KUUMA-SELVITYS KUUMA-seminaari Teija Ojankoski Selvityshenkilö

Transkriptio

1 KUUMA-SELVITYS KUUMA-seminaari Teija Ojankoski Selvityshenkilö

2 MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS ARA-tuotannosta voi KUUMA -kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin

3 MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS SELVENNETTYNÄ Vuosittaisesta asuntotuotannosta 20 % pitää MAL-sopimuksen mukaan olla ara-tuotantoa Ara-tuotannolla on tähän asti tarkoitettu vain pitkällä korkotuella tuotettuja vuokra-asuntoja Nyt tästä 20 %:sta voi puolet olla asumisoikeutta, mutta vain sillä ehdolla, että KUUMA-kunnat sitoutuvat keskinäiseen yhteistyöhön asuntotuotannossaan

4 Muu kehittämistarve Tarve lisätä vuokra-asuntokantaa Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarve lisääntynyt Uudistuotanto Peruskorjaustoiminta Osaamisresurssit

5 Tavoite Tuottaa KUUMA -kunnilta selvitys allekirjoituspöytäkirjan kirjaukseen liittyen Lisäksi tarkoituksena on edistää KUUMAalueen asuntosektorin verkostoitumista tarkoituksena on nimenomaan hakea yhteistyötapoja, joilla voidaan helpottaa kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden toimintaa ja edistää vuokra-asuntotilanteen paranemista KUUMA-alueella

6 Ohjausorganisaatio Hallinnollinen ohjausryhmä - KUUMA-hallintojohtajat ja Uudenmaanliiton edustaja Seurantaryhmä - KUUMA-hallitus Johtoryhmä - KUUMA-komissio Työryhmä KUUMA-asuntoryhmä Pienryhmä

7 Projektin aikataulu PROJEKTIN AIKATAULU Taustaselvitykset Vaihtoehtojen etsintä Tulosten esittely Päätöksenteko jatkosta

8 Selvityksen toteutus Helsinginseudun ja KUUMA-alueen tilastollinen tarkastelu Väestötiedot Asumisen tilastot Vuokrataloyhtiöiden tarkastelu Haastattelut Asuntoviranomaiset Kuntien konserniohjauksesta vastaavat Vuokrataloyhtiöt (kunnalliset, muut) Asumisoikeusyhtiöt ARA, Vuokralaiset ry

9 Haastatellut tahot Asokodit Oy Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Asuntosäätiö AVAIN Asumisoikeus Oy AVARA Oy Hyvinkään kaupunki Hyvinkään Vuokra-asunnot Oy Icecapital Järvenpään Mestariasunnot Oy Keravan kaupunki Kirkkonummen Vuokra-asunnot Kruunuasunnot Oy Kunta-asunnot Oy Kuntaliitto Mäntsälän kunta Mäntsälän Vuokra-asunnot Oy KOy Nikkarinkruunu Nurmijärven kunta Nurmijärven Vuokra-asunnot Oy Pornaisten kunta Sato-Yhtymä Oyj Sipoon kunta TA-Yhtymä Oy Tuusulan kunta Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy Vihdin kunta Vuokralaiset ry Vuokraturva Oy VVO-yhtymä Oyj

10 KUUMA-kunnat erilaistuvat Väestömäärä kasvaa Muuttovoitto merkittävä Mäntsälässä, Nurmijärvellä, Sipoossa, Pornaisissa ja Vihdissä Järvenpäässä syntyvyys kasvattaa väestöä Siirtolaisuus vähäistä Muuttoliike kunnissa valikoivaa Paljon työllisiä muuttajia, suhteessa eniten Kirkkonummelle ja Mäntsälään, vähiten Hyvinkäälle ja Järvenpäähän Hyvin koulutettuja muuttajia, eniten Kirkkonummelle, vähiten Pornaisiin Muuttotappiota syntyy tulottomista ja pienituloisista, muuttovoittoa keski- ja hyvätuloisista, paitsi J:päähän ei hyvätuloisia ja Keravalta ei muuttanut pois pienituloisia

