TILAFIT LUE KUINKA PYLONIN UUSI PALVELU SAA KIINTEISTÖSI TUOTTAMAAN NOPEAMMIN PAASITALO KUSTANNUKSET PUOLITETTIIN s.04 PÄÄPOSTI YLLÄTYKSIÄ TÄYNNÄ s.10 TEAK VISUAALISTA PIRISTYSTÄ s.12
Jouni Järvenpään tavoitteena on kehittää korjausrakentamisesta palvelu liiketoimintaa, jonka avulla korjaus prosessista saadaan yksinkertaisempi, joustavampi ja kustannustehokkaampi. NOPEAT MUUTOSTYÖT SAAVAT VUOKRAKIINTEISTÖT TUOTTAMAAN UUSI TILAFIT- KONSEPTI NOPEUTTAA VUOKRAUSPROSESSIA TEKSTI Matti Lintulahti KUVAT Juha Törmälä Pylon tarjoaa asiakkailleen Tilafit-palvelupakettia, joka mahdollistaa nopeat muutostyöt kiinteistöissä. Kun vuokrakiinteistön omistaja saa yhden luukun palveluna muutoskorjauksen suunnittelun ja toteutuksen, saadaan valmiit tilat tuottavaan käyttöön nopeasti ja kustannustehokkaasti. Vuokrakiinteistöjen muutoskorjausten palvelumalli TilaFit ratkaisee kolme ongelmaa, jotka vuokrakiinteistöjen omistajat kohtaavat vuokralaisten vaihtuessa. MUUTOSKORJAUKSEN suunnittelu ja suunnittelun perusteella tapahtuva korjaustöiden kilpailutus johtaa helposti kustannustehottomaan ylisuunnitteluun. JOS TALOTEKNIIKAN muutoksia ei huomioida riittävästi hankkeen alustavassa tarkastelussa, saattaa hankkeen edetessä tulla eteen budjetoimattomia yllätyksiä. MUUTOSTÖIDEN suunnittelu ja toteutus erillisinä pitää vuokrattavan tilan tarpeettoman kauan tuottamattomassa käytössä. Kun suunnittelu ja toteutus kuuluvat samaan palveluun, voidaan muutoskorjauks et toimitilan vuokralaisen vaihtuessa tehdä haluttuun budjettiin aikaisempaa nopeammin ja yllä olevat kolme ongelmaa välttää. Kun muutoskorjaus saadaan nopeammin valmiiksi, omistaja saa enemmän tuottoa vuokrakiinteistöstä ja muutostöiden kustannukset ovat pienemmät. Nopeutunut vuokrausprosessi synnyttää kustannustehokkuutta. Tämä on Pylonin uuden TilaFit-konseptin hyöty tiivistetysti. TILAFIT-PALVELUN SISÄLTÖ TilaFit-palvelu koostuu kolmesta osasta: 1. TILAMARKKINOINNIN TUESTA 2. LUPAKUVIEN TUOTTAMISESTA JA JATKOSUUNNITTELUSTA JA 3. MUUTOSKORJAUKSEN TOTEUTUKSESTA. Haluatko tietää lisää TilaFit-palvelusta? Ota yhteyttä rakennusyhtiö Pylonin toimitusjohtaja Jouni Järvenpäähän, puhelin: 050 553 5861 PYLONIN VINKIT MUUTOSKORJAUKSIIN 1 2 3 SELVITÄ ENSIMMÄISEKSI nykyisten TATE-järjestelmien riittävyys suhteessa ajateltuun käyttöön tämä ei maksa vielä mitään. HUOMIOI SUUNNITTELUSSA arkinen toiminta ja asiakaskokemus. Tiedä mitä työmaalla oikeasti tapahtuu. KÄY TAVOITTEESI AVOIMESTI LÄPI toteutustiimisi kanssa mitä enemmän keskustelua, sitä vähemmän kalliita yllätyksiä. Tilamarkkinoinnin tuessa kartoitetaan käyttäjän ja kiinteistön lähtotiedot ja muutostarpeet, tehdään havainnekuvat ja lay out -suunnittelu sekä määritetään budjettihinta muutostöille. Jatkosuunnittelussa suunnittelutarve on vähäisempi, koska suunnittelun ja toteutuksen osapuolet toimivat tiimeinä a voimesti