ANALYYSI HARJOITUSJÄÄHALLIN RAKENTAMISESTA JA JÄÄHALLIYHTIÖSTÄ KAUPUNGILLE AIHEUTUVISTA TALOUDELLISISTA RISKEISTÄ Päivitetty kaupunginjohtajan esityksen pohjalta 10.2.2014 10.2.2014 Lähtökohta eli suunniteltu menettely: Aiemmasta toteutusmallista poiketen kaupunki yksin perustaa 10 000 euron osakepääomalla Savonlinnan Jäähalli Osakeyhtiön, joka valtionapuedellytyksellä - rakennuttaa nykyisen jäähallin yhteyteen uuden kylmän harjoitusjäähallin ja jolle kaupunki vuokraa nykyisen Talvisalon jäähallin. Muiden sopijapuolten JunioriSapko ry, Savonlinnan Pallokerho Oy, Savonlinnan Taitoluistelijat ry ja Linnan Woudit ry kanssa kaupunki tekee käyttösopimuksen nykyisen jäähallin ja rakennettavan harjoitusjäähallin käytöstä ja kustannusten jaosta. Hakemus Opetus- ja kulttuuriministeriölle harjoitusjäähallin rakentamiseen myönnettävästä valtionavusta on tehty vuoden 2013 lopulla. Harjoitusjäähallin alustava kustannusarvio on 2,6 milj. euroa + alv. Sen rakentamisen ehdottomana edellytyksenä on vähintään 700 000 euron valtionavun saanti rakentamiskustannuksiin. Mikäli vähintään 700 000 euron valtionavustusta ei saada, kaupunki voi yksin kaikkia sopijapuolia sitovasti päättää, että hankkeesta luovutaan ja yhtiö puretaan. Yhtiölle koituneet kulut jaetaan purkamistilanteessa sopijapuolten kesken tasan, edellyttäen että kuluja aiheuttaneista toimenpiteistä on etukäteen sovittu kaikkien sopijapuolten kesken. Muut sopijapuolet osallistuvat alustavan käyttösopimuksen mukaan harjoitushallin hankekuluihin yhteensä 70 000 eurolla. Harjoitusjäähallin rakentamiskustannuksista enintään 1 700 000 euroa katetaan lainalla, johon kaupungilta haetaan omavelkainen takaus. Takausvakuutta käytetään kuitenkin vain siltä osin kuin yhtiön omaisuus ei riitä luotonantajille vakuudeksi. Kun kaupungin takaus on enintään 1 700 000 euroa sisältäen korot ja mahdolliset perintäkulut on yhtiön on otettava hieman yli 130 000 euroa lainaa kiinteistövakuudella. Tavoitteena on, että mikäli ministeriö tekee myönteisen ja summaltaan riittävän vähintään 700 000 euroa avustuspäätöksen ja kaupunginvaltuusto myöntää takauksen, hallin rakentaminen käynnistyy jo loppukeväällä 2014 ja valmistuu vuoden 2014 lopussa. Perustettava Savonlinnan Jäähalli Oy on kaupungin täysin omistama yhtiö, joka vastaa molempien hallien vuotuisista käyttö- ja pääomakustannuksista. Yhtiö kattaa em. kustannukset kaupungin maksamalla vastikkeella sekä muiden sopijapuolten ja muiden käyttäjien maksamilla käyttömaksuilla. Hallien ylläpito- ja hoitopalvelutyön yhtiö ostaa kaupungilta kaupungin omakustannushintaan. Yhtiön maksama nykyisen hallin vuokra kaupungille on hallin vuotuisten poistojen 49 965,48 euron suuruinen lisättynä lainakuluja kattavalla laskentakorolla sekä tulevien peruskorjausten aiheuttamilla vuotuisten poistojen ja laskentakorkojen lisäyksillä. Jäävuorot ovat maksutta pääsääntöisesti 1.10.