11 KUUMA-kunnat erilaistuvat Asuntokunnat suurempia (2,3 hlöä) kuin PKS:lla (2,0 hlöä) Lapsiperheitä 30 % (PKS 22 %) Yksin asuvien määrä kasvussa Eritoten vuokra-asunnoissa Pientaloasuminen tyypillistä KUUMA-kunnille % kaikista asunnoista maaseutumaisemmissa kunnissa Vajaa puolet pääradanvarren kunnissa uutta asuntoa v

12 KUUMA-kunnat erilaistuvat Valtaosa asunnoista omistusasuntoja (60-83%) Vuokra-asuntojen osuus vähäinen Asumisoikeusasuntoja vielä vähemmän

13 Vuokra- ja asoasunnot Rajoitusten piirissä oleva ARA-asuntokanta vuonna Asumisoikeusasunnot Vuokra-asunnot Lähde: Tilastokeskus 2012

14 Vuokra-asuntokäytössä olevat asunnot Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus koko asuntokannasta, % , ,2 34,7 30,2 28,4 32, ,8 16,3 17,3 13,3 18,5 18,8 Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus, % 10 7,2 5 0 Lähde: Tilastokeskus 2012

15 Kuntayhtiöiden vuokrataso Keskivuokra eur/asm2/kk Järvenpää Kerava Mäntsälä Nurmijärvi Tuusula Hyvinkää 9,86 9,66 9,50 9,79 9,35 8,96 8,75 8,96 9,15 8,70 8,90 8,63 8,68 8,32 8,11 8,03 7,40 7,75 10,27 10,16 9,85 9,43 9,14 8,65 10,72 10,60 10,16 9,73 9,52 9,35 11,03 10,97 10,51 10,00 9,73 9,52 11,47 11,31 11,00 10,40 10,24 9,83 11,62 11,59 11,42 10,70 10,55 10, Vertaa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra kehyskunnissa 11,77 /m2/kk

16 Vuokra-asuntojen kysyntä Vaihtelee vuosittain ja suhdanteittain Väheni vuosia, nyt kasvussa Kehyskunnissa hakijan tilanne selvästi parempi kuin PKS:lla 80 % hakijoista hakee 1-2 h+k asuntoa Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvussa Viestii vuokra-asuntotilanteen vaikeutumisesta Patoutunutta vuokra-asuntokysyntää, joka ei näy ara-asuntojen hakutilastoissa

17 Erittäin kiireellisessä asunnon tarpeessa olevat ara-asuntojen hakijat Kunta Espoo 41,5 43,1 44,1 41,1 Helsinki 43,7 39,5 49,0 48,0 Vantaa 32,6 30,6 38,0 32,2 Hyvinkää 5,1 5,7 7,7 9,6 Järvenpää 18,0 7,7 29,5 30,2 Kerava 11,5 16,2 16,9 15,3 Kirkkonummi 4,7 7,3 9,2 6,6 Mäntsälä 2,0 3,2 4,5 6,5 Nurmijärvi 6,2 17,7 16,7 19,3 Pornainen ,2 Sipoo 15,4 4,1 6,5 2,3 Tuusula 21,3 10,3 12,1 11,4 Vihti 5,8 12,6 14,0 9,5 % kaikista hakijoista Lähde: ARA

18 Asuntojen vaihtuvuus ara-asunnoissa (% vuodessa) Kunta Espoo 13,1 13,8 11,1 12,3 Helsinki 10,9 10,0 10,0 9,4 Vantaa 14,9 13,1 11,5 12,5 Hyvinkää 25,2 24,0 33,0 19,5 Järvenpää 20,5 18,6 16,9 16,7 Kerava 26,0 24,3 20,2 17,7 Kirkkonummi 21,0 20,8 18,5 18,7 Mäntsälä 20,0 22,4 14,7 19,5 Nurmijärvi 20,1 19,5 22,8 20,5 Pornainen 27,0 30,0 25,0 25,0 Sipoo 29,0 *) *) 32,0 Tuusula 25,1 24,7 25,6 25,9 Vihti *) *) *) *) *) ei tietoa