keskustellen. Tässä vaiheessa tuotetaan lupakuvat, tehdään tarvittava jatkosuunnittelu ja tarkennetaan kustannusarvio. Muutoskorjauksen toteutus pystytään aloittamaan nopeasti ja toteutus pohjautuu budjettihintaan. Miten TilaFit toteutuu käytännössä ja miten sen avulla tiputettiin alkuperäinen kustannusarvio puoleen, siitä kertovat eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen vuokralaispäällikkö Ville Laurila ja kiinteistöpäällikkö Heikki Niemi viereisessä jutussa. 2 PYLON PYLON 3
NÄIN MUUTOSKORJAUKSEN KUSTANNUKSET PUOLITETTIIN PAASITALOSSA Alkuperäinen noin miljoonan euron kustannusarvio oli liian kallis. Jokin toinen ratkaisu piti löytyä. Suunnittelun ja toteutuksen yhdistäminen ja hyvä suunnitteluohjaus tulivat ratkaisukeinoiksi, kun muutostyöt piti suunnitella ja toteuttaa tiukkaan budjettiin. Alkuperäinen kustannusarvio saatiin puristettua puoleen. TEKSTI Matti Lintulahti KUVAT Juha Törmälä PAASITALO Tämä tarina alkaa valtion virastojen yhdistämisestä. Kun kilpailuvirasto ja kuluttajavirasto päätettiin yhdistää, uudelle kilpailu- ja kuluttajavirastolle piti löytää uusi yhteinen tila, tietysti tiukalla budjetilla. Yksi mahdollinen paikka löytyi perinteikkäästä nykyisin eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistamasta Paasitalosta, Siltasaarenkatu 12, mutta ensimmäinen kustannusarvio tarvittavista muutostöistä oli uudelle vuokralaiselle liian kallis. Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen vuokrauspäällikkö Ville Laurila ja kiinteistöpäällikkö Heikki Niemi löysivät Pylonin suunnittelun ja toteutuksen yhdistävästä palvelumallista ratkaisun muutostöiden tekemiseen vuokralaiselle sopivaan tiukkaan budjettiin. 4 PYLON PYLON 5
PAASITALO NIMI: Paasitalo Rakennusvuosi: 1958 KUVAUS: Paasitalo valmistui vuonna 2958 Helsingin Työväen Säästöpankin pääkonttoriksi. Vuonna 2014 tiloihin muutti uutena vuokralaisena Kilpailu- ja kuluttajavirasto, jolle toimitilat uudistettiin sen toimintaan hyvin sopiviksi. PERUSKORJATTU: 2005 AIKATAULU: 2013 2014»Tiesimme, että alkuperäinen malli ei voi toteutua. Piti keksiä jokin muu tapa edetä, kun mennään muutostöissä euro edellä», Ilmarisen vuokrauspäällikkö Ville Laurila sanoo.»rakennusyhtiö Pylon oli käynyt meillä aikaisemmin esittelemässä uutta korjausrakentamisen malliaan, heillä oli muutama hyvä referenssi ja Pylonin malli sopi hyvin tähän hankkeeseen, jossa mennään kustannukset edellä», Laurila kertoo ratkaisukeinon etsinnästä. Muutostöiden suunnittelussa ja toteutuksessa suunnitteluohjauksen vastuu on Pylonilla. Suunnittelua ja toteutusta ohjaa tiukka budjetti ja päätöksen tehdään budjetin mukaan, ei perinteisen käyttäjän toiveiden tynnyrin mukaan.»perinteisesti käyttäjällä ei ole tietoa muutostoiveiden kustannuksista. Pieni toiminnallisesti vaatimaton muutos voi olla hyvin kallis toteuttaa, ja toisaalta edullisesti voidaan