-31.3. ma-pe klo 9-15 kaupungin koulujen ja päiväkotien käytössä. SaPKon edustusjoukkue voi kuitenkin tarvittaessa käyttää aamujäävuoron em. aikanakin. Jäähalliyhtiön talous ja sen vaikutus kaupungille Alustavan käyttösopimuksen mukaan halliyhtiön kulut katetaan kaupungin yhtiövastikemaksulla, muiden sopijapuolten ja muiden käyttäjien käyttömaksuilla sekä kahvila-ravintolatilan vuokratulolla (perustulot). Kaupungin vastikkeen enimmäismäärä vuonna 2015 on 380 000 euroa. Sen jälkeen sitä voidaan nostaa kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksin (50 %) ja elinkustannusindeksin (50 %) nousua vastaavasti (kasvu-
arvio yhtiön alustavan taloussuunnitelman tuloslaskelmassa 1,5 %/v). Käyttösopimuksessa muut sopijapuolet sitoutuvat kattamaan yhtiön kulut, joita ei saada katetuksi em. perustuloilla. Täten kaupungin suoriksi kustannuksiksi jää em. vuotuinen vastikemaksu. Lisäksi kaupunki maksaa toteutusvaiheessa nykyisen jäähallin peruskorjauskulut, jotka sitten otetaan halliyhtiön maksamassa vuokrassa huomioon poistojen suuruisena. Kaupungin yhtiövastike, joka vastaa kaupungin nykyisiä jäähallin ylläpidon vuotuisia nettomenoja, on yhtiölle varmaa tuloa. Sen kasvuarvio 1,5 % vuodessa on viime vuosien toteumaan 3-9 %/v nähden alhainen. Erityisesti sähkön hinta nousi muutaman vuoden ajan rajustikin, ja sähköä kuluu jäähallissa melkoisesti. Jäävuorojen käyttömaksutuloiksi arvioidaan 150 000 euroa (kasvuarvio 3 %/v), vuokratuotoiksi toimisto- ja ravintolatiloista 10 000 euroa (kasvuarvio n 10 %/v) sekä avustus- ja kesätilaisuustuloiksi 7 000 euroa vuodessa (kasvuarvio 15-20 %/v). Jäävuorotulolaskelma perustuu 3 600 maksulliseen käyttötuntiin. Käyttösopimuksessa muut sopijapuolet kuin kaupunki sitoutuvat ostamaan maksullista jääaikaa vähintään 3 600 tuntia ja Juniori-Sapko tarvittaessa lisäksi sen verran, että tulotavoite täyttyy. Mikäli osakasyhteisöjen toiminta säilyy vähintään nykytasolla, ei tuon käyttömäärän toteutumisessa ole isoja ongelmia, kun muuta maksullista käyttökysyntääkin on. Toisaalta pitkällä aikavälillä lapsi-ikäluokat Savonlinnassa ja seudulla jatkuvasti pienenevät, mikä ajan myötä voi vähentää jääurheilua ja siten hallien käyttöä. Em. tuloarvioita voidaan käytettävissä olevien tietojen pohjalta pitää yhtiön kannalta realistisina ainakin lähtötilanteessa ja aivan lähitulevaisuudessa. Kaupungin maksama yhtiövastike saattaa nousta selvästi yhtiön alustavan taloussuunnitelman tuloslaskelmassa arvioitua enemmän, mutta kun nousu indeksiperusteisena pohjautuu toteutuneeseen keskimääräisten kustannusten kasvuun, se täyttää siten yhtiövastikkeen perustarkoitusta: niiden kustannusten kattaminen, joita ei yhtiön muilla tuloilla saada katetuksi. Kaupunki joutuisi jäähallin nettokäyttökulut suunnilleen samansuuruisina maksamaan, jos yhtiötä ei olisi. Käyttökuluarviot pohjautuvat Savonlinnan nykyisen jäähallin käyttökuluihin, harjoitushallista sen