Kaupunginhallitus 201 29.05.2017 KULLOON YRITYSALUEEN ASEMAKAAVOITUKSEEN LIITTYVÄ MAANKÄYTTÖSOPIMUSMENETTELY 15/50.502/2011 KH 29.05.2017 201 Valmistelu ja lisätiedot: kiinteistöpäällikkö Maarit Ståhlberg, 040 592 7501, maarit.stahlberg@porvoo.fi Kulloon yritysalueen asemakaavoitustyö on käynnissä. Kaava-alue sijaitsee Nesteentien länsipuolella, Nybyntien ja Metsäpirtintien alueilla. Nybyntien varteen on syntynyt suunnittelematonta työpaikka-aluetta, jonka asemakaavoittaminen ja sen myötä alueen saaminen kunnallistekniikan piiriin on pitkään nähty välttämättömäksi. Kulloon Nybyn alueen asemakaavoittamisella luodaan edellytykset alueen kehittämiselle yritysalueena. Alueella toimivien yritysten rakentamis- ja laajenemismahdollisuudet turvataan ja alueen tuleva kehitys mahdollistuu asemakaavoituksen myötä. Tavoitteena on, että alueesta kehittyy monipuolinen, nykypäivän vaatimukset täyttävä, kaupunkikuvaltaan siistiytynyt, korttelirakenteeltaan selkeä ja uutta yritystoimintaa houkutteleva Kulloon yritysalue. Alueelle suunnitellaan ja rakennetaan tarkoituksenmukainen, turvallinen ja toimiva liikenneverkosto sekä vesijohto- ja viemäriverkosto. Tavoitteena on, että alueelle muodostuu monipuolinen tonttivaranto. Kulloon yritysalueen asemakaavaluonnos on laadittu n. 88 ha suuruiselle alueelle. Rakennusoikeutta on asemakaavaan osoitettu kaikkiaan n. 248 000 k-m². Alueelle on voimassa olevin rakennusluvin rakennettu n. 17 300 k-m² 15 eri rakennuspaikalle. Lisäksi asemakaavaluonnoksen alueeseen kuuluu merkittäviä rakentamattomia yksityisessä omistuksessa olevia maa-alueita. Porvoon kaupungin omistuksessa on n. 14 ha suuruiset maa-alueet. Porvoon kaupungin maapoliittisten linjausten mukaan kaupungin pääkasvusuuntien maa-alueet tulee pääsääntöisesti hankkia kaupungin omistukseen ennen asemakaavoitusta. Maankäyttösopimusmenettelyä voidaan käyttää, kun alue ei perustellusta syystä sovellu kaupungin hankittavaksi, mutta sen asemakaavoittaminen on kaavallisesti ja ympäristöllisistä syistä perusteltua ja se toteuttaa kaupungin hyväksyttyjä strategioita. Asemakaavoituksen tulee olla yleiskaavan mukaista. Strategisesti ja sijainniltaan tärkeän Kulloon yritysalueen kaavoittaminen ja kunnallistekniikan rakentaminen alueelle parantaa alueen nykyisten yritysten toimintamahdollisuuksia, mahdollistaa
toiminnan laajentamista sekä edistää uusien yritysten ja työpaikkojen sijoittumisen alueelle. Suurin osa asemakaavoitettavasta alueesta on Slöldvikin oikeusvaikutteisen osayleiskaavan mukaista teollisuus- ja varastoaluetta. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavoituksesta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kaupungille yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Lain mukaan kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan ja maanomistajia on kohdeltava yhdenvertaisesti. Yhdenvertainen kohtelu toteutuu kun maanomistajat osallistuvat kustannuksiin kukin asemakaavasta saamansa hyödyn perusteella. Maanomistajien maksettavaksi tulevat kustannukset suhteutetaan kaupungille kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kunnallistekniikan rakentamisen kustannuksiin. Maanomistajan kanssa solmitaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan kustannusten korvaamisesta. Kaupunki on noudattanut