toteuttaa toiminnallisesti isojakin muutoksia», Ilmarisen kiinteistöpäällikkö Heikki Niemi sanoo. Kun muutostöiden suunnittelu ja toteutus on samoissa käsissä, suunnittelussa voidaan tehdä edullisesti toteutettavia optimiratkaisuja ja välttää kalliita toteutuksia, mikä voi säästää kustannuksissa paljon.»tämä on myös nopeampi ja joustavampi tapa tehdä muutoskorjauksia, kun jää välikäsiä pois ja suunnittelu ja toteutus on samoissa käsissä, Niemi sanoo. Paasitalossa on yhteensä noin 12 000 neliötä, joista uudelle vuokralaiselle muutoskorjattiin noin 3 000 neliötä. Muiden käyttäjien häiriö työmaalla minimoitiin.»jos tiedottamisen hoitaa hyvin, ei tämän tyyppisissä muutoskorjauksissa tule valittamista. Ihmiset ymmärtävät kyllä hyvin, että välillä pitää korjauksia tehdä», Niemi sanoo. Ville Laurila ennakoi, että tulevaisuudessa muutoskorjauksissa kustannustietoisuus tulee vaikuttamaan nykyistä enemmän suunnitteluun ja toteutukseen.»entistä enemmän excel tulee ohjaamaan suunnittelua ja toteutusta. Prosessit muuttuvat ammattimaisemmiksi ja kustannustietoisuus paranee», Laurila sanoo. Kilpailu- ja kuluttajaviraston Paasitalon toimitilojen muutoskorjauksen suunnittelu alkoi vuoden 2013 huhtikuussa ja toteutus lokakuussa. Projekti valmistui alkuvuonna 2014. 3XCASE 6 PYLON PYLON 7
AUTOTALON NYKYAIKAISTAMINEN VAATII TOIMIVAA VIESTINTÄÄ Helsingin Autotalossa piikattiin noin 8 000 neliötä lattiaa, mistä aiheutui melkoisen pureva ääni kiinteistön käyttäjille. Piikkaustyöt tehtiinkin aamupäivisin kello 5 12. Toimitusjohtaja DI RAP Claes Stigzelius, kohteen rakennuttajakonsultti ja valvoja, Rapconista korostaa, että korjausta tehdään aina kiinteistön käyttäjien ehdoilla. Silloin viestintä on ratkaisevan tärkeää. TEKSTI Jouni Suolanen KUVAT Risto Törrö AUTOTALO Alussa tuli valituksia työmaan äänihaitoista, mutta lisäsimme tiedottamista. Lähetimme käyttäjille tavanomaisten tiedotteiden lisäksi pääurakoitsijan laatiman viikkotiedotteen, jossa kerrotaan seuraavan viikon töistä. Se rauhoitti tilanteen ja ihmiset», Claes Stigzelius kertoo. Stigzelius kiittelee urakoitsijana toimivan Pylonin työmaan vastaavan mestarin Pasi Lodin hyvää otetta. Ongelmien ilmetessä vastaava mestari menee heti keskustelemaan kiinteistön käyttäjän kanssa, ja järjestää asian saman tien. Silloin kaikki ovat tyytyväisiä. Korjauksen haasteita olivat äänihaittojen lisäksi työmaajärjestelyt, pölyhaittojen estäminen ja paloturvallisuuden varmistaminen. Työmaatiloja ei juuri ollut varastointiin, joten tarvittavat tarvikkeet tuotiin paikalle kerralla tarpeen mukaan. Ilmanvaihtokonehuoneen rungon ja muiden isojen tarvikkeiden nostot vesikatolle tehtiin öisin muun muassa talon lähellä kulkevan bussiliikenteen takia. Urakoisija sai yhden tyhjän toimiston työmaatoimistokseen, koska tilaa ei ollut työmaaparakeille. Autotalon korjaus alkoi ehostavana