perusteella tehtyihin arvioihin sekä kaavailtua harjoitushallia vastaavista halleista muualta saatuihin tietoihin. Henkilöstömäärä on laskettu siten, että hallien välittömän yhteyden tuoman synergiaedun ansiosta molemmat hallit pystyttäisiin ylläpitämään 3,5 työntekijällä nykyisessä hallissa on 3 työntekijää. Yhtiö ostaa hallien toimintaa pyörittävän henkilöstön palvelut kaupungilta. Palvelun hinnan pohjana on ko. henkilöstön nykyiset palkat sivukuluineen. Henkilöstö- ja muihin ylläpitokustannuksiin on laskettu 3 % vuotuinen kasvu. Normaalit ylläpitomenot on nykytasolla realistisesti arvioitu, mutta niiden kasvuarvio erityisesti sähkön osalta, jonka käyttö on runsasta voi olla alhainen. Vuosikorjauksiin on yhtiön alustavassa rahoituslaskelmassa 7 000 euron varaus, joka vaikuttaa pieneltä. Uudessa hallissa edellyttäen, että se tehdään kunnolla, ja valvonta toimii ei alkuvuosina paljon korjaustarpeita pidä oleman, mutta nykyisessä vanhassa hallissa niitä voi ilmetä enemmänkin. Useista suhteellisen pienistäkin korjauksista kertyy 7 000 euron kustannukset aika pian. Nykyisen hallin isot eli peruskorjausremontit hoitaa tekovaiheessa kaupunki, joka sitten laskuttaa ne poistojen suuruisina vuosivuokrina yhtiöltä. Tuohon mahdolliseen vuokrannousuun ei yhtiön alustavassa taloussuunnitelmassa ole varauduttu. Mahdollisten peruskorjausten tasapoistoaika olisi 20 vuotta, mikä esim. 500 000 euron peruskorjauksessa merkitsisi 25 000 euroa vuodessa. Se on yhtiön taloutta huomattavasti tiukentava, mutta ei kuitenkaan kaatava kustannuslisäys. Suunnitellut tarvittavat peruskorjaukset tehdään yleensä kesäkaudella, jolloin halli ei ole aktiivikäytössä eikä merkittäviä tulomenetyksiä käyttövuorojen
peruuntumisina aiheudu. Sen sijaan äkillinen iso, hallin tilapäiseen sulkemiseen johtava korjaustarve voi aiheutua käyttökauden aikana esim. kompressorin rikkoutumisesta, jolloin käyttövuorot joudutaan perumaan pitkäksikin aikaa ja niistä tulot jäävät saamatta. Nämä menonlisäykset ja tulonvähennykset yhdessä saattavat vaarantaa yhtiön talouden, ellei sopijapuolilta saada niitä huomattavalta osin kattavia lisäpanostuksia. Kaupunki yhtiön ainoana varsinaisena omistajana on tietysti tällöin ensisijainen lisärahoittaja. Yhtiön pienellä 10 000 euron osakepääomalla ei isoja tappioita kateta. Harjoitusjäähallin rakennuttamiskustannusarvio 2,6 milj. euroa (alv 0 %) perustuu muualla viime vuosina rakennettujen vastaavien hallien rakennuskustannuksiin ja siinä on varauduttu myös kohtuullisiin lisäkustannuksiin. Yllätyksiä voi tietysti tulla, mutta uudisrakentamisessa niiden riski on selvästi vähäisempi kuin perusparantamisessa. Harjoitusjäähallin rakennuttamiseen pyritään saamaan 0,75 milj. euron valtionapu. Kaupunginjohtajan esityksen mukaan hanke raukeaa, ellei sitä saada vähintään 0,7 milj. euroa. Yhtiön alustavassa tuloslaskelmassa on rakennuttamiseen otettavan lainan korkomenoiksi arvioitu 68 000 euroa 74 000 euroa vuonna 2014, mikä tarkoittaa 3,7 % korkoa hieman yli 1 830 000 euron pääomalle. 