TEIJA OJANKOSKI Selvitys vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi KUUMA-kunnissa

TEIJA OJANKOSKI Selvitys vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi KUUMA-kunnissa Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti

SISÄLTÖ SIVU ESIPUHE OSA I 1. TOIMEKSIANTO 1.1. MAL-sopimus 1.2. Muu kehittämistarve 1.3. Projektin tavoite 2. SELVITYKSEN RAJAUKSET 3. SELVITYKSEN TOTEUTUS 4. VÄESTÖ JA ASUMINEN KUUMA-KUNNISSA 4.1. Väestökehitys KUUMA-kunnissa 4.2. Asuntokunnat 4.3. Asumistaso 4.4. Asuntokannan määrä ja rakenne 4.5. Asuntojen keskikoko 4.6. ARA-rajoitusten alaiset asunnot 4.7. Vuokralla asuvat asuntokunnat 4.8. Vuokrataso 4.9. Asumistuensaajat 4.10. Vuokra-asuntojen kysyntä 4.11. Asumisoikeusasunnot 4.12. Asuntotuotannon kaavavaranto ja tonttien luovutus 4.13. Helsingin seudun työpaikkaomavaraisuus ja pendelöinti OSA II 5. KUUMA-KUNTIEN ASUNTOPOLITIIKKA JA VUOKRA-ASUNTOTUOTANTO 5.1. KUUMA-kuntien keskinäinen erilaisuus 5.2. Asuntotuotannon edellytykset 5.3. KUUMA-kuntien omistajapolitiikka 5.4. Asumisen viranomaistehtävät 6. VUOKRATALOYHTIÖIDEN TOIMINTA 6.1. Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarpeet ja mahdollisuudet 6.1.1. Mahdollisuudet seudullisen vuokrataloyhtiön perustamiselle 6.1.2. Yhteinen rakennuttaminen 6.1.3. Muut yhteistyömahdollisuudet 6.2. Kunta-asunnot Pornaisissa, Sipoossa ja Vihdissä 7. ASUMISOIKEUSASUNTOTUOTANNON NÄKYMÄT KUUMA-KUNNISSA 8. MUIDEN VUOKRA-ASUNTOYHTIÖIDEN TOIMINNAN NÄKYMÄT KUUMA-KUNNISSA 9. YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET 10. SELVITYSHENKILÖN TOIMENPIDE-EHDOTUKSET Lähteet 4 4 4 4 4 4 5 5 5 7 8 9 10 11 13 14 15 17 19 21 23 25 25 25 28 30 31 34 39 39 43 44 45 46 49 52 57 58 Liitteet Käsitteet Kannen kuvat: Tuula Palaste-Eerola / Uudenmaan liitto 2

ESIPUHE Merkittävin koko maan talouskasvua hidastava tekijä Helsingin seudulla on muuta maata selkeästi kalliimpi asuminen ja vuosi vuodelta paheneva vuokra-asuntopula. Vuokra-asuntopula voi ajaa kotitalouksia hankkimaan kalliit omistusasunnot ja johtaa pahimmillaan ylivelkaantumiseen. Muun muassa maahanmuuton takia tilanne Helsingin seudulla tulee vain pahenemaan, ellei asumiskustannuksia saada alennettua ja vuokraasuntotuotantoa nostettua selkeästi nykyistä suuremmaksi. Valtion ja Helsingin seudun kuntien kesken allekirjoitettiin kesäkuussa 2012 maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimus vuosille 2012 2015. Sopimuksen allekirjoituspöytäkirjaan lisättiin seuraava kirjaus: Aiesopimuksen kohdassa VII Asuntotuotantotarpeeseen vastaaminen mainitusta ARA-tuotannosta voi KUUMA-kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin. Allekirjoitustilaisuuden jälkeen KUUMA -kunnat, eli Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Sipoo, Tuusula ja Vihti, päättivät käynnistää em. selvityksen laatimisen. Selvityshenkilönä aloitti marraskuussa 2012 FT Teija Ojankoski. Selvityshenkilön tehtävänä oli toukokuun 2013 loppuun mennessä kuvata vuokra-asuntosektorin toimintaympäristöä sekä koota tilastoja ja muuta taustamateriaalia KUUMA-kunnista. Selvityshenkilön tuli myös tehdä ehdotuksia vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi KUUMA-kunnissa sekä hakea yhteistyötapoja kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden toimintaa helpottamaan. Asuntotilanteen kokonaiskuvan selventäminen on erittäin tärkeää, jotta KUUMA -kunnissa voidaan vuoden 2013 loppuun mennessä tehdä oikeat johtopäätökset ja päättää toimenpiteistä asuntotilanteen parantamiseksi MALaiesopimuksen mukaisesti. Päätöksiä ei tule tehdä pelkkien mielikuvien ja uskomusten perusteella, vaan päätösten tulee perustua oikeaan ja analysoituun tietoon. Se on nyt koottu tähän raporttiin, samoin kuin selvityshenkilöt ehdotukset jatkotoimenpiteiksi. Selvitystyötä rahoittavat KUUMA-kuntien lisäksi Uudenmaan liitto sekä Ympäristöministeriö. Järvenpäässä huhtikuussa 2013 KUUMA-asuntoryhmän puheenjohtaja Kirsti Ruislehto Suunnittelupäällikkö Järvenpään kaupunki 3

