Mikä asumisessa maksaa? Taloyhtiö 2017 tapahtuma Helsinki, 26.4.2017 Jukka Kero Pääekonomisti, Suomen Kiinteistöliitto
Esityksen sisältö 1) Asumismenojen taso ja kehitys 2) Hoitokulujen taso ja kehitys (kerrostaloyhtiöissä) 3) Mikä asumisessa siis maksaa? 4) Mitä on tehtävissä?
Asumismenot 2016 -laskelmat http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/53323.aspx http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/53321.aspx Asumismenot 2017 julkaistaan 16.8.2017 4
Laskelmien oletukset Omistusasumisessa on huomioitu myös lyhennykset, mikä nostaa asumismenojen osuutta tuloista. Kotitalouksien velkamäärä on 55 % asunnon käyvästä hinnasta. Velassa on huomioitu sekä asunnon koko että sijaintipaikka. Bruttotulot ovat paikkakunnittain samat. Eläkeläiset asuvat velattomassa asunnossa. Omakotitalossa ei huomioida pihatöistä aiheutuvia kustannuksia.
Tulojen kehitys 2016 2018 Palkkojen ja työeläkkeiden kehitys on heikkoa. Ansiotaso 2016 2018: 1,0 % / vuosi Työeläkkeet 2016 2018: 0,8 % / vuosi Nettotulojen kehitys: Pienituloinen 1,1 prosenttia vuodessa Keskituloinen 1,0 prosenttia vuodessa Eläkeläinen 0,8 prosenttia vuodessa
Asumismenojen toteutunut kehitys 2012 2015 ja ennuste 2016 2018 Asumismenojen kehitys Asumismenojen kehitys Osuus tuloista 2012 2015 2016 2018 2012 2015 2016 2018 Pienituloinen, kerrostalo, ARA vuokra 2,9 % 2,2 % 23,6 % 24,7 % 24,8 % 25,5 % Keskituloinen, kerrostalo, vr. vuokra 2,8 % 2,9 % 29,6 % 31,2 % 31,7 % 33,0 % Keskituloinen, kerrostalo, omistus 2,1 % 2,7 % 35,0 % 36,7 % 36,8 % 38,7 % Lapsiperhe, kerrostalo, vr. vuokra 2,9 % 2,9 % 19,3 % 20,3 % 20,7 % 21,5 % Lapsiperhe, kerrostalo, omistus 2,0 % 2,7 % 25,1 % 26,3 % 26,4 % 27,8 % Lapsiperhe, omakotitalo, (öljy) -0,1 % 2,0 % 26,3 % 24,3 % 24,0 % 25,1 % Lapsiperhe, omakotitalo, (sähkö) 0,8 % 1,8 % 23,5 % 22,9 % 22,7 % 23,4 % Eläkeläiset, kerrostalo, omistus 4,3 % 4,0 % 15,8 % 17,5 % 18,2 % 19,2 % Eläkeläiset, omakotitalo (öljy) -0,3 % 2,8 % 21,9 % 19,5 % 19,6 % 20,7 % Eläkeläiset, omakotitalo (sähkö) 2,2 % 2,5 % 16,1 % 16,5 % 16,9 % 17,3 % Eläkeläinen, nainen, kerrostalo, omistus 4,3 % 4,0 % 36,1 % 39,8 % 41,5 % 43,8 % Eläkeläinen, nainen, omakotitalo (sähkö) 2,2 % 2,5 % 36,8 % 37,6 % 38,4 % 39,5 % Keskimäärin 2,2 % 2,8 % 25,8 % 26,4 % 26,8 % 28,0 % Tulot, muutos 2012 2015 (vuosikeskiarvo) Tulot, muutos 2016 2018 (vuosikeskiarvo) Kotitalouksien käytettävissä oleva tulo 1,8 % Ansiotaso 2,0 % 1,0 % Työeläkkeet 2,1 % 0,8 % Kuluttajahinnat 1,3 % Asumistuki 5,4 %
Kaupunkivertailu 2016, kerrostalo, 60 m 2, omistusasunto Helsinki 2016 Espoo 2016 Vantaa 2016 Porvoo 2016 Tampere 2016 Hämeenlinna 2016 Lappeenranta 2016 Joensuu 2016 Turku 2016 Kuopio 2016 Lahti 2016 Jyväskylä 2016 Seinäjoki 2016 Vaasa 2016 Mikkeli 2016 Oulu 2016 Rovaniemi 2016 Kotka 2016 Kouvola 2016 Pori 2016 Rauma 2016 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 Lyhennys Korko Hoitovastike Asunnon korjaus Sähkö
Kaupunkivertailu 2016, kerrostalo, 60 m 2, vuokra-asunto Helsinki 2016 Espoo 2016 Vantaa 2016 Tampere 2016 Kuopio 2016 Jyväskylä 2016 Porvoo 2016 Lahti 2016 Turku 2016 Hämeenlinna Joensuu 2016 Lappeenranta Oulu 2016 Rovaniemi 2016 Mikkeli 2016 Vaasa 2016 Seinäjoki 2016 Kotka 2016 Pori 2016 Kouvola 2016 Rauma 2016 0 200 400 600 800 1000 1200 Hoitovastike Asunnon korjaus Sähkö Vuokranantajan pääomavero vuokratuotosta Vuokranantajan nettovuokratuotto
Hoitokulut ja niiden kehitys 11
Miksi ylläpitokustannus-tilastot tärkeää tuntea? Ennakointi Vertailu muihin Tuhlauksen välttäminen Kustannussäästöjen löytäminen Toimivien vastiketasojen löytäminen Oikeiden veloitustasojen löytäminen Tilinpäätös 2013 Pk-seutu snt/m2/kk Hoitovastikkeet yhteensä 3.15 Muut tuotot 0.32 Tuotot yhteensä 3.47 Henkilöstö 0.05 Hallinto 0.29 Käyttö ja huolto 0.20 Ulkoalueiden hoito 0.09 Lämmitys 0.84 Vesi ja jätevesi 0.31 Sähkö 0.10 Jätehuolto 0.14 Vahinkovakuutukset 0.17 Vuokrat 0.04 Kiinteistövero 0.28 Korjaukset 0.90 Muut hoitokulut 0.05 Kulut yhteensä 3.46 Poikkeavien havaintojen ja trendien tunnistaminen kaaoksen keskeltä = Tyhjät pois + Asioiden pitäminen omissa näpeissä! Kustannustehokkuuden lisäksi vaikutus myös kiinteistön arvoon!