1 830 000 euroa lisättynä mahdollisen takauksen realisoinnin korko- ja perintäkuluilla on lainatarve, kun kustannusarvio on 2,6 milj., valtionapu vähintään 0,7 milj. ja muiden sopijapuolten rahoitus 70 000 euroa. Kaupungin takaaman lainan osalta tuo 3,7 % korkoarvio ylittää hieman nykyisen korkotason ja kestää siis lievää korkotason nousuakin. Sen sijaan yhtiön omaisuus eli harjoitusjäähalli suhteellisen vaikeasti realisoitavana vakuutena ei luotonantajalle ole ollenkaan yhtä turvaava vakuus kuin kaupungin omavelkainen takaus, joten korkotasokin on korkeampi. Ero lienee tätä nykyä noin 1,5-2 %-yksikköä. Tällöin tuon 3,7 % korkoarvion riittävyys nykyisellä korkotasollakin on hyvin kyseenalainen. Yhden prosenttiyksikön koronnousu merkitsee 18 000 euroa 1,8 milj. euron lainassa. Yhtiön on saatava vähintään 130 000 euron laina kiinteistö- eli hallivakuudella. Tuon suuruisen lainan vakuudeksi harjoitusjäähallikiinteistö rahalaitokselle oletettavasti kävisi. Kaksi prosenttiyksikköä kaupungin takaamaa lainaa korkeampi lainakorko 130 000 euron lainalle on 2 600 euroa vuodessa, mikä ei vielä oleellisesti heikennä yhtiön taloutta. Kaupungin lainatakauksesta perimä takausprovisio voisi olla 1 % eli 17 000 euroa vuodessa. Halliyhtiö voisi käyttää harjoitushallia rahalaitoksen vakuustarpeen ylittävältä osin kaupungin mahdollisen takauksen vastavakuutena, joskin hallikiinteistön hinta teoreettisessa, muttei mahdottomassa realisointitilanteessa todennäköisesti jäisi selvästi hankintahintaan pohjautuvaa arvoa alhaisemmaksi. Jäähalliyhtiön on hakeuduttava hallien käyttövuorojen myyntitoiminnastaan arvonlisäverovelvolliseksi. Jäähallin rakentamiskulujen arvonlisävero on suoraan vähennyskelpoista, joten se ei jää yhtiön loppukustannukseksi, kun yhtiö hakeutuu alv-velvolliseksi kuuden kuukauden kuluessa hallin rakentamisen aloittamisesta. Myös nykyisen jäähallin vuokran alv sekä yhtiön vuotuisiin tavara- ja palveluhankintoihin sisältyvä alv on tällöin suoraan vähennyskelpoista. (Arvonlisäverolaki :t 30, 103, 106, 141 ja 144; varmistettu verohallinnon alv-neuvonnasta 29.1.2014). Yhteenveto Kaupungille vaikuttavat keskeiset talousriskit jäähalliyhtiön toiminnassa ja taloudessa ovat yhtiön taloudellinen toimintakyky, harjoitushallin rakentamiskustannusarvion pitävyys ja hallien maksullinen käyttöaste. Rakentamis- ja myös käyttökustannukset nykytasolla on käsittääkseni arvioitu realistisesti, mutta kustannusten kasvuun ja mahdolliseen korkotason nousuun sisältyy riskejä. Myös hallin maksullinen käyttö nyt ja aivan lähivuosina vaikuttaa taloudellisesti pitävältä, mutta pitkällä aikavälillä ikäluokkien pienetessä käyttö voi vähentyä. Valtionavun saamatta jääminen kaataisi koko hankkeen eikä siten aiheuttaisi muutosta kaupungin nykyisiin riskeihin.