OSA I 1. TOIMEKSIANTO 1.1. Mal-sopimus Valtion ja Helsingin seudun kuntien välinen maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimus allekirjoitettiin 20.6.2012. Allekirjoituspöytäkirjaan kirjattiin aiesopimuksen tulkintaa selventävänä kirjauksena mm. seuraavaa: Aiesopimuksen kohdassa VII Asuntotuotantotarpeeseen vastaaminen mainitusta ARA-tuotannosta voi KUUMA -kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin. Taustalla on huoli vuokra-asuntotilanteen jatkuvasta huonontumisesta koko metropolialueella (liite 1). 1.2. Muu kehittämistarve Vuokra-asuntotilanne KUUMA-alueella vaihtelee kunnittain kovastikin. Kuitenkin alueella on selkeää tarvetta lisätä vuokra-asuntokantaa. Yleishyödyllisten yhtiöiden vuokra-asuntojen tuotantokyky ja -halu on viime vuosien aikana hiipunut. Yhtenä syynä voi olla ARA-rahoituksen huono kohtaanto. Syitä lienee useampiakin. KUUMA -kuntien vuokrataloyhtiöiltä on tullut myös viestiä, että yhteistyötarvetta on nykyistä enemmän. Yhtiöiden henkilökunnalta edellytettävä osaamisalue on erittäin laaja. Yhtiön taloudenhoito, asumisaikainen hallinto kiinteistön ylläpito- ja huoltojärjestelyineen on jo yksistään vaativa kokonaisuus. Kaiken edellisen lisäksi yhtiöiltä edellytetään myös asuntojen uudistuotannon ja vanhan asuntokannan perusparannusten rakennuttamisen osaamista. Pienissä yhtiöissä henkilöstöresurssit ovat niukat, joten erityisesti rakennuttamisessa on haastetta. 1.3. Projektin tavoite Tarkoituksena on projektisuunnitelman mukaisesti tuottaa KUUMA -kunnilta selvitys eo. allekirjoituspöytäkirjan kirjaukseen liittyen. Lisäksi tarkoituksena on edistää KUUMA-alueen asuntosektorin verkostoitumista. Selvityksen tekemiselle on edellytyksenä, että KUUMA täsmentää jatkossa tavoiteasetantaa. Lähtökohtana tulisi olla pysyminen aluetasolla eli KUUMA-kuntien tilanteessa. Selvityksen taustalla ei ole ajatusta siitä, että yhtiöt tulisi yhdistää. Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen on poliittisesti erittäin haasteellista ja toisaalta se ei lisää vuokra-asuntoja alueella. Sen vuoksi selvityksen ei tulisi lähteä liikkeelle olettamasta, että nykyisten vuokrataloyhtiöiden omistusjärjestelyjä täytyisi radikaalisti muuttaa. Selvityksen tarkoituksena on nimenomaan hakea yhteistyötapoja, joilla voidaan helpottaa kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden toimintaa ja edistää vuokraasuntotilanteen paranemista KUUMA-alueella. 2. SELVITYKSEN RAJAUKSET Selvityksessä keskitytään KUUMA-kuntiin ja etsitään keinoja näiden kuntien vuokra-asuntotuotannon ja tuotantoa edistävän yhteistyön laajentamiseksi. KUUMA-kunnat ovat osa Helsinginseutua ja tähän koko seutuun liittyviä tunnuslukuja tai muita havaintoja käsitellään siinä määrin kuin kulloinkin käsiteltävä asia vaatii. 4

Selvityksen ulkopuolelle rajataan erityisasuminen, mikä tarkoittaa mm. asunnottomille, kehitysvammaisille, mielenterveyskuntoutujille ja vanhuksille erityisesti nimettyjä asuntoja. Sen sijaan opiskelijaasuntokysymystä tarkastellaan siltä osin kuin se luontevasti tulee esille. Opiskelija-asumista koskeva erillinen selvitys (Sedig 2012) on julkaistu joulukuussa 2012 ja siinä esitetään toimenpide-ehdotuksia opiskelijoiden asuntotilanteen kehittämiseksi. 3. SELVITYKSEN TOTEUTUS KUUMA-kuntien vuokra-asuntotuotannon turvaamista koskeva selvitys toteutettiin kokoamalla kuntien asumista koskevaa tilasto- ja tutkimusaineistoa, haastattelemalla asiantuntijoita (liite 2) ja käymällä vuoropuhelua KUUMA-kuntien päätöksenteko-organisaatioiden kokouksissa. Selvityksen tilasto- ja tutkimusaineiston runko muodostuu MAL-aiesopimuksen aineistosta, Tilastokeskuksen ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tilastoista, Helsingin seudun asuntoraportti 2012 julkaisusta, kunnallisten vuokra-asuntoyhtiöiden tilinpäätös- ja toimintakertomusaineistosta ja Outi Hämäläisen (2009) opinnäytetyöstä Seudullinen kiinteistöjen yhteisomistus. Selvitykseen haastateltiin kuntien asuntoviranomaisia, kuntien vuokra-asuntoyhtiöiden edustajia, kunnan omistajaohjauksesta vastaavia henkilöitä, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen edustajia ja kunnissa toimivien suurimpien yleishyödyllisten yhtiöiden edustajia. Haastattelut toteutettiin pääasiassa tammikuussa 2013 ja haastateltujen vastaukset on käsitelty selvitykseen siten, ettei haastateltavaa ole mahdollista tunnistaa. Niissä kohdin, missä henkilön nimi tai taho on kerrottu, asiasta on erikseen sovittu ja siihen on henkilön tai yhteisön taholta suostumus. Selvityksen etenemistä seurasivat seurantaryhmänä KUUMA-hallitus, ohjausryhmänä KUUMA-komissio, työryhmänä KUUMA-asuntoryhmä ja lisäksi pienryhmä, joka koostui asuntoryhmän kolmesta jäsenestä ja KUUMA-toimiston yhdestä henkilöstä. 4. VÄESTÖ JA ASUMINEN KUUMA-KUNNISSA KUUMA-kuntien väestönkehitys on suorassa yhteydessä koko Helsingin seudun kehitykseen. Kunnat ovat vastanneet seudulla asukkaiden omakotiasumistarpeeseen, mikä näkyy myös väestökehityksessä, väestörakenteessa, kuntien välisessä muuttoliikkeessä ja työssäkäyntiliikenteessä niin pääkaupunkiseudun suuntaan kuin KUUMA-kuntien keskenkin. Koko Helsingin seudulla pääkaupunkiseudun kuntien ja KUUMA-kuntien erilaiset roolit tukevat toisiaan ja samalla kuvastuvat laajalti eri tavoin eri toiminnoissa. 4.1. Väestökehitys KUUMA-kunnissa KUUMA-kuntien väestömäärän on ennustettu kasvavan vuoteen 2020 mennessä keskimäärin 0,9 % vuosivauhtia (kuva 1). Kasvuvauhti on hitaampi kuin kuluneena vuosikymmenenä. Väestö kasvaa sekä syntyvyyden, siirtolaisuuden että muuttoliikkeen myötä. Muuttoliike pääkaupunkiseudulta kehyskuntiin on viimeisen kymmenen vuoden aikana ollut vilkasta eritoten kehyskuntien kohtuuhintaisen tonttitarjonnan vuoksi. Pientaloasumisen suosio on vetänyt väkeä kehyskuntiin, joissa asumiseen liittyvät toiveet on ollut mahdollista toteuttaa taloudellisesti paremmin kuin pääkaupunkiseudun kunnissa. Nopeimmin väestö on 2000-luvulla kasvanut Kirkkonummella, Mäntsälässä, Nurmijärvellä ja Pornaisissa ja hitaimmin Hyvinkäällä ja Järvenpäässä. Väestönkasvu on kuitenkin hidastunut jonkin verran vuodesta 2008 muuttovoiton vähenemisen vuoksi. Kaikki KUUMA-kunnat ovat saaneet muuttovoittoa koko 2000-luvun ajan. Mäntsälässä, Nurmijärvellä, Pornaisissa, Sipoossa ja Vihdissä väestönkasvu on 2000 2011 perustunut pääasiassa maassamuuton tuottamaan muuttovoittoon. Järvenpään väestönkasvu on puolestaan perustunut eniten syntyvyyteen. 5