periaatetta, jonka mukaan edellä mainittu kustannuksen korvaus on vastannut puolta asemakaavan tuomasta hyödystä. Hyödyn arvioinnin perusteena on maanomistajan maan arvon kohoaminen lisääntyvien rakentamismahdollisuuksien myötä. Tärkeää on, että sopimuskäytäntö sekä nyt asemakaavoitettavalla alueella että koko kaupungin alueella on maanomistajiin nähden yhdenvertainen. Kaupunginvaltuuston hyväksymien maapoliittisten linjausten mukaan kaupunki voi periä yhdyskuntarakentamisen korvaukset rahakorvauksina tai maa-alueina. Korvaus voi olla korkeintaan 60 % kaavan tuomasta hyödystä. Korvaus suoritetaan pääsäännön mukaan kolmen kuukauden kuluessa siitä kun asemakaava tulee voimaan. Kuntatekniikka on arvioinut asemakaavaluonnoksen mukaisen katuverkon kokonaisrakentamiskustannuksiksi n. 4,8 miljoonaa euroa. Siltä osin kuin rakennettava katu tulee palvelemaan ainoastaan kaupungin omistamia, asemakaavassa osoitettuja erillisiä korttelialueita katujen rakentamiskustannus on n. 1,0 miljoonaa euroa, mikä jää kaupungin yksin kustannettavaksi. Kulloon yritysalueelle laaditun asemakaavan maanomistajille tuoman hyödyn arvioimiseksi on alueiden nykyarvosta (asemakaavoittamaton alue) ja asemakaavaluonnoksen mukaisesta arvosta pyydetty ulkopuolinen arvio. Arvio on saatu 26.4.2017. Arviossa on ensin määritelty kiinteistökohtaisesti maapohjan arvo nykytilanteessa, kun alueella ei ole yksityiskohtaista kaavaa. Tämän jälkeen on arvioitu asemakaavan tuoman lisärakennusoikeuden arvo
ja näiden perusteella asemakaavan kiinteistöille tuoma hyöty. Hyöty on suurempi rakentamattomilla kuin jo rakennetuilla kiinteistöillä. Saadun arvion perusteella kaupunki ei saisi katettua arvioituja kadunrakentamisen kustannuksia, mikäli maanomistajat (myös siis kaupunki omistamiensa alueiden osalta) osallistuisivat kustannuksiin puolella asemakaavan tuomasta hyödystä. Mikäli koko arvioitu kadunrakentamiskustannus, 3.8 miljoonaa euroa, jaettaisiin asemakaavasta saatavan hyödyn suhteessa maanomistajien maksettavaksi, tarkoittaisi se, että kaupunki leikkaisi kustannusten korvauksena noin 59 % kaavan tuomasta hyödystä. Kaupunki omistaa n. 21 % kaavoitetun tonttimaan pinta-alasta ja myös rakennusoikeudesta 21 % tulee kaupungin maalle. Kulloon yritysalueella on tarkoituksenmukaista, että sopimuskorvaus aina kun asemakaava sen sallii, suoritetaan luovuttamalla kaupungille maa-aluetta. Rakennettujen rakennuspaikkojen osalta korvaus voidaan suorittaa rahana tai myös maa-alueena, jos se on asemakaavaratkaisun perusteella tarkoituksenmukaista. Korvauksena saatavan maa-alueen tulee olla vapaa rasitteista ja maaperältään pilaantumaton. Kulloon yritysalueen asemakaavan tavoitteiden toteuttamisen ja alueen markkinoinnin kannalta on tärkeää, että kaupunki voi vastata tontinluovutuksesta merkittäviltä osin. Merkittävää hyötyä saava maanomistaja luovuttaa maapoliittisten linjausten mukaisesti kaupungille pääsääntöisesti katu- ja muut asemakaavan mukaiset yleiset alueet korvauksetta. