuoden 2015 lopussa reilut 26,3 miljoonaa euroa keskimääräisen neliöhinnan ollessa 108 /m2 ja perusparannustarpeen puolestaan noin 38,2 miljoonaa euroa sen neliöhinnan ollessa 157 /m2. Vuoden 2013 lopussa korjausvelan neliöhinta oli 92 /m2 ja perusparannustarpeen 78 /m2, joten vuodeksi 2015 korjausvelan neliöhinta nousi 11 euroa ja perusparannustarpeen reilut 80 euroa. Korjausvelan absoluuttinen rahamäärä nousi noin 1,7 miljoonaa ja 21

perusparannustarpeen reilut 18,6 miljoonaa euroa vuodesta 2013 vuoteen 2015. Mikäli vuoden 2015 korjausvelkaa ja perusparannustarvetta tarkastellaan viimeisimmän vuoden hintatasossa, niin reaalisesti korjausvelka on noussut noin 1,3 miljoonaa euroa eli muutosta vuoden 2015 hintatasossa on vuodesta 2013 noin 5,3 % ja vastaavasti perusparannustarpeen reaalihinta noussut 18,4 miljoonaa euroa eli noin 92 %. Korjausvelkaa vähentävät alle 75 % ja perusparannustarvetta alle 60 % kuntoluokan rakennuksiin kohdistuvat investoinnit sekä myynnit ja purut. Nyt toteutettujen toimenpiteiden seurauksena korjausvelka kasvoi hieman vuodesta 2013 vuoteen 2014, mutta tämän jälkeen säilyi ennallaan. Omaisuuden perusparannustarve on puolestaan noussut vuodesta 2013 vuoteen 2015 varsin paljon 9. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI Liedossa 21.4.2016 TkL VTM Harri Isoniemi Huovuttajankuja 17 20660 LITTOINEN 10. LISÄTIETOJA Tästä arviosta lisätietoja antaa Harri Isoniemi puh. 0400 520 199 Vuoden 2015 rakennusten arvot, korjausvelat, peruskorjaus- ja perusparannustarpeet rakennuksittain ovat tämän raportin lopussa. 22