Väkiluvut 31.12.2011 ja väestöennuste 2020 henkilöä Väkiluku 31.12.2011 Väestöennuste 2020 Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti 45 527 47 655 38 966 41 317 34 549 38 022 37 192 41 184 20 131 22 624 40 349 44 177 5 122 5 615 18 526 21 009 37 667 41 530 28 581 32 069 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 Kuva 1 Lähde: Tilastokeskus 2012 Koko Helsingin seudulla siirtolaisuus on tällä vuosituhannella vaikuttanut väestönkasvua lisäävästi ja ensimmäistä kertaa muuttoliiketutkimuksen historiassa Helsingissä siirtolaisuus kasvattaa väkilukua enemmän kuin maassamuutto. Muuttoliiketutkimuksen valossa kyse on historiallisesti merkittävästä kehityssuunnasta (Aro 2012). Ulkomaalaisväestö lisääntyy pientalovaltaisissa kehyskunnissa jatkuvasti, joskin ulkomaalaisväestön osuus niissä (3 %) on selvästi vähäisempi kuin pääkaupunkiseudulla (9-11 %). Myös kasvuennusteissa ulkomaalaisväestön osuuden oletetaan pysyttelevän alle 5 %:ssa vuoteen 2030 asti (Saikkonen et al. 2013). KUUMA-kuntiin muuttaneet ovat valtaosin aktiivi-ikäisiä ja lapsiperheitä, mistä syystä ikärakenne on kunnissa nuorempaa kuin maassa keskimäärin (kuva 2). Väestön ikääntyminen kuitenkin jatkuu ja lähimmän vuosikymmenen aikana kasvaa yli 65-vuotiaiden osuus väestöstä ja myöhemmin kasvaa tätä vanhempien ikäluokkien osuus. Syynä on toisen maailman sodan jälkeen syntyneiden suurten ikäluokkien vanheneminen eläkeikäiseksi. Tällä kehityksellä on luonnollisesti pitkän aikavälin vaikutuksia asunnon tarpeeseen, asuntomarkkinoihin ja palveluiden tuottamiseen (Saikkonen et al. 2013). 6

Väestön ikäjakauma 31.12.2011 henkilöä 0 14 v. 15 64 v. 65 v. Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Kuva 2 Lähde: Tilastokeskus 2012 4.2. Asuntokunnat Asuntokuntien keskikoko on KUUMA-kunnissa 2,3 henkilöä, kun se pääkaupunkiseudun kunnissa on 2,0. Yksin asuvien osuus asuntokunnista on kasvanut viime vuodet ja kehitys näyttää jatkuvan samansuuntaisena. Suhteessa eniten yhden henkilön talouksia on pääkaupunkiseudun kunnissa, mutta näiden osuus on kasvussa myös kehysalueella. KUUMA-kunnissa tyypillisiä ovat suuret asuntokunnat ja niissä 4 5 hengen taloudet muodostavat viidenneksen asuntokunnista. Lapsiperheiden osuus KUUMA-kunnissa on 30,4 %, kun pääkaupunkiseudun kunnissa osuus on 22,3 % ja koko maassa 22,6 %. Osuus vaihtelee KUUMA-kuntien kesken ja esimerkiksi Pornaisissa kolmanneksessa asuntokunnissa on vähintään 4 5 henkilöä, kun taas Hyvinkäällä vastaavia talouksia on vain kuudennes. Asuntokuntien henkilölukumäärän kehitystä KUUMA-kunnissa tarkasteltaessa ilmenee selvä kehityssuunta viimeisen kuuden vuoden aikana. Kaikissa kunnissa yhden ja kahden henkilön talouksien määrät ovat kasvussa. Tätä suurempien talouksien määrä näyttäisi olevan määrällisesti vakiintumassa 7

ainakin toistaiseksi. Poikkeuksen tekee Pornainen, jossa tarkasteluajanjaksolla kolmi- ja nelihenkisten perheiden määrä on myös kasvanut. Sipoossa kehityssuunta on ollut samankaltainen, mutta Sipoon läntisimmän osan liittäminen osaksi Helsinkiä näkyy tilastossa notkahduksena kotitalouksien määrän kehityksessä. Kaikissa hallintamuodoissa yksin asuvien määrä on kasvanut. Esimerkiksi myös vuokralla asuvien yhden hengen kotitalouksien määrä on kasvanut kaikissa KUUMA-kunnissa. Lisäksi Keravalla ja Tuusulassa myös vuokralla asuvien kahden henkilön kotitalouksien määrä on kasvanut. Poikkeuksen tekee Pornainen, jossa vuokra-asuntojen määrä on hyvin vähäinen ja määrä on ollut pitkään muuttumaton. Kaikissa KUUMAkunnissa yhden ja kahden henkilön talouksien määrät ovat kasvussa. 4.3. Asumistaso Asumisväljyys on pitkään ollut kasvussa koko Helsingin seudulla. KUUMA-kunnissa asumisväljyys on keskimäärin 37 41 h-m 2 /henkilö. Asuntojen keskikoko puolestaan on alueella 83,3 m 2, mikä on selvästi enemmän kuin pääkaupunkiseudun kunnissa (68,9 m 2 ) ja koko maassa (79,4 m 2 ) (taulukko 1). Keskeisiä asuntotietoja Helsingin seudulla ja koko maassa vuonna 2011 PKS KUUMA-kunnat Hgin seutu Koko maa Asuntokanta, kpl 549 231 139 343 688 574 2 835 639 Pientaloasunnot, % 23,9 63,6 31,9 54,1 Kerrostaloasunnot, % 75,2 35,2 67,1 44,1 Omistusasunnot, % 49,1 67,5 52,8 59,0 Vuokra-asunnot, % 40,2 22,6 36,6 29,1 Asuntojen keskikoko, h-m 2 68,9 83,3 72,9 79,4 Asumisväljyys, h-m 2 /hlö 34,8 38,9 35,7 39,0 Asuntokunnat, kpl 513 065 130 565 643 630 2 556 068 Lapsiperheitä, % 22,3 30,4 23,9 22,6 Yksin asuvia, % 43,9 33,7 41,8 41,2 Asuntokuntien keskikoko, hlö 2,0 2,3 2,1 2,1 Taulukko 1 Lähde: Tilastokeskus 2012 Helsingin seudulla pientaloasuminen ja omistusasunnot ovat leimallisia erityisesti KUUMA-kunnille. 8