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaupungilla on jo suoraan lain perusteella oikeus saada katualuetta korvauksetta 20 % maanomistajan kyseisellä kaava-alueella omistamasta maasta tai katualue joka ei ole suurempi kuin maanomistajan maalle tuleva rakennusoikeuden määrä. Asemakaavoitettavat tontit liitetään kunnallistekniikkaan ja Porvoon vesi perii vesi- ja viemäriverkon rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia liittymismaksujen yhteydessä. Maankäyttösopimukset solmitaan maanomistajien kanssa Porvoon kaupungin hyväksyttyjen maapoliittisten linjausten mukaisesti. Maankäyttösopimukset tuodaan hallintosäännön mukaisesti vielä erikseen kaupunkikehityslautakunnan käsittelyyn. Esitetyt maankäyttösopimusperiaatteet noudattavat suurimmalta osin kaupunginvaltuuston hyväksymiä maapoliittisia linjauksia. Alueen laajuuden ja yksityisen maan suuren osuuden vuoksi on
tarkoituksenmukaista, että kaupunginhallitus kuitenkin päättää erikseen alueen asemakaavoitukseen liittyvien maankäyttösopimusten periaatteet. Liite: asemakaavan rajaus Kj: Kaupunginhallitus päättää, että Kulloon yritysalueen asemakaavoitukseen liittyvissä maankäyttösopimuksissa noudatetaan seuraavia periaatteita: 1. Maanomistaja korvaa kaupungille rakennettavan yhdyskuntarakentamisen kustannusten korvauksena puolet asemakaavan tuomasta hyödystä. Hyödyn arvioinnin perusteena on maanomistajan omistaman maan arvon kohoaminen. 2. Maanomistajan maksettavaksi tuleva korvaus maksetaan tontin tai muun maa-alueen luovutuksena tai rahakorvauksena. Mikäli kyseessä on ennestään rakentamaton kiinteistö, korvaus maksetaan pääsääntöisesti luovuttamalla maata. Maksutapa kirjataan maankäyttösopimukseen. Korvaus maksetaan kolmen (3) kuukauden kuluessa asemakaavan tultua voimaan. Maankäyttösopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä rahakorvaukselle jätetään kaupungin hyväksymä vakuus. Mikäli maankäyttösopimuskorvaus suoritetaan maa-alueen luovutuksena, siitä tehdään maankäyttösopimuksen yhteydessä kiinteistöluovutuksen esisopimus ja lopullinen luovutuskirja allekirjoitetaan 3 kuukauden kuluessa asemakaavan tultua voimaan. 3. Maankäyttösopimuskorvausta laskettaessa käytetään perusteena ulkopuolisen arvioitsijan (Newsec Valuation Oy 26.4.2017) toimesta laadittua hinnanmuodostusarviota. 4. Maanomistaja luovuttaa asemakaavan mukaiset katu-, puisto ja muut yleiset alueet kaupungille korvauksetta ja niistä tehdään maankäyttösopimuksen yhteydessä kiinteistöluovutuksen esisopimukset ja lopulliset luovutuskirjat allekirjoitetaan 3 kuukauden kuluessa asemakaavan voimaan tulosta. Siltä osin kun maanomistaja luovuttaa kaupungille asemakaavassa osoitettuja puisto- tai muita yleisiä alueita kuin katualueita enemmän kuin 2000 m², lasketaan niiden arvo (2,50 /m2) osaksi maankäyttösopimuskorvausta. 5. Maanomistaja vastaa omistukseensa jäävien, asemakaavan mukaisten tonttien kiinteistönmuodostamiskuluista voimassa olevan
taksan mukaisesti. 6. Maanomistaja maksaa Porvoon vedelle vesi- ja viemäriverkkoon liittymisestä liittymis- ja muut maksut liittymishetkellä voimassa olevien taksojen mukaisesti. 7. Maankäyttösopimukset kohdistetaan kiinteistöihin sen maanomistustilanteen mukaisesti, joka on voimassa sinä päivänä kun asemakaavaluonnos asetetaan ensimmäisen kerran julkisesti nähtäville. 