SVING-hankkeen seminaari, Tartto Kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Kimmo Virtanen KTI Kiinteistötieto Oy 23.11.2006
KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Työpaketissa kehitetään menetelmiä kiinteistöjen ylläpitokustannusten jatkuvaan seurantaan ja vertailuun suomalaisten ja virolaisten kiinteistöjen välillä. Toteutus: kuvataan kiinteistöjen ylläpidon markkinat ja käytännöt Virossa sovitaan yhteisesti kustannusten seurantaan sisällytettävistä kustannuseristä ja kulutustiedoista mm. energiankulutus ja kustannukset, kiinteistönhuolto, siivous ja jätehuolto
KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Toteutus (jatkoa): sovitaan tietojen sisällöstä laaditaan yhteinen kiinteistön ja ylläpidon laatutason arviointimenettely, jota käytetään kaikissa tarkasteltavissa kiinteistöissä, esim. Numeeriset mittarit Silmämääräiset havainnot Käyttäjien palaute kerätään tiedot sovituista case-kohteista 10 toimistoa, 10 liikekiinteistöä ja 10 kerrostaloa kehitetään systematiikka kustannusten jatkuvaan seurantaan ja vertailuun
Osaprojektin osapuolet KTI Kiinteistötieto Oy toteuttaja Suomen osalta Virossa: Tallinna Tehnikaülikool Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit
KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Edut kiinteistön omistajalle: Tulokset lisäävät kiinteistönomistajien tietoa ja osaamista pitkäjänteisessä elinkaarijohtamisessa ja ylläpitokustannusten hallinnassa sekä Suomessa että Virossa. Läpinäkyvyyden lisääntyminen sekä kustannusten että ylläpitokäytäntöjen näkökulmasta.
KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Edut kiinteistön omistajalle (jatkoa): Tietoa voidaan hyödyntää sekä lyhyellä tähtäimellä (kustannussäästöt, kulutuksen väheneminen, parantunut laatu) että pitkällä tähtäimellä (peruskorjausten ja ylläpitokustannusten tasapaino ja niiden väliset yhteydet). Toimijat hyötyvät mm. lisääntyvästä informaatiosta Suomen ja Viron markkinoiden eroista - tätä tietoa voivat hyödyntää mm. kiinteistönomistajat, rakennusliikkeet ja kiinteistöalan palveluyritykset.
Benchmarking-prosessin kulku Yrityskohtainen yhteenveto Tiedonkeruu *Kiinteistön ominaisuustiedot *Kiinteistön kulutiedot KTI *Tietojen tarkistus *Tietojen analysointi *Raporttien teko Yrityskohtainen raportti Kiinteistökohtaiset raportit Yleisraportit Tulosten analyysi Kustannus BM Kiinteistö 1 Mannerheimintie Helsinki Kiinteistökohtainen raportti 2006 Toimistokiinteistöille KTI KIINTEISTÖTIETO OY KEVÄT 2006, LUOTTAMUKSELLINEN
Esimerkkikuva yritysraportista: Värien selitys: e/htm²/kk, aikaisempien vuosien ka. e/htm²/kk, v. 2004 e/htm²/kk, v. 2005 Kuluryhmät 1-12 yhteensä Yritys X Aineisto Erotus 3,23 2,49 0,75 3,10 2,42 0,68 2,88 2,52 0,36 Kuluryhmät 1-13 yhteensä 4,52 4,05 3,58 3,00 3,16 3,00 1,52 0,90 0,58 Kaikki kuluryhmät yhteensä 5,68 4,22 3,88 0 2 4 6 8 3,86 3,93 3,44 0 2 4 6 8 1,82 0,29 0,44-4 -2 0 2 4