4.4. Asuntokannan määrä ja rakenne Helsingin seudun asuntokannasta lähes kolmannes eli 220 000 asuntoa on pientaloissa. Näistä kaksi kolmasosaa on erillispientaloissa. Pientaloasuminen on leimallista erityisesti KUUMA-kunnille. Niissä lähes kaksi kolmasosaa asunnoista on pientaloissa ja seudun pientaloasunnoista 40 % sijaitseekin kehysalueella (Saikkonen et al. 2013). Pientalovaltaisimpia ovat Pornainen (94 %), Mäntsälä (80 %) ja Sipoo (80 %). Suhteellisesti vähemmän pientaloja on puolestaan pääradan varren kaupungeissa: Kerava (39 %), Hyvinkää (47 %) ja Järvenpää (54 %) (kuva 3). Koko Helsingin seudun asuntotuotannosta kehyskunnat ovat toteuttaneet neljänneksen vuosien 2007 2011 aikana. Tänä aikana kehyskuntiin on syntynyt 10.000 uutta asuntoa. Asunnot talotyypeittäin KUUMA-kunnissa vuonna 2011 kpl Erillinen pientalo Rivi- tai ketjutalo Asuinkerrostalo Muu rakennus Vihti Tuusula Sipoo Pornainen Nurmijärvi Mäntsälä Kirkkonummi Kerava Järvenpää Hyvinkää 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Kuva 3 Lähde: Tilastokeskus 2012 Asuntokannan jakautuminen eri hallintamuotoihin noudattaa Helsingin seudulla samaa alueittaista rakennetta kuin talotyyppien osalta (Saikkonen et al. 2013) (kuva 4). Omistusasunnot ovat yleisin hallintamuoto, joskin Helsingissä omistusasuntojen osuus on alle puolet (44 %). Kehyskunnissa korostuvat omistusasunnot. Omistusasuminen vallitsee erityisesti Pornaisissa (83 %), Sipoossa (75 %), Mäntsälässä (74 %) ja Nurmijärvellä (75 %). Kaikissa muissakin kehyskunnissa omistusasuntojen osuus on yli 60 % tai sen tuntumassa. Vuokra-asuntoja on selvästi eniten Helsingissä, jossa on 59 % Helsingin seudun kaikista vuokra-asunnoista, yhteensä 148 000 asuntoa. Espoossa on 16 %, Vantaalla 13 % ja kehyskunnissa 12 % seudun vuokra-asunnoista. Asumisoikeusasuntojen osuus on koko kannasta kaikissa kunnissa vähäinen vain muutaman prosentin luokkaa. Poikkeuksena on Pornainen, missä ei ole yhtään asumisoikeusasuntoa. 9

Asuntokanta hallintamuodoittain 31.12.2011 kpl Omistusasunto Vuokra-asunto Asumisoikeusasunto Muu tai tuntematon hallintaperuste Hyvinkää 379 565 6 479 14 002 Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä 489 355 697 353 582 321 46 200 1 328 3 235 5 073 5 288 6 579 9 867 10 716 11 944 Nurmijärvi 184 343 2 728 12 491 Pornainen 132 0 50 1 650 Sipoo 103 202 966 6 000 Tuusula 567 309 2 829 11 580 Vihti 175 350 2 239 9 169 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 Kuva 4 Lähde: Tilastokeskus 2012 4.5. Asuntojen keskikoko Asuntojen keskikoko kasvaa hitaasti mutta varmasti (Saikkonen et al. 2013). Koko maassa asuntojen keskikoko oli vuoden 2011 lopussa 79 huoneisto-m 2, mutta Helsingin seudulla 73 h-m 2. Ero johtuu pääasiassa kerrostalo- ja vuokra-asuntojen suuremmasta osuudesta Helsingin seudun asuntokannassa. Erillispientalojen keskikoko on kehyskunnissa hiukan suurempi (117 h-m 2 ) kuin pääkaupunkiseudulla (113 h-m 2 ). Suurimmat erillispientalot ovat Kauniaisissa (keskimäärin 171 h-m 2 ) ja Kirkkonummella (129 h-m 2 ). Rivitalojen kohdalla ero on päinvastainen: pääkaupunkiseudun rivitaloasunnot ovat keskimäärin 91 h-m 2 :n kokoisia, kun kehyskunnissa keskikoko on 78 h-m 2. Kerrostaloasuntojen koko ei juurikaan vaihtele seudun sisällä: ne ovat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 58 h-m²:n ja kehysalueella keskimäärin 57 h-m 2 :n suuruisia. 10