8. Yksittäisessä maankäyttösopimuksessa voidaan perustelluissa tapauksissa huomioida asemakaavassa olevia erityisratkaisuja korvausta määrättäessä. Kaupunkikehityslautakunta voi erityisestä perustellusta syystä hyväksyessään maankäyttösopimuksen, myöntää vähäisiä poikkeamisia edellä mainittuihin sopimusehtoihin. Nämä sopimusehdot liittyvät ensimmäisen kerran nähtäville asetettavaan Kulloon yritysalueen asemakaavaluonnokseen. Mikäli asemakaavaa muutetaan käsittelyn aikana siten, että esimerkiksi kunnallistekniikan kustannusten kattaminen maankäyttösopimuskorvauksilla oleellisesti laskee voi kaupunki tarkistaa sopimusperiaatteita. Päätös: Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti, että Kulloon yritysalueen asemakaavoitukseen liittyvissä maankäyttösopimuksissa noudatetaan seuraavia periaatteita: 1. Maanomistaja korvaa kaupungille rakennettavan yhdyskuntarakentamisen kustannusten korvauksena puolet asemakaavan tuomasta hyödystä. Hyödyn arvioinnin perusteena on maanomistajan omistaman maan arvon kohoaminen. 2. Maanomistajan maksettavaksi tuleva korvaus maksetaan tontin tai muun maa-alueen luovutuksena tai rahakorvauksena. Mikäli kyseessä on ennestään rakentamaton kiinteistö, korvaus maksetaan pääsääntöisesti luovuttamalla maata. Maksutapa kirjataan maankäyttösopimukseen. Korvaus maksetaan kolmen (3) kuukauden kuluessa asemakaavan tultua voimaan. Maankäyttösopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä rahakorvaukselle jätetään kaupungin hyväksymä vakuus. Mikäli maankäyttösopimuskorvaus suoritetaan maa-alueen luovutuksena, siitä tehdään maankäyttösopimuksen yhteydessä kiinteistöluovutuksen esisopimus ja lopullinen luovutuskirja
allekirjoitetaan 3 kuukauden kuluessa asemakaavan tultua voimaan. 3. Maankäyttösopimuskorvausta laskettaessa käytetään perusteena ulkopuolisen arvioitsijan (Newsec Valuation Oy 26.4.2017) toimesta laadittua hinnanmuodostusarviota. 4. Maanomistaja luovuttaa asemakaavan mukaiset katu-, puisto ja muut yleiset alueet kaupungille korvauksetta ja niistä tehdään maankäyttösopimuksen yhteydessä kiinteistöluovutuksen esisopimukset ja lopulliset luovutuskirjat allekirjoitetaan 3 kuukauden kuluessa asemakaavan voimaan tulosta. Siltä osin kun maanomistaja luovuttaa kaupungille asemakaavassa osoitettuja puisto- tai muita yleisiä alueita kuin katualueita enemmän kuin 2000 m², lasketaan niiden arvo (2,50 /m2) osaksi maankäyttösopimuskorvausta. 5. Maanomistaja vastaa omistukseensa jäävien, asemakaavan mukaisten tonttien kiinteistönmuodostamiskuluista voimassa olevan taksan mukaisesti. 6. Maanomistaja maksaa Porvoon vedelle vesi- ja viemäriverkkoon liittymisestä liittymis- ja muut maksut liittymishetkellä voimassa olevien taksojen mukaisesti. 7. Maankäyttösopimukset kohdistetaan kiinteistöihin sen maanomistustilanteen mukaisesti, joka on voimassa sinä päivänä kun asemakaavaluonnos asetetaan ensimmäisen kerran julkisesti nähtäville. 8. Yksittäisessä maankäyttösopimuksessa voidaan perustelluissa tapauksissa huomioida asemakaavassa olevia erityisratkaisuja korvausta määrättäessä. Kaupunkikehityslautakunta voi erityisestä perustellusta syystä hyväksyessään maankäyttösopimuksen, myöntää vähäisiä poikkeamisia edellä mainittuihin sopimusehtoihin. Nämä sopimusehdot liittyvät ensimmäisen kerran nähtäville asetettavaan Kulloon yritysalueen asemakaavaluonnokseen. Mikäli asemakaavaa muutetaan käsittelyn aikana siten, että esimerkiksi kunnallistekniikan kustannusten kattaminen maankäyttösopimuskorvauksilla oleellisesti laskee voi kaupunki tarkistaa sopimusperiaatteita.