face lift -hankkeena, mutta siitä kehittyi suunnittelun myötä perusparannushan- CLAES STIGZELIUKSEN VINKIT 1 2 VALITSE HYVÄT SUUNNITTELIJAT JA URAKOITSIJAT, jotka pystyvät toteuttamaan hankkeen, ja joilla on kokemuksia vastaavista töistä. ke, jossa uusittiin ilmanvaihto-, sähkö-, tele- ja muitakin teknisiä järjestelmiä sekä parannettiin poistumisteitä. Korjauksen tavoitteena oli saada vanhan talon ränsistynyt ilme nykyaikaistettua ja parannettua laatua yleisissä tiloissa, sisääntuloauloissa, pääportaikoissa ja ensimmäisen kerroksen julkisivuissa. Julkisivun mainoksia yhdenmukaistettiin vähitellen uusien käyttäjien myötä talolle tehdyn mainosohjeistuksen mukaisesti. Valaistusta uusittiin energiaa säästäviksi, ja etsittiin muitakin energiaa säästäviä ratkaisuja.»kyseessä on merkittävä 1950-luvun rakennus, jota pidetään arvokkaana. Rakennuksesta on tehty rakennushistoriallinen selvitys, jossa alkuperäiset ratkaisut, ja ajan saatossa tehdyt muutokset on dokumentoitu», Stigzelius sanoo. Stigzeliuksen mukaan yhteistyö Pylonin kanssa on ollut avointa ja rehtiä. Urakoitsijan asenne on palveleva. Rapcon rakennuttaa, johtaa ja valvoo uudisrakennus- ja peruskorjauskohteita.»pyrimme siihen, että hanke onnistuu kokonaisuutena, ja että tilaaja on tyytyväinen. Laadimme alkuvaiheessa pitävän hankeaikataulun ja hankebudjetin, jotta saamme projektin hyvin maaliin annettujen reunaehtojen mukaisesti. Ti laaja odottaa ja saa laatua», Stigzelius kertoo. SELVITÄ JA OTA HETI KANTAA korjausrakentamisessa eteen tuleviin pieniinkin yllätyksiin ja muutostarpeisiin, muuten niistä voi myöhemmin muodostua iso ongelma.»me teemme aina mallisuorituksia etukäteen, mutta peruskorjauksessa ne ovat vielä tärkeämpiä kuin uudisrakentamisessa. Mallin kautta on helppo sopia tilaajan kanssa laatutasosta», toimitusjohtaja DI RAP Claes Stigzelius (vas.) Rapconista sanoo. AUTOTALO NIMI: Helsingin Autotalo Oy RAKENNUSVUOSI: 1958 KUVAUS: Kahden 13-kerroksisen tornitalon ilmeen nykyaikaistaminen: yleiset tilat, sisääntuloaulat, portaikot ja julkisivu. Talotekniikan peruskorjaus. Energiaasäästäviä toimenpiteitä. Laajuus 25 000 m 2. AIKATAULU: 2013 2015 3 OIKEAAN LAATUTASOON PÄÄSEMISEKSI teetä mallisuorituksia etukäteen, joihin tilaaja voi ottaa kantaa. 8 PYLON PYLON 9
PÄÄPOSTI PÄÄPOSTITALO NIMI: Kiinteistö Oy Pääposti KUVAUS: Yläkellariin tuli Keskon päivittäistavarakauppa. Alakellarin tiloja muutettiin palvelemaan uusien kulkuyhteyksien avulla koko kiinteistöä. Postin tilat pienentyivät huomattavasti alkuperäisistä. RAKENNUSVUOSI: 1934 AIKATAULU: 2013 2014»Me konsultoimme kohteita laidasta laitaan. Korjauskohteet ovat aina yksilöitä. Hankalimmista asioista tulee homman suola», projektipäällikkö Marko Liimatainen rakennuttajakonsultti HTJ:stä kertoo. RUOKAKAUPAN RAKENTAMINEN PÄÄPOSTITALOON Korjausrakentamisen ärsyttävimmistä asioista tulee homman