19 Asumisoikeusasuminen Vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimuoto Kysyntä kasvanut eniten PKS:lla, myös kehysalueella Aso-asunnoille eniten kysyntää siellä, missä omistusasunnot kalliita ja pulaa vuokraasunnoista Perheiden suosiossa

20 Kaavavarannot Kaavavarantotilanne kokonaisuudessaan hyvä Varantoa syntynee 2020 mennessä n. 6 milj. k- m2 Valmista varantoa n. 2 milj. k-m2 1/3 ok-taloja, 1/3 kerrostaloja, 1/3 rivitaloja Pääosa asemakaava-alueille Hajarakentamista joissakin kunnissa jopa 1/3

21 Tontinluovutus Maankäyttöä ja asuntopolitiikkaa ohjataan kuntien strategioilla Tontinluovutus vuokratuotantoon pyritty turvaamaan joissakin kunnissa, osassa kuntia tontinluovutus jäsentymätöntä Tontit pääsääntöisesti myydään vuokratuotantoon, osa myös vuokraa Kaavoitussopimuksissa ei pääsääntöisesti velvoiteta vuokra-asuntotuotantoon

22 KUUMA-kuntien erilaisuus Vuokra-asuntojen tarve lisääntynyt kaikissa kunnissa Kysyntäpaine ja tuotantotarve suurin kaupunkimaisissa radanvarsikunnissa, joissa parhaat liikenneyhteydet ja työpaikkakehitys Vaikein tilanne kunnissa, joissa vähäiset vapaarahoitteiset vuokramarkkinat (Sipoo, Pornainen) Asuntokysynnän painopisteet kunnissa eriytymässä

23 Asuntotuotannon edellytykset Asenteet vuokra-asuntotuotannon lisäämiselle kohdallaan MAL-sopimuksen 20 % tavoitetta pidettiin hyvänä Kuntien tontin luovutus omalle yhtiölle usein satunnaista, ei pitkäjänteistä Kunnan maanomistus ei sijainniltaan aina tarkoituksenmukaisin Valtion tuotantotuet ja rajoitukset epäsuhdassa toisiinsa -> merkittävin este ara-tuotannon syntymiselle

24 Asuntotuotannon edellytykset Kunnat ovat valmiita työperäisen sekä oman kunnan sisältä syntyvän vuokra-asuntotarpeen hoitamiseen Kunnat eivät katso pystyvänsä hoitaamaan PKS:n vuokra-asuntopulaa

25 KUUMA-kuntien omistajapolitiikka Omaan vuokra-asuntoyhtiöön suhtaudutaan positiivisesti Toiminnalle asetetaan tavoitteita ja sitä seurataan Huolta aiheuttaa ara-rahoituksen rakenteelliset ongelmat ja kiinteistökannan kasvava korjaustarve Oma yhtiö on kunnalle ainoa konkreettinen asuntopolitiikan väline tontinluovutuksen lisäksi Yhtiöstä ei haluta luopua

26 Asumisen viranomaistehtävät Viranomaistehtävät organisoitu kirjavasti eri kunnissa Tehtäväkenttä monipuolinen, mutta tehtävien määrä vähäinen Keskittämisestä ei välttämättä hyötyä, vaan lisäkustannuksia Yksittäisten tehtävien keskittämisetuja vielä selvitettävä Yhdistelmävirka Mäntsälässä ja Tuusulassa (kunnan yhtiön toimitusjohtajuus ja asuntoviranomaisen tehtävät samassa) Tehtävistä omakustannusvuokrien valvonta tiettävästi siirtymässä ARA:an Verkostoyhteistyölle ja asiantuntijatiedonvaihdolle viranomaisten kesken selvästi tarvetta