Asunto-osakeyhtiöiden talous 2015 Kerrostaloyhtiöt Tuotot snt/m2 Hoitokulut snt/m2/kk 0 50 100 150 Muut tuotot Hoitovastikkeet yhteensä 0 100 200 300 400 500 Henkilöstökulut Hallinto Käyttö- ja huoltokulut Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutus Vuokrat yhteensä Kiinteistövero Korjaukset yhteensä Muut hoitokulut 6 8 13 18 16 10 11 4 33 39 46 59 104 130 Lähde: Tilastokeskus, Asunto-osakeyhtiöiden talous 2015 13
Kerrostalojen hoitokulut 2009-2017e 200 Ind. 2009=100 180 160 140 Kiinteistövero Hallinto Käyttö- ja huoltokulut Lämmitys Vesi ja jätevesi 120 100 80 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016e 2017e Lähde: Tilastokeskus, ja ennuste 2016-2017 / Kiinteistöliitto Korjaukset yhteensä 16
%-muutos Taloyhtiöiden hoitokulut ja ostovoima 8 6 4 2 0-2 Ostovoima, nimell. muutos Hoitokulut* -4 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Lähde: Tilastokeskus, Etla
Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten kehitys 2000 2016 Ylläpitokustannukset ovat nousseet vuodesta 2000 noin 88 % Samana aikana yleinen elinkustannusten nousu (kuluttajahintainflaatio) on ollut 28 % Ylläpitokustannukset ovat nousseet tänä aikana Miltei kolminkertaisella nopeudella kuluttajahintoihin nähden, ja 10 % nopeammin kuin käytettävissä olevat tulot Tämä ero on tullut 2010-luvulla! Ylläpitokustannusten nousussa oli suvantovaihe 2015-2016. Entä jatko? Verolääkettä viritelty taas vuodelle 2017 Helsingissä ja Turussa kaukolämpö kallistui tuntuvasti 2017 alussa (myös polttoaineiden hinnat ylös).
200.0 180.0 Asumisen kustannuksia ja hintoja vuoteen 2017 Indeksit: vuosi 2000=100 Ylläpitokulut, asuinkerrostalot Vuokrat Käytettävissä olevat tulot 160.0 Asuntojen hinnat Rakennuskustannukset 140.0 Kuluttajahintaindeksi 120.0 100.0 80.0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016*
Mikä asumisessa siis maksaa? Asuntojen hinnat Maapohja/tontti Rakentamiskustannukset (uudisrakentaminen, korjausrakentaminen) Verotus Kuntien tariffipolitiikka Sääntely, Lupapolitiikka + Markkinat: Kysyntä vs. Tarjonta Olisi naiivia unohtaa tämän merkitys! (Taustalla esim. talouskehitys ja -odotukset, tulokehitys, verotus, sosiaaliturva, julkiset palvelut, velkaantumiskehitys, muuttoliike, makutottumukset, kaavoitus ). 23
Mitä on tehtävissä? Yksilö- ja yhteisötaso Asumisen mitoitus rahkeiden mukaisesti Velan hallinta Taloyhtiöiden talouden ymmärrys! Kuntataso (+Aluetaso) Elinvoiman luominen, esim. aktiivisella kaavoittamisella Yhteistyö taloyhtiöiden kanssa asumisen kehittämisessä Tolkkua tariffien ja kiinteistöveron mitoituksessa Valtakunnan taso Sääntelyssä: Järki käteen. Ei direktiivien kultausta kotimaassa. Ainakaan väärissä kohdissa. Euroopan taso (+ Globaali taso) Sääntelyssä: Järki käteen Esimerkkejä pahimmasta päästä / Parhaillaan direktiivi-neuvotteluissa: o Huoneistokohtainen lämmön mittaus ja kustannusten jakaminen o Mekanistinen sähköauton latauspaikkojen varustamisvelvoite korjausten yhteydessä. 24
Kiitos! Jukka Kero, pääekonomisti Suomen Kiinteistöliitto www.kiinteistoliitto.fi jukka.kero@kiinteistoliitto.fi 09-1667 6226