Helsingin kaupungin kiinteistöviraston Tilakeskus
Tilakeskuksen tehtävät Ammattimainen Helsingin kaupungin toimitilojen hallinta Tilojen osto, myynti ja kiinteistökehitys Vuokraus hallintokunnille ja ulkopuolisille Tilainvestoinnit Kiinteistöjen arvon ja korjausvastuun seuranta Isännöinti- ja ylläpitopalvelut
Edullinen vuokrataso viimeisen kymmenen vuoden aikana Vuodesta 1994 kaupungin omistamien tilojen vuokrat ovat nousseet 16 %, kun keskimääräinen vuokrien korotus on ollut 50 60 % Jatkossakin maltillinen kustannuskehitys on tilakeskuksen johtavia periaatteita 50 60 % Toimitilojen vuokrakehitys Helsingissä 1994 2004. 16 % Kaupungin tilojen vuokrakehitys Yleinen vuokrakehitys
Asiakaskeskeinen toimintatapa Tilakeskus toimii asiakaslähtöisesti ja hankkii asiakkailleen tarveselvityksen mukaiset palvelutilat Tilakeskus on nimennyt hallintokunnille vastuuhenkilöt
Vastuunjako Hallintokunnat vastaavat palvelutilatarpeensa määrittelystä Tilakeskus vastaa hankesuunnittelusta ja rakennuttamisesta sekä rahoituksesta Hallintokunnat maksavat tilainvestoinnin pääomavuokrana tilakeskukselle
Tarveselvityksessä voidaan vaikuttaa tulevaan vuokratasoon Hallintokunnat määrittelevät palvelutiloilta vaadittavat ominaisuudet Tarveselvitysvaiheessa arvioidaan eri ratkaisuvaihtoehtojen tarkoituksenmukaisuus ja edullisuus Selvityksen pohjalta määräytyy hallintokunnalle tulevan vuokran määrä käyttötalouden suunnittelua varten Viime kädessä hallintokunnan vaatimukset määrittävät vuokran määrän Hankkeesta syntyvät kustannukset ovat aina markkinahintaisia (rakentaminen, kunnossapito, energia...)
Sisäinen vuokra kattaa kaikki tilankäytön kustannukset Hallintokunnat maksavat sisäistä vuokraa, joka muodostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta Pääomavuokra määräytyy investointikustannusten perusteella (korko 3 %, poistot, tonttivuokrat) Ylläpitovuokra määräytyy tilatyypeittäin keskimääräisten ylläpitokustannusten mukaan Sisäinen vuokra Pääomavuokra Ylläpitovuokra
Vastuu toimitilan teknisen arvon säilymisestä Omistajalla on velvollisuus säilyttää kiinteistön arvo ja kunto, minkä vuoksi vuokraan sisältyy kustannukset tilojen teknisen arvon säilymisestä Tilakeskus huolehtii tilojen kunnosta ja käytettävyydestä vuokrasopimuksessa tarkemmin määritellyllä tavalla Korjausvastuu on keskeinen käsite kiinteistön teknisen arvon säilyttämisessä; se kuvaa rahamäärää, joka rakennuksiin tulisi panostaa, jotta ne säilyisivät käytön kannalta riittävän hyvässä kunnossa Toiminnassa otetaan huomioon elinkaaritaloudellisuus ja kestävän kehityksen periaatteet
Kiinteistön elinkaaritalouden hallinta Omistaja vastaa rakennuksen elinkaaritaloudesta ja rakennuksen arvon säilymisestä. Investoinnit jaetaan teknisiin korjauksiin, toiminnallisiin muutostöihin sekä perusparannuksiin. Korjaustoimenpiteillä säilytetään rakennuksen käyttöarvo korjaamalla ja uusimalla vaurioituneita ja kuluneita rakennusosia. Perusparannuksilla ja toiminnallisilla muutostöillä nostetaan rakennuksen käyttöarvoa.