Hallintasuhteen mukaiset asuntokoot seuraavat talotyypeittäistä kokojakautumaa. Vuokra-asunnot sijaitsevat pääsääntöisesti kerrostaloissa ja niiden keskikoko on Kauniaista ja Kirkkonummea lukuun ottamatta kaikissa kunnissa alle 60 h-m 2. Omistusasuntojen keskikoko vaihtelee enemmän ja on suurempi kehyskunnissa. Pääkaupunkiseudun suurissa kaupungeissa ja pääradan varren kaupungeissa omistusasunnot ovat keskimäärin pienempiä. Muissa kehysalueen kunnissa ja erityisesti Kauniaisissa omistusasunnot ovat keskimäärin yli 100 h-m 2 :n kokoisia. Pienten huoneistojen (1 2 huonetta) osuus on Helsingin seudulla selvästi suurempi (30 %) kuin koko maassa. Tämä ero johtuu pääasiassa Helsingistä, jossa niiden osuus on 41 %. Helsingin asuntokannasta peräti 17 %:ssa on vain yksi huone. Suuria, vähintään viiden huoneen asuntoja on Helsingin seudulla runsas neljännes kaikista asunnoista. Kehyskunnissa niiden osuus on 40 % ja pääkaupunkiseudulla 24 %. Tässäkin Helsinki poikkeaa muista: siellä osuus on 18 %, kun se on Espoossa 36 %, Vantaalla 29 % ja Kauniaisissa peräti 54 %. Suuria asuntoja on suhteessa runsaasti myös Pornaisissa (57 %) ja Sipoossa (52 %). Kerrostaloasuntojen koko ei juurikaan vaihtele seudun sisällä. Vuokra-asunnot sijaitsevat pääsääntöisesti kerrostaloissa. Omistusasuntojen keskikoko vaihtelee enemmän ja on suurempi kehyskunnissa. 4.6. ARA-rajoitusten alaiset asunnot ARA-vuokra-asunnoilla tarkoitetaan arava- tai korkotukilainalla rakennettuja vuokra-asuntoja, joissa on voimassa käyttö- ja luovutusrajoituksia. Myös asumisoikeusasuntoja koskevat käyttö- ja luovutusrajoitukset. Kolme neljästä ARA-vuokra-asunnosta on nk. tavallisia vuokra-asuntoja ja neljäsosa on rakennettu erityisryhmille (Saikkonen et al. 2013.) Valtakunnallisesti tarkastellen ARA-vuokra-asunnoista lähes 60 % on kuntien tai niiden omistamien yhtiöiden omistuksessa. Erityisryhmien asuntoja omistavat erilaiset yhdistykset ja säätiöt, jotka toimivat usein paikallisesti. Yleishyödylliset yhteisöt (mm. VVO-konserni, SATO-konserni, AVARA ja Kuntaasunnot Oy) omistavat yhteensä lähes 60 000 asuntoa eli 15 % kaikista ARA-vuokra-asunnoista. Muita merkittäviä omistajia ovat opiskelija- ja nuorisoyhteisöt, joilla kummallakin on omistuksessaan noin 37 000 asuntoa (Saikkonen et al. 2013.) Helsingin seudulla on noin kolmasosa koko maan ARA-vuokra-asunnoista, pääkaupunkiseudulla 29 % ja sen lähialueella 4 %. Pääkaupunkiseudun 130 000 ARA-vuokra-asuntoa muodostavat noin viidenneksen alueen asuntokannasta (Saikkonen et al. 2013.) KUUMA-kunnissa valtion tuella rakennettuja ARA-vuokra-asuntoja on määrällisesti eniten radanvarsikunnissa (kuva 5). Asuntokantaan suhteutettuna niitä on eniten Keravalla (23 %) ja Järvenpäässä (19 %). Vähiten niitä on Sipoossa (7 %) ja Pornaisissa (2,3 %). Osa näistä on jo vapautunut rajoituksista. Käyttöä ja luovutusta koskevista rajoituksista vapautuu vuosina 2013 2023 Helsingin seudulla yhteensä 19 000 asuntoa eli 11 % alueen ARA-vuokra-asunnoista (kuva 6). Vapautuminen vaihtelee vuosittain ja erityisen paljon niitä vapautuu vuosina 2019 (4 600 vapautuvaa asuntoa) ja 2020 (3 700 asuntoa). Valtaosa rajoituksista vapautuvista asunnoista sijoittuu pääkaupunkiseudulle. KUUMA-kunnissa vapautuvien asuntojen osuus on selvästi pienempi kuin Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla, joissa niiden osuus on viidennes kaikista rajoitusten alaisista asunnoista. KUUMA-kunnissa osuus vaihtelee kunnittain ja Pornaisissa ei esimerkiksi vapaudu yhtään asuntoa. Eniten asuntoja vapautuu Keravalla, Mäntsälässä ja Tuusulassa. 11

Asunnot, jotka vapautuvat käyttö- ja luovutusrajoituksista rajoitusajan päättyessä tai erillisestä hakemuksesta, muuttuvat käytännössä vapaarahoitteisten asuntojen kaltaisiksi. Tämän jälkeen ei asuntojen omistajayhteisöillä ole velvoitetta noudattaa esimerkiksi omakustannusvuokraperiaatetta. Koska merkittävä määrä asuntoja on vapautunut tai vapautumassa lähivuosikymmenen aikana, eikä korvaavaa uutta tuotantoa ole syntynyt, on syntynyt yleinen huoli kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan vähenemisestä erityisesti Helsingin seudulla. 2010-luvulla aravakanta vapautuu rajoituksista kiihtyvään tahtiin, kun 1970-luvulla rakennetun asuntokannan laina-ajat ja 10 vuoden lisärajoitusajat päättyvät. Huoli siitä, että rajoituksista vapautuvat asunnot poistuisivat vuokramarkkinoilta, on toistaiseksi osoittautunut aiheettomaksi eritoten hyvän vuokra-asuntokysynnän alueilla. Käytännössä rajoituksista vapautuvat asunnot ovat kasvukeskusseuduilla jääneet vuokra-asuntokäyttöön ja vain lähinnä sellaisten vuokrakiinteistöjen omistuksesta on luovuttu, jotka eivät kunnoltaan, sijainniltaan tai huoneistokokojensa puolesta vastaa kysyntään (Laukkanen & Mäki-Fränti 2010, s. 69). Lainoitetut arava- ja korkotukivuokra-asunnot KUUMA-kunnissa (sis. vapautuneet) kpl Lainoitetut korkotukivuokra-asunnot Lainoitetut arava-vuokra-asunnot Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti 520 3 383 961 2 642 1 073 2 834 381 2 240 67 825 203 1 640 46 223 342 499 1 434 242 1 389 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 Kuva 5 Lähde: ARA 2012 KUUMA-kunnissa valtion tuella rakennettuja ARA-vuokraasuntoja on määrällisesti eniten radanvarsikunnissa. 12