27 Vuokrataloyhtiöiden toiminta Vuokra-asuntojen tarjoaminen ei kunnalle kuuluva lakisääteinen tehtävä Käytännössä tärkeä asunto-, elinkeino- ja sosiaalipolitiikan väline Yhtiöiden toiminta vakiintunutta ja ammattimaista Osaamistaso hyvä Osa yhtiöistä ei rakennuttanut uusia asuntoja vuosikymmeneen (Kirkkonummi, Mäntsälä, Sipoo (KAS), Pornainen (KAS), ja Vihti (KAS)) Järvenpää aktiivinen rakentaja

28 Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Tuusula Yhtiöiden tunnuslukuja Tilinpäätös 2011 Asuntoja Vieraspääoma (M ) 47,9 94,2 43,6 42,9 10,8 45,7 37,4 Vieraspääoma ( /m2) Omavaraisuusaste 13,0 6,0 12,5 11,6 6,2 3 2,3 Vuokrasaamiset % /liikev. 2,3 1,2 1,7 1,9 1,34 1,0 0,57 Liikevaihto (M ) 11,9 11,1 8,97 7,4 3,1 8,3 5,3 Käyttöaste 98,8 99,8 99,6 98,5 99,6 99,3 99,5

29 Vuokrataloyhtiöiden toiminta Asuntokanta painottuu perheasuntoihin, mutta kysyntä yksiöihin ja kaksioihin Peruskorjauksen tarve suuri Yksittäisistä kiinteistöistä tarpeen luopua Asuntokantaa tarpeen uudistaa Rakennuttamisosaamisessa osalta puuttuu riittävät resurssit Rakentamisen ja korjauksen hinnat kalliita

30 Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarpeet Ei halua yhtiöiden yhdistämiseen Ylikunnallisesta yhtiöstä ei nähtävissä merkittäviä hyötyjä Yhteinen rakennuttamisen järjestäminen usean yhtiön toive Yhteisesti kilpailuttaminen voisi tuoda etua mm. erilaisissa hankinnoissa

31 Kunta-asunnot Toimii Vihdissä, Sipoossa ja Pornaisissa Vihti 532 asuntoa Sipoo 333 asuntoa Pornainen 33 asuntoa Yhtiön toimintaan kohdistunut arvostelua Sipoossa ja Pornaisissa Asuntojen korkea vuokrataso

32 Asumisoikeusasuntojen näkymät Aso-asuntoja halutaan toteuttaa Keravalle, J:päähän, Klaukkalaan ja Tuusulaan Muualle toteutetaan hiljalleen Tonttitarjonta koetaan vaihtelevaksi Tontin mikrosijainti tärkeä Yhtiöt arvostelevat valtion halua rajoittaa asotuotantoa Aso-järjestelmän ongelmiin tarpeen puuttua Aso:n viranomaistehtävät halutaan keskitettäväksi Helsingin seudulla

33 Muut vuokra-asuntotoimijat Toteuttavat uusia vapaarahoitteisia ja araasuntoja lähes kaikkiin KUUMA-kuntiin Tuotannossa keskitytään lähinnä radanvarsikuntiin Kysyntä erinomaista Ei näkyvissä omistamisen ja sijoittamisen riskejä Rakentavat enää vain kerrostaloja Ara-tuotantoa ei epäedullisten tukiehtojen takia tällä hetkellä tehdä

34 Muut vuokra-asuntotoimijat Hyvistä tonteista pulaa Yhtiöiden kokemus, että muutamassa kunnassa vuokra-asuntotuotanto ei ole toivottua AVARA ilmoittanut olevansa kiinnostunut ostamaan kuntien asunto-omaisuutta KUUMA-alueelta Haluaa palata YH-juurilleen asuntopulan helpottajana ja ara-asuntojen omistajana

35 KIITOS