Tilakeskuksen palvelut Neljä yksikköä: tilapalvelut, hankepalvelut, kiinteistöpalvelut, hallintopalvelut Päällikkö Hankepalvelut Tilapalvelut Hallintopalvelut Kiinteistöpalvelut
Tilapalvelut Tilojen vuokraus asiakkaille Tilojen osto ja myynti Kiinteistökehitys Halli- ja ulkomyyntiasiat Päällikkö Hallintopalvelut Hankepalvelut Tilapalvelut Kiinteistöpalvelut
Hankepalvelut Hankesuunnittelu Rakennuttamisen tilaaminen Pienten hankkeiden rakennuttaminen Päällikkö Tilapalvelut Hankepalvelut Kiinteistöpalvelut Hallintopalvelut
Kiinteistöpalvelut Tekninen isännöinti Vuosikorjausohjelmien laatiminen Tekniset ylläpitopalvelut Päällikkö Tilapalvelut Hankepalvelut Kiinteistöpalvelut Hallintopalvelut
Hallintopalvelut Tilakeskuksen yhteiset talous- ja hallintotehtävät Päällikkö Tilapalvelut Hankepalvelut Kiinteistöpalvelut Hallintopalvelut
Henkilöstö Vuonna 2005 tilakeskuksella on 174 työntekijää - tilapalvelu 30 - hankepalvelu 27 - kiinteistöpalvelu 103 - hallintopalvelu 14
Tilakustannusten taloussuunnittelun talousarviokello
Vuokran määräytymisen esimerkkejä Vuokraesimerkkejä erilaisista rakennuksista. Rakennuksen poistoaika kirjanpidossa on 30 vuotta eli poistoprosentti on 3,33 %.
Palvelutilojen sisäisen vuokran määritys Palvelutilojen vuokrat määritetään kustannusperusteisesti. Vuokra jakaantuu pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan.
Pääomavuokra Pääomavuokra muodostuu rakennuksen kulumista vastaavasta poistosta, rakennukseen tehdyn kaupungin suoran investoinnin perusteella lasketusta korosta ja tontinvuokrasta. Poisto määritetään yleensä siten, että kuluvaksi osuudeksi arvioidaan 70 % rakennuksen uushankintahinnasta. Poistoaika on yleensä 30 vuotta. Korko lasketaan uudisrakennuksessa rakentamiskustannuksista, peruskorjauksen yhteydessä teknisestä arvosta ja korjauskustannuksista. Kaupunginhallitus määrittää käytettävän koron. Palvelutilojen osalta on nyt käytössä 3 % korko. Tontinvuokran määrittää kiinteistöviraston tonttiosasto yleisen tontin vuokrausperusteiden mukaan. ESIMERKKI: UUSI KOULU-PÄIVÄKOTIRAKENNUS pinta-ala 3000 htm 2 rakentamiskustannukset! 2500 euroa/m 2 eli 7,5 milj.euroa alv 0% PÄÄOMAVUOKRA euroa/m 2 /kk - poisto 3,33 % 5,25 M eurosta 4,81 - korko 3,00 % 7,50 M eurosta 6,25 - tonttivuokra 0,50 PÄÄOMAVUOKRA YHTEENSÄ 11,56
Ylläpitovuokra Ylläpitovuokra muodostuu rakennuksen käyttökelpoisena pitämiseksi tarvittavien tehtävien hoidosta ESIMERKKI: KOULU-PÄIVÄKOTI - hoito ja huolto 0,85 - kunnossapito 1,00 - lämmitys 0,79 - vesi ja jätevesi 0,16 - jätehuolto 0,10 - ulkoilualueiden hoito 0,15 - tekninen isännöinti 0,08 - yleiskulut (erittely alla) 0,41 euroa/m 2 /kk YLLÄPITOVUOKRA YHTEENSÄ 3,54 Käyttäjä vastaa yleensä käyttösähköstä, siivouksesta ja toimintaan liittyvistä järjestelmistä, kuten kulunvalvonta, henkilöturvajärjestelmät ja atk-järjestelmät.