Rajoituksista vapautuvat arava- ja korkotukiasunnot vuosina 2013 2023 kpl Vapautuvat korkotukiasunnot Vapautuvat arava-asunnot Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi 144 302 248 70 394 323 49 110 50 101 95 83 Pornainen Sipoo 7 Tuusula Vihti 149 177 52 0 100 200 300 400 Kuva 6 Lähde: ARA 2012 4.7. Vuokralla asuvat asuntokunnat Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus koko asuntokannasta on pääkaupunkiseudun kunnissa n. 40 % (kuva 7). Helsingissä osuus on suurin ja lähes puolet (47 %) asunnoista on vuokraasuntoina. Espoossa (34 %) ja Vantaalla (35 %) vuokra-asuntona on joka kolmas asunto. KUUMA-kunnissa vuokra-asuntokuntia on keskimäärin 20,5 %, mikä on selvästi myös valtakunnallista keskitasoa alhaisempi (30 %) (Tilastokeskus 2012). KUUMA-alueen pääradanvarrella sijaitsevissa kunnissa vuokraasuntojen osuus on vähän alle kolmannes, mikä on vähemmän kuin pääkaupunkiseudulla mutta selvästi enemmän kuin muissa KUUMA-alueen kunnissa, joissa vuokra-asuntoja on noin viidennes kaikista asunnoista. Pornaisissa osuus on kaikkein alhaisin vain noin 7 %. Lähes puolet pääkaupunkiseudun vuokra-asunnoista on vapaarahoitteisia. Kehyskunnissa ARA-vuokra-asuntojen osuus kaikista vuokra-asunnoista on suurempi kuin pääkaupunkiseudulla, mutta tämä johtuu näiden kuntien suhteellisen vähäisestä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrästä (Saikkonen et al. 2013). 13

Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus koko asuntokannasta vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus, % Espoo Helsinki Vantaa Hyvinkää Järvenpää Kerava 30,2 28,4 32,6 34,2 34,7 47,2 Rajoituksista vapautuvat asunnot ovat kasvukeskusseuduilla jääneet vuokra-asuntokäyttöön. Kirkkonummi 21,8 Mäntsälä Nurmijärvi 16,3 17,3 Pornainen 7,2 Sipoo 13,3 Tuusula Vihti 18,5 18,8 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Kuva 7 Lähde: Tilastokeskus 2012 4.8. Vuokrataso Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrissa hintataso on korkein Helsingissä. Helsingin vuokrataso27 neliömetriä kohden (15, 1 euroa kuukaudessa vuoden 2012 II neljänneksellä) on puolitoistakertainen verrattuna pääkaupunkiseudun ulkopuoliseen Suomeen. Vuokrataso laskee siirryttäessä Espooseen (14,0 euroa/m²/kk), Vantaalle (13,1 euroa/m²/kk) ja kehyskuntiin (11,5 euroa/m²/kk). Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet vuodesta 2005 sekä pääkaupunkiseudulla että kehysalueella 26,1 % (Saikkonen et al. 2013.) Vuoden 2012 viimeisellä neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra oli kohonnut jo 11,77 euroon (Tilastokeskus 2013). Aravalainoitetuissa vuokra-asunnoissa ei ole samanlaisia eroja alueitten välillä, koska niissä vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaisesti. Näin ollen aravavuokrat ovat keskimäärin noin 11 euroa neliömetriä kohden kuukaudessa pääkaupunkiseudulla, runsaat 10 euroa kehysalueella ja muualla maassa runsaat yhdeksän euroa (Saikkonen et al. 2013.) Vuokrataso on kohonnut kuitenkin nopeasti ja vuodelle 2013 määritellyt kunnallisten vuokrataloyhtiöiden vuokrat ylittävät jo useassa kehyskunnassakin 11 euroa (kuva 8). 14

Keskivuokra eur/asm 2 /kk Järvenpää Kerava Mäntsälä Nurmijärvi Tuusula Hyvinkää 12 11 10 9 8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 7 Kuva 8 Lähde: Kuntien vuokrataloyhtiöt 2013 ARAn selvityksen 4/2012 mukaan vuonna 2012 vuokrat nousivat selvästi enemmän kuin yleinen hintatason nousu (8/2012 2,7 %) ja enemmän kuin Tilastokeskuksen julkaisemat 2. neljänneksen vuokrat (3,9 % vapaarahoitteiset ja 3,6 % ARA-rahoitteiset). Vuokria on nostanut mm. hoitokulujen kallistuminen. Pääkaupunkiseudun kunnissa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen hintatasoa nostaa lisäksi ARA-asuntojen niukkuus ja hidas vaihtuvuus. ARAn vuokramarkkinaindeksin 1/2012 mukaan kehyskuntien vapaarahoitteisen ja ARA-kannan vuokrat eroavat silti toisistaan hyvin vähän pääkaupunkiseudun vuokratasoeroihin verrattuna. Vuokratason osalta valtion tukema vuokra-asuntotuotanto ei tuo KUUMA-kunnissa merkittävää kohtuuhintaisuusetua markkinavuokriin verrattuna. ARA-rahoitteisten ja vapaarahoitteisten vuokrataso ovat kehyskunnissa lähes samat. 4.9. Asumistuensaajat kehyskunnissa Asumistuensaajista asuu enemmistö ARA-vuokra-asunnoissa Nurmijärvellä ja pääradanvarsikunnissa, eli Hyvinkäällä, Keravalla ja Järvenpäässä. Muissa kunnissa enemmistö asumistuensaajista asuu vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Pääradanvarsikunnissa ARA-vuokra-asunnoissa asuvien asumistuensaajatalouksien neliövuokrat ovat alempia ja asuntojen pinta-alat suurempia kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvilla talouksilla (taulukko 2). Verrattaessa keskimääräistä asumistukea taloutta kohden kuukaudessa voidaan havaita, että valtaosassa kehyskuntia asumistuki on euromääräisesti selvästi pienempi vapaarahoit- 15