Esimerkkikuva yritysraportista: Taulukon väriselitykset: Y YM AM A kulu kohteessa yli aineiston yläkvartiiliarvon kulu kohteessa yli aineiston mediaaniarvon kulu kohteessa alle aineiston mediaaniarvon kulu kohteessa alle aineiston alakvartiiliarvon Kuluerät: 1 = Hallinto 6 = Vesi ja jätevesi 10 = Vuokrat 2 = Käyttö ja huolto 7 = Sähkö ja kaasu 11 = Kiinteistövero 3 = Ulkoalueiden hoito 8 = Jätehuolto 12 = Muut hoitokulut 4 = Siivous 9 = Vahinkovakuutukset 13 = Korjaukset ja kunn.pito 5 = Lämmitys Kok. kulut Aineiston MD Ero MD Kuluerien vertailut aineistoon, htm²-tun.luv. MD ylityks. Um2 Sm2 Lm3 Kiinteistön nimi 1000 e/v 1000 e/v 1000 e/v 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1000 e/v 3 4 5 2-4 Kiinteistö 1 3323,3 1759,9 1563,4 AM Y Y Y Y YM Y Y AM AM AM Y YM 1627,6 Y Y Y Y Kiinteistö 2 897,4 1006,8-109,5 YM A YM AM AM Y AMAM AM A AM YM AM 50,2 Y AM YM A Kiinteistö 3 793,1 609,0 184,2 YM A YM AM Y Y YM YM YM A YM Y YM 230,8 Y AM Y AM Kiinteistö 4 210,1 260,1-50,0 YM A Y A A AM A AM A A AM AM YM 26,4 Y A AM A Kiinteistö 5 432,4 328,0 104,3 YM AM Y Y YM AM AM Y YM A YM YM Y 124,2 Y Y YM AM Kiinteistö 6 195,6 261,5-66,0 YM A YM A AM AM A YM AM YM A YM YM 19,9 Y A AM A Kiinteistö 7 161,7 184,4-22,6 YM AM Y YM A A A Y AM A A AM AM 20,8 Y YM A YM Kiinteistö 8 264,0 207,4 56,5 YM AM YM YM A AM AM Y A A A YM Y 86,3 Y Y AM YM Kiinteistö 9 284,0 178,3 105,7 YM AM Y Y YM AM A AM A A AM Y Y 130,1 Y Y Y YM Kiinteistö 10 202,3 187,0 15,3 YM AM Y YM AM Y A YM YM A YM Y YM 36,9 Y YM A YM Yhteensä 6763,8 4982,4 1781,4 2353,3
Esimerkkikuva kiinteistökohtaisesta raportista: Kuva 2. Kohteen kulujen suhde vertailuaineistoon ja mediaanien ylitykset kuluryhmittäin Pienempi Alakvartiilin Mediaanin ja Suurempi Ero * Aineiston kuin ja mediaanin yläkvartiilin kuin mediaaniin Med ylitykset Kuluryhmä alakvartiili välissä välissä yläkvartiili 1000 e/v 1000 e/v 1 Hallinto 2 Käyttö ja huolto 3 Ulkoalueiden hoito 4 Siivous 5Lämmitys 6 Vesi ja jätevesi 7 Sähkö ja kaasu 8 Jätehuolto 9 Vahinkovakuutukset 10 Vuokrat 11 Kiinteistövero 12 Muut hoitokulut 13 Korj. ja kunn.pito Aktivoinnit X X X X X X X -18,80 X 521,08 521,08 X 58,20 58,20 X 87,92 87,92 X 229,91 229,91 16,06 16,06 X 313,70 313,70 X 31,73 31,73-2,77-7,93-34,76 X 241,92 241,92 127,13 127,13-250,11 Kuluryhmät 1-12 yhteensä e/v: 1436,26 Kuluryhmät 1-13 yhteensä e/v: 1563,38 Kuluryhmät 1-13 ja aktivoinnit yhteensä e/v: 1313,28 * Laskennassa on käytetty kuluryhmittäisten ensisijaisten tunnuslukujen mediaaniarvoja aineistossa. Kohteen kulusta on vähennetty mediaanista laskettu arvo. 1500,51 1627,64 1627,64