Yleiskustannukset Vuokranantajalle syntyy lisäksi yleiskuluja, joilla katetaan keskitetyn vuokraustoiminnan hoitamisesta tilakeskukselle aiheutuvia kustannuksia. Yleiskustannusten erittely: euroa/m 2 /kk - tyhjistä ja vajaatuottoisista tiloista aih. kustannukset 0,23 - rakennusten purkukustannukset 0,04 - henkilöstö-, tila- ja hallintokustannukset 0,05 - vakuutusrahastomaksut 0,05 - markkinointi- ja kehittämiskulut 0,04 YLEISKUSTANNUKSET YHTEENSÄ 0,41 Tyhjien tilojen määrä laskentahetkellä 58 000 m 2. Hallintokunnille on vuokrattu sisäisesti noin 1!880!000 m 2.
Tunnuslukuja 2005 Liikevaihto 249 M" Toimintakate 175 M" Poistot 77 M" Tulos 98 M" Rakennusomaisuuden kp-arvo 1 133 M" Rakennusomaisuuden tekninen arvo 2 700 M" Vuokrasopimukset 4 100 kpl
Henkilöstömäärän kehitys linjoittain TILAPALVELUT 2004 2005 2006 2007 30 30 30 30 HANKEPALVELUT 4 30 47 48 KIINTEISTÖPALVELUT 10 100 102 102 HALLINTOPALVELUT 14 14 14 15 58 174 193 196
Vuokrattuja tiloja yhteensä 2 376 000 m 2 Vuokratut tilat käyttäjien mukaan 31.12.2005 (m 2 ) Opetustoimi 33% Sosiaalitoimi 15% Yksityissektori 19% Terveystoimi 9% Muut hallintokunnat 24% Yksityissektori: 498 000m! Kaupungin käytössä: 1 878 00 m! Opetustoimi: 758 000 m! Sosiaalitoimi: 350 000 m! Terveystoimi: 213 000 m! Muut hallintokunnat: 557 000 m! Tori- ja autopaikat: 849 kpl
Toimitiloja yhteensä 2 306 000 m 2 Tilat käyttötarkoituksen mukaan (m 2 ) 31.12.2005 Palvelutilat 78% Toimistotilat 7% Muut 5% Liiketilat 5% Tuotantotilat 5% Palvelutilat: 1 804 000 m! Toimistotilat: 170 000 m! Liiketilat: 117 000 m! Tuotantotilat: 111 000 m! Muut: 104 000 m! Asunnot (03/2006): 163 326 m! Auto-, tori- yms. paikat: 849 kpl
Asuntojen tilajakauma 03/2006 asuntoja yhteensä 163 326 m 2 _ 2 463 huoneistoa osake, pitkä korkotuki 58% osake, lyhyt korkotuki 15% osake, arava 2% osake, muut 3% kiinteistöt 17% osake, Hitas 5% pientaloissa olevat asunnot 9% muut kiinteistöissä olevat asunnot 8% Osaketilat: Hitas: 8 925 m! 165 kpl arava: 3 104 m! 45 kpl lyhyt korkotuki: 25 203 m! 386 kpl pitkä korkotuki: 92 717 m! 1 443 kpl muut: 4 710 m! 88 kpl Kiinteistöissä olevat asunnot: pientaloissa: 15 135 m! 194 kpl muissa kiinteistöissä olevat asunnot: 13 532 m! 142 kpl
KOy Helsingin Toimitilat Vaihtoehto talousarviorahoitukselle Erillisyhtiöiden fuusio tehostanut hallintoa ja omistajaohjausta Osakeyhtiömuodossa hyvä läpinäkyvyys Keskinäisessä kiinteistöyhtiössä vuokrausperusteet saadaan samaan systeemiin suorassa omistuksessa olevien kanssa Vertailtavuus suorassa omistuksessa olevan kannan kanssa Erilaisten toimintamallien kehittäminen Ostopalvelujen menettelyjen kehittäminen rajatussa ympäristössä
Helsingin kaupungin kiinteistöviraston Tilakeskus