Päätöksentekopuut aluekehityshankkeen riskien hallintaan Eero Valtonen, Aalto-yliopisto
Riskit aluekehittämisessä Maan kehittämisen taloudellinen riski LG = V 1 V 0 C (esim. Needham & Verhage 1998) LG = Tuotto maan kehittämisestä V 1 = Tontinluovutustulot yhteensä V 0 = Maan hankintakustannukset C = Tonttien luovutuskelpoisiksi saattamisen kustannukset Rahoituskustannukset diskonttauksen kautta Suunnitelmien laaturiski edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle 2
Mitä mukaan kustannuksiin Kehittämiskorvaus hyvä lähtökohta kaava-alueella ja sen ulkopuolella sijaitsevien kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset maanhankintakustannukset kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien yleisten rakennusten rakentamiseksi siltä osin kuin ne palvelevat kaava-aluetta maaperän kunnostamisesta (ellei saastuttaja määritettävissä) ja kaavaalueen välttämättömästä meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset kaavoituskustannukset 3
Toteutusmallien riskinhallintaa Hankimmeko maan omistukseemme? Emme hanki Hankimme Maankäyttö sopimukset (Kehitysyhtiö) Yksin kaavoitus Kumppanuus kaavoitus (Kehitysyhtiö) 4
Hankimmeko maan?taloudelliset intressit Kunnan maa +Myyntitulot tonteista -Maan hankintahinta -Tekninen infrastruktuuri Yksityisen maa +Maankäyttösopimustulot -Tekninen infrastruktuuri +Kiinteistöverotulojen lisäys +Tuloverojen lisäys -Palveluinfrastruktuuri -Palvelutuotannon lisäys -Infrastruktuurin ylläpito +Kiinteistöverotulojen lisäys +Tuloverojen lisäys -Palveluinfrastruktuuri -Palvelutuotannon lisäys -Infrastruktuurin ylläpito 5
Toteutusmallien riskinhallintaa Ei hankita maata Riski: Saavutetaanko sopimus? Riski: Maanomistaja konkurssiin? Riski: Riittääkö jämäkkyys? Maankäyttösopimuksella hallitavat riskit RH: Neuvottelustrategia Markkinarisiki: Sovittu könttäsumma Kustannusriski: Toteutuneet kustannukset (raha/työ) Riski: Katetaanko kustannukset? Riski: Julkinen hankinta? RH: Kustannustietoisuus kaavoitettaessa 6
Toteutusmallien riskinhallintaa Hankimme maan kaavoitamme yksin Riski: Tonttien kysyntä? Hallittuja riskejä RH: markkinoiden tutkimus kaavoitettaessa RH: Taloudelliset seikat kaavoituksessa RH: yleispiirteiset kaavat Maankäyttösopimus neuvottelu riski Sidoksissa olo tiettyyn kehittäjään vältetty Riski: Myydäänkö ei-rahalliset arvot liian helposti 7
Toteutusmallien riskinhallintaa Hankimme maan Käytämme kumppanuuskaavoitusta Riski: Kehittäjä ei ostakaan tontteja Riski: Sidoksissa olo tiettyyn kehittäjään RH: Tarkat sopimusehdot!!! Riski: Riittääkö jämäkkyys RH: Taloudellisten seikkojen painottaminen kaavoituksessa Riski: Myydäänkö eirahalliset arvot liian helposti RH: Yleispiirteinen kaava 8
Johtopäätöksiä Tarkoille sopimuksille tarvetta kumppanuuskaavoituksessa Kaavataloudelliset tarkastelut Yleispiirteisemmät asemakaavat perusteltuja kun kunta omistaa maan Loppupeleissä mallin valinta ideologinen kysymys Reilumpi/läpinäkyvämpi maankäyttösopimusmalli: kustannusperusteisuus ei arvonnousuperusteisuus 9
Jatkokysymyksiä Toimisiko kehitysyhitömalli Suomessa? Maailmalla sekä hyviä että huonoja kokemuksia Olisiko mielenkiintoa lähteä rakentamaan isomman PPP-hankkeen pilottia??? Toimisiko rakennusmaan järjestely Suomessa? Täydennysrakentaminen Voisiko Suomessakin toimia yksityinen maan kehittäminen? Pitäisikö kehittää raportointisäännöt julkisiin aluekehityshankkeisiin? 10
Kiitos! Eero Valtonen Doctoral Candidate, M.Sc. (Tech.) Aalto University Real Estate Research Group (REG) +358 40 743 7015 eero.valtonen(at)aalto.fi