Jäähalliyhtiön tulopohja voi pettää myös sopimuskäyttäjien eli seurojen maksukyvyttömyyden johdosta. Toteutuneen seuratoiminnan pohjalta arvioiden tuo riski on melko vähäinen. Seuratoimijat ovat sitoutuneita toimintaan ja sen kustannuksiin. Tilapäisiä maksuvaikeuksia on kuitenkin jossain määrin ilmennyt. Yhtiön toimivan johdon on jatkuvasti seurattava ja valvottava, että maksut hoituvat sovitusti, ja tartuttava mahdollisiin ongelmiin välittömästi. Odottamattomat isot korjaustarpeet, kuten hallin rakenteisiin syntyvä äkillinen vaurio tai kompressorin hajoaminen, voivat aiheuttaa käyttökatkoksen johdosta merkittäviä tulomenetyksiä halliyhtiölle ja varmuudella huomattavaa vuokrannousua nykyisestä hallista. Kaupungin kannalta riski ei olemassa olevan hallin osalta kuitenkaan kasva nykytilanteeseen nähden, kun halli ja sen laitteet ovat täysin kaupungin omistuksessa ja vastuulla. Nykyinen jäähalli on rakennettu vuonna 1978. Sen katto on uusittu vuonna 2003, mutta varsinaista kokonaisperuskorjausta halliin ei ole tehty. Uudessa hallissa rakennevaurioita tms. ongelmia ei moniin vuosiin ilmene, kun hallin suunnittelu, rakennustyö ja valvonta hoidetaan kunnolla. Yhtiön toimivan johdon ohella kaupungin on syytä osaltaan varmistaa, että noin toimitaan. Huonosti tai puutteellisesti tehty halli aiheuttaa toiminnassa riskiä ja lisäkustannuksia halliyhtiölle ja mahdollisesti siten myös kaupungille yhtiön ainoana omistajana. Kaupungin riskinottokyky takausten antamiseen Kaupungin nykyiset takausvastuut ovat vuonna 2013 myönnetyt takaukset mukaan lukien 32,1 milj. euroa, lähes kaikki konserniyhteisöille. Takausten kokonaismäärä on tosin pitkällä aikavälillä vähentynyt: Vuoden 2008 lopussa silloisten Savonlinnan, Kerimäen ja Punkaharjun kuntien takausvastuut olivat yhteensä 39,5 milj. euroa, mutta kuntatalouskin on edelleen kiristynyt. Vastavakuuksia takauksille on nyt noin 12 milj. euroa, mutta niiden todellinen realisointiarvo nykytilanteessa jäänee pienemmäksi. Takauksiin liittyvät riskit huomioon ottaen kaupungin riskinottokyky on alhainen, kun kaupungin oma lainakantakin nousi kuluvana vuonna 2013 jo 99 miljoonaan euroon. Valtuuston hyväksymien takausperusteiden mukaisesti konserniyhteisölle voidaan myöntää takaus, mutta sille on pääsääntöisesti saatava vastavakuus ja takauksesta perittävä provisiota. Kaupungin takaus jäähalliyhtiölle olisi kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti enintään 1 700 000 euroa sisältäen korot ja mahdolliset perintäkulut. Mahdolliseen takauspäätökseen on aiheellista kirjata summa takauksen enimmäismääränä. Olennainen riski siihen, ettei jäähalliyhtiö kykene hoitamaan lainan lyhennyksiä ja korkoja, liittyy edellä todettuihin poikkeuksellisiin ja odottamattomiin hallin toiminnan keskeytyksiin varsinaisen toimintakauden aikana. Lainan lyhennysten lykkäämisestä voidaan yleensä sopia lainanantajan kanssa, mutta korot on maksettava ajallaan. Lähtökohtana on oltava, että yhtiö varautuu myös poikkeustilanteisiin ja niiden aiheuttamiin rahoitustarpeisiin. Hallin toiminnan pitkät keskeytykset käyttökauden aikana voivat johtua lähinnä nykyisen hallin ja sen kiinteän jäädytyslaitteiston vaurioista, jotka sekä nyt että halliyhtiön kanssa tehtävän vuokrasopimuksen perusteella ovat kaupungin vastuulla, joten kaupungin riski ei siltä osin muutu. Jäähallihanke ei sisälly kaupungin investointiohjelmaan, koska toteuttaja olisi kaupungin täysin omistama yhtiö. Hanke ei onnistuessaan aiheuta kaupungille suoria lisäkustannuksia. Mahdollisen epäonnistumisen suurin riski on noin 1,7 milj. euron takauksen realisoituminen maksettavaksi. Sen riskin toteutuminen on epätodennäköistä, muttei mahdotonta, ja toteutuminen aiheuttaisi isoja ongelmia kaupungin ennestäänkin erittäin tiukassa taloudessa.
10.2.2014 Kari Rannanpiha, talous- ja strategiajohtaja