vaihtelevuus ja yllätyksellisyys. Vaikka ne työllistävät ja ovat raskaita käsitellä, ne tekivät Marko Liimataisen, Pääpostin korjauksen projektipäällikön, työstä mielenkiintoisen. OLI YLLÄTYKSIÄ TÄYNNÄ TEKSTI Jouni Suolanen KUVAT Risto Törrö Isompia ja pienempiä yllätyksiä tulee lähes aina, mutta niiden kanssa on pystyttävä toimimaan ja tehtävä tilanteen mukaiset arviot», Liimatainen sanoo. Rakennuttajakonsultti HTJ:ssä työskentelevän Liimataisen mielestä on tärkeää, että muutoksiin pystytään reagoimaan asiallisesti ja järkevästi. Niitä käsitellään yhdessä työn tilaajan kanssa: Kaikilla tulee olla sama tieto muutoksista, jotka vaikuttavat yhteisesti sovittuihin tavoitteisiin. Korjausrakentamisella pyritään kohteen arvon ja laatutason nostamiseen. Se voi olla hankalaa, ja monessa asiassa joudutaan hakemaan kompromisseja. Tavoitteena on kuitenkin lähes uuden veroinen rakennus, Liimatainen sanoo. Pääpostin kiinteistö sijaitsee keskellä Helsinkiä. Yläkellariin rakennettiin Keskon päivittäistavarakauppa. Postin aikaisemmat tilat muutettiin kaupan toimintoihin soveltuviksi. Postin uudet tilat tulivat pieneen nurkkaukseen. Kulkuyhteydet rakennettiin liukuportailla Elielin parkkihallista kauppaan ja postiin. Alakellarin tiloja muutettiin palvelemaan uusia kulkuyhteyksiä. Huoltopihan alapuolisiin tiloihin tuli parkkitiloja. Alue on vanhaa merenpohjaa, missä orsivesi ja pohjavesi ovat hyvin lähellä maanpintaa. Sen alle jouduttiin kaivautumaan. Kiinteistö toimi koko korjauksen ajan ja siellä oli paljon vuokralaisia. Äänekkäät työt sovitettiin yhteen vuokralaisten toimintojen kanssa. Kaikki nämä haasteet hidastivat alkuun työtä ja vaativat jatkuvasti toimenpiteitä. Liimataisen mukaan Pääpostin työmaalla päästiin kauhun tasapainoon ja siellä pystyttiin työskentelemään suhteellisen normaalisti.»ottaen huomioon eteen tulleet vaikeat asiat, työ meni kohtuullisen hyvin», Liimatainen kertoo. Pääpostin työmaalla töitä paiskittiin kumppanuuden hengessä. Tilaajan ja Pylonin välillä oli kumppanuussopimus: Kumppanuus on uusi asia. Siinä haetaan yhteisiä toimintatapoja, ja täsmennetään asioita tarpeen mukaan. Kumppanuus muodostuu ruohonjuuritasolla. Liimataisen mielestä yhteistyö Pylonin kanssa on ollut avointa ja rehtiä.»viime kädessä kaikki henkilöityy. Mielestäni tällä työmaalla on ollut hyvä henki ja henkilöstö, joka toimii sovittujen pelisääntöjen mukaan.» MARKO LIIMATAISEN VINKIT 1 2 3 TEE ENNAKKOSELVITYKSET mahdollisimman tarkkaan suunnittelussa ja työn valmistelussa. Ota huomioon vanha kiinteistö. VARAA AIKATAULU- TUKSESSA aikaa muutoksiin ja yllätyksiin. HYVÄÄ RAKENTAMISTAPAA haettaessa ja sovellettaessa, sovi yhdessä rajat, jotta lopputulos istuu vanhaan ja uuteen. 10 PYLON PYLON 11