Esimerkkikuva kiinteistökohtaisesta raportista: Kuva 6. Kiinteistön kuluryhmittäinen aikasarjavertailu Värien selitys: e/htm2/kk - tunnuslukujen arvot kuluryhmittäin 1. Hallinto 2. Käyttö ja huolto 0,32 0,09 0,11 e/htm²/kk, aikaisempien vuosien ka. e/htm²/kk, v. 2004 e/htm²/kk, v. 2005 Kiinteistö 1 Vertailuaineisto Erotus 1,52 1,57 1,37 0,12 0,11 0,15 0,37 0,40 0,44-0,02-0,20 1,16 1,17 0,92 3. Ulkoalueiden hoito 0,19 0,15 0,12 0,06 0,08 0,06 0,13 0,08 0,06 4. Siivous 0,39 0,35 0,29 0,15 0,13 0,58-0,19 0,20 0,15 5. Lämmitys 0,95 0,75 0,68 0,37 0,36 0,37 0,59 0,39 0,31 6. Vesi ja jätevesi 0,28 0,15 0,10 0,06 0,07 0,07 0,22 0,09 7. Sähkö ja kaasu 1,46 1,11 0,99 0,51 0,31 0,44 0,95 0,80 0,56 8. Jätehuolto 0,21 0,21 0,16 0,08 0,10 0,10 0,13 0,11 0,06 9. Vahinkovakuutukset 0,05 0,06 0,00 10. Vuokrat 0,04 0,01 0,08 0,05-0,04 - -0,01 11. Kiinteistövero 0,98 0,94 0,74 0,84 0,80 0,81-0,06 0,13 0,14 12. Muut hoitokulut 0,08 0,05 0,45 0,04 0,02 0,02 0,04 0,43 13. Korjaukset ja kunnossapito 0,84 1,53 1,30 0,51 0,62 1,21 0,09 0,23 1,01 0,10 Aktivoinnit 0,00 0,83 0,86 0,78 0,44 - -0,68-0,44 0 0,5 1 1,5 2 0 0,5 1 1,5 2-2,0-1,0 0,0 1,0 2,0
Esimerkkikuva kiinteistökohtaisesta raportista: 2 KÄYTTÖ JA HUOLTO e/htm2/kk -tunnusluku Luokka 5 Teht. ei käytetty omaa henk.kunt ja rak.ikä yli 45 v %-jakauma 100 90 25 80 70 20 60 50 15 40 30 10 20 10 5 0 Aineisto Kohde Yht Laite/järj Turv Muut 0 < 0,12 0,12-0,27 0,27-0,42 0,42-0,57 0,57-0,72 0,72-0,87 0,87-1,02 1,02-1,17 1,17-1,32 >= 1,32 Kohde 1,37 Alakv Med KA Yläkv 0,33 0,44 0,51 0,64 Lkm 75
Esimerkkikuva kiinteistökohtaisesta raportista: 7 SÄHKÖ JA KAASU e/htm2/kk -tunnusluku Luokka 11 Kiinteistösähkökohteet 12 10 8 6 4 2 0 < 0,15 0,15-0,25 0,25-0,35 0,35-0,45 0,45-0,55 0,55-0,65 0,65-0,75 0,75-0,85 0,85-0,95 >= 0,95 Kohde 0,99 Alakv Med 0,27 0,44 KA Yläkv Lkm 0,45 0,57 48
Esimerkkikuva kiinteistökohtaisesta raportista: Sähkön kulutus kwh/rm3/v -tunnusluku Luokka 8 Rak. ikä > 76 v 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 < 7 7-10,5 10,5-14 14-17,5 17,5-21 21-24,5 24,5-28 28-31,5 31,5-35 >= 35 Kohde Alakv Med 64,81 13,64 16,64 KA Yläkv Lkm 19,49 21,14 34
Esimerkkikuva kiinteistökohtaisesta raportista: 7 SÄHKÖ JA KAASU Energiamaksut+siirtomaksut e/kwh -tunnusluku 60 50 40 30 20 10 0 < - 0,04 0,04-0,05 0,05-0,06 0,06-0,07 0,07-0,08 0,08-0,09 0,09-0,1 0,1-0,11 >= 0,11 Kohde Alakv Med 0,053 0,054 0,062 KA Yläkv Lkm 0,069 0,076 197
Esimerkkikuva käyttäjätyytyväisyydestä Osa-aluekohtainen tarkastelu kysymyksittäin Tyytyväisyys palvelusopimuksiin - toimistot 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 3,1 Ulkoalueiden hoito 3,5 3,2 Huoltoyhtiön palvelu vikaja reklamaatiotilanteissa Kiinteistöhuollon normaali taso 3,0 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,6 Esimerkkejä palvelusopimuksiin liittyvistä kysymyksistä Turvallisuuspalvelut 3,5 3,1 YRITYS Y, v. 2004 Vertailuaineisto, v. 2004 YRITYS Y, v. 2003
Lisätietoja Kimmo Virtanen, KTI puh. +358 20 7430 129 tai +358 40 562 5874 kimmo.virtanen@kti.fi
Kiitos! KTI Kiinteistötieto Oy KTI Kiinteistötalouden instituutti ry Eerikinkatu 28 00180 HELSINKI Finland puh. +358 20 7430 130 etunimi.sukunimi@kti.fi www.kti.fi