teisissa vuokra-asunnoissa kuin ARA-vuokra-asunnoissa. Vain Nurmijärvellä ja Pornaisissa vapaarahoitteisten asumistuki on korkeampi kuin ARA-asunnoissa. Muissa kehyskunnissa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat alempia ja pinta-alat suurempia asumistuensaajatalouksissa kuin ARAvuokra-asunnoissa asuvilla tuensaajatalouksilla. Kuntakohtainen yleisen asumistuen tilasto, tuensaajat elokuussa 2012 ARA-vuokra-asunnot Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Asumistuensaajat kpl kaikista asumistuensaajista asumistuki keskimäärin vuokra keskimäärin /m 2 / huoneistoala keskimäärin m 2 Asumistuensaajat kpl kaikista asumistuensaajista asumistuki keskimäärin vuokra keskimäärin /m 2 /kk huoneistoala keskimäärin m 2 Kunta % /kk kk % /kk Hyvinkää 727 52,6 297,02 9,91 58,9 655 47,4 263,15 11,1 47,9 Järvenpää 647 57,7 305,49 10,7 58,3 475 42,3 269,58 11,55 52,1 Kerava 643 56,6 330,07 11,27 60,6 493 43,4 303,3 11,54 55 Kirkkonummi 319 40,6 326,68 11,26 61,3 466 59,4 320,9 10,68 60,9 Mäntsälä 80 42,3 277,43 10,31 57,6 109 57,7 259,82 9,58 56,9 Nurmijärvi 304 56,6 295,8 10,36 58,0 233 43,4 298,27 10,41 60,1 Pornainen 10 45,5 238,86 12,61 67,2 12 54,5 259,73 9,93 69,1 Sipoo 46 28,0 300,72 12,23 58,1 118 72,0 292,61 11,57 58,3 Tuusula 236 48,2 303,37 10,94 57,2 254 51,8 298,41 10,72 59,7 Vihti 244 44,2 304,55 11,96 56,2 308 55,8 299,05 11,33 60,7 Taulukko 2 Lähde: ARA 2012 ARA on asumistuensaajaruokakuntia koskevassa selvityksessään (4/2012) myös todennut, että ARA-asuntokanta on rakennettu keskimäärin isommille ruokakunnille, kuin tämän päivän yhteen ja kahteen henkilöön painottuva hakijakunta. Isommissa kaupungeissa, varsinkin pääkaupunkiseudulla työssä käyvän asunnonhakijan on helpompaa hankkia vuokra-asunto vapailta markkinoilta kuin ARA-asuntojonon kautta. Jos ARA-asuntoja vapautuu, ne ovat usein liian isoja, jolloin edullisemmaksi tulee vuokrata pienempi vapaarahoitteinen asunto. Vaikka asuntojen kokoero ei ole yhtä suuri muilla paikkakunnilla, maksetaan niissäkin keskimäärin enemmän asumistukea ARAasunnoissa asuville (taulukko 3). Valtaosassa kehyskuntia asumistuki on euromääräisesti selvästi pienempi vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa kuin ARAvuokra-asunnoissa. Asuntotilanne on vuokraasunnontarvitsijan kannalta parempi kehyskunnissa kuin pääkaupunkiseudulla. 16

Kuntakohtainen yleisen asumistuen tilasto, tuensaajat elokuussa 2012 Asumistuki keskimäärin Vuokra keskimäärin Huoneistoala keskimäärin ARA-as. Vap.rah. Erotus ARA-as. Vap.rah. Erotus ARA-as. Vap.rah. Erotus Kunta /kk /kk /m 2 /kk /m 2 /kk m 2 m 2 Hyvinkää 297,02 263,15 33,87 9,91 11,10-1,19 58,9 47,9 11,0 Järvenpää 305,49 269,58 35,91 10,70 11,55-0,85 58,3 52,1 6,2 Kerava 330,07 303,30 26,77 11,27 11,54-0,27 60,6 55,0 5,6 Kirkkonummi 326,68 320,90 5,78 11,26 10,68 0,58 61,3 60,9 0,4 Mäntsälä 277,43 259,82 17,61 10,31 9,58 0,73 57,6 56,9 0,7 Nurmijärvi 295,80 298,27-2,47 10,36 10,41-0,05 58,0 60,1-2,1 Pornainen 238,86 259,73-20,87 12,61 9,93 2,68 67,2 69,1-1,9 Sipoo 300,72 292,61 8,11 12,23 11,57 0,66 58,1 58,3-0,2 Tuusula 303,37 298,41 4,96 10,94 10,72 0,22 57,2 59,7-2,5 Vihti 304,55 299,05 5,50 11,96 11,33 0,63 56,2 60,7-4,5 Taulukko 3 Lähde: ARA 2012 4.10. Vuokra-asuntojen kysyntä KUUMA-kunnissa ARA-vuokra-asuntoa hakeneiden määrä on vaihdellut viime vuosina ja hakijoiden määrä väheni koko KUUMA-alueella vuosikymmenen vaihteeseen saakka, jonka jälkeen hakijamäärät ovat olleet hienoisessa kasvussa (taulukko 4). Keskimäärin asuntotilanne on vuokra-asunnontarvitsijan kannalta parempi kehyskunnissa kuin pääkaupunkiseudulla tai koko maassa. ARAvuokra-asuntoa hakevien hakijoiden asunnonsaantiin vaikuttavat asunnonhakijoiden määrä, erittäin kiireellisten asunnon hakijoiden määrä, asuntojen vaihtuvuus, asuntokannan huoneistojakauma ja valmistuva uudistuotanto. Asunnonhakijat ARA-vuokra-asuntoihin kunnittain v. 2001 2012 Kunta 2008 2009 2010 2011 Hyvinkää 2 310 1 694 1 838 1 522 Järvenpää 1 582 1 396 1 544 1 555 Kerava 2 362 1 914 1 682 2 191 Kirkkonummi 938 667 694 726 Mäntsälä 256 187 224 214 Nurmijärvi 866 750 753 637 Pornainen 89 12 9 11 Sipoo 344 145 124 131 Tuusula 751 602 700 718 Vihti 429 349 430 358 Yhteensä 9 927 7 716 7 998 8 063 Taulukko 4 Lähde: ARA 2012 Hakijamäärän kehitystä tärkeämpi mittari ARA-asuntojen kysyntää seurattaessa on hakijan asunnon tarpeen kiireellisyys. ARAn määrittelyn mukaan erittäin kiireellisessä asunnon tarpeessa on hakija, joka on asunnoton tai joka on viranomaisen päätöksellä tai asunnon purun vuosi ilman omaa syytään velvoitettu muuttamaan asunnostaan tai jonka asunto on erittäin ahdas tai joka on muuttamassa paikkakunnalle, josta on saanut työpaikan (ks. ARA 2008). Erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa olevien hakijatalouksien osuus hakijoista on jo pitkään ollut pääkaupunkiseudun kunnissa suurin, sillä siellä myös ARA-vuokra-asuntojen kysyntää on eniten ja hakijoiden tilannetta voidaan pitää vaikeana. KUUMA-kunnissa näiden hakijatalouksien osuus on puolestaan ollut alhainen, mutta parin viime vuoden aikana heidän osuutensa on kasvanut osassa kuntia (taulukko 5). 17