TEAK TEAKIN PERUSKORJAUS TEHTIIN OPETUSTOIMINNAN KESKELLÄ Peruskorjauksessa säilyy jännitys koko työn ajan. Lopullinen korjaus paljastuu aina vasta tekemisen myötä. Siksi Teatterikorkeakoulun kiinteistöpäällikkö Antti Halm ei lähde koskaan peruskorjauksiin täysin varmoilla kuvilla kuten ei lähdetä peruskorjauksiin yleensäkään. TEKSTI Jouni Suolanen KUVAT Risto Törrö 12 PYLON PYLON 13
Korjausrakentamisessa on tärkeintä varautua ennakolta odottamattomiin asioihin ja yllätyksiin. Se on korjaushankkeen onnistumisen perusedellytys», Antti Holm korostaa. Taideyliopiston Teatterikorkeakoulun korjaustyössä Sörnäisten kampusalueella Teak sai kokonaan uuden kirjaston, kuntosalin alakertaan sekä toritasolle näyttämö- ja esitystilaa. Korjauksella parannettiin Teakin yleisilmettä ja tehostettiin tilankäyttöä. Teak on tiloissa Helsingin Yliopisto -kiinteistöjen vuokralaisena. Pääomavuokrausmallissa kiinteistön kunnossapito on vuokralaisen vastuulla. Teakissa ja koko taideyliopistossa on ollut kiinteistöjen ikääntymisen myötä pienimuotoisia korjaustöitä, mutta harvemmin tämän kokoluokan hankkeita. Koska korjaus tapahtui keskellä koko ajan käynnissä olevia opetus- ja esitystoimintojamme, se asetti korjaukselle erityisiä reunaehtoja. Työmaata jouduttiin yhdistämään näiden toimintojen kanssa, mutta tilojen käyttäjän toiminta työmaan ympärillä sujui hyvin, Halm kertoo. ANTTI HALMIN VINKIT 1 2 PYRI PYSYMÄÄN aikataulussa ja kustannusraamissa. Kiinteistön käyttäjä ja urakoitsija ovat tarvittaessa joustaneet. Yhteistyössä löydettiin ratkaisuja esiin tulleisiin pulmiin. Hanke oli esimerkiksi jaettu kahteen rakennuslupaan. Jälkimmäinen lupa heltisi hitaasti. Siitä koitui ongelmia urakoitsijalle ja kiinteistön käyttäjälle.»urakoitsijalle luvan saannista aiheutui lähinnä aikataulullisia paineita. Tilojen käyttäjälle aikataulu oli pitkään epävarma, mutta pääsimme siinäkin onnistuneeseen ratkaisuun», Halm iloitsee. Urakoitsija kertoi Halmin mielestä rehellisesti päivittäisistä ongelmista. Kahdenkeskisen kumppanuuden myötä asioista pystyttiin sopimaan henkilökohtaisella tasolla, ja sopimukset pitivät. Kiinteistöpäällikkö Halm kiittää Pylonia erityisesti siitä, että käyttäjän ja urakoitsijan yhteistyössä esille nousi ajatus maalauttaa MTV3:n uutiskevennyksessäkin esitetty työmaa-aita yhdessä päiväkotilasten kanssa.»halusimme saada työmaan loppukäyttäjälle miellyttävämpään visuaaliseen asuun. Aita piristi ilmettä ja muutti tilojen käyttäjän suhtautumista työmaata kohtaan», Halm kertoo. VARAUDU YLLÄTYKSIIN ja ongelmien ratkaisemiseen. 3 OTA HUOMIOON kiinteistön käyttäjän toiminta. TEATTERIKORKEAKOULU NIMI: Taideyliopiston Teatterikorkeakoulu Teak RAKENNUSVUOSI: Alun perin 1920-luvulla KUVAUS: Teatterikorkeakoulun sisäpuolinen peruskorjaushanke. Kiinteistö peruskorjattu nykyiseen käyttötarkoitukseen vuonna 2000. AIKATAULU: 2013 2014 14 PYLON PYLON 15
Eliel Saarisen tie 2, 2.krs 00400 HELSINKI PUH. 010 838 3200 FAX 010 838 3280 info@pylon.fi www.pylon.fi