Hakijatalouksien asunnonsaantia vaikeuttaa asuntojen vaihtuvuuden hidastuminen. Kun asuntoja vapautuu aiempaa vähemmän, asunnonhakija joutuu odottamaan asuntoa pidempään. Asuntojen vaihtuvuus on hitainta pääkaupunkiseudun kunnissa, mutta vaihtuvuus on hidastunut myös KUUMA-kuntien radanvarsikunnissa, joissa vuokraasuntojen kysyntäkin on alueen suurinta (taulukko 6). Asuntojen vaihtuvuus on hitainta pääkaupunkiseudun kunnissa, mutta vaihtuvuus on hidastunut myös kehysalueen radanvarsikunnissa. Asunnontarpeen kriittisyyden lisäksi hakijajoukon rakenteen analyysi antaa tarkempaa tietoa asuntopulan kohdentumisesta. Tämän hetkinen vuokra-asuntopula johtuu eritoten pienten asuntojen puutteesta ja niitä odottavien hakijoiden vaikea tilanne on todellinen, kun taas keskikokoisiin perheasuntoihin hakijamäärät eivät useinkaan ole riittävät. Hakijoiden ja tarjolla olevien asuntojen kohtaanto-ongelma on vuokraasuntoja hallinnoiville yhtiöillekin ongelmallista, kun asuntokanta ei vastaa kysyntää ja kannan kehittäminen on hidasta. Tämä kohtaantoongelma tuottaa paineita vuokratasoon, mikäli osa asunnoista on jatkuvasti tyhjillään, sillä tyhjäkäyttökustannukset joudutaan kattamaan vuokrissa. Tästä syystä vuokralaisen etu aina on, että asuntoihin on aina pieni hakijaruuhka, joskaan nykyinen tilanne ei ole enää normaali pieniin asuntoihin kohdistuvan kysynnän osalta. ARA-asuntoihin hakevista erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa olevat hakijakunnat (% hakijoista) Kunta 2008 2009 2010 2011 Espoo 41,5 43,1 44,1 41,1 Helsinki 43,7 39,5 49,0 48,0 Vantaa 32,6 30,6 38,0 32,2 Hyvinkää 5,1 5,7 7,7 9,6 Järvenpää 18,0 7,7 29,5 30,2 Kerava 11,5 16,2 16,9 15,3 Kirkkonummi 4,7 7,3 9,2 6,6 Mäntsälä 2,0 3,2 4,5 6,5 Nurmijärvi 6,2 17,7 16,7 19,3 Pornainen 0 0 0 18,2 Sipoo 15,4 4,1 6,5 2,3 Tuusula 21,3 10,3 12,1 11,4 Vihti 5,8 12,6 14,0 9,5 Taulukko 5 ARA-asuntojen vaihtuvuus, % Kunta 2008 2009 2010 2011 Espoo 13,1 13,8 11,1 12,3 Helsinki 10,9 10,0 10,0 9,4 Vantaa 14,9 13,1 11,5 12,5 Hyvinkää 25,2 24,0 33,0 19,5 Järvenpää 20,5 18,6 16,9 16,7 Kerava 26,0 24,3 20,2 17,7 Kirkkonummi 21,0 20,8 18,5 18,7 Mäntsälä 20,0 22,4 14,7 19,5 Nurmijärvi 20,1 19,5 22,8 20,5 Pornainen 27,0 30,0 25,0 25,0 Sipoo 29,0 *) *) 32,0 Tuusula 25,1 24,7 25,6 25,9 Vihti *) *) *) *) *) = tietoa ei saatavilla Taulukko 6 Lähde: ARA 2012 Lähde: ARA 2012 Tämän hetkinen vuokra-asuntopula johtuu eritoten pienten vuokraasuntojen puutteesta. 18

4.11. Asumisoikeusasuminen Asumisoikeusasuminen on omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuva hallintamuoto. Asumisoikeusasuntoon saa pysyvän asumisoikeuden, kun maksaa asumisoikeusyhtiölle tarvittavan asumisoikeusmaksun, joka on 10 15 % asunnon hinnasta. Asunnosta maksetaan lisäksi kuukausittaista vastiketta, joka on verrannollinen vuokraan. Asumisoikeusmaksun saa takaisin indeksillä korotettuna, kun luopuu asunnosta. Helsingin seudulla sijaitsee yli puolet maan asumisoikeusasunnoista. Valtaosa sijoittuu pääkaupunkiseudun kuntiin ja loput kehysalueelle. Asumisoikeusasuntojen osuus koko Helsingin seudun asuntokannasta on n. 3 %, mikä asuntoina tarkoittaa n. 20.000 asuntoa. KUUMA-kunnissa valmiiden asumisoikeusasuntojen määrä oli vuoden 2012 lopussa 3611 asuntoa (kuva 9). Rajoitusten piirissä oleva ARA-asuntokanta vuonna 2012 kpl Asumisoikeusasunnot Vuokra-asunnot Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti 460 2 987 592 2 744 786 2 739 652 1 785 50 613 194 1 585 33 76 438 616 1 617 185 841 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 Kuva 9 Lähde: ARA 2013 19

ARAn selvityksen (5/2012) mukaan ASO-asuntojen käyttövastikkeet ovat koko maassa Helsinkiä lukuun ottamatta olleet ARA-vuokria edullisempia vuosina 2010 2011. Vuonna 2012 vastikkeet ovat kuitenkin kehyskunnissa nousseet ARA-vuokria kalliimmiksi. Vapaarahoitteisiin vuokriin verrattuna ASO-asuntojen vastikkeet ovat isoissa kaupungeissa selvästi edullisempia, mutta kehyskunnissa ero vapaarahoitteisiin on vain n. 10 % ASO-asuntojen eduksi. ASO-asunto voidaan laittaa vuokralle, mikäli asumisoikeutta ei kohtuullisessa ajassa saada myydyksi. Pääkaupunkiseudulla vuokrattujen asuntojen osuus on alhainen (alle 1 %) ja muissa suurissa kasvukeskuksissa useita prosentteja. Kehyskunnissa vuokrattujen ASO-asuntojen osuus on 3,2 %. Asukasvaihtuvuus kehyskuntien ASO-asunnoissa 18,6 %, mikä on valtakunnallista keskiarvoa (15 %) hieman korkeampi. Vaihtuvuus on ASO-asunnoissa kuitenkin vähäisempää kuin ARA-vuokra-asunnoissa (20,1 %). Asumisoikeusasunnoissa asuvien henkilöiden määrä KUUMA-kunnissa vuosina 2005 2011 henkilöä 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 Kuva 10 Lähde: Tilastokeskus 2012 20